横浜・神奈川の新築マンション価格動向

今週の住宅情報マンションズ横浜・川崎・湘南版を見ましたが、
掲載されているマンションの約半分が
「分譲中マンション（要は売れ残り？？？）」
になっていますね。

半年前はこんなにも売れ残っていなかったように思うのですが。

やはり全般的にマンションが売れてないんですね。

（消費者物価は下がっているのに）高騰したマンション価格と、
（企業収益は向上しているのに）9年連続で下がり続けている
民間所得金額が主たる原因でしょう。
いろいろな雑誌で特集していますが、郊外マンションの売れ残り
はかなり目立ちます。値崩れ必至でしょう。

自分も見ました＞今週のマンションズ
検討中物件が、何週にも渡って「分譲中」と掲載されてる。。。
実際、そこのデベから値下価格での契約を持ちかけられたし。
このまま様子を見ようか、どうしようか迷い中。
同じエリアの某マンションは、完成後一年以上経過しているにも関わらず
完売していない為、未だに「分譲中」の幕が下がってるよ。
駅近の同じ区内のマンションは抽選販売したってのに。

物件探しをはじめて半年経ちました。まだ勉強中です。差し迫って購入しなければならない事情はないけど、再来年までには引っ越したいなあ、と思ってます。

春先は、価格に驚いてばかりでしたが、だんだん見慣れてきました。
昨日、３月に資料請求したデベロッパーさんから、他物件のメールが来ました。
キャンセル住戸のご案内！でしたが。

価格については正規価格〜で、　担当の者に話していただければ更に条件良くご紹介〜と、はっきり書いてありました。

書いてないけど、駅まで１５分以上のはず。でも、学区も悪くなく、フツーの住宅地。のはずです。

駅からの距離と、デベの大小で、はっきり明暗分かれてきたなあ、という感じです。東京に通勤しない、地元で、地縁のある人にはいいんじゃないでしょうか。

たまプラーザ美しの森　のマンションも大量に売れ残っているみたいですねぇ。
ブランズたまプラーザ　美しの森カレンス
ブランズたまプラーザ　美しの森グラシス
パークハウス美しの森パークフロント
ウェルフェアステージ美しが丘　とか

06さん
グランノアはHPによると竣工8ヶ月にしてようやく「完売」したみたい
ですね。2割引のバーゲンセールでも売れ残り、9月時点で4戸残ってい
たので、おそらく半期末対策で買い取り専門業者にバルクセール（3割
引が相場）で損切りしたんでしょうね。

>07
情報ありがとうございます。
このマンションを定価で買っちゃった人は悲惨ですね。こういった場合はデベがお金返してくれたりして？
って、そんなわけないですよね。定価で買っちゃった人、ご愁傷様です。

やっぱり、マンションについて勉強して、こまめにMRを訪問して
営業マンと話をして自分なりの相場観を養うことですね。
そうすれば、「明らかに割高な物件」はすぐにわかります。

そんなに郊外物件売れていないのに、どうして次から次へと建てるのでしょう。とくにたまプラーザ美しの森。
今ももちろん建設中、さらに新築マンションの前には明らかにマンション用の空き地が広がっている。
人口減少とか少子化とか言われ、環境破壊だ地球温暖化だと言われ、会社の冷房設定は28℃に設定されて暑い夏を乗り越えてきたというのに、そんな小さすぎる努力も森を一つ崩すだけで全てご破算どころか大損害なだけでは、と、今後の日本の未来にまで疑問を持ってしまいます。
でも、デベ生き残りのためには今後も自然を破壊させてマンションを建て続けるしかないんでしょうね。
極論かもしれませんが、マンションの値引きはせざるを得ないし、とことん落ちていくだけだと思います。デベもそれはわかっていて、表から見えないところでは相当安くあげているのではないでしょうか。

企業は利潤を追求するもの。美しの森マンション群も、「たまプラ」
ブランド+今年前半までのマンション価格上昇で、何とか売り切れる
とデベ側は「ぼったくり価格」（徒歩10-15分で220-230万円/坪）で
売れると値付けしたのでしょう。この誤った価格設定が売れ残りの
主因。
①殺人的ラッシュの田園都市線（最近は憧れるより避ける人が多い）
②駅から徒歩10分以上
③「川崎市」「犬蔵」のマイナスブランド
④犬蔵小学校・中学校の低レベル
⑤1500戸の大量供給
という要因を考えると、180-190万円/坪程度が「適正価格」であった
と思われます。
おそらく、新百合ヶ丘のマンション群も同じ運命をたどることでしょう。

マンションも人気物件と不人気物件に二極化
「後悔先に立たず」は売れない郊外物件を次々に建ててしまったデベなのか、それとも、そんな物件を定価で買っちゃった人なのか

今のボッタクリ新価格は、消費者不在で業界が売り惜しみ、中古物件・土地の業者間売買で吊上げた実体の伴わないもの。破綻するのは当然。
とにかく焦燥感を演出して消費者を騙せるうちに可能な限りボッタくろうって戦略です。
ここ半年で契約された方は当にカモ。ご愁傷様です。

一つの物件にも、
良い部屋と悪い部屋があり
人気がある部屋と人気のない部屋が生じる。

それをひと纏めに考えるのがおかしい。
いい物件のいい部屋を選んで買いましょう。

>>11
①②は同意
③は"横浜"愛好者の一部だけの話(青葉区をそもそもリアル横浜と言えるのかという議論は別にして)。川崎はマイナスどころか見直されている（そもそももともと神奈川では平均地価は一番高かったが）。セントヴェールも最近は都内からの購入者が多いとのこと。
④は風評被害。根拠なし。
⑤は同意

一つのエリアで同時期にこれだけの大量戸数を売り切るには、広く大々的に広告展開して広域集客をすることが必須だが、
美しの森の場合、一つ一つのマンションが1000戸規模ではなくデベも違うため、そんな広告予算も取れなかった。取り敢えずＨＰを共同で立ち上げてみても、実務的な協力戦略は取れないという、まあデベ業界を表わしていたと言える。
にしては、まあ健闘しているのではないだろうか。犬蔵の街並みは成熟していくと整然とマンションが並ぶとても良い雰囲気になると思うし。
220-230万円/坪が現状ではやや高いとしても、180-190万円/坪は安すぎてありえない。ただ、現状で竣工完売できるレベルという意味では、200-220万円あたりが適当だったとは言える。
だが、都内の中心部の上昇が鈍化したといっても、都内全般のマンション価格はまだしばらく上がるので、何だかんだと、ここも結局早期に売れていくと予想。

15さんとほぼ同意ですが、たまプラ最寄り駅とはいえ
駅徒歩10分以上、大量供給、港北NTのような大キャンペーンなしで
220-230万円/坪は現時点ではチャレンジャーかなとは思います。

後は城東、城北、リアル川崎あたりの売れ行きと連動していくと思います。

「川上（業者の土地仕入れ価格上昇、建築コスト上昇）＝インフレ」にも係わらず、「川下（賃金伸びず、CPI低迷）＝デフレ」なので在庫が膨らむことが容易に想像出来ますね。
私は完成在庫を狙います。

>>17
犬蔵のように供給の多い地域には狙い目かもしれませんね。
供給が少ない地域は金利が安いだけにしばらくは売り渋り（というか売れ残り）が続くと思われます。

>10

横浜市に今残っている森は全てマンションになると思ったほうがい。横浜はそういう町。環境保護だなんてみんな口先だけなんだから。

>11

犬蔵は高級住宅地が多い。イメージが先行しているだけでは？犬蔵を散策することをお勧めしたい。だが、住宅地をずっと抜けてたどり着くマンションが建っている辺りは別。あの辺りは蛍も生息する美しい森だった。

川崎の一番のデメリットは、今も駅付近に売春婦(外国人が多い)が何人も立って客引きをしていること。警察の取り締まりはないのか？

ぼったくり、という判断は難しいと思ってます。

契約するときに暴力で脅されてハンコ押させられたのならともかく^^;
原価・販売価格に関係なく、（ぼったくり価格でも）売れるときは売れるし、（利益０でも）売れないときは売れないのでは？

ちなみに、竣工前完売、というのが一番利益があるわけじゃない、ってのはわかりますよね？

高くても買える裕福な人はたくさんいるので、最初から安い価格設定にする必要はないというのが業者の判断だと思います。安くして即日完売するよりも、高い価格で売れる分は売って、あとは状況をみて売れ残り分の価格を調整していくというのは、きわめて合理的な行動だと思います。建築コストの増加等は事実ですので、業者としては、在庫が増えていても、このような販売戦略をとらざるを得ない状況は続くと思います。当面はマンションの販売価格（定価）が劇的に下がることを期待するのは難しいと考えます。
その反面、消費者についていえば、いわゆる定価で気に入った部屋や間取りを選ぶのも、売れ残りの部屋や間取り（一般的には不人気）を安く買うのも、それは消費者の自由です。ただ、立地条件等条件のいい物件、高値でも完売してしまうでしょうから、後者の戦略は、どうしても人気物件には使えなくなりますね。

>21
同意です。
つまり狙っている物件が人気物件なのかどうか(完売するかどうか)を見極めないといけないということですね。
今の状況を見ていると、人気物件と言えるのはごく一部のマンションだけなので、見極めやすそうですけど、それでも自分では人気物件だと思っていたものが実は違うかったりということがありえそうです。

とにかく21さんの意見通りであるとすれば、ほとんどのマンションは
「初期価格設定は高めで、その後売れ残ったら値引き販売」
ということなので、
定価販売はパスして、どこまで値引きを引き出せるかということがマンション購入のポイントになりそうです。

>15

③について。
川崎はマイナスどころか見直されているということですが、川崎は所詮川崎ですよ。

例えば田園都市だと、東京(渋谷〜二子玉川)と神奈川（二子新地より先）では利用客の雰囲気が大きく違う。
川崎も最近西口が再開発されているけど、再開発地域を一歩外に出ると昔ながら川崎がそのまま残っている。なにか変わっていない。
武蔵小杉も同様。
もっと具体的に分かりやすく書こうと思えば書けるけど、怒られそうのでこれ以上は書きませんが。

>15

③川崎市か横浜市かって問題だけじゃない気がします。川崎市でも宮前区鷺沼や土橋だったら、あまり気にならないけど、犬蔵とか聞くとまず「犬」かよ、なんかかっこ悪い地名だなと思ってしまう。で、実際に犬蔵がどんなエリアかと見てみると、最寄駅から渋谷まで20分程度でいけるにもかかわらず、とんでもなく田舎くさい。緑豊かといえば聞こえはよいが悪く言えば薄気味悪い雑木林、高速インター近くでラブホあり、ダンプやトラックが多数出入りするような会社？あり、尻手黒川沿いもあの辺りは田舎の国道沿いのようです。犬蔵をよく知らない人は気にしないんじゃないかと考えるかもしれませんが、美しの森から、犬蔵小学校まで歩いてみると、その辺りを幸か不幸か一気に見ることができてしまいます。

④生徒の質が劣るかは分かりませんが、犬蔵小学校の私立進学率は一ケタ台で、他の宮前区や青葉区の小学校と比べて相当低いようです（あるデベに見せてもらった資料ベースですが）。少なくとも親の教育に対する考え方や姿勢にはかなり違いがあるようですね。また③とも関係しますが、通学ルートの環境がお世辞にもよいとはいえない。これも犬小学区域がマイナス評価を受けている理由のひとつと思われます。

川崎は所詮川崎と言っても、今の川崎はよそ者ばかりですね。
また、青葉区は横浜だと胸を張ってみても、ここもまたよそ者ばかり。
再開発や大規模開発、そして大規模マンションの建設が進むと、ここは横浜だ、そっちは川崎だなどと言い張っても、現実は同じようなレベルの人たちが、たまたま川崎市民だったり横浜市民だったりするわけで、まあ多少の違いはあるにしても、あまりに違いを強調し過ぎるのはためにする議論と言われても仕方がないでしょう。
それから、横浜か川崎かにこだわる人がなぜか田園都市線沿線、なかんずく青葉区に異常に多いように感じられるのですが、そもそも青葉区は横浜らしい横浜なのか、あまりに横浜を強調されると首を傾げざるをえません。

>例えば田園都市だと、東京(渋谷〜二子玉川)と神奈川（二子新地より先）
>では利用客の雰囲気が大きく違う。
>川崎も最近西口が再開発されているけど、再開発地域を一歩外に出ると
>昔ながら川崎がそのまま残っている。なにか変わっていない。
>武蔵小杉も同様。
>もっと具体的に分かりやすく書こうと思えば書けるけど、
川崎駅付近はそれなりにわかりますが、
田園都市線の東京都と神奈川、武蔵小杉も同様については
だいぶ独断と偏見入ってませんか？

青葉区は横浜らしい横浜ではありません。横浜市青葉区という別のブランドです。なぜか世間ではこのブランドが一定の支持を得ているようです。

生まれからの地元です。
青葉区はリアル横浜でないです。
地方の友人に説明するとき、横浜駅周辺の南と
勘違いしないように、横浜だけど北の山のほうと説明します。
今まで犬蔵とたまプラーザは丘で隔離されていたので、
東急のきれいな開発地域とそうでないところに
分かれていましたが、たまプラ側の犬蔵は別格でしょう。
犬蔵ということで値段を低くした物件が合ったので
検討しました。小学校の子供が尻手を渡り
通学するのは危険とのことであきらめました。
川崎市が近く学校をつくるのであれば購入でした。
犬蔵だからといっているのは他県の人の場合ではないでしょうか。
田園都市で青葉区にこだわるのも他県の人でしょう。
川崎のごみ収集、地下鉄の負債がないことを考えると、
川崎のメリットはあります。

横浜に憧れ、川崎より横浜と思っているのは、100％田舎者ですね。
埼玉とか千葉か、もっと地方の出身者でしょう。

もともと神奈川東部地域で育った人は、
地元のガラの悪さ、品の良さ、治安の良さ、悪さ、便利さ、不便さなど、、、感覚的に体で解ってるレベルなので、そんな行政区分に振り回されないですね。各地域の良い面悪い面それぞれを知ってますから。

観光客のイメージする、横浜らしいところに住みたい人は根岸線沿いですね。田園都市線沿いに住むと、いわゆるミナト横浜と縁の無い暮らしが出来ます。横浜も川崎も藤沢も相模原も町田も新興住宅地は似たようなモノです。通勤距離だけ考えて住めば良いんじゃない。

横浜、川崎といっても、海の方と山の方ではぜんぜん違う。一緒に議論するのは無理。山の方は横浜も川崎もいずれも歴史のそれほどない住宅地であり、個人的には大差がないと思う。鷺沼もたまプラもどっちでもかまいません。ただ犬蔵はちょっと・・・
ちなみに私は田園都市線の沿線の川崎市民です。

横浜らしい場所と言えるのは家からランドマークタワーが見える地域だよね
そこらに限って言うならまだ値上がりするんじゃないか
ＭＭ地区や横浜駅周辺のオフィス開発が加速してるからマンション供給が
需要に追いつかなくなってくるとおもう。でもちょっと離れると
随分と売れ残ってるみたいだし２〜３年は２極化が進むんじゃない

ＭＭ地区は埋立地です。今は横浜のイメージ映像に使われるのでＭＭが横浜と考えているのでは？
ちなみに横浜球場の辺りは昔は遊郭でした。山下公園は死体置き場として使用されていましたよ。
歴史の古い場所は、色々と知っている者としては住みにくいようにも思われます。鎌倉なんかももちろんそうです。
ですので、田園都市線の、かつては山の方で歴史の浅い所を好んで移り住む人もけっこういます。30年ほど前は田園都市線の人気エリアは本当にタダみたいなものだったので、大豪邸も建てることが可能でした。
また、犬蔵のたまプラーザエリアは豪邸が多いです。田園調布ほどではありませんが、少なくともひけはとらないほどです。
地名で勝手にイメージを作っている人が多いのではないでしょうか。

33さん
鶴見はどうですか。

上京する人が東京タワーが見える所に住みたいというのと同様で、ランドマークタワーが見えるのを条件に家探しする人多いと思います。
そんなわけで購入を考えるならランドマークタワー中心に半径５ｋｍがお勧め、市役所も隣接地に移転するしきっと値上がりします。これホント。

横浜の住宅として一番の出てくるのは
山手です。

36さん
息子が聖光学院に通っていますが、あのあたりですか？

新子安は？

＞37
恐らく「山手町」のことだと思います。
駅でいうと石川町、周辺には山手教会やフェリス女学院などがありあます。
ちなみに、聖光学院のある辺りもとても良い住宅街です。

＞41
昔ながらの工業地域です。
少なくとも高級住宅街ではありません。

>33

犬蔵のたまプラエリアのどこに豪邸エリアがあるのか知りたいです。犬蔵のたまエリアの中心は美しの森あたりになると思われますが、ここはいまマンション開発中です。それよりも鷺沼よりですか？北部市場よりですか？それとも尻手黒川方向？私は犬蔵近辺をときどき通るのですが、田園調布を彷彿させるような邸宅街などみたことがありません。

当方厚木住民です。
厚木近辺の講釈についても一席お願いします

新子安の「ライオンズ横浜新子安ハーバーコート」と「ナイスアーバンステイツ横濱新子安」はどうなのでしょうか。

新百合丘はどうですか？

二極化には確実になりそうですね。
特に神奈川県は、ある一部の人気物件とその他大勢の不人気物件に分かれそうです。

資産価値が落ちにくい人気物件とは、どれが該当しますかね。

昨年、今年、来年以降分譲する（または販売終了した物件でもかまいません）有力物件をずばり書いていただければと思います。

犬蔵のたまプラエリアの豪邸界隈とは、美しが丘の１丁目から３丁目あたりのことでしょうね？この人は本当にこの辺りのことを分かっているのかな？

３０年前は田園調布沿線はただ当然の地価？
昭和４１年のつくし野駅前東急の分譲地で５０坪が５０万円程度でした。
当時の大卒初任給が２万５千円、部長クラスが１５万程度、ライカM3が２５万、今から見れば安いけど、ただ当然とは言い難いでしょうね。

新百合について・・・・、

駅前の広場や商業施設の老朽化が進行、小田急は駅周辺を更新する元気がなさそうだし、駅前から住宅地に広がる道路は狭くいつも渋滞し、高齢化が進行しつつある戸建住宅地に囲まれたこのエリアは、少しでも早く売り逃げるところで、ババは引かないように構える必要のあるところです。

37さんへ>
42さんが説明している通り山手町です。
横浜の高級住宅地＝山手町と昔から
憧れをもって思っていますが。
48さんの補足をすると、
金属バット事件の時、宮前平の駅前１００坪の
地価が一億と報道されていたと思います。