横浜・神奈川の新築マンション価格動向

今週の住宅情報マンションズ横浜・川崎・湘南版を見ましたが、
掲載されているマンションの約半分が
「分譲中マンション（要は売れ残り？？？）」
になっていますね。

半年前はこんなにも売れ残っていなかったように思うのですが。

やはり全般的にマンションが売れてないんですね。

（消費者物価は下がっているのに）高騰したマンション価格と、
（企業収益は向上しているのに）9年連続で下がり続けている
民間所得金額が主たる原因でしょう。
いろいろな雑誌で特集していますが、郊外マンションの売れ残り
はかなり目立ちます。値崩れ必至でしょう。

自分も見ました＞今週のマンションズ
検討中物件が、何週にも渡って「分譲中」と掲載されてる。。。
実際、そこのデベから値下価格での契約を持ちかけられたし。
このまま様子を見ようか、どうしようか迷い中。
同じエリアの某マンションは、完成後一年以上経過しているにも関わらず
完売していない為、未だに「分譲中」の幕が下がってるよ。
駅近の同じ区内のマンションは抽選販売したってのに。

物件探しをはじめて半年経ちました。まだ勉強中です。差し迫って購入しなければならない事情はないけど、再来年までには引っ越したいなあ、と思ってます。

春先は、価格に驚いてばかりでしたが、だんだん見慣れてきました。
昨日、３月に資料請求したデベロッパーさんから、他物件のメールが来ました。
キャンセル住戸のご案内！でしたが。

価格については正規価格〜で、　担当の者に話していただければ更に条件良くご紹介〜と、はっきり書いてありました。

書いてないけど、駅まで１５分以上のはず。でも、学区も悪くなく、フツーの住宅地。のはずです。

駅からの距離と、デベの大小で、はっきり明暗分かれてきたなあ、という感じです。東京に通勤しない、地元で、地縁のある人にはいいんじゃないでしょうか。

たまプラーザ美しの森　のマンションも大量に売れ残っているみたいですねぇ。
ブランズたまプラーザ　美しの森カレンス
ブランズたまプラーザ　美しの森グラシス
パークハウス美しの森パークフロント
ウェルフェアステージ美しが丘　とか

06さん
グランノアはHPによると竣工8ヶ月にしてようやく「完売」したみたい
ですね。2割引のバーゲンセールでも売れ残り、9月時点で4戸残ってい
たので、おそらく半期末対策で買い取り専門業者にバルクセール（3割
引が相場）で損切りしたんでしょうね。

>07
情報ありがとうございます。
このマンションを定価で買っちゃった人は悲惨ですね。こういった場合はデベがお金返してくれたりして？
って、そんなわけないですよね。定価で買っちゃった人、ご愁傷様です。

やっぱり、マンションについて勉強して、こまめにMRを訪問して
営業マンと話をして自分なりの相場観を養うことですね。
そうすれば、「明らかに割高な物件」はすぐにわかります。

そんなに郊外物件売れていないのに、どうして次から次へと建てるのでしょう。とくにたまプラーザ美しの森。
今ももちろん建設中、さらに新築マンションの前には明らかにマンション用の空き地が広がっている。
人口減少とか少子化とか言われ、環境破壊だ地球温暖化だと言われ、会社の冷房設定は28℃に設定されて暑い夏を乗り越えてきたというのに、そんな小さすぎる努力も森を一つ崩すだけで全てご破算どころか大損害なだけでは、と、今後の日本の未来にまで疑問を持ってしまいます。
でも、デベ生き残りのためには今後も自然を破壊させてマンションを建て続けるしかないんでしょうね。
極論かもしれませんが、マンションの値引きはせざるを得ないし、とことん落ちていくだけだと思います。デベもそれはわかっていて、表から見えないところでは相当安くあげているのではないでしょうか。

企業は利潤を追求するもの。美しの森マンション群も、「たまプラ」
ブランド+今年前半までのマンション価格上昇で、何とか売り切れる
とデベ側は「ぼったくり価格」（徒歩10-15分で220-230万円/坪）で
売れると値付けしたのでしょう。この誤った価格設定が売れ残りの
主因。
①殺人的ラッシュの田園都市線（最近は憧れるより避ける人が多い）
②駅から徒歩10分以上
③「川崎市」「犬蔵」のマイナスブランド
④犬蔵小学校・中学校の低レベル
⑤1500戸の大量供給
という要因を考えると、180-190万円/坪程度が「適正価格」であった
と思われます。
おそらく、新百合ヶ丘のマンション群も同じ運命をたどることでしょう。

マンションも人気物件と不人気物件に二極化
「後悔先に立たず」は売れない郊外物件を次々に建ててしまったデベなのか、それとも、そんな物件を定価で買っちゃった人なのか

今のボッタクリ新価格は、消費者不在で業界が売り惜しみ、中古物件・土地の業者間売買で吊上げた実体の伴わないもの。破綻するのは当然。
とにかく焦燥感を演出して消費者を騙せるうちに可能な限りボッタくろうって戦略です。
ここ半年で契約された方は当にカモ。ご愁傷様です。

一つの物件にも、
良い部屋と悪い部屋があり
人気がある部屋と人気のない部屋が生じる。

それをひと纏めに考えるのがおかしい。
いい物件のいい部屋を選んで買いましょう。

>>11
①②は同意
③は"横浜"愛好者の一部だけの話(青葉区をそもそもリアル横浜と言えるのかという議論は別にして)。川崎はマイナスどころか見直されている（そもそももともと神奈川では平均地価は一番高かったが）。セントヴェールも最近は都内からの購入者が多いとのこと。
④は風評被害。根拠なし。
⑤は同意

一つのエリアで同時期にこれだけの大量戸数を売り切るには、広く大々的に広告展開して広域集客をすることが必須だが、
美しの森の場合、一つ一つのマンションが1000戸規模ではなくデベも違うため、そんな広告予算も取れなかった。取り敢えずＨＰを共同で立ち上げてみても、実務的な協力戦略は取れないという、まあデベ業界を表わしていたと言える。
にしては、まあ健闘しているのではないだろうか。犬蔵の街並みは成熟していくと整然とマンションが並ぶとても良い雰囲気になると思うし。
220-230万円/坪が現状ではやや高いとしても、180-190万円/坪は安すぎてありえない。ただ、現状で竣工完売できるレベルという意味では、200-220万円あたりが適当だったとは言える。
だが、都内の中心部の上昇が鈍化したといっても、都内全般のマンション価格はまだしばらく上がるので、何だかんだと、ここも結局早期に売れていくと予想。

15さんとほぼ同意ですが、たまプラ最寄り駅とはいえ
駅徒歩10分以上、大量供給、港北NTのような大キャンペーンなしで
220-230万円/坪は現時点ではチャレンジャーかなとは思います。

後は城東、城北、リアル川崎あたりの売れ行きと連動していくと思います。

「川上（業者の土地仕入れ価格上昇、建築コスト上昇）＝インフレ」にも係わらず、「川下（賃金伸びず、CPI低迷）＝デフレ」なので在庫が膨らむことが容易に想像出来ますね。
私は完成在庫を狙います。

>>17
犬蔵のように供給の多い地域には狙い目かもしれませんね。
供給が少ない地域は金利が安いだけにしばらくは売り渋り（というか売れ残り）が続くと思われます。

>10

横浜市に今残っている森は全てマンションになると思ったほうがい。横浜はそういう町。環境保護だなんてみんな口先だけなんだから。

>11

犬蔵は高級住宅地が多い。イメージが先行しているだけでは？犬蔵を散策することをお勧めしたい。だが、住宅地をずっと抜けてたどり着くマンションが建っている辺りは別。あの辺りは蛍も生息する美しい森だった。

川崎の一番のデメリットは、今も駅付近に売春婦(外国人が多い)が何人も立って客引きをしていること。警察の取り締まりはないのか？

ぼったくり、という判断は難しいと思ってます。

契約するときに暴力で脅されてハンコ押させられたのならともかく^^;
原価・販売価格に関係なく、（ぼったくり価格でも）売れるときは売れるし、（利益０でも）売れないときは売れないのでは？

ちなみに、竣工前完売、というのが一番利益があるわけじゃない、ってのはわかりますよね？

高くても買える裕福な人はたくさんいるので、最初から安い価格設定にする必要はないというのが業者の判断だと思います。安くして即日完売するよりも、高い価格で売れる分は売って、あとは状況をみて売れ残り分の価格を調整していくというのは、きわめて合理的な行動だと思います。建築コストの増加等は事実ですので、業者としては、在庫が増えていても、このような販売戦略をとらざるを得ない状況は続くと思います。当面はマンションの販売価格（定価）が劇的に下がることを期待するのは難しいと考えます。
その反面、消費者についていえば、いわゆる定価で気に入った部屋や間取りを選ぶのも、売れ残りの部屋や間取り（一般的には不人気）を安く買うのも、それは消費者の自由です。ただ、立地条件等条件のいい物件、高値でも完売してしまうでしょうから、後者の戦略は、どうしても人気物件には使えなくなりますね。