物件概要 |
所在地 |
茨城県つくば市島名・福田坪地区B57街区1画地(保留地) |
交通 |
つくばエクスプレス 「万博記念公園」駅 徒歩2分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
410戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上15階地下1階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]東京建物不動産販売株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ガレリアヴェール口コミ掲示板・評判
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183
匿名さん
今日あたりモデルルーム行った人いますか?
あと何戸くらいでしょうか?
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185
匿名さん
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186
匿名
もうかなり駐車場がいっぱいになってきてますから 残戸数はかなり減ってるんじゃないでしょうか?
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187
匿名
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190
匿名さん
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191
匿名さん
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192
マンコミュファンさん
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193
匿名さん
マンションギャラリーで見せてもらった当初の管理委託契約書には、当初駐車場収入の90%を計上と
書いてあるのですが初年度は当然90%も埋まっていなかったので支出に対して赤字だと思うのですが
東建不販は補填してくれたのでしょうか?
今駐車場90%超えていますか?それとも、管理費を見直して駐車場収入の依存比率を下げたのでしょ
うか。
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194
匿名さん
ここに限らず一般的に未販売住戸や不足駐車場区分は売主負担です。
ここもその例に従っています。
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195
匿名さん
>>194
回答、ありがとうございました。
90%分をHPの管理費に足すと管理費自体は、パークハウスとたいして変わらないかな。その辺りは、盲点ですね。
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196
匿名さん
>>195さん
よく意味がわかりませんでした。
どういう計算をするとパークハウスと変わらないという勘定になるのでしょうか?
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197
匿名
ここいつまで残ってるんですかね?
まだ100弱あるとか…
周りのマンションは残りが少なくなると安くなってるみたいだけど、ここはあと一年位かかるのかな
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198
匿名
このコミュみてると在庫がいくつかわからないんだけど…
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199
匿名
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200
匿名さん
>>196
書き方が、舌足らずですみませんでした。
単純に足し算すればパークハウスの方が高いのですが、あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。それを踏まえて委託契約書等を見せてもらって金額の差は管理員・警備員・清掃員などのボリュームやエレベーター他などの設備の差による点検費(予想)など諸々を考慮するとコストパフォーマンスは変わらない感じがします。
ここを基準に考えると割高と言うわけでもないようだってところです。
ところで90%と言えば台数で換算すると477台ですが、超えられそうなのでしょうか?
当然、管理費等の削減努力はされていると思うのですが。削減されないとなると駐車場代の値上げとか考えないとならない様な感じがします。
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201
匿名さん
>あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。
両方の物件を検討しているのですが、販売状況をご存知なようなので教えてください。
過去レスから『あちら』とはパークハウスのことだと思いますが、どの程度の販売状況なのですか?
また、何らかの還元とは例えばどのような還元が考えられるのですか?
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202
申込予定さん
先々週もらった価格表によると、45くらいでしたよ。
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203
申込予定さん
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204
匿名さん
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205
匿名さん
>>201
申し訳ないですが、販売状況は分からないです。回りから見たり花を見たりで多分同じ様なものだと思います。
6~7割辺りなんでしょう。率では、劣りますが140戸多いので戸数的にはここといい勝負ではないかと思います。
還元は、予想ですからそのつもりでお願いします。普通なら積立金に繰り入れると思います。管理規約でもそれしか出来ませんから。そうであるなら、積立金に予定外の金額が入りますからその分の調整が何かあるだろうハズと言う事です。でも、将来の値上げ対応のために留保と言う事もありえますから。
こちらは、管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。そうは言っても90%近くは行くでしょうから何がしかの対応で乗り切れる程度ではあるかなと思えます。実態は、分かりませんが。
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206
匿名さん
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207
201
>205さん
レスありがとうございます!
まだまだ悩みそうです・・・
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208
匿名さん
>>206
そうですね。予想が、多分に入っています。
販売会社じゃないんだから正確な販売数を知るなんて無理だからしょうがない事。ここだって、本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。
パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。どう対応されるのかなんか分からんよそんなもの。
ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。
本物の住民か関係者の回答なら補填してもらっていると言う事だから間違い無い。対策は、やはり分からない。誰か教えて。
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209
匿名さん
>>206
>本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。
管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ
総会などの時に質問すれば答えてくれる筈です
きっと住民さんも分かってるけどレスしないだけでしょうね
>パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。
未販売住戸の所有者は売主であるため、その管理費は売主が支払っている。
駐車場の使用料は、現在の駐車台数で十分に黒字。
そんな要な事が総会で話されたとかって住民板に書いてあった気がします。
確か。
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210
物件比較中さん
住民板のフロントレディー費用のやりとを見ていても危機感の無さそうな住民が、何故か管理会社の出した数字をかばっている位だから、管理費の赤字とか案外無策かもね。
駐車場や管理費の値上げとかも考慮は必要そうだな。
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211
物件比較中さん
ここって修繕積立金を運用とかしないのですか?
修繕計画の見直しとかも。引き渡された時の計画のまま次回の値上げまで行くんでしょうか?
管理費の値下げ要求とかはどうなんでしょうか。
何もしないのほほん組合ってことは無いですよね。
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212
匿名さん
>>本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。
>管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ
おおよそではなく当然正確な戸数を知っているはずです。
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213
匿名さん
>>207さん
よく205さんの文章の意味が分かりましたね。
>>208さん
>ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。
事実と仰る証拠はなんなんでしょうか?
管理費が赤字って滞納者が大勢いるんですか?
それとも支出が想定外に大きくなる要素でもあったのですか?
一番の疑問は、販売戸数も知らない208さんがどうやって「赤字と言うのは紛れも無い事実」の証拠をつかんだんでしょう。
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214
匿名さん
売主が、駐車場代を補填してくれていると言う書き込みがありましたから収入が不足していると言う事ですよね。それとも、解消されたのですか?
赤字になるから補填されるのと違うの?
足りているのに補填してくれるなら良い売主だ。
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215
匿名
滞納があるかないかは契約書か重要事項説明に記載されてるハズ
かうまえに営業に聞けばいいのでは?
書類に載るから嘘言えないし
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216
匿名さん
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217
物件比較中さんby211
管理費は、管理委託費の間違いです。
組合の状況とか教えて下さい。
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218
匿名さん
>>213
205のどこが、分からないのですか?
普通に理解できましたけど。
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219
匿名さん
213じゃないが全く理解しがたいと思ったよ。
根本的に日本語がおかしいことはここでは突っ込まないでおくが、それ以外で。
普通なら積立金に繰り入れると思う、管理規約でもそれしか出来ない、と言いながら何故か根拠もなく還元を予想したり。
積立金に予定外の金額が入るというのも唐突で何のことだかわからん。
管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。と予想しているが、管理費の黒字とはなんなのか。
そうは言っても90%近くは行くでしょうからって、何が90%なんだか。
で、結局最後は「実態は、分かりませんが。」と締めくくってる。
何が言いたいんだか。
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220
匿名さん
>>214
なんかマンション全般をわかっていないか勘違いしてないか?別に補填されているわけではないよ?未販売分は売主の持分なだけ。だから持主が金払う。それだけ。販売されたら持ち主が変わるだけ。だから管理費収入は一定だぞ。
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221
匿名さん
>>219
何も知らないんだね。
まとめて教えてあげるよ。
余剰金の処理から行こうか。
通常、まともな物件なら修繕計画に沿って修繕積立金を集めている。当然、管理費余剰金などの不確定なものは見込んでいない。そこに、駐車場収入分が余剰金として出た場合、管理規約に沿って修繕積立金に入れるのが普通。規約が、標準管理規約に沿って出来ていればね。
ただ、この余剰金を修繕積立金に組み入れると予定外のお金だから集めすぎになってしまう。修繕積立金は、足りなくても困るが集めすぎても駄目なんだよ。だから、何かしらの方法で住民に還元するのが普通。その方法は、月々の積立金支払い額を一時的に下げたり留保して将来の値上げ幅を圧縮するとか組合の考え方次第なんだ。
言っていることが理解できたかな。
続いてここの管理費だ。
管理費は、管理費として住民から徴収する金額の他に駐車場収入、駐輪場等が収入として計上される。
例えば
収入の部
74,876,400 管理費
13,860,720 駐車場使用料
6,923,400 その他もろもろ。書くのが面倒だからまとめた。
95,660,520 合計
支出の部
46,010,220 共用部分費・備品
49,650,300 管理委託費
95,660,520 合計
こんな感じ。マンションギャラリーで見られる管理委託書だとこうなっている。
注記で「敷地内駐車場私用収入は、100%稼動時の収入に対し、90%の収入で計上してあります」と書いてある。バイク置き場・サイクルポートは、100%に対して50%だ。
つまり、駐車場収入は、稼働率が90%位いかないと収入不足になると言う事。区画の金額差は、ちょっと無視。
この場合、13,860,720円の駐車場収入を上げないと赤字。これは、理解できるよね。
ここの販売率が、どのくらいか分からないけど駐車場が90%も埋まっているようには見えない。どうなかな。
だから、194が言うように不足分を売主が埋めている訳。当然、完売しても今のままだと90%の金額が稼げないと赤字だ。しかも、完売したら売主は負担はしてくれないから、組合は何かしらの努力が必要と言う事。
ただし、完売すれば90%近くは行くだろうから少し努力すれば不足分は解消できるだろうと言う予想。
第2期になって90%は、変わったかもしれないがどうなの>住民の人
分かったかな。219。
>>220
分かってないのは、君の方だよ。
売主は、駐車場を借りる義務なんて無いの。もし借りる義務があったら722区画も合って400に満たないらしい状態で余剰金の出ているパークハウスなんてウハウハだよね。ここは、全部借りてもらっても10%分しか収入にならないからウハウハは無理。頑張らないと余剰金自体が無理っぽい。
流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。
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222
匿名さん
↑
ごめん、長すぎて読む気になれない。
簡潔に書けないのかな。
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224
匿名さん
-
225
匿名さん
221は外部
>第2期になって90%は、変わったかもしれないがどうなの>住民の人
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226
匿名さん
おそらく住民板も221
みらい平で毎日更新していた人だろう
>流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。
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227
匿名さん
この程度で長いとか簡潔じゃないとか言ってたら、重説やら管理規約やら理解できないんじゃないの?
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228
匿名さん
-
232
匿名さん
-
233
匿名さん
欲しいのは「管理費等」に対する知識。
人物像の知識ではありません。
荒らさないで。
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234
匿名さん
「管理費等」に対する適当な知識で荒らしてる人がいるからその人の人物像を紹介したんでしょ。
どっちもいらん。
3号公園が完成しないことのほうが大問題だ。
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235
匿名さん
理事など特定される人物に対し事実に依拠しない批判行為は荒らし行為じゃないのかね?
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236
匿名さん
211の管理費の説明は、知識じゃ無くて実例に沿って解説しているだけでしょ。
事実を知っている人は、今の予算状況を教えてあげればいいんじゃないの。
検討者が、知りたいのは人物像じゃ無くてそっちの方でしょ。
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237
匿名さん
独りよがりの自作自演行為が読み手に疑心暗鬼を生み出し書き手が荒らし行為に走る誘因になっているのではないのかね?
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238
匿名さん
つまり「web1.0とweb2.0というプラットフォームの違いを理解した投稿をしてくれないと迷惑だ」と意見している
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239
匿名さん
web2.0って言葉懐かしいですね。あっという間に死語になりま
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240
匿名さん
>>211
211の書き込みは、余程知られたくない事だったみたいだね。検討者は、必読。
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241
匿名さん
-
242
匿名さん
必読って言うから読んできたけど読みにくいし中身おかしいし時間の無駄。
こんなこと検討者なら各自で考えてるに決まってるじゃん。何をいまさら。
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243
匿名さん
このように警告無視も 甲斐なく進行するのが特徴
守谷とブランズをわざわざ持ち出して煽るのが楽しいらしい
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245
買いたいけど買えない人
>>243
ん?ブランズの話も守谷の話もどこにも出てないけど??
スレ違い?
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248
匿名さん
信用ならぬ人の情報に評価時間をかけるなら
何度もMRに足を運んだ方がいい
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249
匿名さん
そうそう、MRに行って221の書込みが本当か嘘か確かめてくればいいんじゃないの。
その時、今期の予算も見せてもらえば管理組合の仕事ぶりも判って一石二鳥。
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250
匿名さん
本当だからこんなに火消しに躍起になってる人がいるんじゃないの?
値引きの話の時もそうだったよね。
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251
匿名さん
>>250
本当だからって、何の話のことを指しているんだかよくわからん。
火消しに躍起になってる人ってどのレスのことなんだろ。
それに本当のことなら火消ししても意味ないと思うんだが。
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252
匿名さん
-
253
匿名さん
-
254
匿名さん
>>251
221にある駐車場代の管理費への組み込み比率の事でしょ。
管理費を安く見せる手段としては、良くある事らしいけどね。
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255
匿名さん
-
256
匿名さん
-
257
匿名さん
そんな事より
>252さんの 「未入居110」
って本当ですか?
先週まで「60切る」とか書いてありましたよね?
110はまずいでしょ
いくらなんでも
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258
匿名さん
普通に252さんが間違ってるだけだからみんなスルーしてるんですよ。
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259
匿名
120なんていつの話でしょうね。60切って残り少なくなってるのは事実です。早くしないと手遅れになりますよ。もう新規マンション建設の話で盛り上がるなんてことは、つくばにはもう訪れないのでしょうねえ。
官舎跡地は一等地ですが、その土地利用によっては、つくばの中心地ばかりてなく全体の住宅事情にも大きく影響してきますね。
利用計画が定まるまで待ってみるのも一興かと思いますが。
果てさていつになることやら。
今がすべてなんだよね。
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260
匿名さん
手遅れって
現在の万博で????
ス-パー1件出来てから言って欲しい。
たまたま駅前の駐車場利用したが、ほんとうに何にもない。
チベットだ!
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261
匿名さん
-
262
チベット人
260!あなたは、我々を侮辱するのか!
我々のチベットの地の方が、よっぽど進んでいる!
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263
匿名さん
通勤時の万博駅、
ちょうど座席が埋まるくらいの状況です。
まず、座れないと考えておいた方がいいのでは。
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264
匿名
お遊びでもチベットと比較するのはやめようね。
万博公園は普通にいいとこだよ。
ただ、手遅れとか後悔するほどいいとこだとは思わんね。
だから未だに売れ残ってるわけだしね。
一部の欲しい人が納得して買うとこだよ。
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265
匿名さん
おまえら ば か だな。
数が減ってるから買いたい人は早くしないと手遅れってだけの意味だろ。
スーパーがないとかチベットがどうとか関係なく、なくなったら買えないってこと。
それ以上でも以下でもない。
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266
匿名さん
すまん、ば かはお前らじゃなくて260だけだな。よく読んだら。
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267
匿名さん
え?
月5軒のペースで売れても1年分の在庫。
実際には、これからそんなペースは無理(スーパーでも出来れば別だが・・・)でしょ。
1月には「中古マンション入り」だし。
「手遅れになる」という言葉に、全く現実味がないが。
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268
匿名さん
ここ読むと万博買っちゃったオイラは まけ 組 と思われてると思う、ホント。
でもさ、ガレリアに越してきてから休日自宅で過ごす時間が増えた。
居心地がいいから中途半端な外出はしなくなった。
リビングでうたた寝しながらのんびり過ごす。都会では感じられないさわやかな風や野鳥が鳴く声。
こだわりの家具に調和する内装を眺めて、いいマンション買ったなぁ、そう思えるんだ。
検討中の人は匿名の意見なんかに左右されずに自分が満足できるかどうかで選ぶべき。
万博・ガレリアでの生活を想像して家族の笑顔が浮かぶなら買いだと思う。
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269
匿名さん
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270
匿名さん
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271
匿名さん
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272
匿名さん
半期終了時の資料で残65だったのに一人で110の話続けてるやつはなんなの?
ここはいつも販売計画と経過の資料をpdfで公開してんのに嘘で煽る意味がわか
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273
匿名さん
笑顔が浮かぶならって書いてあるじゃん。浮かばないなら買わなきゃいいってだけだろ。それと268も***とかってなに言ってんだよ。くだらないレスに踊らされすぎ。まぁ偽住民だろうけど。
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274
匿名さん
>>272
半期終了時の資料ってどこにあるの。東建不販のIRみてもそれらしいものは無いんだが。
できたらリンク張ってもらえないかな。
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275
匿名さん
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276
匿名
私も268さんと同じように家で過ごすことが多いですね。ホントに居心地がいいんですよ。仕事終わったらまっすぐ帰ります。
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277
匿名さん
偽住人にマジレスするわけじゃないが
何度か行ったけど野鳥が鳴く声なんて聞こえるか?
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278
匿名さん
聞こえない。少なくともリビングには聞こえないと思う。
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279
匿名
西側ですので、林があるからかうちは鳥の声聞こえます。
しかし、窓を開けると車の音や隣側の子供や犬の声がうるさくて、
のんびりうたた寝は無理です。
あまり窓は開けません。
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280
匿名さん
そうそう。のんびりうたた寝するなら窓閉めてエアコンのはずだよね。
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281
匿名
偽住人がいい環境だと盛ったのに本住人が窓を開けると車の騒音や犬の声や子供の奇声やらうるさくて満足に昼寝も出来ないと環境の悪さを暴露してどおする
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282
匿名さん
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