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匿名さん [更新日時] 2010-12-14 22:12:02

2010年9月3日現在、残り80戸弱となりました。
実際は多少鈍化するでしょうが、2009年4月以降と同一ペースでの販売ならば年度内に完売となります。引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。

所在地:つくば市 島名4436(香取台B57街区1)
交通:
つくばエクスプレス 「万博記念公園」駅 徒歩2分
間取:3LDK・4LDK
面積:85.01平米~105.16平米
売主:東京建物不動産販売
施工会社:安藤建設株式会社
管理会社:株式会社東京建物アメニティサポート


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[スレ作成日時]2010-09-03 10:11:32

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  1. 183 匿名さん

    今日あたりモデルルーム行った人いますか?
    あと何戸くらいでしょうか?

  2. 185 匿名さん

    あと何戸くらいなんでしょね?

  3. 186 匿名

    もうかなり駐車場がいっぱいになってきてますから 残戸数はかなり減ってるんじゃないでしょうか?

  4. 187 匿名

    少しずつ減っているんですね♪

  5. 190 匿名さん

    93個

  6. 191 匿名さん


    なんで増えてるのよ

  7. 192 マンコミュファンさん

    【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】  

  8. 193 匿名さん

    マンションギャラリーで見せてもらった当初の管理委託契約書には、当初駐車場収入の90%を計上と
    書いてあるのですが初年度は当然90%も埋まっていなかったので支出に対して赤字だと思うのですが
    東建不販は補填してくれたのでしょうか?

    今駐車場90%超えていますか?それとも、管理費を見直して駐車場収入の依存比率を下げたのでしょ
    うか。

  9. 194 匿名さん

    ここに限らず一般的に未販売住戸や不足駐車場区分は売主負担です。
    ここもその例に従っています。

  10. 195 匿名さん

    >>194

    回答、ありがとうございました。

    90%分をHPの管理費に足すと管理費自体は、パークハウスとたいして変わらないかな。その辺りは、盲点ですね。

  11. 196 匿名さん

    >>195さん
    よく意味がわかりませんでした。
    どういう計算をするとパークハウスと変わらないという勘定になるのでしょうか?

  12. 197 匿名

    ここいつまで残ってるんですかね?
    まだ100弱あるとか…

    周りのマンションは残りが少なくなると安くなってるみたいだけど、ここはあと一年位かかるのかな

  13. 198 匿名

    このコミュみてると在庫がいくつかわからないんだけど…

  14. 199 匿名

    確か60戸位ですよ

  15. 200 匿名さん

    >>196

    書き方が、舌足らずですみませんでした。

    単純に足し算すればパークハウスの方が高いのですが、あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。それを踏まえて委託契約書等を見せてもらって金額の差は管理員・警備員・清掃員などのボリュームやエレベーター他などの設備の差による点検費(予想)など諸々を考慮するとコストパフォーマンスは変わらない感じがします。

    ここを基準に考えると割高と言うわけでもないようだってところです。


    ところで90%と言えば台数で換算すると477台ですが、超えられそうなのでしょうか?
    当然、管理費等の削減努力はされていると思うのですが。削減されないとなると駐車場代の値上げとか考えないとならない様な感じがします。

  16. 201 匿名さん

    >あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。

    両方の物件を検討しているのですが、販売状況をご存知なようなので教えてください。
    過去レスから『あちら』とはパークハウスのことだと思いますが、どの程度の販売状況なのですか?
    また、何らかの還元とは例えばどのような還元が考えられるのですか?

  17. 202 申込予定さん

    先々週もらった価格表によると、45くらいでしたよ。

  18. 203 申込予定さん

    先々週でなく先週でした。

  19. 204 匿名さん

    繰り返したくなるよね。

  20. 205 匿名さん

    >>201

    申し訳ないですが、販売状況は分からないです。回りから見たり花を見たりで多分同じ様なものだと思います。
    6~7割辺りなんでしょう。率では、劣りますが140戸多いので戸数的にはここといい勝負ではないかと思います。

    還元は、予想ですからそのつもりでお願いします。普通なら積立金に繰り入れると思います。管理規約でもそれしか出来ませんから。そうであるなら、積立金に予定外の金額が入りますからその分の調整が何かあるだろうハズと言う事です。でも、将来の値上げ対応のために留保と言う事もありえますから。

    こちらは、管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。そうは言っても90%近くは行くでしょうから何がしかの対応で乗り切れる程度ではあるかなと思えます。実態は、分かりませんが。

  21. 206 匿名さん

    思う、思う、思う、、何一つ根拠のない話(呆)

  22. 207 201

    >205さん

    レスありがとうございます!
    まだまだ悩みそうです・・・

  23. 208 匿名さん

    >>206

    そうですね。予想が、多分に入っています。
    販売会社じゃないんだから正確な販売数を知るなんて無理だからしょうがない事。ここだって、本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

    パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。どう対応されるのかなんか分からんよそんなもの。


    ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。

    本物の住民か関係者の回答なら補填してもらっていると言う事だから間違い無い。対策は、やはり分からない。誰か教えて。

  24. 209 匿名さん

    >>206

    >本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

    管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ
    総会などの時に質問すれば答えてくれる筈です
    きっと住民さんも分かってるけどレスしないだけでしょうね

    >パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。

    未販売住戸の所有者は売主であるため、その管理費は売主が支払っている。
    駐車場の使用料は、現在の駐車台数で十分に黒字。
    そんな要な事が総会で話されたとかって住民板に書いてあった気がします。
    確か。

  25. 210 物件比較中さん

    住民板のフロントレディー費用のやりとを見ていても危機感の無さそうな住民が、何故か管理会社の出した数字をかばっている位だから、管理費の赤字とか案外無策かもね。

    駐車場や管理費の値上げとかも考慮は必要そうだな。

  26. 211 物件比較中さん

    ここって修繕積立金を運用とかしないのですか?
    修繕計画の見直しとかも。引き渡された時の計画のまま次回の値上げまで行くんでしょうか?

    管理費の値下げ要求とかはどうなんでしょうか。
    何もしないのほほん組合ってことは無いですよね。

  27. 212 匿名さん

    >>本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

    >管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ

    おおよそではなく当然正確な戸数を知っているはずです。

  28. 213 匿名さん

    >>207さん

    よく205さんの文章の意味が分かりましたね。


    >>208さん
    >ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。

    事実と仰る証拠はなんなんでしょうか?
    管理費が赤字って滞納者が大勢いるんですか?
    それとも支出が想定外に大きくなる要素でもあったのですか?
    一番の疑問は、販売戸数も知らない208さんがどうやって「赤字と言うのは紛れも無い事実」の証拠をつかんだんでしょう。

  29. 214 匿名さん

    売主が、駐車場代を補填してくれていると言う書き込みがありましたから収入が不足していると言う事ですよね。それとも、解消されたのですか?

    赤字になるから補填されるのと違うの?
    足りているのに補填してくれるなら良い売主だ。

  30. 215 匿名

    滞納があるかないかは契約書か重要事項説明に記載されてるハズ

    かうまえに営業に聞けばいいのでは?

    書類に載るから嘘言えないし

  31. 216 匿名さん

    >>193
    >>194

    よく読め。

  32. 217 物件比較中さんby211

    管理費は、管理委託費の間違いです。
    組合の状況とか教えて下さい。

  33. 218 匿名さん

    >>213

    205のどこが、分からないのですか?
    普通に理解できましたけど。

  34. 219 匿名さん

    213じゃないが全く理解しがたいと思ったよ。

    根本的に日本語がおかしいことはここでは突っ込まないでおくが、それ以外で。


    普通なら積立金に繰り入れると思う、管理規約でもそれしか出来ない、と言いながら何故か根拠もなく還元を予想したり。

    積立金に予定外の金額が入るというのも唐突で何のことだかわからん。

    管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。と予想しているが、管理費の黒字とはなんなのか。

    そうは言っても90%近くは行くでしょうからって、何が90%なんだか。

    で、結局最後は「実態は、分かりませんが。」と締めくくってる。

    何が言いたいんだか。

  35. 220 匿名さん

    >>214
    なんかマンション全般をわかっていないか勘違いしてないか?別に補填されているわけではないよ?未販売分は売主の持分なだけ。だから持主が金払う。それだけ。販売されたら持ち主が変わるだけ。だから管理費収入は一定だぞ。

  36. 221 匿名さん

    >>219

    何も知らないんだね。
    まとめて教えてあげるよ。

    余剰金の処理から行こうか。

    通常、まともな物件なら修繕計画に沿って修繕積立金を集めている。当然、管理費余剰金などの不確定なものは見込んでいない。そこに、駐車場収入分が余剰金として出た場合、管理規約に沿って修繕積立金に入れるのが普通。規約が、標準管理規約に沿って出来ていればね。

    ただ、この余剰金を修繕積立金に組み入れると予定外のお金だから集めすぎになってしまう。修繕積立金は、足りなくても困るが集めすぎても駄目なんだよ。だから、何かしらの方法で住民に還元するのが普通。その方法は、月々の積立金支払い額を一時的に下げたり留保して将来の値上げ幅を圧縮するとか組合の考え方次第なんだ。

    言っていることが理解できたかな。


    続いてここの管理費だ。

    管理費は、管理費として住民から徴収する金額の他に駐車場収入、駐輪場等が収入として計上される。

    例えば

    収入の部
    74,876,400 管理費
    13,860,720 駐車場使用料
    6,923,400 その他もろもろ。書くのが面倒だからまとめた。
    95,660,520 合計

    支出の部
    46,010,220 共用部分費・備品
    49,650,300 管理委託費
    95,660,520 合計

    こんな感じ。マンションギャラリーで見られる管理委託書だとこうなっている。
    注記で「敷地内駐車場私用収入は、100%稼動時の収入に対し、90%の収入で計上してあります」と書いてある。バイク置き場・サイクルポートは、100%に対して50%だ。

    つまり、駐車場収入は、稼働率が90%位いかないと収入不足になると言う事。区画の金額差は、ちょっと無視。
    この場合、13,860,720円の駐車場収入を上げないと赤字。これは、理解できるよね。

    ここの販売率が、どのくらいか分からないけど駐車場が90%も埋まっているようには見えない。どうなかな。
    だから、194が言うように不足分を売主が埋めている訳。当然、完売しても今のままだと90%の金額が稼げないと赤字だ。しかも、完売したら売主は負担はしてくれないから、組合は何かしらの努力が必要と言う事。

    ただし、完売すれば90%近くは行くだろうから少し努力すれば不足分は解消できるだろうと言う予想。
    第2期になって90%は、変わったかもしれないがどうなの>住民の人

    分かったかな。219。


    >>220

    分かってないのは、君の方だよ。
    売主は、駐車場を借りる義務なんて無いの。もし借りる義務があったら722区画も合って400に満たないらしい状態で余剰金の出ているパークハウスなんてウハウハだよね。ここは、全部借りてもらっても10%分しか収入にならないからウハウハは無理。頑張らないと余剰金自体が無理っぽい。



    流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。

  37. 222 匿名さん


    ごめん、長すぎて読む気になれない。
    簡潔に書けないのかな。

  38. 224 匿名さん

    文章が下手な以前に、上から目線がイヤ

  39. 225 匿名さん

    221は外部

    >第2期になって90%は、変わったかもしれないがどうなの>住民の人

  40. 226 匿名さん

    おそらく住民板も221
    みらい平で毎日更新していた人だろう

    >流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。

  41. 227 匿名さん

    この程度で長いとか簡潔じゃないとか言ってたら、重説やら管理規約やら理解できないんじゃないの?

  42. 228 匿名さん

    このように警告無視も 甲斐なく進行するのが特徴

  43. 232 匿名さん

    興味ないので詳しい人物像とかいらないです。

  44. 233 匿名さん

    欲しいのは「管理費等」に対する知識。
    人物像の知識ではありません。
    荒らさないで。

  45. 234 匿名さん

    「管理費等」に対する適当な知識で荒らしてる人がいるからその人の人物像を紹介したんでしょ。

    どっちもいらん。

    3号公園が完成しないことのほうが大問題だ。

  46. 235 匿名さん

    理事など特定される人物に対し事実に依拠しない批判行為は荒らし行為じゃないのかね?

  47. 236 匿名さん

    211の管理費の説明は、知識じゃ無くて実例に沿って解説しているだけでしょ。

    事実を知っている人は、今の予算状況を教えてあげればいいんじゃないの。

    検討者が、知りたいのは人物像じゃ無くてそっちの方でしょ。

  48. 237 匿名さん

    独りよがりの自作自演行為が読み手に疑心暗鬼を生み出し書き手が荒らし行為に走る誘因になっているのではないのかね?

  49. 238 匿名さん

    つまり「web1.0とweb2.0というプラットフォームの違いを理解した投稿をしてくれないと迷惑だ」と意見している

  50. 239 匿名さん

    web2.0って言葉懐かしいですね。あっという間に死語になりま

  51. 240 匿名さん

    >>211

    211の書き込みは、余程知られたくない事だったみたいだね。検討者は、必読。

  52. 241 匿名さん

    失礼。

    >>221

    の間違い。

  53. 242 匿名さん

    必読って言うから読んできたけど読みにくいし中身おかしいし時間の無駄。
    こんなこと検討者なら各自で考えてるに決まってるじゃん。何をいまさら。

  54. 243 匿名さん

    このように警告無視も 甲斐なく進行するのが特徴
    守谷とブランズをわざわざ持ち出して煽るのが楽しいらしい

  55. 245 買いたいけど買えない人

    >>243
    ん?ブランズの話も守谷の話もどこにも出てないけど??
    スレ違い?

  56. 248 匿名さん

    信用ならぬ人の情報に評価時間をかけるなら
    何度もMRに足を運んだ方がいい

  57. 249 匿名さん

    そうそう、MRに行って221の書込みが本当か嘘か確かめてくればいいんじゃないの。

    その時、今期の予算も見せてもらえば管理組合の仕事ぶりも判って一石二鳥。

  58. 250 匿名さん

    本当だからこんなに火消しに躍起になってる人がいるんじゃないの?
    値引きの話の時もそうだったよね。

  59. 251 匿名さん

    >>250
    本当だからって、何の話のことを指しているんだかよくわからん。
    火消しに躍起になってる人ってどのレスのことなんだろ。
    それに本当のことなら火消ししても意味ないと思うんだが。

  60. 252 匿名さん

    やばくねぇか?未入居110て

  61. 253 匿名さん

    別に。何を今更。新人さん?

  62. 254 匿名さん

    >>251

    221にある駐車場代の管理費への組み込み比率の事でしょ。
    管理費を安く見せる手段としては、良くある事らしいけどね。

  63. 255 匿名さん

    ↑251みたいなのにマジレスしなくていいでしょ。

  64. 256 匿名さん

    ↑そういうマジレスもしなくていいでしょ。

  65. 257 匿名さん

    そんな事より
    >252さんの 「未入居110」
    って本当ですか?
    先週まで「60切る」とか書いてありましたよね?
    110はまずいでしょ
    いくらなんでも

  66. 258 匿名さん

    普通に252さんが間違ってるだけだからみんなスルーしてるんですよ。

  67. 259 匿名

    120なんていつの話でしょうね。60切って残り少なくなってるのは事実です。早くしないと手遅れになりますよ。もう新規マンション建設の話で盛り上がるなんてことは、つくばにはもう訪れないのでしょうねえ。
    官舎跡地は一等地ですが、その土地利用によっては、つくばの中心地ばかりてなく全体の住宅事情にも大きく影響してきますね。
    利用計画が定まるまで待ってみるのも一興かと思いますが。
    果てさていつになることやら。
    今がすべてなんだよね。

  68. 260 匿名さん

    手遅れって
    現在の万博で????
    ス-パー1件出来てから言って欲しい。
    たまたま駅前の駐車場利用したが、ほんとうに何にもない。
    チベットだ!

  69. 261 匿名さん

    通勤時、万博駅からで座れますか?

  70. 262 チベット人

    260!あなたは、我々を侮辱するのか!
    我々のチベットの地の方が、よっぽど進んでいる!

  71. 263 匿名さん

    通勤時の万博駅、
    ちょうど座席が埋まるくらいの状況です。
    まず、座れないと考えておいた方がいいのでは。

  72. 264 匿名

    お遊びでもチベットと比較するのはやめようね。
    万博公園は普通にいいとこだよ。

    ただ、手遅れとか後悔するほどいいとこだとは思わんね。
    だから未だに売れ残ってるわけだしね。

    一部の欲しい人が納得して買うとこだよ。

  73. 265 匿名さん

    おまえら ば か だな。

    数が減ってるから買いたい人は早くしないと手遅れってだけの意味だろ。

    スーパーがないとかチベットがどうとか関係なく、なくなったら買えないってこと。

    それ以上でも以下でもない。

  74. 266 匿名さん

    すまん、ば かはお前らじゃなくて260だけだな。よく読んだら。

  75. 267 匿名さん

    え?
    月5軒のペースで売れても1年分の在庫。
    実際には、これからそんなペースは無理(スーパーでも出来れば別だが・・・)でしょ。
    1月には「中古マンション入り」だし。
    「手遅れになる」という言葉に、全く現実味がないが。

  76. 268 匿名さん

    ここ読むと万博買っちゃったオイラは まけ 組 と思われてると思う、ホント。

    でもさ、ガレリアに越してきてから休日自宅で過ごす時間が増えた。

    居心地がいいから中途半端な外出はしなくなった。

    リビングでうたた寝しながらのんびり過ごす。都会では感じられないさわやかな風や野鳥が鳴く声。

    こだわりの家具に調和する内装を眺めて、いいマンション買ったなぁ、そう思えるんだ。

    検討中の人は匿名の意見なんかに左右されずに自分が満足できるかどうかで選ぶべき。

    万博・ガレリアでの生活を想像して家族の笑顔が浮かぶなら買いだと思う。

  77. 269 匿名さん

    しかし、110は強烈だな。どうやって売るの?

  78. 270 匿名さん

    しつこい

  79. 271 匿名さん

    >>268 笑顔?浮かびません

  80. 272 匿名さん

    半期終了時の資料で残65だったのに一人で110の話続けてるやつはなんなの?
    ここはいつも販売計画と経過の資料をpdfで公開してんのに嘘で煽る意味がわか

  81. 273 匿名さん

    笑顔が浮かぶならって書いてあるじゃん。浮かばないなら買わなきゃいいってだけだろ。それと268も***とかってなに言ってんだよ。くだらないレスに踊らされすぎ。まぁ偽住民だろうけど。

  82. 274 匿名さん

    >>272

    半期終了時の資料ってどこにあるの。東建不販のIRみてもそれらしいものは無いんだが。
    できたらリンク張ってもらえないかな。

  83. 275 匿名さん

    268が偽住民なのはガチだろう。

  84. 276 匿名

    私も268さんと同じように家で過ごすことが多いですね。ホントに居心地がいいんですよ。仕事終わったらまっすぐ帰ります。

  85. 277 匿名さん

    偽住人にマジレスするわけじゃないが
    何度か行ったけど野鳥が鳴く声なんて聞こえるか?

  86. 278 匿名さん

    聞こえない。少なくともリビングには聞こえないと思う。

  87. 279 匿名

    西側ですので、林があるからかうちは鳥の声聞こえます。
    しかし、窓を開けると車の音や隣側の子供や犬の声がうるさくて、
    のんびりうたた寝は無理です。
    あまり窓は開けません。

  88. 280 匿名さん

    そうそう。のんびりうたた寝するなら窓閉めてエアコンのはずだよね。

  89. 281 匿名

    偽住人がいい環境だと盛ったのに本住人が窓を開けると車の騒音や犬の声や子供の奇声やらうるさくて満足に昼寝も出来ないと環境の悪さを暴露してどおする

  90. 282 匿名さん

    犬の鳴き声なんて聞こえませんが

  91. by 管理担当

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