茨城・栃木・群馬・山梨の新築分譲マンション掲示板「ガレリアヴェール5 GALLERIA VERT V」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2010-12-14 22:12:02

2010年9月3日現在、残り80戸弱となりました。
実際は多少鈍化するでしょうが、2009年4月以降と同一ペースでの販売ならば年度内に完売となります。引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。

所在地:つくば市 島名4436(香取台B57街区1)
交通:
つくばエクスプレス 「万博記念公園」駅 徒歩2分
間取:3LDK・4LDK
面積:85.01平米~105.16平米
売主:東京建物不動産販売
施工会社:安藤建設株式会社
管理会社:株式会社東京建物アメニティサポート


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[スレ作成日時]2010-09-03 10:11:32

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  1. 141 匿名さん

    未入居の120ってどこからきた数字?
    双眼鏡片手に誰かがカウントしたのか?
    まさか一瞥しただけで出てきた数字じゃないよね。

  2. 142 匿名

    みんな釣られ過ぎ

  3. 143 匿名さん

    >140
    当たり前。未入居じゃなくて未契約が63なんだから。
    今話してんのは未入居が120もないんだから、販売の残り戸数120はありえないってこと。
    そんなこともわからんのか。

  4. 144 匿名さん

    住民板でコンシェルジュスタッフのコストの対価に疑問が書かれている。
    彼らのコスト内訳には管理会社のコストが積まれているのでコンシェルジュに限らず管理費に含まれる管理会社全体の業務と担当者や責任者を可視化したら良い。その上で必要な業務と対価を考えたら良い。
    建設やそれに付帯するサービスの業態は信じられない程旧いので経済合理的ではない事が理解できるはず。
    (それを理解できる程度の職業の住民か外部機関を置かないといけない)
    面倒でも初期に手を打っておいた方がいい。応じない管理会社は交代すればいい。

  5. 145 匿名さん


    住民版の話題をここに持ってくるのは何故?
    さらにここで講釈ぶってるのは何故?
    たいした意見でもないのは何故?
    しかも文章下手で読みにくいのは何故?

  6. 146 匿名さん

    コンシェルジュスタッフのコストは時給換算すると高い
    いいや、そのコストには管理会社のコストが積んであるのでおかしくない/変ではない
    といったやり取りは共に間違っている可能性があるので自己正当化に労するよりも
    その間の答えを探った方が疑問に対し真摯的。
    答えを探る方向付けに大した意見も美しい文章もいらない。
    必要なのはコストに敏感な購入検討者が前向きに検討できる情報が含まれていれば良い。
    他人に対し講釈ぶるとは話し方が気に食わないと絡むチンピラの様。

  7. 147 匿名さん

    本当におバカさんねぇ。63ってモデルームの人が言ってるだけでしょ!ふかして言ってるのがわからんか?実際は100を少し切るくらいだろ

  8. 148 匿名さん

    高級ではないマンションの場合、二重床より直床の方が生活音が少ないため快適である。

  9. 149 匿名さん

    >>147

    で、何がいいたい?
    60も100以下も、残り少ないことには変わらんとおもうんだが。
    アンチのつもりが、ガレが売れていることを認めているだけのようにみえる。

  10. 150 匿名さん

    二重床に比べ直床の方が冬場に床が冷えにくいため快適である。

  11. 151 匿名

    >>150

    床暖房とコンクリートの間にどう言う断熱材が入っているのか入ってないのか分からないんだけどコンクリートの方が空気より熱を伝えやすいと思うんだけど。空気層が上下に有った方がいいんじゃないの?

    他所の家の熱エネルギーを利用しやすいかもしれないけど。シロートの意見です。

  12. 152 匿名

    >>151さんの素人考えが正解です。直張りより二重床・二重天井のほうが遮音性・断熱性能は勝ります。直張りより高価なので賃貸などは直張りが多いようです。
    遮音性能については完璧は困難です。入居者の心掛けが大きく影響しますから。

  13. 153 匿名さん

    そうかなぁ。高級でないマンションのなんちゃって二重床でその効果はあるかなぁ?

  14. 154 匿名

    住民ですが、上階の生活音が非常にうるさく、悩んでいます。
    音が気になる方にはお勧めしません。
    ただ、全く音がしないと言う人もいます。
    結局、上の人次第ということです。

  15. 155 購入経験者さん

    音が気になるなら、戸建てにすればいい。
    それか、最上階。
    上の人次第でもあり、自分次第でもある。
    引越しも考えればいいと思うよ。

  16. 156 匿名さん

    そこで問題なのがマンションの資産価値ですよ。
    納得価格で売却できなきゃ引っ越しも出来ません。
    永住するつもりだったのに避難せざるを得ない状況もありますから。

  17. 157 物件比較中さん

    どんな騒音なのか教えてください。
    検討しているので気になります。

  18. 158 匿名さん

    騒音問題のないマンションの方が珍しいですよ。

  19. 159 匿名

    二重床は遮音性とはあまり関係ないぞ
    二重サッシュと間違ってないか?

    直床が関係あるのは配管のメンテとかリフォームのしやすさの問題だ

  20. 160 いつか買いたいさん

    あと45くらいらしいですね。
    迷います。

  21. 161 契約済みさん

    一昨日担当の営業の方に聞いたときもそれくらいの数字でした。
    先々週が65くらいでしたから結構いいペースで売れてるんですね。

  22. 162 入居済みです

    かなり迷って結局購入しましたが、入居して大満足しています。購入してよかったですよ。子供さんがいる方がたくさんいらっしゃいますので、多少の騒音は仕方がないことだと思います。生活してるんですから、音が出るのが普通だと思います。マンションはそうゆうもんではないでしょうか。
    窓もしっかりしてるので、TXの音なんて、全く気になりませんし。

  23. 163 営業

    年内の完売が現実味を帯びてきましたね。新築マンションの計画がない現状で、つくばの分譲マンションがほとんど完売してますから賃貸から分譲マンションへの住み替えを望んでいる方は早く決断しないと手遅れになります。早期の御決断をよろしく!

  24. 164 匿名さん

    あと残り12個だって。急げ

  25. 165 匿名

    煽り君に躍らされました。
    ↑あと12戸の根拠は?

  26. 166 匿名さん

    ないない
    ありえん
    根拠出しなさい

  27. 167 匿名さん

    年内の完売は無理だって営業さんが言ってたよ。
    まあ年度末には完売するかもしれないけどね。

    値引き期待する人は年末年始くらいが勝負時かな。

  28. 168 匿名さん

    10個×12ヶ月=120

  29. 169 申込予定さん

    年末近くに値引きがあるとしても、
    そのときには気に入った間取はなさそう。
    スーパーあれば、即決なんだけど…。


  30. 170 匿名

    もう値引きを期待する時期は外れてると思いますよ。新規物件が増えてない現状で今家が欲しい方々は間取りや設備等を購入条件の上位に持って来た方が良いのではないでしょうか。低金利が何時まで続くか分かりませんし。

  31. 171 申込予定さん

    確かにそうかもしれませんね。
    タイミング逃さないように気をつけます。
    それにしても、何故D棟が完売で、
    C棟がたくさん残るのか不思議です。

  32. 172 匿名

    D棟は間取りが狭くて安かったんですよ

  33. 173 匿名

    私はマンションと戸建てで迷って、後者にしました。
    ここは一旦候補にしたけどどうにも好きになれなかったなー。
    完売するかは分からないけど
    未入居物件は厳しいかな?ここからは減らないだろうねー。

  34. 174 匿名さん

    なんでわざわざ戸建てにしたとか、ここからは減らないとか書きにくるんでしょうか。

    【一部テキストを削除しました。管理人】

  35. 177 匿名さん

    確かに。言っているその根拠はなに??
    比較して一戸建てにしたら、それでいいじゃん。
    それとも早速一戸建てにして後悔でもしてるの?

  36. 178 匿名さん

    えっ! ここってまだ売れ残ってたんですか!?
    他がどんどん完売してるのに?

  37. 183 匿名さん

    今日あたりモデルルーム行った人いますか?
    あと何戸くらいでしょうか?

  38. 185 匿名さん

    あと何戸くらいなんでしょね?

  39. 186 匿名

    もうかなり駐車場がいっぱいになってきてますから 残戸数はかなり減ってるんじゃないでしょうか?

  40. 187 匿名

    少しずつ減っているんですね♪

  41. 190 匿名さん

    93個

  42. 191 匿名さん


    なんで増えてるのよ

  43. 192 マンコミュファンさん

    【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】  

  44. 193 匿名さん

    マンションギャラリーで見せてもらった当初の管理委託契約書には、当初駐車場収入の90%を計上と
    書いてあるのですが初年度は当然90%も埋まっていなかったので支出に対して赤字だと思うのですが
    東建不販は補填してくれたのでしょうか?

    今駐車場90%超えていますか?それとも、管理費を見直して駐車場収入の依存比率を下げたのでしょ
    うか。

  45. 194 匿名さん

    ここに限らず一般的に未販売住戸や不足駐車場区分は売主負担です。
    ここもその例に従っています。

  46. 195 匿名さん

    >>194

    回答、ありがとうございました。

    90%分をHPの管理費に足すと管理費自体は、パークハウスとたいして変わらないかな。その辺りは、盲点ですね。

  47. 196 匿名さん

    >>195さん
    よく意味がわかりませんでした。
    どういう計算をするとパークハウスと変わらないという勘定になるのでしょうか?

  48. 197 匿名

    ここいつまで残ってるんですかね?
    まだ100弱あるとか…

    周りのマンションは残りが少なくなると安くなってるみたいだけど、ここはあと一年位かかるのかな

  49. 198 匿名

    このコミュみてると在庫がいくつかわからないんだけど…

  50. 199 匿名

    確か60戸位ですよ

  51. 200 匿名さん

    >>196

    書き方が、舌足らずですみませんでした。

    単純に足し算すればパークハウスの方が高いのですが、あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。それを踏まえて委託契約書等を見せてもらって金額の差は管理員・警備員・清掃員などのボリュームやエレベーター他などの設備の差による点検費(予想)など諸々を考慮するとコストパフォーマンスは変わらない感じがします。

    ここを基準に考えると割高と言うわけでもないようだってところです。


    ところで90%と言えば台数で換算すると477台ですが、超えられそうなのでしょうか?
    当然、管理費等の削減努力はされていると思うのですが。削減されないとなると駐車場代の値上げとか考えないとならない様な感じがします。

  52. 201 匿名さん

    >あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。

    両方の物件を検討しているのですが、販売状況をご存知なようなので教えてください。
    過去レスから『あちら』とはパークハウスのことだと思いますが、どの程度の販売状況なのですか?
    また、何らかの還元とは例えばどのような還元が考えられるのですか?

  53. 202 申込予定さん

    先々週もらった価格表によると、45くらいでしたよ。

  54. 203 申込予定さん

    先々週でなく先週でした。

  55. 204 匿名さん

    繰り返したくなるよね。

  56. 205 匿名さん

    >>201

    申し訳ないですが、販売状況は分からないです。回りから見たり花を見たりで多分同じ様なものだと思います。
    6~7割辺りなんでしょう。率では、劣りますが140戸多いので戸数的にはここといい勝負ではないかと思います。

    還元は、予想ですからそのつもりでお願いします。普通なら積立金に繰り入れると思います。管理規約でもそれしか出来ませんから。そうであるなら、積立金に予定外の金額が入りますからその分の調整が何かあるだろうハズと言う事です。でも、将来の値上げ対応のために留保と言う事もありえますから。

    こちらは、管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。そうは言っても90%近くは行くでしょうから何がしかの対応で乗り切れる程度ではあるかなと思えます。実態は、分かりませんが。

  57. 206 匿名さん

    思う、思う、思う、、何一つ根拠のない話(呆)

  58. 207 201

    >205さん

    レスありがとうございます!
    まだまだ悩みそうです・・・

  59. 208 匿名さん

    >>206

    そうですね。予想が、多分に入っています。
    販売会社じゃないんだから正確な販売数を知るなんて無理だからしょうがない事。ここだって、本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

    パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。どう対応されるのかなんか分からんよそんなもの。


    ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。

    本物の住民か関係者の回答なら補填してもらっていると言う事だから間違い無い。対策は、やはり分からない。誰か教えて。

  60. 209 匿名さん

    >>206

    >本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

    管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ
    総会などの時に質問すれば答えてくれる筈です
    きっと住民さんも分かってるけどレスしないだけでしょうね

    >パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。

    未販売住戸の所有者は売主であるため、その管理費は売主が支払っている。
    駐車場の使用料は、現在の駐車台数で十分に黒字。
    そんな要な事が総会で話されたとかって住民板に書いてあった気がします。
    確か。

  61. 210 物件比較中さん

    住民板のフロントレディー費用のやりとを見ていても危機感の無さそうな住民が、何故か管理会社の出した数字をかばっている位だから、管理費の赤字とか案外無策かもね。

    駐車場や管理費の値上げとかも考慮は必要そうだな。

  62. 211 物件比較中さん

    ここって修繕積立金を運用とかしないのですか?
    修繕計画の見直しとかも。引き渡された時の計画のまま次回の値上げまで行くんでしょうか?

    管理費の値下げ要求とかはどうなんでしょうか。
    何もしないのほほん組合ってことは無いですよね。

  63. 212 匿名さん

    >>本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

    >管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ

    おおよそではなく当然正確な戸数を知っているはずです。

  64. 213 匿名さん

    >>207さん

    よく205さんの文章の意味が分かりましたね。


    >>208さん
    >ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。

    事実と仰る証拠はなんなんでしょうか?
    管理費が赤字って滞納者が大勢いるんですか?
    それとも支出が想定外に大きくなる要素でもあったのですか?
    一番の疑問は、販売戸数も知らない208さんがどうやって「赤字と言うのは紛れも無い事実」の証拠をつかんだんでしょう。

  65. 214 匿名さん

    売主が、駐車場代を補填してくれていると言う書き込みがありましたから収入が不足していると言う事ですよね。それとも、解消されたのですか?

    赤字になるから補填されるのと違うの?
    足りているのに補填してくれるなら良い売主だ。

  66. 215 匿名

    滞納があるかないかは契約書か重要事項説明に記載されてるハズ

    かうまえに営業に聞けばいいのでは?

    書類に載るから嘘言えないし

  67. 216 匿名さん

    >>193
    >>194

    よく読め。

  68. 217 物件比較中さんby211

    管理費は、管理委託費の間違いです。
    組合の状況とか教えて下さい。

  69. 218 匿名さん

    >>213

    205のどこが、分からないのですか?
    普通に理解できましたけど。

  70. 219 匿名さん

    213じゃないが全く理解しがたいと思ったよ。

    根本的に日本語がおかしいことはここでは突っ込まないでおくが、それ以外で。


    普通なら積立金に繰り入れると思う、管理規約でもそれしか出来ない、と言いながら何故か根拠もなく還元を予想したり。

    積立金に予定外の金額が入るというのも唐突で何のことだかわからん。

    管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。と予想しているが、管理費の黒字とはなんなのか。

    そうは言っても90%近くは行くでしょうからって、何が90%なんだか。

    で、結局最後は「実態は、分かりませんが。」と締めくくってる。

    何が言いたいんだか。

  71. 220 匿名さん

    >>214
    なんかマンション全般をわかっていないか勘違いしてないか?別に補填されているわけではないよ?未販売分は売主の持分なだけ。だから持主が金払う。それだけ。販売されたら持ち主が変わるだけ。だから管理費収入は一定だぞ。

  72. 221 匿名さん

    >>219

    何も知らないんだね。
    まとめて教えてあげるよ。

    余剰金の処理から行こうか。

    通常、まともな物件なら修繕計画に沿って修繕積立金を集めている。当然、管理費余剰金などの不確定なものは見込んでいない。そこに、駐車場収入分が余剰金として出た場合、管理規約に沿って修繕積立金に入れるのが普通。規約が、標準管理規約に沿って出来ていればね。

    ただ、この余剰金を修繕積立金に組み入れると予定外のお金だから集めすぎになってしまう。修繕積立金は、足りなくても困るが集めすぎても駄目なんだよ。だから、何かしらの方法で住民に還元するのが普通。その方法は、月々の積立金支払い額を一時的に下げたり留保して将来の値上げ幅を圧縮するとか組合の考え方次第なんだ。

    言っていることが理解できたかな。


    続いてここの管理費だ。

    管理費は、管理費として住民から徴収する金額の他に駐車場収入、駐輪場等が収入として計上される。

    例えば

    収入の部
    74,876,400 管理費
    13,860,720 駐車場使用料
    6,923,400 その他もろもろ。書くのが面倒だからまとめた。
    95,660,520 合計

    支出の部
    46,010,220 共用部分費・備品
    49,650,300 管理委託費
    95,660,520 合計

    こんな感じ。マンションギャラリーで見られる管理委託書だとこうなっている。
    注記で「敷地内駐車場私用収入は、100%稼動時の収入に対し、90%の収入で計上してあります」と書いてある。バイク置き場・サイクルポートは、100%に対して50%だ。

    つまり、駐車場収入は、稼働率が90%位いかないと収入不足になると言う事。区画の金額差は、ちょっと無視。
    この場合、13,860,720円の駐車場収入を上げないと赤字。これは、理解できるよね。

    ここの販売率が、どのくらいか分からないけど駐車場が90%も埋まっているようには見えない。どうなかな。
    だから、194が言うように不足分を売主が埋めている訳。当然、完売しても今のままだと90%の金額が稼げないと赤字だ。しかも、完売したら売主は負担はしてくれないから、組合は何かしらの努力が必要と言う事。

    ただし、完売すれば90%近くは行くだろうから少し努力すれば不足分は解消できるだろうと言う予想。
    第2期になって90%は、変わったかもしれないがどうなの>住民の人

    分かったかな。219。


    >>220

    分かってないのは、君の方だよ。
    売主は、駐車場を借りる義務なんて無いの。もし借りる義務があったら722区画も合って400に満たないらしい状態で余剰金の出ているパークハウスなんてウハウハだよね。ここは、全部借りてもらっても10%分しか収入にならないからウハウハは無理。頑張らないと余剰金自体が無理っぽい。



    流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。

  73. 222 匿名さん


    ごめん、長すぎて読む気になれない。
    簡潔に書けないのかな。

  74. 224 匿名さん

    文章が下手な以前に、上から目線がイヤ

  75. 225 匿名さん

    221は外部

    >第2期になって90%は、変わったかもしれないがどうなの>住民の人

  76. 226 匿名さん

    おそらく住民板も221
    みらい平で毎日更新していた人だろう

    >流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。

  77. 227 匿名さん

    この程度で長いとか簡潔じゃないとか言ってたら、重説やら管理規約やら理解できないんじゃないの?

  78. 228 匿名さん

    このように警告無視も 甲斐なく進行するのが特徴

  79. 232 匿名さん

    興味ないので詳しい人物像とかいらないです。

  80. 233 匿名さん

    欲しいのは「管理費等」に対する知識。
    人物像の知識ではありません。
    荒らさないで。

  81. 234 匿名さん

    「管理費等」に対する適当な知識で荒らしてる人がいるからその人の人物像を紹介したんでしょ。

    どっちもいらん。

    3号公園が完成しないことのほうが大問題だ。

  82. 235 匿名さん

    理事など特定される人物に対し事実に依拠しない批判行為は荒らし行為じゃないのかね?

  83. 236 匿名さん

    211の管理費の説明は、知識じゃ無くて実例に沿って解説しているだけでしょ。

    事実を知っている人は、今の予算状況を教えてあげればいいんじゃないの。

    検討者が、知りたいのは人物像じゃ無くてそっちの方でしょ。

  84. 237 匿名さん

    独りよがりの自作自演行為が読み手に疑心暗鬼を生み出し書き手が荒らし行為に走る誘因になっているのではないのかね?

  85. 238 匿名さん

    つまり「web1.0とweb2.0というプラットフォームの違いを理解した投稿をしてくれないと迷惑だ」と意見している

  86. 239 匿名さん

    web2.0って言葉懐かしいですね。あっという間に死語になりま

  87. 240 匿名さん

    >>211

    211の書き込みは、余程知られたくない事だったみたいだね。検討者は、必読。

  88. by 管理担当

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