プライムアリーナ新百合ヶ丘【３】

＞２２０
敷地が狭い物件について思うことです。
建て替えの問題が、社会問題としてこれからなっていきます。
「建て替え時に戸数を増やす事ができて戸数増し分の利益を区分所有者の建て替え資金の一部にあてることができ、スムーズに建て替えが進んだ。」
これはマスコミで随分取り上げられているので聞いたことがあると思います。
先日もワールドビジネスサテライトで紹介してましたね。
空き地率がけんぺい率より高い、容積率に余裕がある物件は今後アドバンテージが得られると思います。
空き地率が高いとか容積率が限度より少ないという物件は現実は少ないです。
ちなみに新百合だと築１０年以内の物件で容積率２００％に対して１４５％で建ってる物件もあることはあります。他の法規制があるので２５％増しで建て替えできるかは調べないとわかりませんが、これは報酬を頂かないと大変なのでできないですね（笑）。
そうなると、現状と同じ規模が確実に建てられれば良いと妥協しても良いでしょうね。
怖いのは、今は容積率３００％ですが、これが将来法改正で減らされる可能性が無いのかな？と思ってしまうんですよね。景観条例って案外怖いですから。

>>２０００年の３番街からガーデン・シーズンまでは、これとほぼ同じか若干安い価格設定と思えばいいです。

そうなんですよね。この周辺のマンション価格は２０００年〜２００７年までほとんど変化してません。なのに、プライムのこの価格設定はなぜ？レガートに比べても３割も高い。レガートよりも立地悪いのに。今年になって急にマンション価格が上昇する理由が何かあるのでしょうか？

ミニバブル。
でももう崩壊です。

BRICsのインフラ整備が終わらない限りグローバルでみると
無資源国日本の建設コストは上がるでしょう。

2008年度の鉄鉱石価格はすでに昨年比１．６倍で合意。
BHPとRIOの統合模索等メタルメジャーも市場優位性を強化するため
規模の経済を推進している。
おまけに金余り外資に、かつての日本がバブルでやったことを
そのままやられて都内一等地が買い叩かれている。

この環境下でなぜに下落予測が立つのでしょうか。
資源輸入国日本では、すでに需給は関係ない。言い値で買わされ、それに利潤を
アドオンした価格で売るだけでしょう。
少なくとも直近5年でのマンションは中小のデベ淘汰事業撤退、原価急騰による価格上昇、
仕様劣化と踏んでます。

住友不動産の世田谷千歳船橋のシティハウス桜丘は
駅から６分で７０平米５０００万円台でしたよ。

環八沿い、小田急線の高架が目前という悪条件ですが、
価格は世田谷にしては安いと思いました。

駅から離れると、もっとよい環境も物件もたくさん
建っています。

都内通勤者としたら、新百合までさがってこの値段出すより
都内の駅から遠いところを選んだほうがよいケースが
でてくると思います。世田谷マンションも値下げはじめてます。

千歳船橋住人より

環八沿いに住むという選択肢は全くありません・・・・。
いくら世田谷でも。

・・・という人が大多数なのでは。

２２４さん
それで、価格高騰、仕様劣化のマンションを一体誰が買うのですか？
そのうち、「そして誰もいなくなった」、の時代が来るかも。

＞２２７さん
そうですね。
5000万強の不動産は本来おいそれとは買えないものです。
ある意味成功者もしくは頭金のある人しか買えない。
賃貸よりお得です、お金は低金利で借りられます、を鵜呑みにする＊＊を除いて。
年収も右肩上がりではなくなるでしょう。金利も確実に上がります。
800兆円強の負債を抱える日本がこのまま国債を垂れ流すと思いますか。
消費税を増税したところですでに焼け石に水。
サブプライム対策もゼロ金利政策ですでに下げる金利幅もなく見てるだけはわが国のみです。
日銀は国際協調すらできない。
外貨保有による対米への影響もあるのでモラトリアムもできない。
では、どうするか。
国策的なインフレしかないのでは、と考えます。
極論ですが普通のサラリーマンは不動産取得できなくなるかもしれません。

ただ、この機に不労所得で儲けた人、団塊世代で退職金をもらった人
はいっぱいいますのでぜんぜん問題ないでしょう。

新築は、価格高騰、仕様劣化で売れなくなって、中古マンション市場が活況になるのかな？

この時期にこの価格で新百合にこのマンション買える人って、よほど資金力あるか、急いで探してるかでしょうね。

「マンション価格は下がらない」と
ピント外れのことを言っている人がたまにいますが，
経済誌で「マンション価格が下がらない」と言っているものありますか？
マンション価格暴落とする記事は，日経ビジネス，週間東洋経済，等
多数ありますが，その逆という記事は見たことありません。
もし，そういう記事があれば出典を教えて欲しいですね。
「下がらない」と言うのはマンション業者の願望でしょう。
プライムはその中でも分不相応に高値ですが，
他のマンションでも同様の傾向はあると思います。
とにかく，あせって飛びつかないで，我慢して待つことです。

価格が下がって欲しくないのはデベ以外にも

１）資金力豊富で、買う気満々の方（価格が下がって倍率が上がることを懸念）
２）近隣住民で、高値で持ち家を売り抜けることを画策されている方

辺りが思いつくのですが、いかがでしょうか。

少し前にわざわざ撤退って宣言していた方々についても、何か意図があるのでは
と勘ぐっています。

>>221（地元不動産業者）さん

　コメントありがとうございます。容積率変更の可能性は、考えたことがなかった
ですね。これをやられると既存不適格となって、将来、売るに売れなくなってしま
いますね。

　話はそれますが百合山手は開発が進んでから景観条例が適用となったせいか、ス
カイラインが揃っていないとか建物のデザイン、色がまちまちとなっていて、街並
みに統一感が無いように感じています。今後に期待なのでしょうか。

>>231さん

「マンション価格は下がる」とは言われていますが、「すべてのマンションが下がる」とは言われていないと思いますよ。
プライムアリーナ個別の評価はさておき、新百合ヶ丘は「下がらない」部類の地域だと思います。

焦って飛びつく必要がないという意見は賛成ですが、我慢して待っても状況は好転するでしょうか？
今後供給量が減ることは周知の事実ですし、供給量の減少は人気物件における競争倍率の高さにつながると思います。結果、人気物件の価格は下がらないのではないかと思います。

待ちます、という自身の意思表示は個人の自由だと思いますが、
待つべき、という指南はお節介以外のなにものでもないです。

その意図するところが理解できないなァ．．．

そもそも、値段を下げさせること＝賢い消費者ではないのにね。

そう．．．
5000万円のローンを組んでどうやって生活していこうか、と悩む人が買う物件では
そもそもないのですよね．．．。

まあ、ＭＲは平日でも大盛況でしたから、買いたい人はこの価格でも買いますよ。
お金持ち風のこまかいことをあまり気にしなそうな年配の方が多かったです。
おそらく新百合ヶ丘駅から遠い一戸建てから買い替えの人たちと思われます。
私は営業マンの代理の派遣おばちゃんに相手されました。
何か聞くたびにメモとって裏に消えていくし、詳しいことは説明会に参加してと説明から逃げる。
私はデベから相手にされてないのかもしれませんが、遠いところから来ているのにひどい対応でした。
気分がわるかったですが、あえて要望書だしておきました。

＞「マンション価格は下がらない」とピント外れのことを言っている人がたまにいますが，

資金繰りに苦慮して投売りのデベとは関係ないプライムアリーナは下がらない。
三井が一度出したすべて織込済の価格を引っ込めるわけがない。

消費財、資源がインフレなのにマンションが下がる根拠が提灯経済誌とは。
意思決定がイデオロギーなら議論の余地はないので待てばいいんじゃないですかね。

ところで
・消費財、電力値上
・消費税導入
・金利上昇
・不労所得の課税率
・所得減少
・年金破綻
についてはどう考えてますか?
可処分所得が減少なら実質は値上げになることはわかりますか?

>>焦って飛びつく必要がないという意見は賛成ですが、我慢して待っても状況は好転するでしょうか？

好転するかもしれないし、好転しないかもしれない、としか言いようがありません。新百合ヶ丘だってバブルの頃は億ションが一杯立った時代があって、暴落した歴史があるわけで、今後そうならないとは限らないです、はい。何となくですが今はミニバブルの気配はプンプンしますね。勿論、未来のことはデべさんも含めて誰にもわかりません。新百合でこの価格って、ちょっと勘違い価格のような気がするだけです。

右にある「ご近所マンション」の価格設定を見ると、相対的にこの物件の価格がズレている
とは思えませんが。
調布の物件の価格なんて考えられないです。笑

>>240
バブル期に億ションは一杯は建ってませんよ。
20年近く経った今では、半額ぐらいになってますね。
同時期の億ションでなかったマンションも半額になってますが。

>>235
新百合ヶ丘は、小田急沿線で急行停車駅の新しい街で魅力はありますが、
所詮は郊外ですよ。
長期的に見たらは、郊外は苦戦するのでは？

でも、欲しい時に欲しい場所にマンションが出た時が買い時だと思ってます。
後は、財布と相談ですが。

私の場合ですが、

①　勤務地が多摩センター
②　地震のことを考えると、都心では眠れない。笑
　　多摩の強固地盤の方が相対的にいいに決まっている。
③　そもそも、都心生活・都心への外出に興味がない。

ということから、当然のことながら都心立地は除外されます。

そうそう、なんでも都心がいいわけじゃないと思う。
通勤は確かにラクかもしれないですけどね。定年になった両親なんかよっぽど
用事がなきゃ都心なんてでません。たまに出ても「疲れた。しばらくいい」なんて
いってます。これくらいの年代だと歩いていけて散歩がわりに毎日ショッピングセンターを
うろついたりちょっとお茶したりというのがいいみたいです（笑）

そういう意味で新百合ヶ丘はなかなかいいと思い（私はこの地域の戸建に住んでます）
今度一緒に見に行く予定です。
管理費が高いのは確かに予想外ですね。
車はうちのを出すので駐車場代は考えなくていいのですが…。

＞２３８さん

「お金持ち風のこまかいことをあまり気にしなそうな年配の方」って？
どんくらい、資産があって、どんくらいの年収（年金等）のありそうな方？

このスレの人は
どうして購入検討者の収入や生活がそんなに気になるんですか？

マンション購入は人生最大の投資です。
購入時を間違えれば，取り返しがつかないことになります。
株価が最高値圏にある時に株に投資したい人はいないでしょう。
ところが，素人は，今が最高値圏かもしれないという状況を忘れ，
今買わないとこんなチャンスは二度とないという周りの声に押されて
高値で株を買ってしまう。その結果大損するのですね。
マンション購入もそれと同じです。
以前のバブルの時高値で買ってしまったマンションが半値になり
泣いている人を多く知っています。でもそういうことって皆忘れて
しまって，きっと同じことを繰り返すのですよね。

土地には限りがありますので、新百合がいいという人にとっては、今後これ以上の場所で
マンション建設がされる可能性は低いのではないでしょうか。

仮にあったとしても、資材価格が高騰している中では、マンション価格の大幅な下落という
のも考えにくいようなな気もするのですがどうでしょうか。

この場所が気に入り、購入可能な価格帯に入っていれば、購入に踏み切ってもいいと
思っています。

>>土地には限りがありますので、新百合がいいという人にとっては、今後これ以上の場所で
マンション建設がされる可能性は低いのではないでしょうか。

可能性はいくらでもあると思います。

>>仮にあったとしても、資材価格が高騰している中では、マンション価格の大幅な下落という
のも考えにくいようなな気もするのですがどうでしょうか。

大幅な下落は考えうることでしょう。人口減少、バブルの反動、景気後退、株価の下落、いくらでも理由はあります。

>>この場所が気に入り、購入可能な価格帯に入っていれば、購入に踏み切ってもいいと
思っています。

購入可能な価格帯に入っていないと思います。

>>248

>>仮にあったとしても、資材価格が高騰している中では、

このスレで、やたら「資材価格の高騰」っていう言葉が出てくるのですが、購入検討者がよく使う言葉とは思えません。普通の人はそれほど建築資材の事情に詳しいわけではないですからね。こんな言葉を使うのは業者さんでは？

＞２４９さん
はっきりいってノイズです。
購入可能な価格帯に入ってないなら退場して欲しい。
お金がないと買えない、これ常識。

買いたい人は買えばいいし、買いたくない人は自分が買わなければいいだけなのにね

>>250
資材価格の高騰なんて、ニュースでも雑誌でも普通にいわれていますよ。
マンションを買おうとしている人なら、大半以上の人が普通に知っているでしょう。
ていうか、マンション購入を考えていない人でも知っています。
要するに、常識です。

＞＞お金がないと買えない、これ常識。

まあ、そうなんですけど、お金があっても買わない、っていう人も結構いるような・・・
お金がある人って、意外とケチなんじゃないかな？
だから、この程度のマンションなら現金であっさり買えるけど、お買い得物件ではないと判断したら、スルーする、みたいな・・・

＞２５４さん
文意読めてますか。
さらに何が言いたいのかさっぱり理解できません。

この価格で買えないことはないけれど、この価格なら別で探したほうがいいのかなーと迷って検討してる人も多いでしょう。
確かに新百合で探したいとおもってる人には、価格に不満があっても駅５分で魅力ある物件だ思う。うちは通勤が都心だから、この物件はやめときます。

「個人的事情」で購入する予定のない人は、話をそこに留めて、一般論のような話を
しないでください。
購入できる人を僻んでも仕方ないでしょう?w

管理費の内訳をどうにかして知りたいです。
そしてそれが妥当かどうかについて議論したいです。

今度聞く予定ですが、営業さんの対応を思うと不安です。
いい方法があれば教えてください。

>>258さん
管理費について、詳しいこと教えてくれませんでしたよ。
管理説明会があるので参加するよう言われました。

>>資材価格の高騰なんて、ニュースでも雑誌でも普通にいわれていますよ。

アメリカの住宅ローン問題はどうでしょう？同じことが日本でも起こってバブルがはじける、って盛んに週刊誌に書かれてますが。。。購入希望者なら織り込み済みでしょうか。

モデルルームに行ってきました。
モデルルームは営業マンの帯同がなく、自由に見れるので、
しつこく迫られる心配がなくて良かったです。
モデルルームには、質問をしたら答えてくれる担当者はいます。

モデルルームを見ての感想
・モデルルームにプラン変更を施した点が多過ぎて、原形を留めていない。
　高級そうに見えるのは調度品のせいで、マンションそのものではない。
　あんなに小さい冷蔵庫を使う家はないと思う。普通サイズの冷蔵庫は収まるのか？
　⇒幻想で売ろうとしていますね。正解だとは思いますが...
・下がり天井がたくさんあるし、かなり低くなっている。
　家の中でちょっとジャンプしただけで、頭をぶつける高さの天井がある！
・サッシが低い。築10年以上の賃貸マンション並みだと思いました。
・変なところに柱や壁が出来ていて、なんでこんな造りになったのか
　素人にはとっても疑問。
・収納スペースは多いが、デッドスペースも多い。
・部屋が縦長。特に外廊下側の部屋は広さの割に縦長のせいで狭く感じる。
・洗面台の三面鏡が小さい。両脇に意味不明のスペースがあり、この分を広げたらいいのに。
・外廊下に直で接している部屋があり、プライバシー確保のレベルは低い。
　玄関ポーチは廊下側2部屋の内、1部屋しかカバーしていなくて、もう1部屋は
　窓の向こうがすぐ外廊下。

間取り図集を見ての感想
・間口が狭い。間口に対する奥行のサイズが2倍以上は当たり前。
・エレベーター数が少ない。
　393戸に対し8機なので、全体としては適当数かもしれないが。
　ガーデンウィングは1機しかなくて大丈夫か？
・ガーデンウィングのレフトウィングよりの部屋は一日中日が当たらないのでは？

その他
・高い。坪230-240万の設定だが、調度品以外に高級感はない。
・駅から5分以外の長所は見つけにくい。
　120㎡の部屋を検討している方には別の長所が見えているのはもしれないが、
　80㎡の部屋を検討している私には、『値段が高い』、『部屋が細長い』、『天井が低い』、
　『柱と壁が邪魔』なマンションと映った。
・見せ方に自信が感じられない。
　直天井か二重天井なのかもわからないし、それ以外にも仕様の開示を嫌がっているように
　感じた。

まとめ
価格が高い・低いという観点ではなく、この物件の仕様に納得できるのか否かという
観点で検討するべきだと思いました。

モデルルームを出たすぐのところで、他の物件（柿生駅徒歩14分）のチラシを配っていて、
価格や仕様から考えたら、駅14分に目をつぶる方がいいかもと思いました。

柿生駅徒歩14分ですか。プライム高すぎなので、他を検討した方がいいと私も思っちゃいましたが、１４分はちょっと駅から遠すぎかも。それだったら、ノブレスなんかはどうなんでしょう？

261のような明らかに対抗(というよりも妨害)デベによる書き込みは、却って説得力が
乏しい。なんかもう無茶苦茶な感あり．．。

261はアーバンの営業です。

必死すぎて、なんか同情してしまいますね。

頑張ってください。

261です。

書き込んだ内容は、私の感想でしかないので、
説得力が乏しいかどうかはお読みになった方の判断に委ねます。
（特別な目的があって書き込んだわけでもないですし...）
でも、「デベでもなければ、マンション事業に関係する者でもありません」って
ことだけは言っておこうと思いました。

購入できる人を僻む？そんな僻まれる物件だとは思いませんが。
100平米以上を検討しているので、このお値段なら都内の選択もあるなーと思ったので。

購入できる人を僻む？僻まれるほどの物件ではないとおもいますが・・。
100㎡以上を検討しているので、あの値段なら都内のほうが良いなーと思いましたので・・。

重複失礼しました

中小デベの主営業戦略として、顧客の思考を惑わす匿名での「他社物件の中傷」がある。
なんだかとても情けない話ですが．．．．。

将来の値下がりについては転売を考えていないし資金的余裕があれば関係ない。
それよりもデベがリスク要因としては第一プライオリティ。
自分が死ぬまで存続し社会的責任を果たし続ける可能性が高いデベ以外からは買わない。
新百合では三井、三菱のみ。

ランニングを払えず不払いするような輩が住むマンションも論外。
些細な金でもめずにそこそこ生活に余裕のある住人同士で生活していきたい。
金関連で修繕等もめるのはストレスだし、無い人はどうあがいてもないのだから
解決しようがない。また解決策等を資金面で妥協するのもいやだ。
駐車場維持や修繕積立は潤沢にあるに越したことはない。
そういった意味では適正と判断したので安心。