プライムアリーナ新百合ヶ丘【３】

＞２２０
敷地が狭い物件について思うことです。
建て替えの問題が、社会問題としてこれからなっていきます。
「建て替え時に戸数を増やす事ができて戸数増し分の利益を区分所有者の建て替え資金の一部にあてることができ、スムーズに建て替えが進んだ。」
これはマスコミで随分取り上げられているので聞いたことがあると思います。
先日もワールドビジネスサテライトで紹介してましたね。
空き地率がけんぺい率より高い、容積率に余裕がある物件は今後アドバンテージが得られると思います。
空き地率が高いとか容積率が限度より少ないという物件は現実は少ないです。
ちなみに新百合だと築１０年以内の物件で容積率２００％に対して１４５％で建ってる物件もあることはあります。他の法規制があるので２５％増しで建て替えできるかは調べないとわかりませんが、これは報酬を頂かないと大変なのでできないですね（笑）。
そうなると、現状と同じ規模が確実に建てられれば良いと妥協しても良いでしょうね。
怖いのは、今は容積率３００％ですが、これが将来法改正で減らされる可能性が無いのかな？と思ってしまうんですよね。景観条例って案外怖いですから。

>>２０００年の３番街からガーデン・シーズンまでは、これとほぼ同じか若干安い価格設定と思えばいいです。

そうなんですよね。この周辺のマンション価格は２０００年〜２００７年までほとんど変化してません。なのに、プライムのこの価格設定はなぜ？レガートに比べても３割も高い。レガートよりも立地悪いのに。今年になって急にマンション価格が上昇する理由が何かあるのでしょうか？

ミニバブル。
でももう崩壊です。

BRICsのインフラ整備が終わらない限りグローバルでみると
無資源国日本の建設コストは上がるでしょう。

2008年度の鉄鉱石価格はすでに昨年比１．６倍で合意。
BHPとRIOの統合模索等メタルメジャーも市場優位性を強化するため
規模の経済を推進している。
おまけに金余り外資に、かつての日本がバブルでやったことを
そのままやられて都内一等地が買い叩かれている。

この環境下でなぜに下落予測が立つのでしょうか。
資源輸入国日本では、すでに需給は関係ない。言い値で買わされ、それに利潤を
アドオンした価格で売るだけでしょう。
少なくとも直近5年でのマンションは中小のデベ淘汰事業撤退、原価急騰による価格上昇、
仕様劣化と踏んでます。

住友不動産の世田谷千歳船橋のシティハウス桜丘は
駅から６分で７０平米５０００万円台でしたよ。

環八沿い、小田急線の高架が目前という悪条件ですが、
価格は世田谷にしては安いと思いました。

駅から離れると、もっとよい環境も物件もたくさん
建っています。

都内通勤者としたら、新百合までさがってこの値段出すより
都内の駅から遠いところを選んだほうがよいケースが
でてくると思います。世田谷マンションも値下げはじめてます。

千歳船橋住人より

環八沿いに住むという選択肢は全くありません・・・・。
いくら世田谷でも。

・・・という人が大多数なのでは。

２２４さん
それで、価格高騰、仕様劣化のマンションを一体誰が買うのですか？
そのうち、「そして誰もいなくなった」、の時代が来るかも。

＞２２７さん
そうですね。
5000万強の不動産は本来おいそれとは買えないものです。
ある意味成功者もしくは頭金のある人しか買えない。
賃貸よりお得です、お金は低金利で借りられます、を鵜呑みにする＊＊を除いて。
年収も右肩上がりではなくなるでしょう。金利も確実に上がります。
800兆円強の負債を抱える日本がこのまま国債を垂れ流すと思いますか。
消費税を増税したところですでに焼け石に水。
サブプライム対策もゼロ金利政策ですでに下げる金利幅もなく見てるだけはわが国のみです。
日銀は国際協調すらできない。
外貨保有による対米への影響もあるのでモラトリアムもできない。
では、どうするか。
国策的なインフレしかないのでは、と考えます。
極論ですが普通のサラリーマンは不動産取得できなくなるかもしれません。

ただ、この機に不労所得で儲けた人、団塊世代で退職金をもらった人
はいっぱいいますのでぜんぜん問題ないでしょう。

新築は、価格高騰、仕様劣化で売れなくなって、中古マンション市場が活況になるのかな？

この時期にこの価格で新百合にこのマンション買える人って、よほど資金力あるか、急いで探してるかでしょうね。

「マンション価格は下がらない」と
ピント外れのことを言っている人がたまにいますが，
経済誌で「マンション価格が下がらない」と言っているものありますか？
マンション価格暴落とする記事は，日経ビジネス，週間東洋経済，等
多数ありますが，その逆という記事は見たことありません。
もし，そういう記事があれば出典を教えて欲しいですね。
「下がらない」と言うのはマンション業者の願望でしょう。
プライムはその中でも分不相応に高値ですが，
他のマンションでも同様の傾向はあると思います。
とにかく，あせって飛びつかないで，我慢して待つことです。

価格が下がって欲しくないのはデベ以外にも

１）資金力豊富で、買う気満々の方（価格が下がって倍率が上がることを懸念）
２）近隣住民で、高値で持ち家を売り抜けることを画策されている方

辺りが思いつくのですが、いかがでしょうか。

少し前にわざわざ撤退って宣言していた方々についても、何か意図があるのでは
と勘ぐっています。

>>221（地元不動産業者）さん

　コメントありがとうございます。容積率変更の可能性は、考えたことがなかった
ですね。これをやられると既存不適格となって、将来、売るに売れなくなってしま
いますね。

　話はそれますが百合山手は開発が進んでから景観条例が適用となったせいか、ス
カイラインが揃っていないとか建物のデザイン、色がまちまちとなっていて、街並
みに統一感が無いように感じています。今後に期待なのでしょうか。

>>231さん

「マンション価格は下がる」とは言われていますが、「すべてのマンションが下がる」とは言われていないと思いますよ。
プライムアリーナ個別の評価はさておき、新百合ヶ丘は「下がらない」部類の地域だと思います。

焦って飛びつく必要がないという意見は賛成ですが、我慢して待っても状況は好転するでしょうか？
今後供給量が減ることは周知の事実ですし、供給量の減少は人気物件における競争倍率の高さにつながると思います。結果、人気物件の価格は下がらないのではないかと思います。

待ちます、という自身の意思表示は個人の自由だと思いますが、
待つべき、という指南はお節介以外のなにものでもないです。

その意図するところが理解できないなァ．．．

そもそも、値段を下げさせること＝賢い消費者ではないのにね。

そう．．．
5000万円のローンを組んでどうやって生活していこうか、と悩む人が買う物件では
そもそもないのですよね．．．。

まあ、ＭＲは平日でも大盛況でしたから、買いたい人はこの価格でも買いますよ。
お金持ち風のこまかいことをあまり気にしなそうな年配の方が多かったです。
おそらく新百合ヶ丘駅から遠い一戸建てから買い替えの人たちと思われます。
私は営業マンの代理の派遣おばちゃんに相手されました。
何か聞くたびにメモとって裏に消えていくし、詳しいことは説明会に参加してと説明から逃げる。
私はデベから相手にされてないのかもしれませんが、遠いところから来ているのにひどい対応でした。
気分がわるかったですが、あえて要望書だしておきました。

＞「マンション価格は下がらない」とピント外れのことを言っている人がたまにいますが，

資金繰りに苦慮して投売りのデベとは関係ないプライムアリーナは下がらない。
三井が一度出したすべて織込済の価格を引っ込めるわけがない。

消費財、資源がインフレなのにマンションが下がる根拠が提灯経済誌とは。
意思決定がイデオロギーなら議論の余地はないので待てばいいんじゃないですかね。

ところで
・消費財、電力値上
・消費税導入
・金利上昇
・不労所得の課税率
・所得減少
・年金破綻
についてはどう考えてますか?
可処分所得が減少なら実質は値上げになることはわかりますか?

>>焦って飛びつく必要がないという意見は賛成ですが、我慢して待っても状況は好転するでしょうか？

好転するかもしれないし、好転しないかもしれない、としか言いようがありません。新百合ヶ丘だってバブルの頃は億ションが一杯立った時代があって、暴落した歴史があるわけで、今後そうならないとは限らないです、はい。何となくですが今はミニバブルの気配はプンプンしますね。勿論、未来のことはデべさんも含めて誰にもわかりません。新百合でこの価格って、ちょっと勘違い価格のような気がするだけです。