プライムアリーナ新百合ヶ丘【３】

他の方も書かれていましたが、管理費が予想以上に高いですね。
月々１万円でもローン支払いにまわせれば、もっと高い物件が買えてしまいます。

新百合ヶ丘の相場は良く知りませんが、駐車場代も高くないですか？
機械式でも１万以上ってキツイですねぇ〜。

駐車場は大方相場通りだと思いますよ。
逆に1万下るところはそうそうないと思います。

144の匿名さん

そのとおり。マンションは月々の管理費は必須だし、修繕積立費は後からどんどん高くなるし、駐車代も要るしで、それらの費用をローン返済にまわして1千万余計に借りて戸建てにするというシナリオだってあります。

駐車場は、新百合の相場で1万円以上はしますよ（月極の場合）。
なので、ほとんどのマンションで、1万円以上を設定してますね。
今、住んでる所は、新百合でも破格の安さで6千円からですが。
ここは、駐車場１００％ではないし、駅にも近いので、
駐車場代が高くなるのは仕方ないと思います。
安すぎるよりは、修繕する時に安心ですし。

管理費は、入居後、管理組合で契約を見直して、
下げることは可能だと思います。
初めは、デベの系列の管理会社と契約されると思うので、
どうしても高めになる傾向があるようです。

修繕積立金は、年数を経過するごとに値上げしていくものなので、
マンションに住む以上は仕方ないですね。
これが安すぎると将来、困ることになりますから。

>>138
フットサル場は、個人的には当分、そのままだと思ってます。
20年以上の前の計画で、元から、あの辺りは、
屋外の運動施設が出来る予定だったので。
駅前の計画は、多少の場所の変更はあったものの、出来る予定だったものは出来ているので。
（西武グループは撤退しましたが）

ここの板に限らないと思いますが，
「良い」とか「買います」とか書いている人は本気で購入を考えている人でしょうか？
わざわざ，競争相手を増やしたり，価格を上昇させるようなことを書くでしょうか？
売る側の人だとしたらわかりますが，ちょっと信じられません。
私は，悪い点を書いている人の書き込みしか信用しないことにしています。

↑同意
まだ契約者でもないのになんで？というのは多々あります。

頭金すらなくても書き込みは自由ですから話半分にしとけばいいのでは。
お金がなくても欲しいから買うという無謀な人もいます（借りれる額と
返せる額を混同する人）が、5000万以上となると購買層は絞られますしね。
玉石混淆前提でしょう。

マンションが値下がりする云々の人は、自分の年収は変わらないとでも
思っているのでしょうか。マンションは下がって、収入は右肩上がりなんて
おめでたい。

ノブレスの板で、プライムの価格がかなり下がったような書き込みがありました。
（ノブレスとほとんど変わらないとか。。）

まだ正式価格見てないのですが、事実なら予定価格からかなり下げてきたってことですかね？？

ただ管理費、修繕積立金、駐車場代が高いのは痛いですよね。。

最近のこの板の書込みあまり面白く無いですね。
真面目に検討しているような人がほとんどいないですね。

天井の高さをどうこう言っている人がいましたが、営業さん等に真面目に確認して寸法や使用を情報提供してくれるような人はだれもいませんし。

「マンション掲示板」って、デベさん同士の謗り・貶し合い書き込みがベースになって
いますよね。笑　　　要するに、コマーシャルの場所なわけで。

そうかなぁ・・・お昼に仕事中に書き込みしているの？？
それはないと思うけど。

結局、自分で出向いて構造説明会や管理説明会に積極的に参加して
書き込みに頼らず、自ら行動して行くしかないのでしょうね・・・
下り天井等も部屋のタイプにより、其々違うようですし・・

もう、4回ほど行ってその都度情報や工事の様子を見学していますが・・
やはり、私も修繕積立金・駐車場まあ妥当なのではと思いますが、
管理費は・・・高いと思っています。
住む限り、払い続けるのですから・・

コンシェルジュに別に購入を左右する魅力は、無いですし・・・
そして、モデルルームにも過剰なお出迎え・お見送りは必要ないとも思います。

>> 要するに、コマーシャルの場所なわけで。

買い手を装って売り手が入り込んで書き込むさくら的行為。
前から思っていたのですが，これって，許される行為なんでしょうか？
もしあれば，人生最大の買い物をしようとしている消費者をだますことになるかもしれない。
難しいかもしれないけど，掲示板管理者の方はよくチェックしてほしいですね。

私もこの物件から撤退します。
皆さんご指摘の天井高の問題と、日照が微妙で悩んでましたが
管理費が高いので諦めがつきました。
新百合は好きな町なのですが・・残念です。

私は今週に要望書出しに行く予定ですが、
80㎡で23000円って本当ですか？
話し聞いてからにしようと思っていましたが、
それが事実なら私も撤退しようかと思います。
共用スペースが充実してないのにその管理費は高いと思いますが・・・

私も、行って来ました。75㎡でも2万円を超えていました。
平成20年2月21日現在のもの・・・とありました。
管理費及び使用料の額と言う表を見せて頂きました。
管理費の変更はないのでしょうか・・・・？

161さん162さん，こういう具体的な情報は貴重ですね。
たいへん参考になります。

物件価格の方ばかり気をとられてましたが、たしかに、管理費と修繕積立金も計算しないとね。管理費２３０００円で修繕費も含めると月４万円ぐらいでしょうか？年間５０万ぐらいで、４０年住むと考えると２０００万円ですよね。物件価格７０００万円とするとトータル９０００万円。それにローンの金利も入れると１億数千万円ぐらいかな？さらに駐車場代と税金ですよね。

土曜日再度ＭＲに行き気になっていた梁と天井高などメジャーで計ってきました。
参考までに二つ目のシアタールームのＭＲの居間の梁は実際より２０ｃｍ高くなっているとのこと。
実際は和室になり喚起ダクトを通すために見取り図通り２０ｃｍ下がり２０ｃｍ前に出るとのことですのでご注意を。

帰りに駅前の不動産屋で賃貸に出した場合の賃料を見てもらったところ、３ＬＤＫ・６０００万程度の部屋で新築時・管理費等込みで月２０〜２２万位とのことでした。
管理費が高いこともあり収益率もかなり悪いですね。

要望書は出しましたがおそらく見送ります。

要望書というのは，出さないことが
正式価格が下がることへの一番の要望書になるのでは，
と思っています。要望書がなくても同条件で買えるのですから。

ちょっと前までは一発売り切りみたいな評判でしたが、ちょっと冷静になってきている
のでしょうか？笑

まぁ、希望の部屋が抽選にならなければ結構です。

レフトウィングの方が安いでしょうからそちらの方が人気出てしまうのかしら．．。

164さん　わかりやすい計算ありがとうございます。
トータルすると別件で探したほうが賢明のようです。（うちの場合）
撤退〜

>>165
新百合は、分譲価格に比べると賃貸価格は、安いですから、
あまり投資には向いていませんね。

管理費は契約を見直したり、管理会社を変更することによって、
いくらかは安くなるでしょうけど、
修繕積立金は、安くなることはないでしょうね。
年数と共に値上げしていくものですから。

それにしても管理費と駐車場の代金あわせて4万円以上は高すぎませんか？
価格と違って料金をさげることは考えられませんね。もし下げたら逆に信用おけませんね。
モデルルームのオプションによる梁かくしやらまー見事ですけど。
結局は毎月出費を考えると同じエリアのもうひとつのマンションか迷います。

築年数のいってるマンションでは、
管理費と修繕積立金合わせて5万以上のところもありますね。
管理会社は、初めはデベの系列なので管理費が高くなるのだと思いますが。
独立系の管理会社に変更するとだいぶ安くなりますよ。

不必要な共有設備を付けない代わりに管理費を抑えると言う説明を
担当さんから受けていたので管理費には驚きました。
ゲストルームなどがあるマンションも管理費がこのくらいなのではないでしょうか？
もっと高いものなのですか？

管理費諸々だいぶ高いですね。。
急いで買うのをやめて、じっくり腰をすえて違うところも検討し始めたいと思います。

123です。どうやらサクラだと思われているようですが、真剣に買い換えを考えている者です。
物件価格ばかり気にしていましたが、管理費を忘れてました（大汗）。確かに高いですね。
２０〜３０戸のマンションでしたら一戸に対する管理費は高くなりますが、
ここは大規模マンションで、しかも共用施設もない（個人的には、無駄な施設はいらないと考えてます）のになぜこんなに高いのでしょう？
ローンが終わっても、こんなに高い管理費＋修繕積立金＋駐車場代を払い続けるのは無理です。
確か、インターネット代とケーブルTV代も必要ですよね。
要望書は出しましたが、正式登録は見送ります。
物件価格以上にビックリです。

ガーデンの管理費、８０ｍ２ぐらいで13000円です。

３月竣工予定の東京建物の大規模マンション（東村山）が急遽
２割ほど価格下げしてくるそうです（週間東洋経済080301 78Pより）。
売れ残るよりはましということでしょうね。売る方はこういう
時期だから赤字覚悟でも，早く売ってしまおうということです。
しかし，今の時期，待てば待つほど安くなるのですから，
売り手のもくろみにひっかからないことが肝要と思います。

>>176さん

　今週の住宅情報「マンションズ」に４ページも広告を出してますね。他物件だけど
盛んにTV CMもやってるし、デベも売れ行きが不安になってきてるんじゃないですかね。

　ガーデンアリーナのインタビュー記事で、塩漬けにしたらもっと高値で売れるって
自身満々だったけど、販売のタイミングを間違ちゃったのかな？

　ライトウィングじゃなきゃダメって人以外は一期の状況を様子見して、二期以降ま
で待ちって戦略もありですね。

ガーデンは、今、中古物件が出ていて、それによると、
専有面積 78.74m2で、管理費 12,855円、修繕積立金　5,990円ですね。管理会社は、
ここと同じ三井不動産住宅サービス。共用施設は、パーティールーム、スタディル
ーム、キッズルーム、ゲストルームと集会室があったかと思います。あと、コンシ
ェルジュサービスも。

　物件価格と同じく、管理費も新価格なのですかね。

管理費と駐車場の件、本当でしょうか？！　4万円超なんてありえないですよね。。。
今週末ローン相談会なんですが、行くだけ無駄なのでキャンセルしようかなあと
思ってます。確かに立地は良いのですが、そこまで市況と異なるコスト負担をして
まで住みたい物件でもないので、私も撤退したいと思います。

管理費は、市況に影響されるものではないと思うので、なぜ高額になるのかを
管理説明会で確認しようと思います。
よほどメンテナンスにコストのかかる設備があるということなのでしょうか？

ライトウィングに比べてレフトウィングや、ガーデンウィングが安くなる可能性は
あると思いますが、それなりに考慮すべき点があります。
レフトウィングは一階の店舗や、中央通りの交通量、向かいの建物など、
いろいろとネックになる部分も多いのは事実です。
また、ガーデンウィングは日当たりの問題もありますが、それ以外にもエレベータが
少なかったり、裏手にはノースパーキングがそびえていたりしますよね。
そういうことを考えると・・・悩みどころです。

８３㎡で管理費＋修繕積立金＋駐車場（１６０００円・平均価格で計算）で４５０００円でした。
予想外の高さにあっけにとられ詳細をメモするのも忘れました。

駐車場代は普通だと思います、そんなに高いわけでもないかなと。

でも、ガーデンに比べて管理費が高いのが納得いかないですね。
なんの設備もないはずどころか、店舗つきとか日照など、デメリットが目立つのに。

今まで盛り上がっていましたが、最近は買い替えをやめようと思っています。
今住んでいるマンションのほうが何十倍も魅力的に思えました。
夫も、買い替えする必要は絶対にないとMRの帰りに話していました。
まあ、そういう意味では、我が家的には良かったのかな・・。

冷静になればたいして魅力的な物件でもなかったですね。
三井のプライムということで、私も含め、多くの人が浮かれちゃったというのが実情でしょうか。
それでも購入意欲満々の人もいるのですから、デベさんはほっとしているかもしれませんが、
私的には納得のいかないことずくめでした。

そういえば、店舗のスペースは分譲と賃貸のどちらなんでしょうか？

＞１８３さん
店舗スペースは分譲だそうです。
１階だけではなく２階にも入るみたいですね。

色々含めて、、この物件、最後の高掴みになりそうですね。
あまり高値で掴むとその分さげ幅も大きいわけですし、
ウチはそれ程余裕があるわけではないので、今の新百合でこの値段、この維持費は
やめておきます。。ガーデンと似た様な立地にすんでいるのに＊＊＊＊しい。。
デペはガーデンで損した分この物件で取り返すつもりでしょうか？

ノブレスもかなり苦戦している様ですが、
そろそろ下げそうです。。
都心の高騰しすぎた所ではすでに価格調整が始まり徐々に下がってきている様です。

分譲であれば店舗側のやりたい放題ですね〜。
賃貸なら、外観などに規制かけられると思うんですが・・・。
のぼりとかはさすがにしないでしょうが、一定以上のセンスの持ち主であってほしいですね、
新百合の街のためにも。

ここが高く出ると、ノブレスが急に売れそうですね。

我が家も今後のスケジュールをキャンセルすることにしました。
価格、梁の多さ＆天井の低さ、浴室の狭さ、浴槽の仕様、洗面台の鏡の両側の隙、駐車場の不便さ、渋滞区域等、これらのマイナス要因全て飲み込んでも頑張って購入したいと思っていましたが、管理費と修繕費の高さで一気に目が覚めました。ローンが終わった頃には、４５０００円がいくらまで上がっているのか考えたら怖くなりました。

管理費・修繕費等の一覧表には、変更されることがありますということが書いてありましたが、見直しなんてことが期待できないでしょうか？？？

188さん、
浴室の狭さとは、どの広さのタイプの部屋の浴室を指しているのでしょうか。
１６２０程度なら狭いというものではないと思いますが・・・。
浴槽というのは、魔法瓶浴槽ではないという点・・・？でしょうか。
ふと疑問に思っただけなんですが。
他は納得できるので。

先日担当者の説明では、この物件は賃貸部分がある為、
防火設備の維持管理で、法令上管理人が常時2名（24時間）体制で必要とのことで、
管理費負担が大きいといっていました・・・

＞＞１８６
新百合山手地区は、確か景観条例の対象になってますよ。

＞＞192
いくら景観条例でもよっぽど奇抜なものでない限り
センスの悪さまでは規制できませんので。。

このスレ、最初の頃のイケイケドンドン調とずいぶん違ってきましたね。
消費者は、やっぱり賢かったのか・・・

修繕費は最初は安く設定してある場合が多いんですけどね。

小田急沿線で購入しようと思ってます。
まだ検討し始めたばかりの初心者ですが皆さんの書き込みは
参考にさせていただいています。

急行停車駅の駅近、大手デベは外せないと思っていたので
ここか相模大野の住友物件のどちらかかな、なんて漠然と考えていたのですが、
住友のMR見て、金額に溜息です。
設備は私から見ると文句なしのレベルでしたが、なにしろ狭くても高い…

こちらの物件は書き込みを拝見するに、内装、設備に満足されなかった方が
多かったみたいですね。それでいてなおかつ金額も高い…

年収1000万程度のレベルで、子どもの私立受験もさせたいし、となると
「急行停車駅の駅近、大手デベ」はぜいたく品だと気持ちの切り替えをしなくちゃいけませんね。

もっと守備範囲を広げて検討してみます。

年収1,200万円、貯蓄5,000万円、子供なし　だと現実的です。

私立を狙うなら、西東京方面へもアクセスがいいので登戸、遊園も
いいと思いますよ。相模大野はちょっと下りすぎでは？
神奈川の学校狙うならいいですが、。
何校も併願して受けるなら、あまり都心から離れない方がいいと思いますよ。
年収１０００万で子供二人私立は経済的にキツいですよね。

>年収１０００万で子供二人私立は経済的にキツいですよね。

いや、基本的には無理じゃないですか？
うちは夫の年収1000強、私も副収入があり、子供1人ですが、
親の援助があったからこそ私立小も狙えたと思っています。

駅近くの大手デベでも、ほんの数年前までは普通に手が出せる範囲内でしたよ。
徐々に値段が高騰し、現在になって爆発してるのかな、と思います。
新築にこだわらなければ、いい物件も出てくると思うのですが・・・。

しかし、店舗等が入っていることによって管理費がはねあがってしまうなんて、
とことん住人サイドにとってはがっかりな物件になってしまっていますね。
今後、管理費を住人側で変えるという案もありますが、
住人の7割以上ぐらいの賛成をとらねばならなかったり、
管理会社を変えたことで不手際などが生じた場合の責任問題が発生したりなど、
実際はなかなか難しいようですよ。

私は教育環境のことを考え、新百合ケ丘の物件を検討し出したのですが、
やはり、新百合ケ丘の持ち家住民層は、サラリーマンだと
30歳前後で年収1,000円以上、40前後で年収2,000以上というかたが標準的なのでしょうか？
もちろんそれ以上の方も多いと思いますが。


そのくらいでないと、このマンションは買えないですよね？
親の援助を受けるというのは、3,500万円以内でも後々、相続税が掛かりますし…。
相続税のことを考えると、気軽に親の援助を受けることはできません。


持ち家のかたは、サラリーマンより個人事業主の方が多いんですかね？

全体的には社宅が多いので、普通のサラリーマン家庭が多いと思いますが、
大手企業勤務でも、このあたりの物件を自力で買えるとは思えません。

やはり、社宅を出るともっと下ったところに家を構えるかたが多いのでしょうか？
厚木とか秦野あたり？
八王子？

>200
だいぶ妄想が入っているようです。
そのクラスの年収をもらう人はどのような職業か考えて見てください。
もちろん世の中にはそのくらいもらっている人がいるのも事実ですがそういった人
が新百合ヶ丘に集中していると考えるほうが不自然です。

ちなみに麻生区の平成16年度の平均収入は820.6万円のようです（あさお統計白書より）。
ただし平均というのは一番多い層ではありません。　例えば年収500万の人が100人
で1億の人が5人いた場合、平均は980万になります。

一般的に一番層の厚いところは平均年収の下あたりですから、600〜700万が中央と
考えるのが妥当と思われます。
駅周辺に少し年収の高い人が集中しているとしても一番多いのは800〜1000クラスが
多いのではないかと思います。（実際はもっと下からかなり上までバラついている
と思いますけど）

＞１９１さん
この物件に賃貸部分があるのですか？！
先日、店舗は全て分譲だと伺いました。
他に賃貸部分ってどこなんでしょうね。
検討していたのですが、急速に冷めてます。

200さんと201さんの発言が真だとすると，
「このプライムの値段だと相当戸数売れ残る」
という結論になるような気がします。論理的には。

アスティアのＨＰでは、4戸売り出し中。随分前から、全く動く気配がありません。２０戸位で本当に残り４戸なら、まあまあ売れた方なのかな？
プライムがどうなるか・・・興味を持って観察してます。

ガーデン住人ですが、上場してない企業の方も沢山いますよ。
年収６００〜８００位が多いと思います。

ガーデンは随分お買い得でしたからね。
こちらはその年収だと少し厳しいかもしれませんね。
これから教育費等もかかりますし。
もちろん親からの援助等があれば別ですが。

40歳前後で年収2000万円の人というのは
自営業を除けば、具体的にどのようなお仕事をされているのでしょうか?

サラリーマンで年収２０００万はそうそういないでしょう。
外資証券とか？日系ではまず無理でしょう。
こちらの物件は親からの援助等がなく年収８００万以上無い方には
厳しい値段ですね。
頭金が５割以上あれば別ですが。。

立地的にはレガートには負けてますしね。

サラリーマンで年収２０００万って、５０歳以上の重役さんぐらいしかいないでしょう。そういう人だって２０〜５０ぐらいまでは、普通のサラリーマンの給料だったわけで、これだけの価格を提示するマンション買えるかどうか。
まあ、想像するに、買えるのは弁護士とか医者とかでは。ちょうど近くに病院できるっていう話なので、このマンションの購入者は医者だらけかも。だとすると、背伸びして買っても、回りと生活水準合わなくて、ってことになりかねないかもね。

この値段なら千歳船橋あたりの世田谷物件も検討できそうですね。
前はとても買えないと思っていたところが少し値がさがってきた様なので幅を広げて
様子見たいと思います。

周囲の年収1千万円ちょいくらいの人たちは、希望は4千万円台前半、上限5千万円くらいの予算と
言う人が多いのですが、皆さん結構頑張って買うものなのですかね。
サラリーマンが6000万円以上のマンションを買うには、
奥さんもキャリアがあって高収入か、親の援助がないと無理と思ってました。

>>立地的にはレガートには負けてますしね。

なのに、価格はレガートより高い。

くだらない。
買える人間が買えばいいだけの話。
あれこれ理由をつけて撤退する人は、わざわざ宣言しなくていいので、
フェードアウトしてください。
未練たらたらと思われますよ。
当方このランニングコストのどこが高いのかちっともわかりません。
物件価格を考えてください。

先日要望書出してきました。管理費を見てビックリしました。
修繕積立金の計画について質問しましたが回答は得られませんでした。
10年後はいくらになるのかも決まってないという回答であり、がっかりでした。
物件価格も内装の割には安くなってなく、このままだと登録は見送ると思います。
店舗は分譲で何が入るか全く分からないとのことです。
店舗の管理組合はなく、居住者と同じ管理組合に入るそうです。
そのため、居住者は店舗のための24時間対応防災センターの費用を負担しなければならないそうです。
ところで、ここの営業のおばちゃんは派遣？素人？
対応悪いし、質問しても即答できず、メモとって聞きにいってるし・・・、
挙句の果てにこの件で他に聞きたいことあります？とか言われ、最悪の担当でした。

＞先日担当者の説明では、この物件は賃貸部分がある為、
防火設備の維持管理で、法令上管理人が常時2名（24時間）体制で必要とのことで、
管理費負担が大きいといっていました・・・

⇒訂正です。『賃貸部分』ではなく『店舗部分』です。失礼しました。
それにしても店舗部分の負担を、結果的に居住者にも影響されるなんて
納得がいきません・・・

>>215さん

三井は、サンライフクリエイションからの派遣が応対をするので、対応
が悪いことで有名ですよ。

メモとって聞きにいった相手が社員の営業だから、その人に担当を代わ
ってもらえば済むだけのことではないでしょうか。

PS.　『挙句の果てに他に聞きたいことあります？』　これ、私も過去に
経験しました。確かに腹立ちますよね。

レガートプレイスの価格を参考に載せておきます。
駅からフラットな遊歩道で行けて、５分以内の大規模物件という事でしたから、１期と２期販売の間隔が２〜３ヶ月程度でしたが、これで全部売り切ってしまいましたね。
パークレジデンス　PE　８１．３１　４，７２０（１Ｆ）〜５，５７０（１０Ｆ）
　　　　　　　　　PIr　８２．２２　４，５３０（１Ｆ）〜５，６２０（１０Ｆ）
ガーデンレジデンスGE　８１．５３　４，４７０（１Ｆ）〜５，１６０（１０Ｆ）
　　　　　　　　　GD　７９．９３　４，４２０（２Ｆ）〜５，０１０（１０Ｆ）１Ｆはホール
２０００年の３番街からガーデン・シーズンまでは、これとほぼ同じか若干安い価格設定と思えばいいです。
初期購入の方で中古でも良いなら、価格が上がっているとはいえ中下階なら４０００前後で築浅８０平米が狙える。（レガートは無理かもしれないけど）
これなら年収１０００あれば十分買えると思います。
あとあと店舗でもめないか？周辺のマンションは戸数の２倍駐輪場があっても満杯なのに戸数分しか駐輪場がない、駐車場も若干足りなそうな設定、管理費も高いとか・・・・プライムは立地はいいけど問題もあります。
安い時期に購入されている方は、山手の魅力を認める方でないとプライム買い替えに踏み切れないでしょうね。
それから敷地面積はレガートの７８％しかプライムはないですから、この点でも割高感を感じてしまうかもしれませんね。
ちなみに２番街はレガートよりも１５〜２０％程度高かったという感覚です。
バブル期の１番街やパークハイムはレガートの１５０％増し位かな〜。上階の広めは億だったですね。

２１８訂正です。
１５０％増し→５０％増しです。

ちなみに管理費については、新百合周辺ではヒルズテラスが８０平米で１００００円ちょっと超える程度で一番安いかな？？
プライムは駐車場利用料が管理費に全部乗ってないとか店舗以外にも高めに設定される理由があるかもしれません。
これは購入前に聞いておけばよいと思います。

>>218(地元不動産業者）さん

　毎度、勉強させていただいております。

　「それから敷地面積はレガートの７８％しかプライムはないですから、この点で
も割高感を感じてしまうかもしれませんね」に関連していると思いますが、周辺物
件は容積率200%、この物件は容積率300%のため、同じ占有面積の部屋だと、こちら
の物件は土地の持分が少なくなるものと推測しております。

　これは将来、中古で販売する際の価格に影響するものでしょうか？

＞２２０
敷地が狭い物件について思うことです。
建て替えの問題が、社会問題としてこれからなっていきます。
「建て替え時に戸数を増やす事ができて戸数増し分の利益を区分所有者の建て替え資金の一部にあてることができ、スムーズに建て替えが進んだ。」
これはマスコミで随分取り上げられているので聞いたことがあると思います。
先日もワールドビジネスサテライトで紹介してましたね。
空き地率がけんぺい率より高い、容積率に余裕がある物件は今後アドバンテージが得られると思います。
空き地率が高いとか容積率が限度より少ないという物件は現実は少ないです。
ちなみに新百合だと築１０年以内の物件で容積率２００％に対して１４５％で建ってる物件もあることはあります。他の法規制があるので２５％増しで建て替えできるかは調べないとわかりませんが、これは報酬を頂かないと大変なのでできないですね（笑）。
そうなると、現状と同じ規模が確実に建てられれば良いと妥協しても良いでしょうね。
怖いのは、今は容積率３００％ですが、これが将来法改正で減らされる可能性が無いのかな？と思ってしまうんですよね。景観条例って案外怖いですから。

>>２０００年の３番街からガーデン・シーズンまでは、これとほぼ同じか若干安い価格設定と思えばいいです。

そうなんですよね。この周辺のマンション価格は２０００年〜２００７年までほとんど変化してません。なのに、プライムのこの価格設定はなぜ？レガートに比べても３割も高い。レガートよりも立地悪いのに。今年になって急にマンション価格が上昇する理由が何かあるのでしょうか？

ミニバブル。
でももう崩壊です。

BRICsのインフラ整備が終わらない限りグローバルでみると
無資源国日本の建設コストは上がるでしょう。

2008年度の鉄鉱石価格はすでに昨年比１．６倍で合意。
BHPとRIOの統合模索等メタルメジャーも市場優位性を強化するため
規模の経済を推進している。
おまけに金余り外資に、かつての日本がバブルでやったことを
そのままやられて都内一等地が買い叩かれている。

この環境下でなぜに下落予測が立つのでしょうか。
資源輸入国日本では、すでに需給は関係ない。言い値で買わされ、それに利潤を
アドオンした価格で売るだけでしょう。
少なくとも直近5年でのマンションは中小のデベ淘汰事業撤退、原価急騰による価格上昇、
仕様劣化と踏んでます。

住友不動産の世田谷千歳船橋のシティハウス桜丘は
駅から６分で７０平米５０００万円台でしたよ。

環八沿い、小田急線の高架が目前という悪条件ですが、
価格は世田谷にしては安いと思いました。

駅から離れると、もっとよい環境も物件もたくさん
建っています。

都内通勤者としたら、新百合までさがってこの値段出すより
都内の駅から遠いところを選んだほうがよいケースが
でてくると思います。世田谷マンションも値下げはじめてます。

千歳船橋住人より

環八沿いに住むという選択肢は全くありません・・・・。
いくら世田谷でも。

・・・という人が大多数なのでは。

２２４さん
それで、価格高騰、仕様劣化のマンションを一体誰が買うのですか？
そのうち、「そして誰もいなくなった」、の時代が来るかも。

＞２２７さん
そうですね。
5000万強の不動産は本来おいそれとは買えないものです。
ある意味成功者もしくは頭金のある人しか買えない。
賃貸よりお得です、お金は低金利で借りられます、を鵜呑みにする＊＊を除いて。
年収も右肩上がりではなくなるでしょう。金利も確実に上がります。
800兆円強の負債を抱える日本がこのまま国債を垂れ流すと思いますか。
消費税を増税したところですでに焼け石に水。
サブプライム対策もゼロ金利政策ですでに下げる金利幅もなく見てるだけはわが国のみです。
日銀は国際協調すらできない。
外貨保有による対米への影響もあるのでモラトリアムもできない。
では、どうするか。
国策的なインフレしかないのでは、と考えます。
極論ですが普通のサラリーマンは不動産取得できなくなるかもしれません。

ただ、この機に不労所得で儲けた人、団塊世代で退職金をもらった人
はいっぱいいますのでぜんぜん問題ないでしょう。

新築は、価格高騰、仕様劣化で売れなくなって、中古マンション市場が活況になるのかな？

この時期にこの価格で新百合にこのマンション買える人って、よほど資金力あるか、急いで探してるかでしょうね。

「マンション価格は下がらない」と
ピント外れのことを言っている人がたまにいますが，
経済誌で「マンション価格が下がらない」と言っているものありますか？
マンション価格暴落とする記事は，日経ビジネス，週間東洋経済，等
多数ありますが，その逆という記事は見たことありません。
もし，そういう記事があれば出典を教えて欲しいですね。
「下がらない」と言うのはマンション業者の願望でしょう。
プライムはその中でも分不相応に高値ですが，
他のマンションでも同様の傾向はあると思います。
とにかく，あせって飛びつかないで，我慢して待つことです。

価格が下がって欲しくないのはデベ以外にも

１）資金力豊富で、買う気満々の方（価格が下がって倍率が上がることを懸念）
２）近隣住民で、高値で持ち家を売り抜けることを画策されている方

辺りが思いつくのですが、いかがでしょうか。

少し前にわざわざ撤退って宣言していた方々についても、何か意図があるのでは
と勘ぐっています。

>>221（地元不動産業者）さん

　コメントありがとうございます。容積率変更の可能性は、考えたことがなかった
ですね。これをやられると既存不適格となって、将来、売るに売れなくなってしま
いますね。

　話はそれますが百合山手は開発が進んでから景観条例が適用となったせいか、ス
カイラインが揃っていないとか建物のデザイン、色がまちまちとなっていて、街並
みに統一感が無いように感じています。今後に期待なのでしょうか。

>>231さん

「マンション価格は下がる」とは言われていますが、「すべてのマンションが下がる」とは言われていないと思いますよ。
プライムアリーナ個別の評価はさておき、新百合ヶ丘は「下がらない」部類の地域だと思います。

焦って飛びつく必要がないという意見は賛成ですが、我慢して待っても状況は好転するでしょうか？
今後供給量が減ることは周知の事実ですし、供給量の減少は人気物件における競争倍率の高さにつながると思います。結果、人気物件の価格は下がらないのではないかと思います。

待ちます、という自身の意思表示は個人の自由だと思いますが、
待つべき、という指南はお節介以外のなにものでもないです。

その意図するところが理解できないなァ．．．

そもそも、値段を下げさせること＝賢い消費者ではないのにね。

そう．．．
5000万円のローンを組んでどうやって生活していこうか、と悩む人が買う物件では
そもそもないのですよね．．．。

まあ、ＭＲは平日でも大盛況でしたから、買いたい人はこの価格でも買いますよ。
お金持ち風のこまかいことをあまり気にしなそうな年配の方が多かったです。
おそらく新百合ヶ丘駅から遠い一戸建てから買い替えの人たちと思われます。
私は営業マンの代理の派遣おばちゃんに相手されました。
何か聞くたびにメモとって裏に消えていくし、詳しいことは説明会に参加してと説明から逃げる。
私はデベから相手にされてないのかもしれませんが、遠いところから来ているのにひどい対応でした。
気分がわるかったですが、あえて要望書だしておきました。

＞「マンション価格は下がらない」とピント外れのことを言っている人がたまにいますが，

資金繰りに苦慮して投売りのデベとは関係ないプライムアリーナは下がらない。
三井が一度出したすべて織込済の価格を引っ込めるわけがない。

消費財、資源がインフレなのにマンションが下がる根拠が提灯経済誌とは。
意思決定がイデオロギーなら議論の余地はないので待てばいいんじゃないですかね。

ところで
・消費財、電力値上
・消費税導入
・金利上昇
・不労所得の課税率
・所得減少
・年金破綻
についてはどう考えてますか?
可処分所得が減少なら実質は値上げになることはわかりますか?

>>焦って飛びつく必要がないという意見は賛成ですが、我慢して待っても状況は好転するでしょうか？

好転するかもしれないし、好転しないかもしれない、としか言いようがありません。新百合ヶ丘だってバブルの頃は億ションが一杯立った時代があって、暴落した歴史があるわけで、今後そうならないとは限らないです、はい。何となくですが今はミニバブルの気配はプンプンしますね。勿論、未来のことはデべさんも含めて誰にもわかりません。新百合でこの価格って、ちょっと勘違い価格のような気がするだけです。

右にある「ご近所マンション」の価格設定を見ると、相対的にこの物件の価格がズレている
とは思えませんが。
調布の物件の価格なんて考えられないです。笑

>>240
バブル期に億ションは一杯は建ってませんよ。
20年近く経った今では、半額ぐらいになってますね。
同時期の億ションでなかったマンションも半額になってますが。

>>235
新百合ヶ丘は、小田急沿線で急行停車駅の新しい街で魅力はありますが、
所詮は郊外ですよ。
長期的に見たらは、郊外は苦戦するのでは？

でも、欲しい時に欲しい場所にマンションが出た時が買い時だと思ってます。
後は、財布と相談ですが。

私の場合ですが、

①　勤務地が多摩センター
②　地震のことを考えると、都心では眠れない。笑
　　多摩の強固地盤の方が相対的にいいに決まっている。
③　そもそも、都心生活・都心への外出に興味がない。

ということから、当然のことながら都心立地は除外されます。