「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

狭いからこそ、間取りが重要なんです。
同じ広さでも、間取りの工夫で魅力的な物件もありますので
戸建の人が、マンション板を覗く理由の方が、俺にはわからん。

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自分も間取りは重要だと考えているうちの一人です。でも実際、田の字以外で、となると難しかったりしますよね。

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資産がある方は、たまプラーザ駅より徒歩5分の
ドレッセたまプラーザレジデンス（新石川3丁目）なんて
いかがですか？
すごーく高そうだけど。
80～100平米、24戸らしいです。HPもありました。

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新石川なんて毎回東名高速沿いの物件ばかり
戸建ては階段があるから生活不便

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東急は「ドレッセ鷺沼の杜・477戸」もありますね。
連発ですね。

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582さんに同感です。

マンションという、限られた専有面積だからこそ、それを最大限に生かしての間取りが重要になると思っています。

一般的に「田の字」が多く売られるのは、あくまで素人判断ですが、マンション＝長屋の延長みたいなもので、南にベランダを作れば北側は玄関になるのが普通で、そうなれば真ん中に廊下を作るしかないと考えます。

普通のマンションで「田の字」以外を目指すとなると、角部屋しかないんじゃないかなと思います。
四角いタワーとか超高級マンションは別ということです。

私としては、「田の字」でも納得できるのですが、LDが横長のため中洋室（和室）となる間取りだけは避けたいと思っています。
使い勝手が悪すぎると思うんです、中洋室って。

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とても少ないけど、2戸1エレベータのマンションになると、
単純な田の字の間取りじゃなくていいね。
将来的に修繕費が心配という理由で、ここじゃ敬遠されるんだろうけど。

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区役所通りのロイヤルシーズンはそんな感じだけと、田の字と違う意味で微妙な間取りなんだよね。
ただ、この地域にしたら、めちゃくちゃ安いから売れそうだけど…
この間取り、仕様ていくなら、エルドも価格で勝負するしかないと思うな

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>戸建の人が、マンション板を覗く理由の方が、俺にはわからん。

確かに（笑

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確かに、2戸１エレベータマンションは田の字とは違う意味でいろいろと微妙。大手かどうかの違いもあるし、ここは強気できそうだけどね。

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ワイドスパンで見送ったマンション、勿体なかったかな

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中洋室、お子さんがまだ小学生のお宅は机を置いているおうちが多いかも。北側の部屋はベットだけで。でもほとんどの場合はリビングの延長みたいに使うのでしょうか。モデルルームで中洋室があるところだと、セレクトプランにしてファミリークローゼットを造っていたり、リビングを広げていたり、そもそも中洋室をつぶしているのが多い気もしますよね。

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気持ちはわからんでもないけど、たかだか70〜80平米の部屋、空間効率を考えたら田の字形がベストでしょ。
何か変わった事をすればデッドスペースが増えるだけ。

狭い上に収納スペースもろくに無いプランでもいいの？

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田の字でも共用廊下側に吹き抜けやライトコートを造れば幾分ましになるじゃん。
地所の世田谷の大規模はそうだったような。
その辺はデベの姿勢と思想でしょ。

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↑フォレストリエだね。
中部屋でも角部屋みたいな工夫があった。

>>593
ワイドスパンで個室、LD、個室の3部屋並べて共用廊下側に1部屋。
で、共用廊下との間に吹き抜けで廊下も少なくできるしいいような。。。

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たとえば、なのですが。
田の字のマンションにお住まいの方が買い替える時って、新しいマンションも田の字の間取りなんでしょうか？
積極的に田の字を選ぶのか、田の字しかないから仕方なく、なのか。
経験ある方いらしゃいますか？

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田の字も
玄関-直線廊下-LDもあれば、玄関-L字廊下-LDなど幾つかパターンがありますよね。
L字の方が好まれる気もしますが、L字の分、わずかですが廊下面積が無駄にもなるのかな？

田の字に関わらず、廊下面積が多い物件は、平米数にもよりますが、避けたくなりますね。

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我が家は田の字だけど、南向き角部屋・風呂・キッチンに窓があるから息苦しさがない
ただの田の字型には買い替えたくない

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↑へえ〜
角部屋うらやましいです。

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田の字型マンション（３ＬＤＫ）・正方形間取り（３ＬＤＫ）
等色々住んだ（４カ所）経験がありますが、田の字型が最も
住みやすかったと思います。生活の動線を考えると実はやはり
田の字型が一番なのでは？
（現在住んでいる正方形間取りは、動線上、ストレスを感じると妻も言ってます）

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田の字が無難だと思いますが、中洋室はダメです。

592さんに賛成で、中洋室はLDの延長としか使えないと思うのです。

DINKSさんでしたら、中洋室があってもまったく問題ないでしょう。

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言えるのは、羨望される立地でありながら、中洋室のある間取りを作ったことによりテンションが下がりまくりということでしょう。

立地について、坂とか買い物が大変というご意見があるのは十分承知ですが、これを声を大にして書かないでくださいね（笑）。

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南向き３部屋の社宅のあと、南向き田の字で中和室のマンションに今住んでいますが、やっぱり社宅のほうがよかったです。南の田の字はどうしても北の洋室が暗くて寒くなるので。かといって南向き以外は考えられません。買い替え検討中ですが、ここ、南向きが田の字のみだったらほんとに残念です。

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L字廊下というかクランク廊下・クランクインなどと言われます。
一応、高級仕様ではまっすぐは避けるのが基本です。
玄関からLDまでストレートに見渡せる廊下は高級物件ではあり得ません。
クランクや、T字でPP分離することにより玄関までの来訪者からLDを見せない工夫です。
更に玄関に来訪者がいてもトイレ、バスに気兼ねなく行き来できます。
その廊下分は無駄ではありません。
また、あまりに廊下が少ない効率設計では個室間or個室LD間プライバシーが低下します。

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クランクやPP分離すると、トイレやお風呂、キッチンも個室と離せるから音の心配も減りますよね。
角部屋なら隣のお宅との間に上記を入れれば全個室が隣のお宅にくっつかなくて音の心配も、以下略。
上記で共用廊下に個室が接しないならそれが最大の良い点かと。

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なるほどね。
確認してみると、ヴィークコートはクランク廊下ですね。
直線とクランクではコストに結構差が出るんですかね？
それとも売り主の好みなのですか？
田の字だったら、クランクの方が一般うけしそう。

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クランクでもセンターインでも共用廊下に個室をくっつける時点でもう、、です。

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上を見ればキリがないからもういいよ。

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横入り玄関で、ホール以外に廊下のない95平米超に住んだことがありますが、
すべての部屋がリビングダイニングからのアクセスで使いにくかったです。
南北方向にリビングダイニング（ベランダ掃き出し窓が南、北側キッチン窓有り）、両横南向きに個室２つ、
北西に個室１、北東にユーティリティと洗面、トイレ、風呂。
どの部屋にも窓があって明るかったのですが、来客の時もリビングを横断する子供達。
欧米系の間取りなのか？外国人の住人もいましたが、玄関で向かいの家と鉢合わせや出入りの音も嫌でした。
今はごく普通の田の字で廊下もあり家族のプライバシーの点からも○。
ですが、子供も独立したので、もう少し小さい部屋へ買い替え検討してます。

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609さん

欧米に駐在していた経験から、その間取りは日本ウケしませんね。
まさに欧米チックです。

604さん

PPって何のことですか？
いずれにしても、クランク廊下の間取りって魅力的ですが、現実には普通のマンションでは角部屋に作られるのがせいぜいですね。

607さん

そんなこと言ったら、すべてのマンションがアウトですよ。

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暇なので、PP分離、検索しました。

パブリックスペースとプライベートスペースが分離されている間取り。
各々のプライベートが守られ、来客時等に私的な空間を隠せるが、家族の融和が損なわれる可能性もあるという一面性もある。

だそうですよ。

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607さんが住みたいと思える物件があるといいですね。
あったらいいね^^

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↑

廊下に部屋が接しないなんて探せばたくさんあるけどな
地所の角部屋もよくあるよ
この人、、、田の字や団地マニア？

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613さん

？？？です。
具体的に、どのような間取りにすると、そうなるんですか？

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ごちゃごちゃと、うるさい！

エルドの間取りについて意見を書いてくれよ。

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オイオイ、家族の融和がどうとか間取りの責任かい（爆笑）
ＰＰも知らないで買うんだから推して知るべしか。

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平凡な田の字でがっかりだね・・・以外ないです。

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>614
近くは地所の宮崎台の角がそうでしたね。探せば容易にあります。
勉強。勉強。

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>>614

上のバナーででてくるブランズ東雲のＢタイプなんかよくあるタイプですよ。
まさに玄関しか接しないし、水回りもお隣さんも個室と離れてる。
よくある間取りだけれどなぁ？

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エルドも棟がくっつくところの角部屋は間取りに工夫がありそうかな。

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そりゃ90㎡近くあればできるだろうよ。
エルドだって角部屋はそうなんじゃないの？

噂の相場では7500万超えると思うけどネ。

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>近くは地所の宮崎台の角がそうでしたね。探せば容易にあります。

結局は、田の字ではない間取りを選びたいときは、角部屋しかないということですよね。
地所の宮崎台の物件もそうですし、野村の宮前平もそうですし、サンケイの宮前平もそうだった記憶があります。
私としては、田の字でもいいのですが、過去に書かれたように中洋室（和室）だけは避けたくて、ここも東急不動産の青葉台の物件と同じく多くの立地や仕様のメリットがあるにもかかわらず、間取りレイアウトが悪いのが残念でなりません。

とはいっても、青葉台の物件を見ると順調に売れているようですので、ここも同様に売れるんだろうと思います。

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ここは価格次第でしょう。

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613さん、612です。
私は田の字マニアでも団地マニアでもありません。
でも探せばあるんですね、613さん好みの間取りって。
スゴイスゴイ！
知らなかったな〜

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>555さん

554です。資料が送られてきました。
すでに書き込みがありますので、詳しく書く必要はないと思いますが、一応・・・

Atタイプ　60.75㎡　2LDK（リビング11.3/6.0/5.0＋WIC&SIC）南向き
M タイプ　72.05㎡　3LDK（リビング12.0/6.5/6.0/5.0＋WIC）西向き
R タイプ　75.85㎡　3LDK（リビング13.1/7.0/5.5/5.0＋WIC）南向き
Y タイプ　93.37㎡　4LDK（リビング14.9/7.0/6.2/5.3/5.0＋WIC&SIC&N）南向き


敷地の真ん中が駐車場になるようですので、2棟とも日当たりは確保できそうです。
ミストサウナ、浴室乾燥、食器洗浄機、ディスポーザーが標準装備です。

5月上旬に販売開始予定のようです。

資料請求してから10日くらいで送られてきました。

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554さん、555です。

私の手元にも資料が届きました。同じものと思います。
感想ですが、既に書き込まれていますように中洋室があり、この間取りについて私は4人家族ですので選択できません。中洋室を独立した子供部屋として使えないからです。

Yタイプは、たとえ坪単価が安く売り出されても広い間取りですから私の経済力では無理です。

現時点でこのように思っており、この物件への期待感は薄らいでいます。
MRが完成して、具体的な内容が判明してから再考しようと思っています。

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設備仕様を考えたら
近くのパークテラス宮前平買っておけばよかったなぁ。
今思えば安かったし、確かハイサッシだったよね。

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>627
時間は戻りませんから、未来を見ましょうよ。

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築浅の中古もいいかもですね。

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626さんと、まったく同じ考えです。

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>555さん、554です。

先日プラウドサウスフロントのモデルルームに行ってみました。
さすがはプラウドという感じで、接客態度を含めて印象はよかったです。
ただ、もう10戸くらいしか残っていませんでしたし、ほとんど1～3Fまでの部屋のみ。
間取りによっては、中洋室でないものもありましたが1F（リビングの横に和室）でした。
タリーズ裏と区役所前の物件も聞いてみましたが、まだ詳しいことは決まっていないと
いいつつ、やはりサウスフロントよりは高くなることが確実なようです。

手が出ないですよね。

近隣で4000万円台（前半）というとサンクタス、土橋のロイヤルシーズンくらいになり
ますね。サンクタスは行っていないのでよくわかりませんが、ロイヤルシーズンは、値段
相応かなと思いました。細かいところは逆立ちしてもプラウドには敵わないと思いますが、
駐車場の少なさやデベの差？をよしとすれば、10分でほぼフラットに駅までいけるのは
よいと思いました。

いくつか見て、中古も検討して、最終的には妻の意見を聞いて決めようと思います。
555さんもぜひモデルルームを見学してみてください。いくつか回ると、なんとなくですが
価格の違いが分かるような気がしてきます。

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554さん、555です。

先日、サウスフロントのMRに行ってきましたが、同様の感想です。
さすがプラウドと思いましたが、細かいところでコスト削減をしていますね。
例えば、キッチン蛇口がプラスチック製の耐久性の低いもので、コンセントスイッチが最新一流メーカーでなかったり。
まあ、価格から考えれば仕方ないかもしれません。

ロイヤルシーズンの場所は依然からよく知っており、閑静とはいえないため検討除外の方向で考えています。

最近では、良質な中古と平行して検討しています。
鷺沼徒歩10分以内で、75平米ほどの大手物件が4000万円程度のようです。

エルドのMRには必ず行くつもりです。

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ロイヤルシーズンはエレベーターが戸数に対して多いから
管理費・修繕費が半端ではなくなると思われる。

その分価格を安くしているのでは？

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>624さん

無知は威張るものではないし、逆ギレもよくないです。
たかが掲示板ですから落ち着いて下さい。

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エルドの外観CGを見るかぎり、とてもシンプルで好きです。
高級感が足りないと言えるかもしれませんが、シンプルだから飽きないと思います。

MRですが、いつオープンするかご存じの方いらっしゃいますか？

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エルドのMRオープンは3月中旬〜下旬、おそらく3連休のあたりからだというお話でしたよ。

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>555さん、554です。

プラウドのことお詳しいのですね。
私はそこまで細かいところまでは気が付きませんでした。

ロイヤルシーズンの前は上り坂ですから、バスの発進などはうるさいですよね。

鷺沼徒歩10分は今でも物件が出ていますね。

リフォームはでかなりきれいになるようですから、私も中古のチェックを続けます。
この物件のMRができたらまた書き込みが増えそうですね。
お互いあきらめずに物件探しを続けましょう！

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637さん
ロイヤルシーズン前の区役所通りは登りのバスはないですよ！下りのみです。登りのバスはセブンイレブンで左折します。

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638さん

ご指摘ありがとうございます。舌足らずですみません。
あの交差点で信号待ちしているバスが坂道発進するときにエンジンをふかすので、それがうるさいかなと思っています。バス停はグリーンハイツ経由宮崎台方面などがセブンイレブン横なので、マンション入り口の目の前になりますね。鷺沼方面は交差点の向こう側になります。
たまに乗りますが、本数も多いので便利です。

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554さん、555です。

私としては、エルドを見極めてから決断しますが、平行して中古をピンポイントで探すことにします。
具体的には、買いたい物件を仲介業者に伝えておき、中古物件サイトで広告が出る前に情報を得ることにします。
マンションに多額の資金を投じられないため、4000万円台で買えれば嬉しいと思っています。
お互い頑張りましょう。

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635さん

私も好きなデザインです。
すべての間取り図が判明して、値段もわかってから考えたいです。

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本日の、エルド前からの眺めです。
たぶん、2階あたりと同じ高さでしょう。

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エルド前から見た、建築現場です。
基礎工事の最中でした。

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642です。

添付した写真のとおり、南のテニスコートの将来が気になります。
いずれ、間違いなくマンション等の構造物が建つはずで、そうなればエルド4階ぐらいからの眺望は失われるでしょうね。
眺望を望む方は、最上階を狙うのが無難かと思います。

それと、エルドから宮前平駅までの坂道ですが、私自身いままでに何度もクルマで通ったことがありますが、実際に歩いてみますと、さほど気になりませんでした。
真夏であっても、汗だくになる前にエルドに到着できると思います。
酔っぱらって帰っても問題なさそうです。

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追伸です。
642＝555です。

エルド南面の4階以下が、噂されているとおり坪280万円だとしましたら、こんな馬鹿げた買い物はないと思います。
ここに魅力を感じていらっしゃる方は、ぜひ現地および周辺を自身の足で散策されることをお勧めします。

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６４５さんへ

この特殊な地域の相場を熟知している人なら、（それに不満を持つか否かは別にして）

南側４階以上２８０万ならむしろ安く感じる価格では？

以前このレスにあったのは、＜平均＞　坪２８０万とのことでした。

平均２８０万では、さすがにおかしいと思いますが。

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最上階狙いなので、坪350は覚悟しています。
330くらいで買えれば御の字だと思っています。

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647さん

羨ましい限りです。

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坪350で買うのは個人の勝手ですが、実勢相場との乖離が大きすぎませんかね？
売るときには大損するかもしれませんよ。

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さすがに350はないでしょう。330もないと思いますが。

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最上階だったら余裕であるでしょう。

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テニスコート跡地が開発されたら、南側4階からの眺望は無理と思い644さんに同感です。
となれば、将来も眺望の恩恵を受けるのは5階のみとなります。
その5階が、坪280万円台でしたら高くないかもしれません。
もしかしたら、647さんのような方が青天井の価格でも買うかもしれないと思います。
逆に、4階までの間取りが280万円台で売り出されたら、後々になって痛い目に遭いそうと思います。

それと、駐車場の台数が少なすぎますね。
これは大きなデメリットだと思います。

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最上階眺望は６４２さんの写真にあるように、素晴らしいことは間違いありません。
高台且つ目前に何もなく、朝日が登るのを毎日眺めることが出来るのはうらやましい限りです。
坪３００は楽に超えるでしょうし、しっかり買い手は付くのでしょう。
（最近の近隣物件から類推すると、７０００万以上かな）

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653さん

前列南向き最上階に限って、その可能性は大だと思います。
地所の宮崎台の物件も、北斜面の小台の物件でさえも最上階の南向きは6000万円後半でしたから、ここは更に高くなるでしょうね。

いっそのこと、エルドの最上階をルーフバルコニー付きの間取りにすればよかったのに。
そうしたら、夜景を見ながら優雅な時間を過ごせたでしょう。
私には手が届きませんが（笑）。

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644さん
確かに健康な人なら苦にしない坂です
足を痛めた時や年老いてからは大変でしょう

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坪300以上の田の字かぁ

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坪280とか300とか・・。
浮世離れしているのか、意図があってか。
真に受ける人がいる筈もないのにね。
反論がないから読んでる人が納得してるとでも思うのかな。

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そういうことを書いているのは、初期の頃、学区の話を高々としていたごく一部の方達だけでしょう。
一般検討者はそこまで盲目ではないと思います。

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3月には答えが出ます。

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644です。

私も、5階の南向きは相当高くなりそうと思っています。
といいますか、現地に立つと思えてきます。

ただ、656さんと同じく、田の字の中洋室のある間取りですし、特別な高級感のある外観でもありませんから、眺望だけで値段が高くなってもどうかなとも思います。

MRが完成して価格表が出るまで待つしかありませんね。

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先日、デベからQUOカードプレゼント付きアンケート依頼が郵送されてきましたが、購入予算の項目のレンジが5000万～1億くらいだったような気がします。私のguessにすぎませんが、販売価格は6000万～9000万未満くらいですかね？

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652さん

>それと、駐車場の台数が少なすぎますね。
>これは大きなデメリットだと思います。

機械式駐車場の台数が少ないのは今やメリットですよ。
何年か前に、戸数分に近い台数のあるマンションで、借り手が少なくなって維持費が管理費を圧迫するので機械式の一部を撤去したという話も聞きましたし、戸数の半分も台数が無くて、新築時は抽選だったのに、今や恒常的に空きがあるというマンションもあります。どちらも近隣の駅から５分以内の安くはなかったマンションです。
車をやめてマンションに移るという高齢の方も多いと思うし、私の友達にもヤンエグなのに家族で自転車という30代が何人かいます。

661さん

私にも来ました。いたって普通のマンションみたいですから、周辺の相場と同様に下層の狭い部屋なら4000万台からあるのではないでしょうか。

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662さん

そういう見方や考え方もありますね。
機械式で屋外となると、修繕費が半端ではないと、実際に友人マンションで発生している問題を聞いています。

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ここは急な坂があるから車は必要。

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664さん

人それぞれでしょうね。
車があれば便利ですが、老いたら車をやめて徒歩生活するという人もいるでしょうし、このくらいの坂なら納得するという人もいるでしょう。

老いた場合、なんとか歩けるし、なんとか買い物もできる場所じゃないかなあ。

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662さんのレスは一理あります。当マンションの購入層はそれなりの年齢層と
想定（高所得者＝年齢も高い）され、居住後、更に高齢化が進むことにより
駐車場もそれほど必要でなくなるかも。
修繕費負担でもめているマンションが多い中、入居時一時的に不便でしょうが、
マンションの長い将来を考えれば確かにメリットかも。

一部地下駐車場もあるようです。地下の普通の（７０平米）部屋なら４千万後半位
で出ると予想します。
その点でも662さんと同意見です。
坪平均280万は何度考えても、高すぎます。
（平均260～270、最上階300が個人的予想ですが）

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このくらいの阪じゃないでしょう。

販売価格は6000万～9000万未満でしょうね。

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坂について、意見が分かれていますね。

私は、最上階＝眺望が将来も抜ける間取りが買える身分でしたら坂を気にしません。
坂を歩くのが辛い年齢になったら、最上階を売却して平坦で買い物便利で狭い間取りに移ることを考えます。

と、夢のようなことを考えるのですが、平均260～270なんて言われたら1階でも買えない身分です。
250万円ぐらいで3階～4階あたりが買えないかなあと、夢の中で祈るばかりです。
夢がかなったら、坂のことは割り切ります。

とはいっても、田の字の中洋室には悩みまくりです。

ま、MRに行ってから考えますわ。

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私は、最上階＝眺望が将来も抜ける間取りが買える身分でしたら坂を気にしません。
坂を歩くのが辛い年齢になったら、最上階を売却して平坦で買い物便利で狭い間取りに移ることを考えます。

と、夢のようなことを考えるのですが、平均260～270なんて言われたら1階でも買えない身分です。
250万円ぐらいで3階～4階あたりが買えないかなあと、夢の中で祈るばかりです。
夢がかなったら、坂のことは割り切ります。

とはいっても、田の字の中洋室には悩みまくりです。

ま、MRに行ってから考えますわ。

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>666さん

>地下の普通の（７０平米）部屋なら

地下の間取りってあるんですか？
物件サイトを見ても、送付された資料を見ても判別できませんし、基礎工事中の現地を見ても穴を掘っている様子はありませんが。

単なる個人の推測ですか？

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地下室は考えられませんね。

私も資料請求して配置図を観ましたが、南側の前列建物の1階が地上に出ているわけですから、駐車場を挟んだ後列建物が地下になるわけがありません。
東向きのエントランス面の建物にしても、CG写真で1階から地上に出ていることが確認できます。

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666さんがデベ関係者だとしたら・・・。

後列建物は半地下になるかも。
前列との間が駐車場だから、半地下があっても日影規制はクリアできそう。

で、260万円～270万円がデベの見込む中心価格帯だと。

ちょっと考えすぎかな？（笑）

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坂はきついですが、立地は魅力。

270万円なら税是非検討したいです。

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672さんと同じように考えていました。

あとは、将来テニスコートに何らかの建物が建つかもしれない状況なら最上階以外は買うべきではない、とも。

年老いたら売却前提では、高い価格で買えば買う程、将来条件が悪くなってしまってからの売却は厳しいでしょう

し、永住のつもりで買うにしても、眺望が望めなくなってしまった部屋に高い価格で住むのはなんとも・・・という

気がしてしまうので。

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スレ主です。
当初の現地看板には、確かに地下１Ｆ地上5Ｆとなっていたんですよね。地下駐車場じゃないことが確定のようですし、地下室はあるのかと思っているのですが…

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675さん

現地の看板には、たしかに地下1階の地上5階と書いてありますね。
機械式駐車場が3段だとすれば地下が必要ですし、付帯設備の収納スペースにも地下が必要と思われます。
間取りが地下もしくは半地下になるとは考えにくいですね。

ここまで書いて思いましたが、エントランスフロアが地下扱いになりませんか？

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坪300ぐらいでも十分売れると思う。
値段上げていいから、仕様をもうちょっと良くしてくれないかな。

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677さん
仕様とは具体的にどこを変えてほしいですか？
参考にしたいので教えてください。

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677さん

坪300って、最上階のことですよね。
まさか、1階がその値段だったら買わないですよね。

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676さん

傾斜のある土地に建つマンションは実際は６階建てでも
建築基準法上の表記で地下１階の地上５階や地下２階地上４階なんていうことはざらにあります。
機械式駐車場の地下とか付帯設備のスペースではありません。
複数棟あるマンションなどでは仮にA棟B棟あると、どちらも１階の部屋なのに、傾斜下側はA-101号室で傾斜上側はB-201という頭が混乱する場合もあります。

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