「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

お隣鷺沼三丁目のプラウド。価格付きのチラシが入っていましたが、ざっとみて平均坪２７０万位とみました。
タマプラザから徒歩１０分、３０戸すべて７０平米台、住環境は良いものの駅線路沿い・坂・高速・お墓等の難がある物件ですが、それでもこの価格。
当マンションの坪平均２８０万との情報も、最初は信じられなかったけれど案外信ぴょうせいあるかも。
成程、即完もありえるように思えて来ました。
個人的にはせめて２６０万程度に押さえて欲しいのですが。

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280万円の情報を書き込んだ者です。

個人的な意見ですが、プラウド鷺沼三丁目が平均270万円とは初めて知りましたが、高すぎると思いますし、そこまでの価値が見出せないと考えます。

エルドについても、280万円は高いと思いますが、本当にこの値段で売り出されても人気地域ですから売れると思います。

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この辺りのマンションは戸建てや古いマンションからの住み替えも多いから、多少高くても人気でしょうね。
特に三菱や東急だと本当に退職者年齢の方が多いです。
毎日電車に乗らないから、駅前より落ち着いた土地が好まれるし、坂もあの程度なら全く気にならない。
どころか駅近で、個人病院も沢山あるし、駅から離れた分譲地に住むのに比べたら格段に有り難い。
買い物は生協でもスーパーも今は各社宅配してくれるし、タクシーにも乗り馴れてますからね。
もちろん、子育て世代にも人気の場所でしょうから、購入者は多世代に渡るのでしょうけど、戸数もほどほどで、すぐ売れちゃうんだろうな。

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＞あの程度の坂なら気にならない

いやいや、老人や妊婦さんにはかなり辛いしあの急勾配な坂は、そんな程度ではないのでは。

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この物件は坂の上の立地を気に入ったヒトが買うんだから問題ないのでは？

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プラウド鷺沼三丁目の広告を見ましたが、
２階東向きワイドスパンの２１．３９坪　と　１階南向き２１．４６坪　のですよね？
どう推測しても、２７０にはならないと思いますが・・・

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>>520さん

ヴィークコートの場合、不動産相場と乖離したあの価格設定で出す限り、今売り出しても１年以内に完売なんてありえないよ。

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ここ年配者は買わないよ。

坂のキツイ場所は買いません。

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「即完売でしょう」「売れちゃうんだろうな」とか書き込んでる人何なのでしょう？営業の方？

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「満を持して」とか「即完売」などのレスは、
坪幾らであろうが、この物件を「買うぞ！」と
こよなく宮前平二丁目を愛する、購入意欲 満々の方達だと思われます。

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>523

>坂もあの程度なら全く気にならない。

嘘ついちゃ駄目ですよ（苦笑

特に退職者組は将来の健康を気にする方も多いでしょう。
いつかは杖や、あるいは車椅子のお世話になる可能性も無くはない。
そうなったらあの坂は致命的だと思います。

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↑同感。
これから子供作る人にも向いてないかと。
妊婦は無理ですよ。流産してしまいそうな高勾配の坂ですから。

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>>530

「坪幾らであろうが、この物件を「買うぞ！」と こよなく宮前平二丁目を愛する、購入意欲 満々の方達」

そんな人種はいませんよ。リーズナブルな価格で納得のいく仕様・間取りであれば検討する人は多いと思いますが、坪280ではかなり厳しいと思いますよ。

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５２６さん　　
私にも鷺沼２丁目プラウドの全戸の販売予定価格表が送られてきましたが
南東角列の戸平均は確かに坪平均２７４万、最上階は２９０万となってます。
南道路側列は平均２５９万、全戸平均すると２７０には届かないものの
なるほどそれに近いようですが。

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鷺沼があの立地で坪274万なら、ここは坪300前後では？？？

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522です。

今日、アバコスタジオのすぐ近くの賃貸マンションに住んでいた友人と話をしました。
私が、「NHK社宅跡地がマンションになるよ。高いらしいよ。あそこは生活が大変だよな。」と言いましたところ、
彼から返ってきた言葉は「あのくらいの坂は問題ないし、日々の買い物は区役所前の東急ストアとクリエイトそれに生協で賄える。週末はユータカラヤまで行くのも問題ない。高くなるのは学区がいいから仕方ないな。一番人気の場所だと思う。」とのことでした。
なお、彼は当時、車を所有していませんでしたため、すべて徒歩か自転車での買い物だったそうです。

正直なところ、私には意外な返答でした。
私も彼の子も、どちらも富士見台小から宮前平中を卒業していますが、宮前平駅までの通勤に慣れた人にとっては坂を苦だとは思っていないようです。
ということで、彼と同じ考えの方も多くいるはずで、仮に坪280万円でもスムーズに売れるのかもしれません。

ちなみに、私は以前はENEOSのGS近くに住んでいましたが、宮前平駅までのアップダウンを歩くのが嫌でしたため、日々の都内への通勤はもちろんのこと、たまプラーザ方面からの買い物帰りでも宮崎台駅を使っていました。

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>522
もう一度最初から読み直したら・・・
坂道が大変なのは年老いてからです。
そのころに買い換えることができるなら問題なし。

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５３６さんのスレにあるご友人の賃貸マンションと多分同様の処に住んでる者です。

この坂の上に住んで長いですが、正直さほどつらいと思ったことはありません。
（つらいとおもったのは深酒の時位かなー、個人差があるのでしょうか。）

むしろ高台にあって、朝日に向かって坂を下りて駅に向かう処が、高台に住む利点ーとても気持ちがいい位に感じてます。

坂を強調するスレが多いのは、他にこの物件のマイナス面が見つからないから、せめて坂でも強調するしかなないのかな・・・
と個人的には感じてしまうのですが。

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坂を強調するのは、他にマイナス面が見つからないからではなくて、坂が最大のマイナス面だと感じる人が多いからだと思います。

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>537さん

522です。
最初から読み直さなくても、この立地のことはよく知っていますし、坪280万円の情報を書き込んだ本人ですから。
私の妻も、「あの坂道は嫌だ。眺望が生活に直接影響することはないし子供も成長したから、もっと暮らしやすい場所を選んで欲しい。」と言っています。

私としては、資産価値が下がりにくい＆生活至便＆75平米ほど＆坪250万円前後で沿線物件を探していますが、なかなか思う物件に巡り合っていません。

もし、エルドが坪250万円ほどで売り出されたら、真剣に悩みますが。

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坂はマイナスだけど、団地っぽい高級感のないデザインもマイナスだと思っています。
宮崎台のパークハウスのデザインよりはいいけど。

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長文の物件擁護書き込みって営業トーク臭というか、関係者臭がぷんぷん匂いますね。
ここに住みたいとは思わないけど、本当にそんな高値で売れるのか注目しています。

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急坂、団地デザイン、平凡な田の字間取り、駐車場が少ない、坪２８０
それでも売れ行きがよかったら、それはそれですごいけど。

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この物件の良さを必死にアピールする人って、どんな立場の方？

真剣に検討してる人なら他人からどう言われようが自分の信念通りに進めばいいのに。

確かに自分が買おうとしてる物件に対して悪く言われると反論したくなる気持ちはわかるが、そのほうが競合が少なくなるし。

そこまで反論して利益があるのは、デベ関係者しかいないと思うし、思われても仕方がないと思います。

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>真剣に検討してる人なら他人からどう言われようが自分の信念通りに進めばいいのに。

本当に真剣に検討している人は、積極的に書き込まないでしょう。
匿名掲示板ですから、興味はあるけど面白半分で書く人がいるんだと思います。

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現実以上の根拠の無い付加価値を感じさせて、坪単価280万以上でも妥当だと空気感を誘導するような書き込みは関心しないな。

やり過ぎると逆効果ですよ、冷静に判断するだけです。

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値段についての書き込みは信憑性を感じるけど、ご本人も予想の範囲と書いていることから、今から騒いでも仕方ない。
MRが出来れば販売予定価格が発表されるから、その後に騒ぎましょう。

平凡なデザインで、間取りも一般的な田の字のようだから、250ぐらいで売って欲しいのが個人的な意見。

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このスレで、このマンションの長所短所何を書き込まれても、
契約率には殆ど影響しないと思う。
購入検討者の１割もこのスレを見てないでしょうし。

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見ない、ではなく、

見ても参考にしない、が正しいと思います。

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549さんに賛成。

恋と同じで、「ここだ！」と決めた人は盲目になっているかもしれません。
ま、盲目になるだけの物件だと思いますが。

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>>550

はぁ？詳細な情報に乏しい現段階で「盲目になるだけの物件」だって？釣りですか？

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まあまあそんな大人なんだから、はぁ？とか釣りですか？とか言い方考えましょうよ。勝手に熱くなりなさんな。

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いろいろな意見が出尽くした感がありますね。

MRができて、価格が発表されてから熱く語りましょう。

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資料請求してみました。
うちは子供を転校させたくないので、この物件はいいなと思っていますが、坪単価がここで書き込まれているようなものだと手が届かないです。子供がまだ小中学生で自分の歳を考えると、払える方がうらやましいです。

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554さん

私も同じ考えです。
価格を含めた詳細がわからないかぎり、現時点では何とも言えませんので、近隣中古を含めて視野に入れるよう自分に言い聞かせております。

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宮前平は条件のいい物件であれば、今後坪300ぐらいが基準になって行くと思うけどな。
そういう点ではここの坪280は比較的割安な方に入るかと。

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>宮前平は条件のいい物件であれば、今後坪300ぐらいが基準になって行くと思うけどな。

人口減少と少子高齢化が進むのが明らかで、閉塞感のある景気が長引くと考えられるのに、なにを根拠にしていますか？

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根拠なんかないよ、ただの願望だから。

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５５８は色んな掲示板で現れてますね

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をい！

願望っていうのはな、安くなってくれたら嬉しいという気持のことを言うんだよ。

高いのが当然ということに願望なんて言葉が当てはまらないぞ。

頼むよ、日本語を勉強してくれよ。

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560が一番理解できていない。

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私は単純な人間ですから、どうしても「エルド」という名前が好きになれません。
エルドラドの略語（造語？）でしょうが、違和感を覚えます。

外観デザインは、ごくごく普通で可もなく不可もないといった感想で、飽きなくてOKです。

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>555さん

554です。レスありがとうございました。
業者からのメールによると資料は今月中旬にならないと送られてこないようです。

転勤族ですが、これ以上転校させるのはかわいそうなので、今の学区で探しています。
中古も高いですよね。駅の近くの物件は、下手したら少し先の新築が買える値段です。大手のサイトから削除されたので売れたんだと思っていたら、地元の不動産屋がまだ取扱中でした。やはり、これだけ新築ラッシュですと、10年以上経った物件はかなり価格面で魅力的でないと買い手が付かないようですね。

555さんも新築にせよ、中古にせよ、よい物件に巡り会えるといいですね。

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南側基礎工事で、２ｍのコンクリートの壁が出来ましたね。地下１Ｆは作らないのかな。これなら１Ｆでも道路から見えなくていいですね。この斜面を利用して半地下駐車場にすればいいのにと、つくづく残念に思います。

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554さん、555です。

私も転勤族で、海外に単身赴任していた際に妻子は宮前平に住み子供たちは宮前平中学を卒業しました。
今は近隣駅の賃貸マンションに居住していますが、学区のことを抜きに考えても宮崎台から鷺沼の間は住みやすく都内への通勤にも楽な街だと思っています。

駅近で閑静な物件となりますと、並大抵な収入では買えないことを痛感しています。
お互い、よい物件が見つかるといいですね。

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>555さん

554です。わざわざありがとうございました。
うちは子供ができたのが遅く、まだ小学校低学年と幼稚園で、これからお金がかかるので、仕事のことも考えると、多額のローンは 組めないなと思っています。富士見台小~宮前平中がほんとのところどのくらい
よいのか分かりませんが、いじめはなさそうで転校生の親としてはほっとしています。

また海外もあるので、自分は単身赴任して、家族はしばらくはこの辺りに住まわせたいので、なんとかそこそこの物件を見つけたいです。

555さんは、この辺りはかなりお詳しいのですね。そうゆうかたが関心を持たれる物件はやはり検討する価値があるのだなと思いました。うちは区役所通りの新築物件も検討しています。 それでは、資料がおくられてきたらまた投稿します。

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カレー 港北

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ロイヤルシーズン宮前平、チラシ入ってたけど安いですねーー。

平均坪単価220万切ってるようです。

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>568
財閥系と違って末長組は安いよね。

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いつ、どこにMRが出来るのでしょう？
ご存じの方、教えてください。

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資料請求したら、簡単なパンフと間取り図が送られてきました。
南向きは、当たり前の田の字ですね。
東向きの間取りのほうがいいと思うのですが、まあ値段次第かなといった感じです。

駐車場は、残念ながら前後二棟の間の露天機械式ですね。

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571さん
その資料は現地にあったパンフと違うようですね？でも、それが本当なら、なんか残念です。

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572さん、571です。

現地にあるパンフのことはわかりませんが、送られてきた資料は物件サイトで見れるのと同じ程度の内容の10ページほどの小冊子と、A、R、M、Yタイプの間取り図でした。
Aタイプは60.75平米の2LDKで田の字で南向き、中洋室ありです。
Yタイプは93.37平米の4LDK南向き角部屋ですが、中洋室ありでとても中途半端なレイアウトです。
Mタイプは72.05平米の3LDK東向き田の字で、バルコニーが斜めに切られていますが、一番マトモなレイアウトと感じます。

この資料を見るかぎりでは、魅力的な間取りはなさそうで、かつ駐車場が屋外露天ということで、ちょっとテンションが下がりました。

立地と学区を抜きに考えれば、プラウドのサウスフロントのほうがリーズナブルだと思いますし、もっと早くからマンション探しをしていれば、プラウド宮崎台やルフォン宮前平を狙ったほうがよかったと思います。

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571です

Rタイプについて、3LDKの75.85平米の南向き田の字です。
これも、5畳の中洋室があります。
北側の、玄関横に7畳の洋室があり、これはクイーンサイズのベッドが置ける主寝室になるでしょう。

とりあえず、間取りについては”お話にならない”といった感じで、Mタイプは最大6.5畳の部屋しかありません。

まったくダメです。住む人のことを考えていないとしか思えません。

ガックリですよ。

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聞いてるだけで、めちゃくちゃ冷める仕様ですね。
あとは、値段だけだね。値段抑えるためにこの仕様なら検討するけど、これで値段も2丁目価格だったら諦める。

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この仕様で坪280で本当に売り出すとすれば、それは無謀じゃないでしょうか。
その金額出せるような人たちは、鷺沼や美しが丘の物件に流れるでしょう。

83世帯に対して駐車場が37台というのも致命的でしょう。
駅5分といっても車無しであの坂の上に住むのは厳しいと思います。

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ＮＲは宮崎台シンフォニーテラスで使った所（
宮崎台駅の三井住友ＢＫと三菱ＵＦＪＢＫの間を曲がり公園横）、
現在内部改装中です

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一度下がったテンションを再び上昇させるのって、結構大変だったりしますよね（笑）
このままだと、本当にウリは学区のみ、のマンションになってしまいそう・・・

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間取りでごちゃごちゃいうなら狭いマンションなんか買わなきゃいいのに
戸建て住まいの俺には理解出来ない

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狭いからこそ、間取りが重要なんです。
同じ広さでも、間取りの工夫で魅力的な物件もありますので
戸建の人が、マンション板を覗く理由の方が、俺にはわからん。

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自分も間取りは重要だと考えているうちの一人です。でも実際、田の字以外で、となると難しかったりしますよね。

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資産がある方は、たまプラーザ駅より徒歩5分の
ドレッセたまプラーザレジデンス（新石川3丁目）なんて
いかがですか？
すごーく高そうだけど。
80～100平米、24戸らしいです。HPもありました。

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新石川なんて毎回東名高速沿いの物件ばかり
戸建ては階段があるから生活不便

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東急は「ドレッセ鷺沼の杜・477戸」もありますね。
連発ですね。

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582さんに同感です。

マンションという、限られた専有面積だからこそ、それを最大限に生かしての間取りが重要になると思っています。

一般的に「田の字」が多く売られるのは、あくまで素人判断ですが、マンション＝長屋の延長みたいなもので、南にベランダを作れば北側は玄関になるのが普通で、そうなれば真ん中に廊下を作るしかないと考えます。

普通のマンションで「田の字」以外を目指すとなると、角部屋しかないんじゃないかなと思います。
四角いタワーとか超高級マンションは別ということです。

私としては、「田の字」でも納得できるのですが、LDが横長のため中洋室（和室）となる間取りだけは避けたいと思っています。
使い勝手が悪すぎると思うんです、中洋室って。

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とても少ないけど、2戸1エレベータのマンションになると、
単純な田の字の間取りじゃなくていいね。
将来的に修繕費が心配という理由で、ここじゃ敬遠されるんだろうけど。

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区役所通りのロイヤルシーズンはそんな感じだけと、田の字と違う意味で微妙な間取りなんだよね。
ただ、この地域にしたら、めちゃくちゃ安いから売れそうだけど…
この間取り、仕様ていくなら、エルドも価格で勝負するしかないと思うな

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>戸建の人が、マンション板を覗く理由の方が、俺にはわからん。

確かに（笑

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確かに、2戸１エレベータマンションは田の字とは違う意味でいろいろと微妙。大手かどうかの違いもあるし、ここは強気できそうだけどね。

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ワイドスパンで見送ったマンション、勿体なかったかな

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中洋室、お子さんがまだ小学生のお宅は机を置いているおうちが多いかも。北側の部屋はベットだけで。でもほとんどの場合はリビングの延長みたいに使うのでしょうか。モデルルームで中洋室があるところだと、セレクトプランにしてファミリークローゼットを造っていたり、リビングを広げていたり、そもそも中洋室をつぶしているのが多い気もしますよね。

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気持ちはわからんでもないけど、たかだか70〜80平米の部屋、空間効率を考えたら田の字形がベストでしょ。
何か変わった事をすればデッドスペースが増えるだけ。

狭い上に収納スペースもろくに無いプランでもいいの？

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田の字でも共用廊下側に吹き抜けやライトコートを造れば幾分ましになるじゃん。
地所の世田谷の大規模はそうだったような。
その辺はデベの姿勢と思想でしょ。

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↑フォレストリエだね。
中部屋でも角部屋みたいな工夫があった。

>>593
ワイドスパンで個室、LD、個室の3部屋並べて共用廊下側に1部屋。
で、共用廊下との間に吹き抜けで廊下も少なくできるしいいような。。。

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たとえば、なのですが。
田の字のマンションにお住まいの方が買い替える時って、新しいマンションも田の字の間取りなんでしょうか？
積極的に田の字を選ぶのか、田の字しかないから仕方なく、なのか。
経験ある方いらしゃいますか？

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田の字も
玄関-直線廊下-LDもあれば、玄関-L字廊下-LDなど幾つかパターンがありますよね。
L字の方が好まれる気もしますが、L字の分、わずかですが廊下面積が無駄にもなるのかな？

田の字に関わらず、廊下面積が多い物件は、平米数にもよりますが、避けたくなりますね。

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我が家は田の字だけど、南向き角部屋・風呂・キッチンに窓があるから息苦しさがない
ただの田の字型には買い替えたくない

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↑へえ〜
角部屋うらやましいです。

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田の字型マンション（３ＬＤＫ）・正方形間取り（３ＬＤＫ）
等色々住んだ（４カ所）経験がありますが、田の字型が最も
住みやすかったと思います。生活の動線を考えると実はやはり
田の字型が一番なのでは？
（現在住んでいる正方形間取りは、動線上、ストレスを感じると妻も言ってます）

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田の字が無難だと思いますが、中洋室はダメです。

592さんに賛成で、中洋室はLDの延長としか使えないと思うのです。

DINKSさんでしたら、中洋室があってもまったく問題ないでしょう。

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言えるのは、羨望される立地でありながら、中洋室のある間取りを作ったことによりテンションが下がりまくりということでしょう。

立地について、坂とか買い物が大変というご意見があるのは十分承知ですが、これを声を大にして書かないでくださいね（笑）。

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南向き３部屋の社宅のあと、南向き田の字で中和室のマンションに今住んでいますが、やっぱり社宅のほうがよかったです。南の田の字はどうしても北の洋室が暗くて寒くなるので。かといって南向き以外は考えられません。買い替え検討中ですが、ここ、南向きが田の字のみだったらほんとに残念です。

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L字廊下というかクランク廊下・クランクインなどと言われます。
一応、高級仕様ではまっすぐは避けるのが基本です。
玄関からLDまでストレートに見渡せる廊下は高級物件ではあり得ません。
クランクや、T字でPP分離することにより玄関までの来訪者からLDを見せない工夫です。
更に玄関に来訪者がいてもトイレ、バスに気兼ねなく行き来できます。
その廊下分は無駄ではありません。
また、あまりに廊下が少ない効率設計では個室間or個室LD間プライバシーが低下します。

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クランクやPP分離すると、トイレやお風呂、キッチンも個室と離せるから音の心配も減りますよね。
角部屋なら隣のお宅との間に上記を入れれば全個室が隣のお宅にくっつかなくて音の心配も、以下略。
上記で共用廊下に個室が接しないならそれが最大の良い点かと。

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なるほどね。
確認してみると、ヴィークコートはクランク廊下ですね。
直線とクランクではコストに結構差が出るんですかね？
それとも売り主の好みなのですか？
田の字だったら、クランクの方が一般うけしそう。

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クランクでもセンターインでも共用廊下に個室をくっつける時点でもう、、です。

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上を見ればキリがないからもういいよ。

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横入り玄関で、ホール以外に廊下のない95平米超に住んだことがありますが、
すべての部屋がリビングダイニングからのアクセスで使いにくかったです。
南北方向にリビングダイニング（ベランダ掃き出し窓が南、北側キッチン窓有り）、両横南向きに個室２つ、
北西に個室１、北東にユーティリティと洗面、トイレ、風呂。
どの部屋にも窓があって明るかったのですが、来客の時もリビングを横断する子供達。
欧米系の間取りなのか？外国人の住人もいましたが、玄関で向かいの家と鉢合わせや出入りの音も嫌でした。
今はごく普通の田の字で廊下もあり家族のプライバシーの点からも○。
ですが、子供も独立したので、もう少し小さい部屋へ買い替え検討してます。

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609さん

欧米に駐在していた経験から、その間取りは日本ウケしませんね。
まさに欧米チックです。

604さん

PPって何のことですか？
いずれにしても、クランク廊下の間取りって魅力的ですが、現実には普通のマンションでは角部屋に作られるのがせいぜいですね。

607さん

そんなこと言ったら、すべてのマンションがアウトですよ。

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暇なので、PP分離、検索しました。

パブリックスペースとプライベートスペースが分離されている間取り。
各々のプライベートが守られ、来客時等に私的な空間を隠せるが、家族の融和が損なわれる可能性もあるという一面性もある。

だそうですよ。

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607さんが住みたいと思える物件があるといいですね。
あったらいいね^^

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↑

廊下に部屋が接しないなんて探せばたくさんあるけどな
地所の角部屋もよくあるよ
この人、、、田の字や団地マニア？

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613さん

？？？です。
具体的に、どのような間取りにすると、そうなるんですか？

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ごちゃごちゃと、うるさい！

エルドの間取りについて意見を書いてくれよ。

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オイオイ、家族の融和がどうとか間取りの責任かい（爆笑）
ＰＰも知らないで買うんだから推して知るべしか。

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平凡な田の字でがっかりだね・・・以外ないです。

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>614
近くは地所の宮崎台の角がそうでしたね。探せば容易にあります。
勉強。勉強。

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>>614

上のバナーででてくるブランズ東雲のＢタイプなんかよくあるタイプですよ。
まさに玄関しか接しないし、水回りもお隣さんも個室と離れてる。
よくある間取りだけれどなぁ？

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エルドも棟がくっつくところの角部屋は間取りに工夫がありそうかな。

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