「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

ヴィークコートが坪320という前例もあるわけだし、別に高すぎとは思わないけど。
坪280と言ってた人もヴィークコートは知らなかったみたいだけど、勉強不足だね。

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２８０って言ってた人は１年半くらい前から探してるって書いてあったから、書かなかったのかと思ったけど。

それと、業界でも注目されている物件ですよ、といわれても、だから？って感じ。

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ここも所詮は川崎（地域住民には失礼）で世間的には高いと思われる値段で
それでも即完するようなら不動産業界の好況は
いよいよ実感できる水準に、ということになる。

既に大手不動産会社の株も、決算期を控えてかなり上がってきているようだし。

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確かに急行停まらないし、川崎市だし、街も特に栄えてるわけでもなく、坪２８０は異常ですな

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不動産業界が好況かどうかなんて関係ない。そんな理由で注目されてるわけ？

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まぁ販売前にこれだけ盛り上がるスレも珍しいから
悪いところではないんじゃない？

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この熱狂ぶりはちょっと引くな。一歩下がって冷静に客観的に見たほうがいいよ。

既出だが、たかが公立小学校 ここから有名私立への実績って実際どうなの？

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他の宮前平のスレを見る限り、宮前平で高い物件を求める人の数は結構いるように思う。
主に女性主導だろうけど。男目線から見ると
宮前平は大したことないのに坪単価が高くて通勤がかなりキツイ、不採算地域にしか見えない。

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公立小から私立中、は、受験率が高いかどうかのみが関係するのでは？
あとは塾と個人の問題。

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受験率の高い小学校に行くことって大事なんですかね。周りの環境というのはある程度大事とはおもいますが。それ以上のことは期待できないです。

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騒がしいファミリー層が購入しないように、価格帯を上げて欲しいです。
ヴィークコートと同じくらいの価格（坪320）であれば、全然許容範囲です。

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受験率の高い学校は、それなりに問題もありますよ。
塾の成績が友達関係に影響したり。
受験しない子は話題についていけなかったり、今の時期から２月１週目までは欠席者が多くて授業にならない、とか。

あと、資金があっても騒がしいファミリーはいます（笑）

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100平米越えがないので、私はパスします。
美しが丘2丁目物件に期待する事にします。

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自分的には学区より、あの坂の勾配が強烈すぎる。
買い物袋かかえてのあの坂は本当にキツイと思う。
車は必須。街も微妙なのに。

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それだけ出せるなら、ヴィークコート買った方がいいって‼まだ選び放題だし、あの清水建設が建てた高級マンションだぜ！
絶対に、ここより快適なマンションライフ送れるよ！

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４５１みたいな性格の住民が多く住みそうだねここは。

きっとモンスター率が高そう

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４５３さん

美しが丘二丁目のどこにできるんですか？
ここよりそちらに興味があります。

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同じ人が何度も書いていると思うのは、私だけ？

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ヴィークコートのあのモデルルーム5戸ってまだ売れてなかったんだな。
積極的に売ろうとしているようにも思えないけど。

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>騒がしいファミリー層が購入しないように、価格帯を上げて欲しいです。

この平凡なデザインであっても、もっと価格を上げても買うの？
すごい根性ですね。
どうして、そこまでしてここに執着するのか、理解に苦しみます。

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よくこんな急な坂の上にある物件を有難がって高い金出して買うよな。理解できんわ。
23区の都心とかならまだしも、川崎のこんな寂れた各駅停車の駅なの忘れてない？
学区が良いとかいったって、帰国子女以外恩恵は無いでしょう？
あと、府中云々とか業者臭のする書き込みが異様に多いのも気持ち悪くて仕方ないね。

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457さんへ
453ではないが別のスレに、
美しが丘2丁目のNTT独身寮跡地は今年の11月着工、再来年の３月に完成予定、120戸・東急　とあります。
真偽は不明。

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美しが丘二丁目・・・。

たまプラーザ周辺で、最も人気の場所ですね。
以前、美しが丘一丁目の社宅に住んでいたにもかかわらず、NTT独身寮の具体的な場所がわかりませんが、普通の所得層では買えない値段になるでしょうね。

余談ですけど、NTTは社宅を続々と売り払っていますね。
ドレッセ藤が丘、ザ・パークハウス市が尾の場所も、以前はNTTの社宅でした。

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461さん

ちょっとだけ間違っていますよ。
富士見台小学校は、帰国子女を積極的に受け入れ出したのは数年前からです。
それ以前からも熱狂的に人気がありましたが、帰国子女を受け入れるようになったことにより、校庭を潰して校舎を増築し、それでも足りないから土橋小学校までできて、そちらも人気となっています。

まあ、異常なんですけどね、このあたり。

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うん。
たまプラーザ・宮前平・宮崎台って、本当に社宅多いよね。
これらがまた、いい場所にあるんだわ。

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間違ってないですよ。
人気がどうの、ではなく、恩恵があるのは帰国子女だけ、と書かれているのですから。

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466

暇人か、おまえ。
帰国子女だけ恩恵を受けてるわけねーだろ。

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鷺沼にもNTTの社宅ありますよね

いずれあそこもマンションになるのでしょうか
立地が良いので気になります

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資産価値なら絶対に美しが丘でしょう。

あそこなら高値出す価値あるけど、ここはうーん、、

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宮前平の学力が高かったのは、大手企業の社宅が多かったから。帰国が多かったのもそのせいで、大体家を買って数年で出て行き、次の子女がまた転校して来て、常に小中学校には出来る子がいるサイクル。

今、社宅は潰しまくってマンション建ててるから、優秀な子供の回転もないし、学力も落ちてるよ。
宮前平にがっつり住んでる人は、正直そこそこ。

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＞４７０
かなり説得力あり。
帰任組には魅力的の場所かも。そうでない家庭には高いお金払ってまで買う場所ではないと実感。

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海外転勤の無いドメスティック組の皆さんにとって、自身の子女の教育にどれだけメリットがあるかは正直「？」ですが、海外駐在者の間では「宮前平二丁目」は名前が通っていますので、転勤等の事情で賃貸・売却を検討する際には比較的良い値がつくというメリットは凄くあるのではないでしょうか。

眺望が最高、ここは駅近のルフォンやブリリアより格上で坪単価も高くなるはず、とか煽ってるのはデベの営業とか、自分の資産価値を守りたいブリリアヒルズやらフォルムやら近隣の花の台地区のマンション住民ではないかと疑ってしまいます。そんな大した場所ではありませんよ。所詮、川崎ですし。

老婆心ながら、ネットの書き込みを信じて貧乏クジひかないよう気をつけてください。

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区役所近辺に住んでますが、確かに今宮前平在住とか昔からこの辺りに住んでる人だけに受ける場所かも知れません。

知人で去年リタイアしたご夫婦も宮前平に住んでいて、のどかだから戸建てを売ってここを購入予定と言ってましたし。

老後あの坂を上れるのか不安ですが。

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歳とってあの坂はかなり避けたいな

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美しが丘はいいけど、おそらく坪350とかそれぐらいでしょ。
それじゃ庶民には買えないと思うけど。ここ程度なら十分買える範囲だが。

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>眺望が最高、ここは駅近のルフォンやブリリアより格上で坪単価も高くなるはず、とか煽ってるのはデベの営業
>とか、自分の資産価値を守りたいブリリアヒルズやらフォルムやら近隣の花の台地区のマンション住民では
>ないかと疑ってしまいます。そんな大した場所ではありませんよ。

とっても同感。

>所詮、川崎ですし。

違和感あり。
江田や市が尾、それに港北NTのほうがよろしくないと思うけど。

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いやいや宮前平の町もよろしくないでしょう（笑）

センター北や南の駅前と比べものにならない。
都筑区と川崎市を同格に考えるなよ。
都民から見たら川越えたらどこも一緒

そんな宮前平ぐらいで熱くなりなさんな。

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１月下旬から資料配布って書いてあったような気がしたんですけどまだですかね？

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477さん
「川越えたら」じゃなくて、「23区の一等地」以外が正解かと。
それから「この価格だったら都内の方が・・・」とありますが、どうかな？「人それぞれ」と一言。

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479さん

同感。

川崎云々とか横浜云々とか書いている連中は、どっちにしろマンションしか買えない。
ホントにエルドが坪280万円で売り出されたら、ほとんどの連中には手が出ない。

こう書いている俺も、逆立ちしても5000万円ぐらいのマンションしか買えない一般所得層。

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ここそんなに言うほど。。。と思う。
あの坂はやっぱりきついわ。
眺望っていってもな。。たかだか宮前平だし

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>481さん

坂はキツいといいますか、キツすぎですね。
眺望は、特に夜間は素敵ですよ。ここら辺では希少な眺望の場所だと思います。
がしかし、眺望は日常生活にとって重要ではないと思いますし、過去の方々が書いているように平均坪単価が280万円を超えるのであれば、眺望優先なら都内のタワーマンションが検討範囲になりますね。

>480さん

私なりに”買えない・手が出ない”根拠を考えてみました。
結論を先に書きますと、年収800万円で頭金1000万円だと難しいでしょう。
長く書くと文句を言われますから（笑）、年間返済160万円（年収800万円の20%）で35年ローンを組んでも、金利を勘案せずに5600万円の返済額で、頭金1000万円を足しても75平米の坪280万円の間取りは無理という試算です。

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宮前平の学区にこだわるなら、もっと駅近の中古にしたほうがいいと思います。
坪単価200万円前後で販売されていますし。

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＞447
富士見台小学校の私学への進学率は４０～５０％くらいのハズです。
が、有名私立高校・国立高校を狙う優秀な子たちが、あえてそのまま
市立宮前平中学校へ進学します。
宮前平中学からは、毎年、早慶に５０人以上、そのほか有名高校への
進学も多数の、恐るべき公立中学なのです。

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なんか必死すぎて怖いこのスレｗ

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南向き最上階なら坪350でも検討したいです。

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486さん

真面目に受け止めていませんけど、
それだけの資金力をお持ちであれば、絶対に都内を買ったほうがいいです。

ジイさんバアさんになったら暮らせませんよ、ここ。

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４８４

ないないないないない（笑）笑ってしまいました。それいつの話ですか？

２年前息子が宮前平中卒業しましたが早慶５０人なんてありえません。

頭の良い子もいればその分頭の悪い子もいます。

宮前平小の受験率も４割なわけないですよ

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2人3人必死に小中学校のフォローしてる方いらっしゃいますね。どこの学校行ったって子供のやる気次第でしょ？ どう親が教育したって親と似たり寄ったりの学校行きますから。

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宮前平は帰国子女に限らず、転入転出がとても多い。
特殊では無いゆえに、よそ者を排除するような排他的ないじめも起きないし「来るもの拒まず、去る者追わず」の雰囲気があってとてもオープン。
ただそれも社宅が多くあった時代の話なので、今後はどうなりますかね。
そういえばNHKの社宅の子は、成績良かったなー。

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久々にのぞいたらずいぶん荒れてますようで。

元は、坪２８０万との情報からでしょうが、未だ正式に価格発表も無いのに騒いでも仕様が無いように思いますが・・・まして川崎や宮前平をくさしても誰も易にならないのでは？

私にとって、この物件は検討中のひとつです。近隣の情報（坂や学校以外で）、例えば買い物（不便との発言が多いですが）や病院・学習塾等についてどなたかご近所の方、教えて欲しいのですが。

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491さん

学習塾は、いたるところにあります。
病院も、駅前を中心に余るほどあります。
マッサージ屋もあります。
ホームセンターもペットショップもあり、たまに豚さんも売ってます。
素晴らしい銭湯も徒歩1分のところにあります。
学区は、もう十分知識を得たでしょう。
駅前にスポーツクラブもありますが、ここに入会しなくても通勤の駅往復で鍛えられますからOKです。

スーパーは、近くにはありません。これがネックです。
デポーで買い物できるという人がいますが、あそこですべて賄うことは無理です。

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徒歩何分以内なら近いスーパーと言えるの？

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２分

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宮前平には難関校向けのSAPIXがあるね。
各駅停車駅でSAPIXがあるとことは他にあまり無いのでは？
有名学区が有名塾を誘致した好例ですね。

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マジレスすれば、区役所通りの東急ストアといなげやには、きつい坂なく徒歩10分程度で行けます。自転車でも問題のない道です。駐車場も余裕があるので、車なら至近距離といえるでしょう。ただし、このマンションは駐車場も駐輪場も数が少なく機械式なので、きひしいですね。機械式は買ってきたものの積み下ろしが大変です。

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高値の噂を流しておき、実際はそれより少し下げて割安感を演出し、購買意欲を煽る。

ですよね？

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499さん

そうなれば嬉しい人がいるでしょうね。

でも、世の中、そう甘くはないと思うなあ。
強気で売っても、坂や買い物なんて無視して飛びつく人が多いと思います。

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ここは信者が多いからな。学区学区で何も見えなくなってる人たちだから、価格や坂は関係ありません。

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神奈川県って中学もお弁当ですよね？
東京は給食なのに。
三年間毎日お母さん達大変ですね。

サピックスですが、田都は多いですよ。

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サピックスはたまプラ校が多くなりすぎたので高津区、宮前区の生徒を移動させる目的でつくられただけ。宮前平校が開校した頃はサピックスが新規校舎を乱立しはじめた時期だし、有名学区が誘致とか関係ないよ。結局今でも宮前平ではなく実績、クラス数からたまプラを選ぶ家庭は多い。塾まで話題にだしたのに残念でした。

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502さん
川崎は弁当作るのが面倒なら、ランチサービスがありますよ。値段も安いですよ。
東京でも、地域によっては給食代払わないのが多くいて不公平感たっぷりだから、強制徴収出来ない給食なんかない方がいいとおもうけど…

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毎日ランチサービスなんて人いないっしょ

川崎市が給食にしたら正直東京以上に給食費払わない家庭多いと思うよ・・

まあ宮前平あたりならそんな家庭ないと感じるが

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ミストサウナいらないよな。実家のマンションに付いてるけどめったに使わないし、あれ意味ないって周りも言うし、設置しなくていいから安くしてほしい。

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506さん

同様の話を某デベの営業さんから聞いたことがあります。
付いていれば便利でしょうが、自分の生活習慣から考えて使う頻度は少ないと思っています。
営業さんによると、使わないと水道管等の器具が痛むともいわれました。

ミストについて今さら意見を書いても仕方ないですけど、妥当な価格で売り出してほしいと思っています。

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分かります。今更書いてもなんですが、ミストサウナ私もいりません。。

体験したことありますが、毎日使う人なんていないでしょう。

ミストサウナなら浴室内蔵のテレビが欲しかったです。

まあそしたら値上がりますね。

言い出したらキリがないですね。

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508さん

脱線する話題で恐縮ですが、浴室TVはオプションであっても取り付けないほうがいいです。
といいますのは、電化製品は10年もすれば故障の可能性があり、浴室TVの修理や交換は大工事を伴います。

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ミストサウナだの浴室TVだの、そんなあとからどうとでもなるような設備を気にしてもしょうがない。

マンションの価値は立地でしょう。
駅近、坂、ロケーション、学区。これらの要素は後からどうかなるものじゃない。

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そんなこと、すでに語りつくされてるからね＞510さん。

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だいぶ落ち着いたんじゃない？
ぶっちゃけ騒ぐほどの立地でもないし、言っても川崎。

モデルルームオープンしないとさすがにもう話題ないね(笑)

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宮前平に興味ない人にとっては、しょせん川崎。されど、宮前平大好きな奥様にとっては2丁目ど真ん中のここは、大騒ぎしたくなる物件です。まぁ、当然前者の方が多いわけで反論ばかりでしょうが、後者がどのくらいいるかは販売始まればわかるでしょう。

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suumoに75平米の間取りが載っていました。
過去レスにもありましたが、玄関からリビングまで廊下が一直線（賃貸物件みたい）、他の間取りは知り得ませんが、かなりがっかり。

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それは田の字の王道ですね。

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ワイドスパンにされても価格あがっちゃうだろうから田の字でも仕方ないとは思うけど、せめてクランクぐらいしてほしかった。横長リビングだとしたら玄関からソファが丸見えになる可能性大。

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普通、リビング入口にはドアがあって、ガラスも透明じゃないから、丸見えはないんじゃないの？

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516さん

ソファが丸見えになるかは別にして、私もクランクのある間取りのほうが好きです。
でも、そんな間取りは希少ですし下手をすると家具の配置に悩むことにもなりかねません。
売主側からすれば、ごく普通のマンション構造で建てれば田の字にするのが無難なんでしょうね。

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>>513
「満を持して」やら「近年の本命」やらやたら持ち上げている方ですか？
地元の奥様方も現地に悪い印象は無いでしょうが、「大騒ぎ」するほども注目していませんって。
坪280で売り出したら物凄く苦戦するでしょうね。販売進捗を興味深く見守っていきたいと思います。

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>>519
坪280ぐらいだったら戸数も少ないし即完すると思うけどな。
今は不動産の地合がいいし。ヴィークコートだって
あんな時期の販売じゃなかったら1年以内には完売してたはず。

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お隣鷺沼三丁目のプラウド。価格付きのチラシが入っていましたが、ざっとみて平均坪２７０万位とみました。
タマプラザから徒歩１０分、３０戸すべて７０平米台、住環境は良いものの駅線路沿い・坂・高速・お墓等の難がある物件ですが、それでもこの価格。
当マンションの坪平均２８０万との情報も、最初は信じられなかったけれど案外信ぴょうせいあるかも。
成程、即完もありえるように思えて来ました。
個人的にはせめて２６０万程度に押さえて欲しいのですが。

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280万円の情報を書き込んだ者です。

個人的な意見ですが、プラウド鷺沼三丁目が平均270万円とは初めて知りましたが、高すぎると思いますし、そこまでの価値が見出せないと考えます。

エルドについても、280万円は高いと思いますが、本当にこの値段で売り出されても人気地域ですから売れると思います。

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この辺りのマンションは戸建てや古いマンションからの住み替えも多いから、多少高くても人気でしょうね。
特に三菱や東急だと本当に退職者年齢の方が多いです。
毎日電車に乗らないから、駅前より落ち着いた土地が好まれるし、坂もあの程度なら全く気にならない。
どころか駅近で、個人病院も沢山あるし、駅から離れた分譲地に住むのに比べたら格段に有り難い。
買い物は生協でもスーパーも今は各社宅配してくれるし、タクシーにも乗り馴れてますからね。
もちろん、子育て世代にも人気の場所でしょうから、購入者は多世代に渡るのでしょうけど、戸数もほどほどで、すぐ売れちゃうんだろうな。

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＞あの程度の坂なら気にならない

いやいや、老人や妊婦さんにはかなり辛いしあの急勾配な坂は、そんな程度ではないのでは。

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この物件は坂の上の立地を気に入ったヒトが買うんだから問題ないのでは？

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プラウド鷺沼三丁目の広告を見ましたが、
２階東向きワイドスパンの２１．３９坪　と　１階南向き２１．４６坪　のですよね？
どう推測しても、２７０にはならないと思いますが・・・

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>>520さん

ヴィークコートの場合、不動産相場と乖離したあの価格設定で出す限り、今売り出しても１年以内に完売なんてありえないよ。

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ここ年配者は買わないよ。

坂のキツイ場所は買いません。

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「即完売でしょう」「売れちゃうんだろうな」とか書き込んでる人何なのでしょう？営業の方？

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「満を持して」とか「即完売」などのレスは、
坪幾らであろうが、この物件を「買うぞ！」と
こよなく宮前平二丁目を愛する、購入意欲 満々の方達だと思われます。

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>523

>坂もあの程度なら全く気にならない。

嘘ついちゃ駄目ですよ（苦笑

特に退職者組は将来の健康を気にする方も多いでしょう。
いつかは杖や、あるいは車椅子のお世話になる可能性も無くはない。
そうなったらあの坂は致命的だと思います。

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↑同感。
これから子供作る人にも向いてないかと。
妊婦は無理ですよ。流産してしまいそうな高勾配の坂ですから。

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>>530

「坪幾らであろうが、この物件を「買うぞ！」と こよなく宮前平二丁目を愛する、購入意欲 満々の方達」

そんな人種はいませんよ。リーズナブルな価格で納得のいく仕様・間取りであれば検討する人は多いと思いますが、坪280ではかなり厳しいと思いますよ。

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５２６さん　　
私にも鷺沼２丁目プラウドの全戸の販売予定価格表が送られてきましたが
南東角列の戸平均は確かに坪平均２７４万、最上階は２９０万となってます。
南道路側列は平均２５９万、全戸平均すると２７０には届かないものの
なるほどそれに近いようですが。

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鷺沼があの立地で坪274万なら、ここは坪300前後では？？？

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522です。

今日、アバコスタジオのすぐ近くの賃貸マンションに住んでいた友人と話をしました。
私が、「NHK社宅跡地がマンションになるよ。高いらしいよ。あそこは生活が大変だよな。」と言いましたところ、
彼から返ってきた言葉は「あのくらいの坂は問題ないし、日々の買い物は区役所前の東急ストアとクリエイトそれに生協で賄える。週末はユータカラヤまで行くのも問題ない。高くなるのは学区がいいから仕方ないな。一番人気の場所だと思う。」とのことでした。
なお、彼は当時、車を所有していませんでしたため、すべて徒歩か自転車での買い物だったそうです。

正直なところ、私には意外な返答でした。
私も彼の子も、どちらも富士見台小から宮前平中を卒業していますが、宮前平駅までの通勤に慣れた人にとっては坂を苦だとは思っていないようです。
ということで、彼と同じ考えの方も多くいるはずで、仮に坪280万円でもスムーズに売れるのかもしれません。

ちなみに、私は以前はENEOSのGS近くに住んでいましたが、宮前平駅までのアップダウンを歩くのが嫌でしたため、日々の都内への通勤はもちろんのこと、たまプラーザ方面からの買い物帰りでも宮崎台駅を使っていました。

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>522
もう一度最初から読み直したら・・・
坂道が大変なのは年老いてからです。
そのころに買い換えることができるなら問題なし。

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５３６さんのスレにあるご友人の賃貸マンションと多分同様の処に住んでる者です。

この坂の上に住んで長いですが、正直さほどつらいと思ったことはありません。
（つらいとおもったのは深酒の時位かなー、個人差があるのでしょうか。）

むしろ高台にあって、朝日に向かって坂を下りて駅に向かう処が、高台に住む利点ーとても気持ちがいい位に感じてます。

坂を強調するスレが多いのは、他にこの物件のマイナス面が見つからないから、せめて坂でも強調するしかなないのかな・・・
と個人的には感じてしまうのですが。

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坂を強調するのは、他にマイナス面が見つからないからではなくて、坂が最大のマイナス面だと感じる人が多いからだと思います。

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>537さん

522です。
最初から読み直さなくても、この立地のことはよく知っていますし、坪280万円の情報を書き込んだ本人ですから。
私の妻も、「あの坂道は嫌だ。眺望が生活に直接影響することはないし子供も成長したから、もっと暮らしやすい場所を選んで欲しい。」と言っています。

私としては、資産価値が下がりにくい＆生活至便＆75平米ほど＆坪250万円前後で沿線物件を探していますが、なかなか思う物件に巡り合っていません。

もし、エルドが坪250万円ほどで売り出されたら、真剣に悩みますが。

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