「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

>>41
値下げして坪270-280でしょ？とてもこの地域の相場じゃないよ。
買いたい人は止めないけど。

近隣に住むものとしての感覚ですが、この物件は相当の人気となる様に

思います。

南面の高台にあること。富士見台小学校区にあること（ヴィークとは違います）

マンション価格もそろそろ下打ちしそうなこと。

満を持して待っていた近隣の方々からは相当の期待を持って迎えられる様に

思います。特に南向きの眺望が開けている部屋は坪３００も十分あり得るのでは

ないでしょうか。

＞43さん

いくらなんでも、坪300万で下打ちはないでしょう？

>43
満を持してって言い回し好きなんですね。
確かに南側の眺望は素晴らしいでしょうね。

南側のロケーションはいいでしょうね。
でもなぁ、宮前平駅から歩けばわかりますが、あまりにもキツイ坂ですね。
老人になったら、スーパーの買い物袋を持って歩けないと思います。

とりあえず、どんなデザイン・構造・価格になるかによって判断したいと思います。

でも南側の空き地はマンションリスクありありでしょう。
低階は注意が必要と思いますよ。

南側は確か元々は清泉女子大のテニスコートと記憶してます。
今後の計画についてどなたか情報お持ちでしょうか。
地主さんは隣接の温泉施設の地主と同じ方なのでしょうか

>48さん

ご質問の主旨に、知識がなくお答えできませんが個人的な感想を記させていただきます。
先ほど、散歩ついでにマンション建設地とテニスコート跡地の間の道を歩いてきました。
テニスコートは草だらけで使われておらず、敷地内に数台の乗用車が駐車してありました。

マンション建設地に貼られた建築許可証？によると、売主が三菱地所・施工が木内建設・総戸数83戸・地上5階・地下1階・容積率200%・高さ15mと書いてありました。
高さ15mは、たぶん建築規制の上限値だと思います。

もし、テニスコート跡地にマンションが建ちますと、これも15mの高さになるでしょう。
となると、「宮前平二丁目計画」マンションの低層階は、現在の素晴らしい眺望が失われることになると思います。

個人的には、経済力が許せば4階以上を狙うのが得策と思います。

昨年の中古売買実績で、お向かいのブリリア宮前平ヒルズが、たしか坪単価240万円前後で売買されたと思います。
ってことは、ここも中古になっても値崩れしないと考えます。

現状のロケーションがいいですから（特に夜景）、ずっと見続けられればいいですね。

温泉ができる時、反対運動スゴかったですしね。
清泉のテニスコートが何になるかリスクですね。

用途地域的に、リスクというほどの箱物は建てられないよ

眺望を最優先に考える人にとっては大いにリスクです。私も近隣に住んでますが女子大がなくなってからずっと ここにマンションできたら買いたいなと目をつけてた場所です。でも何ができるかはわかりませんよね。隣の温泉もまさかこんな住宅街にできるとは思いませんでしたもんね。

テニスコートのところまで、露天風呂を拡大して運営してくれたり、個室休憩所を作ってくれたら、高層の建物にはなりませんから安心かも。

テニスコートは戸建てエリアにならないかなぁ

55さん

戸建て分譲地になる場所ではないでしょう。
期待できないと思います。

そこに戸建てが建つならむしろそっちに住みたいけど。

このマンションはデベ三菱地所も相当強気の価格設定にしてくるのではないでしょうか。
三菱地所は当マンションと同様の木内建設施工で近隣にパークテラスを数年前に分譲、成功させています。
２丁目は宮前区でも知られた閑静な住宅地、学区も申し分なく、近隣で苦戦しているマンションとはかなり違ってくるのでは？

そのパークテラスは地下室マンション作って、めちゃくちゃ安く売ってましたよね。サブプライムはじける前で、三千万台だった。
ここの地下1Ｆが駐車場なら高級だろうけど、地下室マンションだったら、格安の物件になるのでは？

駐車場は地下１Ｆには造らず機械式。地下室マンションも分譲するようです。

個人的に聞いた情報で真偽は不明ですが、ここの土地は三菱地所が入札で相当高値で取得したそうです。
これが本当であれば、当然ながら販売価格は高くなると思い、学区がいいことからビックリする価格で出るかもしれません。

いずれにしても、デザインや構造を含めて早く物件概要を知りたいものです。
恐縮ですが、パークハウス宮崎台シンフォニーなんとかのようなデザインは避けてもらいたいと思っています。

　土地が高値取得なら、低価格仕様でしょう。
高級路線にしたら、それこそヴィークコートの二の舞ですから。
環境はヴィークコートの方が2駅利用可能で良いのではないでしょうか。学区も最近では宮前平小のほうが評判いいですし。
あくまでも個人的意見です。

解体工事が進んでいるなと思って見ていましたが、とうとう南西角の桜の木が無残に切られてしまいましたね…
あと一回、きれいな花を咲かせてほしかったです。

残念だけど、他人の土地だからしゃーないわな。

８月に近隣住民に説明会を開いたようで、区役所に行ってその経過を閲覧しましたが、
以前の建物より壁面を後退そさせろだの、機械式駐車場の使用時間を制限しろだのと
無理な要望、無駄な意見が飛び交ったようです。そんなことはどうでもいいのですが、
説明会の資料には、当然のことながら図面が添付されていたようです。
間取りも載っていたのかなと、気になります。

近隣に住む者ですが、８月に資料が配布されましたが、間取りはほとんど３ＬＤＫでした。

価格が気になりますね。販売時期はいつでしょう。やはり高値かな。

いい場所だと思います。

気になるのは以下です。
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。

値段は、不動産業界の人から聞くかぎりでは、相当高値で土地を仕入れたらしいですから、販売価格にも反映されるでしょうね。

あと１、２年以内に宮前平・宮崎台周辺で大手デベが建てるマンションが他にも出てくるのでしょうか？
プラウド宮崎台やパークハウス宮崎台のような物件です

68さん

宮前平駅前の、タリーズコーヒーの裏手がマンションになるはずです。
現在はシート＆柵で覆われています。

噂では、大手デベロッパーN社が土地を取得したそうです。
ただ、田園都市線の鉄橋間近であり尻手黒川道路にも近すぎで、場所が悪すぎます。

その他、尻手黒川道路に面する「すき家」斜め前や、土橋交差点から区役所に上る途中にもマンションが建ちますが、大手ではありません。

前に、駐車場は機械式って書いている人がいましたが、本当ですか？
ディスポーザーやミストサウナなんていらないけど、どうしても、機械式駐車場だけは許せないんで…

70さん

機械式＝将来に膨大なメンテ費用がかかるとお考えでしょうか？
だとすると、とても共感します。

現地に掲げてある建築許可看板？を見るかぎりでは、どのような駐車場になるかまで記載されていません。

あくまでも個人的な予想ですが、敷地の広さと総戸数から考えると機械式になると思います。

屋内の機械式ですと、雨に濡れず使い勝手がよくメンテ費用も抑えられますが、屋外となると最悪です。

コスト以外に出し入れや待ち時間が…
地下一階部分が駐車場であることを期待しているんですが、やはり違うんでしょうかねぇ

このあたりは、大型物件はないから自走式は無理だけど、数年前までは高額物件でなくても地下駐車場って結構あったのに、、、
やはり最近販売するのはリーマン前の高値つかみ物件になるのですかね

駐車場についての質問が多いようです。入手した8月の説明会での
資料には　機械式駐車場3段昇降式（屋外）との記載があります。
近隣での駐車場事情からするとやむを得ないのでしょうか。

駅徒歩５分圏内・高台の閑静な住宅地・富士見台小学校至近。
鷺沼・宮前平・宮崎台地区でここ数年の新築物件の中では
最高の立地。やはりの相当の人気＝価格となるのでしょうか。

同じ立地のヴィークコート並みの価格とはいくらなんでも
ならないと思いますが。

もう確定なんですね。残念です。
高台で冠水の危険性のない立地だからこそ、地下駐車場にして欲しかったです。

76さんの意見に同感です。

ま、私の場合はクルマ好きですので機械式のほうが安心なのですが、露天（屋外）駐車場というだけで購入検討から除外になってしまいます。

屋外駐車場、発表前から冷めてしまいますね。
スレ主さんも冷めちゃったかな？

スレ主です。
正直がっかりしてますが、パンフレット出来たらとりあえず頂きたいとは思ってます。

屋内駐車場、災害リスクの少ない立地、恵まれた学区、買い物至便、駅近・・・というものを満たしたマンションって少ないですね。

せっかく良さそうな物件なのに、駐車場だけで諦めちゃうんですか？
もったいなーい。
屋内駐車場がいい人はヴィークコートにしたらどうでしょう？？

たしかに”もったいない”です。

でも、ヴィークコートは趣味に合わないし高いし・・・。

現在、鷺沼までの中古を探そうとしております。

なんだ、また機械式駐車場ですか、、。
しかし地下を掘るのはコストが非常にかかるでしょうから、土地取得にかかっているコストを考えると致し方ないかもしれません。ヴィークコートの失敗は避けたいでしょうからね。

建築コスト削減のため、露天の機械式駐車場は致し方ないという考えに反対はしませんが、屋内とか地下駐車場を希望する方もいます。
この立地は傾斜地ですから、屋内駐車場の設計は容易だったかもしれません。

個人的には、残念だなと思います。

三菱地所レジデンスの今後の展開が日経新聞に掲載されていました。
ブランド名は｢ザ･パークハウス｣
仕様の統一化を実施でコスト削減。3000万〜6000万前半を最多価格帯にするような内容でした。
今までのブランドイメージがなくなりそうで悲しいです。パークホームズみたいになるのかも。

67さんの心配
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
　→南斜面で道路幅もありますし、日照にはまるで問題ありませんね。
　　いずれ住宅となるでしょうが、万が一商業施設になっても・・・
　　
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。
　→私も現在、同地区に住んでいますが、疲れている時など、やはりこの坂を
　　登る時はキツイですね。少し遠回りして、宮崎台から歩いたりします。
　　年老いたら、坂下に住みたいと思いますね、きっと。

67です。

86さん、もう「入居予定」なんですか？（笑）

それはさておき、もし清泉の跡地に高さ18Mのマンションが建てば、隔てている道路は6Mほどのため、どうしても下層階は日照問題が発生すると思います。

坂については、まったく同感です。

この辺りは、都市計画法による用途地域区分で言うと、どれに当てはまるのでしょうか？
第一種とか低層・中高層とか住居専用地域とか、有りますよね？
ご存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

88さん

川崎市が、都市計画情報のインターネット提供サービスを行っています。
以下のリンクにアクセスしますと、詳細な情報を見ることができます。
なお、当地の高さ制限は18mで容積率は200%です。
建設地に建設情報の看板がありますが、上記制限の目いっぱいで建てられることが書いてあります。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/haisin/youto.htm