「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

私も楽しみにしています。
ヴィークコートを買わなくて良かった。（あの物件より高くなる事は無いですよね？）
立地、学区も我が家の希望にぴったりで、本当に待って良かったです！
パークテラス宮前平の時はグズグズしている間に希望の部屋が売り切れてしまい
苦い思いをしましたが、今回はガッ付きたいと思います。

ヴィークコートの惨状を考えると、その価格帯での販売はないんじゃないかな？
いよいよ解体工事が始まるみたいです。企画の発表が楽しみです。

価格が気になる所です。花霞は高値で売れ残りましたが、ｼﾝﾌｫﾆｰﾃﾗｽは価格が抑えめで抽選になりました。
三菱地所どう出るか。

楽しみですが、まだ解体中ですし、仕様がわかるのは来年になるのでしょうね。
ほどよい高級感は出してほしいです。機械式駐車場がそびえ立つようなのは、
やめてほしいです。

4000万円台後半〜5000万円代前半の部屋があればいいな。
最近のマンション事情はいかがでしょうか?

　どうみても、価格抑えてくるでしょうね。
価格抑えめだと設備・仕様もそれなりかなと。
立地・環境は悪くないので、多少の高級感も演出してもらいたいモノです。
少なくとも宮崎台シンフォニーテラスよりは高級感が欲しい所ですね。

>7さん
購入希望だから色々期待してるんですね(^^)

社宅、バリバリ壊してますね。
あらためてみると、かなり敷地は広いです。
最近の相場から見て、坪250万前後が妥当かな
地下室作ったら200万切るかな

90平米台の部屋が有って、8千万円代までで、天井が高ければ買います。

坪300万だせるなら、高級マンションのヴィークコート宮崎台が買えますよ。今なら、完成物件をゆっくり選び放題です。広さ、天井高は申し分なしで、地下平置き駐車場も完備してますよ。
さすがにこれから作る物件で、坪300万はないでしょうね

坪２５０～３５０万くらいまでのマンションは、
若干供給不足になっていることと、リーマン以降
の買い控えしていた購入予備軍が満を持して買いモード
に入っていることから少々エリア相対的に高額でも
即効で売れていくはずです。

このエリアの地位をよく知りませんが、待望のって感じ
の方が多いので更にってとこじゃないですか。

駅距離はどれくらいですか？

実際に駅から歩いてみました。正確な時間は測定しておらず体感値ですが、駅からブリリア宮前平の左側→階段→スーパー銭湯横のルートで５～６分、ブリリア宮前平の右側→歯科？クリニック→テニスコート横を通るルートでも同じような感じでした。

ヴィークコート宮崎台ではなく宮前平ですよ、ご近所さん。

>12さん
その時期はもう過ぎたよ。

確かに満を持して・・の方、多いかもしれませんね。

せっかく立地もよいのですから、価格高めでもよいので、
”それなり・・”でないマンションを期待しています！

＞１５
にっけいしんぶんとかよんでる？
マンションはんばいじょうきょうが
５ねんぶりのプラスってしってる？

べんきょうしましょう。

本命？満を持して？高額でも即効で売れる？

これって、本当に検討者の意見？関係者の希望的観測？

宮前平はルフォンとかブリリアとか最近も駅近の物件が出てるわけだし、５分以上急な坂をのぼる神奈川郊外のマンションで7000万とか8000万の金払って買う人が多いとは思えないけどね。宮前平2丁目は子供のいるファミリーにとっては魅力的な場所だけど、そんな高いと子供のいるファミリーが検討するのは厳しいと思います。そもそも、そんなお金出せるならもっと都心のマンションや戸建ても視野に入るわけだし。

一連の書き込みに違和感をおぼえるのは私だけでしょうか？

＞No.18さん　駅近の物件って…、近すぎません？
でも、以下の意見には同感です。
デベロッパーが感触探ってるんでしょうかね？

NHK社宅跡は大阪のデベが東京進出の足掛かりとして無理して高値で落札したという噂がありましたが、詳しい方がいましたらその辺り教えてください。

いくらデベがバカでも
こんな小市民ばっかの
サイトで感触なんかはかるか。

>そもそも、そんなお金出せるならもっと都心のマンションや戸建ても視野に入るわけだし。

そもそもこのエリアのマンションが欲しいというヒトもいるわけで・・・。
デベが納得感のある物件を開発できるかどうかなのでは？
妥協して購入を検討するヒトはもうちょい下の価格帯に多いのではないかと思う。

　あくまでも私的な意見ですが、
地所さんの周辺物件、花霞もシンフォニーテラスも
今ひとつなんですよね。
　ただ都内では、いい感じの物件が幾つかありますので、どんなデザインで来るのか、興味はありますね。
立地は悪くないので、ガッカリさせないで欲しいな。
価格帯はプラウド宮崎台並ではと勝手に予想。

解体工事も始まって、静かに盛り上がつてきそうな物件ではありますね。
発表が待ち遠しいです。

高級にしても売れなきゃ意味ないからね。
土地の仕入れが高いなら、仕様を落として値段を抑えて、あくまで、川崎市宮前区で売れるマンションを作りにいくでしょうね。

どうこう言っでも時期的に設計は終わってるけど。

即日完売のパークハウス二子玉川に近い仕様で価格も上げてきそうだけどなぁ。南向き3階6700万位と予想。
ディスポーザーは便利なので付けて欲しい。

マンション建つ度、なぜガッカリするのか分からない。
ガッカリじゃないマンションだったら買うの？

＞27さん
ガッカリでなければ購入しますが、何か？

迷わず買っちゃうような立派なマンションだといいね、ここ。

ここはいいと思うゼ！

また、少しずつ値段が上がってくるらしいから、そろそろ見送らず決心した方が良さそうですね。ヴィークコートも値下げのようなので比較できそう。

宮前平の駅前＝タリーズコーヒーの裏にマンションが出来るようです。
たぶん、N不動産の物件だと思います。
元駐車場で、現在は柵で覆っています。

尻手黒川道路＆鉄橋の近くですから、環境は今イチですが駅1分の立地です。

トシとったら、駅から歩くのに大変な場所だと思います＜NHK社宅跡地

32さん
そこ賃貸？
電車が通ったときすごくうるさいよね

毎日電車からその土地見えるけどあの狭さは賃貸っぽいよね。

いくら駅に近くても小台に魅力は感じません。
ましてや、大雨でよく水没している谷底です。
ここは、宮前平の魅力は南斜面の丘の上にこそあると、考える人のスレなのでは？

36

間違った情報を書かないように。
冠水実績のあるのは宮前平です。具体的には、駅前の神社の前です。
小台は、冠水実績がありません。
川崎市のHPを見れば明らかです。

それと、たしかに南斜面がいいのは認めますが、このNHK社宅跡地は駅から急こう配すぎます。
33さんの意見が的確です。

住民であれば、いつも大雨でターリーズ前がどうなるか知っていると思いますが…
さすがに小台も坂上は水没しないとおもうけど

>34さん

32です。
私の知る情報では、分譲マンションのはずです。

電車の走行音は、鉄橋のすぐ近くですから尋常ではないと思います。
また、尻手黒川道路に面しているようなものですので、車両の騒音＆排ガスの影響も大きいと思います。

　確かに宮前平駅までは急勾配ですね。
この点だけで考えると、ヴィークコートの方が、宮崎台駅にも行けて利便性は良いようです。
　この辺りは、駅までを考えて平坦な下(尻手黒川や区役所通り沿い)に住むか、展望なども踏まえ上に住むか、という所なのでしょうか？

ヴィークコートも値下げされたので、それも有りかもしれませんね。仕様があそこ以上になることは考えられないので。

>>41
値下げして坪270-280でしょ？とてもこの地域の相場じゃないよ。
買いたい人は止めないけど。

近隣に住むものとしての感覚ですが、この物件は相当の人気となる様に

思います。

南面の高台にあること。富士見台小学校区にあること（ヴィークとは違います）

マンション価格もそろそろ下打ちしそうなこと。

満を持して待っていた近隣の方々からは相当の期待を持って迎えられる様に

思います。特に南向きの眺望が開けている部屋は坪３００も十分あり得るのでは

ないでしょうか。

＞43さん

いくらなんでも、坪300万で下打ちはないでしょう？

>43
満を持してって言い回し好きなんですね。
確かに南側の眺望は素晴らしいでしょうね。

南側のロケーションはいいでしょうね。
でもなぁ、宮前平駅から歩けばわかりますが、あまりにもキツイ坂ですね。
老人になったら、スーパーの買い物袋を持って歩けないと思います。

とりあえず、どんなデザイン・構造・価格になるかによって判断したいと思います。

でも南側の空き地はマンションリスクありありでしょう。
低階は注意が必要と思いますよ。

南側は確か元々は清泉女子大のテニスコートと記憶してます。
今後の計画についてどなたか情報お持ちでしょうか。
地主さんは隣接の温泉施設の地主と同じ方なのでしょうか

>48さん

ご質問の主旨に、知識がなくお答えできませんが個人的な感想を記させていただきます。
先ほど、散歩ついでにマンション建設地とテニスコート跡地の間の道を歩いてきました。
テニスコートは草だらけで使われておらず、敷地内に数台の乗用車が駐車してありました。

マンション建設地に貼られた建築許可証？によると、売主が三菱地所・施工が木内建設・総戸数83戸・地上5階・地下1階・容積率200%・高さ15mと書いてありました。
高さ15mは、たぶん建築規制の上限値だと思います。

もし、テニスコート跡地にマンションが建ちますと、これも15mの高さになるでしょう。
となると、「宮前平二丁目計画」マンションの低層階は、現在の素晴らしい眺望が失われることになると思います。

個人的には、経済力が許せば4階以上を狙うのが得策と思います。

昨年の中古売買実績で、お向かいのブリリア宮前平ヒルズが、たしか坪単価240万円前後で売買されたと思います。
ってことは、ここも中古になっても値崩れしないと考えます。

現状のロケーションがいいですから（特に夜景）、ずっと見続けられればいいですね。

温泉ができる時、反対運動スゴかったですしね。
清泉のテニスコートが何になるかリスクですね。

用途地域的に、リスクというほどの箱物は建てられないよ

眺望を最優先に考える人にとっては大いにリスクです。私も近隣に住んでますが女子大がなくなってからずっと ここにマンションできたら買いたいなと目をつけてた場所です。でも何ができるかはわかりませんよね。隣の温泉もまさかこんな住宅街にできるとは思いませんでしたもんね。

テニスコートのところまで、露天風呂を拡大して運営してくれたり、個室休憩所を作ってくれたら、高層の建物にはなりませんから安心かも。

テニスコートは戸建てエリアにならないかなぁ

55さん

戸建て分譲地になる場所ではないでしょう。
期待できないと思います。

そこに戸建てが建つならむしろそっちに住みたいけど。

このマンションはデベ三菱地所も相当強気の価格設定にしてくるのではないでしょうか。
三菱地所は当マンションと同様の木内建設施工で近隣にパークテラスを数年前に分譲、成功させています。
２丁目は宮前区でも知られた閑静な住宅地、学区も申し分なく、近隣で苦戦しているマンションとはかなり違ってくるのでは？

そのパークテラスは地下室マンション作って、めちゃくちゃ安く売ってましたよね。サブプライムはじける前で、三千万台だった。
ここの地下1Ｆが駐車場なら高級だろうけど、地下室マンションだったら、格安の物件になるのでは？

駐車場は地下１Ｆには造らず機械式。地下室マンションも分譲するようです。

個人的に聞いた情報で真偽は不明ですが、ここの土地は三菱地所が入札で相当高値で取得したそうです。
これが本当であれば、当然ながら販売価格は高くなると思い、学区がいいことからビックリする価格で出るかもしれません。

いずれにしても、デザインや構造を含めて早く物件概要を知りたいものです。
恐縮ですが、パークハウス宮崎台シンフォニーなんとかのようなデザインは避けてもらいたいと思っています。

　土地が高値取得なら、低価格仕様でしょう。
高級路線にしたら、それこそヴィークコートの二の舞ですから。
環境はヴィークコートの方が2駅利用可能で良いのではないでしょうか。学区も最近では宮前平小のほうが評判いいですし。
あくまでも個人的意見です。

解体工事が進んでいるなと思って見ていましたが、とうとう南西角の桜の木が無残に切られてしまいましたね…
あと一回、きれいな花を咲かせてほしかったです。

残念だけど、他人の土地だからしゃーないわな。

８月に近隣住民に説明会を開いたようで、区役所に行ってその経過を閲覧しましたが、
以前の建物より壁面を後退そさせろだの、機械式駐車場の使用時間を制限しろだのと
無理な要望、無駄な意見が飛び交ったようです。そんなことはどうでもいいのですが、
説明会の資料には、当然のことながら図面が添付されていたようです。
間取りも載っていたのかなと、気になります。

近隣に住む者ですが、８月に資料が配布されましたが、間取りはほとんど３ＬＤＫでした。

価格が気になりますね。販売時期はいつでしょう。やはり高値かな。

いい場所だと思います。

気になるのは以下です。
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。

値段は、不動産業界の人から聞くかぎりでは、相当高値で土地を仕入れたらしいですから、販売価格にも反映されるでしょうね。

あと１、２年以内に宮前平・宮崎台周辺で大手デベが建てるマンションが他にも出てくるのでしょうか？
プラウド宮崎台やパークハウス宮崎台のような物件です

68さん

宮前平駅前の、タリーズコーヒーの裏手がマンションになるはずです。
現在はシート＆柵で覆われています。

噂では、大手デベロッパーN社が土地を取得したそうです。
ただ、田園都市線の鉄橋間近であり尻手黒川道路にも近すぎで、場所が悪すぎます。

その他、尻手黒川道路に面する「すき家」斜め前や、土橋交差点から区役所に上る途中にもマンションが建ちますが、大手ではありません。

前に、駐車場は機械式って書いている人がいましたが、本当ですか？
ディスポーザーやミストサウナなんていらないけど、どうしても、機械式駐車場だけは許せないんで…

70さん

機械式＝将来に膨大なメンテ費用がかかるとお考えでしょうか？
だとすると、とても共感します。

現地に掲げてある建築許可看板？を見るかぎりでは、どのような駐車場になるかまで記載されていません。

あくまでも個人的な予想ですが、敷地の広さと総戸数から考えると機械式になると思います。

屋内の機械式ですと、雨に濡れず使い勝手がよくメンテ費用も抑えられますが、屋外となると最悪です。

コスト以外に出し入れや待ち時間が…
地下一階部分が駐車場であることを期待しているんですが、やはり違うんでしょうかねぇ

このあたりは、大型物件はないから自走式は無理だけど、数年前までは高額物件でなくても地下駐車場って結構あったのに、、、
やはり最近販売するのはリーマン前の高値つかみ物件になるのですかね

駐車場についての質問が多いようです。入手した8月の説明会での
資料には　機械式駐車場3段昇降式（屋外）との記載があります。
近隣での駐車場事情からするとやむを得ないのでしょうか。

駅徒歩５分圏内・高台の閑静な住宅地・富士見台小学校至近。
鷺沼・宮前平・宮崎台地区でここ数年の新築物件の中では
最高の立地。やはりの相当の人気＝価格となるのでしょうか。

同じ立地のヴィークコート並みの価格とはいくらなんでも
ならないと思いますが。

もう確定なんですね。残念です。
高台で冠水の危険性のない立地だからこそ、地下駐車場にして欲しかったです。

76さんの意見に同感です。

ま、私の場合はクルマ好きですので機械式のほうが安心なのですが、露天（屋外）駐車場というだけで購入検討から除外になってしまいます。

屋外駐車場、発表前から冷めてしまいますね。
スレ主さんも冷めちゃったかな？

スレ主です。
正直がっかりしてますが、パンフレット出来たらとりあえず頂きたいとは思ってます。

屋内駐車場、災害リスクの少ない立地、恵まれた学区、買い物至便、駅近・・・というものを満たしたマンションって少ないですね。

せっかく良さそうな物件なのに、駐車場だけで諦めちゃうんですか？
もったいなーい。
屋内駐車場がいい人はヴィークコートにしたらどうでしょう？？

たしかに”もったいない”です。

でも、ヴィークコートは趣味に合わないし高いし・・・。

現在、鷺沼までの中古を探そうとしております。

なんだ、また機械式駐車場ですか、、。
しかし地下を掘るのはコストが非常にかかるでしょうから、土地取得にかかっているコストを考えると致し方ないかもしれません。ヴィークコートの失敗は避けたいでしょうからね。

建築コスト削減のため、露天の機械式駐車場は致し方ないという考えに反対はしませんが、屋内とか地下駐車場を希望する方もいます。
この立地は傾斜地ですから、屋内駐車場の設計は容易だったかもしれません。

個人的には、残念だなと思います。

三菱地所レジデンスの今後の展開が日経新聞に掲載されていました。
ブランド名は｢ザ･パークハウス｣
仕様の統一化を実施でコスト削減。3000万〜6000万前半を最多価格帯にするような内容でした。
今までのブランドイメージがなくなりそうで悲しいです。パークホームズみたいになるのかも。

67さんの心配
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
　→南斜面で道路幅もありますし、日照にはまるで問題ありませんね。
　　いずれ住宅となるでしょうが、万が一商業施設になっても・・・
　　
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。
　→私も現在、同地区に住んでいますが、疲れている時など、やはりこの坂を
　　登る時はキツイですね。少し遠回りして、宮崎台から歩いたりします。
　　年老いたら、坂下に住みたいと思いますね、きっと。

67です。

86さん、もう「入居予定」なんですか？（笑）

それはさておき、もし清泉の跡地に高さ18Mのマンションが建てば、隔てている道路は6Mほどのため、どうしても下層階は日照問題が発生すると思います。

坂については、まったく同感です。

この辺りは、都市計画法による用途地域区分で言うと、どれに当てはまるのでしょうか？
第一種とか低層・中高層とか住居専用地域とか、有りますよね？
ご存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

88さん

川崎市が、都市計画情報のインターネット提供サービスを行っています。
以下のリンクにアクセスしますと、詳細な情報を見ることができます。
なお、当地の高さ制限は18mで容積率は200%です。
建設地に建設情報の看板がありますが、上記制限の目いっぱいで建てられることが書いてあります。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/haisin/youto.htm

91です。

ごめんなさい、よくよく川崎市の都市計画情報を見ると、当地の最高高さは15mとなっています。
建築現場の看板には、18mと書いてあったと記憶していますが、どうも私の勘違いのようです。
申し訳ありません。

91さん、リンク先、大変参考になりました。
ありがとうございます。

傾斜地だから、一段低い南側が１階～５階で１５ｍ、一段高い北側が２階～６階で１５ｍ、
だとすると、南側の１階～北側の６階までは１８ｍになると思います。

94さん
なるほどね〜
南側1階は地下1階ということになるのかな？

95さん

南側1階は、実質的に地上1階になるのは間違いないでしょう。
物件概要が出ていないので明確なことは申せませんが、それほど傾斜の大きな場所ではありませんため、坂道沿いにエントランスが出来たとしても、そこも1階になると思います。

タリーズ裏の野村さんのお知らせ看板出ましたね。14階建て 37戸 2012年7月竣工

14階ですか・・・高層ですね。
でも、音って上に響くっていいますから、たとえ高層階に住んでも鉄橋の音は猛烈だと思います。
駅近を最優先に考える人には、いい物件かもしれませんね。

それにしても、あそこは…うるさい(-_-;)

14階で37戸なら、ワンフロア2戸か3戸ですね。あそこは南北の幅がないから、南面3室の可能性大ですね。鉄橋＆尻手黒川を背にする南の部屋なら、音の問題はクリアで、意外といいかも…