武蔵小杉地区の今後について・・・【6】

小杉ブームも景気の後退でそろそろ終焉するような気がするのですが、いかがですかね？

新浦安などのようにマンションがどんどん建ってたことには「そこのけそこのけ」でしたが、
最近この街、耳にしますか？

小杉も一発屋で終わらずに継続的に話題を提供できる街になることを祈ります。

543は、もっとましな煽りをしてほしいですね。

あんな京葉線頼りの辺鄙な場所と比べるあたり、
社会や経済に暗い人間ってバレバレですね。

湾岸エリアは所詮人がいない、もしくは、ほとんど住んでいない
ところを再開発したに過ぎません。
街に歴史がないところは、今後多摩ニュータウンの二の舞にある可能性ありますが、
武蔵小杉は交通の便、街の歴史共に今後にマイナスになる要素は見当たりません。

話題にならずに沈んでいくエリアと、
街の地力を発揮してメディアに出なくても価値を維持できるエリアは、
今後明確に分かれていきます。

武蔵小杉より、豊洲、新浦安、芝浦、柏の葉あたりを気にされた方がいいのでは？？

武蔵小杉、良いと思うけどな。街並みもどんどん変わるし、楽しみ。
でもお金があったらここには住まないかも。正直、予算で妥協すると武蔵小杉になる、という感じ。

前、武蔵小杉のマンションに住んでいたデベ勤務の友人の話

『お金を持っている人は、住まない
お金がない人は、住めない
そんな街が今の武蔵小杉だと思う』

学校も満杯になるという噂があるけど、その辺は大丈夫なんだろうか？

お金があったらってどんだけー？
そんなに世の中金持ちだらけではないように思うが・・・・・。
まぁ小市民の私にはこの街にマンション買えれば十分幸せでございます。

>>544
>今後多摩ニュータウンの二の舞にある可能性ありますが、

多摩ニュータウンが「失敗したまち」であるかのような、書き方ですね。
544さんは、多摩ニュータウンをご存じなの（行かれたことがあるの）でしょうか？
それとも、たまにでる新聞の記事かなんかで、一方的に想像されているのでしょうか？

多摩ニュータウンは、公共での開発はたしかに終了しましたが、
現在でも、民間によるマンション建設が続々と続いており、益々発展しています。
多摩センター地区は、小杉関係スレでよく来てほしいといわれる高級デパートの三越デパートのほか、成城石井、カリヨン館、ワーナー・マイカルのシネコン、多数の大きな公園などがある、とてもオシャレで健康的な「まち」です。
ちなみに、モダンな立川へのモノレールもありますよ。

交通の便にしても、多摩センター地区ならば、
新宿・渋谷に３０分程度（日中以降）で行け、大手町にも直通で５０分程度で行けます。
なにより、朝の通勤・通学時間帯でも、電車を選べば大手町・新宿などに概ね座って通勤・通学できるのが最大の魅力でしょうね。

武蔵小杉地区は、交通が至便であるなど魅力的な面はたしかにあると思いますが、
他地区にもそれぞれ魅力的な面（うり）はあるものです。
湾岸地区も含めて他地区をあまり悪くいうのは、いかがなものかと思いますよ。
小杉は、小杉の「うり」でアッピールすればいいじゃないですか。

マンションを買うということは、物件もエリアも相対評価なのだよ。だから他と比べる、優位性を比較するのはあたりまえ。多摩ニュータウンに住むのは勝手だが、大手町50分などと比較しての優位性なわけですわ。多摩の優位性は遠いが安い。年収低くても手が届くってことだ。二の舞というのも笑えるね。ベネッセ社員でもないかぎり選ばない。

小杉住民だけど、多摩ニュータウンもいいと思うがな。
新宿に勤務してたりするとどっちが便利かわからんよ。

確かに新宿勤務で一生住むなら小杉より多摩はお買い得。

六本木、渋谷、横浜、品川、東京、銀座、、、やっぱ小杉がいいや。

>>553

>マンションを買うということは、物件もエリアも相対評価なのだよ。

自分の人生を設計することです。

マンション購入検討者にとって、今の「武蔵小杉」の価値を
大きく左右するのは再開発のスピードです。

今後２０年間でマンションを取り巻く環境は大きく変化すると予想されています。

再開発に２０年かかってしまうと、マンションは築２０年になってしまいます。
子供も巣立ち、広いマンションも不要になります。


更に、今後２０年の間に区分所有法は確実に見直されます。
（地震国の日本においては、マンション老朽化は深刻な
社会問題になります）

更に、少子高齢化により、賃貸相場は低下するでしょう。

結果的にマンションは、買うのも借りるのも、差がなくなります。

武蔵小杉（再開発地域への期待で）にマンションを買う場合、
永住可能な方が購入するのが懸命でしょう。

＞５５４

何年かしたら東横線は副都心線とつながるんですよね？
副都心線は今年６月開業なので、東横⇒副都心線　が近づいて来た感があります。

５５７です。

東横⇒副都心線　相互乗り入れは２０１２年度の予定だそうです。
ちなみに、副都心線開業は今年６月１４日です。

JRの武蔵小杉新駅ができたら、
新宿まで20分程度でしょ。
東京駅も同じもんでしょう。

武蔵小杉の利便性の高さは特筆すべきものがありますね。
土地の価値のうち、都心へのアクセスとそのエリアにいくらの資本が投下されたか（上下水道の整備や道路の車歩分離、電柱地中化、公共施設の充実度、商業施設の集積、などなど）が重要な要素ですから、これから発展が約束されている武蔵小杉に資産を持つ人の未来は明るいですね。

東横線と副都心線つながったら、朝の特急が徐行したり、停車したりするの無くなりますかね。
実際そんなことはないのですけど、各駅より遅い混んだ特急みたいな印象があって。

副都心線、待ち遠しいですね。
ただ、ＪＲのほうが早そうですね

そのＪＲ横須賀線の新駅も、湘南新宿ラインの東海道高崎系統が
停車するのかまだ発表されないし、わからんことだらけだなぁ

横須賀線の湘南新宿ラインだけじゃ本数少なすぎです

住宅ローンの金利が思ったほど下がりませんね。残念。

武蔵小杉のマンションは比較的に優良資産だと思っています
ただし、同時に抱える住宅ローンという負の資産をなんとか減らしたいですね。

金利って貧富の差が拡大する悪い仕組みですよね。。。

武蔵小杉のマンションは優良なので、借入比率を考慮して金利を下げてもらえないものですかね〜

>>561

>東横線と副都心線つながったら、朝の特急が徐行したり、停車したりするの無くなりますかね。
>実際そんなことはないのですけど、各駅より遅い混んだ特急みたいな印象があって。

副都心線とつながると、東横線が止まったり遅れたりすることは
（少し意味は違いますが）残念ながら多くなると思います。

副都心線や直通の西武線、東武線のどこかで人身事故やダイヤの
乱れがあれば全て東横線に波及してくるようになりますので、
田園都市線のようにしょっちゅう止まるようになります。

現在の東横線は首都圏の私鉄の中では短い部類ですので、単純な話
直通を含めると長大な距離になる田園都市線などより、全線のどこかで
事故や遅延が起る可能性は少ないわけです。
直通が多い湘南新宿ラインなどもすぐ止まりますよね。

また、渋谷駅の折り返しホームも使えなくなりますし、急行停車駅
以外では10両編成が止まれないため、ダイヤが乱れた場合の
全列車各駅停車による運行もできない（しにくい）など、制約が
以前よりも増えるために立て直しも今より難しくなります。

副都心線って、駅の数が多すぎないですか？

渋谷で東横とＪＲの乗り換えしにくくなるから私は、がっかりしてます。
横浜駅の東横とＪＲの乗り換えも不便になりました

>>563

自由に借り換えできるぐらいの頭金を揃えて、
借り手側の立場を常に強くすることが重要です。
購入物件の中古資価格の予想推移をグラフ化して、
借入金が常にグラフより下回るように設計して下さい
必ず悲観値で作成して下さい。築２０年で半値が目安です
新築の場合、初めの1年で１割下がることを考慮して下さい。

金利が何ポイント下がれば、借り換えした方が得か常に把握して下さい

金利の傾向(上昇、下降)を把握し、固定金利と変動金利を使い分けて下さい
把握が苦手な方は、半々でミックスして下さい

ローン返済期間は可能な限り長く設定して、自分で返済期間をコントロールして下さい。

>>563
＞金利って貧富の差が拡大する悪い仕組みですよね。。。

↑
どうして貧富の差が拡大するんですか？
わかりません。
教えて下さい。

正直言ってタワー群に入居しはじめ、いろいろ乗り入れると
東横も目黒線も通勤時間は混むんだろうなあ、と戦々恐々です。
JR新駅を使う人もけっこういてくれればいいのですが。

>>567
一般的に庶民は、お金持ちにお金を借りて利息を払わなければ
住宅が購入できません。銀行はその仲介者です。
お金持ちは自分が働かず、お金に働かせます。

結局、格差は広がってきます。

お金持ちは、低金利の銀行に資産の大部分を預けたりしません。
銀行以外にも安全でもっと高利率な運用先がありますから。
結局、庶民から集めて庶民に貸すのが銀行です。

日本は、まだまだ銀行（信託銀行含む）ですよ。
日本の富裕層の資産は多くが不動産ですし、現金化してアクティブに運用しているのは、まだ一部です。
最近は信託銀行でなくても、口座に数億円あれば、プライベートバンキング部門のコンサルつきます。

プライベートバンキングを信じて、昨夏あたりに運用を任せた富裕層は、
円高株安で大変なことになってるでしゅうね。
ちなみに昨夏うちに、銀行の営業が世界分散投資ファンドのセールスに来たけど断りました。

しゅうねではなく、しょうねに訂正。
あと、スレズレでしたね。これにて。

あらら…南武線ガード下の店ですね。
＜酒提供＞「餃子の王将」バイト店員３人が女子高生に　川崎
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080319-00000024-mai-soci

娘が女子高生になる頃には改善しているといいなぁ。

>>574
さっき店の前通ったら、普通に営業してた。
入り口にお詫びとか貼り出されてたりするのかと思ったけど…
酒類提供禁止になるとか、お店に対する制裁措置って何も無いモノなのね。

ガード下の「餃子の王将」って客層が悪いですよね。
禁煙席と喫煙席に分かれてないし。
餃子を買って帰ることはあっても、なかなか店に入る気になりません。

３／２２は、いよいよリエトコートの入居開始ですね。
３／２４は、リッチモンドホテルのオープンですね。

それぞれ、どのくらいの明かりが灯るのか楽しみですね。

しかしながら、線路脇で１階が消防署のホテルって防音は大丈夫なのでしょうか。。。
あと、マンションに向かって開口しているガラス張りのエレベータホール。。。
ホテルを誘致した川崎市まちづくり公社のセンスって微妙ですね。

リッチモンドホテル、今日は部屋の３−４割くらいに明かりが点ってます。
先行で宿泊している方がいるみたいですね。

＞５７７さん

ちょっと見ただけなのでホテルの１階が消防署とは知りませんでした。

普通は独立しているのにつながってるように見えたので

変だなと思ってました。

私には外壁の色が消防署っぽい感じでないように見えたんですが。

ところでリエトコートの入居は始まったんですか？

>>584
なんだか、始まっていません。
少し不安になりますね。

賃貸だから一気に埋まることは無いのでは？
オリックス賃貸もある程度時間をかけて埋まってたし。

http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_kosugi.htm

３月アップデートしたようです。

http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiimar0803558/
阿部市長は関係者を前に「横須賀線の新駅ができて成田空港に直結すれば、周辺事業所や一般客など利用率の高いホテルになる。災害が起きれば、その日のうちに被災者をホテルに収容できる。防災拠点としても日本初のモデル事業にしたい」とあいさつした。

とありますが、これって横須賀線に成田エクスプレスが停まることが決定しているということですかね。
だとすると海外出張の多い小職には朗報です。
市長が適当な挨拶するとも思えないし。

リエトコートはどうなりましたかね。
恐らく売却されると思いますが、坪単価気になりますね。

リエトコートって、２棟とも賃貸なの？

そうです。
賃貸です。

レジの住民板に
「リエトコートに続々と引越し屋の車がきてます」と書かれてました。
本日から入居開始らしいですね。

リエトは昨夜、綱島街道からチラ見したら灯りが４，５戸ついていました。
今日も引越しがあるみたいなので増えるでしょう。

リエトコートを昨日見た感じだと武蔵小杉側の一棟だけ引っ越ししていました。
もう一棟はまだなのか？

募集中止になったウエストタワーは、今後募集を行うかどうかは全く不明だそうですよ。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/337/

一棟まるまる稼働できないと、ダビンチのファンドは厳しいね。

投資時点での収支計画を考えると、１年とか空っぽにしとくわけがないし。
経費控除後で年間で
２０万円×５００戸×１２ヶ月＝１２億円
くらいは期待していたと思うが。投資時点ではキャップレート５％とかで
２４０億円で売ろうとか考えていたのでは。

投げるにも、今の時代、わざわざ武蔵小杉に投資する大口投資家がいるわけがない。
このファンドがダビンチのガンになるのではないか。

ここから新横浜駅も直通になるの？
品川直通より早いいいかも。

http://www.hamakei.com/headline/photo/2309

分譲にするんじゃないかなぁ？
かなり興味あるんですが、私。

>>600

その情報は織り込み済みですが、横須賀線新駅のさらに10年後。ずいぶん先ですよ。
それが実現する頃、小杉自体の再開発も進んで、今の高値をようやく正当化でき、
売却時の人気や価格も頂点に達するのではないかな。
まだ不便で再開発がこれからな今、高値で賃貸って、理解に苦しむ。
便利で綺麗な街になるまで、賃料割引とか無いと厳しそう。特に横須賀線新駅までは。
一方、買えば、購入物件の価値が下がりにくいという形でその先見性に対する見返りは見込めそうだが…。

ウエストタワーが分譲になった場合は、物件数が多いため価格に影響が大きいでしょう。
まだまだ供給が続きますね。
いっそのこと東京機械の跡地は全て商業施設にしたらいかがでしょうか。
イーストタワーが埋まりきらない、パークシティが完売できないことで、すべてが後ろ倒しになっている感があります。三井のＣ地区も住友の販売も遅れ遅れになってます。

パークシティ残り七戸を売れ残りと判断するのは違っていると思います。
結果完売はしていませんが残戸を見ると高層階ばかりでコストバリューが悪いのが原因です。
ファミリー向けの価格帯需要はまだまだあるのが武蔵小杉です。

住友の物件が判断材料となりますね。

リエトの明かりは今のところ中層階より下の階が多く感じますね

NEX停車するのかな？

「日興シティでは、投資判断「1H」並びに目標株価24万500円を継続したようだ。同社は3月28日、リエトコート武蔵小杉の決済完了を明らかにしたとしている。ここ最近は決済ができないとの風説が流されているが、不動産市場における信用リスクが高まる環境下、大型物件を購入できていることは評価できると。」

暫定税率の期限切れで現在計画中の道路建設も９割方ストップとなったようですので、綱島街道もあそこまでやっておいて開通は当分先になりそうですね。
土地が確保できたところだけでも４車線化してしまえば良いのに。。。

再開発手前の綱島街道の橋は整備するでしょう。

市ノ坪の交差点、おとといの夜中に工事していました。
再開発の区間は引き続き工事してほしいですね。

グリーン・ラインが開通して、東横線が以前より混雑してきましたね。

今駅前にあるパチンコ屋さんとか居酒屋とかって、そのままなんですか？？　　なくなったりしないのかな？

東横混雑したら迷惑〜

目黒線が6月に日吉に乗り入れるから、グリーンライン増加分の一部は目黒線への分散が進むでしょう。
小杉新駅(2009年3月)が出来たら、横須賀線や湘南新宿ラインにも分散してくれるでしょう。
さらに、副都心線乗り入れ(2012年度)を機に、少なくとも急行・通勤特急・特急は8→10両編成に成ってくれることだし。

逆に、武蔵小杉自体の増加は、2009年のシティーハウス(2月)やパークシティ ミッドスカイタワー(4月)の後は、
フロム跡地のA地区(東急：2012年度)や区役所東の小杉三丁目地区(2012年度)まで未定。
今年の増加がちょっと重たいけど、鉄道インフラ増強のペースと噛み合ってるし、何とか成るんでないの。

小杉新駅(2010年3月)でしたよね。

確かにPCMの説明会では、横須賀線とMSTは同時期だったと思います。
しかし、2010年の話も聞くので、遅れたのではないですか。

計画あっても計画通りに進まない再開発計画はたくさんある中で遅れ？ながらもＪＲ武蔵小杉新駅は着工して2010年3月までの予定で工事が進んでいて良かったです。
このＪＲ新駅は武蔵小杉エリアの不動産価値に大きく影響することでしょう。
利便性が高くなれば不動産価格下落抑止になります。

メディカルモール付の駅横のタワー計画がどうなるのかが気がかりです。
現状はどんな状態になっているのか進捗状況ご存知のいらっしゃいますでしょうか？

駅前ロータリーも平成24年となっていますが遅れない事を祈るばかりです。

>>617

わたしも617さんと同じ考えです。

再開発については、頓挫したり、進捗が大幅遅延したり、計画が変更になったりと
色々とリスクがあります。

リエトコートも同じ部類ですね。（影響は軽微ですが）

これで「東京機械跡地は、テナント見つからないので、やっぱり、手堅く
タワーマンション３本にしました」なんてことになれば、皆、失望するのでは
ないでしょうか。。。

東京機械跡地に商用施設が出来るかどうかよりも駅近くのメディカルモールの方が生活する上では重要な要素です。
商用施設に関してはたくさん出来すぎでもはや新鮮味も感じないですし不要だとも思います。
川崎に行けばいいんじゃないかと・・・・・。

生活に本当に必要な突然の医療体制充足の為にもメディカルモール付駅近タワーの存在は非常に重要だと思います。

南口の顔としても駅を出て３本タワーが見えるのも見ごたえありますしね。

タワーが３本そびえ立つぐらいだったら、観覧車がいいです。

私も別にタワーが増えなくてもＯＫ。道も広がらないほうがいいな。とりあえず計画延期して木でも植えといてもらいたい。

綱島街道を拡張しているところに、最近、夜に警察がいます。
東京機械とパークシティの交差点のところ。

何をしてるのかと思ったら、無灯火の自転車のねずみとりでした。
綱島街道を自転車で走る方、お気をつけ下さい。

駅前を早く整備して欲しいです。

武蔵小杉は商用施設など出来て有名にならなくてもいいのです。
住んでいる人たちがひっそり便利な事を味わえればそれで十分だと思っています。
だってさー
ここ便利すぎるぞ。
他でここほど便利な場所ってないと思いますよ。

メディカルモールはないと困ります。

東京機械跡は小学校になった方がうれしいです。
子持ちとしては。

東京建物のテナント招致力は期待できないですし。

ロータリーはＣ街区のせいで遅れるし、旧Ｆ地区はマンションばっか。
ここにも東京建物。

将来の武蔵小杉の価値が東京建物に減じられている気もして腹立たしいです。

>>626
＞病院が無いと困るのはわかるがメディカルモールが必要とはよくわかりません。
↑
？？？
意味がわかりませんが・・・・・。

病院がモールになっている必要無いでしょう。小杉で良いホームドクターが見つけられるかということが課題です。

別にメディカルモールがなくても聖マリアンナも医大もある。どうでもいい。東京機械跡地は大型商業施設なら地価はあがる。

電車の利便性の話題は良く出るのですが、、、
近頃朝、武蔵小杉駅で目黒線の始発を待つ人々が急増し、
マナーが悪くなっているような気がします。。。
人が多いのでいらいらして、なのかもしれませんが
前の人を押したり、列に並ぶルールを守らず割り込んだり…

「新しくマンションに入居した人が増えたから」
といわれたくないので、個々気をつけたいと思います。

駅の雰囲気は町の雰囲気の第一印象ですよね。

モールというか内科・小児科・耳鼻科・産科・歯科などちょっと診てもらいたい時にまとめてあると便利ですよ。
健康な時には何とも思わないでしょうがあると助かります。
大きな病院は薬貰うのにも時間かかります。

ついにコスギタワーの新築未入居物件が販売らしいです。
早いですね。
http://www.shinmarukoeast.com/mt2/archives/2008/04/post_273.html

西側45階で7800万円で売りに出ています。
モデルルームでもらった価格表を見てみると、
坪210万円だったのが、坪310万円での売り出しになっています。
なかなか強気ですが、直近のセントスクエアが坪300万円で完売だし、
高層階ということもあるので妥当なのでしょうか？
これから販売の住友タワーは20数階建てなので、階数的には競合することはなさそうですが。
なんにしても小杉のタワマンの最初の売り物件ですね。

俺もＭＳＴ売っちゃうかな。
北西・中層階80平米だとおいくら万円で売れるかな？
ちなみに坪235万位です。
やっすいです。
角住戸は人気あるらしいですがどうでしょう。

素人鑑定でもいいので予想お願いします。

６３３

３割アップ♪

えっ？
坪305万に化けて1700万も抜けちゃうの？
凄いですね。

633さんは売りですね。

パークシティ武蔵小杉の中で最も人気が高かった北西角住戸ですからね。

ＳＦＴでもＭＳＴでも北 西角住戸が一番美味しい区画でしたね。

本当に三割増で売れちゃうんじゃないですか？

今、春です。西でもいいと思う季節だけど、
6月過ぎからは熱射で、ああ東がいいなあ
と実感するでしょう。

＞６３３
シティハウスやコスタの未入居も乱立するし、
この市況なので3割アップで売れず、2割増しで成約くらいだと思うよ。
坪280。どうかな？

私もパークシティ契約しましたがアップしなくても維持できれば良いです。

フーディアムのテナントが6店舗までわかりましたね。
顔ぶれを見てこれといって・・・という感じも正直しますが。

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/352/

新ドラマ開始シーズンだけど、武蔵小杉がロケ地として採用されたものって有るんでしょうかね。
ちょっと楽しみです。

最近では、多摩川線の鵜ノ木近くの東京高等学校がロケ地に使われ、
すぐそばの多摩川の堤防や河川敷でも撮影され、武蔵小杉のビル群が映ったようです。
残念ながら、自分は見ていないけど。

http://www.fujitv.co.jp/kaze/index2.html

見そびれたけど、探せば有るもんだな。
http://jp.youtube.com/watch?v=EUYB_vC3AjE
http://jp.youtube.com/watch?v=YvlbxD-wRSY
http://jp.youtube.com/watch?v=p8VnnzWwp8M
http://jp.youtube.com/watch?v=piUAchdhSiw
http://jp.youtube.com/watch?v=vH3JRjJKy9A
http://jp.youtube.com/watch?v=Xz0CfHSQp94
http://jp.youtube.com/watch?v=jf9ZhXpNEtE