変動金利は怖くない！！その２１

素人ながら質問させて頂きます。
10月スタートと11月スタートの変動で選べます。
11月だと店頭金利か優遇金利幅が今より下がるという
可能性はあるのでしょうか？
フラットは何となく11月が下がりそうだと見ましたが変動だといかがでしょうか？
銀行の場合はやはり銀行によってですよね。
千葉系の銀行はどうでしょうか？

素人ながら質問させて頂きます。
10月スタートと11月スタートの変動で選べます。
11月だと店頭金利か優遇金利幅が今より下がるという
可能性はあるのでしょうか？
フラットは何となく11月が下がりそうだと見ましたが変動だといかがでしょうか？
銀行の場合はやはり銀行によってですよね。
千葉系の銀行はどうでしょうか？

＞641、642
変動なんだし100分の数％の金利を気にするより
１ヶ月でも早く返し始めたほうがいいのでは？

これだけ色々選べちゃうのも
罪よね～

＞641さん
優遇金利幅は変わらないと思います。変わってもまだ先かな？
優遇金利幅は銀行の利益部分を削る必要があるので、なかなか難しいかと。
店頭金利は銀行次第。たぶんですが下がります。

変動にするならどう考えても11月実行でしょう。
10月の金利は確定しており、変動でも次回変更されるのは来年の4月からになります。
（詳細は銀行によりますが、6.12月に金利見直し、4.10月に金利変更が一般的）
11月実行なら11月から0.1%金利が低い可能性があります。

ただ、状況が分からないのでなんとも言えませんが、643さんの仰るとおり、
1ヶ月早く返し始めたほうが総支払いが安価になるなら10月実行で良いかと。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101006-00000000-maip-bus_all

「国債買い増しが財政規律の悪化を招くとの懸念から、将来的に長期金利が急上昇に転じ、
ローン債務者を直撃する可能性もある。」


もしこうなったら、変動は怖いですよね？
変動が怖いのは、こうなった場合だけでしょうか？
それとも、それでも怖くない？？

アメリカは長期金利が去年4％くらいでしたがずっとゼロ金利政策を続けてます。しかもあちらはデフレではなく、1％程度のインフレです。

日本も仮に長期金利が上がっても景気が伴わなければ政策金利は上がらないでしょう。

仮に上げるような状況になったらいよいよ財政破綻かと。新規国債が発行出来なくなり、利払いが増える訳ですから日本の行政、公共サービス、医療、福祉がどうなるか想像も出来ません。

いくら何を予想しようが、全て結果論でしかない。
変動が怖いのは変動金利が上がるときだけ。
長期金利が上がろうが下がろうが怖くない。

今は変動も固定もどちらも金利は驚くほど安い。
ただし、固定金利が先に上がるだろうから変動は選択の余地がなくなる。

長期金利の上下で右往左往しているのは、フラットの実行月を待ってる人だけで
変動はほとんど動かないし、今後も１０年ぐらいはあまり動かないだろうから
こっちの方が固定金利みたいなもの。

長期固定や短期固定は全く魅力を感じない。ただ割高な金利を払ってるだけ。
変動でガンガン繰り上げするか、フラットＳで金利が安い月が実行月に当たるのを
祈るかの２択しかないかと。

ＦＰに騙されて、もう長期固定でローン組んじゃった人はお気の毒様だが。

↑
笑わそうとしてるのですよね。 １０年先の事まで言っちゃってるし 願望でしょ？

>>651
願望じゃなくて日銀がそう言っているのですから。
インフレ前年比１％になるまでゼロ金利は解除しないと。

逆に１０年先に今の固定金利を変動金利が上回っている可能性って、どんな場合ですか？
当然、ハイパーインフレは除いて。

この超低金利フラットではなく、あえて将来逃げ道のなくなる変動を選ぶのが
不思議でならない。

日銀が金利上げないと宣言してるのに金利変動リスクに多額の保険料を払うような固定を選ぶとか頭悪すぎ

２０年後、３０年後のことは誰もわからない。今から２０年前の金利が高かったことを考えると変動金利で借りるのは自殺行為。

20年後なんて元本ほとんどないから金利なんてどうでもいいよ

金利０％でしょ　変動じゃないと　０％にならないよね＾＾

↑
バブルなんかないよ。あればまたその分給料も上がるからいんじゃないの？
現時点では変動が有利。数年はそうかも。
慎重な人は固定にしてるだけ。

２５００万借りてて金利２％あがると毎月支払いが３万も増える。給料上がるようなバブル来ないからより慎重に考えないと怖い。今が金利安いと言って銀行ローンに飛びつくと銀行の思うツボになる。

変動に借り換えた方が得なのかどうかよくわかりません。
ここの優秀な方々にアドバイスをいただきたいと思っています。
ゼロ金利が解除され、これから金利が上がっていくといわれていた4年前に
全期間固定3%で借入しました。
その後３回の繰り上げ返済により、残金約1200万円、残り期間17年で完済予定です。
このくらいの金額だと、動かない方がいいでしょうか？
どなたかシュミレーションしていただけるとありがたいです。

ごめんなさい。
残り期間18年の間違いでした。

さすがに3％はない。
変動に借り替えてとっとと完済すべし。

どう考えても当面はフラット３５Sの一人勝ちでしょ。

でもおまえは高い固定さんだろ？

おっしゃるように優良住宅取得支援のフラット３５Ｓの金利優遇１０年間１％引きが来年末まで延長されました。銀行員はみんなこれ使ってます。

>２５００万借りてて金利２％あがると毎月支払いが３万も増える
逆に2％上がるまで毎月3万円繰上返済出来る。

>給料上がるようなバブル来ないから

逆に給料上がるよいなバブルが来ないと金利が2％も上昇しない。
>金利安いと言って銀行ローンに飛びつくと銀行の思うツボになる
金利が上がっても銀行は利益増えないでしょ？なにが思うツボなの？

というか、今回の日銀の発表で低金利がさらに長期化する可能性が高くなったのに、変動派がはしゃぐのは解るけど、不利になる固定がなんで騒いでるのか解らない。

通常のフラットの人は悔しくて夜も眠れませんか？

665さん。銀行マンは皆フラット35sを使っていると言える根拠を教えて下さい。

別に変動有利と思っておられる方が多いのは私らはうれしいんですが、未払い利息溜まってあとで後悔しないように。

10年先の事は誰にもわからない。
ただ、予想することはできるぞ。

＞６６０
そもそも変動に換えると手数料はいくらですか？
固定から変動への手数料がかかる。

フラットSを申し込んだけどこんな政策出るなら変動にしときゃよかった。
日銀が金利当面上げませんって宣言しちゃったんだもんなあ。
消費者物価指数1%upを何ヶ月続けたらゼロ金利解除するんだろ。
その頃には日経平均25000円くらいになるくらいかな？

> 665さん。銀行マンは皆フラット35sを使っていると言える根拠を教えて下さい。

そもそも銀行マンが、皆フラット35Sを使っているという根拠を教えてください

ただし、私が想定する想定する根拠としては、
①転職のことを考えている
②自分の銀行の住宅ローンの条件が悪い
ぐらいかなと思います
さすがに、銀行に勤めていた場合、他の銀行ローンは使えないでしょうから（笑）

ちなみに私の知り合いの銀行員は、普通に変動金利でローンくんでますよ（笑）

↑
あと私の聞いた話では、住宅ローンに関連している銀行員は、フラットでしかローン組めないところあるって聞いたことあるよ。

金利を決めたりするので、個人の利害を入れないようにだろうけど

フラット３５Ｓは優良住宅じゃなきゃ借りられないけど保証料いらんしね、将来の収入に不安ある方は固定が安心ですよね。儲からんから扱ってない銀行が多いということ。銀行はどんな場合でも損しないように契約してる。

フラットは団信が高過ぎ。三大疾病入れたらそれだけで変動と同じくらいの負担額になる。

あほらしい

両方の親から１５００万ずつ贈与してもらって、極力住宅ローンは借りない方向で行きます。

3,000万いっちゃうと、相続時精算方式を選択する予定？それとも贈与税を払いたいの？

私は主人が固定にこだわって2004年に戸建を購入したけど、随分損したなーと思います。
上手く売却できたからよかったものの、今度のマンション購入は変動です。今後あがることばかりに
とらわれてまた固定にして変動を避けるということだけはしたくなかったのでよかったと思います。
ちょっとの金利差でも大きいですよ。

６７８番さん、我々共働きなんで嫁と共有名義で無税になります。

６７９番さん、おわかりだとは思いますが、銀行は入口（事務手数料、保証料）、中間（金利変更）、出口（借り換え手数料等）で必ず儲かるので銀行ローンをすすめますが、今後金利があがって未払い利息が出る危険性は勉強なさって下さい。

よく未払金利息を変動が危険な象徴のように煽る人がいるけど、未払利息が発生するにはどれだけの金利上昇が必用か知ってて言ってんの？

可能性としては限りなく低いよ？

681さん。今後金利が上がるのですか？

毎月の返済額÷現在のローン残高×１２か月×１００
これが未払い利息の出る計算式で３０００万借り入れで毎月１０万返済とすると約４％。充分可能性はある。今後ってそのスパンは？長いスパンだと必ず上がるよね。

どのくらい金利が上昇したら未払い利息は発生するのですか？

固定は未払利息が発生しないかわりに余分に月々3万円とか利息多く払ってるでしょ？

固定で借りたと思って月々3万円づつ繰上しておけば未払利息なんて限りなくゼロに近いよ。

フラットってメガバンクだと2％後半だし、2％前半の所は手数料が異常に高かったりするんですが皆さん一帯どこの銀行から借りてます？

外資系ノンバンクとかネット銀行とか恐くないですか？

私も686さんと同じ。

毎月ばんばん繰り上げにまわすし、その分の手数料はいらないし、元本から減っていくし、そもそも
余裕無くローン組んだりしてないですから。しっかりとこの低金利で変動を利用しないともったいない。

686番さん、フラット３５Ｓなら１０年間１％引きで１％台前半の金利ですよ。昔は金融公庫時代は返せなくなったお客様の相談に乗って返済期間延長も可能だった。銀行は、入口、中間、出口の手数料収入で食べてるし、旨い話には裏がある。払えなくなった奴には冷酷。

660です。
具体的に金融機関に借り換えの相談はしていませんので正確な手数料はわかりませんが、
一般的には30万円くらいでしょうか？
仮に1.5％の変動に借り換えると、1200万円＋30万＝1230万を18年では月に65,000の返済でしょうか。
今現在は月に69,000円程度なので、差は4000円くらい（年間48,000円）です。
残り18年でこの金額差と金利上昇リスクを天秤にかけるとメリットが小さいのではと思っています。
借り換えが得か否か、感覚的な損得論ではなく、説得力ある解説していただける方はいないのでしょうか？

>>690

なんで変動が1.5なのか意味不明ですが手数料はだいたい15万から20万です。
来月以降借り替えるとしたら0.775で借りられるところもあるでしょう、すると6万くらいです。
月1万。年間12万。その分を繰り上げに振り分ければ年々元本の差に差が付きます。
充分メリットが有ると思います。

>>686
ちょっと違うかもしれませんがこんな例が出てます。

変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94113/res/3

簡単にシミュレーションすると、
30年3100万0.85だと月々97500円
現在が134000円なので差額が36500円
年間438000円繰上可能。
※変動は4月10月見直しなので来年3月まで金利上昇無しは確定。来年9月までも今の経済情勢を見ると
ほぼ金利上昇無し。よって現状の金利は1年間はほぼ安泰。

5年間今のままってのは考えにくいですが、仮にそうだったと過程します。
すると、5年後の残債
現状2765万円
変動2410万円

差額355万円

返済額軽減で繰上していた場合、5年後の月々の返済額は89000円
あとは、今後5年でどの程度金利が上昇するか？ですが、その度合いによって5年後の残債が変わりますが、
変動が今の金利を追い抜くには2.4%の金利上昇が必要であり、政策金利ですと、計10回の利上げとなります。
今後1年は利上げが無いとなると、来年後半以降、年2回以上のペースで利上げが行われないと変動のほうが
損にはなりません。可能性としてはかなり低いのかなと思います。
※ちなみに未払い利息が発生するには変動が優遇後5.5%以上、日銀の利上げ22回分なのでほぼ2ヶ月おきに
4年間連続で利上げしなければ未払い利息は発生しません。

それと125%ルールが有りますので5年後に返済額が増えたとしても12万ちょっとなので今の返済額以下での
返済額が向こう10年間は保証されます。

それでも金利上昇が不安というのであれば現状維持もいいかもしれません。あとはご自身でご判断を。

>690さん

> 残り18年でこの金額差と金利上昇リスクを天秤にかけるとメリットが小さいのではと思っています。

あなたの考えが感覚的な損得論なので
説得力ある解説を期待するのは無理だと思います。

1,200万 18年 3% 総返済 15,544,741円

借り換え
1,200万 18年 変動1.075% 総返済 13,203,663円
諸費用 322,718円

メリット2,018,360円

あとは自分で考えたらいい

平成4年の独身時代、バブルの少し落ちた時に、4000万円で地方都市にマンション購入。
3000万円ローン35年返済で利率6％台だった。　途中銀行の3.75％に借り換え、結局
平成17年完済。　来年頭金4000万円、2700万円ローン　変動0.875％　18年間で、
東京にマンション購入。　月返済額＋管理費は、今の借家の家賃より、少し低い。

今の年収900万円は後3年、定年後は、厚生年金、退職年金、地方マンションの家賃収入、
国民年金相当部分　の計約400万円が15年間でローン完済予定。(妻の自営業収入有)

高度成長時の日本は世界8位前後？、今世界一の債権国のため円高。
日本の産業は、中国を成長させ、中国でインフレを起こしてる。
日本にインフレ再びは考えにくい。　変動が1％以下なら、予定通り返済。
もし2％を超えるようなことがあれば、繰上返済。

>>693
残り1200万、18年ですが、実際の総支払はもっと安いです。
理屈はよくわからないけど、新規で借り入れる場合と、
期間短縮の繰上返済後では違うようですね。

金利上昇リスクを考えると借り換えのメリットは無さそうなので借り換えはやめておきます。
借り換えは、もっと金利差が大きいか、残金が多いとか期間が長い人向けですね。

一般的な人だと、20年ぐらいだったら金利上昇リスクより
給料減少リスクや無職転落リスクの方が大きいと思うのは気のせいか。

そうなった時に借金が無いように、変動で繰り上げ返済で
万が一そうなったとしてもそうなるまでに出来るだけ返済しておくのが理想。

変動で借りて固定との差額分を繰り上げして、、、なんて意味のない計算。
常に変動の方が金利は低いわけだから比較すれば変動有利になるのは当たり前の話。

そう、変動金利が固定金利と比べて常に有利なのは当たり前の話。

日本のインフレ率推移
http://ecodb.net/country/JP/imf_inflation.html

2000年を100として、2010年は96.55。インフレどころか10年前よりもデフレ。
どうやったら日本は固定の言う、金利上昇リスクを意識しなきゃならない経済になるのさ？

ところで1％台でフラット借りられる金融機関ってどこですか？

いくらさがしてもないんですが。

>>699
前月だったらオススメは北陸銀行で、手数料も3万だけだった。
今月は0.1％上がってしまったのでもう無い。
来月はこのままなら9月以下になると思うが、北陸銀行の手数料キャンペーンは終わっている。

北陸って、
関東に住んでても可能？

つか、給料振り込みとかATMとか不便すぎる。

そんな一部の人しか利用出来ない例が意味あんの？

ちょ～こわいよ　変動

固定にしたいよ

おむつ買いに行きます

おむつし過ぎて

身動きとれないよ～

えーん　えーん

ようするにないんじゃん！

固定に一人頭弱そうなのがいるね。

ひとり？

もっといるんじゃない？

バレちゃった　ポッ

これからローンを組む人で変動を選ぶってよほどギリギリなのでしょう。

金に余裕あるから変動選んでるんだよ。（爆）

アンパンマンのおむつ　なんか高いな

変動怖くて　もう平らレナ伊代

早急に固定にしないと

ま逆に動いたら大変だ

ミルク冷やさないと60度ぐらいに

フラットって民間から借りられない自営業者専用でしょ？

今変動のが得なので、変動で18年借りた。　もし、金利が2.5％ぐらいになったら、
全残額、一気に返済する予定。　今はないが、3年後の退職時には、それぐらいの資金は
出来ているはず。　会社が急激に倒産しない限り。　親会社が従業員数万人以上の一部上場企業の
コンピューター部門の会社なので、まず大丈夫だろう。

自営業をばかにしてるよね。 会社にぶら下がってるサラリーマンよりずっとやり手の人が多いのに。（サラリーマンでも優れた人はいっぱいいる。）

二代目の名目オンリーさんには
目も当てられない強烈さがあるから
どうしても印象に残っちゃうよ

昼間、暇そーにしてるリーマンもまた同じ

変動はリスクと言われるアレコレを
キャッシュで笑い飛ばせる人間のもの～

http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1356384.html

「変動金利は危険です」が合言葉の多くのFP達は一切スルーでしょう。確かに将来は不確定で変動金利の金利の上昇もあるでしょうが、目の前の現実を適切に対処できないのではお話になりません。死ぬまで「変動金利は危険です」しか口から出ない、偏見で頭の固まった人達の【公平中立】という言葉ほど、空虚なものはありません。

物事には一長一短があります。結果ありきの議論では、「変動金利の長所と長期固定の短所」を見逃してしまい、期待する結果と逆の選択をしてしまうことも考えられます。

↑
その文章ネットから丸写しじゃん。

変動で借りたかったが自営の為、銀行には相手にされなかった。
所得は１千万以上で申告してるのに。
そこいらのリーマンよりはよっぽど稼いでいるのに。
銀行も自営をばかにしている、そのくせ預金だけはしっかりお願いに来る。

そんな銀行使っちゃダメよ～
そっくり他行に変えちゃいましょ～

ちなみに変動肯定派の方々はどこの銀行がお勧めなんでしょうか？

繰上手数料無料、月々の返済額を自由に設定可能で毎月自動繰上可能な所。

ネットから好きな時に好きなだけ繰上できれば尚よし。

フラット３５Ｓの１０年間１．３％固定、保証料なしに魅かれる。

でも団信が0.3上乗せ、手数料が凄く高いだよね。

まさに住友信託銀行じゃない。
おまけに繰り上げした分の保証料が手数料なしで返金されるのも小さな魅力。
毎月繰り上げ前提なら、ここの変動は最強だと思う。

>>721
フラット35Sで1.3%って高すぎるでしょ。来月なればたぶん1％割れだろうし。

↑
俺ミズホだけど、そんな感じでできるよ
返済額は５ヶ月以上５年以内で設定だったかな？

ちなみに優遇1.5

フラットって皆さん今月来月実行出来る幸運な方はどれだけいるの？

みんな実は高い金利払ってるんじゃないの？

しかしここまで長期金利が下がってくるとフラットSはかなり魅力だね。
団信込みで考えてもこれから組むんだったら変動よりフラットSの精神衛生上もいいね。

もちろん変動がすぐに上がるとは思ってないけど、たかだか団信の負担で安心が買えるんだったら長期の住宅ローンからしてみれば安いもの。今借りるんだったら俺はフラットSにするな。


以上、変動実行組より

消毒しないとな

あぁ大変　ま逆に動いたら・・・・

変動で借りている私は兼業主夫

今実行出来るならフラットSも悪くないけど、だいたい購入が決まって実行されるのは半年から一年後。

今低いからって自分の時に低いとは限らない。

今年の平均的金利は2.5くらいと考えると団信優遇入れて1.8。そして10年後には確実に1％上昇。
ならば民間の10年固定1.5前後のほうがメリットある気がする。

でも10年固定なら変動のがお得感があるので、結局変動で借りて2.8程度で借りた事を想定して返済額低減で繰上したほうが、金利上昇リスクにも収入が減少するリスクにも対応でき、かつ、総返済額を抑えられると思う。

>>729
フラット20Sは来年は1番低いところで優遇後0.6-0.7%ぐらいまで下がるよ。
今年実行しちゃった人は涙目だろうけど、そこまで下がったら
民間の10年固定なんて有り得ない感じだと思うけど。

それでも変動が1番いいと思うのは同意見だが。繰上げのしやすさは何者にも変えがたい。
10年以内だったら、現状変動も固定みたいなもんだし10年固定はもったいない。

フラット20Sが最強なのは認める。だが、20年で問題なくローン組める人は限られてるからね。

35年で比較するとまだ変動のが有利でしょ。

それと、今長期金利1％割れで騒いでるけど過去二回を振り返ってみると、98年9月の0.645の時は翌年99年2月に2.44まで急成反発。03年6月の0.43の時は4ヶ月後の9月に1.7にまで急反発してる。

来年実行の人はババ低く可能性はかなり高いと思うよ。

金融政策の効果は半年後くらいで現れるらしいからゼロ金利導入の半年後、ズバリ来年4月頃実行はかなりヤバイと思う。

やっぱりこのままのんびり、変動にしないでずーっと固定でいこうかなぁ。
気楽だもんなぁ～。

月数万の保険料が無駄になっても問題ないって人は固定にしとけば？

やっぱりこのままのんびり、変動にしないでずーっと固定でいこうかなぁ。
気楽だもんなぁ～。

無駄な金払って楽しいですか？

銀行ローンは銀行に騙されて手数料ばかり取られるって話聞くけど
素人でも大丈夫なんだろうか？

>銀行ローンは銀行に騙されて手数料ばかり取られるって話聞くけど

まずどこで聞いた話なのか、どういった内容なのかの解説を。

>素人でも大丈夫なんだろうか？

金貸しは慈善活動ではないので、大丈夫な所なんて無い。

フラットも金利低いなと飛び付くと手数料でびっくりとか有るじゃん。

民間は自由競争が行われており、消費者に不利益な事をやればあっという間に退場させられる。

特に今はネットなど、情報が早いからね。

銀行に騙されて手数料ぼったくられる？そんな話聞いた事ないけどね。

変動金利は怖くないけど

変動金利の板にいる７３３や７３５は

ちょっと・・・

金利上昇の心配なんかしてないでドル円みてみろよ
もういろんな意味で終わってる