変動金利は怖くない！！その２１

変動の金利が上がっている＝株も上がっている
変動の金利が上がらない＝株も上がらない

だから正の比例の関係

相場は基本的にゼロサムなんだよ。　１００儲かると誰かが１００損をする。
（株式はちょっと複雑で完全なゼロサムとはいえないけど）
だから、偉そうなことは誰でも言えるが、毎年利益を出すのはかなり難しい。

358です。

393さま。

うちは築6年の中古で、どこも直さずそのまま住みます。
なので、6年前の仕様のままですし、
オール電化でもありません。

したがって「S」は無理かな、と判断しました。

実際、35年固定案を出してくれている銀行も、
物件としては対象外だと始めはNGを出していました。

「S」でなく、ただの「35」ならば
団信負担もありますので、デメリットしかありません。

また、購入前に審査していただくことなんて
できるのでしょうか？

中古の契約期日が今月末ですし、
もう今更間に合わないのかなぁ。

一度調べてみます！

>400

数学的な確率論って何？
非数学的な確率論ってあるの？

株投資だって確実に儲けられる方法なんてないって言ってるけど
確実に損する根拠あるの？


>403

あんたも偉そうなこと言ってるが
過去の株式市場のリターンを計算してみよろ。
０％か？
経済成長率に対しても負けるのか？



減税効果のおかげで、変動金利であれば１０年までは
実質ほぼゼロ金利で資金調達できる。
頭金ある人でも、全額ローンを組み、
運用に回すことをお勧めする。

現状、金利＜配当利回りであることから
株式運用は有効な手段ではある。
しかし、１０年後繰り上げ返済する時の評価額（配当の再運用分を含む）が
投資金額を下回る可能性は０ではない。

なので、私は長短のバランスを考えた
債券運用をメインにすることをお勧めする。
ちょうど円高も進行しているし、
リスクの取れる人は外債も選択肢にしてはいかが？

我が家は、まだローン実行前ですが（もちろんフルローン）、
ハイイールドの外債を少しだけ買いました。


（頭金の入れ方で金利や保証料が高くなってしまう人は
　本当に得かどうか考えてね）

>あんたも偉そうなこと言ってるが
>過去の株式市場のリターンを計算してみよろ。 ０％か？
ちゃんと株式は完全なゼロサムじゃないと書いてあるだろ、ちゃんと読まないと。
株式でも日経平均先物とかは完全なゼロサム、市場参加者の平均すれば手数料分
の損失がでるだけ。　ＦＸや商品先物などすべてゼロサム、平均すれば敗者も勝者もいない。

>経済成長率に対しても負けるのか？
日本の株式市場、過去２０年は負けてるが。

ね

>ちゃんと株式は完全なゼロサムじゃないと書いてあるだろ、ちゃんと読まないと。

普通の読解力がある人なら
完全なゼロサムではないが基本はゼロサム
と読むと思うんだが。


>株式でも日経平均先物とかは完全なゼロサム

バ_カか？
もしそうなら、リスクフリーレートは常にゼロ、
リスクプレミアムも常にゼロ、
配当利回りも常にゼロ、ということだ。

どこにそんな市場があるんだ？


>日本の株式市場、過去２０年は負けてるが。

バブルピークと比較して何の意味があるの？


勉強して
出直してこい。

>普通の読解力がある人なら
>完全なゼロサムではないが基本はゼロサム
>と読むと思うんだが。
そうだよ、それで正しいんだよ。　相場の基本はゼロサムと言ったろ。
株式は若干違うとも言ったろ。

>バ_カか？
>もしそうなら、リスクフリーレートは常にゼロ、
>リスクプレミアムも常にゼロ、
>配当利回りも常にゼロ、ということだ。
>どこにそんな市場があるんだ？
事実を言ってバカと言われても困るなあ。
日経平均先物は完全なゼロサムだよ。日経平均先物に配当なんてないよ。

>バブルピークと比較して何の意味があるの？
誰が、バブルのピークと比較してと言った？
過去２０年間の話だよ。

相場について知ったかぶりが激しいね、君は。

とにかく安く上げたいんだな？
ロクなもん食ってないんだろ？

巧い事言ってるつもりなんだろうけど、利口じゃなくケチの範疇
己さえ良けりゃいいんだな

>404

393です。

Ｓは 何年前と言うよりもＳの適合できる基準なので、可能性は十分ありますよ

ただＳには耐震診断基準も最近の「新」が付く基準です。

バリアフリーも確か、全ての水周りに行く廊下通路に段差が無く
車椅子が通り幅が必要で、さらに玄関から寝室もすぐ近くに
あるとか　どーのこーのあったと思います。

うちの家は、以前のオーナーが金持ちの年寄りで、別に３５Ｓなどは気にせずに
実生活で　その基準を満たすような　贅沢な改築…リノベーション？をしていた
ので３５Ｓが使えたのです。

ローン組む前に住宅金融公庫認定の検査官に証明書をもらう必要がありますので
段取りとして最低でも２週間みないとまずいですね。
ただ申し込みと同時に３５か３５Ｓどちらでもいけるように申請し、同時に
証明書を取得する段取りだったと思います。

僕の場合は、他にも事前の調査を山盛りしたので、買う前から捨て金で
売主名義で調査しまくっていました（＾＾；

>409

つっこみどころ満載だな。

とりあえず
「日本経済新聞社」の「証券投資論」を１００万回読んで来い。

君の中学生レベルの知識で
相場相手に仕事をしている俺と話をするのは無理だ。

手厳しいなあ

愛だろ？愛

株の取り引きや相場の話とか

ハイパーインフレの話とか

変動金利ってなんだか恐いですね・・

この掲示板を読む事が出来て本当に良かったです。

一般人の私は固定にします。

>412
結局何も反論できずに論破されて捨てぜりふか？

一般人かどうかは知らんが生きてる実感わくぞ～
変動は男のロマンだ！

>409

ハハハ！
竹やりでB29を倒そうとしているのと同じだよ！

コテンパンにされるの目に見えてるからやめておきな！

みなさん怖い・・・です。
来週実行ですが、固定にしますぅ～

生きてる実感、男のロマンって・・・

住宅ローンをギャンブルのようにとらえられる人の感覚が分からない

住宅購入だって、ギャンブルみたいなものじゃないですか！

堅実なローンが、この世にあると思ってんのか？？

キャッシュで購入する奴にしても、そこに辿り着くまでの道を歩いて来たからこそだって言うのに・・・・・わかんね～のかなあ

>417
無知なのに知ったかぶりか？

＞４０９

中国人？
間違ったことを堂々と書いている。
威張り散らしてｗｗｗ

４１２さん、
爆撃してやれよｗｗｗ

中学生レベルどころか
２０１０－２０＝１９９０の計算もできないらしい。
小学生レベルだなｗｗｗ

そもそも株と変動金利を一緒にしてる所がおかしいと思うが。
変動金利が急上昇する可能性は非常に低い。

ほぼゼロ金利の今の状態からさらに金利が下がることは考えにくくはないでしょうか？
ということは後は金利が上がる時期を待つのみ！ということでしょうか・・

424さん

変動金利が急上昇する可能性は非常に低い
とおっしゃられていますが、なぜそのようにお考えですか？
固定にしようかと思っていましたが、
やっぱり変動にしておいた方がいいですか？

最後は自分で判断しなければいけないことはわかっていますが、
実行が間近に迫っています。
是非ご教授ください！

よろしくお願いいたします！m(_ _)m

銀行は今がチャンス！と思っているでしょうね。
「こんなに金利安くしますよ」
「あなたの収入なら余裕ですな！特に金利の低い今だからこそこれだけの家も買えますね」
とか言って高いローンを背負わせて、後は金利が上がるのを待つのみなんですから。
返済するのは銀行の担当者ではありませんよ。
あなた自身が日々働いたお金で返済するのです。
またそれは２０年後、３０年度まで続くのです。
変動金利は短期間で返済できる人向きです。
このスレに株の運用益でとか書かれていますが、
よほどの達人でも無い限りリスクをわざわざ背負う必要もないでしょう。
前の意見で株について言っていた人がいましたが、
たぶん証券会社に手数料を取られる時点ですでにマイナスから始まっているということではないでしょうか？
私も同感です。
金利なんていうものは税金と同じで払わなくて良ければ払いたくないですよね。

住宅ローンの金利だけで話すと可笑しな話になりますね。　貸し出し金利が上がれば、
定期預金の金利も上げないと、預金も銀行以外に流れるのでは？

>>427

銀行にとって変動金利はどんなに上昇しても利ざやは同じですよ。例え変動金利が5%上昇しても調達金利も
5%上昇していますので利ざやは同じ。

銀行にとって変動金利とは利益は薄いけど常に一定の利益を確保出来る（安全な）商品。
固定金利とは将来逆ざやになる可能性があるけど、金利が上がらなければ多くの利益を確保出来る（リスクのある）商品。

たまに変動金利が上がると銀行が儲かると勘違いしている人がいますね。そして低い金利で勧誘しておいて後で
上げれば大もうけとか。金利が上がる時は住宅ローン金利だけが上がるわけではなく、その元となる企業への
貸出金利、短プラも当然上がりますし、私たちの貯金金利も上がります。そしてなによりも日銀が政策金利を
上げております。

>423　さん

やめましょうや。

中国人に法治国家の説明しても理解してもらえないよう、
証券知識のしの字も知らない人にCAPMが～って説明しても無意味でしょ？
算数すらできないんだし。

スルーするのがベストです。

それに、俺は株はどっちでもいいの。
債券投資の方がお勧めなんだから。

ただ、金利のことを考えるのであれば、
株の知識は必要だと思う。
両者は互いに影響しあうので。

まぁ、このあたりの話は424さんも詳しそうなので、
424さんに説明していただきましょう。

>>426
424じゃないけど、変動金利の金利っていうのは銀行が好きなようにあげられるものではなく、政策金利に連動するものなのです（一部ソニー銀行等はのぞく）。これは約款にしっかり書かれていますので簡単には変えられません。

そして政策金利はどういった時にあがるかというと、基本的には景気がよくなった時です。
ですから景気がよくなく、またあがる見通しもない現状で急上昇する可能性は非常に低いでしょう。

また変動金利の決定は半年に一度10月と4月。10月の金利はすでにほぼ現状のままで確定なので最低でも半年はあがりません（途中でいかに店頭金利が変動しても、実際の金利に反映するのはその時期だけです）。

また先日、日銀の金融政策決定会合にて0.1%で当分の間とりおくという決定がされました。従って変動金利もあがらない、4月までに急変するとも思えないので、とりあえず一年くらいはあがりにくくなったという事になります。

でもまぁ今のフラット35Sなら検討する価値は十分にありますよ。
ただその場合は団信が別なのと、金利があがらなくても団信に関してはあがる可能性はあるのは（実際に去年あがった）のは考えておく必要があります。
自分でいろいろと調べてみる方がいいでしょう。

>銀行にとって変動金利とは利益は薄いけど常に一定の利益を確保出来る（安全な）商品。
>固定金利とは将来逆ざやになる可能性があるけど、金利が上がらなければ多くの利益を確保出来る（リスクの
>ある）商品。
違いますよ。　変動に関しては正しいけど、固定だって銀行は一定の利ざやを取るだけです。
金利がいくら上昇しようが銀行の利益は同じ。

393さま。

フラット35Sの件、だめでした・・・。

おそらく対象だと思うのですが、
いまさら、売主名義で調査を依頼することや
さらに期間が延びることなどを
売主に交渉することは、不可能だと
仲介の不動産やから言われました。

契約の時点で、フラットを検討していること、
名義での調査依頼や必要書類の提出などを
契約書に載せておく必要があったと。

結局のところ、こちらも調査不足だったわけですし、
断念しました。

不動産やも、中古の場合の条件の低さについての勉強不足を認め、
不動産屋の取り分のローン事務手数料を無料にする、
ということで、話は終わりました。

後悔していても仕方ないので、
固定には縁がなかったんだと考え、
変動の割合を高くしたミックスで、必死にシミュレーションしています。

20年固定と変動にして、
・20年固定は、期間短縮で、20年間完済を目指す
・変動は、返済額軽減で・・・？？年完済。

50万/年程度しか繰上げできませんが、
10年目まで毎年交互に繰上げすることで、
少なくとも20年固定20年完済はかないそうです。

ミックスの板より、
こちらで相談？というか書き込みをしたことで、
固定ばかりだった考えを少し改めることができて
よかったかな？と思っています。

ま、結果は20年後にならないと分かりませんが。

引き続き、こちらで勉強させたいただきたいと思います。

>>433

ここの過去スレに変動の有効な繰上返済方法や具体的なシミュレーション数値が何度か出ておりましたので
参考にされると良いと思います。といっても過去スレが膨大すぎて探すのが大変だと思いますが。

現在、１０年固定１．８％で１４００万円ほど借りてるけど、
これだけ低金利の時代だから変動金利のローン（１％前後）に借り替えようと思っていました。
しかし、借り換え費用や登記費用を考慮するとあんまりお徳ではないんですね。
現在、借り換えをすべきかどうか、迷っています。

固定にします。

私は借り替えました。費用は保証料込みで60万ほど。しかし、前のローンの保証料が40万ほど返って来たので実質20万くらい。銀行も新規の客が減っているようでかなり積極的でした。もともと借りていた銀行も優遇よくするからと引き留められましたが、悩んだけっか、借り替える事にしました。

固定だな。
この低金利、今より金利が下がったとしてもごくごくわずか。金利が下がるリスク、
上がるリスクを考えれてフラットの長期固定が正解だよ。

そう思って数年前3％固定を選んだ人が死ぬほど後悔して借り替えが急増している事実。

>死ぬほど後悔して借り替えが急増している事実。
昼間から妄想か？　

平日のこの時間に何でこんな書きこみができる？仕事は？
おれは昼休み、さ～仕事しよっ。

３年前に３％固定した人は、２％程度の全固定に借換えしている（しようと思っている）と思う。
全固定した人は、変動（低金利に）魅力を感じるものの、全部変動はリスキーと考えるタイプが大方。
従って、借り替えてもまた全固定か、よくても変動ミックスにする人が多い。と思う。

2010年09月07日
変動金利は現状維持
今日、日銀の金融政策決定会合の結果が公表されました。

当面の金融政策運営について（9月7日）

変動金利の基になる無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導金利は、次回金融政策決定会合（10月4日、5日）まで0.1%で据え置かれました。一般的な変動金利の金利見直しは10月1日です。前回の見直し4月1日から無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導金利は動いていませんから、変動金利もそのまま据え置かれると考えるのが妥当でしょう。

ちなみに、8月末に新たな金融緩和強化策が発表されました。それには以下のようなことが書いてあります。

金融緩和の強化について（8月30日）

金融緩和の強化について
１．日本銀行は、本日、臨時の政策委員会・金融政策決定会合を開催し、固定金利方式の共通担保資金供給オペレーションについて、期間６か月物を新たに導入したうえで、同オペを通じた資金供給を大幅に拡大することとした。これにより、市場金利の低下を促し、金融緩和を一段と強化していくこととした。

今までは3ヶ月物を低金利で供給していましたが、追加で6ヶ月物も資金提供することになりました。3ヶ月よりも長い6ヶ月物の低金利融資を拡充したということは、その反対にあるオーバーナイト（翌日）物の金利は上がりにくくなったということです。3ヶ月物より融資期間の短い翌日物の金利を上げたら緩和になりません。今回6ヶ月物の資金供給を拡充したことで、私は約半年後の次回の金利見直しで

未払利息が出るような水準まで金利上昇するとは考えにくく、現状と同程度、若干の変動幅で推移する

と個人的には考えています。そうすると、来年4月1日に見直される金利は来年の7月から12月までの6ヶ月間の金利ですから、

変動金利は1年先も大して変わらない

ということです。特に今回の金融緩和策で大切なことは、直接的には変動金利の金利変更に影響を与えないが、近い将来の金利が上がりにくくなったということです。

こういうことがわかっていれば、変動金利で借入しても慌てる必要もありませんし、日々の株価のチェックも不要です（というか、そんなことは全く無意味）。こういう点を理解できず、今さらながら「変動金利はもう金利が下がらないんです！」程度のことしかいえないFPは、一からやり直した方がいいと思います。

393です。

433さんへ

そうですか、確かに「実行日」と言うのは飼い主も決断のタイミングで
大変でしょうが、売主にとっても「入金日」でもありますので
不動産屋が売主に実行日を約束している日程であれば、間に合わない
でしょうね。

ローン手続きと言っても１万とか２万程度ですよね？
よく不動産屋が使う手です。

このような手続きは最初から値切りで言ってしまってもいいかもしれません。

うちの場合、売り買いがあったので、売り物件の仲介手数料を法廷よりも
かなり値引きしてもらいました。

変動はリスクはあっても決して損ではありませんので、そんなに残念がらなく
てもいいですよ。

数年前の固定組って明らかに金利は上がる物と間違った認識と変動がどのような物か、返済の仕方によってはかなり有効であるにも関わらず、変動は危険という先入観でろくに調べもせずに失敗した人がほとんど。

それに気付いた人が固定から変動に借り替えてるんだよ。

たまたまだよ

きみね

だいぶ偉そうだけど

たまたまだよ

今だったら変動派の人でもフラットSなら有りだと思ってる人も多いと思うよ。
フラット20Sとかだったら当初10年0.87％、フラット35Sでも当初10年1.06％だからね。
民間の長期固定は金利高いだけで、全くメリット無し。
金利上昇の保険で1000万ぐらい余計に払ってることになるのに、対費用効果とか考えないのかな？

>未払利息が出るような水準まで金利上昇するとは考えにくく
そもそも市中湯銀行が日銀やマーケットに対して利息を払わない（払えない）なんてあるの？
それともこの文は何か別の話？

先月今月くらい低ければフラットSのの有効性は認めるけどさすがに3％前後は有り得ないでしょ？
元本全然減らないし。

ちなみに、35Sへの借り換えって出来ないんだよね？
何か技ないのかなー

>３年前に３％固定した人は、２％程度の全固定に借換えしている
できるんだ。
手数料はいくら位？
どこの金融機関？

フラット35Sにしないと意味ないけどな。
ちなみに、借入の条件はどうなんだろ？