変動金利は怖くない！！その２１

わたしは

変動で借りたが

２０年固定が2％を切って諸費用の安ければ借り換えるよ（フラット以外で・・）

変動1.5％の２５年ローンだけど

とにかく、毎月の返済額確定したいと思っている。

だって、返済額低減で繰り上げしても、金利が上がると・・・・

泣きたくなるよ

↑
変動で借りているということをしっかり認識している（＝金利のチェックをする）人は、変動の全体の何％いるんでしょうか？

その多くは、銀行で勧められるまま、今は変動で借りる人が多いってだけで、変動に決めているっじゃないでしょうか？五年間、返済額が変わらないといっても、原則的に、半年ごとに、返済額の見直し（再計算）がされて、半年ごとにいつも第１回の返済ということになっていることを理解している人はどんぐらいいる？？

ほぼ全員理解してるでしょ？銀行はボランティアじゃないから理解していない人にお金を貸して
返して貰えなければ損失です。ですから事前にしっかり審査を行いますし、説明も行います。
それに、繰上を前提としない人が中にいるかもしれませんが、普通の人は貯蓄をします。
貯蓄をしていれば結果的に繰上返済と同じ事だと思います。

お金を持っていると使っちゃうとか何の計画性も無いその日暮らしの人は固定がいいでしょうね。

>だって、返済額低減で繰り上げしても、金利が上がると・・・・

シミュレーションしましたか？返済額軽減で3%相当の返済を行っていれば金利が変わらなかった場合、
3年後にどの程度繰上が進むか。変動は125%5年ルールのおかげでむしろ保護されていると見るべきでしょう。

仮に今変動で借りたとしても8月の会合で政策金利据え置きが決定した時点で来年3月まで金利上昇は無い事が
確定しました。では来年3月まで日銀が利上げする可能性は？ほぼゼロに近いです。よって向こう1年は今の金利
が適用される可能性が極めて高いです。3000万35年借入ですと3%と変動の差額は年間65万ほどです。
1年後には元本が65万円多く減っているのです。この効果は初期ほど影響が大きいので2年目以降は差額が
さらに広がります。利息と元本に比率が月ごとに変わっていき、元本比率がじょじょに大きくなります。

さらに変動は予定外の収入減や病気など、可能性としてはゼロではない、深刻な危機にも返済額を下げる事で
対応が可能です。しかもそれは返済期間が進むにつれて安全マージンが大きくなります。そして何より、
最大のメリットは完済時期をかなり短く短縮出来る事です。今後年金、退職金、医療費とより不安が大きくなる
時代です。負債は早く終わらせて貯蓄に比重を置くべきでしょう。固定で借りてしまうと（特にフラット）
返済額が決定している反面、繰上返済も進みにくいように思います。銀行の審査は固定も変動も同じですから、
ギリギリの人が変動というのは大きな間違いであり、審査基準が同じということはむしろ固定選択者のほうが
返済がきついことが想像出来ます。

変動が1%以下で借りられる（もしくは借り換えられる）今、この低金利を使わない手は無いと思います。

変動で借りて20年固定に切り替えなんて、無駄の最たる物かと。
そんなことするぐらいならフラット20S（当初10年0.87％）の方が100倍マシ。
でも1番いいのは変動＋繰上げだと思うが。

今借りられる人はフラットSと0.7%台で借りられる変動と悩ましいところだけど、問題は３％前後の固定で
借りてしまった人が今後それを継続するか借り換えて他の選択肢を模索するか？

どうでしょう？

すでに固定で借りた人は今の金利が高かろうと低かろうと
全て想定通りの返済だから問題ないでしょ。
それゆえに固定なんだから。

そうそう。返済途中の金利上昇をびくびくしながら返済するのが嫌で固定を

選択したのだから。銀行にたくさん利息を払って上げてください。

>>246

なんで？金利は近いうちに上昇するという想定が外れたのだから明らかに割高な固定を選んでしまった人は
今の時代に合った借換を行うべきなのでは？実際全て想定通りで問題無いと本当に思っていたらこんなスレを
見たりはしないでしょう？

フラットSならばまだしも、数年前の高金利固定は明らかに高すぎだと思うのですが？

フラットSか変動＋固定か…悩ましい…。

変動は金利が上がるリスク、固定は金利が下がるリスク

金利はゼロがスタート＝ボトムじゃないよ。これ以上の低下はありえないとかを判断材料にする人いるけど、？？

今2.5％払っている人は、実際には5％払っているのと同じこと。

変動でも0.875％のローン取れたからって、狂喜してる場いいじゃないっすよ。

でもどっちが良いかは自明だよね。

今もまだDIVE続いてるよ。

1.5％で10年固定できたって喜んでも、その間３％のデフレだったら、どないすんねん？　

固定の人ってつくづく度胸あると思うは。

＞金利はゼロがスタート＝ボトムじゃないよ。これ以上の低下はありえないとかを判断材料にする人いるけど、？？

住宅ローンは個人が返済するものだから、物価との比較じゃないんだよ。あんた、勘違いしてるんだよ。

一年前の1000万円と今の1000万円は同じ価値だと思う人手を上げて！　

は＾い

１０００万は１０００万です

デフレが10年以上続いているのに、同じわけがないんですけど。

え～去年の三月ごろ980万以下で買えた物件が

いまは１１５０万になっているよ


いやだ～売れ残りの癖に

計４戸で年収の約１２倍の１億９０００万借りてます。
民間のほかに、フラットとフラットのセカンドローン併せて。
とても会社勤めしてる間に返しきれる額ではありませんが、３件貸してるので、特に問題ありません。

2007年3200万が、2009年3月1500万で買えた。2010年に1800万で売れた。

2007年3200万で購入、内2000万円は３％の固定金利ローン20年。2010年現在借金2000万円。資産価値は1500万円。

楽しいの。同じ1000万円でもこんなに違うか。考える人と考えない人の差。

わからないわ

詳しく教えて

思考が停止しているの

10年、20年、30年単位での大きな波を読む。大きな流れはデフレ、インフレ？

その中の小さな波では株、中ぐらいの波では不動産に乗ることも考える。

デフレ波時は金融資産。インフレ波時は現物資産。

今の1000万円、だまって金融資産に放っておき、実質金利で荒稼ぎ。小さなインフレ波が来るのを待とう。

来て、乗れても、長居は禁物。大きなデフレ波の中の小さなインフレ小波だということを忘れず。

それ私もどうかんよ

私住宅ローン１４００万なの
土地分は一括購入ね

預金少ないんだけど、夫婦二人で２０００万越えね

これ、１５００万ぐらいは銀行株買おうと考えているの

逆に考えたらいい
昔は、昭和40年頃の1万円だったから今の数万円の価値だ、というような感じ
これからは、平成22年頃の1万円だったから今の数千円の価値だ、となる

つまりキャッシュの価値が上がり、物や不動産の価値が下がる

今の金利より上がる事はあるが下がる事はない
短い我が世の春を謳歌すれば良い

>>264

名目じゃなく、実質って知ってる？実質金利は今後もいくらでも下がるんだよ？

もう25年近く短い春を謳歌してるな。

これ以上金利は下がらないって、10年前、5年前、3年前にも言い切っていた銀行屋がいたな。信じて固定組んだ人は今頃どうしてるんだろうな？　なんで大きな波を読まないのかな。

そんで、いま流行っているのは、フラットなんとかでしょ。確かに表面金利はほぼゼロだけど、良く考えなよ。

じゃーな。

構造的ともいえるデフレ圧力を肌で感じないのかな。しかも何十年も日本にいて。それが不思議でたまらん。期待と現実は違うと思うんだけどな。

株とかやって経済の動きに日々興味を持っていないと、なかなかわからないんじゃないですか？

名目GDPの推移を表したグラフを見ると、これから日本がどうなるのか推測がつきそうなものですけどね。

政治も悪い。　民主党に期待したけど結局は官僚主導のままで
天下りは一部で逆に強化された。

最低なのは一部民主党国会議員、管と小沢の政策は違うのに未だにどっちに入れようか
迷ってます、と国会議員が何の恥じらいもなく平気で言う状況。

これじゃ景気回復の前に赤字国債で爆発しちゃうよ。

国債残1000兆円、1.5%(適当)として、利払額は15兆円。

ところで政府予算は確か、96兆円。内訳は税収37兆円、国債発行44兆円、埋蔵金15兆円。

ちょっとまって、
インフレ目標とか声高に言ってるけど、万一長期金利3％になったら利払額は30兆円。税収にほぼ匹敵するな。収入が全て利払いだけに消えるってわけか。

結論、どんなことがあっても金利は上げられない。上がらない。『インフレ目指せ！』は大衆を欺くキャッチフレーズにすぎない。　仮に3.5％に上がったらすなわち破綻を意味するという理解でいいですか？　だれか教えてください。　だって、税収が伸びるような方向性とは逆に行ってる気もするし。

発行済みの国債は3％も無いでしょう。
債券市場で長期金利3％になったら多くの金融機関が損を抱えてしまうでしょう。
今仮に3.5％に上がったら金融機関が大ダメージで、またまたつぶれるところがでるかもですね。

長期金利が上がっても政府の国債の利払いは増えないでしょ。
すでに売った国債を市場でかってに安く（高く）売買してるだけだから。
国は期限がきたら額面で償還するだけ。

新しく発行する国債は市場価格でしか売れないけど。

そっか、ありがとう。

金利が万一上がっても、とりあえずは新規発行分にしか反映されない、つまり毎年は40兆／1000兆にしか反映されないから、とたんに利息が払えなくなるということはないんですね。

でもほぼ10年で国債は入れ替わるからその間になんとかしないとまさに破滅になっちゃうよね

>>269
同じく民主党にがっかりした一人です。
このような支持団体に支えられて、まともな国家国民の為の政治を出来るわけはありません。
http://www35.atwiki.jp/kolia?cmd=upload&act=open&pageid=218&am...
http://www35.atwiki.jp/kolia/pages/384.html
正直、民主党を知れば知る程彼らの政治に絶望的になります。

いやいや、民主党はヤバそうですね。

これからも経済音痴総理大臣の下で、増税、デフレ、円高、株安、官僚主導の方向ということで。

みんなの党以外は日本を救えない

日本はロクな政治家いないから駄目だろ
わたなべは阿呆っぽいし

都知事の石原慎太郎は最高だけどもう歳だからなあ。

再建は外人にしかできないんじゃないか？　トルシエかゴーンでどうだろう？　願わくばオバマかルーラ借りたいが、日本なんかのために貸してくれんだろうし。　結局はIMFか。

10年後には変動金利が１％あがってるでしょうか？

もしくは、今より１％上がるのは何年先でしょうか？

それが分かれば苦労しない

ですよね～

でも、みなさん、自身でどのくらいのシュミレーションをしてるのかと思いまして・・・

楽観的考え～悲観的（変動選択失敗パターン）

取り敢えず実質金利で見るようにすべし。例え名目金利が上がっても実質金利が低ければ変動金利は恐くない。

＞２８５
無意味

>>286

意味が理解出来ない人は引っ込んでてね。

>>278
みんなの党が民主党とそっくりな公約を掲げていたのを知っていますか？
子育て手当を中学卒業まで子ども一人当たり月2万～３万円ばら撒くとか、
日本の温室効果ガスの削減目標を２０２０年までにー２５％・２０５０年までにー８０％、
生活保護の母子加算復活、埋蔵金を発掘し予算に充てる等々書ききれないくらい民主党と同じ政策で、
みんなの党は第二民主党と揶揄される程の内容でした。

例えば子育て手当を満額月３万円支給したら、
民主党案よりもさらに多い年間６兆円以上の莫大な予算が必要になってしまいますし、
Ｃｏ２の大幅な削減目標にしても、本当に日本の経済を考えている政党なのか疑問を感じます。
しかも、みんなの党が信用出来ないのは、自分達も同じ政策を掲げていながら、
民主党の子ども手当に世間が批判的な風潮になってくると、
自分達の事を棚に上げて、子ども手当はばら撒きだと厳しく批判し、
７月の参院選の数日前には、自分達の子育て手当を公約からこっそりと削除していた事です。

http://www35.atwiki.jp/kolia/pages/763.html
みんなの党の正体

＞２８８
今、官僚機構をぶち壊せるのはみんなの党だけです。
日本には時間がありません、１日も早く小さな政府を作ることのできる
政治家を選ぶしか方法がありません。　
現時点ではみんなの党を選ぶのが最良の方法なのです。

昨日ドル買いに使った2兆円は市場に残すみたいね。また長期金利下がるね。ラッキー！

日銀法の改正が一番の金融緩和策(円安政策)なんですけどね。

民主党政権には、理解できないことでしょう。

>昨日ドル買いに使った2兆円は市場に残す
ってどういう意味ですか？
２兆円で買ったドルで米国債券等を買わないってこと？

>また長期金利下がるね。ラッキー！
何で日本国債が買われるのですか？
昨日の介入と日本国債って何の関係があるのですか？

今日の日経新聞に答えが書いてあるから、読んで勉強しましょう。

＞２９３

なぜここで答えられないのですか？

本当は自分でも理解していない、知ったかぶりをした、ですか？

小学一年生に中学の応用問題はいきなり無理だろ？　日経読めはあまりに冷たいよ。

日刊スポーツ読んでください。　

昔から知ったかぶり人間っているな。
２９３なんて子供のころから知ったぶりを繰り返しているんだろう

それも冷たいよ。

292さん、　まず金融緩和って分かりますか？

296、まずお前が297を教えてやれ。次にすすまねーじゃねーか。　

＞２９７
２９２は分からないから質問してるんだよ。
ちゃんと２９２の質問に答えればいいだろ

何この無理やり漫談やれ、みたいな流れはｗ

どうやら一番知りたがってるのが、299だな。

すまんが、教えん。

299、　金融って分かるか？　お金って分かるか？　そもそも字読めてるか？


俺は一体、どこから教えればいいんだ～！　

事実：8割の人が変動、2割が固定。
推測：8割が290を理解できている、2割が理解できていない。

2割はそのままでいいじゃん。そっとしておいてあげろ。
あんまり熱くなるなよ。

>302
おまえ、頭悪そうだな

「昨日ドル買いに使った2兆円は市場に残すみたいね。また長期金利下がるね」
え～、８割が理解できるか？

『310回債　利回り1.05、前日比△0.055』を読める人も含めると、8割ってことじゃない？　

ん～？『310回債　利回り1.05、前日比△0.055』と２９０の関係が分からない。　
っていうかこの関係が分かる人がいるのか？

う～ん、俺理解できない
だから・・・１０年固定なのかな（苦笑）

昨日の低下は資金じゃぶじゃぶもそうだけど、国債増発派の小沢が負けたことも大きいぜ。

今日はどうなってるの？　

ヒント：昨日ドル買いに使った2兆円は市場に残すみたいね。また長期金利下がるね＝金融緩和

読んでて思ったけど、国債価格と利回りの関係（式）分かってないんだよ、絶対。　あと、需要と供給とか。　説明するならそのあたりからじゃないのか。

政府日銀による外国為替市場への非不胎化介入が行われました。介入の手段が非不胎化だった為、金利を
押し下げる方向へ作用しました。

不胎化介入ではなくて非不胎化介入だった為に金利が下がった。今後も介入手段が非不胎化で
あれば金利の低下要因となるようです。

ようするに「非不胎化介入」が何か分かればそれが答えですね。

米（ご飯じゃないよ、304君）の金融緩和観測収まらない中、日本が動かなかったらどうする。日米金利差さらに縮小して円高で困るだろ。日本は金融緩和しようにも金利は既にゼロ。量的緩和しかないわな。緩和受けた市場はそのお金で何買うの？　みんなが買ったら値段どうなんの？　それで利回りはどうなる？　これ以上噛み砕けんぞ。

為替介入しても、結局は中国も外貨準備に円を買ってくるから円高。どうやったら金利上がるか俺が教えて欲しいよ？　国債増発して価格を下げる（利回りを上げる）ってか？　それならまた昔のハイパー議論を読み返してくれ。

これ以上書いたら、パンクするか？

帰る時間になりました。またね。　

>No.313
答えになってないな。（でも誰が何番の発言が分からないので違ってたらすまんが）

>量的緩和しかないわな。緩和受けた市場はそのお金で何買うの？
介入したら量的緩和がセットになってもれなく付いてくるってことですか？
（まあ、実は「量的緩和」については俺も詳しくしらないんだ。でも金融に詳しい
という人もハッキリ答えられなかった。日銀と銀行でどのようなやり取りで当座預金
残高が増えるのか？　そもそも銀行によって量的緩和は全く必要ないだろうし。）

>中国も外貨準備に円を買ってくるから円高
この「円高」って通貨は円と何？
中国が円を買うとドル/円も下がる（円高）の？

>国債増発して価格を下げる（利回りを上げる）ってか？
小沢の国債増発発言で長期金利は上がったけど

ヒントとかはいらないから答え欲しいな。
「昨日ドル買いに使った2兆円は市場に残すみたいね。また長期金利下がるね」 の意味を。
この市場って何を指すのか分からないし、長期金利との関係も全く答えないし。

割って入ってすみません。

ローンの組み方で悩んでいます。アドバイスいただけたらありがたいです。

夫婦ともに34歳、子ども3歳、来年あたりもう一人予定。

中古住宅購入につき、2000万借り入れる予定です。
フラット35Sは適用外です。
10月実行になります。

2つの銀行を競合させて以下の数字をもらっています。

A銀行　35年固定：なし
　　　　20年固定：2.0　21年目以降0.6優遇
　　　　10年固定：1.3　11年目以降1.3優遇
　　　　変動　：　0.875　全期間1.8優遇

B銀行　35年固定：2.41（10月金利）
　　　　20年固定：なし
　　　　10年固定：1.6　11年目以降1.5優遇
　　　　変動　：0.875（本来は最大で1.3ですが、A対抗策として特別優遇）

　　　　なお、B銀行はがん保険（がんになったら返済免除）が無料でついています


年収低めですので、毎年ガンガン繰り上げできないと思います。
年齢を考えて、25～30年では返済したいです。

堅実に35年1本でいくか、変動とのミックス。

あるいは、20年後は上の子の教育費が不要になることを考えると、
20年固定1本か、変動とのミックス。

というあたりで考えているのですが、
どう思われますか？

みなさんならどうされますか？

また、変動とミックスの場合、
固定の金利がどの程度になったら、変更すべきなのでしょうか？

完全素人な私に、ご教授ください。
よろしくお願いします。

補足です。

両銀行とも、当初はともかく、
以降の優遇については、なんとでもなる、と言っています。
他行に変えられるくらいなら、いくらでも相談にのる、とのこと、

それってやはりセールストークですよね？

レベルの低い質問ばかりですみません。

>>314

読んでわからないならまず自分で勉強しろ。このスレでは、誰も親切に教える義理・義務などないから。

あんたがこのスレ読むのは10年早いってことだ。

来客あり遅れた。おはよう。

314君は、312さんとか309さんのヒントも頑張って読もうな。

答えは自分が出すんだよ。自分の考えが答えだよ。うちの会社ではヒントすら容易には与えない。

変動0.875％はいい水準だ。3ヶ月ごと見直しと仮定すると、銀行野郎のスプレッド（表面的な取り分）は0.5%程度と理解できる水準。

0.765%は既に見たこと有るから、0.75％を目指して頑張れ! 　固定は論外。

追記。315さんへ　

不親切ですまん。

変動で組んだ場合も、そのとき固定で組んだ場合の返済条件（金額）をきっちり残しておき、
その差額は必ず、毎月積み立てること。一歩間違えば固定で組んでいたわけだから、家計上これは
できるはず。これが万一の際のバッファー資金にもなる。言わば、保険料はキャッシュアウトさせず、
自分で積み立てる。

一番いいのは、最悪の35年固定（2.41％）との差額を毎月積み立てるということ。

矛盾するが、この理論で行くと俺の生命保険も本来は不要な出費だが...　
それとも妻は着々とその日に向け準備しているのだろうか...　
自分では万一(1/10000）の際に家族にとの良心だが、実は妻が1/2まで確立操作してたりして...

>314君は、312さんとか309さんのヒントも頑張って読もうな。
ありがとう、もういいよ。

今日放送の噂の東京マガジン

住宅ローンの破綻原因が
所得の低下でしたね。

固定・変動の関連はなかったですが
リスクで考えたら
やっぱり変動の方がいいですね。

>住宅ローンの破綻原因が
>所得の低下でしたね。

それはそうですよ。金利が上昇しているわけでもないのに、
変動ローンを選択したという理由で破綻するはずがありません。

>固定・変動の関連はなかったですが
>リスクで考えたら
>やっぱり変動の方がいいですね。

頭金を十分に用意して、借入金額を少なくする。もしくは、不動産の購入
を取りやめる、というのがリスクを考えた賢い人の行動でしょう。

なんだか最近中国との関係が悪化してますが・・

仮にだんだんと関係が悪化して国家的緊迫の度合いが増してゆく場合

金利はどのように推移してゆくと思われますか？

どうせ執行猶予が付くから、すぐに出てこられる。そしたら、日本が圧力に負けて

譲歩した結果だとか宣伝して、あちらの国が勝った勝ったと勝手に盛り上がって幕引き。

そんなのに一々付き合って金利が動くわけがない。

地銀が変動０．２上げた。

>>326
どこの地銀？

変動金利選択して、低金利の恩恵を受ける。そして、浮いたお金は金利が高騰した際の準備金として蓄えておく。
高騰せずいた場合は、その時にプラスになる。それはそれですばらしい考え方だと思う。

でも、結局は当面使えないお金であることは間違いない。

生活に余裕がある人はそれでイイと思うが、結局、現時点で生活が苦しいため、その見直しの一環で低金利だからといって当面の負担減のために、変動金利に切り替えている人が多いために、いま、変動にする人が多いということでは危険な気がする。

当面は金利が上がらないだろう（上がる要因はない）といわれるが、たしかに上がる要素は少ないが、金利も経済も生き物だから、この先どうなるかわからない。

金利が上がれば、破たんする人もいるから、そんなに金利は上がらないという安心論があるが、銀行自体に体力がついていて、住宅ローンの処理も出来得るならば、金利はどんどん上がるのだろう・・・

全く意味不明、論理が狂ってるよ。

変動金利＝政策金利だから、株安のうちは全く上がらない。
ゼロ金利解除の水準である日経1万6000円や7000円ははるか先。

確かに低金利が随分長い間続いているが、もし住宅ローンの金利が何％か上がったとして、
住宅ローンの数倍あると思われる預貯金の金利も上がるのか？

いちばん危ないのはぎりぎりまで繰り上げ返済してしまって
貯金が少ない人だよ。
変動金利を選ぶからには、
何かあってもいいように最低のめやすとして一千万円は貯金してあることが望ましいと思う。
あくまで最低額、多いほどよい。
一千万ない人は非常に危険、繰上げ返済は一旦凍結して
貯金しまくることだ。

一千万の根拠は？

オレから言わせれば金利ばっか払って元本がなかなか減らず、高齢になっても払い続ける可能性が高い
固定こそ一千万以上の貯蓄が無ければまずいんじゃないかな？

最悪高齢で低収入、年金無し、当てにしていた退職金は会社の都合でゼロ。だけど住宅ローンだけは残ってる
なんて事になりかねない。後は生命保険で返すしかなくなるよ

審査の甘いフラットの人はさらに厳しいんだろうな。貯蓄も出来ず、繰上も出来ず。
高い団信払ってギリギリの生活。よぼよぼになっても払い続けるんだろ？
実際、団信の保険料は加入者の高齢化と破綻者急増に伴い、高騰してるらしいじゃん。

団信の保険料高騰を見ればフラット利用者がギリギリだったり高齢者が多いって事が一目瞭然。

変動固定関係なく子供が大きくなって学費が掛かるようになる前に子供一人あたり500万位は貯蓄しておきたいですね。

ギリフラットとギリ変、どちらのリスクが高いのでしょうか？
だったら買うなってのは無しで。

フラットSは9月の水準だったら、団信払っても全然余裕だと思うが。
変動もこれから10年は上がらない可能性が高い、という見解が多いし
変動・フラット・固定に関わらず、1番怖いのはリストラや減収の方なんじゃないの。

315です。

またまた割って入ってすみません。

319・320さん、
ご回答いただいてありがとうございました。
お礼遅くなって申し訳ございません。

こちらのスレを読んでいると、
全部変動にしたい誘惑にかられますが、
うちのような余裕のない家庭では危険すぎですね。

20年固定と変動のミックスにして、ご教授いただいだように
35年固定との差額（最大でも6千円程ですが）をきっちり貯蓄して
繰上げにまわして頑張りたいと思います。

別途、預貯金1000万円なんてとても無理ですが・・・。
うちはミックスのギリ変ということなんでしょうね。

あぁ、また不安になってきました・・・。

>>338
なんで固定と変動のミックスなんて馬鹿なことしようとしてるの？
最も最悪な選択だと思うけど。20年固定は金利高すぎるし、フラット20S一本にすればいいかと。

20年固定のミックスにするのは、
変動を繰り上げ返済して20年で払い終わる予定でしょうか。
そうでないのでしたら、
21年目以降に変動か新たな金利で固定を設定しなくてはいけないから
あまり意味が無いように感じます。

ミックスにする意味がある方法としては、
固定は35年で最少額にして残りを変動にし、
変動の繰上げ返済は、
期間短縮より毎月の返済額減少を優先して行うことで
今後の金利上昇があった場合に対応できるようにする
というものではないでしょうか。

でも、返済額減少できるプランであれば
全部変動にしたほうがいいんですけどね。

返済額減少が出来がないのであれば、
20年で変動を繰り上げ返済で完済して、
21年目以降は固定分のみ払う
という方法でないとミックスのよさが発揮できないと思われます。