ドレッセ青葉台 Part2

これは、他のスレに貼ってあったのですが、資産価値を維持させるもっとも大きな要因は賃料にある（賃料が高いほど資産性が高い）という視点からの発言ではないでしょうか。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

東京カンテイによると、
青葉台75㎡　駅徒歩8分　の標準価格は
売買　4,635万円、204万円/坪、
賃貸　157千円/月
です。
70㎡に換算すると、
賃貸147千円/月
現状相場が1割程度バブっているので修正すると
70㎡で
売買　3,893万円、　183万円/坪
賃貸　132千円
程度が「適正価格」だと思います。

うちは普通のサラリーマン家庭ですが、５０００万円台後半くらいまでなら買えるし、そういう部屋もありました。ただ、そういう部屋は下の方の階で採光等の条件が悪く、条件のいい部屋は６０００万超えなので、断念しました。普通のサラリーマンでも下のほうの階なら買えるでしょう。

>251

なるほど。高い賃料を設定しても住みたい人がいればその賃料で住みますからね。
ちなみに5年前、私は駅から8分の80平米3ＬＤＫに住んでいましたが、賃料は15万でした。不動産会社からは、家主が転勤のために期間限定で家を貸したいとのことで相場に比べて安く設定していると聞きました。
・・・参考になりましたか？

確かに高い賃料で貸せる物件が資産価値を維持できるという要素はありますよね。でも、そういう点を重視するのであれば、ますます都心の物件を購入することをオススメします。
この物件は、コストパフォーマンスは良くなく、青葉台という街の駅近に住まうことにそれなりの付加価値を見出せる人が購入する物件だと思います。住宅購入には、金銭的側面だけでなく、その家や街で生活することによる「満足」を買うという要素がとても大きいと考えます。こういう「満足」にお金をかけるのは、ある意味贅沢なことで、まったく余裕のない人にはできないことですが、個人的には悪くないお金の使いみちだと思います。

先週とかの週刊現代で青葉台は賃貸価値１２−１３万円（７０平米）
で買って損する（借りたほうが得）のランキングの３位か４位に
ランクインされてました。

環境重視が矛盾してるのは２４６沿いで青葉台の住宅地の環境下
にはないのに青葉台の環境といわれても。

賃貸価値が低いが環境が良い街が青葉台。それは、住宅街を１億超で
買った人たちの人柄、地位、街づくりの意識の高さからできた環境の
良さである。

むしろこの手のマンションは青葉台の静かな街の価値を下げても
上げはしない。

６〜７年前までは、いわゆる適正価格で青葉台のマンションは売買されていたように思います。ここ２年ほどで値段が跳ね上がった気がします。
きっと東急の戦略なのでしょうが、その流れの総決算として売りに出たのがドレッセ青葉台ではないでしょうか。
本来はドレッセの敷地はもっと早くに再開発されているはずだったのでしょうね。バブル崩壊と不況が原因で今の時期にずれこんだ・・・。

>256さん
その雑誌、私も是非読んでみたかったです。もしよろしければ、上位のランキングを教えていただけませんか？これからマンションを買う方の参考にもなると思います。

>256
「住宅街を１億超で買った人たちの人柄」って、なんでそんなことまで分かるのですか？もしかして１億超で買ったお方ですか？でも、そんなお方が週刊現代を読むとも思えないし・・・

都心勤めであれば、青葉台に賃貸マンション借りるくらいなら、もう少し近いところを選ぶケースが多いでしょう。はじめに青葉台ありきで、分譲か賃貸かという選択をする人がそれほど多くいるとは思えません。なので青葉台は賃貸のほうが得だという議論はあんまり的を得ていないのではないでしょうか？

青葉台住人です。

①田園都市線は遅れます。
　５分から１０分は当たり前です。
　私は一時間早く起きて長津田まで戻って1本各駅を見送って座って出勤し　てました。
　急行は１本やりすごさないと確実には座れません。
　一回ピークの電車に乗ることを薦めます。
　この先何十年も耐えられるか？
　おそらく辛いでしょうね。

②徒歩三分？無理ですよ。実際に玄関からだと5分以上はかかると思いますよ。


③近くに青葉台住宅があります。
　おそらく近い将来立替しますよ。
　築年数が古くてそろそろローンが組めなくなりますので。
　ここって土地余ってるんですよ。
　敷地が贅沢に使ってあるので・・・
　ここが立替になれば一気にドレッセの価値下がるんじゃないですかね？

④青葉台自体坪単価が高すぎです。
　そんな価値のある町じゃないですよ。
　ニコタマの再開発のマンションの方がのちのち良いと思いますよ。

⑤２４６の騒音は大丈夫だと思います。
　2重サッシであればほとんど聞こえないですよ。
　実際２４６近くのマンションに住んでますが全く問題無しです。

259様へ
とても参考になります。玄関から５分なら充分最高です。徒歩三分は通常エントランスから改札までだと思います。
排ガスの影響はどの程度ですか？南側と、窓を閉めているときの北側は気にならないと思うんですが、北側の窓を開けたときはやはり耐え難いですかね？
庶民の私には資産価値とか賃貸相場とか気にしないのですが、子供の代まで住もうと思っていても、資産価値は大切なんですか？例えばローンが終わった後売ろうとしたら、数百万円とかになっちゃったりしそうですか？それでもお得な気がしちゃいますけど。
ちなみに、知り合いが青葉台のマンションを、転勤の為にずっと賃貸にしているのですが、黒字になっているのはたまたま運がいいからかな（笑）

すごく不思議なのですが、そんなに混雑した電車がイヤなら、朝早く出勤すればいいのでは？混んでる電車がイヤだイヤだとはいっても、そうしない人が多いのは、所詮我慢できる範囲内だということなのではないでしょうか？それとも朝早く出社しちゃいけない会社とかあるんでしょうか？

>>261
あなたみたいに強固な意志をもって朝早く出勤する人間もいれば、ぎりぎりまで寝ている人間もいる。残念ながら後者の方が多いでしょう。朝早く起きるというのは本当に強固な意志が必要ですから・・・
どちらかというと私は後者の方なんですけど、一概に不思議で片付けられないと思いますが、如何でしょう。

>>261
庶民とかあなたの属性はどうでもいいです。
賃貸利回りが低い。通勤地獄がひどい。
青葉台の環境はよいが２４６沿いで排気ガスをすっての生活。
２−３年前に比べて超割高分譲。（駅近いからか？）
このあたりを考えて買えば失敗はない。

>排ガスの影響はどの程度ですか？北側の窓を開けたときはやはり耐え難いですかね？

普段は開けられないと思います。私も高台にある246沿いマンションに住んでいたので(ドレッセよりははるかに246から離れていますが)わかります。
かなり重厚な2重サッシでしたが音は聞こえます。また、管理人さんがどんなにきれいに掃除をしてくれても、246側の窓やサッシはすぐに汚くなってしまいました。真っ黒なシミがサッシにできるのを見て、かなりやばいと思い、引っ越しました。

>子供の代まで住もうと思っていても

と思ってマンションを購入する人ってそんなにいないと思います。
資産価値は気にする人はするし、気にしない人はしないでしょう。
ドレッセを購入される方は、庶民よりはかなりリッチだと思われるので、資産価値を気にして購入する人はいないんじゃないでしょうか(笑)

>青葉台のマンションを、転勤の為にずっと賃貸にしているのですが、黒字になっている

間違いなく運がいいと思います(笑)
私の知人も賃貸に出していますが、駅から近いにもかかわらず、借り手はなかなか見つからないようです。260さんの友人は、買えば宝クジが当たるくらいの運のいい方のように感じてしまいます。

ドレッセが出来た暁には、青葉台の賃貸物件は増え、その結果として賃料が値下がりしてしまうんでしょうか…。

>>262
通勤地獄はある程度慣れて苦痛を感じる程度が軽くなることはあっても、楽になることはないでしょう。早起きははじめ辛いかもしれませんが、習慣になってしまえば楽ですよ。電車は空いている、仕事は先手先手で進められる、早く帰って家族と夕食がとれる等のいろいろなメリットがあり、デメリットは思いつきません。私は変でしょうか？

>259
にこたまが買えれば、青葉台なんて検討しないと思いますよ。

田都と小田急の混雑具合がよく話題にのぼりますが、小田急利用者に詳しく聞いてみました。
友人は両方の電車を使える立場にあり、結局は小田急を選んだのですが、
その理由は
１　ロマンスカーがあること(運がよければ朝は座って行ける)
２　車両の幅が田都に比べて広いこと
だそうです。混雑具合はそんなに変わらないが、田都の場合は車両の幅が狭いために混雑の不快感が激しく増す、というのが実態のようですよ。

また、田都はほぼ毎週電車が遅延するが、小田急も遅延は少なくない。
小田急は走行距離がかなりあるので、一箇所で故障なり事故なりがあると致命的な事態になることも多い。
先日は落雷で電車が停まってしまった。
・・・などをあげておりました。

小田急もはるひ野方面の再開発等、かなりしていますので、今後の通勤は楽だともいえないのではないかということでしたよ。
でも、車幅が広いほうがいいことは確実かもしれませんね(笑)

264様へ
ありがとうございます。やはり北側は締め切りになりますか・・・
騒音は気にならないのですが、排ガスはどうしても気になってしまいます。北側の寝室は空気の入れ替えは出来そうにないから空気清浄機かな・・・
知り合いのマンションは同じ方がもう５年以上住んでいて、まだまだ出る予定はないそうですよ。それだけでも運がいいですよね（笑）
263様へ
ドレッセ青葉台は一般的には、購入は失敗ですか？人それぞれ考え方が違うので一概には言えないと思いますが、順調な売れ行きをみると世間一般では成功なのかなとも錯覚してしまいます。

小田急の人気、田都の凋落が著しいですね。

小田急線の魅力↓
http://www.odakyu.jp/miryoku/index.html
・複々線でチェンジ小田急！
・快速アクセスなら小田急におまかせ！
・多摩線で都心へダイレクト
・ロマンスカーで通勤・買物＆リゾート
・「まだまだある小田急の魅力」
・「魅力のエリア」

>>にこたまが買えれば、青葉台なんて検討しない

そうかな(笑)
あまりに都会すぎて、溝の口から向こうは私は検討対象になりませんでした。青葉台と藤が丘と新百合を天秤にかけて、結局青葉台にしました。

資産価値が下がるなどという人がいますが、日本の未来なんて予測つかないじゃないですか。大地震が来るかもしれないですし(笑)
それに、人口減少といわれながら、マンション建設は雨後の筍。
豪邸からマンションの買い替えが多いというものの、豪邸の後には必ず土地細分化戸建てやアパートやテラスハウスが来る。
人口は減っているんでしょ？だったら、将来は必ず供給過剰ですよ(笑)

だから、自分の気に入ったところに、自分の身の丈にあった家を買い、楽しく暮らすのが一番だと思います。
ドレッセを気に入って購入した人に、あなたの資産価値は・・・・なんて言うのはちょっとおかしいと思います。

田園都市線にはこれ以上の人口増加を受け入れるだけのキャパがないですよ。大井町線の溝の口までの直通運転なんて焼け石に水。小田急の複々線化のように抜本的な対策が必要。東急電鉄はマンションばかり作ってないで、本業に精を出して欲しいものです。

>>270

いやいや（笑）
いいんじゃないですか。購入者は満足して買ったんだから。
しかーしやはり、業者を甘やかさないためにもきちんとした評価が
必要ということ。

通勤地獄に２４６の排気ガス、なのに青葉台ブランドで２４６
沿いのイメージを出来るだけかき消そうとしてるのにプラス
賃貸価値が低いのにこの割高価格。

消費者は舐められてるのかな？？

>271,272

田園都市線の問題がクリアできれば、青葉台の資産価値はあがると思っていますが、クリアされる可能性はないのでしょうか。
東急建設もマンションばかり建てないで、複々線化目指して他にいろいろとすることがあると思うのですが。
田園都市線は線路が高架だから難しいんですかね。。。

それでも売れていくのだから残念ながら適正価格ということになってしまいます。購入者側も少なからず自分なりに勉強をしていろいろな物件と比較して購入を決めるわけですから、大量売れ残り物件が多数ある中で順調に売れていくドレッセ青葉台はみなさんが高い高いと騒ぐその価格が適正な価格になってしまいます。それを割高価格と勘違いしてしまうようだと消費者はなめられてしまうかもしれないですね。もし246の影響を受けないドレッセ青葉台だったならさらに高額な物件になっているでしょうね(笑)
これだけ購入検討していない人の書き込みがあり、批判があるのが人気物件の証拠でしょう。ただ情報としてとても参考になるので批判でもなんでも書き込みが増えるとうれしいです。朝のラッシュの状況や、実際246沿いに住まれた方の情報など感謝しています。掲示板を見ていると確かにマンション造るより線路を増やせよ！って言いたくなりますね(笑)

住んでみて納得できれば適正価格と言えるのではないでしょうか。

田都沿線でたまプラ〜青葉台で検討していますが、現状、新規販売が余り無く、また今後も新規大型物件の販売も期待できそうもないことより、ここに決めようかと思っています。

たまプラも犬蔵地区の物件が多く出回っていますが、駅までの距離+アドレスを考えるとどうしても決断には至りません。戸建も考えましたが、そこそこの広さであれば、ここよりも高くなってしまい手が届きません。また、中古M/Sも探しましたが、特に青葉台では値落ちが少なく、5〜10年程度経った物件でも新築時より１〜2割程度しか下がっておらず、逡巡してしまいました。

結局のところ、他の選択肢との比較で、ここに落ち着きそうです。ここが割安とは思いませんが、相対比較をするに結果適正価格ということになってしまうのでしょうか。

適正価格だとは思いたくありませんが、需要があるからこの値段で売れるのでしょうね。で、買う方も納得していませんが、受け入れざるを得ないのかと。
この物件、同じ棟内でも階数や広さで値段に開きがあるので、受け入れられる選択肢はたくさんある方だと思いますよ。

246の騒音や排ガスは、パイパス道路の整備ですかね。

どれぐらい売れたんでしょうか。
ＣとＤは完売？
ＡＢはこれから高層階が売りに出るということでしたよね。
値段に開きがあるということでしたが、どれぐらいあるんでしょう。
ＭＲに行けばわかるんでしょうが、ＭＲに行くまでの度胸がまだありません(笑)

>276
ドレッセたまプラーザは検討しなかったんですか？あそこも駅近ですよね。即日完売したみたいですが。

最近MRに行っていないので確かではありませんが、MRのHPで330号室、614号室、619号室がまだ載っているので完売ではないと思います。連休で完売しちゃったかなぁ。

さて、階数での金額差ですが、HPに記載の４戸だけでも、70.23万円/㎡〜75.01万円/㎡までの開きがありますね。80㎡で計算すると約400万円の差ですね。

なんだかんだ言って、やっぱり売れているんですね。MRに先日行きましたが、かなり売れていました。何だか格差社会を肌で感じてしまいました。

とうとう第三期ですね。三期または四期での分譲予定って話をしていたので少なくとも半分以上は売れたということになりますか。ＡＢ棟も二期の時点で売り出していることを考えると第三期でほぼ売り出してしまうかもしれないですね。契約した後でも売れ行きはどうしても気になってしまいます（笑）
ちなみに最上階の億ションはラスト一戸まだ分譲前になってました。

278さんへ
思い切ってモデルルームに行ってみた方がいいかと思います。営業も強気なので、しつこく契約を迫られたりもなく色々親切に教えてくれますよ。

おいおい（笑
格差社会の＊＊＊が２４６沿いの郊外には住むのかと
思ってたけど、ここ住む人は勝ち組？？

負けもいるし、勝ちもいるんじゃないかなぁ。
上京組としては、渋谷から30分で家が買えればそれで十分です。

勝ち組は都心に住むんじゃないですか（笑）麻布などの億ションのモデルルーム（一般には紹介されない）など見に行きましたが、私には一生住めないんだろうなぁと思いました。やはりゆとりを持った生活がしたいので郊外に決めました。なので勝ち組ではないですねー。選択のしかたは＊＊＊みに近いかもですね（笑）
勝ち組＊＊＊みという議論、今からここで盛り上がりそうで楽しみですねー。

２８６
あなたはここで、私は勝ち組よーてのを、掲示板が盛り上がるのを
見て喜びたいから盛り上がるのを楽しみにしてるんでしょ？
性格悪いよ！それがここに契約済みで出てくる証
心貧しいよ！自慢したいなら、親族だけにいておけ！

くだらない・・・・。
住む土地や建物で勝ち負けだなんて。
もっと中身のある議論をしたらどうですか？
自分のことだけじゃなくて、世界に目を向けたら、２４６沿いが勝ちだとか負けだとか、そんな発想でてこないと思いますよ。
嫌な人だなあ。。。

ということで、本論です。
噂で聞いたのですが、マンションの中を滝が流れているって本当ですか？
掃除が大変そう・・・・住人がするわけじゃないので関係ないかもしれませんが(笑)

だいぶマンションできてきましたね。上の住宅街から改めて見下ろしてみたんですが、相当広いんですね。
どんな植樹がなされるのか、近隣住民としては楽しみではあります。

ところで、マンション前に戸建てがいくつかできるんでしたよね？
それも分譲なんでしょうか・・・・。

286です。本当にくだらないことをたまーに書き込む方がいらっしゃるんですよねー（笑）『楽しみですねー』と書いておけば人間の心理としてその話題をしたくなくなるから書いたんですけど見事におとなしくなってくれましたね。正直実のない情報はうんざりしますから。
マンションの高台は９戸くらいの戸建て分譲だったと思います。分譲時期はわかりませんが。
滝は私もとても楽しみにしています。ＨＰでも少し写っていますが、結構立派な滝なんですよ。ただ、そういうものは数年後に維持管理の関係でやめてしまう例もあるので、ドレッセはぜひ頑張って維持してもらいたいです。
マンション南側『オーケストラガーデン』も楽しみです。朝起きたら窓の向こうにＣＧのあのガーデンがあると思うと今からわくわくしてしまいます。苗木から成長を見て暮らせるのも楽しみですけどね。

>>288さん
滝はこの物件で「カスケード」と呼ばれるもので、ちょっと水が流れているぐらいのモンですね。
完成CGによると1階ロビーから見えるようです。

当初管理費に大幅上乗せか？とか貧乏臭いことを考えましたが（笑）
私が検討していた他の大型物件にもあったので、戸数が多ければ維持コストはそれほどかからないんじゃないかと思います。

マンション前の戸建ても分譲だと思いますよー。

>>289さん
回答が被っちゃいましたね。。。（笑

ほんとですね．286のコメントがなぜ自慢や煽りにきこえるのか
私にもわかりません．このスレには時々小田急の＊＊対策とか
青葉区の平均年収は＊＊より低いなどといったコメントが突如
でてくるのも不思議です．それだけこの物件が注目されている
ということでしょうが購入者のみなさんどんなに煽られても
感情をむき出しにせず冷静なので感心しています．
他の地域や物件を誹謗中傷するコメントがないのもこのスレの
いいところですね．

>２９２

勝ち組＊＊＊というワードは、すでに十分煽り行為です。
それに、ドレッセを実際に買った人やこれから買う人がいるのに、買った私は＊＊＊に近いみたいな発言はおかしいですよ。

279さんへ。276です。
ドレッセたまプラーザも検討し、悩みましたが、１Fに店舗が入り、若干安っぽくならないかとの懸念に加えて、ロケーションがたまプラでも美しが丘と反対側の新石川であったこと、その割に価格はここ以上に高かったことより断念しました。

＞ロケーションがたまプラでも美しが丘と反対側の新石川であったこと

それを言ったら、青葉台でもロケーションとして優れているのは駅の北側であること、246のガードをくぐること、246の出口の正面に位置していること、目の前が切り立った崖であること（シンフォニーガーデンは崖をごまかすための目晦ましにすぎない）などのマイナス点があり、ロケーションに関しては、たまプラーザのほうが青葉台より断然優れていると思います。

＞ロケーションとして優れているのは駅の北側であること

相対的にはそうかもしれませんが、つつじが丘はいい地域ですよ。
それにマンションとなると、北側には駅至近でいい物件はなかなかありません。松風台に立派なマンションが３つありますが、あそこも切り立った崖を利用して建てられており、外観の立派さと安全性がかみあわない気がします。グランフォルムなんて本当に立派ですけどね。
青葉台、駅至近、住宅街、この３つをクリアできる物件はそうそうなく、２４６というマイナスがあってもドレッセを購入したいと思う気持ちは理解できます。

MRに行ってきました。想像以上に売れていましたよ。契約されかたはご安心ください。総合的にみて、やはり良い物件だということですね。もう少し安ければ。。。チャレンジしていました（残念）。

296ですが営業ではありません。つつじが丘に住んでいるので、ご近所さんとしてドレッセが多少は気になっているだけです。
うちはもう家があるので購入しようとは思いませんが、客観的に意見を述べただけです。
駅近で住宅街にあるマンションって、新規ではないことは確かですよね。中古なら多少はあるかもしれませんが、駅近となると希少になってきます・・・ということです。

川崎汽船社宅の南側に東急のマンション建設の看板が立っていたのですが、こちらは分譲でしょうか？