『京急シティ上永谷Ｌ−ウィング』その１０

少し前に新聞の戸別配達に対して色々な書き込みがありましたが、どなたかが新聞販売店に確認した結果、結論が出たケースがありましたね。
私は昨日平置駐車の抽選に外れ、今後の抽選・価格値上げ等について、少しもやもやしたものがずっとありましたので、それを見習って会社の顧問弁護士（民事の分譲マンションの駐車場問題に詳しい方だそうです）に確認をした結果をお知らせします。
少し話しがなりますが、お許しを・・・。

見せた書類は売買契約書・重要事項説明書・管理規約集です。
重要事項説明書には「最初の駐車場は売主の指定する方法とすること」「管理規約を遵守すること」、契約書には「管理組合と使用契約を締結した区分所有者が駐車場を使用できること」更に重要事項説明書記載のある二つも書いてあります。

現在の管理規約は国土交通省が平成１６年に定めた「標準管理規約」に全てのマンションが準じているそうです。この標準管理規約の駐車場の部分で記載は
「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。」とあります。従ってＬの購入者（他のマンションのほとんども）は１．駐車場の最初の選定は京急が行う。２．一度決まった駐車場区画はマンションを第三者に売却するまで使用契約した占有使用権を失わない（平置きの人はず〜っと平置きを使用できるということを承諾した上で、Ｌを購入したことになります。ただこれはＬに限ったことではなく、全マンションの８０％以上は駐車場についてこの形態をとっているそうです。また標準規約では「貸与」した場合占有使用権を失うこととなっているそうですが、Lの規約では「売却」した場合のみ占有使用権を失うこととなっているそうです。今の状態で管理組合で決めることができるのは、平置き駐車場の所有者がマンションを売却した場合の平置きの取り扱い（先着順か希望者抽選か）だけだそうです。

661です、長くなったので２つに分けました。上の続きです。

これを変えるには規約の変更が必要となるそうですが、この規約改正には住民の3/4の同意が必要になります。
平置きだけで９８台ありますので、すでに1/4を超えています。またミッドルーフを併せるとその数はもっと増えます。平置きの権利持っている人が自分たちの不利になる規約改正に普通賛成しませんよね？と。先生の見解としては平置きの数から見て、規約改正はほとんど無理でしょうとのことでした。更に万が一規約が改定できても平置きの方が「既得権の侵害」を理由とし、裁判を起こした場合、負ける可能性も高いとのことでした。（実際に負けた判例があるそうです）

それともうひとつ話題に上がっていた駐車場の料金改定（平置き・ＭＲを高く）
ですが、これも住民の3/4以上の同意が必要となるので、上記と同じ理由でこれもまず無理でしょうとの事でした。
またたとえ3/4以上の賛成があったとしても「近隣の駐車場料金と相場を比較し乖離がある場合は無効」・「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時（平置きのみの値上げとか）は、その者の個別承諾を得なければならない」・「使用料の増額の必要性及び合理性が認められ、且つ、増額された使用料が当該区分所有権において社会通念上相当な額であると認めるられる場合以外には値上げできない（単に平置きが人気があるからといった理由だけでは値上げはできない）」といった判例がでているそうで、残念ですが、平置き・ミッドルーフの値上げもまず無理でしょうとのことでした。
ここでも色々な意見がでましたが、ガラガラポンも一部の駐車場の値上げも実現は厳しそうです。その他にも書ききれない事項ありますので、質問いただければわかる範囲でお答えします。長々とすいません・・・。

>>661
だから、これからエスティマに乗りたい人はどうしたらいいんじゃ？ということを問うておるのじゃよ？

>663
>これからエスティマに乗りたい人はどうしたらいいんじゃ？
ここから出て行くしかしょうがないんじゃない？

>>661さん、情報ありがとうございます。

＞１．駐車場の最初の選定は京急が行う。

についてですが、
まさかこんな不公平な抽選方法が採られるとは
思ってもみませんでした。

極端に言えば、たとえ車を所有していなくても、
駐車場の使用権が区分所有者全員に平等にあることを考えれば、
そして、割り当てられた区画の駐車場代を払う以上、
全員が平置きやミッドにも平等に当選する機会が与えられているものと
解釈していたので、今回のやり方には非常にがっかりしています。

売主の京急不動産及び管理の京急サービスに落ち度はないのですか？

>>662
＞ガラガラポンも一部の駐車場の値上げも実現は厳しそうです。
それならなおのこと、
一生に一度（？）の抽選は公平でなければならなかったのでは？
しかも今回、インチキした者勝ちだったのかな？
駅前の濡れない駐車場で7千円なんて、特にミッドは格安ですね。

>665さん
661です。
>全員が平置きやミッドにも平等に当選する機会が与えられているものと・・・
それについては私もそう思っていたので、確認しましたが、
「現有する車が留められるよう配慮し、抽選するのはほとんどの管理会社が
行っていることで、至極当然な方法」だそうです。
今回先生が疑義を抱いていたのは、京急が「貸与」の場合を用件から外している
ここでした。ただこれも「管理会社の裁量の範囲内ではあるが・・」とのことでした。

661さん、いろいろありがとう。

以前、京急サービスに、駐車場の転貸について問い合わせた時、
「そこから先は個々の契約であって、そこをいくらで貸そうが
自由です」と言われました。
それを聞いたとき、なおさら平置きかミッドがいいなと思いました。
車種にほとんど制限がない上、入出庫が早く、
外部より断然安いのだから貸しやすい。

なんだかなあ。。。

６６１さんの情報提供には感謝します。
が、大原則は「マンションの敷地、つまり駐車場は区分所有者全員の共有財産であり、駐車場に関する権利も全入居者に平等にある」だと思います。
６６１さんお知り合いの法律家の意見は投稿の通りなのでしょう。しかし世間一般の裁判でも、地裁・高裁・最高裁で全くの逆の判決が往々にして出されているのは事実です。
「悪ルール」が一旦成立したからといって、それに従順に従わなければならないとは思いません。
全入居者にとり何が良い方法なのかは、私は考えがまだまとまっていませんが、今回の抽選ですべてが終りというのには到底納得がいかないのです。

こういうことは抽選前にしっかりと論議してください。
抽選後では＊＊＊の遠吠えにしか聞こえません！
自分が希望通りの所に当たったら同じ事を言いますか？

契約書・重要事項説明書はよく読まなきゃダメってことですね。
無理してでも抽選までにハイルーフ買えばよかった！！

>669
661です。
>世間一般の裁判でも、地裁・高裁・最高裁で全くの逆の判決が往々にして出されているのは事実です
確かにここは私も疑問に思ったところです。これについては先生の話をなるべく忠実に書きます。
「確かに入りな判例がでています。ただ専門家の意見を聞き、国土交通省が平成１６年に定めた「標準管理規約」以後は駐車場区分所有に関する判例はでていない。」とのことです。
また「裁判に持っていく前に現在の規約改定には住民の3/4の同意が必要です。平置きが1/4以上
ある状態で規約の改定ができますか？」と言われました。
判例の話を出してわかりにくかったですかね。すいません・・・。

新聞の戸別配達と同じく規約改訂反対の方が多いでしょうから、
3/4の議決は絶望的ですね・・・。

661さん、669です。追加情報、どうも。
要3/4クリアーの点は確かに先生のおっしゃる通り、そうとしか言い様有りませんね。
住民同士の地道な話し合いしか道はないとは思いますが、正気頭が痛い話です。

抽選方法自体に初めから問題があったわけですね。
京急サービスも、本当の意味での平等ではない、と
認めているのですから。

この先どうなっていくのかわかりませんが、
このようなことで住民の間に不穏とか軋轢が生じるのは
絶対避けたいですね。
でも利害が対立してしまう事柄なので、総会で提案があっただけでも
どうなるのかと思うと不安です。
ここを見てない人達の方が多いんじゃないかと思うし。

>>670
＞こういうことは抽選前にしっかりと論議してください。
＞抽選後では＊＊＊の遠吠えにしか聞こえません！
＞自分が希望通りの所に当たったら同じ事を言いますか？

抽選前に京急に対し多くの意見、抗議があったと聞いています。
無視、強行でしょうかね。
あなたの言い方をお借りするなら、
抽選前に阻止できなかったのが「負け」なのではなくて、
今現在、機械式に収まってしまうサイズの車を
持っていたこと自体が「負け」ということになります。
そして車種を正直に申告した人が「負け」です。

今回の抽選はそういう理不尽なものです。

マンションは初めてでよくわからないので教えてください。
住宅用駐車場使用細則の第6条には、駐車場の契約期間は駐車区画の変更までで、第7条には駐車区画の指定は管理組合が行うと書かれているのですが、この場合も駐車場の変更に３／４が必要なのでしょうか？

駅前マンションなのになんで駐車場で揉めるんだ。

上永谷だからだと思う。

>>678

車持ってる人が多いからだと思う。
持ってなくても駐車場代は払って、
そこを外部に貸せるからだと思う。
区分所有者でいる限り、その区画をずっと使用するのであれば、
短期で見ても長期的に見ても、
利便性良く需要のある区画の使用権を持ちたいと思うからだと思う。

質問。
そもそも抽選に際し、
なんで現在所有の車が置ける配慮をする必要があるのだろう？
新居に家具が入らなかったら処分するのに・・・。

マンションの購入に際して、今の車が止められない区画になることも
充分ありうることを了承してくださいという話が初めにきちんとあれば、
抽選時に、車種での優先などという不平等な配慮をしなくてもすんだのでは？

そのとおり。そもそも車種での優先などという不平等な配慮が不平等な抽選結果を招きました。

車は家具と違い、動産で金額も高額、税金、保険なんかもありますし、仕事に影響のある人もいる。
現状優先は、まっ、しょうがないというかそんな感じかな、といった感じですね。

皆さん、L−ウィングを購入できた勝ち組なんですから。
駐車場くらいで腹を立てなさんな。

こちらは機械式の奥になってしまい仕事にもろ影響がでるからおかしいと言っているんです。感じで発言されると心外だなぁ。

>>684

ん？あなたは何番の方で、何番に向かって言っているのですかな？？？

>>684
それなら最初からここ選ばなきゃいいのに。。。

>>684

仕事に影響が出ないところに当たると
思っていたのですか？

どうこう言う前の問題だな・・・。

駐車場の議論が盛り上がっているなかで、今さらの質問かもしれませんが
抽選に立ち会わなかった方も自分の当選区画を通知されているのですか？
うちにはまだ何も来ていないので、どこになったかわからないのです。

車必須なら、ここではなく直置き100％の物件ですよね。フォートンとか

このマンションは駐車場の永代使用を前提に部屋の販売価格に使用権を上乗せさせたマンションではないですよね。こういった場合は固定された駐車場があらかじめその部屋に決められている事が多いはず。そうでない場合は引き渡し前に希望を取って抽選するはずですが、その抽選において不公平な抽選方法が採られたというのであればその旨売り主の側へ抗議したほうがいいと思います。
「この時期に騒ぐ事はないはずだ」という意見もあるでしょうが、引き渡しが未だであるのならば売り主側へと抗議する事に何ら問題は無いと思います。既得権益を主張できるのは引き渡し後です。
永代使用を前提にしたものではない，数年毎の抽選ありきが記載されていない，そのどちらとも受け取れる内容である，車両入替や貸与への変更時には区画を返還する，等、契約書や細則に不備がある事が根底にあるのであれば、まともなデベであれば引き渡し前に何らかの対応（永代使用でない事に釘を差す，補項を加える等）をすると思います。
三月末引き渡しであればあと一ヶ月半ぐらいありますから、充分対応してくれるのではないかと思います。
もめ事になる火種を残したまま、あとの面倒を管理組合に預けてマンションを引き渡すという事は、すなわちそのデベの扱う今後の物件に対してマイナスになる評価（売りっ放し）の事例を残す事になりますから。
もっとも、今後京急がマンション事業から撤退するというのであれば別でしょうが...

直接抗議が実らない，しかし不満があるというのであれば、国民生活センター（消費生活センター）という公的な相談窓口もあります。横浜市の場合、かながわ県民センター内，ゆめおおおかオフィスタワー4階にあるそうなので、可能な限りの情報を集めて相談するといいと思います。引っ越しの費用についての不満もこちらで受け付けてもらえるはずです。場合によっては指導が出て改善されるかも知れません。（消費者側にとって利益になる）

時間切れを迎えて泣き寝入りをするしかない。という前にやれる事はやったほうがいいですよ。
その上でぎすぎすする事なく入居できればいいですね。

>>688

電話して襲えてもらっってください。

>>688

電話して教えてもらいましょう。

691です。
すいません。

電話して教えてもらってください。

690さん参考になりました。
既出ですが、　http://mrs.allabout.co.jp/contents/mrs_g2_gs_c/mansionlife/CU20061024A...
「駐車場使用契約書の内容に関する注意点も確認しておきましょう。ポイントは大きく２つあり、１つは前述したように専用使用権を排除すること、そして、もう１つは自動更新させないことです」

「２番目の「自動更新」とは、契約期間をきちんと定めておきながら、契約満了日が近づくと契約者からの申し出がないかぎり契約が自動で再契約（更新）される契約形態のことです。たとえば「契約期間は２年間とし、使用希望者がいる場合は更新を認めない」とか、「契約更新は１回かぎりとする」といった具体的な数値目標があれば、使用を望む区分所有者との公平性を保ちやすくなりますが、“無期限”かつ“既使用者の都合次第”では住民間の摩擦を生じかねないことになります」とあります。

Ｌの場合、住宅用駐車場使用細則の第6条に、”駐車場の契約期間は駐車区画の変更まで”とありますが、
何を言っているのか、いまいち不明です。契約更改の期間・回数を明示する必要があると思う。

>>684
あなたは抽選に当たっていたらこんな書き込みしなかったでしょ？
そういうのを「自分勝手」とか「傲慢」っていうんですよ。

>695
荒らそうとしてる？

駐車場については何度も説明がありました。
661さんが書かれている通り、
>一度決まった駐車場区画はマンションを第三者に売却するまで使用契約した占有使用権を失わない
とあり、抽選の時にも同じ説明がありました。
ここで今どうこう言ってもしょがないのでは？
私は購入の時に駐車場のことは確認していましたし、京急は、
「購入者が100%満足できる抽選方法は難しいです。それでもよろしいですか？」と
説明がありました。それでも納得をして購入しています。
もし、不満があったのであれば最初に確認しておくべきではなかったのでは？
なので、私は機械式でも納得しています。マンションが気に入って購入しましたので。

>そもそも車種での優先などという不平等な配慮が不平等な抽選結果を招きました
現有車を駐車できる配慮はどこのマンションの抽選でも行っていることであり、
法的にも問題が無いのでこれをここで「不公平、不公平」と騒いでも何の解決
にもならないと思います。

十分荒れていませんか？抽選にはずれた人が騒いで・・・、
抽選に参加したのだから参加した時点でどのような結果が出ようと文句を言わないのがルールではないでしょうか？
福袋を買って中身が気に入らないから返金しろとか中身を替えろとか言っているみたいですよ。

自分でも、運用上いくつか問題が思いつくような素案なんだけど
機械式は「すぐ出庫できない」という点が一番の不便な点だと思うので、
例えば車を使う5分前くらいにフロントに駐車場番号を伝えておくと
駐車場に降りていくまでに
すぐ出庫できるように駐車場のパレットを移動させといてくれる、
というようなサービスを京急側に期待することって難しいのかな？
不公平な抽選を強行したんならそれくらいのサービスはしてくれても
いいような気もするんだけど。

661です。
＞駐車場の永代使用を前提に部屋の販売価格に使用権を上乗せさせたマンションではないですよね
「永代使用」については確認済です。「永代使用」とはマンションを転売した際にその人が持っている駐車場の権利もついていく使用権とのことです。
平成１６年以前のマンションは永代使用がありましたが、上にも書きましたが、現在の管理規約は国土交通省が平成１６年に定めた「標準管理規約」に全てのマンションが準じているそうです。この標準管理規約の駐車場の部分で記載は「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。」とあります。
従ってLは転売した際に駐車場の権利が「付随」しませんので、永代使用にはならず、「使用契約に基づき、転売まではその区画の使用権があるだけ」とのことです。

>699
最近は福袋の中身がわかるようにしてるよ。

661です。今先生に確認しました。
＞駐車場使用契約書の内容に関する注意点も確認しておきましょう。ポイントは大きく２つあり、１＞つは前述したように専用使用権を排除すること・・・
確かに駐車場が１００％ないマンションではある一定期間毎の抽選を行っているマンションが１５％
程度あるみたいです。規約自体が国土交通省の「標準化管理規約」ではなくなります。
従って規約そのものを変えない限り規約に記載されている
「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。」は有効とされるとのことです。
「住宅用駐車場使用細則の第6条に、”駐車場の契約期間は駐車区画の変更まで”」については
「住民通しの区画交換のことを言っていると思うが、この交換が順番待ちしている人より優先するのかは疑義が残るが、本規約自体には影響は与えない」とのことです。
取り急ぎ聞いたまま書きました。

>>697
今持っている車は入らない区画になってしまうかもしれないとは聞きました。
一度決まった区画の使用権を失わないことも聞いています。

だからこそ、車種に関係なく平等な抽選が行われると思っていたのです。
抽選方法は最初から決まっていたわけではないですよね。
機械式に入るサイズなので、それだと平置き・ミッドに平等には当たらない、
エントリーしてもほとんど無駄ですと言われたことに抗議をしましたよ。

結局、第一希望での機械式エントリーは区画の便宜を図ると言われたので、
とんでもない区画の機械式になるくらいならと考えて納得しました。
自分で選んだことなので、その点はいいのですが、
やはり抽選方法に対しては、「購入者が100%満足できる抽選方法は難しい」
どころか、完全に偏っていると感じています。

いつか車の所有をやめた時、駐車場を返還できるのであれば
自分が使っている間の利便性の問題だけなので何の不満もありませんが、
Lはそうではないのだから、現在所有のサイズを優先させるやり方は
不当であると思われます。

かと言ってどうしていいのかわかりませんが、
将来的に見て、転貸の場合の需要として不利になりがちな
機械式を救済するには、やはり料金設定の部分で
平置きやミッドと差をつけるのがよいのではないかと思います。

借りる立場だったら、ミッドと機械の下段が同時に選べたとしたら、
２千円の差しかないのならミッドを借りたいとは思いませんか？
価値観はそれぞれだとは思いますが、雨ざらしの平面よりずっといいな。

＞車種に関係なく平等な抽選が行われると思っていたのです。
＞抽選方法は最初から決まっていたわけではないですよね。
契約書・重要事項説明書読みましたでしょうか？
「最初の区画決定・抽選方法は管理会社が行う」と書いてあります。
これを了解して契約したわけですから、致し方ないと思います。
私も機械式ですが、今は納得しています（最初は？と思いましたが・・・）

>>698

＞現有車を駐車できる配慮は
＞どこのマンションの抽選でも行っていることであり

Lは車を所有してなくても駐車場が割り当てられて駐車料金を払い続けるのだから、
そんな他の事例を当たり前だと振りかざされてもなあ。

>>705
＞最初の区画決定・抽選方法は管理会社が行う
これについては了解しています。
ただ契約よりずっと後の段階で、京急がまだ抽選方法を決めかねて
迷っていると言ったので、意見は言ったんですけどね。
よりによってこうなっちゃうとはね・・・。

で、今になって、
「本当の意味での平等とは言えないと思うのですが・・・。」
はないでしょう。
管理会社としての手腕はどうなのかな？

708さんのおっしゃる通り、一連の駐車場のレスで改めて明確になってきたのは、京急サービスの「面倒なことは住民に押し付け後は関知しません」という姿勢です。
住民同士が分裂したらそれこそ京急サイドの思うがままです。
入居人は京急の「分断して統治せよ」に引っかからないようにしなければ（自戒の意味を込めて）。

うちもはずれた。
ちょっとすねるけど。
受け止めます。
それがルールでしょ。やっぱり。