『京急シティ上永谷Ｌ−ウィング』その１０

少し前に新聞の戸別配達に対して色々な書き込みがありましたが、どなたかが新聞販売店に確認した結果、結論が出たケースがありましたね。
私は昨日平置駐車の抽選に外れ、今後の抽選・価格値上げ等について、少しもやもやしたものがずっとありましたので、それを見習って会社の顧問弁護士（民事の分譲マンションの駐車場問題に詳しい方だそうです）に確認をした結果をお知らせします。
少し話しがなりますが、お許しを・・・。

見せた書類は売買契約書・重要事項説明書・管理規約集です。
重要事項説明書には「最初の駐車場は売主の指定する方法とすること」「管理規約を遵守すること」、契約書には「管理組合と使用契約を締結した区分所有者が駐車場を使用できること」更に重要事項説明書記載のある二つも書いてあります。

現在の管理規約は国土交通省が平成１６年に定めた「標準管理規約」に全てのマンションが準じているそうです。この標準管理規約の駐車場の部分で記載は
「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。」とあります。従ってＬの購入者（他のマンションのほとんども）は１．駐車場の最初の選定は京急が行う。２．一度決まった駐車場区画はマンションを第三者に売却するまで使用契約した占有使用権を失わない（平置きの人はず〜っと平置きを使用できるということを承諾した上で、Ｌを購入したことになります。ただこれはＬに限ったことではなく、全マンションの８０％以上は駐車場についてこの形態をとっているそうです。また標準規約では「貸与」した場合占有使用権を失うこととなっているそうですが、Lの規約では「売却」した場合のみ占有使用権を失うこととなっているそうです。今の状態で管理組合で決めることができるのは、平置き駐車場の所有者がマンションを売却した場合の平置きの取り扱い（先着順か希望者抽選か）だけだそうです。

661です、長くなったので２つに分けました。上の続きです。

これを変えるには規約の変更が必要となるそうですが、この規約改正には住民の3/4の同意が必要になります。
平置きだけで９８台ありますので、すでに1/4を超えています。またミッドルーフを併せるとその数はもっと増えます。平置きの権利持っている人が自分たちの不利になる規約改正に普通賛成しませんよね？と。先生の見解としては平置きの数から見て、規約改正はほとんど無理でしょうとのことでした。更に万が一規約が改定できても平置きの方が「既得権の侵害」を理由とし、裁判を起こした場合、負ける可能性も高いとのことでした。（実際に負けた判例があるそうです）

それともうひとつ話題に上がっていた駐車場の料金改定（平置き・ＭＲを高く）
ですが、これも住民の3/4以上の同意が必要となるので、上記と同じ理由でこれもまず無理でしょうとの事でした。
またたとえ3/4以上の賛成があったとしても「近隣の駐車場料金と相場を比較し乖離がある場合は無効」・「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時（平置きのみの値上げとか）は、その者の個別承諾を得なければならない」・「使用料の増額の必要性及び合理性が認められ、且つ、増額された使用料が当該区分所有権において社会通念上相当な額であると認めるられる場合以外には値上げできない（単に平置きが人気があるからといった理由だけでは値上げはできない）」といった判例がでているそうで、残念ですが、平置き・ミッドルーフの値上げもまず無理でしょうとのことでした。
ここでも色々な意見がでましたが、ガラガラポンも一部の駐車場の値上げも実現は厳しそうです。その他にも書ききれない事項ありますので、質問いただければわかる範囲でお答えします。長々とすいません・・・。

>>661
だから、これからエスティマに乗りたい人はどうしたらいいんじゃ？ということを問うておるのじゃよ？

>663
>これからエスティマに乗りたい人はどうしたらいいんじゃ？
ここから出て行くしかしょうがないんじゃない？

>>661さん、情報ありがとうございます。

＞１．駐車場の最初の選定は京急が行う。

についてですが、
まさかこんな不公平な抽選方法が採られるとは
思ってもみませんでした。

極端に言えば、たとえ車を所有していなくても、
駐車場の使用権が区分所有者全員に平等にあることを考えれば、
そして、割り当てられた区画の駐車場代を払う以上、
全員が平置きやミッドにも平等に当選する機会が与えられているものと
解釈していたので、今回のやり方には非常にがっかりしています。

売主の京急不動産及び管理の京急サービスに落ち度はないのですか？

>>662
＞ガラガラポンも一部の駐車場の値上げも実現は厳しそうです。
それならなおのこと、
一生に一度（？）の抽選は公平でなければならなかったのでは？
しかも今回、インチキした者勝ちだったのかな？
駅前の濡れない駐車場で7千円なんて、特にミッドは格安ですね。

>665さん
661です。
>全員が平置きやミッドにも平等に当選する機会が与えられているものと・・・
それについては私もそう思っていたので、確認しましたが、
「現有する車が留められるよう配慮し、抽選するのはほとんどの管理会社が
行っていることで、至極当然な方法」だそうです。
今回先生が疑義を抱いていたのは、京急が「貸与」の場合を用件から外している
ここでした。ただこれも「管理会社の裁量の範囲内ではあるが・・」とのことでした。

661さん、いろいろありがとう。

以前、京急サービスに、駐車場の転貸について問い合わせた時、
「そこから先は個々の契約であって、そこをいくらで貸そうが
自由です」と言われました。
それを聞いたとき、なおさら平置きかミッドがいいなと思いました。
車種にほとんど制限がない上、入出庫が早く、
外部より断然安いのだから貸しやすい。

なんだかなあ。。。

６６１さんの情報提供には感謝します。
が、大原則は「マンションの敷地、つまり駐車場は区分所有者全員の共有財産であり、駐車場に関する権利も全入居者に平等にある」だと思います。
６６１さんお知り合いの法律家の意見は投稿の通りなのでしょう。しかし世間一般の裁判でも、地裁・高裁・最高裁で全くの逆の判決が往々にして出されているのは事実です。
「悪ルール」が一旦成立したからといって、それに従順に従わなければならないとは思いません。
全入居者にとり何が良い方法なのかは、私は考えがまだまとまっていませんが、今回の抽選ですべてが終りというのには到底納得がいかないのです。

こういうことは抽選前にしっかりと論議してください。
抽選後では＊＊＊の遠吠えにしか聞こえません！
自分が希望通りの所に当たったら同じ事を言いますか？

契約書・重要事項説明書はよく読まなきゃダメってことですね。
無理してでも抽選までにハイルーフ買えばよかった！！

>669
661です。
>世間一般の裁判でも、地裁・高裁・最高裁で全くの逆の判決が往々にして出されているのは事実です
確かにここは私も疑問に思ったところです。これについては先生の話をなるべく忠実に書きます。
「確かに入りな判例がでています。ただ専門家の意見を聞き、国土交通省が平成１６年に定めた「標準管理規約」以後は駐車場区分所有に関する判例はでていない。」とのことです。
また「裁判に持っていく前に現在の規約改定には住民の3/4の同意が必要です。平置きが1/4以上
ある状態で規約の改定ができますか？」と言われました。
判例の話を出してわかりにくかったですかね。すいません・・・。

新聞の戸別配達と同じく規約改訂反対の方が多いでしょうから、
3/4の議決は絶望的ですね・・・。

661さん、669です。追加情報、どうも。
要3/4クリアーの点は確かに先生のおっしゃる通り、そうとしか言い様有りませんね。
住民同士の地道な話し合いしか道はないとは思いますが、正気頭が痛い話です。

抽選方法自体に初めから問題があったわけですね。
京急サービスも、本当の意味での平等ではない、と
認めているのですから。

この先どうなっていくのかわかりませんが、
このようなことで住民の間に不穏とか軋轢が生じるのは
絶対避けたいですね。
でも利害が対立してしまう事柄なので、総会で提案があっただけでも
どうなるのかと思うと不安です。
ここを見てない人達の方が多いんじゃないかと思うし。

>>670
＞こういうことは抽選前にしっかりと論議してください。
＞抽選後では＊＊＊の遠吠えにしか聞こえません！
＞自分が希望通りの所に当たったら同じ事を言いますか？

抽選前に京急に対し多くの意見、抗議があったと聞いています。
無視、強行でしょうかね。
あなたの言い方をお借りするなら、
抽選前に阻止できなかったのが「負け」なのではなくて、
今現在、機械式に収まってしまうサイズの車を
持っていたこと自体が「負け」ということになります。
そして車種を正直に申告した人が「負け」です。

今回の抽選はそういう理不尽なものです。

マンションは初めてでよくわからないので教えてください。
住宅用駐車場使用細則の第6条には、駐車場の契約期間は駐車区画の変更までで、第7条には駐車区画の指定は管理組合が行うと書かれているのですが、この場合も駐車場の変更に３／４が必要なのでしょうか？

駅前マンションなのになんで駐車場で揉めるんだ。

上永谷だからだと思う。

>>678

車持ってる人が多いからだと思う。
持ってなくても駐車場代は払って、
そこを外部に貸せるからだと思う。
区分所有者でいる限り、その区画をずっと使用するのであれば、
短期で見ても長期的に見ても、
利便性良く需要のある区画の使用権を持ちたいと思うからだと思う。

質問。
そもそも抽選に際し、
なんで現在所有の車が置ける配慮をする必要があるのだろう？
新居に家具が入らなかったら処分するのに・・・。

マンションの購入に際して、今の車が止められない区画になることも
充分ありうることを了承してくださいという話が初めにきちんとあれば、
抽選時に、車種での優先などという不平等な配慮をしなくてもすんだのでは？