シティタワー大阪天満 　パート10

>>799
新築が値下げされてない方が中古を売るのに有利だということを説明するために出した例を、そこまで本気に受け取るなよｗ

竣工1年も経ってないのに800万くらい下げる勢いがないと中古に出せない時点で資産価値大下がり。

スカスカマンションと完売マンションと違うから･････。

>801
説明、全然理解できないけどｗ
他の部屋を選択できないならなんとなくわかるけど、尋常じゃないくらい部屋が残っているのに
あえて中古を選ぶ気が知れない・・・。
中古を選ぶとしたらものすごい低い価格が必要に思う。

>>803
バカほど値下げして叩き売って完売なら、まだ値下げせずに売れ残ってるほうがいいわな。
住人にとってはね。

３５０も残っているのに何を言ってるのかね、ここの住民は。

>>804
全く同じ部屋で新築と中古で何百万も値段が違ったら中古を選ぶ人は多いと思うが。

竣工1年以内で何百万も下げないと売れないマンションなら、新築価格設定がおかしいということ。

大損しなきゃ中古の販売ができないってことは、購入者から見れば大幅な資産低下。
完売してしまえば、そんな心配しなくていい。

>807
中古で売りに出すときに何百万円も下げないといけない時点で資産低下してますよね。
大損している購入者の気持ちになれない時点で販売員か何かですか？
そりゃ、損得関係なく売るだけならいくらでも下げませ。

２スレ前くらいからたまに覗くけど、相変わらずの住民が多いですね。

>807
賃貸マンションじゃなく永住目的で分譲マンションを購入される方が多いので、
誰が住んでいたかもわからん部屋より同じ条件なら、多少払ってでも新築買います。
って人のほうが多いと思いますよ。

>805
残戸数も減って完売が見えてきたなら叩き売ってでも完売した方が良いに決まっている。
先に購入された方の心情はかわいそうだが、完売することで資産価値も元通りで維持できるんだから。

完売が全く見えないここでは言ってもわからんだろうが。

こんなに売れないマンションばかり作っているスミフの企画はどうなっているのでしょうか？

現地に土地勘ない人が、会議室の中だけで考えているのでしょうか？

関係者の方、宜しくお願いします。

階数の違いだけで同じ大きさの部屋が4000万と3800万とする場合、
3800万円の新築が残っていると、4000万円で買った人が中古に出そうとすると3800万円以下の価格が必要になる。
もちろん購入希望者が中古を選択する気になる値段を想定すれば、購入者は購入価格に仲介手数料6％も払わないといけないので3500万前後以下（手数料200万足せば3700万）の価格となる。
100万円の差なら新築を選ぶだろうから実質3300万くらいの値段にしないと顧客は喰いつきそうもない。
新築の3800万円を選ぶだろう。また新築残物件が大量にある場合は値段設定は困難を極める。

頭金1000万、ローン3000万で購入しているなら、3300万で売れても手数料やらで回収見込みは3100万円で、
900万円の損害が出る。

しかし、完売しているとどうだろう。
売りに出ているのはこの1戸だ。欲しい人はこの部屋しかない。
4000万円で購入したんだから3900万、3800万円の売却価格の設定も可能となる。
競合する部屋がないので強気の値段設定も可能。
しかも完売で資産価値も上がり、購入時より高く売れる可能性も出てくる。


スカスカ物件と完売物件でこんなに変わる。
それを同じ土俵として比較するほど愚かなことはない。

元々、購入者の気持ちとして、体力のあるデベから買いたいよね。と当たり前の心情が書いてあるだけなのに
なんだこのスレ。しかもｗｗｗ

新築の話題ならいざ知らず、販売開始してもう2年のマンションで、デベが大手だなんだ関係ないでしょ。

市場としては大手だろうが売れ残りが３５０戸の超不人気物件の烙印を押したんだからな。

大手でこんなに残っているのは笑いもの。ウケる。

ここは、ポジが荒らしという新型スレだからね。仕方ないよ。

なんでこんなに売れ残っているのですか？

>816
それはそうだが、こんなに飛びぬけて契約率の悪いマンションなら大手の意味が全くない。

ラブホ、高速出入口、高速道路、幹線道路、川沿進入不可・・・・。

814
売れ残り＝ダメではないんです。
東京にはここの何倍ももっともっと売れ残りがあるみたいですから
大阪は可愛いもんでしょう。

ここであれこれいってる人たちは結局この仕組みが分かってない。
肝心の住友は儲かってますからね
＊＊＊の遠吠えと申しましょうか・・

スミフってなんで安うせぇへんの？
売れヘンのやったら、値引きするのが商人の基本やけど．．．

ブランド物という考えでも
デパートでも値引きしているし、高級車ですら値引きしているやろに

頭硬いのか、プライド高すぎるんか、今までそれでやってこれてたんか知らんけど
そんなやりかたじゃ、生き残られへんやろーな

>>824

デパートで値引きしてうってるのは三流～準一流ブランドです。

ベルルッティやらトムフォードがセールしてるの見たことありますか?

ドカドカ売れなくてもブランドイメージを守るんですよ、一流ブランドは。

住友不動産が一流とは言いませんが住友グループは超一流でしょ。

住友不動産に不足の事態が起こればグループで救済しますよ。

三菱自動車のときもグループで救済したようにね。

同じ完売でも、叩き売って完売した場合だと資産価値は守られないよ。
安ければ買いたいという人（マーケット）を新築に奪われることになるんだから。

例えば、新築の正規の値段で4000万のマンションを、
・新築で3800万、中古で3600万なら買うという人（Ａさん）
・新築で3600万、中古で3400万なら買うという人（Ｂさん）
・新築で3400万、中古で3200万なら買うという人（Ｃさん）
がいたとしよう。

売れ残りの新築を、全く値下げしなかった場合　
→売り出した中古は3600万でＡさんに売れる。

売れ残りの新築を、3700万に値下げした場合。
→Ａさんは新築を買ったのでもういない。売り出した中古は3400万でＢさんに売れる。

売れ残りの新築を、3500万に値下げした場合。
→Ａさん、Ｂさんは新築を買ったのでもういない。売り出した中古は3200万でＣさんに売れる。

売れ残りの新築を、3300万に値下げした場合。
→Ａさん、Ｂさん、Ｃさんは新築を買ったのでもういない。中古は買う人がいなくなってしまい、売れない。

中古売却時に有利なのは、新築の値下げが無い方。
スミフはそのへん資産価値の維持に努めているので、他のデベより良心的だと言えますね。
新築で簡単に何百万も値段を下げられては、先に購入した住人は怒り心頭でしょう。

>826

私は馬鹿なので、826さんの理論がさっぱり解らないです。

仕様や立地などの条件を無視して考えても
現時点で半分以上残っている。この先完売までに５年くらいかかりそう。ということから
つまり人気（需要）が無い。と言えるのでは？
需要が無い商品に、上記の理論は当てはまらないと思いますが。

それよりも、

長期間完売していない状況が続くと、色々な部分で歪みが発生します。
管理費や修繕積立に関しては、議論されてて（スミフの負担で安心らしいですね。笑。）今日はスルーしますが、駐車場収入の不足はどのようにするつもりでしょう。

都市型立地の場合、駐車場収入は大きな柱です。
お手元にマンションの管理運営の収支計画書があるなら、是非見て頂きたい項目があります。
それは、住民から集められる「管理費」の総合計と、「駐車場収入」の総合計です。
この２つの金額を比較すると、意外に駐車場収入の額が高めに設定されているハズです。

完売しない状態が長期間続くと、この金額に不足が発生し、将来的に管理費の値上げにつながります。
（この話は郊外型で駐車場代０円とかのマンションではなく都市型で駐車場代が２万円くらいから設定されているマンションに限ります。）

細かい話でしたが、要するに完売しない、使われていない空間があるということは、それだけどこかに歪みが来るということです。

駐車場代も今後販売する新築のためのキープ分はスミフが負担すると聞きましたよ。
きちんと営業さんに確認とりましたか？
管理費、修繕積立金に加えて駐車場代もスミフ負担であれば、あとは何が問題になりますか？

極端に解釈されていますが、需要が無いわけではありません。
値下げしないからなかなか売れないのであって、値下げすれば売れます。
あと現時点で半分以上残っているというのは、650戸という総戸数だからです。
ではもし総戸数が300戸であればどうでしょう？ほぼ完売しているマンションといえますね。
売れ残り住戸を永久に値下げしない＝買う人が表れないということは、もともと無いものと同じです。
（もちろんスミフにとっては違いますがね）

また、実際には値下げしなくても買う人がゼロではない以上、その資産価値は保たれています。
それを値下げして売った途端、マーケットが崩れて資産価値が崩壊します。
まあ実際はスミフといえども、何年売れ残っても永久に値下げしないかどうかは分かりませんがね。

>824

貴方の頭で理解出来るようでは、ここまでの企業を維持出来ませんよねｗ　たぶんｗ

＞８２４はコ○キの様にバッタモンを値引きしてもらって買って喜んでるタイプなのでしょう

>>830はバッタモンを値引きなしで買って喜んでるタイプなのでしょう

>831

その書き込みに何の意味があるの？　また、自分が腹立つだけでしょ（失笑）

新築で値引きをしなくても、
中古では値段が下がるよ？

826さんの理論がわからない・・・

値引きをしないでブランドイメージを守っている事は
立派だと思うけど、資産価値とは関係ないね！

1、売れていないマンションは相場よりも高い！
2、新築で値引きをしなくても中古で価格は激落ち！
3、住友は値引きをしない！
4、住友は売れなくても困らない！
5、天満のマンションは格好いい！

半分売れ残っても損しないんだから、売却価格の半分は利益なんでしょうか？

>>834
今売れ残ってる住戸の資産価値が0円ならそうなるわな～

でも値引きがひどいマンションよりはましじゃない？

だったらレジデンス梅田とかセントプレイスとか大阪福島タワーのがもっとだめやん。

全部ここよりはるかに立地良いし、ここよりずっと売れているやん。

>826
815の考えが普通。だから値下げしてでも完売させるんじゃん。
その考えは完売かもう部屋がない人気マンションの話で、
ここみたいに３５０戸とか大規模マンションが1個分以上入る売れ残りにで、部屋選び放題には
全く適用されない理論。
よくまぁ、ここのマンションでそんな考えが浮かぶわ。
やっぱここを購入するだけの頭脳をお持ちですね。

まあ、何をどうあがいても、千里タワーよりはいいでしょう。

>828
その考えを適用したら全マンション完売ですね。
「〇〇〇戸あるけど〇〇〇戸だったら完売！！」ってすばらしい例え、たらればの仮定的展開。

200戸のマンションだけど半分売れていると、100戸のマンションだったら完売～～と同じ。
例えが幼稚すぎる。

総戸数640程度で販売している事実から逃げたくなるよね～
350戸も売れ残ってたら。仮定でしか話を展開できないなんて悲しいマンション。

まぁいいんじゃない？買わない、検討もしていないあんたが張り付いて書き込みしてるよりは

３５０戸売れ残りに関しては何もいえないけどね。

>841
そういうあんたの立場は？？
買ってもうたから仲間作りでっか？

購入したのに張り付いている方がどうかしている。

売れの残りに関しては何もいえないので、この状態となってはどうでもいいデベの話で話題そらし。
大手なら完売してよねｗそれこそが信用＝ブランド力を示すところ。

>845
そんなものない。普通のデベでは考えられない在庫抱えても笑っているんだから。
販売価格の６割は儲けの設定しているんでしょうね。
土地の価格からしたらそういう設定。準工業地帯だし。
だから４割売れれば損をしないというわけだ。

阪急タワーでジエンド。

ほとんど詐欺に近い値付け。

すでに中古も出てて数ヶ月目、賃貸に関しては竣工のときからも出ているけど、どちらも全くオファーなし。
完売マンションと同じ感覚で中古販売を力説しているけど、それが現状。

値下げせずにブランドイメージを保つって言うけど、大規模売れ残りタワーのイメージが世間に浸透してしまった時点で既にブランドイメージがた落ちじゃん。しかも最近のスミフのタワーってみんな売れ残ってるし。さっさと叩き売って、世間様に忘れてもらわないと。

・・・一人で三連投以上できないような設定とかにしてくれないんかな、管理人さんは。

悔しかったら理論的に反論しようね。まあできないだろうけど。お気の毒～ｗ

このスレはネガの理詰めに追い詰められたポジが感情的に逆ギレ→自爆の無限ループですね。

ヴィークタワーよりマシだけど、ここも暗闇に同化してるよな。
お気の毒。

と、買えないネガ無限ループ様がおっしゃってますｗ

そら買えないやろ
誰だってハズレは買いたくない

買えない？
買わなくて大正解だよ。

買った人がかわいそうになるくらい不人気なんですね。
半分も売れてないとは。
２年前くらいに配られてたクリアファイルが家にあるわ。

未練たらたらの人が多いなｗ

857さん

そのとおり！
買わなくて大正解！

＞この物件に未練たらたらの人が多いなｗ

はぁ～(-.-)負け惜しみもここまで来ると哀れですねぇ。購入者さんですか？それともスミフの方？ここに来られてる人たちは、この世紀の失敗物件に手を出さなかったいわば安全地帯におられる方々。この世紀の不人気物件の行く末を高見の見物に来てるんですｗ
アデニウム梅田タワー好調みたいですね～。阪急天六タワーもうすぐ発売ですね～楽しみ！あらっ、こちらの物件まだ350戸も残ってらっしゃるの？確かあと３か月で竣工１年になりますよねぇ、瑕庇担保も無くなるのに半分以上売れ残ってて大丈夫ですかぁ～？ｗ

861さん

なにを言ってるんですか!!!

天下の住○不動産ですよ!
350戸の在庫なんてへっちゃらだ～い！

それより250戸も販売できた事を褒めてください!

瑕疵担保責任???
無くなりますけど何か問題でも?

そんな小さい事を気にする人は
ここのマンションは買いません！

ここを買う人はとりあえず買っとこかいな
の勢いで買いますよ！

＞それより２５０戸も販売できた事を褒めてください！

出たっ！だったらはじめっから２５０戸のマンション建てろよｗそれくらいの実力しかねえんだからｗｗｗ

逆に言うと２５０戸売れる実力があるんだ。なかなかすごいじゃん。

ハイハイ、すごいすごいｗ。
でも２５０戸ですごいなら、それよりさらに１００戸も多い３５０戸の売れ残りはどうするつもりなんですかねぇｗｗｗｗ

正確に言うと、２５０戸販売なら、売れ残りは４００戸です。中堅以下のデベなら倒産確実ですね。

↑この方はなんでこんなに頑張ってるんでしょうか？

正確にいうと販売数300弱です。なので残り350弱
中堅なら倒産ですか…中堅でなくてよかった？

大きいデベだから、倒産しないという保証はありませんよ。どこが倒産しても驚かないけど・・・。

↑当たり前です。

>>868
いやいや中堅なら値下げして売ってるって。大手だからできる販売手法。
他の多くのデベとやり方が違うから非難されてるんだろうね。

ただ、この手法が有効かそうでないかは５年後ぐらいにならないと分からない。

脚本家になる事をお勧めします。
今期も頑張ってね。

レジデンス梅田 140戸残り（販売開始から3年以上、110戸しか売れてない）
セントプレイス 200戸残り（販売開始から3年、500戸しか売れてない）

どこが売れてるねん。どこがここより立地が良い？

理解できん。

ここの住民は近隣のアワーズやセンプレなど荒らしていたんじゃなかった？
結局どちらにも契約率ではるかに及ばず。

センプレは３棟（２棟＋タワー）あって、小さい方の棟（２５０棟程度）を販売、完売した
この春から残りの棟（５００戸）を販売開始していてるので、君の情報が正しいなら
５ヶ月程度で２５０戸売れたことになる。タワーはようやく販売開始するようですが。

ここの住民の約３００戸も売れてる発言や６５０戸でなく３００戸のマンションなら完売という仮定で
しか持ち上げられない例えを利用するなら、２段階販売のセンプレは、７００戸のうちすでに５００戸も
売れていることになり、契約率どころか販売戸数も届かず完封されていることになる。

夜に電気ついている部屋の少なさが気になってたんやけど、
やっぱり売れてないんやね～
阪急天六駅前にタワー型建つし、ますます売れる条件が悪くなるな～
というのが正直な感想。。。

総合設計で容積上乗せして、住戸の坪単価を下げて
販売価格を買える値段にしてるんやろうけど、
650戸は多すぎたね。

さあ、住友不動産がどう出るか？？？

準工業地帯だからね。
此花のＵＳＪ周辺のマンションと同じ用途条件。

八尾のメガマックのようにひとつの板で１５０も削除世依頼されて削除されているところより
売れ残りがこんなに多くてもどうどうとしているので、これぞタワマンだろ！

八尾のメガマックとここは平均価格が倍以上違うので向こうは買った人が必死に抵抗している。
ここは所得が高い分流石に潔いだろ。

↑ここは、もう削除依頼のバイトを雇う経費もないんでしょうね。
向こうは竣工前の販売なので宣伝費がまだあるんで、バイト雇ってるんだよ。

ここは単にネガの必死さがポジのレスを上回っただけでしょ

ここ、ネガすげーな
悪くないのにね。

私は天満が好きなので、１０年くらいして値段が落ち着いてきたら購入しようと考えています。
大阪市内のタワーマンションの不況具合からして、１０年後なら結構値下がりするかな～と。
中古もどんどんでそうですよね。

今回は別の安い新築マンションを買うことに決めました。

そうなのよ。
でもね、パターンがあってね・・・
暇があったら全スレ分析して見たい。

でね、ココだけ書き込んでるんじゃ無いみたいなんだよ。なんか恨み辛みでもあるんかね。

さて、ct天満、良い物件だと思うんだけどね。
て言うか特に悪いところなんてないやん。

あのさー、プレミオとグランフォルトの話するなら、分譲開始前から先着順で受付してたじゃん。

くだらない販売開始時期の単なる期分け販売な話に持ち込むのやめてくんない？

あなたがたが言ってるのは販売開始からの経過期間で何戸売れて残ってるかでしょ？

電気のついてるついてないだって住んでる住んでないとなんら関連する根拠にならないし。

セカンドで持ってる人もいるんじゃないの？タワーだし。

ぷらてんとかも満室らしいけで電気は常についてるわけじゃねーじゃん。

今他のタワー住んでるけどそこもそうだよ。

ここのネガ酷いね。
まあ、掲示板の話題まともに受け止めるやつもいねーだろうけど…

そういえば、天満って来場者数も公表してないね？？

３０００組逝ってたら、半分。６０００だったら完売か。

モデルルーム新公開か。　いつ、モデルルーム価格で分譲かな？？

ネガひどいと思わないけど。
販売開始2年約300戸。
売れ残り約340戸。
十分不人気。

特に悪いところ→全然売れてないところ。

後数ヶ月で竣工１年を過ぎ、新築の法的メリット（瑕庇担保履行法等）も無くなるにもかかわらず、まだ全体の半分以上（戸数にしてなんと約４００戸！）も在庫を抱えていると噂され、しかも近辺では駅直結の阪急タワーの販売が控えており、正攻法での完売は厳しいと予測される。そうなってくると、大量在庫の処分方法が心配。普通に考えれば大幅値下げや、賃貸化が予想され、資産価値の下落が予想され、現状ではとても購入を決断できない。また、長期間空室を抱える場合の管理費・積立修繕費の問題も心配。
住居購入は個人の資産形成の最も重要な要素なので、設備や立地などより上記の問題は遥かに重要だと思われる。

↑
ここだけじゃないでしょ。
周辺の分譲中のマンションほとんどそうやん。しかも内容の半分くらいあなたの予想だし。

じゃあどこも買えないな。資産価値だって（笑）

阪急だってちゃんと売れる保証ないやん。

887さん

別に自分がここを買わなければいいだけなのに何をそんなに必死になっているのか。
ここはいつもネガレス多いけど、気に入れば買うし、気に入らなければ買わないだけなのに
いつまでも長々とネガを書き続けるける人って何？
読んでてもあんまり参考にならないかな。

ここは憂さ晴らし掲示板ですね
なんの参考にもならない

882さんと同じく今は様子見してます。

自分で住む目的で買われている大半の方には、とてもいいマンションだと思います。
（私もセカンドで狙ってます）
ですから、中古価格が確実暴落する現状は歓迎です。
（売ろうとしている方には、不謹慎な話ですが・・・）

「住んで良し、売って（貸して）悪し」のマンションだと思います。

でも現実的に何年も待てない人も多いと思うよ。

投資でならそうだけど住む人にとっては人生計画が大きく違ってくるからね。

そもそも何がいいマンションかなんて人によって違うから、売れ行きが良いからいいマンションだとか全く当てになりません。
売れ行きを気にするのは投資目的の人だけで良いかと。

けれど確実にいい（と思われる）マンションは完売早いですよ。
その逆はどうかわからないけれど。

売れ行きはその後の中古販売価格に関係してきます。
なので無視できない項目です。

中古住宅の販売してたけど、新築時の売れ行きなんて聞かれた事は無いよ。

中古住宅の場合は近所で売り出してるマンションとの価格差が大きな要素ですね。

>>895
だけど、そんなことよりその人にとって住み心地がいいかどうか、便利かどうかの方が重要でしょ。
いくら資産価値が高くても住みにくければ本末転倒。

勤務地が南大阪なのに北摂の人気物件に住んでも意味がない。
まったく自炊しないのにディスポーザ付きマンションに住んでも意味がない。
車を持ってないのに全戸分の自走式駐車場が付いてても意味がない。

売れ行きは間違いなく良いんじゃないの？このマンション。

ここから近い１００戸もない全体戸数で１０００万円以上値引きしているのに
まだ完売していないマンションと比べると随分なものだと思う。
区は変わるけどセントプレイスも結構な値引きをしているのに売れ行きは似たようなもんですよね。

確かに何が良いのかは人によって違うと思うけど、上のようなマンションと
ほとんど同じ販売期間で３００世帯以上に
選ばれてきたのはやっぱり人気があるのでは？と思います。

売れ残りうんぬん言う人もいるけど嫌なら買わなければ良いだけで
他で自分の気に入ったところを買ったら良いと思います。

「だからここは買わないって！」なんていうレスは必要ありませんよ。
興味ないんだったらこのスレには書き込まなくて良いんですから。

>>898
私もそう思いますよ。大規模だろうが小規模だろうが、多くの人に選ばれる＝人気がある、ということです。

例えばＡかＢかのマンションを10人に選ばせて、ＡとＢのマンションの魅力が仮に同じだとしたら
選ぶ割合は5人ずつになるはずです。
Ａのマンションの総戸数が100戸、Ｂのマンションの総戸数が600戸だったとしても、です。
つまり、100戸のマンションで70戸売れているのと、600戸のマンションで300戸売れているのを比較すれば、
後者の方が人気があるということです。
（もちろん総戸数以上は住めませんから、小規模でも完売してればこれは当てはまりませんが）

ましてここは値引きなしで300戸近い数字ですから、これはかなりのものです。

なんばGMTよりは売れてるんじゃないか？

899、数学できますか？

↑
理解力つけてね。
899さんは、成約率の話はしてないですよ。

昨年はサブプライムローンの問題が発生した為に、どこのマンションでもそんなに売れてなかったよ。

そんな中でも300戸も売れたなら良い状態じゃないのかな？

昨年中から今まで、値引きしないで、この数以上に売れたマンションがあれば具体的に教えて欲しいね。

言っとくけど大阪近辺でだよ。

100戸で70と600戸で300なら、誰が考えても前者の方が人気あるでしょう。

ここもそうですが、魅力的な物件の板には、いやがらせが多いですね。

売れてないのは確かなんでしょうけど、こんなにいやがらせされるってことは
きっとみんなが気になる物件ではあるんでしょうね。

「購入検討している人のために批判してあげてる」なんて詭弁でしょう。
（ここまで過剰だと余計なお世話。本当に検討している人には目障りなだけですよ。）

買いたいけど買えないから、いやがらせしてるだけ。
悪趣味ですね。
（イソップかなんかの童話にそういうキツネ出てきますよね。）

このマンションよりこっちがいいよ、とかなら分かるんですが、
ただひたすら粘着して「売れてない」ことをアピールすることに
何か意味があるんですか？
（鬱憤はらしてるだけの＊＊＊＊でしょ？）

>>904

別にどっちが人気があるかなんて、どうでもいいですが…、

どう考えても100戸で70戸の方が人気があると断言される理由はなんなのでしょうか?

色々お考えになられた上でのカキコミなのでしょうから、そう思われるに至った理由を2つ3つお教え頂ければと思います。

10000戸中400戸が一番人気あるのかな？

>904
370人中、70人が選んだマンションと300人が選んだマンションでは、
70人が選んだマンションの方が人気なんですか？

なぜ？？？？？

>907
普通にそうだろ。

このマンションがよく売れてるほうだって言ってる人に聞きたいんだけど、残りの350戸が、値下げもせず、賃貸業者（もしくはそれに類する業者）にもまとめ売りもせずに完売できると思う？時間はどんどん過ぎていき、共用部分もどんどん古びてきて、未入居というだけで新築時の価格を維持できると思ってんの？近辺には次々と新しいマンションができていくのにあえて新築価格の築古マンションが買うか？お世辞にも立地条件抜群とはいえないこのマンションで？

よくここで完売がすべてじゃないみたいな能天気発言連発してるアホがいるけど、マンションの管理・修繕計画は全戸数を元に割り出してますから。まあ、十数戸売れ残ってる程度ならいざ知らず、 ここは半分以上（数にしてなんと３５０戸以上！）売れ残っているわけで。ここまで大規模なマンションは管理費、修繕費も普通のマンションとは比べ物にならないくらい多額なのに、それを半分以下の戸数で頭割りなんだから、恐ろしい。スミフがその分は払ってくれるっていっても、いつまでも無駄に払い続ける訳ないでしょ。ギリギリまでは粘るかもしれんが、あとはあっさり投げ売りです。商売ですからね。

あと、嫌なら買わなきゃいい、なんでここにいるの？みたいな書き込みしてる人にはそっくりそのままお返ししたいね。そんなにこのマンションがいいならサッサと購入してこのスレから出ていけば？ここは検討する場なんだから購入者は専用スレで購入者同士このマンションを褒めあってれば？

○○戸中、というのは関係ない。
総戸数が何戸であっても、たくさん選ばれるってことはそれだけの人に気に入られてるわけだから人気がある。

ただし完売してる場合は別。
選びたい人がそれ以上いても物理的に選べないわけだから。

>いつまでも無駄に払い続ける訳ないでしょ。
なんで？
販売前住戸の管理費・修繕費はスミフが負担と、重要事項説明に明記されてると思うんですが。

>ギリギリまでは粘るかもしれんが、あとはあっさり投げ売りです。
スミフの販売戦略がなんであなたに分かるの？
しかも売ったのならその売り先が管理費・修繕費を負担することになると思うんですが。

↑商売だから。企業は利益を追求します。あなたは社会のしくみをわかってますか？働いたことのない引きこもり？それとも争いの無い国から来たエンジェルちゃん？
それから折角高い金出して買ったマンションが投げ売りされても平気なの？

まあ、そうムキにならないで冷静に議論しましょう。

>企業は利益を追求します。
その通りです。だからこそ管理費・修繕費はスミフが負担する、という考え方もあるでしょう。
肉を切らせて骨を断てればよいわけですから。

>折角高い金出して買ったマンションが投げ売りされても平気なの？
投げ売りされるのはあなたの頭の中で、ですか？
今までの実績から言って、他のデベの方がそのリスクは圧倒的に高いと思いますが。

デベは関係ない。要は売れ残り戸数。３５０戸といえば、普通の規模のマンションだったら丸々２棟分ですよ。
だったら逆に聞きたいんだけど、新築時に２年近くかけて販売して３００弱しか売れなかったマンションが新築でなくなって、他の新築も販売される中、どうやって３５０戸もの数をさばけるの？値引きもせずに？あなたが考えるこれからの販売予想を聞かせてください。人の意見にケチばかりつけてないで。

こうやって後5年くらい、売れた、売れてないってやってるんでしょうね。
竣工してから何年目だね～とか言って。

一緒にデビューしたマンション達はとっくに完売。
で、新人にも実績で越されちゃって。

なんかここのポジさんって売れないアイドルを
必死に世間に売り込もうとしている熱狂的ファンって感じです。

来年も、再来年も、「この子はいいよー」って言ってそう。
とっくに旬が過ぎていることに気が付かずにね。

二年経って無いのに300も売れてるんだよ。
300世帯だよ。リーマン後のこの不況に、値引きもなしで周辺と比べてやや高めの価格設定で。
でも順調に伸びてる。人気だと思うんだけどね。
常識的に考えて。

しかし、なぜ買う気の無いマンションの売れ残りが気になるの？ねぇなんで？？
常識的に考えると不思議で仕方がないよ。

>>915
売れ残ってるのはリーマンショックが大原因ですからね。
今後の展望はスミフしか分かりませんが、近い将来の景気回復を予測しているのでは？
下げて売るより下げないで売るほうが利益は確保できる。
スミフにとって重要なのは完売することではなく、利益を出すことですからね。

いずれにしても安易な値下げは無いでしょうね。
西梅田の例をみても、本当に意地になってるのかと思うぐらい値段は下げないですから。

だ～か～ら～、順調に売れてるとかあいまいな事言ってないで、これからこの売れ残りの３５０戸が月何戸のペースで、何年後に完売すると思ってるかを言ってみろって言ってんの。それから買う気がないのになんで残が気になるのかって聞くお前は買う気あんの？だったら今すぐ買ってここから出てけよ。どうせ欲しいけどやっぱ売れてないのが気になって決断できない情けないやつだろｗ

リーマンショックはとっくに消えてるんだけど。、
去年の今頃の新聞を読んでるのかしら。

安易な値下げはないって？３５０戸もの大量在庫を抱えて？笑わせるｗｗｗｗ

少子化、自動車製造の国外流出、新興国追い抜きとかで日本はつらいね。
東京なら中国からの投資も見込めるけど。
大阪がんばれ。

住めば都とはよく言ったもので、この界隈に住んでいるものとして気に入っている点は、
天満市場が近い。食材の良さ・安さは市場ならではです。
大川沿いの桜並木、天神祭りの花火は季節を感じます。
ランニング・サイクリング・散歩コースとしても最高です。

天神橋筋商店街、周辺にはリーズナブルでおいしい店が多い。
自転車で梅田まで行けるし、天神橋筋六丁目駅から堺筋線・谷町線が使えるので便利。

物件そのものについて当然ながら十分な検討は必要ですが、住むということは、
その街で生活を営んでいくわけで・・・ちょいと書かせてもらいました。
(教育環境については、子どもが保育園なのでよく分かりません。)

物件については、個人的にタワーマンションは好かないので、コメントは控えておきます～

リーマンショックの話を今頃出すなんて全く先見性のない価格設定であり、順応性全くないと言ってるのと同じ。

ここのデが当初の儲け設定を変えたくないだじゃん。

猛暑にカーテンも引かれず、建材が傷もうが価格はそのままなんて非常識。

また、当初はここのスレでも完売も間違えないなど書き込みがあったことを考慮するまでもなく

マンション販売的に販売開始から総戸数でなく平等に契約率を見て、たった４割の契約率なので、

全く不人気物件。

開き直って計画通りなどよくレスできるな。計画通りなら５年間は入居、未入居関係なく管理、修繕負担しろｗ

＞９２３
このマンション、大川沿いに出ても意味ない。出ても阪神高速の柱だらけでしょ。

>925
いや、散歩や花見はマンションの下じゃなく、
マンションの北側(淀川リバーサイドタウン)とか対岸の方に行けばいいですよ～
私のいいたいのは、マンションの中、敷地内のことでなく、周辺環境なので、
もう少し広い場所で考えてもらえれば・・・

リーマンショック織り込みの価格設定でこの販売状況は
思ってた以上に。。。

数あるシティタワーの中で最安値設定で。

やっぱ環境なのかなー？

＞９２６
言い訳している時点で大川沿いの桜並木・・・・が窓から見えるだけってことですよね。
まるで、エントランスを出たら桜並木波あるみたいに書かないで。

たぶんラブホが桜並木より近い。

最安はCT鷹取

本当に350も残ってるの？根拠は？

本当に300も売れたの？根拠は？

根拠なんか無いと言えば無いですよね。

だからいくつ売れてると関係ないんですよ。分かりようがないんだから。

気に入ったら買う。気に入らないなら買わない。

そして気に入らないなら掲示板に来てもしょうがない！

気に入ったマンションを買う。それだけ。

気に入らない人が書き込む理由は何？邪険に扱われたの？ただのおせっかい？

具体的な例をあげれないネガの負けですね。

あの、エリア毎の年間需要パイって考え方知ってます？

300戸のパイの所に50戸の物件作ったら完売は早い
300戸のパイの所に600戸の物件作ったら完売には少し時間がかかる。

完売スピードは人気さえあれば余り関係ない。

わかりますか？

実際、パビリオンに土日いったら大体満席ですよ。これ以上来場増やすと捌けないだけじゃないの？

住宅ローンやら色んな手続きしたら一組一組時間がかかるのは当たり前だし。

そのへんも含めてスケジュールたててるんじゃないかな？

もう少しまともに会話しましょう。

あはは

いつまでたっても売れてる売れてないの不毛な争い。
現実世界では待ったく別世界でのやりとりばかり。
くだらなすぎる。みんな忙しいんでしょ。
なんでこんなことしてるの？目覚ましたら？

こんなことに付き合うのはニートのぼくだけで充分

匿名掲示板なんて、所詮、個々人のつぶやきでしょ。
意図なんてあるのかないのか二の次で、書いたり読んだりが楽しいっていう人がほとんどでは？
そんなことも分からずに、身勝手な正当性を求めているあなたこそ、何か訳ありなんでしょうね(笑)

楽しけりゃ良い　ぎょほほ

住み心地、最高！

>934

あまりにもくだらないので指摘するのも馬鹿らしいけど、
３００戸パイのところには３００戸パイのものを作るのが正解では？
正確に需要予測が出来ているのならね。

人気の話と、商売（デベの儲け）の話をゴッチャにしてないか？
商売の上では>>939が理想的、つまり契約率が重要なんだけど、人気という意味では>>911が正解。

在庫10個の商品が5個選ばれる（販売率50%）のと、在庫50個の商品が20個選ばれる（販売率40%）のでは、
20個選ばれる方が人気は上。販売率は関係ない。
選ぶ方は在庫がいくらあるなどは気にせず、純粋に欲しい方を選ぶからね。

940
不動産購入では在庫見るでしょ。
見ずに買うなんてqswでfrgthyじ

>940

マンションは鮮度も大事では？
販売に５年もかけたとしても、その時（５年後）はすでに賞味（魅力）期限切れでは？

６００戸作りたいなら、３００戸、３００戸に分けて建設しないと。

例えば、今買いに行ったとしましょう。
で、総戸数６５０で販売が３００と聞いたら、少し心理的に影響しませんか？なんで？って。
でも販売開始１年くらいで８割、９割方埋まっていれば、「結構人気あるじゃん。」となってプラスに心理が働きませんか？
販売期間が長くなって得られるメリットはないでしょう。

現状を見る限りは、完全な失敗物件。

>>941
それならば在庫の数がたくさんある大規模マンションは不利な方になりますよ。
普通は在庫が多いと避けるでしょうから。
そんな不利な条件にもかかわらず300組が選んだとなると・・・・人気物件以外の何でもないでしょう。

>でも販売開始１年くらいで８割、９割方埋まっていれば、「結構人気あるじゃん。」となってプラスに心理が働きませんか？
同じくらいの総戸数のマンションであればね。
逆に総戸数が50戸とかで販売開始後１年経って２割も売れ残っていたら、それこそ不人気物件と言えますね。
たった40組にしか選ばれてないわけですから。

>販売開始１年くらいで８割、９割方埋まっていれば、「結構人気あるじゃん。」となってプラスに心理が働きませんか？
こういう心理が働くのであれば、みんな大規模の方は選ばずにこっちを買ってさっさと完売するはずでは？
なんで１割、２割売れ残ってるのでしょう？

なんか言ってることが無茶苦茶というか、稚拙過ぎだな。
マンションって一戸毎の一点ものでしょ。一つ一つ値段も条件も違うんだから。
300戸売れた分は、人気ってことでいいかも知れないが、350戸は不人気商品ってことだよ。

戸数が多くても、魅力ある物件なら完売するね
もっと大阪市内の大規模マンションの動向を調べてみたら?

戸数が多いから売れ残ってるなんて言い訳は通用しない
魅力が無いから600戸を捌けないだけ・・・

物件ポテンシャルが低ければ、安くしたらいいんだよ

安い事もマンション検討の魅力の一つ

20％は引かないと駄目だろうけどね！

ここのポジって、自分の望む結論ありきで、必死に理屈をこねくり回すから、
馬鹿な子供みたいな発言ばかりになるんだよｗ

>944

希望の間取りが選べない状況になるので、残り1割2割を売るのが難しい事も説明しなきゃいけないの？
どれだけここを正当化したいのか。
客観的に判断しようね。
おおかた売れている物件と販売開始後2年で半分の物件。

売れ残ってるのに考えられる理由は２つ。
・不人気だから
・量が多いから（この場合、時間が経てば売れる）
このうち、「不人気だから」だと決め付ける根拠は何？

同じ時間に他の物件が売れて行っているから
選ばれていない、イコール不人気

ほんとに馬鹿なんですね(笑)

「同じ時間に他の物件が売れて行っている」この根拠も不明だし
「（CT天満が）選ばれていない」この根拠も不明。

そこまで言い切るからには、もう少し根拠を明確にしてほしいもんだ。

>（この場合、時間が経てば売れる）

あかん、ウケるｗ

>（この場合、時間が経てば売れる）

超理論、つぼやわｗ

「同じ時間に他の物件が売れて行っているから 選ばれていない」
この書き方では、他の物件が売れていってるからCT天満は売れていないと読み取れる。
他の物件が売れていってても、CT天満はそれ以上に売れていってるかもしれないのに。
勝手な決めつけには困ったもんだ。

人気はあるのに在庫が多いから売れ残ってるという場合、時間が経てば売れます。
この当たり前の理論を笑うほど褒めていただき、誠にありがとうございます。

あれ、ネガは根拠の調査中かな？
普通は根拠を調べてから書き込むだろうに。

954さん

人気があって在庫が多い場合は時間がたてば売れます。
それについては理解ができますが、
果たしてこのマンションは人気があるのでしょうか?

どんな不人気のマンションでも、いずれ完売します。
なにかを変化させる事によって販売しますから。

このマンションについては、
1、北区のタワーマンション
2、住友不動産
上記の2点で注目はされていると思いますが、
人気が高いかどどうかはいささか疑問です。

人の好みは千差万別ですので、全然売れないとは思いませんが
時間が経てば売れる（完売する）との考えは幼稚ですね。

このままのペースでいくと、完売まで何年かかるか・・・

↑
すいませーん、それこそ根拠ないと思いますわ。

ネガの方がわけわかんない理屈こねまわしてるね（笑）

うける（笑）

「他の物件は売れている」

というのはどれを指しているのか回答してください。

売れているマンションと売れていないマンション
わからないの?

自分で調べてみたら?

足を使ってもいいし、勘でもいいし、お金を使ってもいいし。
不動産経済研究所でも長谷工系でも、マーケティング会社でも
色々あるでしょ?

不動産会社の知り合いでもいいですしね！

もしかして調べれないの・・・

960
そんなことを聞いているのではないと思いますよ。

売れてるマンション結構あるよね
東三国のハイテンションや松屋町の長堀タワー、
ユニバーサルシティのリバーガーデン、
コスモスクエアのシーサイド　etc
あんまり住みたくないマンションばっかりやけど･･･
『マンションよりハイテンション!!!!!』
もう終わったのかな？

ハイテンション！
値引きがハイテンションだったね。

大関が
小結達に
寄り切られ

勝負あり！在庫行き！

いろんなマンションスレ見ていましたら、竣工前に完売したり、竣工後3ヶ月で完売しているマンションがありました。だいたい在庫はあと2,3割のところが多いのですが、ここって販売開始から約2年で5割以上在庫で、しかも３４０戸もあるなんてびっくりしました。
他にそんなマンションありますか？
私みたいな素人でも売れてないなぁと思うのですが、なんで売れているなど書き込みがあるのでしょう。
根拠根拠といいますが、敬遠、買わなかった人が圧倒的に多いと思いますが、それが根拠ではないでしょうか。
何かしら忌み嫌われる理由があったのでこれだけ残っているのだと思います。

↑
スミフの販売手法を知らない方ですね。
いろんなデベのモデルルーム行って勉強してね。もっとも、スミフは変わってる売り方とも言えるけどね。

言い訳や例えないと理解されない販売手法はただの負け惜しみだと感じる。

965さんの感覚が世間一般でしょ。
ましてや5,6年前までは竣工前に完売しているかどうかが人気、不人気の基準だったとことを考えるとね。

>966
関東、特に都内ではここみたいにひどくなくて普通のマンション並みに売れてますよ。
大阪にその感覚を持ち込んで大失敗物件。
また、この状態でスミフの販売手法だからということで納得しているのは、まさに営業トークに
嵌っているとしか思えない。

検討者「この時期に在庫多いですね」
販売員「うちの販売計画です」
検討者「なるほど！」
って会話が成り立って購入する人がいるんだ。

前の書き込みにもあったけど
どう考えても売れてるでしょ

ここより売れてるなんていえるのはせいぜい
倒産会社のアウトレットや在庫叩き売りのとこばかり。


売れてない売れてないってここより売れてるところを
上記のようなマンション以外で誰も挙げれないでしょ、結局。

>970
ここ以外売れている物件はネットいくらでも出てくるのでいちいち書かなくてもわかる。
逆に、ここ以下の状態のマンションを探す方が難しい。

「うちのマンション販売して2年だけど３５０戸も空いています」って人に言ったら
たいがいの人は驚くでしょ。

>970

>ここより売れてるなんていえるのはせいぜい
>倒産会社のアウトレットや在庫叩き売りのとこばかり。

まずそちらがあげたらどうですか？

大規模のマンションが思いつかないけど、KITAHAMAなど460戸くらいあった気がするが、
1億5千万と2億いくらかの部屋以外売れたよね。
ここより180戸違う程度で契約率など全然違うじゃんｗ

みなさーん　いつもほんとに心配有難うございます。でもおおきなお世話ですよー　分かってても構いたくて仕方が無いんですね。
では相手してあげますよ＾＾

ベリスタも東淀川以外は完売してますよ。

ここもそうだけど、立地悪いと悲惨ですね。

メガシティ（笑）

ああ、ここから抜くならあそこですね。

西棟で既にメガシティにも抜かれているかも。
つーかメガシティに抜かれたら、大規模だからという理屈も通用しませんね。

ここ、売れてないといっても契約率４割超えてるので、メガが６００戸（総戸数１５００戸）も売れるか非常に疑問。また、価格もタワマンのイメージどおりで高級感は一応ありますから、マダマシだね。

でもメガの方が断然人気ありますよね。
まぁあっちは駅直結で立地がいいですからね。
あっちと比べられると、さすがにここがかわいそうです。

メガと天満って違いすぎる気がします・・・。
比較対象にするのもどうかと。
田舎駅直結しててもな。。

相手がここより戸数が多くなると途端に契約率での議論ｗ

駅直結でも八尾は敬遠するなあ。

市内なら大阪福島タワーもあるし、センプレタワーも天六も梅田もあるし、選択肢は広いでしょ。

なんか、せっかく誰かが比較相手を出してくれても
あーだこーだと難癖つけて、勝てる相手としか勝負してない感じですね…

そこが、ここのポジさんの限界なんですかねｗ

↑勝負って誰と勝負するの？

マンション購入って勝負なの？

あなたはそういうスタンスで検討してるんですか？？


良いものなら買う、ダメなら買わない。それだけでしょ。
あなたが気に入ってないのはよく分かりましたので。

最近だったらキタハマとタワー大阪がここより売れたでしょうね。
価格、商品どちらも良いと思います。
だけどそれぐらいじゃないかな？あとは値引き値引きの値崩れモノばかり。

だけどこれはどっちが良いとか悪いとかは人それぞれだから
キタハマが良ければ買ったらいいし
シティタワーが良ければここを買ったらいいと思います。

>>985のスタンスじゃなくて、ポジのスタンスだろ
どんだけ理解力ないの

>987
KITAHAMAは時期もあまり変わらずだったけど、売れるとこは売れるので
販売計画云々はやはり言い訳ではないでしょうか。

>>981
逆でしょう。
ここと比べられたんじゃ、さすがにキタハマがかわいそう。
西梅田と比べるんならともかく。

北浜も住むには中途半端だけど。

梅田周辺で住みやすいなら、南森町や以外と豊崎は便利かも。

いや、キタハマも西梅田も迷惑。
八尾くらいがお似合い。

ていうか北浜いつまで売ってるねん。
こないだ電話で値引きの話あった。23階7000万→6000万にしますですと。

駅直結でも結局かなり残っちゃうんだな〜。北浜は結局リスクヘッジできないわ。

北浜は完売しただろ

北浜はキャンセルいっぱい出たからまだあるんかな？
なんでキャンセルいっぱい出たの？

この板というかこのサイト自体大丈夫か？

ホントに検討者はみてるんだろうか・・・

俺たちみたいな検討してない人ばかりでは・・・

そうだと思う。
だからこの物件に固執せずに別のスレたてれば　とたまに見てて思う。
だってぜんぜん参考にならないし。

北浜まだ電話かかってくるけど？

キャンセル住戸とかいって。

長谷工と住友の違い

あらら。パート１０も早々に終了ですね。