武蔵小杉地区の今後について・・・【7】

リエトコート武蔵小杉の空室率62.9%ですからねぇ。。。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/466/

ダヴィンチ　今日ストップ安だったね・・・。
ゼファーに続いて・・・なことにならんといいけど。

近所の不動産屋に聞いたのですがリエトは、更に家賃を下げるらしいです。
人が入らないのも困るけど、下げすぎると周辺の不動産価格に影響でるので止めて欲しいです。

同感。
これ以上家賃を下げると、ＰＣＭあたりの販売価格は説明しづらくなりますね。

再開発地域にこれだけのＭＳが一気に乱立するので、当然の帰結かもしれません。
これからもまだまだ建設計画は目白押しで、分譲、賃貸共に値下げのバイアスは
相当強いものになっていくでしょう。

赤字でもまだやるか〜がポイントになりますね。大手デベはまだ体力がありますから、塩漬けという選択もあるかもしれません。いま私が注目してるのは、PCM北東の東京機械売主のマンションです。20階建て鴻池組施工の凡庸なものになりそうですが、帳簿価格からすればただ同然の土地。お値段はかなり期待できるのではないでしょうか。東芝売主のラゾーナレジデンスと同じく。。。

>PCM北東の東京機械売主のマンション
詳しいこと分かりませんが、その場所は南武線、綱島街道、新幹線が近接しており、
相当な騒音地帯と思います。

リエトが小杉需要の真の姿。スカ線新駅が開業したってそんな変わらないよ。
高値掴みの小杉＊＊には悪いが何事も実態とかけ離れ行き過ぎた価格は早々に是正されるよね。お覚悟を！

『＊＊』＝『イ言 者』

今のところ賃貸のリエトのみがバカやって他が煽りをくらっているように見える。
パークシティまでの分譲はほぼ完売状態だし。

ただシティハウスもバカやりそう。
なんで新幹線と横須賀線の近くなのに対策を提示しないのかな？
駅前ってだけでもうるさくなりそうなのに。

皆さんは自分の様に「武蔵小杉のマンションを購入して、大失敗しました！」
っていうのを期待してるんでしょうけど、駅は近いし、大型スーパーも有で大変満足してますよ。別に投資目的ではないので…。なんだかんだ言ってる人は今一度ご自分の住まいや周りの環境を見てみてはいかがですか？（笑）
どぉ？恥ずかしいでしょ？ ねたみが分かり易いですね（笑）

あの。。
リエトの不信が現状の実力であることを否定しては前進しないと思います。
やはり原因を追求して地域、行政、民間が一体となって、再開発の本気度を投資家にいかに示せるかが重要だと思います。

厳しいようですが短期的に住民の利益を害しても、長期的な資産価値の向上を目指し、容積率を緩和など集中型の開発を目指すべきです。

下水の排水能力向上や教育施設の強化など社会インフラの整備も進める必要があります。

細かいことですが東急と新駅の往来が不便です。
横浜や川崎のように地下通路は必須でしょう。

今のままでは、ちょっとしょぼいです

沿線に住む数年前にコスギを検討していた者です。某女優さんが大々的に宣伝をしていた物件の40階が2次で空いており、営業さんがなぜかネゴしてくれるとのことだったので、ほとんど決めていたのですが、営業の不信さ、この再開発の疑問性などから見直し、横浜の駅近に変更しました。
客観的に言わせてもらうと、ここのスレはちょっと度が過ぎています。掲示板という性質上やむを得ないのは承知ですが、なぜかコスギという土地だけは居住者によるメリットデメリットの容認性が低く、第三者によるネガティブシンキングがいつまでも絶えない。
これは他にはないそれなりの負の要素があるからでそれは否めないでしょう。なんせ実際にこれだけ続いているのですから。

819さんのように他の地区を購入して尚も関心を持って頂ける内は大丈夫かなと。
本当に怖いのは無関心ですから。

私を含め買った側の人間が楽観的意見を強く主張するのは理解できますが、
ここを評価しない人の粘着性は確かに異常です。
確かにリエトの先行きも不安ですが、伏字を書き直すほどの粘着性の方が不安です。
ほかの街がいいなら、ほかの街の掲示板で明るくやってればいいのに、ここにへばりついている人が気持ち悪いです。
この街に負の要素が有ると言うより、この人たちが負の要素になりそうなので怖い。

私の場合、新駅が出来るとの事で購入しました。新駅工事中止であれば流石に騒ぎますが、順調に開業してくれれば何の問題もありません。リエトコート？ そんなのどうでもよいのです。だいたい将来の資産価値って言いますけど、自分の描いてる様にならない世の中ですよ。自分が現状満足してればいいんです。

ネガな意見が書き込まれると、罵倒したりムキになって反論したりするような、からかわれやすいというかイジられやすいタイプの方がこのスレに多い気がするのは確か。

大人の対応をしましょう。

小杉、いいとこですよ。
再開発なぞ無くても。

同意です。
客観的な比較が良いです

あまりに妄信的な賛美が続くからではないでしょうか？
都心にも負けない立地とか神奈川で一番とか。確かに便利で都内にも近いしいいところだとは
思いますが、サブプライムもここは影響ないとか、コスギだけは別格みたいな意見が多すぎて
それをみた人が異論を唱えると言うパターンだと思います。
冷静な分析も必要でしょう。

コスギでの自分の生活が満足ならそれでいいんですよ〜。

外野が静まれば、問題解決。

街ごとに特性があるのに、
ひとくくりにサブプラ問題とマンション不人気を言われてもね。
そういう概論が、全部の街には当てはまらないでしょう。

リエトコートの失敗は、
高い家賃と早すぎるオープンだと思います。
新駅ができてないのに、
都心勤務の優良顧客が賃貸で住むわけがない。
分譲だったら、少々新駅開業まで時期早であったりしても、
それに先立つものがあるので、買う人間は買う。

セントスクエアとかの坪単が、今後もスタンダードになるか
わからないけど、それなりの価格で売れば売れる街だと思いますよ。
塩漬けしてた土地なので、材料高以外のダメージはあまりないはずだし、
ディベがあまり欲をかくことなく売り出せばいいと思います。
なので、坪単220〜250万くらいがちょうどいいと思いますよ。
Ａ地区とＣ地区マンションはアクセスの利便性加味で、
若干高い値付けでもいけそうな気はしますが。

リエトの家賃がＮＧなら坪２５０は難しい

家賃の５％以上(できれば７％)の収益を確保しながら、２０年以内にペイできないのは賃貸マンションとして不適格です。
なお、古くなれば家賃もとりにくくなることを考慮して収益を確保しなければなりません

リエトは１棟分譲に切り替えて売り出す可能性が高いよ。
１０、１１月には販売開始かな。

分譲購入者は長期的に考えるため、将来的な期待も盛り込んで価格が決まります。
賃貸は短期的に考えるため、現状の利便性で価格が決まります。
将来の期待を盛り込んで賃貸の値付けされているのなら、
その展開が現実のものになってから契約すれば十分でしょ。

これらは自明だと思っており、ごっちゃに話を展開する人は
特殊な人なんだろうと思っていたのですが、
案外、ぴんとこない人も多いのでしょうか？
賃貸に住んだことのない人とか。

>>827
>リエトコートの失敗は、
>高い家賃と早すぎるオープンだと思います。
>新駅ができてないのに、
>都心勤務の優良顧客が賃貸で住むわけがない。

駅が出来たとしても、あの賃料で「都心勤務の優良顧客」で部屋が埋まる保障はない。

賃貸マンションの家賃＝交通利便性＋土地のステータス

人はパンのみにて生くるにあらず。

確かに新駅が出来ても大勢は変わらないだろうね。
なんと！リエトの家賃はＵＲの品川シーサイドはおろか、晴海トリトンスクエアとほぼ同等か、それ以上の賃料。
はっきり言って高すぎる！
コスギのいいところはいろんな方向に電車が出ていることだけど、どこにも近くない。
そして交通利便性ってのは電車だけがよければいいと言うわけではない。
深夜まで残業することもあるわけで、都心からも横浜からもタクシーで帰るには遠すぎる。

確かに、リエトは高いですよね。
賃貸でこの値段出せる方は、少ないのではないのでしょうか。

本日の東京建物自由が丘支店のチラシに、小杉タワーの未入居物件が掲載されていました。

10F　66.69㎡で4980万円
24F　69.83㎡で5680万円
31F　88.63㎡で7680万円

となっていました。
リエトが分譲になるとすると、お値段はいくら位になるのでしょうか？
このご時勢の中、上記の小杉タワーよりも、高く設定してくるでしょうか？

妄信的な賛美が、過大評価によるものであることも事実でしょう。
でも、買った人、買おうとしている人は過大評価して自分を後押ししてるんですよ。
それは、理解できるんですよ。それが勘違いであっても。
でも、その勘違いを指摘するために（それ以上の人もいますが）へばりついてる人は、何が目的なんでしょう。
近所のマナー違反を声高に叫び続ける騒音おばさんみたいなもんですか。
確かに言われるきっかけは作ったかもしれませんが、一日中がなりたてられたら、近所中迷惑って、あれみたいなタイプですか。

リエトはこれからそこそこの値段に落ち着くでしょう。
また、コスギじゃ利回り悪くてやってられないだろうから、1本はいずれ分譲でしょうな。
販売会社はダビンチがつぶれない限り代理店はそのまま三井＆ＫＥＮでしょう。
すると三井自身が売ったパークシティより立地とグレードともに低いリエトは当然安く提供されることになる。

良かったね、コスギを買いたかった人たち。棚ボタだぜ！
涙目なのはコスタを転売しようとしていた人たちかな？
可哀想だが賃貸しようとしてた人は目も当てられないね。

分譲マンションでも総戸数の約半数が投資マンション
ここ数年間で首都圏で販売されたマンション、特に超高層マンションでこの傾向は強いらしいです
私の住んでいるマンションも３００戸のうち１５０戸は住居人と違う方がオーナー
小杉タワーが、早々と完売したにもかかわらず、早くも中古市場で相当な戸数が売りに出されているのを見かけるのもその為、おそらく賃貸で利ざやを稼ごうとしたが最近の武蔵小杉の不穏な空気
を察知して、損失を覚悟で売りに出しているんでしょう。

なにを今さらって感じです。
武蔵小杉に限らず昨今のマンション価格の異常ぶりは冷静に見てる人は気づいてたはず。
自宅用なら本人が納得するかどうかだけですが、賃貸や投資用で利益を出せる価格ではありません！
完全にミニバブルですよ。
大方の人の所得を考えて下さい。昔のバブルのときだって、需要の存在という基本的なことを忘れて浮かれてたわけで。

マンションの価格よりも金利が１％上がるほうが怖いことに
気がついたほうが良い。

リエトもパークシティも見ましたが、リエトの内装・間取りなどかなりグレード高いです。
全体的にパークシティよりも高級感がありました。
分譲された場合、立地は悪いですが価格はそんなに安くならない気がしますがどうでしょう。

市況が回復し、
開発がまた進みはじめたら活気が出て来るでしょう。

中原区でも川崎区並に外国人が増えたら、
嫌がって出て行く人がいるかもしれないし、
人が集まらなくなるかもしれないけど。

>>842
外国人居住者向けの仲介をスタート、三井不動産販売
三井が外国人向けの仲介サービスを始めるみたいなんで、パークシティあたりも外国人が
増えるんじゃないですか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20080703/524097/

人口が減る一方の日本では外国人抜きでは社会が成り立たなくなる日が遠からず来るので
摩擦はあるにせよ、外国人増はプラスに考えるべきだと思いますが。

いずれにしても今マンション買うのは、ちょっと痛い人ですね。

リエトのウエストは、線路からの距離と考えると一番立地が良いと思いますよ。
武蔵小杉再開発地域の弱点は騒音です。

立地いいとは思わないなー。

リエトやコスギタワーは駅からちょっと遠いなー。
５分以内と５分以上じゃ全然イメージが違う。

駅前マンションはその利便性が最大の売りなんで、多少の騒音は
しょうがないでしょう。
今の遮音構造からすれば、窓閉めてりゃほとんど気になんない。
ずっと、窓開けて生活したいって考えれば、リエトの場所だって、
電車や綱島街道の音は気になるでしょう。

資産価値という点では圧倒的にパークシティ、レジ、住友なんじゃない。

電車騒音を経験したことがないようですね。

電車の騒音はＴー４のＦＩＸ窓でやっと防げるレベルです。
それでも換気口からガンガン入って来ます。
もちろん防音換気口です。
引き違い窓では機構上どうしても隙間ができるのでＴー４をうたっていても
実際はサッシの上下左右から音がもれてＴー２程度の性能しかでません。
さらに高層マンションのＡＬＣの壁は低音に弱いので電車が通る度に
ゴーという低い地響きみたいな音がします。

電車の騒音は、上に向かっていくので、線路からの距離が大切です。

タワーマンションは朝の通勤時のエレベーター待ちが３分以上あることがザラです。
本当の駅近ではありません。

パークシティは３つの線路にコの字型に囲まれてるからね。
かなりうるさそう。

安っぽい賃貸アパートじゃあるまいし、窓閉めてうるさいなんて聞いたことないよ。

駅前はもちろん経験済みですよ。窓開けてれば確かにうるさいですど、
閉めててうるさいなんて感じたこと全くないです。
換気口だっていまどきの分譲はほとんどが音が伝わらないタイプだと言いますし、
もちろん、本当にうるさい可能性側は２重サッシにしてるでしょ。
ALCだから低音の地響きって、どんな安っぽいマンションだよ。（笑）
いまどき、賃貸でも駅前は仕様がそこそこいいんで、うるさいなんて聞いたことないね。
もちろん窓開けりゃうるさいと思うけどね。

あと、タワーマンションのエレベータはそうかもね。また、再開発なんかだと、マンションの周りも
敷地に余裕があって、広いから確かにホームまでの距離というか時間はかかるかも。
そういう意味ではコスタやリエトは部屋から東横のホームまで２０分ぐらいかかるかもね。

ＰＣＭの内覧会へ行った時、外の騒音は聞こえませんでした。
高層階・南東です。
バルコニーに出てＪＲの音も聞きましたが殆ど気にならなかったので驚きました。

>850
要はパークシティが資産価値一番！てことを言いたいのかな（笑）

タワーマンションの場合、方角や階数、眺望によってだいぶ価値も違ってくるよね。
電車のホームにいる人と目が合っちゃいそうな部屋だってあるし。
あまり熱心にパークシティの資産価値を叫ぶので転売屋さん？と思っちゃうくらい。
で〜んと構えてればいいのに。

リエトやコスギタワーの人も横須賀線の新駅で通勤する人も多いだろうし
東横線の駅からの距離だけ言ってもねえ。

まあ人それぞれ、人それぞれですよ。

資産価値云々するならタワーは買わないことだ。

最近の再開発地域のマンションを見た感じだとパークシティよりもリエトが一番質が良さそう。
エントランス前で停まる車が高級車ばかりだし。
まぁ新駅ができていない今住むのはどうかと思うけど。

＞資産価値という点では圧倒的にパークシティ、レジ、住友なんじゃない。
住友って東は電車の騒音、西は駅前ビルに眺望を完全に遮られ、南は駅前広場の騒音と周辺環境は一番悪く感じる。
これでも他と比べるほど資産価値いいの？

どこの駅前に住んでいたのか分かりませんが、タワーで部屋の向きが線路側を向いていると
騒音を蔽する建物ないから驚くほどうるさいですよ。

電車走行や駅のホームからの騒音は、防音フード付きの換気口ぐらいでは騒音は防げません。
換気口の問題はネットで調べればすぐ出てきますよ

まぁ騒音が気になるかどうかは個人の感覚次第ですね。

私も含め大抵の購入者は、自分の購入したマンションに満足する(しようとする)ものですが、
宿泊しにきたゲストに指摘されたりして改めて考えたりするものですよ。

大抵の人は騒音が気になるのは、眠りが浅いときですね。
電車は朝の５時から走りますし、横須賀線も夜中２時とか３時に貨物列車走りますよ。
武蔵小杉の場合、東海道貨物は地下に入ってるので横須賀線貨物と
南武線貨物だけなのでだいぶマシですが。

線路のメンテは夜中しか出来ないので、定期的に行われる夜間工事もうるさいです。

線路を叩いてチェックしたり、接合部を削って段差をなくしたりとか。

タワーの場合、線路を背にした部屋ならかなり静かになりますが
綱島街道は珍走団やら救急車やらパトカーなんかでうるさいですよ
電車に比べればかわいいもんですが。

ちなみに、静かな環境で眠りが浅いとき、断続的に５５ｄＢ以上の音を聞かせると
脳波に影響があるそうです。ＴＶでやってました。

電車の音に関しては、寝るとき最初違和感ありますが、すぐに慣れますよ。
電車の中で寝ている人が多いのを見ていても分かると思います。
途中で起きることがあるのは暴走族の音ですね。
たまに来るだけなので慣れるということがないですし、
音はこちらの方が大きいです。