武蔵小杉地区の今後について・・・【7】

さきほど、テレビで高島平団地の衰退を特集してました。
武蔵小杉のように、ほぼ同年代の世帯が一気に集まってコミュニティを形成する街は、
20〜30年後にしっかりケアしないと、高島平のように衰退してしまうということですね…

ペデストリアンデッキの計画があるのは北口側ですよ。
ただ、北口側のビルは全て1階に入り口の設計になっているし、
ロータリー沿いは立て替えの計画も無し。なんかチグハグな感じ。

南口側は電柱地中化して道路上部に邪魔なモノなくすコンセプトの計画なので、
ペデストリアンデッキなんて作らないのでは？

東急の駅上に人工地盤の計画があるから、南武線と東急線の動線をどうするのかお手並み拝見。

>>129
長靴が要るような湿地を埋め建てて、何もないところにニュータウンを作るようなのとは違う。

武蔵小杉周辺は昔から有る住宅街の一部を占めていた工場用地を再開発するだけだから。
再開発エリアなんて街の一部に過ぎないから、心配するほどでもないでしょう。

＞長靴が要るような湿地を埋め建てて
昔の写真見ると南武線の武蔵小杉駅の近くなんかはそうだったみたいだし、
去年夏房総半島で釣りをしていたら、隣で釣りしていた地元のおじいちゃんが子供の頃、武蔵小杉にすんでいて、あのあたりは池が沢山あったから良く釣りしたといっていた。

>再開発エリアなんて街の一部に過ぎないから、心配するほどでもないでしょう。

こういう認識の人が多いと、衰退してしまう確度が高まるのでしょうね。。

駅から徒歩10何分のエリアは分かりませんが、
少なくとも駅前の再開発地域は大丈夫じゃないですか。
便利な駅の駅前だし、常に働き盛りの世代が入ってくるんじゃないでしょうか。
ただし主に賃貸

>>133

なんで衰退させたいのかわからんが、
武蔵小杉の凄さは言うまでもなく、
すさまじいまでの電車交通の便のよさ。
衰退しようがないよ。

>132
131さんは、湿地かどうかを問題にしているのではなくて、何もないところにニュータウンを作った高島平と、昔からの住宅のある武蔵小杉での再開発の違いを言っているのでしょ。
武蔵小杉がおじいちゃんの時代に湿地だったとして、今色々な世代のいる住宅街になっているのだから、高島平とは違う発展をしてきたのでしょう。先のことはわからないですけどね。

>>134
世代交代のバッファーとして賃貸は重要ですよ。
特に２０代シングル層。
その点、高島平とくらべて武蔵小杉はどうなんでしょう？

>135

凄いとかすさまじいとかは感覚値でしかないですね。

交通の便はあくまでも駅の利用者（乗り換えする人）
であって、衰退要因とは直接関係ないですよ。

出来立ての小杉の賃貸マンション、高過ぎです。でも、借りる方はいらっしゃるんでしょうね。
私は分譲を買いましたが。車を断念する事を早くに決断しました。

この地区のマンション、かなり値上がりしてきてますよね。
東横線お隣駅で再開発地区にも徒歩圏の某新築マンション見てきましたが
すごい強気な価格でびっくりしました。
このエリアのマンション価格は今がピークでこれから下がっていくと思われますか？
それともまだ価格上昇？？
実は我が家も売りに出すタイミングを見計らっているのです。

今の武蔵小杉は、交通の便は大変魅力的ですが、
街全体はやはり価格に見合うブランドはつけていないと思います。

ちょっと供給側が高望みしてる感じがします。

あと数年すれば、その価格にも妥当性を感じるくらいに
なってるかもしれないですね。
恵比寿はガーデンプレイスができて10年そこいらですが、
すでにブランドになっているように、街のブランドはロングスパンで
語られるほどのものではないと思います。

いい店が増えたりすれば、必然的に街の魅力は高まります。

パークシティの脇は、地権者が強く再開発エリアに入ってないですが、
いずれ商業ビルや１、２階に飲食店などが入る
マンション（オーナーは最上階に住んでいるような）に更新される可能性は
高いと思います。

土地価格はピークかも知れませんが、建築コストは今年に入ってからも大きく上昇しています。

結果として新築分譲マンションの価格は下がらない（下げられない）ため、中古価格もその影響から大きくは下がらないものと思われます。

>>142
またその手の話・・・

いわゆる単価の高い地区の不動産であればあるほど
当然土地コストの占める割合（あるいは土地の価値の部分の値段。実際の仕入コストは
いろいろなんで）が高くなります。武蔵小杉は神奈川では高い方でしょう。
郊外の新築マンションならこちらよりもずっと安く、地方都市ならこのあたりの単価の三分の一
以下などもよくみかけますね。資材コストだけなら郊外・地方も大差ないですよ。

今売り出し中のものの多くは、高い時期に土地を仕入れていると思われますので、実売価格は
ともかく定価はなかなか下げにくいんでしょうね。

建材コストが上がる事によって今後のマンションの価格動向がどうなるのかわかりません。
どなたか武蔵小杉エリアを意識頂いたコメント・ご教授お願いします。

武蔵小杉は地価が下落していた頃に、再開発エリアの入札があったはずです。
なので、パークシティのように駅近の好条件の物件の販売価格で、
値段の高低はわかるのでは？

つまり、坪300万というのは、不動産屋が価格に乗せて売っている価格といえるので、
これ以上の不動産価格を上げるのは現状無理だと思います。
よほど街が魅力的に変貌しないと、現状は交通の便から導き出せる最大値に
近い数字だと思います。

資材価格の上昇があっても、不動産屋が必要以上に利益を目論まなければ、
土地購入時との差で資材価格の上昇分くらいは吸収できると思います。


まだ街にさらに良くなる可能性を大いに見出す人は不動産価格は
さらに上がっても魅力的に見えるでしょうが、これ以上の価格上昇は
難しいでしょうし、武蔵小杉駅南部A地区、C地区のように立地好条件で
なければ、今の坪300万という価格の妥当性は説明できないと思います。
（個人的によくセントスクエアが完売したなと思います。）

パークシティは坪300万になっていないので買い得だったということですか？

PCMは買い得でさらに買い得度合いはSFT＞MSTだったと思いますよ。

不動産市場の冷え込みによって坪単価が260〜270万くらいになる可能性は
あるとしても、SFTもMSTもこれ以下の部屋が圧倒的に多いです。

再開発エリアの周縁もこれから動くでしょうから、
この動きで街がさらに魅力的になれば、経年しても価格が揺るがない
優良物件となりえるでしょう。

築浅マンション（５年以内）の売り時はずばりいつだと思われますか？
自分としてはかなりピークな気もするけど、この地区が華やかになっていくのは
これからなのでこの再開発地区がほぼ完成する数年後かな、と思うのですが。
皆さんのご意見お聞かせ下さい。

>148さん

迂闊な事は言えませんのでご参考までに。

ガーデンティアラ武蔵小杉
分譲年月　2005/11
新築時平均坪単価　176
現在中古坪単価　211
中古騰落率　20%

これを売り時と見るかどうかは自己判断でお願いします。

情報ソース
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/
「大規模マンション227物件の「時価」リスト」

>>141
たしかに、再開発が地域のイメージを大きく変えるのには、数年を要しますね。
ガーデンプレイスができて数年後の恵比寿。
高島屋玉川SCができて数年後の二子玉。
TDRができて数年後の新浦安。等々
そう考えると小杉のイメージが大きく変わる日はまだまだ当分先ですね。
気長にその日を待ちましょう。
少なくとも東急駅周りや東芝機械跡地が完成しないことには、
高層マンションだけがやたら目立つ地域としか一般には認識されない気がします。
そういう意味では、川崎西口はラゾーナ効果で数年後には大化けしそうに思います。

結局、まともに住もうと考えている人は少ないのかもしれませんね。
ブームに乗っかって売り抜けを考えてる人がかなりいそう。。

確かに、学校とかも、ある一時期は大盛況になるけど、ピークが過ぎれば
一気に子供が少なくなり廃校に…。

やはりしっかり世代交代を考えた街を意識しないとですね！

>150
141が言っているのは、優れた街は、再開発と同時に時間を要さずに
イメージを確立しているということ。
気長に待っていては、手遅れなのです。
例えば30年住むとして、10年も待ったら、武蔵小杉生活の1/3は我慢の時ですよ。

>151
>ピークが過ぎれば一気に子供が少なくなり廃校に…。

それって、昨日の夜ニュース番組でやってた、高島平団地のことでしょ？

あれこわいですね。

高島平は、
・ほぼオールマンションで造られた（２万世帯の）街で、
・当時は子どもが増えつつある時代で、学校もバシバシ建設。
・大規模店舗をドーンと近所に建てるような発想はまだなく、
　団地の１階に設けた小規模な店舗群が活況になった時代。
しかし、３０年後の今となっては、極端な高齢化が進み、廃校や団地の１Fの小規模店舗は
空きだらけ。

というような放送でしたね。

しかし、現代の小杉の場合、ちょっと違うのは、
・すでに少子化時代で、当時ほどの子どもは予測されていないので、学校を新設する気はなさそう
・中小店舗どころか、大規模店舗も大して造る気なさそう。（東京機械跡地は微妙だけど）
・そもそも高島平ほどの世帯数ではない。（小杉は最終的的に5000世帯ぐらい？）

したがって、３０年たったからと言って、廃校や閉店した店舗だらけにはならなさそう。
ただし、いくらかは高齢化した街にはなってしまうでしょうねぇ。
また、５０年経つと、さすがにパークシティやKOSUGIタワーなども立替の話が出てそう。
だって働き世代の人は、築５０年のマンションに住みたいとはおもわないですよねぇ
（いくら丈夫でも）

でも、そんな先の話はいいかな、自分は死んでるだろうし。

高島平との大きな違いは交通の面でしょ。
まぁ、そこが最大の魅力なことは前提だったわけで。

高島平から電車で出れる範囲は巣鴨、板橋、池袋あたりでしょうか。
自由が丘、渋谷、横浜あたりが、巣鴨レベルの魅力になれば高齢化は進むでしょう。
若い人が集まる街がそのままである限り、近隣の駅には新しい居住者が来るはずです。

やはり、いろいろ意見を聞いていると虚しい街になりそうですね。。
空虚というのでしょうか。
興味を持っていましたが、やはり退散することにしました。

我社でも武蔵小杉には注目しております。

イロイロ情報を取りまとめても超高齢化社会となる30年先まで読める人は居ないと思います。
これから先どこの街に住んでもお爺さんお婆さんだらけになるのは避けられない事態なのです。

昨今地方都市部で行われている街のコンパクト化。
武蔵小杉にその可能性を感じます。
小さなエリアの中に

生活
買物
交通
医療
自然
運動

この条件を高い次元で確保できている（これから計画されている）と思います。

武蔵小杉駅、ここまで複雑にイロイロな路線が交わっている駅があるでしょうか？
大手町・東京・渋谷・新宿・池袋など商業地域を除きます。
駅の前に生活できるエリアと限定したら首都圏ではないですね。
まだ先の開業ですがＪＲ新駅もこのエリアの価値を増大させています。

会社で研究しているのはこの電車交通利便性に商売を絡ませない手はないのです。
南口の再開発が住宅メインですがやや形になってきました。
北口の再開発は日石社宅を更地にして始動していますね。
東側のＮＥＣエリアの可能性もあります。

武蔵小杉の商用施設が完全に拡充されるには10年ほど時間がかかるとは思いますが必ず形となります。
ここを逃してどこで商売する？
その形となるまでの10年間は武蔵小杉は前進し続けるでしょう。
そしてこの土地の価値・資産性が維持されます。

武蔵小杉は高島平と同じ状態になる可能性が低いエリアです。
既に多摩ニュータウンや品川八潮団地が同じような状態になりつつあります。
港北ニュータウンなども今絶好調ですが先は同じような状態が懸念されています。
豊洲・・・・・・。

いかがでしょう？
ご意見下さい。

>>151

どっかのニュータウンの話と勘違いしてませんか？

武蔵小杉に来る人々の年齢層は様々ですよ。

ニュータウンがゴーストタウン化するのは、
住人のライフサイクルが一緒だからです。
少なくとも武蔵小杉は該当しません。

よっぽど江東区の方があぶないですね。
一時は校舎のキャパ不足がニュースになってましたが、
あと10年もすればキャパ余りになるでしょう。
廃校になるのは、極端ですね。
街のサイクルでいくと30年〜40年先の話。


というか、独りが高島平にこだわって粘着してますが、
自らの知識や見識のなさをさらけ出しちゃってるだけで笑えます（笑）

他のニュータウンも同様の問題を抱えているのだろうけど、高島平を引き合いに出してるのはたまたまTV番組で放送されたからでしょ。
規模や時代背景は違うけど、短期間に住宅ばかり集中して出来上がる点では共通しているよ。なんだかんだで、住宅取得者のボリュームは３０代、４０代が一番なわけだし。
それとタワマンの建て替えなどほぼ不可能。住民は解体費などとても負担できない。タワマンはニュータウンの縮図を１棟の建物の中に抱え込んでいるようなものだね。賃貸と分譲、住宅と商業などバランスをもっと考えるべきだったね。

皆さんの色々なご意見、勉強になります。
コスギ地区のこれから、私は期待もこめていい方向に向かうと思っています。
正直今まで「川崎」はあまり良いイメージがなく、マンションを購入したのですが
この周辺は住環境もよく、都内主要駅・横浜方面にも大変アクセス良く便利です。
武蔵小杉の隣の「元住吉」が最寄駅なのですが、小杉駅周辺は人が多いだけで
ざわざわしていて魅力的な商業施設もなく、殆ど足を運ぶことがありませんでした。
でも今進められている「再開発」。
超大規模な商業施設よりももう少し規模を抑えた商業施設をメインに
周辺にセンスの良い店がてき、利便性を確保。
同時にタワーマンション中心に緑も感じられる癒しの都会的なオアシスを形成して
住民もゆったり暮らせる様な街づくり。
そしてこの立地。
商業地域ほどざわついていない、でも便利。住環境も快適。
かなり魅力的な街になると思います。

>>158

ほんとに周辺住民？
本当に武蔵小杉に住んでいるんだったら、
再開発のエリア以外にも大勢住民が住んでるって話になるでしょ。

一人何役やってるんですか？

武蔵小杉が再開発だけの新興エリアだと思ってるあたり、
全く武蔵小杉に土地勘がない人が書いてるってバレバレ。
武蔵小杉は、宿場町まで遡れるくらい古くからある街です。
老若さまざまな世代の人間がすでに暮らしているエリアです。
再開発で流入してくる人口は、武蔵小杉エリアの大部分となる
わけでもありません。
既存住民の方が断然多いです。

タワマン対ニュータウン。
対抗軸にするには、タワマンの人口パイ少なすぎです（笑）


もっと広い視野と知見をもって話をしてくださいね（笑）

再開発タワーマンションは、団塊と団塊ジュニアがボリュームゾーンだが、
いろんなライフシーンに合わせた部屋のバリエーションあり。
ニュータウンは、ターゲットは子供が小さいファミリーで、
ほとんど同一規格の室内のものを供給。
ニュータウンは、ほぼ画一的なライフフローで、
成長と衰退が読みやすい。
再開発だと街のベースがすでにあり、
これまで幾代も経ているので、そもそも大幅な衰退というものがない。
再開発である程度人口が増えてもベースがあるので、
極端な衰退は発生しない。
さらに、再開発で街の魅力が上がれば、人口の吸引力が高まるので、
高齢化トレンドでも幅広い年代層が集まる。
結果もろ高齢化の波を受けることはない。
そもそも武蔵小杉ターミナル駅なので、人の更新がなされやすいので、
街として活力は担保されやすい。
しかも、ターミナル駅としては首都圏屈指の利便性なので、
なおさら競争力がある。

武蔵小杉をその他の再開発エリアと同じされる人の
視点がいまいちよくわかりません。
せいぜい佃とか川崎くらいが街のベースに再開発という点で
適合するかなって感じですね。
豊洲、新浦安のようなゼロベースに作った街とはわけが違う。

158ですが、本当に周辺住民ですし、武蔵小杉が既成の住宅街ということぐらいわかってますよ。それと、161さんのおっしゃるとおり、高度成長期のニュータウン、団地とは異なる部分もありますね。それも理解したうえでですが、「短期間に同年代の人たちが特定のエリアに集中する」という点が共通しているといっているのです。それでも高島平と同じ問題が生じないとでもお思いですか？
皆さん口をそろえて「再開発で街の魅力が高まる」と願望をこめて言っておられますが、もしそうなら、その魅力を高めてくれた再開発された部分がさび付いていけば街の魅力も落ちるわけなんですよ。そもそもタワーマンションばかり乱立した街のどこが魅力なのかよくわかりませんが。

>>高島平と同じ問題が生じないとでもお思いですか？

起きない。

理由１　高島平は団地しかない。三田線のどんづまり。商業施設も貧弱
理由２　マンションの方が、リフォームなどの可変性が高く、住戸売買も円滑。公団団地は時代遅れになった住居仕様のせいで、住み替えができなくなったのが問題。そもそも賃貸と分譲という違いも大きい。

高島平やゴーストタウン化している多摩センターの人たちは武蔵小杉も同じになればいいと思っているんです。言うだけ無駄。

煽ってるのは高島平や多摩センターの人たちじゃないでしょう……

>>158
>>162

タワマンという点の話と、高島平という面の話を一緒にされるあたり、
社会にも経済にも疎いと言わざるをえない。
特別な学問をしていなくても、そんなのは普通にわかる話。

さらにもう一つ。
タワマンに住みたいと思っているわけじゃないですよ。
土地は限られているわけだから、
駅近という場所に多くの人が住みたいと思うわけですよ。
そしたら、高く伸ばして多くの人を収容するしかないわけ。

上記の話なんて、ほんと「常識」の範疇だと思うんですけどね。


で、思うんですが、今回の再開発って武蔵小杉全体のどれくらいか、
川崎市のHPにでも行って確認してますか？
というか、本当に武蔵小杉に住んでいたら今回の再開発の広さが
どれくらいのものか分かると思いますけどね（笑）

武蔵小杉の再開発は、利便性は高いが、まとまったスペースが
有効に利用されていないから、そこに人がまだ呼べるのではないか、
ということで始まったわけ。
つまり、マンションが建てばいいわけです。
人が集まれば、必然的に飲食店や服飾店が集まってきます。
駅前がキレイになっている、かつ、そこそこ高いの給与水準の
人々が増えれば、ある程度品がいい店が集まってきます。

再開発は、人を増やすための起爆剤であって、それがすべてではないです。
それによって、周辺まで変わるということです。
そしたら、再開発エリア以外でもある程度の規模の再開発の話が
持ち上がったりしていき、街全体の佇まいが今の再開発エリアだけに
引っ張られるようなことはなくなります。

それに、住民50年住めば、次の世代になってます。
その物件を買った親に頼らずとも、子供も収入があります。
時代が経てば、今の倍の高さのマンションを建てる技術が確立できてるかも
しれません。
そしたら、住民とどっかのディベロッパーや建設会社と建替え分譲すれば、
新規住人の購買分でマンション一棟分賄えるかもしれません。
土地はもともとあるので仕入れ費用いらないし、
既存住民の持分を1/2すればいいだけです。


なんとか、武蔵小杉を貶めたいようですが、
あまりに常識と論理性が足りません。
頑張って下さい。

>>166さんが言っているように、今回の再開発のエリアが武蔵小杉全体を
カバーしているわけでもないです。
小さいとはいいませんが、決して広大というわけでもありません。
あくまで武蔵小杉の「一部」です。
再開発エリアで武蔵小杉全体を語られるのは、元来の武蔵小杉住民としては不愉快です。
なんか高島平と比較してる人が同じ武蔵小杉住人とは思えません。

>>高島平と同じ問題が生じないとでもお思いですか？

>起きない。

↑
このように「我が子だけはそんなことありえない」的な発想の方が多いと、
少々危険かと思います。
私は武蔵小杉のマンション購入組ですが、議論になっている世代交代の危機感は
少なからず持っていました。
「起きない」と断言するのではなく、「起きないように、新旧の住民で良い
コミュニティを作る」という考えを持つことが大事だと思います。

高島平と比べる事自体意味ない。

１５８が周辺住民さんと言うのならもう少し

お勉強していただかないとね。

思ったより購入者の年齢層は幅広いなと思います。
購入者向けのいろんなイベント（？）に参加して思ったことですが。

ところで、武蔵小杉の欠点は何ですか？

武蔵小杉の検討している者ですが、利点はもう充分分かるので、
欠点も知りたいです。

武蔵小杉の欠点ですか。

・道が狭い
・幹線道路に囲まれ過ぎ
・大きな量販店がない
・アミューズメント施設が少ない
・小杉町３丁目（法政通りの方のことです）に店が集中しすぎ
・始発駅でなくなり座れなくなった

とかですかね？

ここをやめて他を選ぶことになるような決定的な欠点はないと思います。

欠点…ブランドイメージがない…しか思いつきませんね。
ただ、その分割安なんですよ。
だから、欠点といえるかどうかはひとそれぞれ。

あと、
>173さん
の書かれているように道路関係でしょうか、高速が遠いとか。

個人的には、
・大型書店がない。
・映画館がない。
・家電量販店がない。
・大した商業施設がない（服を買うような店がない）
くらいでしょうか。。。
再開発が一通り終了すれば、上のいくつかは解消されると良いのですが、
街の核となるような施設がなく、街に魅力が感じられないのが難点です。

再開発が続き、5年くらいはどこかで工事しているので、
購入する物件・方角によっては工事音が聞こえやすいかも。

欠点といえば、175さんが言うように
核となる商業施設が（今のところ？）ないことですかね。

近くの溝の口なんかは、ノクティ（マルイ）が核となって
すごく魅力的な感じになっていますよね。
大型書店も家電量販店もあるし、服を買う店もたくさん。

武蔵小杉は交通利便性が高いとはいえ、何かをするときに、
電車に乗らないといけないですね。

あとは、車生活の人には向かないかもしれません。
高速が遠い。第三京浜とか東名とかも、溝の口方面に行かないとですからね。

そんなところでしょうか。

>>156
>既に多摩ニュータウンや品川八潮団地が同じような状態になりつつあります。
>>164
>高島平やゴーストタウン化している多摩センターの人たちは武蔵小杉も同じになればいいと思っているんです。言うだけ無駄。

何か、勘違いなさっているようなので一言申し上げます。
高島平や品川八潮団地のことは知りませんので触れませんが、前にも申し上げましたように、多摩ニュータウンに関しては、決して衰退しているまちではありません。ましてゴーストタウンなんていうのは、見当外れもはなはだしい限りです。
多摩センター周辺には今でも大型のマンションが続々と建設＆計画中であり、決して衰退しているまちではありません。つい最近も、武蔵小杉でも開店したフーディアムや大電気店のヤマダ電気などをはじめとして、５６店舗ほどのテナントが入った「クロスガーデン多摩」という比較的大きいショッピングセンターがオープンしたばかりです。
第一、開発面積２，２２５．６ヘクタール・居住人口約２０万人の多摩ニュータウンと、たかだか面積約２０ヘクタール前後？・居住人口１〜２万人程度？の武蔵小杉再開発地区を比べるのは、ちょっと無理があるように思います。
ニュータウンは一時期に開発されたため、年齢構成が片寄っていると誤解されているようですが、多摩ニュータウンに関しては、昭和４６年から順次開発されて今なおマンションなどの建設が進んでいることから、全くそのようなことはありません。よく例に出される諏訪・永山地区に限っても開発は数年間に及んでおり、その後、民間のマンションも建設されていることから、若干高齢者が多いとはいうものの、居住者交代もあり、そのようなことはありません。

ここは、武蔵小杉のスレなので、ニュータウンのことをあまり詳しく書いても意味のないこととは思いますが、「ニュータウン」というものが過去のものであり寂れているものだと思われるのは大きな誤解なので、あえて投稿させていただきました。

武蔵小杉地区の将来像を議論するならば、一部マスコミの報道や先入観にとらわれるのではなく、正しい知識・情報で議論したほうがよいように思います。
また、将来を見据えるうえで他地区を参考にしたいならば、古い時期になされた「再開発地区」を参考にするほうが賢明でしょう。