フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

>>737
>>ナ●スブライトピアの時からですから

だいぶ具体的ですが詳細な情報をお願いします。

わたしは賢明さんではありませんよ。
具体的な物件名は733がお聞きになったので上げさせてもらいました。

戸塚区は広いので地域により差があります。
再開発の遅れてしまった戸塚駅周辺はかつてほど人気がありませんが、
東戸塚駅周辺は別格です。
お受験小学校として有名な信濃小も近く、
東口を中心に住民レベルが高いのが特徴です。
大師線一帯より賃料相場は高いです。
また、東口を中心に中古価格も安定しています。
これまで西口は駅徒歩圏のまともなマンションがありませんでした。
西口駅前のタワーは値付の失敗と設備の貧弱さで思ったほど売れていないようですが。
わたしは積水の営業マンではありませんので、
手放しで褒めたたえるわけではありません。
駅徒歩十分と、フォレシアムより遠いですし坂がありますので。
あくまで比較として挙げさせてもらいました。

東戸塚の物件は駅から遠いし坂があるので、私の検討物件からは外れてしまいます。
ラゾーナは当たりだったと感じますね。
今考えると、あの坪単価は安かったと思います。
でも今、ラゾーナを中古で買っても当時の坪単価では買えないのでは？
時間の流れとはそういうもので、過去と現在の坪単価のみを一概に並べるのも無理があるかと。
すぐ横のリヴィエマーレも入居直後の中古で買っても価格は契約当時より値上がってるのが現状のようですし。
あとは主用駅の繁華街直近の物件がいいか、主用駅から少し離れた支線がいいかは好みの問題ですね。
資産価値を考えると主用駅にも利がありますし、落ち着いた場所での永住目的ならば支線に利があるのではないでしょうか？

二重三重書き込みに対しては今のところノーコメントですね。笑
できれば批判の記事はコテハンしてもらえると返答しやすいのですので。

＞・駅から３分の物件でも敷地内の遠い場所なら５分以上掛かる
＞・交通量の多い道路は朝信号無視できそうにない
＞・大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計にかかるかもしれない

バス便の物件を買った人に見せたらブッ飛ばされるますよ。間違いなく。

遠い棟からは実際は駅３分じゃないとか、朝信号無視できないとか、って因縁に近いネガティブレスだと思います。
大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計にかかるかもしれないって仰ってますけど、ＪＲ川崎だって昇り下りの階段はたくさんあって2-3分は余計にかかるのではないでしょうか？
ラブホだってＪＲ川崎駅にはいくらでもあるし、そもそも主要な駅にはラブホなんていくらでもあるのではないでしょうか？

嫌なら買わなければいいし、魅力を感じたなら買えばいい。
そんな簡単なことが何故分からないのでしょうか？
自分の選択に自信をもてばいいのです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news134.htm

>>落ち着いた場所での永住目的ならば支線に利があるのではないでしょうか？

ここ、環境がいいって言ってる人がいるけど正気？
多摩川沿いだけでしょ。
まわりは工場だらけだし産業道路近くだよ。

相手にしちゃだめですよ。
そもそも”賢明な消費者”っていうのが＊＊にしてますよね。

コテハンをつけるのは自分に対して話しかけてほしいからで
ほかのサイトでもよくみられます。
決まって引きこもりや友達いなそうな人ばかりです。

スルーが一番ですよ。スルーが。

仕切りなおして検討を始めましょう。
ちゃんとした書き込みであればマイナス書き込みもいいと思います。

727です。

「賢明な消費者」さん、696さんとは別人でしたか。これは失礼しました。
以前、「賢明な消費者」さんが「川崎大使」さんとして二重投稿していたようなので、誤解してしまいました。

「賢明な消費者」さんの感覚としては、フォレシアムは160万円/坪であれば適性価格であり、契約したかもしれないと記載されてました。
でも、はたして160万円/坪って適正価格なんですかね？

以前、私も検討しましたが、近くの同じ長谷工物件の「ザクス」はたしか145〜150万円/坪でしたよ。
（今思えば、かなり割安な物件だったなと後悔してしまっています。）

2、3年前は145〜150万円/坪で購入できたエリア、160万円/坪が適性価格と言えるのでしょうか？
「賢明な消費者」さんからしたら160万円/坪でもあなたのおっしゃる「高値掴み」なのではないですか？

以前も書きましたが、川崎西エリアしかり、未来の地価なんて誰も予想できないわけですよ。
たった数年で坪単価が30万、50万あがることもあります。もちろん下がることもあるでしょう。
（「賢明な消費者」さんの賢明な選択であるであろう西エリア１戸建の土地でも下がる可能性はあります。）

しかし、西口にラゾーナができたように開発された土地はそう簡単には地価は下がらないと思いますよ。
フォレシアムの回りが西口ほど開発されるとは言いませんが、大規模スーパーができたりと、東門前も確実に便利になります。
便利になって人も増える土地ってやっぱりそう簡単に地価さがりませんよね。


あ、それから「賢明な消費者」さんの発言でまた一つふに落ちない点が・・・。
ファインフィールズを参考事例にあげてましたが、あそこもあなたが「問題外」としたナイスの物件同様、バス便ですよ。
なぜ、比較の対象にする必要があるのでしょうか。
比較対照ならリヴィエマーレやザクスですよね。
（まあ、これも過去販売で今売り出している訳ではないので、私個人は比較対象にはなりませんけど。）
中古で売り出して、販売時期と同価格で売り出されれば、別ですけどね。（その場合、即日で売れてしまいそうですが。）

>>しかし、西口にラゾーナができたように開発された土地はそう簡単には地価は下がらないと思いますよ。
>>フォレシアムの回りが西口ほど開発されるとは言いませんが、大規模スーパーができたりと、東門前も確実に便利になります。
>>便利になって人も増える土地ってやっぱりそう簡単に地価さがりませんよね。

これが営業トーク受け売りの妄想だって言ってんの。
JRターミナル駅、三井一帯開発のラゾーナと、
ホームセンターとスーパーが出来るだけ、しかも支線のここと、
比較対象にすらならないってこと。

そうなんですよね。
すぐ隣のザクスやリヴィエマーレが値上がっているのは事実。
そして港町あたりにできるマンションも更に価格が上がるようです。
大師線沿線も地下化になって開発が進むと言うし。
そうなるといつまで待てば良いのやら・・・・

しかし毎日毎日、批判の書き込みばかりして何か得するの？
かなりの時間と労力を使っているように思えるけど。
すっとＰＣの前に張り付いているのかな？
想像するだけで哀れ。

早くC棟が売り出されて
真剣に購入検討してる普通のファミリーが
書き込んでくれるようにならないかなぁ・・・
もう資産価値の話は結構です・・・
家族を抱える身としてもっと大事なことがいっぱいあります。

同じ批判ばかりでもう飽きたっ！
そんな内容なら要らんわい！

ザクスとリビエラが分譲時より高く売れたのって瞬間風速ですよ。
現状ではいいとこで分譲価格からの売り出しになります。

分譲価格ってのは嘘ですね！
それなら競って飛びつきます。
私も絶対に買いますから。
今まで数戸が売りに出ましたが全て値上がってますよ！

>>756
そりゃないな。

＞遠い棟からは実際は駅３分じゃないとか、朝信号無視できないとか、って因縁に近い
　ネガティブレスだと思います。大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計
　にかかるかもしれないって仰ってますけど、ＪＲ川崎だって昇り下りの階段はたくさん
　あって2-3分は余計にかかるのではないでしょうか？　ラブホだってＪＲ川崎駅にはい
　くらでもあるし、そもそも主要な駅にはラブホなんていくらでもあるのではないでしょうか？
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因縁ではなく、事実ですよ。JR川崎駅で南武線ホームから東海道線ホームに行くのに1分も
かかりません。京急川崎駅は大師線地下化に伴い川崎駅大師線ホームをJR川崎駅側に移動させる
計画だということです。京急川崎駅での乗り換えにますます時間がかかります。横浜市営
地下鉄や横須賀線東京駅・新橋駅・馬喰町駅を利用された方はわかると思いますが、深度
ホームは大変不便です。長いエスカレータを3-4回乗り継ぎしなければなりません。3分は
軽く浪費します。JR川崎駅のホームからは、ラブホも墓場も見えません。ホームからもろ
に墓場とラブホが見えるのは京急川崎駅くらいです。私は中学生の娘がいるので、京急
川崎駅を利用させたくはありません。

それはうそです！どんな新築マンションも入居と同時に二割減です。バブルでもないかぎりあがらないんですよ！

739さん
734は私ではありません。
積水の物件はいい物件だとおもいますが、便数が極端に少ない横須賀線の都心から遠く
離れた東戸塚徒歩10分、しかもエントランスエレベーターを登り、自分の部屋にたどり
つくまで数分かかるこの物件は検討対象外でした。
まだかなり売れ残っているみたいですので、横浜勤務の方が買い叩くのであればいいと
思います。180万円/坪くらいにはなるでしょう。

東海道線は混んでてホームでエスカレータに乗るにに２〜３分かかってる俺は何？
そんなに鈍臭いとは思ってないが。

762さん
もっと朝早く出勤しましょう。

分譲時より高く売れますよ、ってのは仲介物件が欲しい業者の詭弁なんですよ。
瞬間風速で分譲時より高く売れた物件はありましたが、
現状では無理です。
中古を買う客のほうが価格にはシビアですよ。
必ず価格交渉があります。
売主が安易に儲けようとしてる物件は、なおのこと選びません。

同感！
乗り換え時の階段前の混雑はひどすぎ。
東海道線のラッシュは何とかして欲しいですね！

ザクスやリヴィエマーレの中古を気にして見てるけど分譲時より高く売れたことはありましたが、分譲時よりも更に二割減で売り出した事なんて一度もないですよ！

ザクスやリヴィエマーレのどこが２割減で売り出してるんだ？
この辺は今はどこも売り出してないよ。
でもさ、近いうちに相場が下がるというならもっとみんな急いで今のうちに売りに出してもおかしくないよな？
どうしてみんな売らないんだろう？
ザクスやリヴィエマーレの人達も、相場が下がるなんて思ってないのでは？

ファミリーマンションなんだから数年でどんどん売りが出るわけない。
考えなくても分かること。
怖いのは10年後。

>759
大師線の地下化までマイナス要因に仕立て上げたいようですが、さすがにどう考えてもプラス要因ですよ。

次の京急川崎駅付近の都市計画図を見ると興味深いことがあります。
http://map.kukanjoho.jp/kawasaki/map.jsp?x=-11969&y=-51918.6&m...
大師線の新軌道は、都市計画高速鉄道として青線でトレースされたラインですが、川崎市役所辺りで２方向に分岐しているのが分かります。
一つは大師線の新地下駅に伸びていますが、もう一つは現京急川崎駅に向かい、そのまま京急本線に合流しています。

これの意味するところは、将来的に大師線は川崎縦貫鉄道への乗り入れルートと、京急本線にダイレクトに乗り入れするルートの２系統を走らせることを計画しているのではないでしょうか。

そうなれば大師線は、相模原−多摩ＮＴ−新百合−田都−等々力緑地−武蔵小杉−川崎−羽田を直接結ぶ首都圏環状鉄道幹線の一部を形成し、東京方面もそもそも京急川崎駅での乗換が不要となり、しかもＪＲ川崎駅への乗換も近くなるなど、大師線からの行動範囲の幅がぐっと広まることになるでしょう。

ん〜。
私の質問、「賢明な消費者」さんに見事にスルーされちゃってるな〜（笑）
是非意見をおききしたいのですが。。。

その代わりに、もう一人のネガティブレスを乱発してる匿名さんに回答されてますね。
私も西口エリアの再開発と比較するつもりはないんですけどね。

でも、人口が増えてるエリアは地価が上がるし、人口減少エリアは地価が下がる。これは事実です。東門前は、少なくとも今後しばらくは人口は増え続けると思いますけどね。
羽田の国際化、神奈川口構想等が制式発表になればなおさらのこと。

地価も需要と供給の原理で、需要があればどんな場所でも上がるんです。
一部の自称不動産関係者や不動産に詳しい方がいくら、地価が下がるといっても結局その場所を選ぶのはその他大勢の消費者であり、需要があれば必然的に地価は高騰してしまいます。

地元不動産業者さんて本当かな〜。
中古物件ってたしかに入居すると2割落ちるといわれてますが、結局は現在の新築マンションから2割程度安くなるだけで、新築マンションが買った時より3割高くなってれば、中古は1割高く売れるんですよね。
こんなこと、不動産業やってる方なら常識だと思うのですが。
あ、私は不動産業ではなくしがないサラリーマンですけどね。。。

フォレシアムが売れようが売れまいが関係ありませんが、この辺が住みやすいのは事実です。
あまり自分が住んでる土地のことは悪く言われたくないですね。

私も、金銭的余裕があれば是非この物件購入したいですし、現在検討中の身なのでこのスレッドの書き込みは非常に気になってます。

>>769

そんな計画、あなたの脳内だけですから。

〉〉769
う〜ん良く言う我田引鉄の類ですね。費用対効果も何も考えないで、取りあえず最寄りの支線が便利になればいいなぁという。空想の産物。今の関東地区の鉄道構想を調べてみるといいですよ。相鉄と東急、相鉄とＪＲの羽沢＆新横浜での相互乗り入れ。渋谷での東急、メトロ、東武、西武の相互乗り入れ。東海道、高崎、宇都宮、常磐の東京駅での相互乗り入れ。そのように、既存の設備がある程度できあがっている（＝費用）＆人の流動が大きく変わり混雑が緩和されるといった効果がないとまず実現の可能性はないでしょうね。大師線は地下化して終了でしょ。それで十分。無論、自分も川崎に住んでいるから、あったら便利とは思うけど…。いいじゃないですか、支線といえども徒歩３分ということで胸をはれば。無理に大師線の価値を高めようとしなくても。

批判レスの匿名さんと賢明な消費者さんは同一人物では？
書き込みの時間的な波が一致してるのはどうして？

>>769さん
たいへん貴重な情報ありがとうございました。
本当ですね、この資料を見るとまず京急川崎駅がＪＲの直近の地下まできている事が分かります。
そして大師線が京急本線とダイレクトに連絡している事も分かります。
これですと大師線はＪＲ川崎や京急本線との乗り換えもぐっと楽になりますね。

私は特に大師線の価値を過大評価しようとは思いませんが、このような具体的な資料があると説得力はあると感じます。

結局は769さんのような具体的な資料を基に論理的な書き込みに対しては
＞そんな計画、あなたの脳内だけですから。
＞空想の産物。無理に大師線の価値を高めようとしなくても。
とかしか反論できない。
そもそも、そこまで無理して反論しようとするその姿勢が哀れ。
何が何でも批判してここの評価を落としたいのであろう。
反論も大いに結構だが、具体的な資料を提示するなど具体的にしてもらいたい。

>>結局は769さんのような具体的な資料を基に論理的な書き込み

どこが？
妄想以外何物でもありませんよ？
冗談でしょ？

>>776

>>京急川崎駅付近の都市計画図
>>http://map.kukanjoho.jp/kawasaki/map.jsp?x=-11969&y=-51918.6&m...
>>大師線の新軌道は、都市計画高速鉄道として青線でトレースされたラインですが、
>>川崎市役所辺りで２方向に分岐しているのが分かります。
>>一つは大師線の新地下駅に伸びていますが、
>>もう一つは現京急川崎駅に向かい、そのまま京急本線に合流しています。
>>これですと大師線はＪＲ川崎や京急本線との乗り換えもぐっと楽になりますね。

よく読め。
それでも理解できなきゃ。かなり痛い。

京急大師線の地下駅予定地は、DICEが建設された際に地下にスペースが確保されているはずですよ。
JR川崎駅の北口が2〜3年後に完成するので、JRとの乗り換えは今よりは確実にスムーズになると
思います。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/dai3nishikumiai/h-sk003.ht...

>>776
そういうおたくが妄想中じゃね？

それに京急大師線と川崎縦貫高速鉄道の直通運転は、当初から計画されている話ですよ。

http://www.city.kawasaki.jp/82/82tetudo/home/pdf/rosenkeikakuzu.pdf

↑
それに、実現は30年後といわれています。

私としては川崎縦貫高速鉄道との直通運転よりも大師線の地下化による乗り換えの利便性が嬉しいですね♪
確実にＪＲとの乗り換えが便利になりますので♪

JRに乗客を奪われることを懸念して、京急は大師線川崎駅ホームをJR川崎駅側
から出来るだけ離して作る（つまり京急本線で東京まで乗ってもらう）ということです。

皆さん、すでにご承知かもしれませんが、住宅取得に関する控除関係でいい情報を
財務省ホームページで見つけました。

http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/sy200430/200430s.htm

住宅購入のために親から援助をいただいた際の贈与税で、最大２，５００万円＋１，０００万円＝
３，５００万円まで無課税なる制度が、来年の平成２１年３月３１日まで延期されています。
改正前は、平成１９年１２月３１日まででしたので、今年の３月まで入居の方までが対象となっていました。

もし、ご両親から支援を受けた場合は、申告しないと通常の相続税が適用され、せっかくの大切なお金が税金でとられてしまいます（涙）

また住宅ローン減税も、控除額は１６０万と変わらないのですが、期間が１０年から１５年へ延長
されています。
下記ＵＲＬをご参考に！

https://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/zeisei07/05/index.html

京急大師線の論戦おもしろいですね。
地下化されて、他の路線とも乗換えがスムーズになったりすると大変便利ですね。
大師線の地下化・川崎高速縦貫鉄道との接続、４０９号線の半地下化。
神奈川口構想、ＪＲ貨物支線の旅客化。
どなるんでしょうかね。

こんなのもあります。
http://www.tamagawa-kisui.jp/ref/ref32/ref-32.html

でも現状の大師線でもそんなに不満はありませんが・・・
なにしろここから川崎までは多摩川沿いを自転車で行けばさほど信号にもかからずに行けます。

785さん

川崎まで、自転車で多摩川沿いを走っていけるんですか？
嬉しい！我が家は車がないので、
子どもが自転車に乗せられる大きさになったら
家族で自転車に乗り川崎までのんびりでかけようかな。
ステキな情報ありがとうございます。

確かに、大師線のローカルなイメージが好きだし
地上に駅があったほうがすぐに乗れるので
地下化されなくてもいいのですが。

ホームズに入る店舗、
OKストアとしまむらの他は
何か決まったのでしょうか？
１２月オープンということで
あと半年を切ったので、
もうそろそろ決まってほしいなあ。
どなたかご存じないでしょうか。

個人的には、ぜひ
西松屋に入ってほしいです！

本当ですね。
大師線は地下化に伴ってＪＲ川崎駅のすぐ近くになるのは知りませんでした。
計画図をみるとだいぶ近くになるようですね。
でも私は今のままの場所でもアゼリア（地下街）があるので満足です。
（雨風が凌げる地下街で連絡されているので多少の距離があっても気になりません）

あと多摩川の河川敷は、もちろん川崎の方まで行けますよ。
川崎どころか、更にもっと上流の方とかまで可能です。
家族でお弁当を持ってサイクリングするのも楽しいですよ！

ホームズにＯＫストアが入るのは嬉しいですね。
西松屋はどうですかね？
若干距離はありますが、車で行くなら川崎駅から南ちょっと行った所に西松屋はありますね。

786さん

国道１５号線までは、多摩川沿いをノンストップで行くことが出来ます。
天気のいい日はゆっくりと散歩しながら行くと、ラゾーナまで歩いて３０分くらいです。
また、私はジョギングをしますが、大師橋と六郷橋を渡り、その間の多摩川を一周します。
自転車だと３〜４０分くらいだと思いますが・・・
多摩川沿いを歩くのは気持ちいいですよ。

また川崎駅周辺は普段必要な買物が出来るお店や娯楽が揃っているので、大変便利です。
大師線は平日朝も休日もほとんど座れます。休日遠くへ出かけて川崎まで帰ってきても大師線に乗れば座れるのでなにかほっとする路線です。

先週ＭＲに行ってきました。
1回目に訪問したときにはもらえなかったDVDをいただいてきました。
再生して視聴してみましたが、なかなかよかったです。
DVDをいただけたのはフォレシアムのＭＲがはじめてでしたので、
他のＭＲでもこのようなDVDを配っているものなのでしょうか？