フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

賢明な消費者さんが挙げた物件は全部確かに「高値掴み」物件ですね。
ドレッセは小規模と駅近ゆえ価格を気にしないリッチ層がこぞって購入したのですぐに
完売したみたいですが、それ以外は竣工後売れ残り・大幅値引き販売をしている物件
です。各スレを読めば分かります。
ということは、「賢明な消費者」さんの言うことは正しい確率が高いということ。

フォレシアムも竣工後売れ残り・大幅値引き販売をしてくれるの♪
期待してもいいかな〜？

C棟売り出す前から売れてるって強調されてもね。
ミレナリーだって好調好調って煽ってる自称購入者がいたけど半分売れ残ってるし。

ミレナリーは竣工一年をむかえてそろそろ大幅値引きが始るそうですよ。

A、BはともかくCはあやしいかもですねぇ
値下げ、期待したいですね〜
777戸をうめるのはきっと大変ですよね…

足立区のアクアテラも最後の一棟が殆ど売れていなくて他の棟より2割くらい
価格を下げたようです。

ここ1000万円以上値引きしても痛くも痒くもないでしょ。
おもいっきりぼってますから。

>528
そんな殺生な。デベの粗利は売値の２割から３割でっせ。

ここの粗利は軽く4割を超えるよ。

＞529,＞530
ソースを示せ

はいスルー。

想像と思われます。今までの流れ上、内幕暴露ネタはでてきません。

何がスルーだよ。
物件比較中なら有用な情報だろ。

いろんな書き込みを荒らしなのか煽りなのかスルーするかは、
読んだ人それぞれが判断すること。
その中から自分が信じる情報を収集してけばいい。
購入者だかなんだか知りませんが、
そこまで物件を擁護する意味が不明です。

オープンな掲示板なのに煽りだの荒らしだの訳分かんないわ。
読んだ人が判断することでしょ？
ポジティブな情報もネガティブな情報も読めて、
それで自分で判断すればいいでしょ。

どこの営業さんも都合のいいことしか言いませんから、
この掲示板は役立ってますよ〜〜〜

まあ、
「粗利４割」とか書かれただけで
「有用な情報！」と感じちゃうひともいるわけで。
すごいな。

粗利益のソースなんてあるわけないじゃん。
そんなのオープンになったらマンション売れなくなっちゃうよ。
ミレナリーは3割以上だって。
これは四季報で株主向けに重役が語ってた。
通常2割って言われてるけどね〜
ここの4割はありえるかも。

ソースが無いならそれでもいいですが、
ここの４割はあるかも。という根拠はなんですか？
今後の参考までに教えてください。

過去レス参照

うーん、すみませんが、
こんなにたくさんある過去レスをあさる時間がないので失礼します。
あなたの根拠は示してくれないんですね？

土地の仕入れ時期から勘案して粗利4割というのは、常識的な数字だとおもいますよ。

へえ、そうなんですね。
勉強になりました。ありがとうございます。

都道府県地価調査
神奈川県川崎市川崎区大師町１４−４
＃調査対象場所は東門前の南ですので、参考程度に。

1997年　388000円／m2
1998年　373000円／m2
1999年　353000円／m2
2000年　336000円／m2
2001年　322000円／m2
2002年　306000円／m2
2003年　291000円／m2
2004年　281000円／m2
2005年　275000円／m2長谷工、島忠から購入
2006年　275000円／m2
2007年　288000円／m2
2008年　7月1日発表

いやぁ〜、実に簡単なソースですね。

でも、ホントこれだけでじゅうぶん物語ってますよ。

“守り”の皆さん、ドキドキしちゃってください。

スゴイ！変わり身の早さ。
昨日まではXAXと同時に仕入れたって言っていたのに、今日にはちゃんと島忠から購入に変更してるよ（＠＠）　Mr.高値掴み　中々手ごわいですねぇ

　これって公示価格であって市場の取引価格じゃないですよね？安かったのよって云いたい訳ね？
10年前は以外と高いんですね。このデータから読み取れる今後値崩れして坪120万になる根拠は何処ですか？

用地を長谷工が島忠から購入した時、近くの場所の坪あたり単価は約９１万円ですか。
普通、取引価格は公示価格より高くなるそうですし、マンション価格はごく大雑把にいって土地代半分、建設費残り半分だそうですから、フォレシアムの坪１８０万は妥当というよりむしろ安いとも思えます。
むろん、安けりゃ安いほどよろしいんですが、快調に売れてしまうと値引きは望み薄でしょうね。

一戸当りの敷地面積比較

XAX 12,563.98m2 319戸 39.39m2
フォレシアム 31,224.30m2 777戸 40.19m2

ほぼ同じです。
島忠が相場よりも高値で長谷工に土地を売ったか
それとも・・・？

>>快調に売れてしまうと

C棟は苦戦確実だと思います。

>>549
めちゃくちゃな計算だな。
一戸あたりの土地の持ち分で計算しなきゃ意味ない。

土地購入時と現在の土地価格との差額が長谷工の利益になるなんてあたりまえじゃないですか。

現在の相場で売っているのであれば買い手は別になんの文句もありませんよ。

安い時期に土地を手に入れたからといって購入時の価格で売るとこなんてどこにもないですよ。

企業だから利益を重視して当たり前。
まさにそのとおり。
消費者はぼったくられない物件選びをしましょうってこと。

そうですね。現在の土地の価格が適正であればいくらで入手した土地であろうと
関係ないってことですよね。よくわかりました。
それでは土地の価格の話はそれくらいにしましょう。

あなた、このスレの管理人ですか？
なんで仕切ってるわけ？

嫌なら買わなければいいし、魅力を感じたなら買えばいい。
簡単な事です。
魅力ある物件には自然と人が集ります。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news134.htm

最近、何が何でもこの物件にケチをつる輩がいるようです。
ここが売れると何か不都合でもあるのでしょうか？

以下は、この掲示板での執拗な妨害工作が判明した記事です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8914/res/454-517
ここまで必死に妨害をするとなると、競合物件の営業さんでしょうか？
皆さん、それぞれで情報を取捨選択して有益な情報判断をしましょう。

557の記事はうんざり。
C棟売り出してないじゃん。
A、Bだって完売してないし。
いい加減にしてよ。

「ザ・ミレナリータワーズ」の検討板に「賢明な消費者」発見！
No.100です。
他のスレでも大活躍です！

>>この掲示板での執拗な妨害工作が判明

妨害工作かどうかは、あなたが判断することではありません。
読んだ人が判断すること。
ただの煽り記事を必死に貼り付ける意図が不明です。
あたたこそ荒らしだと思いますけど。

皆さん、そろそろ
「懸命な消費者」、「高値掴み」、「二割引き」、「坪単価120万円」
さんの相手をするのやめませんか？、壊れたレコードのように
論拠に乏しい自説を飽きずに押し付けるだけで彼の書き込みからは何も得るものは無いですし。

他の物件でも、誰も相手をしなくなって彼の書き込みが無くなっていますよ。
これ以上、彼の遊び場を提供するのは意味が無いです。

今日（2008/6/22）の日経朝刊より
大京など不動産大手、マンション在庫値下げ　最大１割安

　マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。
下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みだ。
マンション需要の冷え込みに対応。
地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、
膨らむ在庫の早期処分をめざす。

　一部の売れ残り物件を個別交渉で値引きする例はこれまでもあったが、
完成在庫をほぼ一斉に値下げするのは珍しい。

----------------------------------

私の言うが正しいことが証明されました。
ハセコーもココロコスでは2割下げを実施しましたが、他物件でもやらざるを得ないでしょう。
やりやすいのは、粗利がタップリのって2-3割引いても利益が出る物件です。

>>563
ここで仰られたご持論は土地付き一戸建てが良い、というものでしたよね。

ただ確かに完成在庫の動向には目が離せませんね。
景気は下がり気味なのに金利が上がっていて世知辛いですからせめて経済的な物件を選びたいものです。

今日（2008/6/22）の日経朝刊で、スポンサーを気にせず本当の記事を書くと下記になります。
　
　大京など不動産大手ですら、マンション在庫値下げ　最低１割安　物件によっては3割も

　マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の「値引き」販売を日常的に行って
いるが、今回どの購入者に対しても「値下げ」することとした。下げ幅は物件により異なるが、
最低でも10％、交通利便性の劣る立地条件の物件などは30％程度となる見込みだ。

　マンション需要の冷え込みと、コストの安易な製品転化への批判、賢明な消費者が増加した
ことによるボッタクリ価格が通用しなくなったことに対応。

　昨年までの地価上昇で土地を「高値掴み」したことや資材価格の上昇により建設コストが拡大
する中でのやむを得ない値下げで、膨らむ在庫の早期処分により現金回収を急ぎ、倒産防止を
最優先する。

　一部の売れ残り物件を個別交渉で値引きする例は日常茶飯事でもあったが、手間がかかり
戸数がさばけないので、完成在庫をほぼ一斉に大幅値下げし、敗戦処理を迅速化する。

売れてる売れてると煽り消費者を焦らすのが典型的なデベなやり方。
今なら、土地下落、マンション相場下落が鮮明になっちゃったから、
金利上がりますよ〜、消費税上がりますよ〜、鉄鋼材上がってますよ〜でしょ。
ここのMRで、「何号室、ご契約〜〜〜」ってのは正にそれ。
結局、勉強不足な消費者が貧乏くじを引いてしまうのです。

もし、ご存知の方がいらっしゃったら
この物件の最新の残戸数を教えてください。

でもさ。
実際に売れてるんだからいいんじゃないの？
買ってる人も納得して買ってるんだし、外野がそんなに必死になる必要ってあるの？
Ａ棟Ｂ棟も順調に売れて予想を上回る実績なのも事実。
（現に残っている部屋は数戸しかありません）
Ｃ棟はまだ売り出してないので、ＡＢ棟だけで実績を判断するのは当然の話では？

あと企業なんだから利益を追求するのも当たり前。
要は、価格なんて需要と供給のバランスの問題でしょ。
魅力ある物件なら強気になるし、売れない物件なら値引きする。
売れてる物件をわざわざ値引きする企業なんかないでしょ？
そんな簡単な話に何ムキになってるんだろう…？

こんにちは。近所のマンションに住むものです。
私は他県からの移住者で利便性と価格のバランスからこの周辺の物件を探しておりました。
しかし環境に関しては川崎というイメージもありあまり期待してませんでした。

ですが今現在はとっても満足しております。
環境面では嫁が喘息もちなのでちょっと心配あったのですがまったく問題ありません。
空気がいいとはいえませんがまったく気になりません。
むしろ以前よりいいですね。
味の素の工場の臭いもしたことないですね。

それよりも多摩川が近くにあるのはとても気持ちいいです。
よく散歩に出かけています。
それと大師公園はよく行きます。

そして高速の入り口がすぐ近くにあるので交通の便でもメリットありです。
よく八景島や海の公園に行くのですが首都高湾岸線（600円）で30分かからずにいけます。

フォレシアムのＭＲも見学に行ったのですが基本的にマンションの仕様が違いますね。
そして共用スペースがぜんぜん違います。ちょっとうらやましいです。
確かに価格もちょっと高いので私の予算では難しいのですが。。。
でもそれなりの価値はあると思います。
フォレシアムの方とお友達になってカフェでお茶でも出来たらな〜と思ったりしてます。
契約された方、ご近所になりますのでよろしくお願いいたします。

ここでやたらと物件を批判している人って何なんでしょうね・・
自演したり他の掲示板までも同じような批判していますし・・
ここまで露骨過ぎると、誰も信用しないと思いますが・・

まあ、日曜のまっ昼間に、
検討もしていないはず物件を、
必死で批判してくれる人たちですからね。
温かい目で見守りましょう。
ぼくも暇だし。

ここにも出没する「賢明な消費者」や「マンションウォッチャー」はいろいろな掲示板にケチをつけていますね。

↓「賢明な消費者」
https://www.e-mansion.co.jp/search_result.html?q=%8C%AB%96%BE%82%C8%8F...

↓「マンションウォッチャー」
https://www.e-mansion.co.jp/search_result.html?q=%83%7D%83%93%83V%83%8...

でもアイランドグレースの物件には全くケチをつけてない…
まぁ、たまたまなんでしょうけど…

フォレシアムとアイランドグレース　確かに明暗がハッキリ分かれてますよね。
東門前駅前にわざわざ看板立ててみたり。苦戦しているんだろうなとは思いますけど・・・
どんなにここの悪口を言ってたとしてもアノ物件よりは、フォレシアムの方が
間違いなく立地と価格のバランスが良い様に感じます。

まだハッキリした訳ではないので言いすぎかも知れませんが、ココよりお勧めの物件を絶対に書き込まなかった辺りがアヤシイですね。
上記マンションを書いたらバレバレですもん。

アイランドグレースさんの件は、慎重に発言しないといけませんね。
特に真偽がはっきりしていませんし。
でもここ最近の、荒し？嫌がらせ？の書き込みは目に余るものがあります。
実際に、複数の掲示板へ同一人物による同じような嫌がらせの書き込みがあるのは事実です。
他の掲示板でも、この事実が分かればちょっとした騒ぎになるのは必然です。
フォレシアムやアイランドグレースの購入者、その他の掲示板物件の購入者は高い買い物をしているのですから、真剣になるのは当然の事です。
それを弄ぶようなレスをあちこちで展開し、嘲笑うかのような行為は悪質極まりないと感じます。
たんなる検討材料としての意見交換の域を超えているのは明白です。
事も大きくなってきましたし、これ以上続くようなら運営者に通報する必要も出てきますね。

569です。

私の時も結構荒れてました。でも自分がいいと思ったものに自信をもてば大丈夫ですよ。
スルーが基本です。

近所の情報など聞きたいことあれば言って下さいね。
フォレシアムの営業さんよりも詳しい自信あるので（笑）

HOMESの完成は私も楽しみにしています。

どっちにしても悪質な書き込みに対しては、通報してはっきり追及すべき！
このままではアイランドグレースの購入者にも迷惑が掛かる。

ここは「検討版」で、主として購入検討者がMRでは入手できない物件のネガティブ情報を
ライバルデベや購入見送り者から入手できるところが存在意義です。
誹謗・中傷？おおいに結構じゃありませんか。
契約者やハセコーの方は住民版でこの物件の賞賛をしてください。

アイランドグレースさんの物件にも良いところはたくさんありますよね♪
アイランドグレースを購入した人は自信を持っているだろうし、
フォレシアムを購入した人も自信を持っています。
それぞれ魅力を感じたから購入したのですから！

問題なのは、それを弄んで嘲笑うかのような発言で荒しをする人がいる事です。
>>578さんの指摘にもありますが、ここに出没している「賢明な消費者」や「マンションウォッチャー」は明かにその類の人です。
このような悪質な荒しは、何らかの対処が必要になってくるでしょう…

あくまでも予想の範疇ですが、ここまでいろいろな掲示板に昼間でも執拗な嫌がらせをしているからには…
業者の線が濃厚かとも感じます…
今後は更に飛び火しておおごとになると思いますから、はっきりさせる必要はありますね！

いやがらせというよりは、デベが教えてくれない物件の弱点を教えてくれているの
ではないのですか？
反論があるのなら、個々のポイントについて反論すればいいわけだし、それができ
ないので「荒らしだからけしからん」では自由な言論を封じることになります。
そもそも物件の長所短所を言い合って後悔のない買い物を検討者がするようにする
のがこのての掲示板なのかから。

>>584
>>ここは「検討版」で、主として購入検討者がMRでは入手できない物件の
>>ネガティブ情報をライバルデベや購入見送り者から入手できるところが存在意義です。
>>誹謗・中傷？おおいに結構じゃありませんか。

>>580
>>たんなる検討材料としての意見交換の域を超えているのは明白です。

賢明さん＝ＩＧ関係者という見方には違和感があります。
なぜなら賢明さんは新百合ダイヤモンドフォレストにもネガ書き込みをしているから。
まあどうでもいいことですが、川崎西口方面・ラゾーナが生活圏で賢明さんの書き込みが見られないところありますね。

こんにちは、今日久しぶりにＭＲに行ってきました。

花（成約済み）・「今週申込予定」・「商談中」の札が付いているものを除き
全く何も付いていない部屋は
Ａ棟…６戸、Ｂ棟…２１戸
でした。

もう残っているのは４０００万円台〜だけだし、このまま決まっていくというよりは
販売が早まるらしいＣ棟の情報を待って、決めようという方が多いのかな？と感じました。

アイランドグレースさんの物件を悪く言うつもりはありません。
なので、アイランドグレースの社員が荒らしているという件の情報をお願いします。
あちこちの掲示板に同じ批判を連投している輩が果たして真の物件検討者なのか…
誰が見ても分かる事。

中傷かなのか情報なのかは読んだ人がそれぞれ判断すること。
自称購入者が決めることではありません。
ここはフリーな掲示板ですよ？

モデルルームが大盛況です、とか販売情報の書き込みが定期的にされているのも営業が貼りついてる証拠ですよ〜

>>590さん
新百合ダイヤモンドフォレストのスレが荒された時期と、こことでは時差があります。
でも手口が酷似していますし、名前も同じですから同一人物なのは間違いありません。
つまり、その荒しは以前に新百合ダイヤモンドフォレストの近くの物件を担当していた。
そして今回、フォレシアムの近くの物件の担当になり、ここを荒しはじめたのではないでしょうか？
あくまでも予想ですが。

>>569さん
私もフレシアムに魅力を感じて契約しました。
支線とはいっても５〜１０分間隔で運行しているのが嬉しいですね。
それにあの辺りの環境もベストです。
商業施設に自然環境、交通環境…バランス的にも満足しております。

>>591さん
ＡＢ棟(358戸)中、残りは27戸ですか。
割合にして、約92.5%…順調に売れてるようで何よりです。
Ｃ棟の価格は気になるところですね。
Ｃ棟を睨んで様子見をしている人は多いと思います。
価格次第では残りのＡＢ棟に契約が殺到するやも？

アイランドグレースのスレを読みました。
他の掲示板で目立つ、批判の押し売りが全く無いのが不思議なくらいでした。
平和っていいですねぇ〜♪

フォレシアムの話題も出ていましたよ〜
嬉しい事を書いてくれていたので報告致します♪
（営業さんではなく、検討者の意見なので信憑性あり？）

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8823/res/220-228

アイランドグレースはバス便マンション（将来的な資産価値がゼロに近い）で
あり、価格も控えめなので、永住を考える人にはいいと思います。

アイランドグレースのスレって平和でいいですね〜

ここもなんとか平和にならないかな〜


そうだ、賢明さんに聞いてみよう！！

「平和」とは誰もその物件に対する厳しい意見を言わないこと。ライバルデベもライバル物件
とは思っていないし、購入しない人は最初から対象外なのでMRに行く事すらしない。
つまり、検討者にとっては何も得るものはない。
一方、物件に対する厳しい意見（殆どは物件のデメリットを挙げて、価格が高すぎる
と結論づける）がある物件は、ライバルデベも真剣にライバル視し、購入断念者も真剣
に購入を検討したが、デメリット＞価格　ゆえ見送ったということ。したがって検討者
にとって大いに参考になる。
検討者にとって本当に価値のある情報とは、物件に対するネガティブな情報である。

今まで一方的に嫌がらせ的な批判しかしていなかったのに、急に調子のいい事を言い出したね。笑
何なんだ、この変わり身の早さは？
ますます図星だったって訳か？

あはははは。
価値のある情報ありがとうございます。

あちこちの掲示板で同じような嫌がらせして、どこが「本当に価値のある情報」なんだ？

https://www.e-mansion.co.jp/search_result.html?q=%8C%AB%96%BE%82%C8%8F...

急に言い訳じみたコメント書き始めてるし。
かなり追い詰められてる感じが。
怪しい！

本当に検討者達の価値のある情報なら、誰も追及したりしないんじゃないの？
要は競合物件の営業さんが他の物件の嫌がらせをしていたのか？
それとも検討者が純粋な気持ちで検討していたのか？でしょ。
その辺はみんな、書き込み内容を見れば分かる事。
前向きな情報交換をしていたのなら、急に今になって言い訳する必要もないと感じるし。

アイランドグレースのスレでも問題になっているけど、だいぶ話も具体的になってきたね。
それで焦って言い訳を始めたのかな？

>>賢明
>>「平和」とは誰もその物件に対する厳しい意見を言わないこと。
>>ライバルデベもライバル物件とは思っていないし、
>>購入しない人は最初から対象外なのでMRに行く事すらしない。
>>つまり、検討者にとっては何も得るものはない。
>>検討者にとって本当に価値のある情報とは、物件に対するネガティブな情報である。

賢明が真に検討者の事を想っているのなら、（賢明の言い方でいう）ライバルデベも寄り付かないアイランドグレースのスレでこそ、お前が諭す必要があるのではないか？
そこは平和で誰も教えてあげる人がいないんだろ？
賢明は執拗にネガティブ情報を提供したい訳だよな？
何故ライバルデベが来ないような物件で、お前の貴重なネガティブ情報を教えてあげないんだ？
あそこを検討している人も大勢いるはず。
まさかお前の担当の物件だからじゃないよな？

俺はアイランドグレースの物件は素晴らしいと思うし、フレシアムも素晴らしいと思う。
アイランドグレースの物件にも一長一短があるし、フレシアムにも一長一短はあるが。

コメントの内容からして・・
今まで批判していた奴が、急に追い詰められて焦って言い訳しているのは明らか。
これはますます図星か？

偽計業務妨害って言葉ご存知ですか？　＝　虚偽の風説を流布し、又は偽計を用いて、人の業務を妨害することまたは威力を用いて人の業務を妨害すること（威力業務妨害罪）である。
　　です。　偽計業務妨害は間接的、無形的な方法で人の業務を妨害する行為の事です。

　　　インターネットでの事例
悪戯目的で2ちゃんねるなどの匿名掲示板に「＊＊駅に爆弾を仕掛けた」「＊＊の小学生を殺す」などと書き込み、威力業務妨害罪で逮捕される例が増えている[1]。町内会の掲示板のようなものでも不特定多数が目にする可能性があれば相手の了知可能性（脅迫）や公然性（名誉毀損）が認められるからである。


　「賢明な消費者」の行為もあまりに執拗だとこれに該当してくるんじゃありませんか？

もうこのへんで争いはやめませんか？
確かにネガティブな情報も大切ですが、実際に物件を購入している人もいるわけです。
購入者にも気を使った上での発言をしないと、せっかくのネガティブな意見が愚痴と化してしまいます。
そしてライバル営業さんへの件も、これ以上追及してもしょうがないのでは？
もしこれ以上、嫌がらせ的な発言が続くなら通報するなどの手を施せばいいし、とりあえず様子を見てはどうでしょう？
否定的な意見を続けていた人も、一旦ここで手を引いてみては？
このまま言い合いを続けても、賢明な消費者さんの言う貴重な情報は出てきません。
できたら皆さんで楽しく有益な情報を交換したいと感じます。