プライムアリーナ新百合ヶ丘【４】

２００６年４月１０日（月）麻生区万福寺地区　不発弾処理　以上

建設中のマンションの前で完成した様を想像してみました。
現在７階くらいまで形になってきていますが、その倍の高さですもんね。
外装も整った美しくて迫力ある建造物の雄姿が目に浮かびます．．．

手前のＯＸのビル、向かいのクリニックのビル、さらに奥に予定されている
新マンションのことも併せて想像すると、ちょっとワクワクします。

だんだん空が奪われていきます。

大京などが在庫を最大10%引きにすると日経にかいてありました

↑いつもの大京のやり方ですね。
三井、三菱はそれを期待してても無駄ですよ。
表立ってディスカウントはしません。
社員向けにはあるでしょうが、資格はかなり厳格です。

契約しておいてなんですが、
「レフトの前の歩道のところに市の貯水池がありますよ」
については若干納得がいかないところもありました。

容積の関係なのかもしれませんが、
わざわざ地役権まで設定して川崎市に貸すぐらいなら
土地を譲渡してもらったほうが良かった。

結果、川崎市との覚書ではその貯水池（正しくは調整池）の維持管理や修繕、更新、点検は買主義務になってしまっている。

一定規模以上の開発行為の場合、調整池の設置が義務付けられます。地役権を設定したのは、敷地の有効活用をしているわけで、なるほどなあと思いました。市に譲渡したら、別の場所に調整池作らされますよ。悪しからず。

886です。
887さん、ご説明ありがとうございました。

１階の平面図を見ていると、ディスポーザー処理施設がありました。ディスポーザというのは、流しの下のほうに溜まるものだと思っていましたが、配管を流れていくんですか？
また、ごみ置き場の位置も気にしていなかったんですが、よく見ると契約した住戸のエレベーターの近くにありラッキーでした。大規模マンションなので、ごみ捨てとか駐車の移動距離が結構ありそうですね。

ゴミ捨て場、これだけ大きいマンションなのに１箇所だけですよね。
遠いところの部屋の人は大変だなーと思いました。

それは少しばかり大変そうですけど
運動不足解消！と思って、てくてく歩いて
出しにいきまーす。

やはり、ゴミ収集車の便宜？市の指導？などの事情でしょうか？
ガーデンの住民の方は、どのようなルートでゴミを出しに行くんでしょうか？
ガーデン→レフト→ライト？

エレベーターは何戸に１基の割合でついていますか？今住んでいるところが、１０戸に対して１基しかついていないため、出勤時にはイライラしてしまいます。最近では２〜４戸に一基が当たり前になっているようですが、ご存知の方、教えてください。

私も調べてみたことがあります。
ご承知の通り、このマンションは最上階が段々になっているため、フロアと住戸の位置によって利用戸数が異なります。
ある最上階の部屋は専用エレベータ（そのフロアでの話です）となっており、一番多くの戸数が利用するエレベータはエントランスを中心としたライトとレフトのつけ根部分です。
ここのエレベーターは２連となっており、利用する住戸は最大８戸から１０戸ぐらいだったと思います。つまり、１基あたりの住戸は４か５戸です。
正確な戸数は図面でご確認ください。

であれば、まぁまぁの戸数ですね！

朝の通勤時間帯は、少し混雑（大げさですけど）したりしてしまうのでしょうか？
ボタンを押してから、かなりの待ち時間があったりなど・・？
（これは一般的な質問ですが）

店舗はなにがはいるんでしょうか

店舗、まだ決まってないと思います。
コンビニ、花屋がお向かいの病院に入るので、それ以外の飲食店でないお店って、よくあるのはクリーニング屋さんくらいでしょうか？
コンシェルジュがいるので、マンション住民的にはクリーニング屋さんも必要ないかな。
三井さん、きっとこの後(レフトの残りとガーデンとお向かいのマンション)の売れ行きにも影響するので、どうか雰囲気の店に入ってきてもらうようにお願いします。ってところですね。

エレベーターが多いから、管理費が高いということはありませんか？

パン屋さんは飲食店に含まれる・・・のでしょうね。
やはり、パン屋さんという希望はとても多いと思うのですが
駄目なんでしょうか。

ケーキ屋さんがいいなぁ。
リリエンベルグ 新百合ヶ丘北口店 みたいな感じで。。
こっちってケーキ屋さん少ないじゃない？
しかも、本店と近いからここでそんなに作る必要もなくていいのでは？と勝手に考えてます。
で、となりは花屋、あとマリアージュフレールの紅茶屋さんとティールーム。
かなりの妄想ですみません。

確かに、このマンションは戸数が多い割にタワーマンションに比べると高めですね。何ででしょう？

リリエンベルグ新百合ヶ丘北口店、大賛成です！！
是非お願いしたいですね。
あと、花屋さんとティールーム、パン屋さん、まさに主婦の大好きなラインナップですね。
実現してほしいな。
私はフォートナム＆メイソンのティールーム希望です。なんちゃって。

テナントが食品を扱うお店だと、虫の心配が・・・

テナント、ほんとうにまだ決まってないのかなァ．．．

>確かに、このマンションは戸数が多い割にタワーマンションに比べると高めですね。何ででしょう？

売り手がぼろ儲けしたいのでしょうね。

ほんとだ。

夢を見てる人には悪いけど、食品、花なんて虫に来てくださいと言っているようなものです。

私はゴキ苦手なんで、自分のマンションにそんなの入ったらいやだな〜。

899さん
Wikiによると飲食店とは、
飲食店（いんしょくてん）とは、食品衛生法第3条でいう「食品等事業者（食品もしくは添加物を採取し、製造し、輸入し、加工し、調理し、貯蔵し、運搬し、もしくは販売することもしくは器具もしくは容器包装を製造し、輸入し、もしくは販売することを営む人もしくは法人または学校、病院その他の施設において継続的に不特定もしくは多数の者に食品を供与する人もしくは法人をいう。）」のうち、日本標準産業分類の「大分類M-飲食店,宿泊業」でいう「飲食店とは,主として注文により直ちにその場所で料理,その他の食料品または飲料を飲食させる事業所をいう。また,百貨店,遊園地などの一区画を占めて飲食店が営まれている場合,それが独立の事業所であれば本分類に含まれる。」に該当する。
だそうです？？？
さて、パン屋は・・・おいしければOK!
じゃなくて、その場で食べられるんじゃなければOK。なのかな？

全部で何店舗入るのでしたっけ？

プライムから駅に行く途中に、パン屋さんがあったような？

店舗部分は、7区画ですね。変更されることもあるみたいですが。

>907
ということは、食べ物を並べて売っているだけなら飲食店とは言わず、飲食物販売業
だからいわゆる「飲食店」はない、ということですね。

デベの言う飲食店が厳密にこれを理解して説明しているならパン屋さんやケーキ屋さん
はありかもですね。

でも、平尾にある有名なパン屋さんはサービスのコーヒーもらって外で買ったパンが
食べられるスペースがあるけど、あればどうなんだろう・・・？

店舗物件はテナントではいるのでしょうか。
マンションのモデルルームを見に行ったときに聞いた説明では、店舗物件として売りに出すと
言っていたようですが。

私も売り出すようなことを聞いた覚えがあります。　

でもいま時企業が不動産を購入してまで事務所や店舗をする時代ではないとおもいます
ので、個人事業主が購入して開く事務所や店舗でしょうね。

と考えると、医療系がすぐ思いつきますが向かい側にも医療系のテナントは入るはずだし。
他には会計事務所、設計事務所、不動産事務所なんかが考えられるかな。

意外と地元の不動産業者が何区画か買って自分の事務所と他を賃貸に出す可能性とかも
あるんでしょうかね？

あとは、結局売れ残って三井が賃貸するとか。

現在住んでいるところの一階が飲食店です。かなり虫、匂いでやられます。飲食店の上の階に住んでいる人は注意して下さい。洗濯物に匂いがつきますので。

913さんの所の1階の飲食店ってなんですか？
まさか焼肉屋とかとんこつラーメン屋じゃないですよね？

そもそも、ここには飲食店は入らないことは散々既出ですから、上の階の人は
それで何を注意すればいいのでしょうか？

書きっぱなしではなく参考となる情報も出してくださいな。　店の種類とか。

私のところはドトールが入っていますが、においはありますよ。焼肉屋とかラーメン屋さんは論外です。

前のMS、酒屋さんがはいっていましたが大型冷蔵庫の音が２４時間うるさいとの
とこで住民とトラブルになってました。

紅茶・パン・ケーキやなどはよく利用しますが
自分のマンションに入ってほしいかというと話は別です

虫の問題があるので、飲食関係は絶対反対！
三井が飲食関係はないと言い切っていたので、
大丈夫だとは思いますが

例えば、７店舗→５店舗位に変更して戴いて
１歯科２眼科３クリーニング屋４本屋５雑貨屋
等々は如何でしょう

あとは、あまり身近ではありませんが
事務所関係も、可でもなく不可でもなくといったところで
飲食店よりは良いですね

自分のマンションにはクリーニング店は入ってほしくないですね。

クリーニングのほとんどは、溶剤漏れで土壌汚染していると聞いたことがあります。
有機溶剤じゃんじゃん使っていればそうもなりますよね。

確かに近くにあれば便利ですが。

よく使う店は近くにあった方が便利だけど、自分が住むマンションの中に
できるのはNGだなんて、良く考えてみたらものすごく自己中ですよね。
総合病院も近くにある方が良いけど、目の前にあるのは嫌みたいなことも
過去のスレで書かれていたのを見た気がしますけど。

マンションに店舗が入ることを承知の上で契約するのですから、
契約書に明記してあるならまだしも、もしそうじゃないなら、
何が入っても文句は言えないはずです。
そういうリスクを承知の上で契約したのではないのでしょうか。

山口台をみてきました！すっご〜く雰囲気のよい、閑静な住宅地でした。住民の方々の環境を守る努力を感じました。
新百合山手の住環境を守っていく努力を皆でやっていく必要があると思いました。
箱物だけがきれいでも、内容のある街にしていくのは住んでいる人間なのですから。
賃貸にお住まいの方々が入れ替わり立ちかわりになると、なかなか地域の団結感の醸成、統一感ある雰囲気の継続は難しいものがありますが、（すべてとはいいませんが、傾向があるということで）、
がんばっていきませんか？

919さん
リスクは承知の上ですが、デベは、飲食店はだめなどいろいろ条件はつけていますし、よいマンション、よい街にしていくためにはとても大事なことだと思いますよ。
また、店舗の上の（臭いや騒音など）影響のあるかもしれない部屋もいくつかはまだこれから販売です。ネガティブな意見も、これから購入する方にとっては参考になるんじゃないでしょうか？
店舗が決まった後に、気に食わないとか書いても仕方ないですけど、今は自己中な意見もどんどん書いていいんじゃないかと思います。それで入る店舗が変わるかはわかりませんけどね。

>>919
飲食店がマンション内NGという希望者が多いのは世間一般的なことで
自己中でも何でもない。

自己中心的では全くないと思いますよ。当然の意見です。

この高級マンションを購入検討するにあたり、店舗はやめていただきたいと思います。最初は店舗が入ることを知らなかったもので、現在悩んでいます。
せっかくの価値が下がってしまう。

>>924

ここの立地は、地区計画で店舗付のみ住宅建設が認められているのですよ。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50design/tikukeikaku/manpukuji/manpukuj...
無知なのか、自己中なのか。

高級マンションなのですかね？高額なのは確かだけど。

いずれでもありません。ただの釣りです。

どんな店舗が入るのか心配するくらいなら、最初からプライムのような店舗付物件を
選ばなければ良いだけの話だと思うのですが。

店舗はおそらくもう決まっているのではないでしょうか？
なにが入るとしても、明かすと今後の販売になんらかの影響が出ると判断している
のでしょう。
私が販売者なら、やはり余計な‘条件要素’は隠しておこうと思いますものね。
いい・悪い両方が必ず出てきますから。

私はライト物件の購入者ですが、店舗には興味がないのでなにが入っても結構です。

今日見に行ったら、９階くらいまで出来ていました。
ガーデンは床掘っている状況ですが、当然ライト・レフトができないとガーデンには
取り掛かれないですよね。

無印良品こないかな。いつも調布までいかなきゃならん。

ジョージズ、フランフランでもいいや。

ここ、ガーデンアリーナみたいに坂のぼらないでいいから
いいですよね。でも高すぎですね。

ガーデンアリーナの坂は、季節の良い時はいいですが
暑い季節や寒い季節は大変そう・・

先日ＭＲへ行った時、あの坂の途中で、かばんを地面に置いて
額の汗をぬぐいながら、ひと休みしている女性を見かけました。

確かに価格は高めですが、通勤通学は毎日のことなので
プライムの立地を考えると、高いだけの価値はあるように思えます。

季節が良くて、時間に余裕のある時はお散歩がてらも良いけど
通勤通学は往復のことだし、特に朝はいつも時間との勝負なので(笑)
やはりこの近さは貴重！あと大雨や雪などの悪天候時にも有難さを実感すると思う。

ガーデンの低層の道に近いところと、プライムの高層の駅から遠いところだと、時間は変わらないのでは？

で？

＞９３３
値段だけで言ったらガーデンだと７５Ｂ　７５．１６平米　３８５０万円（１Ｆ）〜４０８０（１４Ｆ）の値段設定からあったからね。
プライムは、値段なりの価値がないと困るわなあ〜そりゃ〜。

そんな安かったんですか〜

>>937
>７５Ｂ　７５．１６平米　３８５０万円（１Ｆ）〜４０８０（１４Ｆ）

たしかに安かったけど、うちはそこ最初から検討対象外だったな。
小田急線沿い・世田道沿いで騒音も気になったし
大きな鉄塔が前にそびえ立っているとこでしょ。

大規模になればなるほど様々あるから、いきなりここで
それをひきあいに出されても・・
一概に比較は出来ない筈。

ガーデン購入検討しましたが、完成後あのどんよりした外観を見て、買わなくてよかったと思ったのは、自分だけ?

なんであんな色、質にしたのでしょう?

周りになにもなく、大規模だけにゴーストタウンのようですね。

でも、モデルルームの内装と営業ウーマンの対応はピカイチだったな。

他のマンションの条件の悪い部屋と比べてまで、ここは高くても仕方ないと言い聞かせたいのでしょう。
坂の途中で休んでたっていうのも体調悪かったのかもしれないし、たまたまいただけでは。
物件自体に自信がないのでしょうか。

>940
周りに何もなく？いつどこから見たのでしょう？

>941意味不明→ちゃんとスレの流れを読んでね。
ガーデンの条件の悪い部屋の件は、そもそも周辺住民の方から
提示されたトピックで、検討者側から出たものではないし
なぜ坂の途中で休んでたという投稿が
物件に自信がないという事につながるのかも理解不能。

>>918さん
917です
それは知りませんでした、だとしたら困りますね
その場で作業を行うようなクリーニング店ではなくて
作業所は別にもっていて、第２次取次窓口店みたいなところ(？)だったら
ありかもしれないですが

＞９４０
ガーデンは住居専用地域だから、商業地域のプライムとは購買層が違う。
住居専用地域検討者はプライオリティづけにおいて、その条件だけは譲れない、
という人が多いよ。

＞９４０
うちでも正直、あの時買わなくて良かったという話になりました。
あの外観が団地っぽく見えるし、確かにゴーストタウンっぽい。

店舗付物件を避けたい人もガーデンを選ぶでしょうしね。

↑
947は945さんへのレスです。

今日の朝のチラシでシーズンアリーナ(新百合徒歩７分)の物件が中古で売られてましたけど、
占有面積９４．３㎡で価格が８，４８０万でした。

坪単価は３００程。

やはり駅近物件は随分と値上がりしてますね。

ちなみに売り出し当初の価格はいくらだったのでしょうかね？

ガーデンアリーナも3軒、チラシに掲載されてましたね。

詳細興味あります。
ぜひ公開ください。

>>949さん

それはびっくりです。

売り出し当初の価格は、坪単価300ということはなかったと思います。

やはり、駅地近物件は中古でも値上がりするんですね(驚！)

っていうか、あの価格でガーデンアリーナの中古買う人いるのか？
こちらの新築を買った方がいい

中古で徒歩７分。そんなに駅近物件ではないにも関わらず
坪３００とは驚きですね。

新百合ヶ丘の底力を見せつけられたような気がします。
流行にとらわれず、魅力を持ち続ける街。それが新百合ヶ丘のようですね。

２０代なら苦にならない程度ですが、年寄りにとっては、
ガーデンアリーナへの坂は確かに思っていた以上にきついですよ。
ただ、健康に悪い程きついかというと、そうではなく、
健康にはとても良い感じにきついです。その程度です。

プライムアリーナは坂がないし便利なわりには、
住環境も良いので、バランスはとてもよいと思いますね。

物件の欠点をあげつらう人もいますが、それぞれ長所短所があると思います。
新ゆりの代表的な物件で言うと
レガートは駅近だが、小田急線のポイントを踏む音がすごいという騒音もある。
駅に近いのだから仕方がないと思うし、不特定多数の歩行者がマンション入口前を通るなども、
駅から近くフラットな分、どうしても仕方がないわけです。
シーズンアリーナも駅からフラットですが、前の道の交通量が多い。
ガーデンアリーナは一戸建てと同じ周辺環境ですが、坂がある。
上記よりは少し前の物件ですが、
パークハウスも小田急線のポイントを踏む音も大きいし、
津久井道とそれに交差する山口台からの交通量がかなり多いので車の騒音の問題もあるわけです。

理想論を元に、欠点をあげればそれは正論に聞こえますが、
現実問題、上に上げた条件を考えれば、
プライムアリーナが持っている周辺環境は、町並みがおしゃれできれいだし、
騒音と便利さなど一般的に相反する条件を考えるとバランスがとても良いと感じます。

シーズンアリーナ新百合ケ丘 8,480万円 94.3m2 13階
ガーデンアリーナ新百合ケ丘ガーデンコート 6,980万円 119.97m2 1階
ガーデンアリーナ新百合ヶ丘ビューコート参番館 5,800万円 83.18m2　12階
ガーデンアリーナ新百合ヶ丘ヒルトップコート 5,680万円 78.74m2 8階
ガーデンアリーナいいマンションだな〜。プライムもいいマンションになりそうだな〜とプライムの完成を想像するために、よく見に行きます。あの坂も気持ちよくてそれはそれでいいとおもいますよ。でも、新築プライムと変わらないのはびっくり。

ガーデンアリーナの住民がここに出入りしてるから
ガーデンアリーナの事書くと反撃がすごい(笑)
駅までの表示はそれ程変わらなくても
実際は坂なのでプライムより１０分位遠い感覚ですよね。
あの価格ではうれないでしょうね。

ガーデンと比較しても意味ない。
ただガーデン所有者は環境優先でガーデンに住み続けることもできるし、
仮に利便性のプライムがよければ、２割近く値上がりした自己物件
を売って超お得に買い換えることもできる。

ガーデン、シーズンともに売り出し時の価格は坪単価で２００万弱でしたね。
中古の表示価格は売主の言い値だから、プライムの価格見て勘違いしているだ
けなのでしょう。プラウドでやはり勘違い価格を設定して、晒し状態になって、
その後、だいぶ価格を下げた物件がありましたよ。

シーズンなどそれぞれのマンションを売って、プライムに移りたい人の中古売出しじゃないの？
どの角度から見てもシーズンやガーデンアリーナがプライム以上の価格にはなり得ないでしょう。
小学生でもわかる経済のいろは。

＞シーズンなどそれぞれのマンションを売って、プライムに移りたい人の中古売出しじゃないの？

多分そうでしょう。売れないとプライムはキャンセルになるので、プライムとしても売れてくれないと困るでしょうね。

でも、坪300なんてベラボーだから結局220〜240ぐらいで売るつもりなのでしょう。
逆に、坪300で売れるようだったら、プライムはもういまから大幅値上がりを保証されたようなもの。
ま、そんなことはないでしょうけどね。

プライムは商業地域です。どんな店舗が入るかもわかりません。
徒歩5分というだけで、他のマンションより優位と思い込むのもいかがなものかと。

シーズンの坪300万は、最上階で南側がルーフバルコーニの珍しい物件なので強気の値付けになっているのでしょう。もう空家になっているのでプライムの買換え物件じゃなさそうです。

電車と無縁の富裕層が住む高級マンションならいざ知らず、
この辺のマンションだったら駅近が一番の要素ではないでしょうか。
しかも、売主が同じだったら間違いないと言っていいと思います。
（駅近が既に高級住宅地だったら別ですが・・田園調布や成城など）
他の地区でもよく調べてみてください。
そうでないところがありますか？
あったら教えてください。

シーズンの敷地内には送電線が通っているんですか？
うーむ。
それで坪300の中古？
うーむ。

プライムの弱点は低い階の日照でしょうかね。
店舗はそれほど悪影響は無いでしょう。
いわゆる雑居マンションとは違ってしっかり管理されるはずなので。

新百合山手地区の送電線は非常用で、普段は電気は通ってないと聞きました。

今日の朝のチラシでシーズンアリーナ(新百合徒歩７分)の物件が中古で売られてましたけど、
占有面積９４．３㎡で価格が８，４８０万でした。
坪単価は３００程。

とは驚きですね。

２週間前にポストに入ってたチラシでは
パークハウス４番街(新百合北口徒歩２〜３分/築７〜８年目くらい？)
の物件も坪３００程で売りに出されてましたよ。

北口、南口関わらず駅近、大手分譲物件は総じて値上がりしているようですよ。

＞プライムの弱点は低い階の日照でしょうかね。
店舗はそれほど悪影響は無いでしょう。
いわゆる雑居マンションとは違ってしっかり管理されるはずなので。

商業地域にあるマンションの一番の問題は
「周辺が今後どうなるかわからないうえに商業施設が優先される」
ということでしょう。
日照権も建築物規制もあってないようなもの。
仮に訴訟しても商業優先地のため確実に負ける場所ということです。

>北口、南口関わらず駅近、大手分譲物件は総じて値上がりしているようですよ

仲介業者は、まず最初に購入待ちの客に声をかけているはずだから、ネットやチラシに
掲載された時点で、売れてないってことなんですよね。

でも値上がりしていることは間違いないのでは？？

私の言った論点とズレていますよ。。

成約価格がわからない限り、本当に値上がりしているかどうかはわからないでしょ。

近隣商業地域は、商業用が中心目的の土地なので店舗が中心。
法的に、住宅は建てることができる、建ててもいいよ、という場所。
住環境重視なら、住居用地域にすべき。
住宅がメインの土地でないため、音や臭いなどについては規制がないと考えていい。
また、日照規制もない。
将来大きな建物ができて日照時間がゼロになる可能性もある。
そういう不利な条件も便利さに比べれば仕方が無いと思える人なら購入対象としても良い。

７〜８年前の底値の時期に
坪３００万はないと思いますがね。。

>>973さん

全く同感ですが、商業地域であることの意味を理解しないで契約してしまう方もいるの
ではないでしょうか。以前、工業地域のマンションの前の工場に、「ここは工業地域な
ので、騒音や土日の操業に関して苦情を申し立てないでください」って趣旨の張り紙を
見たことがあります。用途地域を理解しないで、権利だけを主張する輩が出てくるかも
しれませんね。そうなったら、管理組合が大変そう。

>>975さん
これだけ色々な人が住むとなると、中には勘違いしている人もいるみたいですし、
ここの管理組合は実際かなり大変なのではないかと思います。
今から心配してもしょうがないですけどね。

９７３さん
日照時間が”ゼロ”ということには、なり得ない筈です。
商業地域とは言え、建物の高さの規制はちゃんと定められていますから。

>>957さん

なるほどそういうことですか。
すごく納得がいきました！

ここはプライム検討板ですから、ガーデンが近隣に存在する限り
単純比較でなくとも、ガーデンの話題が出てしまうことはあり得ると思うのですが
その後の猛反撃がすごいので不思議に思っていました。

住民の方だったんですね・・・。

>>977

高さ制限はあるけど、（北側）斜線制限、日影規制は適用外のようです。

マンションに住環境なんて言っても仕方ないのでは。
駅近のマンションに住むのは一種ホテル代わりですよ。
ホテルに住環境などといちいち言わないでしょ。
自分が部屋にいる間、快適で便利ならそれでいいんです。
ホテルは余程の高級旅館ならいざ知らず、やはりアクセスのいいところが勝ちです。

もっとも、団地型に住んでノンキに暮らすと言うなら別ですが、
もしそういう考えだったらマンションではなく、戸建でしょう。
戸建の代わりをマンションは出来ませんよ。