グランドメゾン東戸塚　２

>>538

おいおい、本当にプロか？
貴方の上げた物件は、

・旧価格時代に売り出した物件
・売れ残って値引き販売してくれる物件

全然、比較の前提条件が違うものを単純比較するとは・・・
（20年前の100万円と現在の100万円は単純比較できなのと一緒。比較するなら補正が必要でしょ？）

ここと”同時期に販売開始した物件”で、”本来の価値”から見て”割安”な物件を教えてくれ。


”本来の価値”と比べて”割安”な物件

５３８さんによって、ここで使われる「割高」と言う言葉は単に（値段が高くて買えない）っていう意味だとはっきり分かりましたね。

それから、資産価値が有るとか無いとかも良く話題に上り、この物件は駅から遠いし坂道だから（それから学区が東品濃小じゃないから。。笑）資産価値が無いってよく言われてますけど。。
１０年２０年後に売った時にどれくらいの値段で売れるか、なんて考えて
買ってる人ばかりではないと思いますよ。
マイナス○千万円だとしても、住んだ分の元はとれるのではないでしょうか？
広々としていて緑が多くて気持ちの良い生活が送れると思っていますので。
資産価値に関しては、それぞれの懐具合いの違いが有りますので、ご心配なさらぬように。。。。

>541
そういう意味で言うと、今はこちらもあちらも便乗値上げだから
ここに限らずどこも「割高」物件しかないでしょうね。
５３８さんの言いたかったのはそういうことでは？
確かに例としてあげた物件は売れ残り物件ばかりで笑ですけど。
昔の話をしょうがないかもしれないけど、人気があって
私が客観的に見て割安だなと思ったのはお隣のサンクタスと
上永谷のＬウイング、少し遠いところで、センター北の港北
センタープレイスかな。

５３８さん、まさかそれって割安ではなく、単に坪単価が安いだけでは？

ロイヤルクレスト、京急プライムは、ここと同時期にモデルルーム＆現地を見てきました。　主婦目線ですが・・
ロイヤルは確かに激安。でも、駅遠い・国道沿い・床暖房なし・スロップシンクなし・コンロがＩＨ（電磁波・火災等の心配）。京急は、オール電化じゃないのにコンロがＩＨ・ファミリー向け間取りが少ない・駅近でも市営地下鉄じゃ・・・等の理由で却下しました。やっぱり料理は直火でなくちゃ☆環2を通るたびにグランドメゾンにして良かった〜と思っています。

>>545
ほぼ同意なんですが、IHには少し斜が掛かっているかなぁ・・・
適切な使い方（油の量が肝心）さえすればIHは本当に安全です。調理法は一部制限されることは確かですが、老人・子供を抱える家庭においては魅力的です。（実際火力(?)も大きいので普段の料理も実は楽になります。）問題はオール電化でないとメリットが生かしきれないことでしょうか・・・

グランドメゾンはもう少し台所が広いと良いのですが・・・

プロは安く買って高く売るのが商売だからプロの目ではあるとは
思うけどロイヤルクレストは厳しいと思う。。。

安物買いの銭失い・・・かな？

ロイヤルクレストは120万円/坪です。叩けば100-110万円/坪になるで
しょう。つまりグランメゾンの半分！！！　都心までの通勤時間は
あまり変わりません。
人生いろいろ出費があるもの。多くの人にとってローンなしで買える
ロイヤルクレストはお買い得かもしれませんよ。

マンション市場の潮目は完全に変わっています。
新築マンション成約率急低下、REIT市場の急落（ピークの3割ダウン、
年初最安値更新）、デベの完成在庫急増、都心地価の上げどまり.....。
本当は土地も建設資材も大して高騰していないのに、「新価格」「新々価格」と消費者を煽って価格を吊り上げたデベが現在、大量完成在庫をかか
えた上、消費者にソッポを向かれています。
あきらかにグランメゾンは割高であり、この戸数を竣工までに完売する
のは不可能。消費者もアホではありません。
ここは、じっと様子を見て3月決算前のバーゲンセールで安く買い叩く
のが賢い買い方でしょう。

グランメゾンとサンクタスでは売り出し価格はサンクタスのほうが
安いけど、中古になると駅に近い分サンクタスが高くなるのかな？

551さん
やはり中古を買うヒトは利便性を最重視するから、駅近が有利だね。
それと大規模物件の場合、中古に出される物件が数戸出てくると
値下げ競争になり、成約価格が下がるといわれています。
ここも700戸以上あるわけだから、何戸か売りに出されていたら、
早く売ろうとすれば他より価格を下げなければならないので、
結果的に「安く」売るハメになります。

>>550
投資物件と比べられてもね。
グランドメゾンに投資需要は大して無いでしょ？横浜の通勤徒歩物件で売れ残っているようなのはタワーとか特殊なものを除いて見当たらないよね。戸建て需要もぼちぼち伸びてきたけどグランドメゾンとあたる地域はまだまだ高い（ってか8,000〜1億だし・・・）し、ここと比べて便の悪いところは横浜には掃いて捨てるほど有るから需要はそんなになくなることはないと思うんだよね。

ま、客の選択肢を限りなく少なくして効率良く建設を進めようというコンセプトには割高感というより価格に対する安っぽさを感じるけどね。あの値段で建売感があるとちょっとつらい。建売の戸建てでもフリープランでなくとももう少しいじれる。

>>545
コンクリートの重量や鉄筋の量等、見えない部分でも価格は変わりますよ。
駅から遠くても周辺環境がよいとか、そういうのも考慮されます。
同じ物件は、どこの不動産会社が値段をつけてもほぼ（全くではありません）同じになるそうです。

554さん
同じ物件でもデベの戦略により値段はかなり違ってきます。
①ブランド戦略
　例えば、「プラウド」と名を付けるだけで1割アップします。
　「グランメゾン」も5分くらいプレミアムがついているでしょう。
②価格メリハリ戦略
　当初販売価格を高めに設定し、価格に敏感でない消費者にある
　程度（全体の7割程度）販売して利益を確保し、残りは価格に
　敏感な消費者に値引きにより値ごろ感を出して販売するなど。

＞555さん
価格メリハリ戦略はほぼありえないですよ。
世間的にはよく言われているようですが、実際にはそのような
ことはほとんどありません。少し前に、あまりにも売れ行きが悪かった
のを理由に、当初値段の5％〜10％程度安く売り出したら当初の段階で
買った住民に訴えられ、当然敗訴。これが現実ですよ。

上の続き。書いている途中だったのに、誤って投稿ボタンを押してしまいました。失礼しました。

要は、価格メリハリ戦略は現実的には難しいってことです。
確か名古屋でこのような敗訴の事例がありました。
売れ残りの期間が数年を超えれば当初からの住民も納得して
くれるかもしれませんけどね。

>「グランメゾン」も5分くらいプレミアムがついているでしょう。

たいてい内容も５分くらいプレミアムがついているものです。
壁紙がワングレード上のものだったり、フローリングが上質だったりします。

名古屋の事例は、”価格を下げない”という文章を明記していた為だったと聞いています。近隣のマンション含め、ディスカウントしているマンションはいくらでもありますよ。（新築後１年経って、中古物件として、未入居売れ残りを売っているところもある）通常の商取引と同じ概念で、売れにくいものを安くするというのは、正しい考えと思います。

このあたり、駅近が良いなら、戸塚駅西口再開発、上大岡再開発、
買い物便利が良いなら、上大岡イトーヨーカドー隣、日産社宅跡地（野村）
大規模が良いなら、プリンス跡地の東京建物
と、開発が目白押し。

そういう意味で、ここはなんとなく中途半端で触手が伸びなかった。
ちょっと待っても遅くないと思っている。

556さん
売主が公団で「絶対に価格を下げない」などと文書でうたっていれば
別ですが、価格は需要と供給により決まるもの。誰が誰にいくらで
売ろうがそれは売主の勝手というもの。クリスマスケーキだって
12/24を過ぎれば半額以下になります。サカナも夕方に魚屋に行けば
朝の半値程度で買えます。それが市場というもの。
「価格メリハリ戦略」はデベが好んで採用する戦略です。消費者は
アホな消費者と賢明な消費者に分かれますが、アホな消費者は全体
の7割-8割いるので、割高な価格を受け入れます。でも賢明な消費者
（つまり、間取りや階数にこだわりがなく、価格を重視する消費者）
は売れ行きを見極めてから、価格交渉に入ります。残り2-3割では
色も間取りも階数も選べませんから、その対価としての「値引き」
を要求するワケです。デベも選択肢が少ない残り住戸を販売するには
メリットがないとムリと理解していますから、当然「値引き」に応じ
ます。つまり、最初から2-3割の「賢い消費者」に1-2割の値引きを提示
することを前提に7-8割のアホな消費者向けの売り出し価格を1割程度
高めに設定している訳です。