グランドメゾン東戸塚　２

スレ調子悪い？

Ｎo．328〜Ｎo.349は何処へ？？

グランドメゾンが割高に思えるのは、場所とか部屋とかだけで見てるからじゃないでしょうか？購入者は、それ以外のBBQ施設とか地震対策とか自然（？）など付加価値部分を評価してるんだと思いますよ。近くに住んでいますが、立地建物だけみたらサンクタスとかに比べれば当然割高に思えます。
ところでオリンピックのテナント潰れ気味ですが、跡に何が入るのでしょうか？

>サンクタスとかに比べれば当然割高

昨今の急激な不動産価格の上昇を無視して、販売時期が違う物件の販売価格を、そのまま比較しても意味ないんじゃない。
サンクタスがここと同時期の販売なら当時より高いはずなんだし。

サンクタスはゴミ出し日のメインエントランスが悲惨

１０階建てなのに見晴らしが良いっていうのは魅力的。ＡＢＣ棟の上階は特に気持ち良いと思う。

私もC棟欲しいけど高いので他の棟で検討します。

積水ハウスを営業停止
http://www.minyu-net.com/newspack/2007082701000386.html
国土交通省近畿地方整備局は２７日、マンション新築工事で義務付けら
れている監理技術者を置かなかったなどとして、建設業法に基づき大手
住宅メーカー「積水ハウス」（大阪市）に、愛知など４県での営業停止
を命じた。

だいぶ出来てきたね。もうH棟あたりは5階まできてる。

E棟の話題が今までに出た事が無いのですが・・・・どうなのでしょうか？
余り皆さんの検討対象にはなってないですか？

広告やＨＰを見た限りではＨ棟が駅からも近いし
向きも申し分ないようで、いちばん条件が良さそうに思えるのですが
Ｈ棟がいちばん高い価格帯という訳ではないんですよね…？なぜ？

>>361
南向きなれど、目の前はＦ・Ｇ棟。メインエントランス棟であること。
良い部分悪い部分が混在ですからね。

上部階の間取りの大きい部屋は結構高いのでは？
ルームプランを見るとだいたいＩ・Ｊ棟並みの値付け。
まぁ、そんな感じです。

全体の計画の中では比較的利便性に重きを置いた
そこそこリーズナブルな位置付けかと思います。

以前購入を考えていた頃にH棟を検討していた者です。
共働きなので駅からの距離を考えてH棟を希望していましたが、向きは確かにいいのですが、前が山（？斜面になっている）ので、低層階だと冬は特に日当たりは絶望的だそうです。確かに全体の中では安めだったんですけどね。

半年ほど前のレスではカフェラウンジやキッズルームやミニショップの設備に対して批判が多かったですが、不要だと思っている人が多いのでしょうか・・・・？私は結構こんな設備も楽しみにして検討しているところなのですが・・・

>>360
E棟は最近販売が開始されたばかりなので情報が少なく、今まで話題になっていないのだと思います。
同じ東向きだとD棟が少し前から販売されていますね。
これから検討される方が増えるのではないでしょうか。

>>363
それはJ棟ですね。
J棟はたしかに前が斜面(木々)になっているため、低層階は直射日光は入らないかもしれません。
しかし、MRで自然の森ではなくある程度木を間引くため、薄暗くなるほどではないと聞きましたよ。窓から緑が見えるのはさわやかだと思います。

>>364
カフェラウンジは、他の会社で入居後に人気がある共用施設だと聞きました。そこでは焼きたてパンが人気があって、予約が必要となっているそうです。
私はミニショップもあれば便利だと思います。
キッズルームは子供さんのいる家庭は一番欲しい施設なのではないでしょうか。

積水ハウス社員が顧客を名誉毀損で訴訟

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/osumaisokuhou/

ありがとうございます。E棟はまだ販売されてないのですか・・・・日当たりはH棟の陰にはならないのかなと思っているのですが、営業マンの人に尋ねたら「大丈夫じゃないですか・・・」と曖昧でしたが・・・

Ｅ棟は東向きなので午前中しか日が差し込まない。バルコニーで洗濯物を干したりガーデニングを楽しみたい人には不向きだと思う。Ｈ棟は線路に近いので騒音が気になる。
また、どちらも目の前に他の棟がある。Ｅ棟の上階か、Ｈ棟の線路から遠い部屋なら良いと思う。

ありがとうございます。そうですよね、E棟は東向きですものねぇ・・・A棟は西向きでもほとんど売れてしまいましたよね。東向きだと朝だけ、西向きだと夕方？だし、洗濯物の事を考えると南向きですよねぇ・・・あえて言えば東向き西向きではどちらがいいところがありますか？

明るいという意味では朝から活動する人は東向き、午後から活動する人は西向きがいいでしょうね。西向きは鉄塔がありますので気になる人はやめた方がいいでしょうね。西日が暑いと言う人もいますが、逆に冬は夕方から暖かいということですし、エアコンをつければ問題ないかもしれません。Ａ棟は目の前に棟がないというのが良いと思います。Ｅ棟は高台ですが１０階建てで、目の前のＨ棟が１３階建てですので上階でないと景色はよくありません。

まあまあ、そういわずに。

日当りについては、日影図？だったかな？ある特定の基準日にどの程度、自分の建物に日が当たるかどうかを図にしたものがＭＲにあると思うんですよね。
それをみせてもらえば、疑問は解決のはず。

ありがとうございます。いろいろと参考になります。くだらないという意見も参考になります！！A棟の前に鉄塔が・・・・？それは知らなかったです。すぐ近くでしょうか・・・・？鉄塔？電柱の事？でしょうか？
残念ながら遠方に住んでいてなかなかMRに行く事が出来ません。今週末にやっと行く予定にしておりますので、日影図を見せてもらおうと思います。

ああ、ごめんなさい。送電線の鉄塔ですね・・・。

このマンションに限らず、
南向きなら日が当たって良いという意見を耳にしますが、
最近のマンションってバルコニーの奥行きがあるから、
結局日当たりって関係ないですよ。
私は別物件購入者ですが、日差しにこだわって高い
南向きを買いましたけど、ちょっと後悔してます。
マンションは向きとか共用施設とかではなく、
周辺環境含めた立地にこだわるべきかなぁというのが
私の今の考えです。

>375さん
>結局日当たりって関係ないですよ。

永住するつもりならそれでもいいと思います。
でもね・・・

私の考えです。

日当たりに関して・・・

ある不動産会社の人が書いた本によると、南向きが人気なのは特に関東で顕著らしいです。それを考慮して南向きを１００とすると、東西向きを９０くらいで値段をつけているそうです。ただ、著者本人も、値段が同じなら南がいいかもしれないけど、価格差があるならそこまで南にこだわる必要がないと思っているそうです。実際、住宅の性能がよくなっているから、向きだけで杓子定規に考えるのは・・・というものらしいですよ。
ちなみに、日照時間が一番長いのは西向きだそうです。

バルコニーに屋根があるから、部屋の中に入る日差しはあまり関係ないですよ。それでもバルコニーに日差しが入るかどうかはかなり違うと思います。階数によってもかなり異なるでしょう。下の階は南でも暗かったり、逆に北向きでも上階は明るいです。日差しが直接入らなくても、バルコニーの照り返しで明るいです。南＝良いとは限りませんが南向きが好きな人が多いのは間違いありません。
>>375
マンションは向きも共用施設も立地も全て重要です。何に拘るかは人それぞれでしょうが、全て価格に反映します。

手付金が販売価格の一割って普通ですか？手付けってくらいですし数十万円と言うのが相場かと思っていましたが・・・・

南向きと見晴らしの良さで、私はＣ棟に決めました。居心地の良い部屋を探していたので駅から少々遠くなるのはちっとも気になりませんでした。
今の家には東にしか窓がない部屋がありますが、お昼頃になると薄暗い感じになります。電気をつけても、お昼過ぎには夕方のような気分になります。（寝室なので気にはなりませんが。）冬は太陽が低いところにあるのでリビングが南向きだと日中日の光が入り込み、気持ちがいいです。夏は太陽が高いところにあるので日差しは入らずベランダのみに当たる感じです。

うちはＢ棟を購入しました。Ｂ棟の話題って全然出てませんが人気ないのかな・・？下に墓場があるのがネックかしら・・・？

>>３７９
１割が普通です。
交渉しだいで、少しは減額ＯＫです。
うちは、５０００万の物件で２５０万出しました。
キャンセルのリスクを考えると売主が数十万でＯＫ
するかは、疑問です。
不人気物件なら交渉に応じるかも？

>>379
大抵１割でしょうね。
数万〜２割くらいまで幅はあります。
382さんの言う通り売主次第です。
交渉次第で大抵は５％くらいまでは許容範囲だとは思います。

今、Ｅ棟の間取りで迷っています。
縦型の３ＬＤＫか横型の３ＬＤＫかです。
将来的なこと（こども部屋など）を考えるとどちらがよいのでしょうか？
みなさんは、そのようなことも考えていますか？それとも、あまり考えることではないのでしょうか？

＞Ｎｏ379さん
手付けは法律上20％まで認められてます。

>381
私もB棟を契約しましたよ。眺望が良さそうなのが気にいっています。
お墓はあまり気になりませんね。。。

>>381
お墓をつぶしてビルが建つということは当分考えられないのでむしろ良いんじゃないですか？気にする人には良くないのでしょうけど。
>>384
横型の方がリビングに窓が多く取れて私は好きですよ。子供部屋はマンションなら窓があればいい方で、方角は希望通りでなくても仕方ないと思ってます。

手付金のご回答ありがとうございます。一週間以内に払わなければならないですし、いきなり大きなお金が必要ですね。ローンの事ばかり考えていて手元のお金があまり無いものですから・・・・他にすぐに必要なお金ってありますか？オプションなんかもローンではなく、直ぐに支払うんですよね・・・・？余りにも勉強不足で申し訳ありません。

べいべいさん。
私も、横に広がるリビングが明るくて好きですが、子供部屋にも明るい窓が有った方が。。と思っています。
が、部屋を決めるのも楽しく迷ってください（笑）。

３８８さん。
ここで、勉強不足を謝る必要は無いと思いますが、あまりにもお金の計画性が無いように思われて同じマンションの住民になった時に心配です。
３０年間の修繕費計画書は、お読みになりましたか？
高くなっていく一方です。
先に契約した者としては、一件でも多く契約済みの部屋が増えれば。。なんて思ってしまいますが、入居してから払えないと言うのもね。
修繕費を滞納しているマンション住民の記事を読んだもので、少し心配になってしまいました。
言い過ぎたら、すいません。

>>388
オプションは大抵半額支払いとかじゃないかな？
で、施工されて残りを支払いと言う形が一般的かと。
（ここはどうかわかんないけど、他はそんな感じ）

あとはローンに関する　印紙代、手数料、保証量、火災保険（本来自
分の為）、や、修繕積み立て基金、登記費用、不動産取得税、固定資産税
と、人によってまちまちだが１５０〜２００万くらい飛んでく計算
になると思います。

これらに家具照明等が必要な人は購入と言うことになるかと。

グランメゾン東戸塚は少し高いという話を聞いたのですが、相場としてはどうなのでしょうか？かなりの大所帯なのに、修繕積み立て費が他とあまり変わらないこともあって・・・なのでしょうか？
　場所やコンセプトなどは気に入っていますし、自然に触れることのできる様子もいいと思っています。あとは金額だけかなと考えているところです。

３０００万円ぐらいのローン組むのに、銀行への保証金その他諸々等で、約２００万円ぐらいの現金は支払いますよ。あとは、家具電化製品等で
ある程度新たに揃えると、１００万ぐらいは掛りますよね。それに手付金、頭金となると、トータル最低５００万ぐらいの現金を余裕を持って払えないと、年収７００万ぐらいの人がグランドメゾン買うにはキツイと思います。

No391さん
私もグランドメゾンは高いと思って購入を見送りましたが、ちょっと失敗したかなぁと思ってます。１㎡あたりの金額で見ると、実はこのマンションって他よりも安いのです。でも、面積が広いので絶対額は高くなります。当初はオプションの余地が多くて、公表価格よりも数百万円もかかってしまうと言われていましたが、さすがに第2期に入るとオプションは相当減っていて、公表価格とほぼ同額で購入できるようです。

また、今後のマンション価格はどうなるかわかりませんが、少なくとも土地が上がり、材料費が上がっている状況を勘案すれば、今後数年間は高くなるのかなぁと個人的に思ってます。近年のマンション価格はサラリーマンの限界に来ているような気がしますので、面積が狭くなっていくのかなぁと思ったりもします。

仮にもし数百万円安くなったとしても、金利が上がっていれば、その安くなった分くらいはすぐに吹き飛んでしまうかもしれません。

そう考えると、自分が気に入った土地に、気に入ったマンションが出てきて、あまり無理なくローンが組めるのなら、買い時かなぁと思って、もう一度マンションギャラリーに行ってみようと思ってます。

土地の価格が上がっているのは、都心のみ。
それも、投機資金がreit等を通じて値を吊り上げているだけ。
サブプライムローン問題などで海外投機筋が日本の不動産市場
から資金を引き上げ、地価は下落基調になっています。
さらに郊外は完成マンションの在庫がかなり積みあがっています。
今後少子高齢化が進み、埋め立て・規制緩和（容積率アップ等）で
土地がドンドン「創造」されていく中、郊外の地価が上昇する理由
はありません。
今は、「待ち」が正解です。

いつまでも、今の低金利が続くとは限りません。

金利が上昇するとマンション価格が下がるという保証も無くなりました。

ローンを組んで購入を考えている人はそのあたりも考える
必要があります。
住宅減税や不動産取得税や固定資産税の軽減措置の恩恵も、今後は
受けられるかどうか不明です。
買いたいと思った時がチャンスでしょう。
「待ち」という考えも正しいと思いますが、
あの時に買っていれば・・・という後悔だけはしないでくださいね。

ちなみに今、賃貸であれば賃貸のメリットは生涯賃貸で行くことに
より活かされてきます。
今後待ちにでることにより、それまで賃料を払い続けるのは
非常に無駄なことです。

>１㎡あたりの金額で見ると、実はこのマンションって他よりも安いのです

そうでしょうか？東戸塚駅前のタワーマンションくらいしか思いつかないのですが。以前計算したら東戸塚の近隣マンションよりは坪単価高かったと思います。

>第2期に入るとオプションは相当減っていて、公表価格とほぼ同額で購入できるようです。

工事が進んでいて細かい変更ができないからオプション代がかからないということですか？それなら、最初からオプションをつけなければ良いと思うのですが。

まだまだ売り出していない部屋もありますので今からでも遅くないと思いますよ。

空き部屋埋めるために売り方必死だね。
無駄な共用施設の多さや森の管理は後々大きな負担となることは明らか。

>>388自分が検討している部屋の管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場代をざっと１０年分計算して、月辺りの額を算出してみたら、５万円超えました。積立金や税など変わるものもあるのでもっとかかるかもしれません。細かいことを言えばこれにバルコニー使用料や自転車置き場使用料等もかかります。
ローン以外に毎月（もしくはまとめて）かかる金額も考えないといけないですね。

>>398
５万円ですかー。でローンも利息も払っていかなくちゃですよね。
賃貸でもいい気がしてきました。

>>399
賃貸も結構掛かるよ。更新料2ヶ月とか＊＊にならない。
ま、駐車場含めても5万にはならないけどね。

>>397
実はそれを１家庭で管理していかなきゃならない戸建ても
なかなか大変なんだわ。時間と気力と金でバランスとるしかない。
カネ側にバランスさせるのが一番手っ取り早くて楽なんだよね。