パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

レジの固定資産税の見積もりは約65m^2で15万円（減免あり）となっています。
参考になれば、幸いです。

いくらなんでも３０万円は高いように思えますね。

部屋の広さ等で変わりますので
全く同じではありませんが、
私が出してもらった見積書も６２８さんと
大差ありません。
これは今の武蔵小杉ではなく、今後資産価値が上がった状態を
見越して高く設定していると言っていました。

今の段階で正確な固定資産税は分からないと思いますが、
デベの見積表で出てくる固定資産税額は、大幅には予想を外れないと思います。
今住んでいるマンションを購入した時、デベの固定資産税予想額と
実際の額も、そう変わりませんでした。

ＭＲで受けた税務相談では、担当さんが出してくれた見積額より
固定資産税は高くなったので、
担当さんの見積額が順当、もしくは最低ラインくらいに考えておいた方が
安心ではないでしょうか。

６３８で補足ですが
川崎のクレッセントを見に行った時も、
パークシティの見積額とあまり変わらなかったように思います。

低層階・北向き・眺望なしと高層階・南向き・眺望抜群では同じ専有面積だと固定資産税は同額となります。管理費・積立金も。

632ですが634さんへ。
都心地下鉄駅前のタワマンですが、遥かに固定資産税は安いです。
80平米減免ありで、10万円にもなりません。以前世田谷に住んでたときはもう少し高かったですけど。

６２６
固定資産税と路線価は関係ないよ。

621です。
626さんどうも有難うございました。

固定資産税は営業担当者に、ローンは銀行にもう一回着てみたいと思います。

固定資産税は見積もりの額に載ってるのはおおよその額で実際はもう少し高く見ていた方が良いとパークの税務相談員に言われましたけど。
結構安く見てますねと言われました。
評価額を4000万くらいに見てますねいわれました。
同じく90?uの部屋です。
鉄の相場値段でも変わるのだそうです。タワーは低い建物に比べて維持費は結構高くなります。
なんにしても担当者にしっかり聞いたほうが良いです。
年間の維持費は生活に直結しますから。マンションをローンで買ったら終わりなのでなく、共益費、修繕費と税金が払えなければ住めませんから。

昨日から登録が始まりましたが、早速、ボードに登録済みの花が、そこそこ付き始めましたね。来週の土日と、ラストの土曜で、さらに増えるのでしょう。

で、結局抽選かなぁ。。。

最終期終わったらＭＲって閉めちゃうのかなぁ。
壊してロータリー作る工事になるのかな。

ホームページも無くなるんでしょうね。

モデルルームは10月くらいまでやっていると聞きましたよ。

ＨＰ上のイベントスケジュール等は、
タイムリーに更新してくださいね、三井さん。
みんなが注目の物件なのですから。
大手なんだし、しっかりとね。

６２６さんのが違っている気がしますね。
減免前６?８万で減免後が２０?２５万は、建物１／２では、計算が合いませんね。
６２０さんのは、現時点での算定ではほぼ間違いがないと思います。
ただし、今後地価上昇や建物の減価償却で若干の変更はありますが。

TRENDY６月号21Pに載っていたのですが、マンションの外壁は１８cm以上あるとベストで、外壁が薄いと水や温度変化でコンクリート厚が無いとひび割れをしやすくなるとあります。
そしてコストを削減して立てた建物は外壁が15cmの場合もあると記事にあります。

先日ここのモデルルームでコンクリートの厚みを聞いたのですがこのマンションの外壁は全て10cmであると説明されました。
この記事のことを出して、本当に大丈夫なんですか？と聞いたのですが、設計士が計算した結果だから大丈夫だと思いますとの返事。曖昧な返事ででやや不安に感じました。
この件で他に聞いた方はいますでしょうか？

>652さん

こちら参考になりますでしょうか。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s4363/

あの類の指標は私も大好きで、建築に詳しくなくても比較できて良いですね。
でも、建物の種類（タワーマンションなど）によっては異なったり、
多少オーバーかな？と思う基準（既出のエレベータ設置数など）の時もあるので、
注意が必要です。

要するに
・高層マンションは軽量化必須で壁の厚いマンションはありえない
・どうしても壁の厚いところに住みたければ低層マンションに住みなさい
ってことか。

・風圧で結構曲がる
・遮音性能は低くなる
ってことも。

パークシティの毎月かかる最低限の維持費の結論は、720と同じ年数で

90?uクラスの部屋で経費が

最初は、毎月約6万2千円。　　　　　　年額約 744,000円
11年目から、毎月約8万5千円。　　　　年額約 1,020,000円
26年目から、毎月約10万5千円となる。 年額約 1,260,000円
30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がる。　

と言うことなんですね。(実際は5年おきに費用が上がる）
ある程度の年数になるとには賃貸住むのと大して変わらない気が…。
このほかに駐車場とローンがあるし。

小杉のほかのマンションもこんななんでしょうか？
それともタワーだからなんでしょうか？
市民税と県民税も6月から昨年よりかなり上がったし減税はどんどんなくなるし、税金は本当に恨めしいですね。

最近、間違った情報が多いですね。
こちらの物件は最大150N/mm2のAPCコンクリートですので、
風圧で結構曲がるとか遮音性能は低くなるということはありません。
上のリンクをよく読めば分かることかと。
間違った情報はもっともらしく書いていてもすぐ分かるものです。
不安を煽るのではなく、正しい内容の記載をお願いします。

652ですが653さんのおかげで現状はよく分かりました。有難うございます。
ただTRENDYで心配していたのは外壁で筐体を支えることではなく、経年変化に対して(修繕、補修のしやすさ)に対しての不安要素です。
鉄筋量やコンクリートの厚みが足りないとひび割れが起きやすくなりマンション自体の資産価値が落ち、修繕費が大変かかりますよということを言っています。

記事によると厚さが12ｃｍまでだと鉄筋をあまり入れられない、15ｃｍ以上あれば外壁に鉄筋を多く入れられるが、無理なく鉄筋を入れるには18ｃｍ以上必要だと書かれています。
コンクリートは厚いほうが鉄筋を多く入れられ鉄筋の劣化を防ぐことが出来ます。

高層マンションなので仕方ないとも思いますが後々の維持にかかわる部分でしょうからやはり気になります。
薄く作って本当に問題ないなら低いマンションでも薄くすると思います。軽い方が建物的にもコスト的にも良いでしょうし。
こういった議論をすることも意味があると思います。真剣に検討してますしとても高い買い物ですから。

657さん、上のリンク先は外壁がALC造りの話ですよ。
よく読めば分かる通りに。

今住んでいるマンションは75?uなのですが実際の固定資産税は69?uで課税されています。
しかしパークはデベに話を聞くと固定資産税・都市計画税は専有部分だけでなく共用部分も持分に応じて課税されとのことで、買おうとしている部屋?u×1.6倍の面積が課税?uになるとのことです。
つまり80?uの部屋を購入するならば、共有部分も含め130?u位が課税対象となります。

ちなみに120?u以上の部分に関しては固定資産税の住宅用地の特例に当てはまらなくなくなります。（1/２にならない）

３階以上の対火構造・準対火構造の新築５年間1/2の減税も来年3月末日までが期限なので、ＭＳＴ引渡し時(2009年4月）には現行の減税が延長されない限り100％の額が最初からかかります。
市民税、県民税もこの6月から減税が延長されることなく無くなった事から延長されないと考えた方がよいかもしれません。
上記のことはデベに聞くと教えてくれます。
参考まで。

いいマンションなんだから、維持費や資産税が高いのは当然です。
むしろ、個人的には高い管理費・修繕費を取っていい状態を維持して欲しいです。
それが良い住環境、高い資産価値につながるんですから。
厳しい見方と言われるかもしれませんが、ある程度以上の経済力のある世帯のみが入居して欲しいです。

高くても良いから、
支払いに見合った管理や修繕をしていただきたい。
例えば、パークシティ豊洲は毎月窓拭きするそうです。

税金は滞納すれば延滞税や資産の差し押さえ等で強制できますが、管理費修繕費を滞納してもなかなか強制力がない。ギリギリ世帯ばかりで不払い問題に発展しなきゃいいが。。

確かに管理費修繕費を滞納されたら困りますね。
今住んでいるマンションは修繕費を段階的に上げていく方式を取っていますが
先日管理会社の人と話したところ、
何年かにまとめて一時金を徴収するタイプは絶対に避けたいそうです。
必ず払えない世帯が出てきて、管理会社が苦労するとか。
現在住んでいるマンションの修繕費はかなり安い方なのに、
それでも滞納する人が出てくるなんて驚いてしまいました。
パークシティのように大型のタワーでは、修繕費が高いのは当然ですが
滞納など出ては困りますよね。

>>661
パークシティの営業にこの件を聞けばちゃんと教えてくれます。
根拠もなくそんなことはないとか、なにも調べずにマンション検討する方がおかしいと思います。
聞かなかった人は他の入居者に滞納などで迷惑をかけないで下さい。
売る方も聞かれないことには答えませんが、聞かれたことはきちんと答えます。
そんなことはないという前にまず販売側に聞いてください。

給食費未納問題みたいに、みんなで負担する費用は支払い能力があっても払わない世帯が必ずありそうですね。
仮にそのような世帯が出た場合、管理組合には厳重に対処して公平性を保って欲しいものです。

滞納には管理人がまず催促をして、
だめなら理事長が裁判をおこすのが普通です。

>厳しい見方と言われるかもしれませんが、ある程度以上の経済力のある世帯のみが入居して欲しいです。

・・・ってどれくらいの年収ならお許しがいただけるのでしょうか？
６６２はさぞ大金持ちなのでしょうね?

しかしまぁ皆さん細かい事を気になさるのですね（＾＾；
あまり何も考えずに当たってしまったのでとても勉強になります。
しかも↑“経済力”のお許しがいただける程の年収は無いかと思います。
でも何とかなるさ！と思いながら２年後の入居が楽しみです。

けっこう最終期でも次期に回る物件も多いですね。
要望書が出なかったということか・・・。

ついに最終期ですか。SFTの時のネガキャンが懐かしい。!(^^)!
小杉を狙ってる人にとっては、残るは住友、長谷工、東京機械
跡地の多分ブリリアかな？と駅につながってるっぽい2本のタワー
があるから迷うでしょうね。価格が後から売り出される方が安いと
思えば待ちだろうしそうでないと思えば買いだろうね。
多分たいして変らないだろうけど。そうするとその間の家賃を
考えると買っちゃった方がいいかもね。

要望書が出なかった部屋も、
余裕を持たせるために少し加えて出してるそうですよ。
家賃生活の方が簡単には買えない金額の部屋が多かったのでしょうか。

>>671
最終期だけれども第一次ね。
第二次も計画しているような感じですが全部売り切る自信がないのか？三井さん。

後から販売される物件は価格向上の要素ばかりな気がします。
小杉のインフラはよくなる一方ですよ。

さあ!!買ってしまえ!!

７０００万超える物件はそう簡単には売れないでしょう。
一気に購買可能層が減りますから。
まあじっくり２年かけて売るのでは。

ここはネガキャンも無く議論がきちんとなされてますね。
川崎関係のスレはみんなおかしくなってますけど・・・。

パークシティの掲示板だけ
文字化けしています。どうして？

676さんのは読めますが、他は全て文字化けしてますね。
有用な情報も多いので、直ればいいのですが・・・。

皆さん文字化けしてるんですね…
私だけかと思い先ほどから設定いじってました。

おおけやき。

工事現場の一部に移植されて、
シンボルツリーとなるべくまた移植される時を待ってますが、
なんとも貧弱な木ですね。

枝が少なく、元気がない感じ。

とても、シンボルツリーになりそうにありません。

と、この前建設現場を見に行って感じました。

ここの物件、部屋タイプは多種多様あるとはいえ、
平均的にわりと面積広いですよね。
一覧表を見ていると、マンションに多い７０㎡クラスでも
「あれもしかして私が選ぼうとしているものは狭いのかな？」と
なんだか不安になったりしちゃいます。

>680さん

家族の人数にもよりますが、
70㎡台では狭いでしょうね。

三井がその辺を理解して、80㎡台〜を多くしているのでしょう。

ここ数年70㎡が増えてきたのは、ディベロッパーが少しでも
部屋数を稼ぐためなので、そういう意味ではPCMはクオリティ、
広さ、立地条件、ブランド等がバランスがいいということでしょうね。

>681
ありがとうございました。参考になりました。
予算に限りがなければ、面積＆向き＆間取り＆階数
すべてに理想的なものが選べるのでしょうが、こればっかりは・・・！
ため息とともに自分の優先事項を見極める今日この頃でございます。

私は掃除を面倒臭いと思う身なので、
家族数によっては広すぎる床面積も考え物なんですけどね。

>>683
広すぎて悩むようだったら、ここの購入者の方でしょうから、
ダスキンだのなんだのに頼めばいいのでは？
6000万とか7000万の物件が買える人なら、
ハウスクリーニングを業者に任せるのなんて
屁でもない金額でしょう。

ヒマラヤスギじゃなかった？

タワーマンションの傑作だよね。ここって。
モデルルーム行きまくりましたがここに決めました。
ほんと川崎イメージで安めな価格設定に感謝です。
川も近いし、南武線で全ての私鉄に環状でいけて横須賀線で
海近くて、みなとみらいで中華街もすぐ。
会社渋谷なんで言う事なしです！
でも高層階は高いですね。

>ハウスクリーニングを業者に任せるのなんて
屁でもない金額でしょう。

!!!ここってそんなに高額所得者の物件なのですかーーー？？
７０㎡すらも買えなかった我家はどうなることやら・・。
周りにクリーニング業者にばかり掃除を頼む奥様方の中で
大丈夫かしら・・？

大丈夫でしょう！
類は友を呼ぶ・・・。

高額所得者ならハウスクリーニングを頼むとは限りませんよ。

それに高額所得者用タワーなら、最上階付近はプレミアム階で超豪華になってるのが普通だし。

マピヨンで武蔵小杉駅周辺を表示すると、
すでにＰＣＭは建設中ということで２棟しっかり出てます。

他のマンションは空き地のままなにも表示なしです。

やっぱり、ＰＣＭは一番の存在感ですね〜
こういうの見るだけでも、購入者としては幸せです♪♪

何でほとんどが削除されているのですか？？

２期申込み前の嫌がらせですか？？
こんなんんじゃマンショコミュニティの意味が無い・・。

削除依頼を受けて管理人が削除しているのであれば、
管理人は削除すべき内容か判断のうえ削除すべき。
削除に当たらない書き込みは削除しないでください。

管理費滞納の場合、簡易裁判所に支払督促の申立をする場合がほとんどです。いきなり通常裁判はないでしょう。以前、簡裁で働いていましたが、かなりの件数申立がありました。

いい加減削除とか何とか言ってないで普通にこのマンションの話しをしませんか？
削除されるのはこのマンションに関係ない無駄な話だからだと思いますけど。
普通の話しをしていれば消されることは当たり前ですが何と思います。

消された後では、何が書いてあったのか分かりません。

武蔵小杉駅前と、川崎駅周辺と、どちらが資産価値が高いのでしょうか。
たとえばパークシティ武蔵小杉とクレッセント川崎、ブリリアタワー川崎と
坪単価もあまり差が無いような感じで出ていると思います。

個人的な事情で、東急線のアクセスがいいのでこちらで申し込もうと思っていますが
横浜、東京へのアクセスは川崎の方が上で価値が高いのかなって思います。
私鉄ほどＪＲは異常な込み方はしませんし。

川崎市のマンションラッシュが終わった時点で、供給過多により
ある程度、値崩れする覚悟はしています。
小田急、田園都市線よりは、いいだろうと思っていますが、
川崎駅近物件もできている現状を考えると、売却や賃貸に出す場合は、どうなのかなって考えます。

前回のバブル崩壊の経験から言えば、
急に地価が上がったエリアほど、下がりやすいです。
残念ながら今からお買いになるのなら、どっちもどっちでは。

資産価値で考えるよりも、
どちらを買った方が住みやすいかでお考えになった方がよろしいのでは。

小杉のマンション価格の上昇もＭＳＴで天井でしょう。
都内は既に上昇が止まったし、小杉も坪２７０が限界では。
２年前のこのあたりは坪１８０位だったわけだし。
これから買う人はよくよく考えて納得されて買うことをお勧めします。

まぁ、ただ、
マンションも戸建ても、家という面では
土地だけではありませんからね

金利、建物にかかる鉄や原油価格の上昇や、
消費税、所得税等税金のUP、
いろいろトータルで見ないと行けませんね

待って、土地の価格のみ下がれば良し
っていう状況ではないように思う

金利上昇はマンション価格に対し下げ圧力です。
消費税・所得税上昇も同様です。
資材価格の上昇はマンションに限ったことではなく、何かデベの都合の良い様に理屈付けされた感があります。例えば車の値段は変わってませんし。

個人的にはここ１年のマンション価格の上昇は行き過ぎでいずれ１０％ほど下げ戻すのでは、と予想してます。買われた方にはお気の毒ですが。

それより年金減・増税・金利上昇のトリプルパンチが怖い。。

欲しい人が多ければ価格↑、
欲しい人がいなければ価格↓ってことでしょう。

交通の便が良くなった、再開発が目下進行中、
マスコミもこぞって取り上げたから、
価格が上がっても、みんなドッと押し寄せて買った。

それは、その時に皆が合意したもの。
今さら言っても仕方ないでしょう。

じゃ、その時下がった価格で買えたかというと、
買えなかったわけだし。

株価と同じと思っていればなんてことありません。

人気だけで客が押し寄せて
実際の価値以上に値段が吊り上がれば、いつかはメッキが剥げて下がる。
株価も同じ。

なんだか以前のように盛り上がりませんね。
人気も天井ってことですかね。

他人と争う姿勢が多い書き込みはありましたが、
そんな三井が不利益を被りそうなのってありましたっけ？

言い争いと、それに良識人面して介入する連中ばっかりだったような。

731とかは、三井に責を負わそうとする人でしょうか？

まあ、販売もほぼほぼ終わり、
買う層も団塊と団塊ジュニアが多いらしく、
高い高層階は団塊がメインでしょう。
ということは、ＩＴに疎く、マンコミも見てない可能性が高い。

もはや、購入者が利用するか、外野が騒くかのいずれかしかないでしょう。

購入者としては、有象無象が混じってるここより、
住民版でいろいろ建設的な意見交換したいんですけどね。