パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

>>596
１０％というのは目安であって、確か５％以上契約金を入れておかないと
万が一マンション自体に問題発生、入居不可…なんてことになった時に
契約金が戻らないのではなかったような気がします。
誰かお解かりになる方フォロー願います。

５９４様
芝浦購入しましたが、引渡しにはハウスクリーニングがきれいにされていましたので大丈夫です。

毎日通勤で見かけますが、きちんと西側にはカーテンがしてあったりと
配慮はされている様子です。

ハウスクリーニングしての引渡しや、紙カーテンは
新築マンションなら普通やることだと思いますが。

契約金５％以下支払えませんでした・・。
こんなんでこの先本当に支払えるか不安・・。
因みにみなさんいくら支払いましたか？
１０％支払っていらっしゃるのでしょうか？

私は１０％支払いました。
でも、もしその割合が各自マチマチだったら、ちょっと問題ですよね・・
例えば何か不測の事態が起きて、キャンセルした場合負担割合がそれぞれ違うって事になりますし。

10％に満たない分は後追いで払うことになります。

10%との契約でしたし、当たり前と思いあわててかき集めましたが、そうでないこともあるのということがはじめて知り、驚きです。

>593
SFTでは、21階までが低層用EV３機、21階以上（47階まで）が高層用EV３機となっていて、高層階のほうがどう見ても不利です。
非常用EVが1機ありますが、図面を見ると低層階・高層階両方使えるように見えます。
MSTと大きな違いですよね。
これについて詳しい方はいますか？

転勤などでキャンセルする可能性が少しでもある方は、
なるべく手付金は少額にしておいたほうが得ですね。
ちなみに手付金は20%まで取れるんですよ。
ギリギリまで取ろうとするデべもあります。
それに比べれば三井は良心的ですね。

>605
SFTは庭園あり森ありのコンセプトで低層階重視。
MSTは眺望、高さ重視の高層階重視。
ってことでしょう。

エレベーターなんて、せいぜい朝バッティングが考えれるくらいで、
どうしてそんなに高層と低層での有利不利にこだわれるのでしょうか？

構造でいろいろ話が出るのなら、駐車場が100％じゃないとか、
トランクルームが100％じゃないとか、パーティルームは景色重視に
なってないとか、そっちの方が自分は気になります。

駅前の上、道路は混みやすいので車が不要な人も多いんでしょう。
トランクルームは賃料が高い。

構造をいうなら、駅側に入口が欲しかったです。

私は朝エレベーターがなかなか来ないのは相当なストレスです。
トランクルームは２コ借りたいくらい。
車は手放そうと思ってます。時々レンタで充分。

東横側に入り口があると、逆に横須賀線側には遠いですよ。

＞608

エレベーターにこだわるのはせっかちな人が多い
のでは？と思っています。

駐車場１００％のマンションでは借り手が少なく
管理費に跳ね返って困っているところもあるよう
です。
必ずしも１００％が良いとはいえません。特に駅
近は車持たない人も居ますから。

トランクルーム作るくらいなら部屋広げてと思い
ますよ。みんながみんな欲しいものでもありませ
ん。

パーティールームは私はいらないと思っています。
余計な管理費増の原因だと思っています。

とまあ、人それぞれ考え方が違うので何でもほど
ほどが良いのではないでしょうか？

ＭＳＴは、低層用ＥＶと高層用ＥＶの２つが利用できる階は、
いきなり１００万円くらい値段が高くなったような記憶がある。
その点ＳＦＴは、その階での値段の差は特段なかったような。
お買い得でしたね。

百万円くらい、長い返済期間、長い居住期間考えたら大した差じゃないでしょう？
SFTとの比較にうおいては、それ以外の何か理由があったのでは？　売主も素人じゃ
ないんだろうから、EVの設置での値段設定をSFTのあと急遽変えるような事は無いと
思いますよ。

川崎駅西口側で人気が出てるモリモト社のクレッセント川崎タワーも
ここと１週間違いで完売の予定だそうです。向こうもそうだけど、
ここも小杉駅前を代表するタワーマンションなだけに、いよいよ終わり
かと思うとちょっと寂しいような、とっても感慨深げでありますよね。。

要望書を出したときに、
正式価格は郵便で送ると担当に言われた。

ところが、今日まで待っても何にも届かない。
何の連絡もない。

天下の三井って、この程度か。
住宅情報で正式価格を知ったよ。

要望書は出してないけど、営業さんが予定価格表、正式価格表ともに送ってくれたよ。

＞616
SFTの時、同じような対応をされました。
モデルルームで「入れておきます」と言われた資料が入ってなかったので
TELしたら、お姉さんが詰めたい対応・・・
数日後、TELもしていない友人宅には資料が郵送されてきたが、ウチには来ない。
ウチは買う気なしと判断されたのだと思うことに。

毎日、今か今かと待ってたので
がっかりしました。

レスを頂いてもおさまらないので、もう寝ます。

パークシティの毎月かかる維持費のことを試算してみました。

90?uクラスの部屋で共益費は毎月24,000円、修繕積立金(一時金なし）が5年目までが全体3100円、本体が4700円なので合計約32,000円位。固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい(パークの税務相談コーナーで試算してもらいました）になるのではとのことなので一月約3万円。月額約6万2千円。

11年目から共益費がそのままとして、修繕積立金(一時金なしで試算）が全体4,800円、本体が5,400円なので合計約35,000円位。固定資産税は土地評価が決まってないけど試算では、優遇税がなくなり年間約57万くらいとの事なので(パークの税務相談で試算してもらいました）月約5万円。月額8万5千円。

26年目から、共益費そのままとして、修繕積立金(一時金なし）が全体6,700円、本体が25,000円なので合計約55,700円位。固定資産税は5年後はフラットと仮定して(多分土地評価は上がるんでしょうが）月額10万5千円となります。

30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がりますのでそこも計算に入れた方がよいです。。
土地評価額も定まってないですが参考までに試算してみました。
ローンのほかにいくらかかるかを試算されたほうが良いと思います。特に固定資産税と修繕費は曲者です。駐車場代金も考えた方がよいです。
税金関係の本や共益費、修繕積立金の表はパークのパビリオンでくれますので。
転売される方は関係ないかもしれませんが、タワーのせいかもろもろ結構高いので払っていけるのか考えた方が良いと思います。

基本的なこと教えて下さい（主婦なので今一つよくわかりません）。
?@ここのマンション、入居が絶対条件のはずでしたね。引渡し後、即の賃貸不可なのでしょうか？
?A民間ローン（公庫ではない）の場合、銀行は送付先指定を受けてくれるのでしょうか？
?BNO.620さんの試算だと、固定資産税がポイントのようですが、同価格の地価であるならば、PCMのみならず、マンションの同じ広さと仮定した場合、税金は一緒なのでしょうか？

>620さん
その固定資産税が本当ならば、
都内のタワーマンションよりも高額です。

また、その固定資産税が本当ならば、
不動産取得税が免除額を越えて掛かります。数十万円です。

>固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい

たか！東戸塚のタワーマンションの倍以上だよ。

>11年目から・・・月額8万5千円。

東戸塚のタワーマンションのランニングコストは、５万円以下だよ。

買い替えるのやめました。

固定資産税の試算、間違っていない？

あはは、そんな高いわけないよ。
もっともらしい事沢山書いてるけどねぇ。。。

621さん
このマンションは入居が絶対条件ではなく、銀行の住宅ローン（公庫以外でも）を
借りた場合に入居が絶対条件となります。ただし入居期間は短くても良いかもしれません。
銀行のローンの中でも入居が条件ではないものとして、アパートローンや
セカンドハウスローンがあり、PCMの提携ローンにも該当があります。金利優遇は
通常の住宅ローンより多少悪くなりますが。

?Aは意味が良くわかりませんが、そもそも通常の住宅ローンを使わなければ良いのでは？
固定資産税については簡単には計算できないようになっていますが、
６２０は計算が違っていると思います。
保証はしませんがおそらく減免期間が６万?８万減免後が２０万?２５万
くらいではなかろうかと思います。固定資産税は土地と家屋で分けて計算されますが
家屋は取得価額ではなく建物の構造と広さで決められ、年々償却していきます。
土地は路線価をもとに計算されることになります。
気になる方は税務署にでも確認されてみては？

マンションの固定資産税は地価と専有面積で決まります。
超高層階と低層階、東南角部屋と北向部屋、眺望抜群と眺望なし、が同じ算定基準です。
つまり安い部屋ほど割高感が出ます。
特にタワーはその傾向が顕著ですね。

私もパークでもらった諸費用概算表（見積書）を見直してみるとよると固定資産税は「参考/お引渡し後の税金」によると毎年固定資産税は毎年約３１０，０００とあります。
ちなみにこれは６年後以降は建物の減税(土地の税金は１００％だが、建物は５年間は１/２になる）がなくなるのでその分増えますと言われましたが・・・。
ちなみに不動産取得税は約５０万円と書いてあります。
担当の営業に聞いてみれば分かるので確認した方がよいです。
持っているだけでかかる経費と言うものは私も重要だと思いますけど。

見積書がおかしいに1票。
高過ぎます。

正しいに一票。

５年間１/２減税、は今まではそうだったけど、ＭＳＴ入居者含め今後はまだ正式に決まってない話ですよね？

都心のタワマン、固定資産税ははるかに安いです。
川崎市は高いのですか？

コスタの購入者です。
昨年4月にもらった固定資産＋都市計画税の表によると、
平成21年度予想で、70?u台で15万円くらい（減税措置のある場合）。
減税後（もしくは減税が無い場合）は25万円くらいのようです。
駅前の好立地とはいえ、パークさんの固定資産税は高いですね。

コスタさんとは立地が違うからです。
固定資産税は立地次第です。当然都心でも僻地のタワマンは安いんです。

私のMST諸費用概算表上の固定資産税等は23万円/年（約75?u）となっています。
この固定資産税等金額に占める土地分と建物分の割合を確認していないのですが、おおよその割合を確認された方いますか。（三井に電話すればよいのですが、今日あたり忙しいと思われ電話しにくいです。）
5年後に建物分軽減措置がなくなることや、小杉駅前の公示地価が急騰していることを考えると、5?10年目くらいの固定資産税は結構高くなりそうですね。
管理費・修繕積立金は約25,000円/月（約75?u）からスタートして、20年目以降約41,000円/月の予想だったのであまり心配していないのですが。

ここはちゃんと購入を検討している人が見ていると思います。
見積書がおかしいとかもっと安いはずなどと根拠もなく言っている人は現実が見れていないです。
購入検討者を惑わせ誤解させると思います。
きちんといくらかかるのかは最低限確認しないとまずいですよ。
モデルルームに聞けばはっきりと(土地評価額は現時点のものですが）分かるのですから。
マンションの維持費は高くなることはあっても下がることはないのが当たり前で(共益費、修繕積立金など）毎月の出費はきちんとシミュレートしなければならないと思います。

レジの固定資産税の見積もりは約65m^2で15万円（減免あり）となっています。
参考になれば、幸いです。

いくらなんでも３０万円は高いように思えますね。

部屋の広さ等で変わりますので
全く同じではありませんが、
私が出してもらった見積書も６２８さんと
大差ありません。
これは今の武蔵小杉ではなく、今後資産価値が上がった状態を
見越して高く設定していると言っていました。

今の段階で正確な固定資産税は分からないと思いますが、
デベの見積表で出てくる固定資産税額は、大幅には予想を外れないと思います。
今住んでいるマンションを購入した時、デベの固定資産税予想額と
実際の額も、そう変わりませんでした。

ＭＲで受けた税務相談では、担当さんが出してくれた見積額より
固定資産税は高くなったので、
担当さんの見積額が順当、もしくは最低ラインくらいに考えておいた方が
安心ではないでしょうか。

６３８で補足ですが
川崎のクレッセントを見に行った時も、
パークシティの見積額とあまり変わらなかったように思います。

低層階・北向き・眺望なしと高層階・南向き・眺望抜群では同じ専有面積だと固定資産税は同額となります。管理費・積立金も。

632ですが634さんへ。
都心地下鉄駅前のタワマンですが、遥かに固定資産税は安いです。
80平米減免ありで、10万円にもなりません。以前世田谷に住んでたときはもう少し高かったですけど。

６２６
固定資産税と路線価は関係ないよ。

621です。
626さんどうも有難うございました。

固定資産税は営業担当者に、ローンは銀行にもう一回着てみたいと思います。

固定資産税は見積もりの額に載ってるのはおおよその額で実際はもう少し高く見ていた方が良いとパークの税務相談員に言われましたけど。
結構安く見てますねと言われました。
評価額を4000万くらいに見てますねいわれました。
同じく90?uの部屋です。
鉄の相場値段でも変わるのだそうです。タワーは低い建物に比べて維持費は結構高くなります。
なんにしても担当者にしっかり聞いたほうが良いです。
年間の維持費は生活に直結しますから。マンションをローンで買ったら終わりなのでなく、共益費、修繕費と税金が払えなければ住めませんから。

昨日から登録が始まりましたが、早速、ボードに登録済みの花が、そこそこ付き始めましたね。来週の土日と、ラストの土曜で、さらに増えるのでしょう。

で、結局抽選かなぁ。。。

最終期終わったらＭＲって閉めちゃうのかなぁ。
壊してロータリー作る工事になるのかな。

ホームページも無くなるんでしょうね。

モデルルームは10月くらいまでやっていると聞きましたよ。

ＨＰ上のイベントスケジュール等は、
タイムリーに更新してくださいね、三井さん。
みんなが注目の物件なのですから。
大手なんだし、しっかりとね。

６２６さんのが違っている気がしますね。
減免前６?８万で減免後が２０?２５万は、建物１／２では、計算が合いませんね。
６２０さんのは、現時点での算定ではほぼ間違いがないと思います。
ただし、今後地価上昇や建物の減価償却で若干の変更はありますが。

TRENDY６月号21Pに載っていたのですが、マンションの外壁は１８cm以上あるとベストで、外壁が薄いと水や温度変化でコンクリート厚が無いとひび割れをしやすくなるとあります。
そしてコストを削減して立てた建物は外壁が15cmの場合もあると記事にあります。

先日ここのモデルルームでコンクリートの厚みを聞いたのですがこのマンションの外壁は全て10cmであると説明されました。
この記事のことを出して、本当に大丈夫なんですか？と聞いたのですが、設計士が計算した結果だから大丈夫だと思いますとの返事。曖昧な返事ででやや不安に感じました。
この件で他に聞いた方はいますでしょうか？

>652さん

こちら参考になりますでしょうか。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s4363/

あの類の指標は私も大好きで、建築に詳しくなくても比較できて良いですね。
でも、建物の種類（タワーマンションなど）によっては異なったり、
多少オーバーかな？と思う基準（既出のエレベータ設置数など）の時もあるので、
注意が必要です。

要するに
・高層マンションは軽量化必須で壁の厚いマンションはありえない
・どうしても壁の厚いところに住みたければ低層マンションに住みなさい
ってことか。

・風圧で結構曲がる
・遮音性能は低くなる
ってことも。

パークシティの毎月かかる最低限の維持費の結論は、720と同じ年数で

90?uクラスの部屋で経費が

最初は、毎月約6万2千円。　　　　　　年額約 744,000円
11年目から、毎月約8万5千円。　　　　年額約 1,020,000円
26年目から、毎月約10万5千円となる。 年額約 1,260,000円
30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がる。　

と言うことなんですね。(実際は5年おきに費用が上がる）
ある程度の年数になるとには賃貸住むのと大して変わらない気が…。
このほかに駐車場とローンがあるし。

小杉のほかのマンションもこんななんでしょうか？
それともタワーだからなんでしょうか？
市民税と県民税も6月から昨年よりかなり上がったし減税はどんどんなくなるし、税金は本当に恨めしいですね。

最近、間違った情報が多いですね。
こちらの物件は最大150N/mm2のAPCコンクリートですので、
風圧で結構曲がるとか遮音性能は低くなるということはありません。
上のリンクをよく読めば分かることかと。
間違った情報はもっともらしく書いていてもすぐ分かるものです。
不安を煽るのではなく、正しい内容の記載をお願いします。

652ですが653さんのおかげで現状はよく分かりました。有難うございます。
ただTRENDYで心配していたのは外壁で筐体を支えることではなく、経年変化に対して(修繕、補修のしやすさ)に対しての不安要素です。
鉄筋量やコンクリートの厚みが足りないとひび割れが起きやすくなりマンション自体の資産価値が落ち、修繕費が大変かかりますよということを言っています。

記事によると厚さが12ｃｍまでだと鉄筋をあまり入れられない、15ｃｍ以上あれば外壁に鉄筋を多く入れられるが、無理なく鉄筋を入れるには18ｃｍ以上必要だと書かれています。
コンクリートは厚いほうが鉄筋を多く入れられ鉄筋の劣化を防ぐことが出来ます。

高層マンションなので仕方ないとも思いますが後々の維持にかかわる部分でしょうからやはり気になります。
薄く作って本当に問題ないなら低いマンションでも薄くすると思います。軽い方が建物的にもコスト的にも良いでしょうし。
こういった議論をすることも意味があると思います。真剣に検討してますしとても高い買い物ですから。

657さん、上のリンク先は外壁がALC造りの話ですよ。
よく読めば分かる通りに。

今住んでいるマンションは75?uなのですが実際の固定資産税は69?uで課税されています。
しかしパークはデベに話を聞くと固定資産税・都市計画税は専有部分だけでなく共用部分も持分に応じて課税されとのことで、買おうとしている部屋?u×1.6倍の面積が課税?uになるとのことです。
つまり80?uの部屋を購入するならば、共有部分も含め130?u位が課税対象となります。

ちなみに120?u以上の部分に関しては固定資産税の住宅用地の特例に当てはまらなくなくなります。（1/２にならない）

３階以上の対火構造・準対火構造の新築５年間1/2の減税も来年3月末日までが期限なので、ＭＳＴ引渡し時(2009年4月）には現行の減税が延長されない限り100％の額が最初からかかります。
市民税、県民税もこの6月から減税が延長されることなく無くなった事から延長されないと考えた方がよいかもしれません。
上記のことはデベに聞くと教えてくれます。
参考まで。

いいマンションなんだから、維持費や資産税が高いのは当然です。
むしろ、個人的には高い管理費・修繕費を取っていい状態を維持して欲しいです。
それが良い住環境、高い資産価値につながるんですから。
厳しい見方と言われるかもしれませんが、ある程度以上の経済力のある世帯のみが入居して欲しいです。

高くても良いから、
支払いに見合った管理や修繕をしていただきたい。
例えば、パークシティ豊洲は毎月窓拭きするそうです。

税金は滞納すれば延滞税や資産の差し押さえ等で強制できますが、管理費修繕費を滞納してもなかなか強制力がない。ギリギリ世帯ばかりで不払い問題に発展しなきゃいいが。。

確かに管理費修繕費を滞納されたら困りますね。
今住んでいるマンションは修繕費を段階的に上げていく方式を取っていますが
先日管理会社の人と話したところ、
何年かにまとめて一時金を徴収するタイプは絶対に避けたいそうです。
必ず払えない世帯が出てきて、管理会社が苦労するとか。
現在住んでいるマンションの修繕費はかなり安い方なのに、
それでも滞納する人が出てくるなんて驚いてしまいました。
パークシティのように大型のタワーでは、修繕費が高いのは当然ですが
滞納など出ては困りますよね。

>>661
パークシティの営業にこの件を聞けばちゃんと教えてくれます。
根拠もなくそんなことはないとか、なにも調べずにマンション検討する方がおかしいと思います。
聞かなかった人は他の入居者に滞納などで迷惑をかけないで下さい。
売る方も聞かれないことには答えませんが、聞かれたことはきちんと答えます。
そんなことはないという前にまず販売側に聞いてください。

給食費未納問題みたいに、みんなで負担する費用は支払い能力があっても払わない世帯が必ずありそうですね。
仮にそのような世帯が出た場合、管理組合には厳重に対処して公平性を保って欲しいものです。

滞納には管理人がまず催促をして、
だめなら理事長が裁判をおこすのが普通です。

>厳しい見方と言われるかもしれませんが、ある程度以上の経済力のある世帯のみが入居して欲しいです。

・・・ってどれくらいの年収ならお許しがいただけるのでしょうか？
６６２はさぞ大金持ちなのでしょうね?

しかしまぁ皆さん細かい事を気になさるのですね（＾＾；
あまり何も考えずに当たってしまったのでとても勉強になります。
しかも↑“経済力”のお許しがいただける程の年収は無いかと思います。
でも何とかなるさ！と思いながら２年後の入居が楽しみです。

けっこう最終期でも次期に回る物件も多いですね。
要望書が出なかったということか・・・。

ついに最終期ですか。SFTの時のネガキャンが懐かしい。!(^^)!
小杉を狙ってる人にとっては、残るは住友、長谷工、東京機械
跡地の多分ブリリアかな？と駅につながってるっぽい2本のタワー
があるから迷うでしょうね。価格が後から売り出される方が安いと
思えば待ちだろうしそうでないと思えば買いだろうね。
多分たいして変らないだろうけど。そうするとその間の家賃を
考えると買っちゃった方がいいかもね。

要望書が出なかった部屋も、
余裕を持たせるために少し加えて出してるそうですよ。
家賃生活の方が簡単には買えない金額の部屋が多かったのでしょうか。

>>671
最終期だけれども第一次ね。
第二次も計画しているような感じですが全部売り切る自信がないのか？三井さん。

後から販売される物件は価格向上の要素ばかりな気がします。
小杉のインフラはよくなる一方ですよ。

さあ!!買ってしまえ!!

７０００万超える物件はそう簡単には売れないでしょう。
一気に購買可能層が減りますから。
まあじっくり２年かけて売るのでは。

ここはネガキャンも無く議論がきちんとなされてますね。
川崎関係のスレはみんなおかしくなってますけど・・・。

パークシティの掲示板だけ
文字化けしています。どうして？

676さんのは読めますが、他は全て文字化けしてますね。
有用な情報も多いので、直ればいいのですが・・・。

皆さん文字化けしてるんですね…
私だけかと思い先ほどから設定いじってました。

おおけやき。

工事現場の一部に移植されて、
シンボルツリーとなるべくまた移植される時を待ってますが、
なんとも貧弱な木ですね。

枝が少なく、元気がない感じ。

とても、シンボルツリーになりそうにありません。

と、この前建設現場を見に行って感じました。

ここの物件、部屋タイプは多種多様あるとはいえ、
平均的にわりと面積広いですよね。
一覧表を見ていると、マンションに多い７０㎡クラスでも
「あれもしかして私が選ぼうとしているものは狭いのかな？」と
なんだか不安になったりしちゃいます。

>680さん

家族の人数にもよりますが、
70㎡台では狭いでしょうね。

三井がその辺を理解して、80㎡台〜を多くしているのでしょう。

ここ数年70㎡が増えてきたのは、ディベロッパーが少しでも
部屋数を稼ぐためなので、そういう意味ではPCMはクオリティ、
広さ、立地条件、ブランド等がバランスがいいということでしょうね。

>681
ありがとうございました。参考になりました。
予算に限りがなければ、面積＆向き＆間取り＆階数
すべてに理想的なものが選べるのでしょうが、こればっかりは・・・！
ため息とともに自分の優先事項を見極める今日この頃でございます。

私は掃除を面倒臭いと思う身なので、
家族数によっては広すぎる床面積も考え物なんですけどね。

>>683
広すぎて悩むようだったら、ここの購入者の方でしょうから、
ダスキンだのなんだのに頼めばいいのでは？
6000万とか7000万の物件が買える人なら、
ハウスクリーニングを業者に任せるのなんて
屁でもない金額でしょう。

ヒマラヤスギじゃなかった？

タワーマンションの傑作だよね。ここって。
モデルルーム行きまくりましたがここに決めました。
ほんと川崎イメージで安めな価格設定に感謝です。
川も近いし、南武線で全ての私鉄に環状でいけて横須賀線で
海近くて、みなとみらいで中華街もすぐ。
会社渋谷なんで言う事なしです！
でも高層階は高いですね。

>ハウスクリーニングを業者に任せるのなんて
屁でもない金額でしょう。

!!!ここってそんなに高額所得者の物件なのですかーーー？？
７０㎡すらも買えなかった我家はどうなることやら・・。
周りにクリーニング業者にばかり掃除を頼む奥様方の中で
大丈夫かしら・・？

大丈夫でしょう！
類は友を呼ぶ・・・。

高額所得者ならハウスクリーニングを頼むとは限りませんよ。

それに高額所得者用タワーなら、最上階付近はプレミアム階で超豪華になってるのが普通だし。