レジデンス・ザ・武蔵小杉【4】

>>354
時間をかければかけるほど販売コストは増大し、利益は薄くなります。
利益の出る価格設定で早く完売するのが一番であって、「竣工前に完売」かどうかなど、まったく関係がありません。
竣工前後に完売が褒められる要因なんて、聴いたこともありませんね（笑）
この物件が強気な価格設定なのは、立地や建物の価値ではなく、デベロッパーの利益が乗ってるだけなんですか？（笑）
価格が高くても、利益が薄い場合もあれば、安くても利益が厚い場合もありますよ（笑）
いい加減で適当な誤魔化しはやめたほうがいいですよ。
マンションの販売についてまともな知識がある人が見れば、ばかばかしくて可哀想になりますよ・・・

＞360
354、358のコメントをもう一度熟読いただきたいものですね。
同じことを何度も言わせないでくださいな。

販売コスト／広告コストがナンバーワンだという証拠もないのに
嘘をいっちゃいけないなぁ。
根拠もないのにデマを流すタチの悪い投稿なので削除されると思うが。

まぁ皆さん、アツくならないで仲良くやりましょうよ。

我々消費者の立場からすると、売主が値決めに若干失敗して、
多少割安のマンションが一番「良い」マンションですよね？
もちろん即完でしょうけど。

＞３６１
そんなに熱くなっちゃって・・・
どーしたの？？レジに何か恨みでも？
何があったか知らないけど、個人的な恨みをここで晴らさなくてもいいんじゃ・・


みなさん、スルーで行きましょ！

>364
各社の開示資料、IR資料などを調べればわかりますよ。
他人を嘘つき呼ばわりする前に、ご自身の無知を恥じてください。

>365
>354さんの意見とあわせれば、コスギタワーが「良い」マンションと言うことですかね・・・

>366
まったく反論できない分際で、何の根拠もなく相手を私怨の荒らし扱いしてスルー推奨で逃げる、
悪質なワンパターンですね。

３６７>
じゃあ何があったのか話して下さいよ。
そこまで悪く言うのには何か嫌な事があったか、恨みがあるとしか思えません。
何かヒドイことをされたなら、そのことを話すほうが、あなたの望む効果があるかもしれません。

>マンションデベロッパーの友人が複数いまして、みんな口を揃えて言うのは
>マンションデベという業種の発想は、
>・即完だと「根付けが甘い！」とかえって社内で責められる。
>・竣工前後にようやく完売だと「強気な価格設定でかつ完売。たいしたもんだ」と社内で誉められ>>る。

頂いたコメントは購入者にとって見れば、コスタ等に比べてレジは価格が高いマンションっていうことでしょうかか？やっぱり購入者にとってはお買い得の方がいいと思うのですが。

>　No360さん
ようこそ。以前もいらして同じことおっしゃってた方ですね♪
あなたの意見は『売れてない』だけで、要因の分析が全くされていません。
それでは悪意に満ちた投稿と思われても仕方ないですよ。
荒らし、及び他物件営業マン扱いするのは同じ小杉に住む方に
そんな人がいて欲しくないという、せめてもの願いなのではないでしょうか。

さて、他と比べレジが売れ行き不調(笑)な理由を、購入者なりに考えてみました。
330戸(実は340戸なのですが）販売。これは事実です。
残り49戸の内訳は南棟の3LDK10戸と、西及び南棟の6000万円前後の4LDK39戸です。

というわけで、6000万円出して4LDKを購入したいと考える人達で
『駅近』を最大のメリットと捉える方々が
イニシアの考えより少なかったということに尽きるのではないでしょうか。

3LDK残10戸は次で売り切るらしいので、3LDKで購入をお考えの方は折角延長になったことだし
もう一度MRに行って、自分の目で見て頭で考え検討するのが良いでしょう。
4LDKで小杉狙いの方は、よっぽどレジを気に入らない限りパークのＭを待ってからで良いのでは。
ただレジもパークもそうですがカラーセレクト等期限がありますのでお気をつけくださいな。

スルーしようと思ったのですが。つい熱くなってしまいました。。。すみません。

購入者ではありませんが、販売コストや広告コストがナンバーワンかどうかはこの際関係ない
ように思えますが。。。
「物件価格」として購入ｏｒ見送かは消費者の判断になるかと思います。
結果高すぎれば竣工後も売れ残り、適正もしくはお買い得であれば完売という結果があるだけかと。

あと現段階で苦戦してるかどうかってわかるんですかね？
竣工間近になってからならわかりますが今の段階では荒し扱いされても文句は言えないかと。

ちなみに早期完売だのギリギリで完売だのはデベの話であって購入者にとっては早ければ早い方
がお得感はありますね。
根付け間違いウエルカムです。

>369
レジのが高いけど、ランニングコストが安いということになってます(一応)
駅近(レジ)、自走式駐車場(レジ)、タワー型(コスタ)、緑いっぱい(コスタ)などそれぞれ
特色も違いますので、どちらがお買い得かは考え方によりますね。

つまり皆さんのレスを纏めると、
レジの価格水準が適正であるかどうかは完成間近に完売しているかどうかで決まるが、
今のところ、少なくともお値ごろという評価の物件ではない、ということになりますかね。

お値ごろではなくても、割高でなく適正であればＯＫなのではないですか？
（もちろんお値ごろの方がありがたいですが…）

さらに補足すると、370さんのおっしゃるとおり、まだ残りがある価格帯の部分に
お値ごろ感が少ない、というマーケットの評価になるのでしょう。
（逆に言うと完売している価格帯はお値ごろ？）

非常にお買い得感を持って買いましたよ。
今でもそれは全然変わってません。
373さんが言われるように、確かに４ＬＤＫは多少その辺が落ちるから
最後になってるのかもしれませんが。ただ、あのモデルルーム見ると
２ＬＤＫと３ＬＤＫのイメージしか持ちにくいと思います。
単純に４ＬＤＫを最後に残すのも効果的かも。（そういう戦略が
打てますね。）
私は優先分譲なんで、コスタの1期とちょうど迷って決めました。372さん
の言うように、それぞれメリット・デメリットを比較して私にとっては
レジがベストでした。（駅から近い、自走式駐車場かつ安い、管理費・修繕費が安い、
設備／魔法瓶浴槽やペアガラス、エミットシステム等の設備が便利、共用設備がシンプル、
気に入った間取り変更ができる、値段が割安等）
同じようにコスタがベストの人もいるでしょう。
個人的にはどちらがお買い得かっていうより、両方お買い得だと思いましたし、
荒らしてるのは、違う地域の営業だろうと思ってたのが、コスタ関係者っぽくて
ちょっとショックです。同じ地域に住むんでいい関係を築きたいですね。
まー、デベの人なら関係ないですが‥。

コスタは１０月９日で６８９戸完売になるのですか？
完売なら元住吉のモデルルームも年内で撤去ですかね？
ますます三井さんの策略にはまってしまいますね〜。
三井さんは他の物件が売れた途端、値段を上げる傾向があるので、あんまり他が売れるのもいかがなものかと思います。

他と比べてどうかは分らないけど、全然普通のペースで売れてるじゃん。
4LDK6000万が売れにくいのも当たり前だし想定内でしょう。
ひどいなー荒らしって。

普通のペース？
何と比較して「普通」なのですか？
他のエリアの物件と比較して意味があるんですかね？
武蔵小杉の他社競合物件と比較すれば、パークシティは第1期533戸即日完売、コスギタワーは689戸が10月9日で全戸完売予定、それに対してこの物件は350戸しか売れていない段階でモデルルーム一時閉鎖。

４LDKで6000万円台って、広さはどれくらいの部屋なんですかね？
パークシティー第1期の平均価格は5500万円台だし、6000万円台はよく売れる価格帯のはずですが。
80〜90平方メートルで４LDKだと、各部屋が狭すぎて売れないんじゃないですかね？

終わってみれば完成までには完売してて、いったい苦戦の話はなんだったんだって結論になりそうですね。
私もこの間登録してきましたが、ＭＲは人で一杯でした。
まぁ、既に８割以上売れていて苦戦って言い張る人もすごいと思いますけどね・・・
ＭＲ延長が可能になったのであと最低１０戸は売ると言ってましたよ。

377さんは何を訴えたいんだろう。。。

完成までに完売なんて、武蔵小杉では当然でしょう、
他の競合物件と比較して明らかに不人気である事実の原因が知りたいという購入検討者は多いと思いますよ。

それを比較対照をすり代えて、不人気でないと言い張るのがおかしいですね

とても残念な感じの板になってきましたね。

マイナス情報に対して建設的な議論が出来ず荒らし扱いしてごまかしているだけでは
仕方ないですね。

物件のマイナス情報が、必ずしも意義がないとは思いませんが。
どうして他の競合物件の半分程度しか売れていないのか、検討している立場であれば気になります。

他の競合物件の半分程度しか売れず、完売でもない状態でモデルルーム閉鎖という現実があるにもかかわらず
それを無視しようと無意味な荒らし扱いをするほうが問題で迷惑です。

>>361
>時間をかければかけるほど販売コストは増大し、利益は薄くなります。

確かに。しかし販売側は販売価格と期間に関わるコストを考慮したうえで利益計算をしていると思います。
・安価で即売or短期
・高価で長期
どこをクロスポイントと読むかなので、それほどたいした差は無いのでは？
もちろん、想定以上に期間がかかれば利益は落ちますが。

ここは後者に当てはまるのだと思いますが、私は自分にとっては妥当な（本当はちょっと高いと思ってるけど）金額なので、購入しました。

まあ、デベがいくら儲かっているかは興味ありません。
売れ残って価格が暴落してしまうのは困りますが・・・。

他の物件が人気なのはただ単にタワー人気だからだと思ってます。
自分もかっこいいなぁって思って購入を検討していましたが、やっぱり洗濯物は外に干したいなぁ、と思ってタワーはやめました。
外に干してもいいタワーも、もしかしたらあるのかも知れませんが・・・。

感情論はやめましょうよ！　（感情は大事ですが、行き過ぎるとね・・・）
小杉内だけの比較でも、関東での比較でもいいじゃない。

>377さん
残っている4LDKは89〜92㎡の5600万円台〜6500万円です。
間取り等は住宅情報ナビ等でご確認ください。
人気がない要因のひとつに、どなたかも書いてらっしゃいましたが
『地味』っていうのもあると思います(笑)
その値段出すなら、タワーだし三井の方がかっちょいい。みたいな。
仕様面等は確認すればわかることですが、どこが飛びぬけてスゴイってことはないですからね。
似たり寄ったりです。
ちなみに私は「タワーに住んでいる」というのが、なんとなく恥ずかしくてイヤだったので
レジにしました。少数派の意見なようですが。
しかしモデルルーム閉鎖はいいけど、その前のどたばた感は確かにちょっと痛いですよね。
もっとドドーンと構えてほしかったです。どうせ売れるんだから。

マイナス情報に対して建設的な議論とは何を議論すればいいのでしょうか？
今話題となっているマイナス情報とは戸数が３３０戸しか売れてないということですか？値段が高いということですか？物件のマイナス情報とは音がうるさいということですか？嫌ならやめればいいし、高いと思うのであれば安い物件にすればいいのではないのでしょうか？建設的な議論が何かわかりません、
個人的にはあのモデルルームの狭さでは１週間で１０戸売れればいい気もしますがね〜。

>３９０さん
なんで？？
３８９さんの意見も情報交換という意味ではありでしょう。

そろそろこの話題にあきたました・・・
どなたか武蔵小杉全体をよくするための話題などないですか〜。

380戸物件のMRにしては狭くはないでしょう。
私は契約しておりませんが日曜日にMRを訪れた際には結構活気がありました。
コスギタワーや三井より売れ行きが悪いのは本当だと思いますが
「超人気」ではないだけでそこそこ早めに売れちゃいますよきっと。

>>391
>どなたか武蔵小杉全体をよくするための話題などないですか〜。

スレ違いです、こちらへどうぞ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9101/

>388
>どなたかも書いてらっしゃいましたが『地味』っていうのもあると思います(笑)


川原亜矢子まで使って、あれだけ宣伝しまくって、
１戸あたりの広告宣伝費は武蔵小杉物件で最高なのに「地味」ですか・・・・

消防署の出動時のサイレン音が気になり中原消防署に問い合わせてみたところ、綱島街道のような幹線道路に出るときはサイレンを必ず鳴らさなくてはならないと法律で決まっているとのこと。音は幹線道路に出るときは他の車両に対する危険性を考え大きくするという。また、今度の消防局は小さな出張所も統合されるので、出動回数は以前より増えるとのことです。

>394あれだけ宣伝
・・・ってどれだけの宣伝？

ここの購入者ではないけど気になります
中山美穂の広告はガンガンみたけど川原亜矢子の広告って
それほど見かけなかったので

まあ中山美穂のCMはすごかったですよね、それに武蔵小杉で一番早くからCMしてたし
売り出し時期も一番早かった＞コスギタワー
最初に売り出して値段も安かったから人気が出たのもあると思いますよ。
パークシティは芸能人は使ってないけど
都内の山手線駅にまでガンガンにポスター貼りまくってすごかったですし
MRのシアターも大きくて豪華で派手です。MRを見て雰囲気に一番のまれる。
それに比べたらここはパンフレット自体も薄いしテレビCMもしてないし地味ですね。
パンフレットは本当にすっごく薄いのでびっくりしました。間取り図面以外ないし。
そんな私はティアラ購入者ですが。

昨日からずいぶんスレが進んでてびっくり。。。ついてけない。。。
話題が流れてしまってるんでもう一度ききたいんですけど
下の階に紀伊国屋などのスーパーが入るんですか？
コンビニはどうなるんでしょう？
スーパーだったら４部屋全部使うんでしょうか？

>397

パークシティはこの物件の約4倍、コスギタワーは1.7倍の世帯数がありますから
単純に1世帯あたりの広告宣伝コストが同じなら、広告宣伝費の合計はこの物件の4倍、1.7倍あるわけです。

この物件もタレントを使って毎週のように住宅情報誌に宣伝を打っていましたから、結構なコストを使っていますよね。

このスレの購入者を名乗る人々によると、値ごろ感のある価格設定で早く完売する物件よりも、少々割高で竣工直前に完売する物件のほうが「いい物件」らしいですけどね・・・

パークシティやコスギタワーの方が宣伝費使ってそうでしたけど
実際はそんなことないんですかね。パークシティのMR凄かったですねー。
来場者に配布する資料の重さも凄かった。

>400
総額ではパークシティやコスギタワーのほうが広告宣伝費は多いでしょうが、
物件総額との比率、あるいは1戸あたりのコスト、という、正しい計算をすれば、
この物件の広告宣伝費などの販売コストは、他の競合物件と比較して高いことはお分かりになると思います。

ついでにいうと、この物件が他の競合物件と比較して割高なのは、他の競合物件よりも低層なので
区分所有の土地が他の物件の２倍ほどあるからです。

>この物件の広告宣伝費などの販売コストは、他の競合物件と比較して高いことはお分かりになると思います。

具体的な数字がないとこの点は説得力があまりありませんね。
一戸あたりにすると、なぜレジが一番高いのかが分からない。

総額　A＞B
購入者数　A'＞B'

とすると A/A' > B/B'もありえますし、A/A' < B/B' もありえますよ。

＞区分所有の土地が他の物件の２倍ほどあるからです。

更に意味不明なのが、こちらです。
パークシティは一戸当たり少し少なめですが、コスギと変わりませんよ。
ちゃんと計算して発言していますか？
適当な発言されると迷惑です。

パークシティ　12.20m^2 / 一戸
M：9312.90平米、S：8222.82平米 , 1437戸

コスギ 17.20m^2 / 一戸
11,856.76m2 , 689戸

レジ 17.152m^2 / 一戸
6672.20m2 , 389戸

コスギ 17.20m^2 / 一戸
11,856.76m2 , 689戸

レジ 17.152m^2 / 一戸
6672.20m2 , 389戸


土地の区分所有面積が大きいほうがメリットなのですが、そのメリットもないのか・・・・

>>395
>消防署の出動時のサイレン音が気になり中原消防署に問い合わせてみたところ、
>綱島街道のような幹線道路に出るときはサイレンを必ず鳴らさなくてはならないと
>法律で決まっているとのこと。
>音は幹線道路に出るときは他の車両に対する危険性を考え大きくするという。
>また、今度の消防局は小さな出張所も統合されるので、出動回数は以前より増えるとのことです。


貴重な情報、ありがとうございます。

３９９さん

間違った情報を書いてますのでお知らせいたします。実はこのことに
ついては前にも書きましたが、週刊住宅情報に毎週のように広告をだ
していたと書いてありますが、私はいつも気になってみているので毎
号チェックしてますが、毎週のようには出ていませんでしたよ。
前に書き込みをした方かどうかはわかりませんが、しっかりとした情
報にもとづいて書き込みをしていただけるようにお願いします。

どうしてもこの物件が不人気で売れ行きが悪いっていう方向へもって
行きたい人が存在するみたいですよね。

>403

その主張ですと、パークシティはどうなるのですか？
割高なのはレジではなくて、パークシティになりますよ。

別に金払えるなら好きなとこ買えばいいんだよ。
パークでもレジでもコスタでも気にいりゃどこでもいい。

マイナス？情報？
気に入らなきゃ買わなきゃいい。
でも他の人にまで買わないほうがいいなんて言う権利も必要性もない。
人それぞれ。

気に入って買った？
好みのとこ見つけて良かったね。
でも他の人にまで買ったほうがいいなんて言う権利も必要性もない。
人それぞれ。

お互いまったく反対の感情を持って論議するなんて、最後にまとまった
意見なんて出るわけがない。

割高と思えば小杉のどの物件も全部高い、高い。
結局、基準なんて人それぞれでグリニッチ？の世界時計基準みたいなの
ないんだから違うに決まってる。

小杉ってどーなんだろって見にきたら、低レベルな論議・・・
もう少しお互い冷静になれんのかしら。

もう販売終了間近ですし、ミクロ的（武蔵小杉内物件）な不毛討論はやめましょう。
もう少し視野を広げれば、まわりは川崎、品川、豊洲と魅力的な地域がたくさんあります。
それらの地域に負けないように、武蔵小杉を発展させるような
建設的な意見をしていきましょう。

世の中沢山のマンションがあるなかから、自分がいいなぁ〜
って思って買おうとしたときに、自分だけでは気がつかなか
ったことについて、この掲示板で知ることができるのも事実
ですよね。またそれとは別に、確たる根拠に基づく意見では
ないのに、あたかもそれが事実かのような書き込みもたまに
あったりしますね。でもある意味インタ-ネットの掲示板にお
いての匿名性から、あらしがあるのはしょうがないのかもしれ
ませんが、将来一緒に小杉に暮らす人のひとりとしてどのマン
ションの人とも仲良く暮らしていきたいですね。

宣伝費については、それぞれの数字を出していただかないと、憶測だけの水掛け論だけになってしまってますよ。極端なガードマンの数の多さや芸能人を使った宣伝等、さまざまですが・・・・。全て水掛け論では・・・・　　とほほ