横濱紅葉坂レジデンス Part3

タワマン自体がみなとみらい位にしかなくて、みなとみらい自体が稀少だからでは？

２住戸買ったとか３住戸買ったって言うのは
営業が煽りに言う常套句。
恵比寿のマンションでも聞いた。
特に売れてないマンションほど、良く聞くね。
逆に売れてるマンションで聞いたことはないな。

二世帯住宅みたいに親子で隣の部屋を買うのはあるみたいだよ。今住んでるマンションでも、お隣り同し
同じ表札ってのを時々見かける。

624
それがわかってるなら、それで良いじゃないですか。
御自身はわかってる。
このマンションは不調とのこと。
わざわざ言う必要はないと思うがなぁ。

622、623
横浜もタワマン増えているからね。
タワマン志向の時代はおわるよ。
立地のいい低～中層マンションが最高だね。

>>623

表現が不正確だったかな。データは神奈川県のもので、山手の物件とかを差し置いて、ナビューレがダントツ、
みなとみらいのタワーも上位だったってこと。

624
壱番館2戸だったら、グランドメゾンも買えるのにね。
やっぱりここは凄いなあ。

628
あの記事よんだが
ブリリアグランデ＞フォレシス
の時点で明らかにおかしかったぞｗｗｗ

616さん、ありがとうございます。
ここはみなとみらいのタワマンより固定資産税が高いのも納得です。
これだけ広大な敷地に368戸ですからね。やはり贅沢です。

>>630

そう。フォレシスっていろいろ問題あるみたいだから、敬遠されてるんじゃない。

628
そのプレジデント見たよ。
確か、コットン辺りも出てたね。
まあ、MMやナビューレ位しかないだけのことだと思うがね。
元々、横浜でも、西区と中区以外は地価が安いんだから。
そういう意味では紅葉坂は場所的にも充分に上位に入ると思うよ。

壱番館の2戸買いは、両方とも一億超えの部屋です。
将来、このマンションはヴィンテージになる可能性大です。
ローンギリギリ組んで、一生住むつもりで買う人にはわからないでしょう。
富裕層はいいものには金を惜しみません。

グランドメゾンもそうですが、この場所は　横浜NO1です。
グランドメゾンが最高峰ですが、その存在がこの物件の価値も押し上げるでしょう。

一般人にはあまり知られていませんが、マンションの資産性を図る上で外観は重要です。
このマンションの外観(レンガ、ガラス、ガス等、紅葉の植栽)は文句なしのレベルです。
10年後に歩く人から羨望のまなざしで見られるマンションになりますよ。

グランドメゾン伊勢山はさらにその上をいきます。

このマンションを購入した人(特に壱番館)はいい買い物をしたと思いますよ。

＞631
固定資産税と資産性はほとんど関係ないよ。
まあ、常識だとは思うがね。

この自称不動産はホントに不動産屋か？
都心で２戸買いは当たり前のようにあるぞ。
だからヴィンテージか（笑）
このマンションの外観が文句無いってか（笑）
何でそんな必死なんですか？

636
中立の立場から。
あなたも必死に見えますが…

何もネガってない私のどこが必死なのですか？

>>635

そうだよね。タワマンって容積率が高い分、一戸あたりの土地の持分が低いってのもある。まあ、せいぜい
しっかり税金収めて国の財政潤してね。

636、必死だなあ。
637ではないですよ、悪しからず。

また根拠がない（笑）

北仲：　　
2500戸のタワマン


みなとみらい：　
ジャックモール跡地　タワマン
32街区　タワマン
20街区(フジフィルム撤退したところ）駅から遠く、企業出展困難。高さ制限60mのマンション計画になる可能性大
　

10年後は眺望のいい一部を除いて周辺地区のタワマン市場の暴落が始まる。　　

初代MMタワーズEASTを当時購入するとき、ほとんどの素人が『何もない場所』と評価。
プロは黙って購入。
購入者は利食い。

遊歩道の整備、エキサイト横浜22が完成すれば、このマンションから横浜駅西口まで歩道でつながることになる。
ちなみに遊歩道完成は2015年。
38街区(現中古車展示場)には180Mのオフィスビルを三菱地所が計画。
北仲地区では200M級の高層オフィス計画。

マンションは立地がすべて
文句なしに買いの物件。

639
国とか日本経済とかの話しは要らないと思うな。

横浜市の計画による制約があるからみなとみらいにタワマン林立ってことはないでしょ。

>636
どうした
そうとうMRででもコケにされたのか？
がんばろう
無茶して買っちゃえ、見返してやんなさい
この〜紅葉坂のーーーーーーーー。

またまた根拠がないの～
もっと成長しろよポジ男君（笑）

地元不動産業者さん、何がしたいのですか？
敢えて釣られましたが、皆、嘲笑してますよ。

ヒント
北仲はみなとみらい地区扱いではない。
みなとみらいの居住人口1万人計画だが7000人しかいない。

648
それは、売れてないと値引きを連発しているネガの方々にも言えますが。

たしかにタワマン乱立したら、タワマンの価値下がるわなぁ。でも、このマンションの価値にタワマンは関係ないんじゃないの？
遊歩道は楽しみだぞ！

＞売れてないと値引きを連発しているネガ
ってどこ？
どうしても売れてないと思い込みたいようですね。

地元不動産業者さんの見解は、地元はまっこの見解と一致していると思うのですが。
ここのよさは、地元の人が一番よく分かっているんでしょうね。

653
私もそう思うな。

>>649

北仲をみなとみらい地区なんて誰も思ってないでしょ。

そんなことはないですが。
あなたが思っていないだけではないでしょうか。

648さん
皆が嘲笑しているわけではないと思いますが。
逆に648さんは何がしたいのでしょうか？

地元不動産業者さん、あなたはGM伊勢山買うんでしょ。
ここの検討者じゃないのに、何でそんなにここに現れて
ここをヨイショするんのか全く意味不明。
ホント、笑える。

いや、よいしょじゃなくて、地元不動産業者の見解は、地元民からすれば極めて的を射ていると感じるのです。
あまり不動産業界のことはわからないけど、ここは横浜で、極めて希少性の高い立地、というか、はまっこ憧れの地なのですよ。

旧花咲団地住人とうまくやっていけるかどうかがポイントだろうな。

648=658さん
なぜ、そこまで地元不動産業者さんにつっかかるのかの方が意味不明では？
あなたは何がしたいんですか？

>659
そこの土地柄で憧れの地ってそれぞれありますよね。
そうするとここのマンションの価格は見合ってますかね？

662さん
それは市場が決めることですよ。

＞661
＞何がしたいんですか？
伊勢山買う人がここに長文連投することに対し意味不明といってる
だけだが？
質問の意図が全く不明。
661こそ何がしたいんだ？

市場は高いと言ってま～す。

はまっこ憧れの地、、というか
はまっこ以外のものも、かなり憧れです。
いいな～。

地元不動産のご意見は尤も
横浜でここ以上の場所はないよ。
坪単価380万円のグランドメゾンは手が届かないけど、
そう考えると、ここはホントお買い得だよなあ。

心配しなくてもナビューレ以上の場所はないよ。その他は目くそ鼻くそってとこだね。

心配しなくてもナビューレ以上の場所はないよ。その他は目くそ鼻くそってとこだね。

ナビュー◯の方がここのマンションを否定的に言ってるのでしょうか。
明らかに、紅葉坂の方が圧倒的に良いのにね。

坪単価もナビューレよりも高いしね。
紅葉坂は地盤も強いし、免震だし、便も良いしで、
まさに圧倒的ですよね。

居住者の資産や所得は間違いなく
グランドメゾン＞＞＞＞＞紅葉坂＞ナビューレ
だな。

シングルならナビュー〇だろうけど
ファミリーで住むなら圧倒的に紅葉坂がいいですね。

ナビュー〇は、狭い間取り、近くに公園がない、、、、


ナビュー〇の人がこのマンションを必死に否定しているのかな？
紅葉坂レジデンスとグランドメゾン伊勢山が完成したら、神奈川最高級マンションエリアはどこであるかは誰の目にも明らか。

ナビュー◯は公園ないし、タワマンだし、制震だし、坪単価も紅葉坂より下だし、管理費高いし、間取り狭いしで、別に凄い良いとかじゃないでしょ。駅近かどうかも微妙だしね。
グランドメゾンが一般売り出しになれば、紅葉坂含めて、あの辺りが高級マンションエリアですね。
グランドメゾンが一般でなければ、紅葉坂の単独勝利か。

ナビューレは中古で坪350以上。全く比較にならんよ。
まさか本気で言ってるとは思わんが、営業の必死さだけは伝わってくるな。
ご苦労！

675
ナビューレの中古成約価格はそれよりはるか下

675
紅葉坂とは全く比較にならないナビュー◯か（笑）
その割には随分必死だな。
ご苦労！

675
じゃあ、坪単価だけが高くて、立地も造りも紅葉坂より下で、免震じゃなくて、管理費が高いんだー！
ナビュー◯格下かぁ。

ここは周りがボロマンション、飲み屋、馬券場、ピンク街。
どう見ても下町でファミリーに向いている環境ではない。
ましてや一等地とはかけ離れた立地。
ナビューレの周辺環境でそんなとこは全く見当たらない。それだけでも格が違うということ。

＞676、＞678
不動産屋に確認してごらん。
ナビューレは、実際にここ半年以内でも、新築時３６００万の部屋が
５５００万で売れたとか、４５００万の部屋が８０００万円で売れた
とかいうのが事実としてあるんだから、否定しようが無い。
余裕のある人が高いお金を出してまでも選ぶマンションだということを。
紅葉坂もいいマンションだと思ってるが、『最高』とまでいうと、馬鹿
としか思えない。独自の価値を表明すればいいだけのことなのに。

＞676
お前偽り情報流すと捕まるぞ。ナビューレの中古価格は上がり続けていて出たら即売なことは周知の事実。この隣接マンションは坪160でも成約せずに売れ残りだらけ。
これが現実。
現実逃避は脳内だけにしておいた方がいいぞ。

この隣接マンションとは紅葉坂のことね。

ナビュー◯住人らしき、あまりにも必死過ぎたねー。
自分が紅葉坂を責めてる時とえらい違いだね。
周辺環境なんか誰も聞いてない。
免震でないこと、地盤が劣ること、タワマンであること、駅近でないこと。紅葉坂の方が遥か上。

飲み屋、馬券場、ピンク街なんかどれだけ距離離れてるんだよ…。そういうのを粗探しって言うんだよ。

681
あなた方の言い合いとは関係ないが、それこそ嘘だろ。
実際には、坪270でも売れてるんだぞ。
ひでー、出鱈目流すな。

ナビューレと紅葉坂のどこが隣接なんでしょうか？

ナビューレの住民は、桁違いに余裕だし満足してるからこんな掲示板見ちゃいないし、書き込みも
しないよ。比較されるリスクを感じているとすれば、距離的にもＭＭあたりの連中だろう。
あとは、せいぜい俺みたいな柳の下の二匹目のどじょう狙いの徘徊者。
今のところ、ここはナビューレみたいな劇的なことはないと思うが、できてしまえば値が落ち難い
マンションだと見ている。
ローン分を賃料で回せれば、何年か後には、結構いい買物だったと思えるかもしれない。
もう少し研究してみるよ。

＞685
お前あほか？
平均で話せ。常識がわからんやつだな。

684
何処も徒歩10分以内だね。

687さん

お詳しそうなのでうかがいます。

買いたくても、とても手が届きませんが
賃貸が出たら住んでみたいと思います。

70平米以下の狭い部屋、お幾らくらいで出そうでしょうか？
周りにグリフィンが沢山ありますが、ああいう所ではなく
本当のマンションに住んでみたいのですが・・・

＞687
この辺りの賃料相場はMMよりかなり低いよ。
だから、中古価格もMMより低い。ここは今の価格で買っちゃうと実質利回り3%もないだろう。賃貸なんかじゃとても回せないよ。だからここは実需で買う人以外は割高で手を出さない。

この辺りの相場って…
ろくなマンションがないからだろうが。
逆に、MMには新しいタワーマンションしかない。
相場は必ずしも一致しない。マンションによっても差が出る。
まあ、ここが賃貸の利回りが必ずしも良いとは思わないけどね。

じゃあ逆に何でろくなマンションしかないのか。頭の良い人なら直ぐにわかるがな。

あれだけの土地を用意できないからだよ
だからチマチマした賃貸、投資マンションしかできないんだよ

はいはい。わかりますよ。
まあ、時代と共に変わりますからね。
だから、地価は変動するし、同じ地区にあっても違うんだよ。

70㎡賃貸なら安くても16万円程度だよ

ナビューレ横浜タワーレジデンス

この物件の新築分譲時の価格： 1850～15570万円
(最多価格帯:－－－)
※新築分譲時の平米単価: 108万円

今年の中古物件値下げしたら売れた。
実際はいくらで成約？予想7400万だね

2010年4月 77.14m2 北西 2LDK 23階 2007 7980万円 103.45万円 341.97万円 ☆
2010年4月 77.14m2 北西 2LDK 23階 2007 7680万円 99.56万円 329.12万円 ☆

696さん
それは築浅のアトラス紅葉坂の平均賃料ね。70m2で16万/月だから192万/年。これを参考にここは平均坪単価が270だから70m2の平均価格は70÷3.3×270＝5730万
表面利回りは192÷5730×100＝3.3%
因みに表面利回りは中古市場で7～10%が妥当なライン。ここはその半分以下。新築でも最低5%はないと採算が合わない。
いかに割高物件かが良くわかる。

やっぱり坪単価380万円のグランドメゾン伊勢山が最強だね。
紅葉坂レジデンスは二番手だね。
ナビューレもタワマンの中では神奈川ナンバーワンだから大したもんだよ。
ここの競合物件はプラウド横浜ヒルトップだと思うけど、どっちが上？

アトラス、リーデンス、ヴィルヌーブと無理やり比較したがる人が多いね。
ズバリ、ここを賃貸に出したら70平米25万円〜だね。
立地、住環境、設備では比較対象物件はないですね。
ゲストルームやキッチンスタジオなど共用施設も賃貸出すときの重要なファクターです。

関内にあるグレーシアパークスは、家賃保証が出来るみたいです。
価格表に全部の部屋の賃料が記載されてましたが、表面利回りで
平均で５％後半位でしたね。

ココはファミリーですし、｢駅１分｣という立地特性からも、
収益性、資産性に於いてグレーシアが優勢だと思いますよ。

プラウド横浜ヒルトップは坪単価300万円した気がする。
あそこもかなりいい場所だよ。横浜駅徒歩圏内で閑静。ただ坂が少しつらいかな。

グレーシアパークス関内？シングル向けの低仕様マンションだね、自分は住みたくないね。
賃貸者が多そうな物件だから投資用にはいいんじゃないの？

698
大体合ってる。
でも、別に賃貸用のマンションじゃないから、賃料を目安に坪単価が決まるわけではないぞ？
しかも、アトラス？
比較してるもんも間違いだな。

プラウド横浜ヒルトップは6階だてで100戸強。坂の上ですね。ここと似ているので、比較対象としては確かに最適。

＞６８７だが、皆さんの意見参考になる。
今でこそもてはやされてるナビューレだけど、当時は平均価格坪＠２４０万台だった。
賃貸相場も、それまでは一番高いザ・ヨコだけ＠１．２万台ぐらいだったが他はせいぜい
坪＠９０００円台。
それがナビューレの賃貸は今や最低坪＠１．４万以上だ。７２平米は３２万以上になってる。
いかに物件が相場を変えるかの典型。
ここは、多分周辺相場が１６万ぐらいの所が「２６万は下らないんじゃないかな」という
感触が、ネガ・ポジ言い合いの中で、むしろ次第に強くなってきてる。
税務をもう少し勉強したら決断するつもり。
Ｔｈａｎｋｓ！

うん、確かにね。
ナビューレ周辺が必ずしも同じ動きをするとは限らないしね。
コットンだって、坪単価自体は知れてるのに、賃料はそれに見合わない価格だしね。
わからんもんだよ。

ここは埋立地嫌いの数少ない受け皿だから中古になっても人気が出そうな気がする。

ネガでもポジでもない感想
プラウド横濱も最後に数戸残ったけど、さっくり完売したね。それでも、ここほどの勢いはなかった。
大した広告してないのに、凄い注目度だと思う。

708
埋め立て地嫌いというかタワマン嫌いは急増してる。
都内はその流れが顕著。

賃貸相場はほとんどが立地で決まる。借りる人にとっては共用施設など有っても無くてもどうでも良いし、ましてやタワーも低層も変わらない。築年数もほとんど関係無い。要するに駅からの距離とその駅力で賃料はほぼ決まってしまうことをお忘れなく。
よって隣接するアトラスの家賃が70m2で16万なのに、ここだけ25万で貸せることは残念ながら有り得ない。仮にあったとしても、需要が少なくなるので空室リスクが高くなり、結局採算が合わなくなる。

＞711
そりゃお前の考えだろ。自分のレベルで賃貸について語らないほうがいいぞ。

値引きしないかなぁ
サクッと500万円
皆さんはいくら値引きしたら買えますか？

因みに、中古価格を設定する際の基準は近隣マンションの売買価格の実績と賃料相場であることは常識。つまり、ここは中古になった途端に暴落する可能性が高いということ。特に大規模物件だと希少性も無いし売るときが大変だな。

711
痛いなぁ。

＞714
ではナビューレは？

＞712
711だがこれは一般常識。嘘だと思ったら不動産屋に聞いてみたらわかるよ。

714
近隣マンションの売買価格を参考にするなら、グGM伊勢山を参考にしなきゃだめでちゅよ、、めっ！

＞717
30万を越える物件は考えたことあるかな？不動産屋に聞くのはお前だ。一桁物件探してる奴の常識聞いてもしょうがないんだよ。

ナビューレは横浜駅の東口という立地で駅から5分。神奈川で駅力は断トツでしかも至近。こことは比較にならない。

711
長文で恥ずかしいなぁ。
あまり必死に語らないほうがよろしいかと思います。
不動産にグレーシアパークス購入を相談したら(笑)？

719
ここの70m2が30万超えるだと？面白い。その言葉忘れるなよ。