メガシティタワーズ　パート4

分譲貸しって損する確率の方が高いの？

なんで無理に頼んで入ってもらわにゃならんのだ？
向こうも商売なんだから無理に頼まれても採算とれないと思えば断るに決まっとる。
採算がとれると踏んでるからこそ出店するわけで。

多くの場合、分譲貸では、マンション単体で採算合う道理がないので、

他の収入の節税対策にって販売してるし、買ってるね。

究極ポジティブなら、なんでもまる儲けできる計算は作れるけど、

現実はどうなんだか。

実際テナント埋まってないというか空きも多いらしい。埋めるの大変だ。

当初何年間は、家賃半額とか、内装費貸主負担とかいろんなこと考えられる。
まして少なくともあと２年は、半分出来上がってないし管理組合もできない
から、その間にとにかく埋めて、あとは引き継ぎ。

契約の引き継ぎも、管理会社主導で、シャンシャンで終わる確率高い。

商業施設の持ち主が管理組合ってことは、住戸の販売価格には
商業施設の建物価格分も乗ってるということなんですか？

商業施設の借り主も、管理料を払うと思います。
去年にテナント募集を始めて、未だに空きがあるのは、
管理費がすごく高いからかもしれませんね。

空きがあるというのはどこからの情報ですか？
決まらないのは複数の応募業者がいて選考しているからだと営業からは聞きましたが。

>948さん

はちょっと甘い？というか希望的観測？
計画通りになればその通りですが。

>953さん

は具体的ですね。



テナントは通常、5年～10年で契約の見直し。
出展企業が当初予定していた売り上げに行かなかった場合は、賃料の値下げ交渉、もしくは撤退。
ランドオーナー側は、大型案件のスペースを極力空きにしたくないので賃料下げに応じる。
（つまり予定収入が減る。管理費が減るということです。）

しかも出店の地域性を考えると、早々に誘致したいがため大甘の契約を交わしている可能性があります。
（契約見直しを短期にしてみたり、賃料を最初から下げていたり。）
この辺りは管理組合が無い間は、誰も確認できないでしょうね。



下が商業施設、上がマンションというのはバブル期によくあった形態のマンションです。
でもリスク対策として商業施設は別の法人を立ち上げて管理する場合が多かったんですけど、ここは違うようですね。

竣工前～３，４年はバラ色。
でも10年後商業施設が賑わっているかどうかは、
この地域（駅前？）の発展にかかっているでしょうね。

最悪のケース、昔ダイエーなどが入っていて、今は空きとなって誰も代わりが入っていないビルですね。
これだけは避けないと。。。。こうなったら資産価値もへったくれもありません。

>出展企業が当初予定していた売り上げに行かなかった場合は
中立の観点のつもりなら、当初予定していた売り上げを上回った場合のことも書かないと。
再開発エリアなんだからそういう可能性も十分にあるでしょ？
希望的観測だけではダメでしょうけど、絶望的観測だけでもダメでしょうよ。

もし商業施設の建物の価格も販売価格に含まれていて、その分のペイを考えないとしたら、
収支がプラスになるなんて楽勝な気がするんですけどどうなんでしょうか。

ここの構想自体がバブルです。
ここは八尾市のJR。
買った人は、町が変わるような妄想の中にいます。
商業施設も、
１５００戸の規模をうたい文句に、高い賃料をふっかけてそう。
スケールメリット発揮するのは、完売状態での話。
管理費は大丈夫？
スーモの特集、バナー広告の増加が、売れてない焦りの現れでは？？

>958さん

確かに予想売上が上回った場合は、賃料上げもあり得ます。
しかし、その頃（契約更改時期）の管理組合にそれだけ（賃料上げの）の交渉能力があるかは疑問です。テナント側は賃料が低い方がいいと思っているので。しかも向こうは百戦錬磨。
（一番いいのは売上連動制の賃料設定。もしライフがそれになっていればスミフの交渉力は素晴らしいですね。）


では最後に余計なひと言を。
コンビニ１軒を黒字に持っていくには、周辺人口2,000人が必要と言われています。
では、スーパー1軒は？？？？競合スーパーが現れるリスクは？？？笑


真面目な話、
多くの商業施設は、今テナント誘致が大変です。（入ってくれる企業が少ない。）
しかもせっかく出店しても計画通りにならず1年以内の撤退も多く出ています。
（皆さんの近くにある新しい商業施設もそうじゃないですか？新しいにもかかわらずテナントの入れ替わりが激しい。。とか。）

ですので商業施設の発展は、イコール駅周辺の再開発の成功にかかっていると思います。
ただ再開発という言葉はどの地域でも使われている言葉です。
本当に駅周辺に将来性があるかを見極める必要があります。

理想は、マンション内ではなく、隣にライフ。
それならば経営状態を心配する必要はなし。

天王寺の再開発の話しも含めると久宝寺の立地は将来的に見てそんなに悲観的なものじゃないと思うけどな〜。どうでしょうか？

近鉄八尾より栄えることは無い。
その程度。

近鉄八尾より栄えることはないかも知れないが、成長性の観点では久宝寺の方が伸びる余地が大きいのではないでしょうか。近鉄八尾が今後、2倍の成長が出来るかと言えばかなり難しいのでは。その点、久宝寺は10倍くらい伸びるかも知れません。まさに先進国と発展途上国との関係に似ていると思いませんか？

成長できる街には活気が出てきます！人も地方も国も成長できるかどうかが重要。

たぶん大丈夫だよ、いずれ栄えるよ。

久宝寺にリニアが停まって、八尾空港に国際線が就航するころには。

たぶんね。たぶん。平等に考えて、ね。

成長ってなんだ？

周辺人口が、近鉄八尾より多くなるとか？

地価が近鉄八尾駅前より高くなるか？

大きな決断をした後ほど、良かったって思いこもうと、努力するもんだって。

ハードルが高いほど、値段も高いほど、その傾向が強いみたいです。

全てはあと5年、10年したらハッキリしますよね。それまでゆっくり待ちましょう。どっちが正しかったか。もしかしたらリニアモーターカーが通っているかも知れませんし、国際線も就航してるかもしれませんしね。非常に楽しみです♪ねっ、967さん(笑)

通りませんよ。

競合スーパーは今でもサタケ、万代がありますね。
サタケなんてライフができる予定の場所から50mくらいしか離れてないですよね。
にも関わらずライフが出店したということは、やっぱり勝ち残る自信があったのでしょう。

勝ち残る自信ねーーー。

負けるつもりのところってあるのかなーー。
よっぽどいい賃借条件提示されたとか？？

日本もアメリカに勝つ自信があって大戦に突入したんだよね。
このマンションも売れる自信があって計画立ち上げたんだろうに。
借り手がつく自信があって商業棟も計画したんだろうに。

哀れ、日本。哀れ、〇〇で時代遅れのタワーに入るスーパーは、〇〇〇。

〇〇入れて商品券ゲット。ただし個人情報は、スーパーその他の提携企業を含めて
売り込みのためのダイレクトメール、営業電話に使わせていただきます。

法律は最低限守るつもりですが、個人情報保護方針などはいい加減で、
プライバシーマークやＩＳＯその他はクリアしてません。

また高度成長の到来を信じましょう。信じられるか？そりゃ、わからん。

近くにスーパーがあるのに出店したとすると、

利便性に優位。

お店自体に魅力があり他社より集客がある。



もしくは・・・・・・・

破格の賃料。（ほとんど無料とか。笑）

まぁ、出店、撤退の容易なフットワークの軽いライフですから。
かなり有利な賃料設定なんでしょうね。

今時、大型商業施設を抱えているマンションって珍しいなぁ。
ある意味チャレンジャー！
（丁半バクチという意味で。当たれば大きい。外れればヒサン。）

水みらいセンター上部利用の件も、現在４件の応募があるんですよね？
それから駅周辺で空いている土地はないかという問い合わせも結構あるという話も聞いたことあります。
（メガのブログだったかな？）
久宝寺駅周辺の今後に対する期待感が表れてそうですが・・・・

実は久宝寺駅って知らなくて・・
グーグルストリートビューで周辺環境を見た。


ビックリした！

よくこんなところに４０階建てのビルを建てるな～。しかもツインで。
どー考えてもファミリータイプのマンションでしょう。地域的に見ても。
ここに高層マンションは変じゃないですか？地域から明らかに浮いてしまう。



ＪＲ駅前立地の土地取得ということで
スミフの企画担当が、「スミフが久宝寺を開発する！スミフ主導でめちゃくちゃ人を集める！」て感じで立てた企画が、社内コンペで訳わかんないうちに通って実現したマンションって感じ。

さすが、マンション業界の盟主、スミフ！笑

聞いたことがあります。たしか、聞いたことが・・・。

久宝寺に聖徳太子が良く来ていたと言い伝えを聞いたことがあります。

久宝寺に豊臣埋蔵金が埋まっていると聞いたことがあります。

メガは大変売れていると聞いたことがあります。

このマンションは、資産価値が上がると聞いたことがあります。

あります。あります。都市伝説いっぱいあります。

期待感いっぱいです。

大阪都久宝寺区になると聞いたことがあります。

>977
契約者ですが、それが気に入った理由の一つでもあります★
まさに地域のランドマークという感じで。
もちろんそれだけではありませんが、、

少なくとも来年４月に人口が一気に増えることは確定してますので
周りが今後栄えていくのを疑う余地はないでしょう。


ただどの程度でゴールを迎えるかは未知数ということです。

>>978
あまりにも疑うもんだから探してしまいましたよ。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/mega2/archive/47
ここに書いてありました。

国道沿いの郊外店が、流行るようならますますテナントは苦しくなりそうですね。

↑なぜ？？？？？

↑なぜ？？？？？ 、↑なぜ？？？？？

スーパーサタケの斜め向かいぐらいにあるでかい駐車場スペースも、
ゆくゆく何かできそうな気がします。

ゆくゆく、か・・・。

ゆくゆく、リニアも停まりそう。

ゆくゆく、そのころ完売できるね。

普通、ランドマークって言ったらある程度名の知れた地域だと思うんだけど。
この辺だったら、天王寺？

なんにもない土地にドカンとタワーが建っているのって。。。。
久宝寺のランドマークって言われてもなぁ・・・。なんか嬉しがりって感じ。

駅前が発展してくれたらいいけど、下手すりゃ、りんくうゲートタワーみたいになってしまいますよ。

回りにはあまりないでしょう。近鉄八尾と大違いです。

ヘドロには、重金属やダイオキシンのような有害物質が蓄積するって聞いたことがあります。

下水処理場のヘドロって大丈夫なんでしょうか？

基準以下といってもやっぱり、普通より多いんですよね？？

マンション買ったとして、いくら便利でも割高オプションのエアコンとかカーテンなんて付けない。

床ワックスもそう。自分で気に入ったところ探します。

食品や日用品も中途半端な中規模スーパーよりかは安くてまとめ買いできる国道沿いの大型店舗で済ませます。

お米とかこだわるものは、ネット直販にしてます。だからスーパーなんか無くて、コンビニのほうがいい。

よそから買い物に来る人は、車が止めにくい駅前より国道沿いのほうがいいでしょうね。

ここでは、駅前も国道沿いも郊外ですものね。

>>987
久宝寺のランドマークでいいんじゃない？
久宝寺といえば？の一言目にメガシティが出てくるのはやっぱりランドマークだからでしょう。
たった一つの街でも、自分の家がその街のランドマークになるというのはやっぱり嬉しいと思うよ。

仮に天王寺にメガシティがあっても天王寺のランドマークにはならないかと。
そういう意味で久宝寺だから良かったと言っているんじゃないかな。

>>990
ここの近くの国道って25号のことを言ってるのかな？
もしそうなら明らかに25号沿いより久宝寺駅前の方が渋滞もなく車で行くのに適してると思うけど

立地の話や久宝寺の発展性の話になってるのに、いきなり住宅設備？
どうしてもディスポーザネタに持っていきたいみたいですね。

今日も仕事ですが，お客も少ないためヒマで時間もたっぷりあるので
朝からメガもしくは八尾市の情報を集め販売促進に命を懸けて力を注ぎますo(^▽^)o
どうぞ皆様１票を宜しくお願いしますo(^▽^)o

【一部テキストを削除しました。管理人】

よっしゃ、メガシティに－１票。

田舎の町にいくらタワーができても田舎タワー。
発展なんかするわけない。

スケールメリットが消費者にまったく還元されていないボッタクリタワー。
それどころか今時の新築マンションなら当然付いるべき設備（ディスポーザー、スロップシンク等）
を削ってさらにコストダウン。
普通にマンション購入に向けて情報収集している人ならまず手を出さない物件。
契約者は営業に騙された情弱のお年寄りばかり。

なんてひどいマンション！消費者をバカにしすぎ！

ライフが売り場面積半分にしたあたりがしたたかですね。