武蔵小杉地区の今後について・・・【8】

個人的には、コスギタワー、リエトコートから駅まで抜けてる道と向河原駅までの道が開放的で好きです。電柱、電線が無い為と道幅が広いのがいいんでしょうね。二子玉川から引っ越して来ましたが、快適で気にいってます。永住目的で購入したので資産価値等は気になりません。今後は新駅、商業施設とめじろ押しでこれからが尚楽しみです。

たった一日でこんなにスレが伸びちゃうなんて、何のかんの言って注目されてるんだね。
注目されているうちは、まだまだ勢いがあるということかな？

勢いはないでしょ、もう。

勘違いはなはだしい。

勘違いかなと思っても、こんなに勢いよくスレが伸びる。
勘違いと考えること自体が勘違いのような…。w

一般的にタワマンの場合は、
空き家が多い（特に最上階クラス）と、住民が大変なことになってしまうことは事実だろうなあ。
ただでさえ右肩上がりの管理費が上方にシフトしてしまう。
資産価値も厳しくなる。
あらたに買いたい人も高くなる管理費を恐れるため、限られてしまう。
もともと上に高いため、低層マンションにくらべ駅までの歩きの時間も長くなりがち。

タワマンを買うのはほんとに気をつけないといけないんだよ、
パークシティ以外は＊＊＊みの可能性が濃厚なような、、、、、、、。

駅前って郊外より転売利くし、一般的に永住志向は弱いのかと思ってました。
じゃあ永住志向が弱いのはどんな場所なんでしょ？

知人は「売る気がないからバス便でいい」と郊外の100m2超物件を買いました。
やっぱり売る気があったら流動性の高い駅近物件なんじゃないですか？

たかが小杉というか、あの小杉が、
三井＋マスコミに踊らされていい気になっているから
噛みつく人が出ているのだと思います。

噛みつくというより、あきれているのかも。
やはり、小杉の住宅地としての格の低さは
どうしようもない事実ですから、
相応のふるまいをした方がいいかもしれません。

いや、呆れるだけなら、あんな発言にならないよ。
発言をさせるだけの気持ちを湧き立たせる要素があるんでしょう。

根本的には「小杉のくせに偉そうにしやがって」でしょ
下に見てたものは、永遠に下に見たいって感情がそうさせるのでしょう。

再開発に期待を寄せようが、何しようが、あなた方は格下と言いたいんでしょ。

まぁ、小杉はいじめられっこみたいなもんですよ。
みんなと同じもの買うと、生意気だって言われる感じに似ています。
頑張っても、生まれが悪いとか陰口たたかれるようなもんです。

神奈川で東京に通いやすい住宅地。ただそれだけの地位ですから。
そんなにいじめないでください。

どんなこと言われようと、
売り出し価格帯的には、普通のサラリーマンにはなかなか手が出しにくい価格。

＊＊＊たちの僻みと思って読んでますよ。

どうせネットでしかわめけない根暗ちゃんたちが、
あれこれ言ってるだけでしょ。
小杉の新たな再開発情報が出てくるまで、
好きなだけ書き散らかして下さいよ。

あ、伏字になっちゃった。
「the poor」ってことね。

都内で狭い家買うより、ちょっと離れて広い家買う方が、
子育てや快適さでもいいと思うけどね。

供給過剰＞大量売れ残り＞分譲価格及び家賃大幅値引き＞近隣相場下落＞資産価値崩壊＞売れば大損、売らねば含み損。

供給過剰＞大量売れ残り＞ゴーストタウン化＞イメージ治安悪化＞優良住民層脱出＞優良店舗撤退＞生活環境悪化

こんなことにならないと良いですけど。どうも城東湾岸と同じ過ちを犯しそうで心配。リエトと計画中のタワマンに注目。

城東・湾岸と違うのは、再開発地域以外のほうが人口が大幅に多いってことですね。

新丸子〜元住吉・向河原までを含めた小杉エリアでは、すでに長い年月たくさんの人が住んでます。
この開発は、規模は確かに大きいですが、ジャンルとしては駅前再開発の範疇です。
新しい街をここに作るという話ではありません。

だからスーパーもたくさん数があるし、商店街もある。
それに細くて曲がりくねった道がたくさんで、クルマの移動も結構大変。
駅前の違法駐輪もなくならない。


ここは新しい街じゃないんですよ。そこらへん、城東・湾岸とはまったく違うんです。
どちらも一長一短ですが。

そうそう、湾岸や横浜みなとみらい、豊洲、有明あたりに比べて
格段に人の生活臭があるんだよね
商店街なんて本当に昔ながらの雰囲気でさ。
だからこの町が好きになって買いました。
古いものと新しいものが両方あって、しかもこれから発展していく
町の成長を見れる。
再開発の初期から買うと少々施設がまだ出来て無くて不便というけど、
昔からの商店街があるから気にならないよ
食事する店や飲み屋やバーもたくさんあって大好き。

湾岸や横浜みなとみらい、豊洲、有明なんて最近埋め立てられたばかり。港北NTも最近作られたばかり。
歴史が浅いからスマートでこそあれ、人間味とか生活感が薄いのは仕方ないでしょ。

小杉は、徳川家康の時代に中原街道のカギ道近く、西明寺辺りに小杉御殿が有った歴史有る街ではある。
けれど、田んぼが多数集まるばかりで、人が集まったのは、たぶんごく最近の話なんだよね。
現在の中心からやや外れた西明寺辺りに、地主らしき広いお屋敷がたくさん散在してるし。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/491/

>>100
あなたの最近はいつですか？？（笑）
そんなこと言ってたら、
都心もそうですよ。
大正初期生まれの祖母に曰く、
新宿も原っぱだったらしいですからね。

東京が周辺を都市化するのは、
ある程度鉄道網が整った昭和初期以降です。
なので、都内の中央線沿線、私鉄沿線も、
武蔵小杉とさほどかわらない状況ですよ。

ここを最近と言うのなら最近ですね。

戦前戦中は軍需工場の街ですね。
それより以前は田んぼが殆どです。
新城駅の西方は最近まで沼地でした。

川崎お米は美味しくて重宝され江戸の街では大変な人気だったそうです。
小杉十字路近くには、そのように書かれた案内が有ります。

二か領用水も川崎区の小田や鶴見区の方まで伸びていたそうです。
市内各所に市が、設置している看板状の地図が有りますが、そこには
旧地名も書かれていて知識を深めるには、大変参考になります。

ところで、現在の小杉地区と少し前の小杉地区の拘りになにか
あるのでしょうか。
些細な話が延々と続いていてとても見苦しい限りです。
昔を語るのなら理路整然とお願いしたいものです。

シティタワー品川のお蔭で、しばらくここも静かになりそうですね。

ていうか、豊洲もここも再開発バブルが弾けてブーム終了してるよね。

D社は今日も株が大幅下落ですね。
例のゴースト物件は丸ごと投売りされるのか、家賃減額改定で貸されるのか判りませんが
どちらにしてもこの街の将来性や期待に疑問が生じることになるので
資産価値には打撃でしょうか。

［東京　１４日　ロイター］　不動産流動化関連株が軒並みストップ安に沈んだ。アー
バンコーポレイション <8868.T> の破たんによって、あらためて不動産業界の収益環境が厳
しいと確認された。流動化関連銘柄のみならず不動産株の株価について不安感が増幅され
た一方、銀行株の株価にもネガティブな影響を及ぼすと懸念されている。

　アーバンコーポレーションの房園博行社長は１３日、東京地裁に民事再生法の手続き開
始を申請した後に行った会見の席上で「３月以降、金融機関からの新規融資や短期借入金
の借り換えが困難になるなど資金繰りが急速に悪化した」と業界を取り巻くファイナンス
環境の厳しさを強調していた。
　市場では「株価２ケタまで売られたことが示すようにアーバンは以前から危ないとみて
いた関係者が多かったほか、不動産業界に対し金融機関の融資姿勢が厳しくなっていると
の見方が広がっていた。さらに、７月にゼファー <8882.T> が倒産したこともあり、材料と
してサプライズではない」（準大手証券情報担当者）との声もある。資金繰りに窮する企
業が続くとの不安感が生じ、アーバンと同業態の銘柄を売る動きが活発化した。
　これに追い討ちをかけたのが、後場に入り不動産経済研究所が発表した７月の首都圏マ
ンション発売戸数。前年比４４．５％減の３５５４戸と大幅に落ち込み、首都圏のマンシ
ョン契約率も５３．５％と不動産不況を象徴するような数値となっている。ファイナンス
面だけではなく、販売面でも厳しい実情が明らかになったことで、不動産株は財務面で不
安が小さい三井不動産 <8801.T> 、三菱地所 <8802.T> など大手クラスまで軟調な展開を余儀
なくされた。

　ある証券会社の不動産担当アナリストによると「資金繰りが厳しくて売ろうとすると、
買い手が乏しいために価格が下がり、さらに資金事業が悪化する悪循環に陥っている」と
いう。
　不動産セクターに対してコーシャスのカバレッジ・ビューを継続したゴールドマン・サ
ックス証券の不動産担当アナリストの岡田さちこ氏は「資金繰りが悪化している会社がデ
ィスカウントで不動産を売却し始めれば、土地価格の下げ圧力が強くなる。また、アーバ
ンのデフォルトで金融機関が貸し出し姿勢を厳格化するとみられ、連鎖倒産が懸念される
」とした上で「今後、３─６カ月程度、不動産およびＪＲＥＡＴ市場の上昇局面は見込み
にくい」と指摘する。
　さらに、このような不動産業や同じく状況が厳しい建設業向けの貸出から不良債権処理
費用の発生の可能性が意識されるため「銀行の株価にとってネガティブな影響を与える」
（ゴールドマン・サックス証券・アナリストの鮫島豊喜氏）との見方もあった。
　市場では、不動産株の値崩れについては、株価全体に及ぼす影響が限定的とみる関係者
が多いものの「バブル崩壊後に比べて体力面で大丈夫とみられる銀行株も、これだけ倒産
が続けば、株価を抑える要因になる」（明和証券・シニアマーケットアナリストの矢野正
義氏）という。

　他方、売られた銘柄の中でもＪＰモルガン証券がケネディクス <4321.T> について「金融
機関が不動産業に対して慎重な融資姿勢を継続している環境下、間接金融を最大限活用し
棚卸資産の積み増しを実現させてきた。ファイナンシャル・リスクを過度に意識すべき企
業ではない」とした上で「Ｏｖｅｒｗｅｉｇｈｔ」とするなど「時間を要するかもしれな
いが、生き残りそうな企業は売り叩かれた後、拾われる可能性もある」（準大手証券情報
担当者）との声も出ていた。

　※記事中の企業の関連情報は、各コードをダブルクリックしてご覧ください。

（ロイター日本語ニュース　編集　宮崎　大）

どいつもこいつも資産価値、資産価値ってうるせ〜な〜
どうでもいいんだよ。
それにあなた方は小杉の物件買ってないんだろ。
ア　ホ　だろ。
な、絶対ア　ホ　だよ。

108と同感。だいたい107は文章長過ぎ。大学の卒論かっ！
住んでて満足なんだから、世話焼きのオフクロみたいにいちいちウザイんだよ。人の心配する前に、自分の心配をしなさい。 もう一度言うぞ、自分の心配をしろ！！

文章長いし、文章はコピペ。
ア ホ丸出し（笑）

武蔵小杉ブームもPCMの販売がほぼ終わり、一段落ついたような気がします。
107さんをなぜアホだと思うのですか。

・このスレにコピる意味がないから
・文章長過ぎだからww

以上アホな理由。

悪意ある、感じる書き込みは不要いうことでしょ。

そういう人の気持ちを考えきれないから、アホってことだと思いますよ。

例えば、107が情報ソースつけて、
こういうことになってます、大変ですね、
これから購入検討の人は厳しいコスト意識と、
状況判断が必要ですね、なんて書いてると
印象が全然違うと思います。

ダヴィンチ株の説明の中で、２０００億円超の不動産売却予定とありますが、これにリエトも入っているのでしょうか。
そうであれば、早く発表してほしい。

リエトコート ウエストタワー 1棟まるごと 542戸って、総額でいくらぐらいなんだろう？
住戸部分の総床面積が判れば、坪単価220〜300万円を掛けて、おおよその価格が判りそうなものだが。
総床面積が算出できそうで結構手間でよく判らん。

部屋の大小や上下や向きも有るけど、ざっくり1戸平均5500万円として300億円ぐらいか。
2000億円越のまだまだ一部だな。

売却なら、今秋にも出るんじゃない？
予想
今秋販売で来春入居。

それ以上持ち越すとはおもえない。
だって、来春には築１年にはなっちゃってるし。

５５００よりはもっといくんじゃないの？

まあ、あくまでかなりざっくりとした平均予想なんで。下は1LDK50平米弱から有るので平均で6000万は超えないのかなと。
売ると決めてこの不動産不況の中で売れない値段じゃ売却に時間がかかるし、
立地も駅までの距離を考えれば悪くは無いけど程度で良くもない。
建物自体はタワーだが制震免震オール電化などといった付加価値は無いので、こんなもんかなと。
そんな無茶な高坪単価にならないと、勝手な予想。

安めに設定されたとしても、110平米とか広めで高額になりそうな部屋は、この市況じゃあ売れないのかな。

１１５、１１６さん

何をご冗談を。
パークに比べてはるかに駅から遠いし、タワーの割には共用施設が貧弱。
仕様はコスギタワーより若干良いくらいだな。

何より不動産市況が完全に下落傾向となった今となっては、坪２２０〜３００ではとてもじゃないけど売れ残る。
急激に上昇した場所ほど下落も急激。

賃貸で大失敗したいわくつき物件であり、ダビンチの狼狽売りだから投売りだな。
売れないとつぶれちゃうから（笑）
引き受けるのは、代理店で関係のある三井しかないでしょう。
相当安く買い叩くだろうから、コスギタワーの坪単価で売り出せば十分に三井はボロ儲けだな。
確実に処分しようとするならもうチョイ安くなるかもね。

やはり三井は最強デベだよ。
ついでにコスギタワーの転売組みは涙目。さようなら〜。

しっかし、このスレのネガレスはほとんど削除されてるな。
本当に大事なことばかりそうやって隠蔽されていくんだな。

まず売主がどこになるかが問題で、いま探してるんじゃないですか。
いくら割安でも売ってる最中に倒れてしまいそうでは、
あなた、買いますか。

> ついでにコスギタワーの転売組みは涙目。さようなら〜。
まあ、コスギタワー自体が安かったからね。新川崎より安くなることはないだろうし、
安くても売値トントンには成るんではないかな。売却経費含めてプラスになるかは？だけど。

ただ、近隣にこれだけの戸数が売りに出たら、コスギタワーは眺望開ける南とか東とか以外は
売れにくいんだろうな。リエトコートの存在で賃貸に出しにくいのは最初から織り込み済みだろ。

とはいっても、転売目的の方は自業自得でさようなら、急な転勤などの方はご愁傷様かな。
永住のつもりの人はあんまり関係ないでしょ。

投売りはしないと思います。
横須賀線新駅ができて通勤圏としての評価が決まるので、
新駅開業後、新川崎に少し乗せた価格で、分譲なり、賃貸すると思います。

分譲は将来を見据えて買いますが、賃貸は将来住めばいいので、環境が整わないと入らないのは当たり前でしょう。
入ってない、入ってないって嬉しそうに力説してくれるけど、はしゃいでる感じが気の毒です。
単純に、先走った価格設定に無理があっただけです。東京機械跡地が商業施設になって、その商業施設次第で最終的な価格設定に現実味が出てくるのでしょう。


暴落、暴落って嬉しそうだけど、坪１００万になるわけじゃないでしょ。ならいいですよ。
３０万ぐらい下がっても、１０００万、買い値が違うわけでもないし、タイミングと立地の問題だから、気にもなりません。
さすがに、同じようなのが半値近くで売られたら悲しくなります。だから駅直結タワーが７０平米３２００万とかで出たら「小杉大暴落だなぁ」って、一緒に書き込むことになると思います。

121さんはいい読みしてますね。リエトに関しては、やはり新駅と駅ビルが完成しないとまず話にならない。
夜間は警備会社と警察が巡回してるから、川崎と言えど治安は保持されてる。大企業のNECがある為、小杉の再開発側は街並みがスッキリしてるな。あーだこーだ言う輩は、一度見に行く事を進める。

川崎と言えどっていうけど、もともと川崎市は政令市の中では治安はいいんだけど？

コスタって別に安かったと思わないけど。
立地の重要部分である駅からの距離。
駅前とは言いづらい距離。今歩くとびっくりするぐらい遠い。
ダイエーに行くのも歩くのがいやになる。（帰りに買い物できるから問題ないけど）

それにコスタも南側は眺望がある程度保証されることもあり、メチャ高かった。
北向きやメゾネットは相対的な割安感はあったけど、全体としては全然安いと
思わなかったなー。

「資産価値なんてどうでもいいんだよ」なんていう住人と
同じマンションには住みたくないですね。
建物の価値が下がろうがお構いなしにルール無視で好き放題されそう。

資産価値、資産価値って関係ない人にウルサイく言われる事に嫌気がさしてる訳ですよ。
うるさく言う輩は、自分の住まいの資産価値だけ考えてなさい。まぁ、たいして価値無いんでしょうけど（笑）っていうか、買う金も無いんでしょ？

この程度の金額で買えるマンションが売り切れないほどある街に住んでる（住む予定の）人が
二言めには「買えないんだろ」て見ず知らずの人にいうの恥ずかしいからやめたほうがいいよ。

「買う金もないんでしょ？」って、恥ずかしいですね。。

都心や神奈川の一等地は買えずに大量供給地に流れ着いた方々が
発する言葉としては、あわれです。

>あーだこーだ言う輩は、一度見に行く事を進める。

私は、縁あって、何度となくその周辺は見たことも行ったこともある。
その上で、「住む場所としては考えたくない」というのが結論。
あくまで個人的感想ですが。

住宅地としての好立地は、一般的にいってまず「静かで落ち着いた環境。綺麗な空気。治安の良い場所。公園などの大きな緑地オープンスペースが近隣にある場所。」だと思います。そのうえで「交通利便性・生活利便性（商業施設や公共施設が至近など）」が加味されるのではないでしょうか？
まあ、前者・後者は同じウエイトともいえますが。

そう考えると、駅に近ければ近いほど資産価値が高いということではないように思います。主要駅に近い場所は、一般的にはどうしても住宅地よりは騒々しくなり、防犯面も空気も？ではないでしょうか。

確かに、バス便の立地にはハンディーがあるとは思いますが、利便性の高い駅至近物件＝資産価値が下がらない物件・・・と簡単にはいかないように思います。
不動産の価値は、自然環境面を含めて総合的に決まるものでしょう。
武蔵小杉は、鉄道の利便性だけを頼りにしていると発展しないのではないでしょうか。
再開発を各デベロッパーなどにお任せするのではなく、全体的なまちづくりを推進するコーディネーターが必要だと思います。