シンカシティ　ステーションスイート（北街区）

坪単価はやはり1割強です。

確かに北は駅直結ですが、商業棟があるので
不特定多数の人がマンション入口付近を徘徊する可能性大。

それと、南側は南街区で高層階以下は問題あり。


と、南街区とはまた違ったデメリットもあると感じています。


あとは、どの部分を許せるかですかね？

このマンションを購入検討しているのですが、手元の書籍を読んで
三流マンションではないかと不安になってしまいました。

買っていい一流マンションダメな三流マンション
碓井 民朗 (著)

要素を簡単にあげると、
・ジョイントベンチャーで売主にゼネコンが入っている
と見積チェックや工事監理がおざなりになりやすい
・杭の長さが30〜40mも珍しくはないが、地震の横揺れに弱い
・エレベータ数が総戸数÷50戸に1基を満たしていない
→ 朝いつも満員になってしまう。
・直床なので、天井高を稼いで階高を削る
・直床なので、床がふわふわする(厚い遮音材のため)
・戸境壁がクロス張りではない
→ 太鼓現象が起こりやすい。コンクリートの仕上がり精度が悪いのを隠す？
・住戸の引き渡しに「適正工期＋2ヶ月必要」に達していない
→ 3月上旬竣工、3月末日入居予定

さらに、別の本には3月引き渡し物件にはダメマンンションが多いと
書かれてありました。職人確保が不十分による不備などが発生しやすい、
工期の短縮によるコンクリート未成熟とのこと。

みなさんはこのマンションを三流と考えますか？また、それでも
設備や立地等のメリットより購入することを選びますか？
今非常に迷っています。。。

マンション購入時の注意点情報ありがとうございます。
確かにこれだけ合致（してましたか！？）すれば1流ではないかも・・・
2流か3流か、はたまた4流かは？ですが

ただあまり考え過ぎると何処も買えなくなりそうです。
（ここ結構売れているそうですしね）

私的には迷ったら買い！です。
悲しいですが、予算と内容のバランスが重要で、○流で迷いようが無いのが現実です（泣）

327さん、この地区近辺で1流マンションご存じでしたら是非教えて下さい。

327です。

お返事ありがとう御座います。

1流マンションですが、前に鹿島田付近で平間小学校の隣に
NICEさんの物件があったと思います。あれは構造上は良いのかなと
思いました。あの頃はあまり見る目がなかったんですけど。
現存で新築物件では難しそうですね。中古も探してみます。


私は特に三月物件というのが気になっていて、もう少し情報
整理がてらご意見を伺わせてください。

三月物件の工期短縮には構造上の施工精度を保つのが難しいため、
完成して数年は問題は表面化されてこないにしても、数十年後の
状態に不安が残ります。
特にコンクリートの施工精度が低かったために、カビやひび割れ、
水漏れが発生することが考えられるそうです。つまりダメマンになり
やすいとのことですが。
(修繕積立金もそんなに高くないおかげで、どこまで修繕できるのか・・・)

コンクリートの施工精度なんて、現場の方しか分からないと思いますが
こちらで紹介されている本では、マンションの販売の仕方とデベロッパーの
姿勢から見越せるのでは、とありました。

・三月上旬竣工予定は、決算期に間に合わすため
→ 工期の圧縮により粗悪なコンクリート仕上(乾燥期間短縮など)
→ やっつけ仕事になるため、内覧会時に内装が完了していないときがある
・三月は職人確保が難しいため、素人職人を多く雇う
→ ゼネコンと施工主との請負契約時に、施工精度の＋−の
割合を大きくし、素人職人でも仕事ができるようにして契約
・二重戸境壁は素人職人の仕事の悪さを隠す
・売主と施工が同一会社
→ 上記契約書の稟議が通ってしまう
→ 施工監理が不十分もしくは見て見ぬふり？緊張感が生まれない


他にダメマンの簡単な判断材料として
●直床での建材削減と天井高の確保による見た目重視
●排水管の素材(給水はステンレスですよね)
耐火被膜二層管 → 三流、全て鋳鉄管 → 一流
●間仕切り壁の石膏ボードの厚さ
9.5mm → 三流、12.5mm → 一流
(理由は長くなるので、興味がある方は本をお読みいただければと思いますが)

だそうです。下二点はシンカシティの資料では確認出来ない内容したので、
モデルルームに行って聞いている人がいらっしゃいましたらお教え
いただけませんでしょうか？

私は資産運用の面でも当マンションを考えていますので、資産価値の
維持を気にしています。今の気分的に、買って長居せずに５年後
くらいして問題が出る前に引っ越す、のが妥当かと考えています。

補足です。

工期を短縮していると考えられる理由は

> ・住戸の引き渡しに「適正工期＋2ヶ月必要」に達していない
> → 3月上旬竣工、3月末日入居予定

2ヶ月空けるべき期間に、空ける予定になっていないので
きちんと作るための工期より詰まっていることが伺えるのでは
ないでしょうか。

あの〜、それだけダメマンションと否定するのであれば、やめた方がよろしいのではないでしょうか？
一流でも、売れない物件もあります。
三流でも、価格が妥当で需要があれば売れます。

ここは南街区同様、売れると思います。

なお、僕は、決して三流とは思ってません。

野村の物件でさえも六会コンクリ問題があったし、こーなってくると何を、どこを、信じていいのやらもはや分からない時代になってきたなーー

結局、専門知識があり全工程をチェックできないのであれば、
信じるしかないかもしれませんね。

大きな物件であれば、欠陥等があり対応に問題があると騒ぎが大きくなり
レピュテーションリスクを無視できなくと思いますので、
ちゃんとするインセンティブがはたらくかもしれませんね。

327です。私は悲しいことにマンションを買えないタイプかもしれません・・・。

> 331さん

買わないが6割くらいな心境です。この原材料高騰の中
各社利益を出すためのコスト削減に必死ということもあるでしょう。
そういう背景もあり、どうも私的には、このマンションは費用削減による
三流的要素を多く含んでいると考えてしまっています。

実は、お聞きしたいことは「三流であることを認識しつつ、
この価格でこのマンションを買うかどうか」の、みなさんの
主観的な気持ちを伺いたかったのです。三流でなければ間違いなく
「買い」です。最高です。


> 332さん

> 竣工から入居が２ヶ月後という物件はないなあ・・

私は港北NTでも探しているのですが、そちらでは

●2ヶ月空いている物件
グランノエル都筑ふれあいの丘
ヴィスタシア港北の丘
●1ヶ月半くらい？(9月上旬竣工、10月下旬入居)
ヴェレーナ港北ニュータウン
●1ヶ月、即(3月入居)
クオス日吉台レジデンシャルヒルズ
パークホームズセンター北　ブランプレミア

って感じですね。どうも3月入居という場合に多いかも
しれません。


床については、二重床でも直床でも防音面の事実は
どちらでもいいのです。332さんのおっしゃるとおりですので。

私は、この部分の販売の姿勢が気になっています。(結局売主ですが)
つまり、コスト削減であることを認めるかどうかなのですが・・・。

で、あえて直床を選んだ理由を聞いたら、「当社調べで
直床のほうが防音効果が高かった」とのこと。
より良い工法を選択をした、といえば聞こえは良いのですが、
二重床のデメリット(コスト高、工法難など)が出てこなかったのは
残念に感じた点です。

> 資産価値のの点でいえば　売却時に、購入側が床の作りだの
> ３月竣工物件だのと気にして買いますかね？

ええと、床や3月が問題ではなくて、大きな問題が起きやすい
のではないか、という点です。大きな問題が起きると資産価値は、
下がりますよね。例えば、ひび割れは見えますし・・・。

> 327さんはコンクリのひび割れを気にしていらっしゃるのかな。

まさしく、です。


> 333さん

私も同感です。見えないところはどうなってるかわかりませんよね。
ましてや数十年後なんて。。。とりあえず、私は販売の姿勢
(悪いところを悪いというか、はぐらかすか)と施工・販売計画
あたりから推測してみます。


とりあえず、当然良い思われる点も見受けられますし、
悪いところばかり見てるわけではない、と言っておきますね。

毎度長い書き込みですね。見直すと不安感が満載だ・・・すいません。

327さん
平間のNICE物件は特定できませんでした。又専門書による判断方法について再度詳しくお知らせ頂きご苦労様でした。
ただ断定はされていないものの、既に購入を決めた方や真剣に検討されている方が多く見られている掲示板で、
3流とかダメマンションと取れる表現、住んでも5年等の言い方は、避けた方がいいと思いますよ。
それに専門家が書いた判断方法はひとつの基準にはなるかもしれませんが、あくまでも参考程度で考えないと、本当に全て合致したマンション等なかなか探せないと思いますよ、有っても
価格や利便性が妥協できないとか・・・
専門家の意見を重視して探されるのも一つですが、もっと自分の目や感覚で選んでもいいのではないでしょうか？
どのみち成功しても失敗しても自分の責任、筆者が責任とってくれる訳でも無いですし。
私はファミリー層であれば総合的判断でシンカは選んでいい物件と思います。

327さん
書いてる間に先を越されてしまいました。327さんも真剣に悩まれている事は十分伝わってきますよ。
早くいい物件に出合えればいいですね。

すいません、言葉にトゲがあって気分を害された方
お詫び申し上げます。

私も完璧なものはそう見つからないとは思っています。
ただ、専門家の本の良くない要素と合致している点が、２，３点
ではなかったことが分かり、ショックを受けてしまいました。
(ほか10点弱ほどありましたが・・・)

テレビの耐震偽造などの報道に影響を受けてしまい、
なんとかならないか、という気持ちにとらわれすぎていました。
しかし、分かっているのに購入して、不具合が起きては
やはり悔やみきれません。やはり責任取るのは自分ですものね。
・・・やはり、この物件は見送らせる方向で考えておきます。

NICEの物件は、「ナイスパークフロンテージ新川崎」でした。
パンフを掘り起こしてみたら、直床とありました。また支持層までの杭は
31mでした。完璧物件とはいかないですね。記憶違いで申し訳ないです。
しかし、ダブル配筋、10月完成、12月入居でした。

私は買いません。
立地の良さに惹かれ、一度は勢いで購入を検討しましたが、今は冷静になりました。

今さら申すのもなんですが、2重床、防音サッシ、ペアガラス、ウオシュレット、タンクレストイレ、バルコニーシンク、バルコニー電源、ワンプッシュドアストッパー・・
あらゆるものが削られています。
それとデザイナーマンションと言いながら、概観のコストを削減したあの安っぽいペイント外装。
エレベータの少なさもそうですが、長い共用廊下に面した居室は
プライバシー配慮に欠けています。
せめて花台程度の配慮はあっても良いと思います。

ここまでコストを削減した建物に１０年後の資産価値をとても期待できません。

色々迷い、このマンションの良さを一生懸命探しましたが立地と
ランニングコストの安さしか見つかりませんでした。
早く完売してくれると、さっぱりするのですが(笑)

>>329さん

ダメマンの判断材料のうち、資料で確認できないと書かれていた件ですが、うちも同じような本を読んで気になったので以前営業担当者にお願いして教えてもらいました。

> ●排水管の素材(給水はステンレスですよね)
> 耐火被膜二層管 → 三流、全て鋳鉄管 → 一流

「鋳鉄管」だそうです。

> ●間仕切り壁の石膏ボードの厚さ
> 9.5mm → 三流、12.5mm → 一流

「9.5mm」だそうです。

だそうです。
もうこの物件には興味がないかもしれませんが、ご参考まで。

タンクレストイレ以降は有無によりあまり資産価値とは関係ない気がしちゃいますが、、どうしても必要な方は他いきましょう(*u_u)


>327
床は今に始まったことではなくて長谷工はほとんど直床なので、その方針がどうしても容認出来ない場合は やはりその物件とは縁がなかったということなのでしょうか

マンションズに川崎市の住宅性能評価が載っていたけど、イニシアと同じで星４つ。居住性や緑に関する項目ではイニシアより評価上。（すいません、正確な記述はわすれました。）
感覚的にはそんなもんだろうと思いますね。
この掲示板では二重床が絶対のように書く人もいるけど、こだわる人がこだわればいいだけの話。

二重床もですが、むしろふわふわフローリング、二重サッシなし、アルコーブなし、
ペアガラスなし、戸境壁の厚さ、暖房等のオプション、天上高などで、
考え込んでしまう方がいるのでは。
イニシアが検討できる人は他エリアも検討範囲内ですが、
こちらはたとえば溝の口のベリスタ検討者とバッティングする物件だと思います。

アルコーブ？