パークシティ武蔵小杉ってどうですか？【１２】

メモリアルツリーの片側も完全に完成し、行く度に良くなってますね。
やっぱりパークシティー買ってよかった。
三井の企画力さすがですね。
そこで三井さんこのスレ読んでたら是非何とかして欲しいのですが駅前広場の横の樹木もなるべく残してできれば駅前広場のそばにしゃれたＣａｆｆｅｅ　Ｓｈｏｐ作ってください。
人が集まり憩えるところが欲しいのです。
時間つぶしたりちょっと休憩してだべるようなところがほしい。
大丸の2階のような中途半端な店屋が入るのでは幻滅です。
「さすが三井」と言わせてください。
このスレ読んでいれば分かると思いますがしゃれたｃｏｆｆｅｅ　ｓｈｏｐはかなりの人が要望してるところです。

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坪３００で誰が買うんだろうね、この不動産大不況時に。。
坪２５０がやっとでしょう。

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並み以上の仕様であの立地なら坪３００でもおかしくないと思いますよ。
それよりリエト坪２６０が本当ならいいですね

南西角を真剣に考えますよ

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フーディアムの２Ｆ、テナント集まらなくて苦労したらしいです。

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ずれた人もいるんですねぇ。　>>653

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パークも部屋によって坪200万台前半で売ってましたよ。
間に合わなかったのね。
かわいそうに…。

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>>651　さん
そうですね。駅前にカフェぐらい欲しいですよね。
さすがに駅前広場は今更無理でしょうから、
あとは医療モール棟によさ気なカフェを期待しましょう。
以前にスケルトン図をチラ見した記憶がありますが
商業施設エリアは結構広かったように記憶してます。
クリニックだけで埋める訳にはいかないでしょうから
当然フーデアム２Ｆのようなエリアも出来てくるでしょう。
せいぜい期待しましょう。

>>650　さん
三井の価格はまったく知りませんが
駅対面の東急の駅直結タワーはこの市況下でも３００超えで考えられているようですね。
これから更に市況が悪化すれば下方修正も余儀ないかも知れませんが・・・・。
売れるか否かは別としても、二子玉川や中目黒と比較した場合
そのエリア周辺の地価と相対比するとある程度の妥当性はあるように思いますが・・・。

それよりやっとＭＳＴの内覧日通知が来ました。
待ちくたびれて熱も冷めてしまってましたが、楽しみを蒸し返せそうです。

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いつの時代も買える人はいますよ。飛ぶようには売れるとは思えませんが。

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リエトは２度内覧しましたが、作りは良くないです。
簡素というか賃貸仕様というか、、
エントランスも天井が高いだけで・・
激安なら別ですが、あれを分譲するのはまた大変になるでしょう。
隣に入居率の悪い賃貸棟もあるんだし。


結局サブプライム問題が収束して、外資Ｆあたりがが元気になるまで全体的に厳しいです。
上向くのは早くて２−３年先ですね。

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現在物件HPをみるとMSTが5件SFTが3件売り出されていますが、
ここでの価格は最低でも7千万円台後半、坪単価は280万からですね。
SFTは当初の値段ではないと思われます。

一方yahoo不動産にMSTが2件出ていますが、坪単価は250万と280万
くらいです。ともにこの物件の特徴である大きなRのある角部屋ですが
北東向きなのでSFTの南西面とのお見合いが気になるところです。

一方同様にyahoo不動産にでているコスギタワーは坪単価250万と260万
があります。これらの価格の現状からすれば、リエトが坪単価260万
とのことですが、高いとはいえないでしょう。

一方、今後新しく建築されるタワーマンションは建築費の高騰を受けての
価格設定となります。タワーマンションの専有坪単価（専有以外の建築費も
含めて専有面積で割った坪単価）は建築費ベースで200万位（もちろん内装
等によって変わるでしょうが）といわれています。さらに土地について
容積率10倍で考えると土地代金が坪800万くらいとしても、専有坪当たり
100万くらいになるでしょう。（容積の2割を共用部分として）
そうすると今後のタワーマンションは平均坪単価としては300万くらい
は消費者側の意向に関わらず原価としてかかることになってしまいます。
また二子玉川400、五反田、大崎3物件450、麻布十番2物件500くらいが中心価格
ということから考えれば武蔵小杉駅前で300は妥当ともいえるでしょう。

したがって東急や三井さらには東京機械跡地のブリリアがそう安価に
でてくる可能性は低いでしょう。またすでに決定している新駅と大型商業施設が
現実にできれば再開発地区の生活利便的な価値はあがるでしょう。
PCMの入居はSFT11月、MST4月ですが、これらが入居するだけでも街の雰囲気は
相当変わってくると思います。

この町を少し観察してみるとわかりますが、これだけ便利になる街にしては
生活臭のある商店やスーパーばかりで、現状では自由が丘より東側はもとより
横浜の新興住宅地などと比較しても垢抜けないというか、しゃれた飲食やブティック
などがほとんどありません。
これらは、工場の中心の町であった今までの経緯から自然な成り行きでしょうが、
再開発地域に住む新しい住民層などの消費性向によって徐々に変えられていき、
たとえばオープンカフェなどの似合う垢抜けた町に変貌してくるのだと思います。

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>オープンカフェの似合う垢抜けた町

さすがにそれはないだろう。
個人的にはそんなものいらないし。

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>>660

売りに出されてる小杉のタワマン全く売れてませんよね。
この不動産市況をご存知でしょうか？！
高値覚えというのは誰でも陥る罠ではありますが。

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>>662

レジ・コスタの新築未入居はぼちぼち売れてるようですよ。
パークのはまだ竣工前だから売れてないのでしょう。

もちろんこの状況ですから値引きゼロではないかもしれませんが。

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>>663

便利だけど川崎だし、セントスクエアが小杉バブルの頂点じゃないかな。
現状だと実質坪240くらいの感じで、なお下落含みという感じだと思うよ。

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>>660さんへ

昨日まで物件HPではMSTが5件SFTが3件売り出されていましたが、
本日からSFT5件のみに変更されていますね。

確認しましたが、SFTの売り出し価格は、2年前の売り出し当時の価格と変わりません。ですから、それだけでもMSTの売り出し価格よりは相対的に坪単価が安くなっています。

購入予定であった方の諸事情で入居手続き会にキャンセルとなった物件が増えたのだと思います。

高額物件5件の売れ残りのため、管理費などに影響する事が懸念されます。

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>>667さん

管理費はその時点の持ち主が負担するものだから、未販売住戸は売主負担ですよ。
未販売住戸の影響は駐車場稼働率の低下による管理組合の収入減があるけど、影
響としては軽微でしょう。

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三井は今までＳＦＴの売れ残りを全てオープンにしてなかったわけだ。
ＭＳＴも隠れ売れ残り沢山ありそうだね。。

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普通に考えれば、キャンセル物件が出ただけだと思いますよ。
他の物件見ていれば分かりますが、よくあることなので。

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キャンセル物件って一般的に売れ残りのことですよ。
ローンの審査なんてすぐわかります。
本当にキャンセルなら抽選に外れたキャンセル待ちの人に
回せばすぐ売れそうなものですよね。

だから「実際は売れ残りなんでしょ？」と聞いて
値引交渉するのが常套手段だそうです。

相当な人気物件なんだから1割も引けば
すぐ売れるんじゃないですか？？？

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>>671

確かに、売れ残りよりもキャンセルのほうが聞こえが良いから、売れ残りをキャンセ
ルといって売るのはあるみたいだけど、三井は値引きで損切りなんてことはしないで、
賃貸に回すケースもあるから、売れ残り、即、値引きを期待できるとは限りませんよ。

あと、販売は２年前だったから、都合よくキャンセル待ちなんてある訳でも無いでし
ょう。あなたは、抽選に外れて、あるかどうかわからないキャンセルを待ってますか？
ほかの物件、あたるでしょう。

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確かにその可能性もあるのですが、SFT残り3戸の時に一ヵ月近く登録期間をとって、
そのあと抽選をしているのですから、もしその時に8戸残っていたのだとしたら、
登録期間の時に同時に出してしまったほうが経費もかからずいいような気もしますけどね。
もちろん実際のところは知る由もないので、断定はできませんが。

671さんの考えもよくわかりますし、キャンセルではなく普通の販売で小出しにしている
ところも知っているので、その可能性もあると思いますけどね。

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> 抽選に外れて、あるかどうかわからないキャンセルを待ってますか？
> ほかの物件、あたるでしょう。
他の物件といっても、武蔵小杉で新駅より現在の駅への近さ重視で選びたい場合は、
A地区の東急かC地区の三井を待つしかないわけだけど、実際は待てないから、
キャンセルか中古販売を待つ方が早いなんて考えもあるわけ。
まあ、高額物件しかキャンセル出ないから、全くスルーなわけだが…。

高額物件買うような方って、ハイリスクハイリターンな仕事や資産運用してる人、多いんだろうか？
高額物件ばかりキャンセルで出るし。

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MSTは全部売れたの？とりあえず引っ込めただけ？

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SFTは９月上旬の入居手続会で資金の確定をしていますが、
その際に、一部ローンの通らない人が出てきたらしいです。
手続会でレジデンシャルの方が言ってました。

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>>671

ローンの審査って事前審査のことですね？
本審査だと予想外な出来事で落ちる方も中にはいますよ。

こういう大型物件の場合、引渡し前3ヶ月位には本審査するので最後はキャンセル住戸が増えます。
200人に1人が×でも全体で7戸もキャンセルされちゃうわけです。

小さな物件や、中小デベの場合はキャンセル住戸＝売れ残りのことが多いですけどね。


まあここの場合、完売していなかったので思わず売れ残り隠しか、って思いますが、高倍率で売れた大規模タワー物件でも、最後は必ずキャンセル住戸発生します。
特にタワーの場合は完売時点から引渡しまで２年程度と長いので、キャンセル待ちされてる方も別のところに決めてしまう場合が多いです。

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所詮は、バブルの塔といわれるでしょう。
それと、耐震基準がもうすぐかわるので、今買うのは待った
ほうがいい。
その評価によっては、このマンションの資産評価額は
相当落ちるから。そこを狙うのも一法だが。

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過去スレに、ここは完成したら２割増の価格で売れると不動産屋に言われたと書かれていました。
時代の移り変わりは早いですね。

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二割増どころか、入居開始前に既に二割減って雰囲気だからな。
高層階はそのまま売れずにレジデントファーストに流されそうだな。

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販売業者のいうことを真に受けた住民が
多いようだね、ご愁傷さまです。

１年待てる人は待ちましょう。
多分、かなり売りが出るでしょう。

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豊洲では１０００万円引く部屋もでているようです。
武蔵小杉も本当は割引してますよね。すでに買った人にはいいませんから教えてください。

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去年の夏、買いそうになったけど
担当の営業が不親切だったので買うのを止めた。
今では名前も忘れたがその担当に感謝している。

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ミニ・バブルだったとはいっても、川崎はそもそも割安だから、都心に比べれば影響は少ない。

武蔵小杉の再開発地域は、今後１年間も、実勢で坪２５０前後で横ばいと思います。
買ったばかりの人が大幅なマイナスで売りにださないでしょう。

その代わり、各種計画が景気回復を待つ方向で延期されると思います。

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持ってるとどんどんさがるので、
泣く泣く売るんです。

あがる前提でものを言うのは甘いんじゃないの。

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PCM中層以下で、坪200を割ってきたら買いだと思います。

値下がるとは言っても、下落率が高いのはプレミア付いた高層階と思います。
実際、売れ残ってますし。

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買う前にリエトの入居率をチェックすべし。
それが、鍵です。

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下がる下がるといわれても、
ダイヤモンドや日経とかでも、マンション下落の波を受けにくい
優良エリアで武蔵小杉が出てましたよね、確か。

下がらないとは言えないかもしれませんが、
他のエリアよりマシだと思いますよ。

売れないマンションが、最多価格帯だったら問題ですが、
飛びぬけて高い価格帯だったら、問題ないんじゃないですか？

資産価値って言ったって、
よほど短期投資で買っている人以外は、
そんなすぐに売るわけではないでしょうから、
その間に景気なんていくらでも循環するでしょうから、
気にすることもないと思いますよ。

ちなみに、川崎市は20年後に向かっていろいろ
再開発施策を行っているので、
その頃まで住んでいる人たちには、
今の中古価格の上下なんてどうでもいいと思いますよ。
だいたいのマンションが買って２割（不動産会社のマージン分）は
下がるもんなんだし、一喜一憂する類の話ではないと思いますが。

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売れる時に売っとけ、そうとしかいえない

マンション価格は小杉一帯は浮かれすぎていた

三井に一杯食わさせたが、後の祭り

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三井というより、ナイスでしょ？
三井は、そんな大胆な坪単で売ってないよ。

坪単は、
●コスタ：200万
●レジ：210万
●SFT：220〜230万
●MST：240〜250万
●セント：280万〜300万？
くらいだったと思ったけど。

これで、誰がバブルにしてたかは一目瞭然でしょ。
無知の放言は、シラケルよ。

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セントは実際には割引販売だったみたいです。
ネットのブログなどで情報漏れています。

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値引きして売ってても、
最初オープンになってる価格が指標になるのでは？
個人的には、聖蹟さんなんて買う気は端からなかったですけどね。
デベののれん、スペック、病院跡地…
ネガティブ要素しか見つけきれませんでした。

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市況が本当に２割ダウンしたなら契約者は１割の手付け放棄してその物件を買う方が得になる。
ただ実際のは手付け放棄はまれ。つまり１割以内の市況ダウンのはず。

ちなみに最近の調査では、前年比で武蔵小杉Ｍ価格▲０．６％となっています。

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他の物件のことを言うのはこのぐらいで止めておきましょう！
単に「高層マンションは恐い」と感じる人もいるわけですし。

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２割下げは一般的な下げの範囲内だよ。

小杉はこれから化けの皮がはがれる、楽しみ

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自分は
高値で買ってしまった、と認めましょう。
隣に高島屋がくると期待して買ってしまった、と認めましょう。
今後値下がりする、と認めましょう。

気が楽になります。

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セントの最上階(とはいっても16階)は
坪単価３３０万円でしたよ。角部屋は更に高かったかな。割引販売など無しで。
小杉で永遠に、抜かれることのない１６階の最高坪単価でしょう。

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これじゃローン審査に落とされる方がお得じゃないですか。
ノーリスクでキャンセルできるので。
意図的にローン審査落ちる方法があれば誰か教えて。

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>>699
会社を辞める。

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