TXみらい平駅前にそびえ建つ3棟660戸の茨城県最大の免震マンション。
660世帯住民のポテンシャルは計り知れないパワーがある。
住民の「情報共有と知恵を活用」しマンション資産価値の維持向上に努めようではないか！
このパワーがあれば何でも出来る、恐い物はない。来たれ住民よ！
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
[スレ作成日時]2010-08-22 10:53:56
パークシティ柏の葉キャンパスは規模がデカイ。
パークシティ柏の葉キャンパス一番街は総戸数977戸に対して990台（来客用8台、管理用3台、身障者用2台含む）。
１人１台目しか利用できないようだ。
パークシティ柏の葉キャンパス二番街は総戸数880戸 に対して759台（来客用・店舗用・カーシェアリング用等含む）。
１人１台目は無理のようだ。
谷和原伊奈左右衛門氏が言ってた第７期とは平成２５年の大規模修繕のスタートのことか。
駐車場の話は、内容じゃなくてやり方がおかしいと思う。
ルールを変えるならきちんと細則を変更して総会で決を取るべき。細則を変更しないで運用ルールを作っても、法的な根拠がよくわからないものを根拠に強制力を働かせることができるのだろうか。揉め事に発展して、主張が噛み合わず裁判所までもつれ込んだら面倒になるし、裁判所で管理組合の主張が通るのかどうかもよくわらない。
マンション内の共用施設を利用するために公平であることが大切なら、一定期間で駐車場全区画再抽選するべき。二区画目のことに対してだけ公平であることを重要な論点として位置づけていることに納得できない。意見がまとまらず現状維持なら、現状の管理規約通りに厳格に運用すればいい。
理事会と理事長には、専門委員会を設置した方が良いと助言したが聞き入れてもらえなかった。管理規約によると委員会の設置は、理事長の判断で決められる。残念ながら、現在の理事会案での進め方は理事長の方針だと解釈している。
私の主張は一定期間に全区画を再抽選することだけど、細則を変更して総会で半数の賛同で決がとれたものには(私が賛同していない案であったとしても)従う。それが、マンションで生活する上での最低限のルールだから。
どのような内容であるにせよきちんとした手続きを経て、規約を決めて欲しい。ゴネ得のような考え方を排除するためにも、ルールを規約(細則)にきちんと定義して、理事会は(必要なときは)厳格な態度で規約に沿った組合運営をして欲しい。法的処置をするために臨時総会が必要なら臨時総会を開けばいい。管理規約には理事長判断で臨時総会を開けると定義されているのだから。
理事会案内の要旨を読んだ限り、運用細則の変更はせずに運用指針を決めて細則を補完しようという考えのようです。即ち、空き区画があれば希望者は２区画目以降を借りることができるが１区画目の希望者があった場合にその割り当て区画がない場合は２区画目以降契約者に区画を強制返還させる。
これは運用細則第10条1,2項に定められており、この規則を管理組合（組合員とその執行機関の理事会）が遵守し粛々と執行していけば何ら問題がないことになります。
現実は２区画目以降契約した住民のエゴにより、この規則通りに執行するのが難しいため、何らかの方針を打ち出すことによりにより今後はスムーズに規則通りの運用をしていこう、ということのようです。
専門委員会の設置を助言されたようですが、運用細則を変更する意思がない理事会には聞き入れてもらえないと思います。もし運用細則を変更するなら、大英断のもとに細則第10条1,2項をばっさり削除するくらいの大変更となるし、これを実現させるには総会決議によるにしても理事長に相当の手腕がなければ難しいでしょう。
上の例にあったパークけやきとガレリアの運用実態を把握するが参考になるかも知れない。
この２つのマンションは希望者に2区画目を貸すだけの区画裕度が大きいから。
田舎だからと言っても、一家2台以上の駐車場を確保できるマンションはそんなにないようだ。
現状は、マンョンで一家1台の駐車場が確保できたら御の字だろう。
＞私の主張は一定期間に全区画を再抽選することだけど、細則を変更して総会で半数の賛同で決がとれたものには従う。
全区画再抽選が一番理想だと思う。
だけど総会で過半数以上（普通決議）の賛成が得られるのは難しいと思う。
なぜなら、屋根付き４階以下の区画所有者が過半数以上いるから。
折角の既得権、それが侵されるとなると必死に抵抗するものだから。
>>844
細則にどのように定めようと法的な根拠とはなり得ない。
だからこそ、ゴネる住民がいるのだ。
現状では理事会、理事長の権限で強制撤退も出来ない。
例え細則に反していようと他人の財産を処分することは出来ないからだ。
>>848
「細則にどのように定めようと法的な根拠とはなり得ない。」は間違い。
裁判所に「明け渡し命令」を出してもらう法的根拠になる。
ただ手続きが大変なだけで、法的措置を講じるには総会決議が必要で、
原告は法人でないから理事長個人になる。管理組合の仕事とは言え、訴訟マターは個人では負担が大きい。
もちろん被告にも相応の対抗手段があるので、最終的には裁判による判決決着になる。
でも、ここまでやるのか？である。 このようなマンション内での軋轢はできるだけ避けたい。
よくマンションで管理費長期未納者に対して管理組合として「支払い命令」を裁判所に出してもらうが、
ここのマンションの場合、管轄簡裁はどこか？を考えて見ても大変なことは分かると思う。
しかも理事長がやらんといかん。少なくとも市内に簡裁はない。土浦？取手？水戸？
原告は管理組合ではなく理事長の個人名だ。そんなことしたら被告との人間関係は最悪になる。
同じ屋根の下に住んでるんだから、あとあとしこりが残る。
を見越した住民はゴネまわすことができるのである。
細則をもっと強制力のあるものにしないと、ゴネ得の輩は動きゃしないってこと？
決まりが守れないなら戸建てにでも行けばいいのに。
現実問題としてまったく身動きできないはずだ。
・8/28で全区画満杯
・2区画目以降の解約期限は組合年度の来年度末
これじゃどうしようもない。
今慌てて運用方針を決めても、実際に運用可能なのは再来年度から。
来年度に運用方針を決めても遅くはない。
当面は優柔不断な態度で、新規１区画目希望者の要求をのらりくらりとかわすしかない。
そのうち諦めて外の駐車場借りてくれればそれに越したことはない。
でも理事長なんだからやるっきゃないんじゃない？
でも、全マンション住民が見方だ。
管理費を払わない住民がいるの！！？
そんなにレベルの低いマンションなの！？
管理費を払わない住民は住む資格なし。
＞細則をもっと強制力のあるものにしないと
もともと運用細則第10条2項は強制力がある規則になってる。
でも住民は言うこと聞かない。
この問題は、過去の理事会での運用ミスに原因がある。
それを今の理事会が尻ぬぐいすることになってしまった。
何れにしても身動きが取れない事は確かだと思う。
2区画目以降が全て解約されてから運用を仕切直すしかない。
その運用も過去の失敗を踏まえて不公平・不均衡がない新運用方針でやるしかない。
その新運用方針の理事会説明が10月3日と言うことだ。
>>当面は優柔不断な態度で、新規１区画目希望者の要求をのらりくらりとかわすしかない。
だから来期は理事長なんかやるもんではないな。住民の突き上げ喰らうからな。
2区画目の駐車場使用料を値上げすることが何で不公平・不均衡の是正なの？
2区画目希望者が全員区画を利用できるようにならないと不公平・不均衡の是正にならないよ。
だから前に書いてあった近隣駐車場の管理組合としてのバルク借りが案として出てくるのだと思う。
これ良い案だと思うよ。100区画も200区画もバルク借りするなんて言ったら駐車場オーナー大喜び。
だけど近隣にそれだけのまとまった区画ないね。バラバラになる。
カスミの340区画、いいね。目の前だし。
>>863
あなたは非常に良いことを言う方ですね。
区分所有法で規程されてない事項は例え管理規約で規程されてても強制力がないと解釈できました。
だから運用細則で2区画目の明け渡し条項なんて糞食らえですね。区分所有法の裏付けないですから。
やはりゴネる住民は正しかったことが証明されました。ありがとうございました。
2区画目を契約して使用できる住人は、2区画目を希望者しても利用できない住人よりも、
駐車場利用に関してアドバンテージがあるのだから、値上げして使用料金を高くする事により、
2区画目を希望者しても利用できない住人に対する不公平・不均衡を緩和する、との考えだと思う。
それだったら、マンション内に2区画目の駐車場が借りれず、近隣の駐車場を借りた住人に対して、
駐車場使用料の差額補填をした方が不公平・不均衡が完全に是正できる。
少なくとも2区画目駐車場使用料に関してはマンション内も外も住民は同一料金ということになる。
差額補填してくれるなら、A,B棟サブエントランス側の向かいの青空駐車場でも我慢できる。
距離的にはあまりかわらないしベランダから見えるし。
それはいいね。A,B棟１階の専用駐車場とあまりかわらなくなるね。
理事会案の2区画目以降の値上げに関しては、この差額補填で修正かければいい。
現実問題として、隔年総入れ替え抽選制は良くない。
運悪く抽選に外れっぱなしだと一生借りれないかも。
何れにしろ、抽選に外れたら外の駐車場借りるんだから。
それじゃまとめるが、10月3日の理事会案に対する要求事項は次の通り。
○2区画目以降の外部駐車場使用料に対する差額補填
以下は却下。
×2区画目以降の駐車場使用料を値上げ
×隔年総入れ替え抽選制
マンション近くの駐車場は不動産屋に頼めば楽だよ。賃料も書いてあるから。
http://www.issei-miraidaira.com/archives/2010/06/images/s1298604118.jp...
隔年総入れ替え抽選制にするにしても、2区画目以降を希望する台数をアンケートでとらないと、
抽選ロジックと落選者当選率向上ロジックが組めないと思う。
１度当選した人は向こう２回は抽選に参加させない等のようにして、
落選者の当選率を順次向上させて行かないといつまで経ったも当選しない人が出てくる。
この辺りは、数学が得意な人に担当させてアルゴリズムを作り、当選シミュレーションをした方がいい。
2区画目の差額補填というのは2区画目を希望する人のあいだで調整（負担）するのですか？
まさか1区画目の人に金額を負担させるわけではないですよね。
>>875
みんなの組合費の中から出すことになります。
各住人としては今まで通りの金額の管理費等を支払いますが、どこかでコストダウンしないと、
管理組合としては持ち出しになります。当然業務管理委託費を値切ることになります。
管理会社さん、協力お願いします。
2区画目以降欲しいって言う住民の要望に応えるため、運命共同体のマンションですから、
管理会社も含めて住民全員で問題解決する事になります。
>>876
当然だと思います。現時点でも2区画目以降借りてる住人が速やかに区画を返さないから、
1区画目希望者になんと1年以上も待たせているのです。
同じ屋根の下に住む運命共同体の住人は大変なんです。
何か根本的におかしくないか？
1区画目希望者が借りれなくて困ってるのに、2区画目以降契約者はそんな事お構いなしに我が儘を通す。
しかもゴネてゴネてゴネまわして何と来年末まで解約を引き延ばす。
1区画目希望者に1年以上も迷惑をかけること平気でする。
これ日本の教育や道徳の問題じやないか？
10月3日の説明会に、ウッカリ2区画目以降契約者が出席して万一正体バレたら袋だたきだな。
2区画目以降契約者は大人しく巣ごもりしてるしかない。
それとも理事会に要請して2区画目以降契約者の情報開示を迫るか？
と理事が憤慨しております。これってどう思う？
理事会案はまず通らないと思う。
たぶん保留のまま次期管理組合に引き継ぐしかない。
今期理事会がやるべき事は、2区画目以降契約者の解約を１年前倒しにして今期末にすることだ。
住民との再交渉、激しい喧嘩になる。なんなら手貸したろか？オレ体育会系出身だけど。
>>880
おい、そんなに理事会が2区画目以降契約者のこと大切に思ってるんだったら管理費から出してやれよ。
へこんだ分は管理委託費ねぎりゃいいだろう。先週の「ガイアの夜明け」見ただろ？相見積とりゃいい。
残念ながら、理事会案で可決するのはほぼ間違いない。
多少の注文は付くだろうが、基本的にはあのままで決まる、
総会参加の半数近くは白紙委任状だからね。
説明会が荒れようが強行突破だな。
理事会のスタンスは、2区画目以降契約者には大幅に譲歩し、
新規1区画目希望者には「1住戸1区画」と口では言いながら、
1年以上平気で待たす冷たい仕打ち、だろう。
弁解できるならしてみろ！
原則（建前）は原則（建前）でしかない、空き区画が出るまで待ては良いだけ。
代わりに２区画目の利用料を値上げして不公平感を和らげるのだから。
もし理事会案で強行突破だとしても、ここまで理事会の専横を許した住民側にも責任はある。
後の祭り
＞２区画目の利用料を値上げして不公平感を和らげるのだから。
誰の不公平感を和らげるのか？
既に入居してる人は1区画目確保できてるのに、
新規1区画目希望者は直ぐに確保できない。1年以上待たされる。
新規1区画目希望者に不公平ではないか？
理事会は当日までに、これに対する反論を用意しておくこと。
だからそれを和らげるんでしょ。
ひょっとして理解力ゼロ？
どんなことでも１００％公平なんて有り得ないのにね。
そこに過剰に反応するのって実際に利用出来ていない人だけだよね。
>>876
みんなの組合費の中から出すことになります。
そんなのおかしいだろ。2区画目の住人がすんなり返却しないから1区画目も借りられない人がいる。
なんでそんな我儘住人のためにみんなの組合費から出すんだよ。絶対反対。
組合費が値切って下がったとしてもそれは将来の積立金でしょ。
運命共同体というならまだ1区画も借りられない人のことを考えてやれ！
本当におかしな論理だよ。あきれるよ。
理事会頭悪すぎ、回答になってない。
誰もあんたに答えてないけど、理事会じゃないし。
そっちが頭悪過ぎ（笑）。
頭悪くないぞ。3日の日に勝負するか？
これでほぼ理事会案でまとまったようだ。
３日は静かに事が進むだろう。
住民のみなさん、ご協力に感謝します。
勝負になると思っている時点で頭悪っ！（笑）
３日はシャンシャンシャンだろう。
＞なんでそんな我儘住人のためにみんなの組合費から出すんだよ。絶対反対。
なら理事会案反対しろ。わがまま住民のための運用案なんだから。
理事会案ってポストに投函されてた？それとも１階掲示板に張りだされてた？
まだ時間があるから25日の理事会の後に配布されるのではないでしょうか？
25日に理事会の前に懇談会がありますから確認してみては如何でしょうか？
もし「当日まで非開示」と理事会が言ったら「もうできてるなら見せられるだろう」と言ってみたらいいと思います。それでも開示を拒む用でしたら「何故隠すのか？」と理由を問いただせばいいと思います。
理事会としては、事前にリークして住民に事細かに検討され当日住民に反撃されると困るので普通は開示しないものです。しかも強行突破なら尚更です。
２５日の懇談会は３日の前哨戦との位置づけでいいと思う。
住民も理事も恰好の練習の場になりますね。
でもどっからか漏れるもんだよ。オレ知ってるから。
>>904
当日その場でいくらでも反論したらいい。
事前に内容を知らせないと反論出来ない奴は偉そうに文句言ってないで引っ込んでな。
普通は書類の文明だけ読んで勘違いで馬鹿騒ぎする奴等がいるから開示しないものだよ。
文明だけ
↑
文面だけ
失礼（笑）
>>書類の文明だけ読んで勘違いで馬鹿騒ぎする奴等がいるから開示しないものだよ
理事の文才がなく文章が下手くそだからでする
ところで2011/11/28ってなに？
私は要旨に書いてあった誤植を指摘したいと思います♪
来期末→今期末
今期の理事会だから今期末の間違いだろう。
来期末なんて次期理事会の話になるし無責任になる。
そう思います。細則第10条2項では、
「3ヶ月の予告期間をもって解約について意義申し立てることなく当該区画を明け渡さなければならない」
と規程されてますから、8月28日から3ヶ月後は今年12月末です。
25日の懇談会、インターネットで実況中継してください。お願いします！
その場で携帯でツイッターに書き込んだ方が良いだろう。
でも１９名も役員が、氏名、部屋番号、連絡先、担当分野の自己紹介するだけで時間半分くらいとってしまうね。あらかじめ役員の着席場所を決めて、それに合わせて紙に氏名、部屋番号、連絡先、担当分野を書いて当日配るのじゃないか？そのほうが効率的で時間の節約になる。
誰が誰なのか分からないと覆面座談会みたいになって意味ないですね。
やっぱ注目は理事長、副理事長、駐車場担当理事、広報担当理事だろう。
とくに駐車場担当理事は要マーク、広報担当理事はディスクローズでマークする。
以上の理事は面と名前を住民は覚えておく必要がある。
あとは管理会社の動きを要チェック。
ブロックサインなぞ出されちゃ無理だ。
懇談会を無難に乗り切る方法は、サクラ住民を仕立て上げることです。
このサクラ住民を前列に配置し、「よいしょ」発言で終始して他の住人の発言をブロックするのです。
ちゃんとＩＣレコーダー持ってって発言を残しておいた方がいいよ。
ところで「理事会傍聴の件」は誰か要望出すのですか？
今までの議論を集約すると懇談会での要望事項は次のようになるだろう。
駐車場の件は３日にあるから細かな要求はその時にすればいいと思う。
①駐車場理事会案の事前開示
②理事会の傍聴
③ベランダ喫煙・タバコぽい捨ての管理規約での禁止条項新設
④理事会報を理事会開催後一週間以内に配布と写真入りカラー化
⑤夏祭り、米つき大会の実施
⑥ラウンジの季節風物の飾り付け（七夕、クリスマス、正月等）
⑦意見箱の分離（理事会宛と管理会社宛の区別）
⑧理事会役員の個人情報開示（氏名、部屋番号、連絡先）
⑨駐車場入り口２カ所にダミー防犯カメラの設置
⑩棟内一斉放送設備の新設
⑪新聞の個別配達の実現検討
⑫完売後の住民アンケートの実施
⑬前回アンケート（2007年当時）の結果の情報公開
⑭インターネット利用料の個別課金
⑮倉庫目的外使用の禁止と目的外使用した管理会社への制裁
あと何か付け加えることあるなら教えて欲しい。
忘れてた。
⑯管理組合事務所の開設
>>927
資料の開示はいらないと思う。要旨だけで十分。問題点は次の２項。
・２区画目以降の明け渡しを来期末に大幅に延期して１区画目希望者に多大な迷惑をかけていること。
・２区画目の使用料を値上げして、隔年総入れ替え抽選制にせず不公平・不均衡を誤魔化そうとしていること。
【センチュリーつくばみらい平管理組合第５期理事選抜試験問題】
つぎの①②③のうち正しいものどれか？
「駐車場利用に関して不公平・不均衡の是正を考える場合、対象となる駐車場利用権者は次のうちどれか？」
① １区画目利用者（未利用者を含む）
② ２区画目以降利用希望者
③ ①と②の双方
>>928
法的根拠を問うのは裁判だと思う。
管理規約はマンション居住者の規律と秩序を維持するための内規であって、
マンション入居者に課せられる義務と考えた方がいい。
その規約等が法的に照らして正しいか否かは裁判で争うしかない。
例えば、「ベランダ喫煙禁止」を規約化したマンションがある。エルザタワー５５。
これに法的根拠があるか？と言えば現状はない。
しかし規約であるからマンション住民は守らなければならない。
もし不服があるなら、訴訟を起こして規約の是非を裁判で争うことになる。
参考までに、最近の例では、区分所有者が賃貸オーナーの場合、管理組合が賃貸オーナーの区分所有者に対して特別協力金を課した例が争われた。
これは管理組合業務に非協力的（役員業務を免れる）な常時住んでいない賃貸オーナー区分所有者に、管理組合業務への協力を相応の金銭で課した例である。
最高裁まで争われたが、管理組合側が勝訴した。
http://www.47news.jp/CN/201001/CN2010012601000434.html
>>934
画期的な判決ですね。ビックリしました。
それなら2区画目以降の解約に年末まで応じない区分所有者にペナルティー課金2500円/月を課したらいいと思います。１区画目未利用者の新規申し込みを妨害してますからね。
理事会さん、考えてね！
>>935
それも一つの方法だと思うけど、既に2区画目以降契約者に来年11月28日までに解約するように文書で通知してしまった。今更変更するとなると、またその住民がゴネて暴れるので得策ではない。
それなら理事会案通りで総会を通過させて事を荒立てない方がいい。
その代わり、新規1区画目希望者と内密に裏取引をした方がいい。その希望者が近隣駐車場をやむを得ず借りた場合に駐車場料金の差額補填をするのである。あくまでも内密に。
2区画目以降希望者の差額補填の話が出ていたが、新規1区画目希望者の差額補填に切り替えるのである。この方が上手く収まる。
>>決算の監査で簡単に引っ掛かるよ
引っかからないようにするのが監査すり抜けテクである。詳細は割愛する。
過去の理事会の尻ぬぐいだ。うまくやるのだ。
今、一番恐いのは新規1区画目希望者の突き上げである。
2区画目契約者の我が儘と言うかエゴを容認してるのだから、
理事会としては絶対に申し開きができないからな。
>>932
例の細則に強制力があると勘違いしている人が多いから言って見ただけです。
実際は貴方の言うとおりでしょう。
最近はベランダ禁煙のような問題になりそうな条項は敢えて定めないケースが多いですね。
