TXみらい平駅前にそびえ建つ3棟660戸の茨城県最大の免震マンション。
660世帯住民のポテンシャルは計り知れないパワーがある。
住民の「情報共有と知恵を活用」しマンション資産価値の維持向上に努めようではないか！
このパワーがあれば何でも出来る、恐い物はない。来たれ住民よ！
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
[スレ作成日時]2010-08-22 10:53:56
＞理事会は進め方がわからないのか、途中で面倒になったのか
過去の理事会の不始末を引きずってる以上、何やっても無理でしょう。
だから、原点に戻って駐車場運用の基本方針を立て直すのです。
そして、それに従って現状を是正し、将来に対処すべく規約や細則の見直し、
あるいは運用マニュアルの新設を行うしかないのです。
今期はもう無理です。来期以降になります。
勝手にレッカー移動してちょっとでもキズを付けてみな、器物損壊で訴えられるから。
それに移動した車は敷地内に保管して置く必要がある。
道路や空き地、スーパーの駐車場に置いたら窃盗、乗り捨てと同じになる。
今までの掲示板の情報や理事会報の断片的な情報で分かったことを整理して書くと次の通りになる。
過去の理事会主催の意見交換会は、その時点では残念ながら未入居のため情報が無いし、
またその時の情報を入手するすべが全く無いので反映はしていない。
・売主は「1住戸１区画」の原則で、区画割り当ては公平性を期するために抽選により実施してきた。
・管理組合設立後は、第何期か知らないが、空き区画があるので希望する住民に2区画目以降の利用を許して来た。
・その結果、空き区画も満杯になり、新規に1区画目を希望する住民に区画を割り当てようとすると、
2区画目以降を利用してる住民に区画を返還させる必要が生じてきた。
・ところが区画の返還を運用細則通りに住民に返還させることが難しく理事会と住民間の軋轢に発展してしまった。
このことを住民は情報共有して、10月3日の理事会説明会に臨み、
理事会案をチェックすると同時に解決方法を考えて行くことになる。
理事会からの案内に、これらの過去の経緯を書いてくれないと、
住民は理事会案の説明を受けても正しく判断が出来ない。
8月の理事会報が配布されたが、読む限り理事会案で強行突破の構えのようだ。
間違っていたら訂正して欲しい。
管理組合設立後は、第何期か知らないが、空き区画があるので希望する住民に2区画目以降の利用を許して来た。
私がマンションを購入したのは2008年の8月、もうこの時には駐車場の複数台貸し出しをやっていた。
2008年の8月なら第2期になる。
理事会報では、8月28日で空き区画が無くなったと書いてあった。
2区画目の解約を通知してるそうだが、相変わらず管理会社任せにしている。
大事な事なのにどうして理事会が全面に出て対応しないのか？
住民に不服申し立てされるのが恐いのか？
↑
恐いとかでなくて、ただ単に面倒なんでは？
その為に管理会社には高いお金払ってるんだから、ドンドン使えば良いと思う。
それに大騒ぎするほど大事な事でもないし。
都市部だと一戸一区画すら用意されていないマンションが大半、ちょっと郊外になると一戸一区画が一般的。
でもここは茨城だぞ、一戸二区画づつあっても良いくらいだ。
駐車場は管理会社から借りてるのではない。管理組合から借りてるのである。
管理会社ごときが来ても追い返すだけだよ。貸しといて今更返せはないだろう。
足りなくなること初めから分かってて貸したんだろ、こっちも困るんだよ。
でも理事長が来て「申し訳ございません。住民のためにご協力お願いします」って頭下げたら考えてもいいな。
要するに誠意の問題だよ。
要するに文句が言いたいだけだろ？
お前こそ、誠意を見せて自主返却しろよ（笑）。
理事会案粉砕！！！
と叫んでみても住民案が出ないと負けるかもよ。
住民案じゃなくて※※（個人名）案じゃないかな？
各々考えていることバラバラなんだし。
それは住民の問題。責任転嫁もたいがいにしろ。
文句を言う住民はいても対案なんて出す住民（個人？）はいないと思う。
もし出したら10月3日に本人は呼び出されて皆の前で説明させられるよ。
住民や理事や管理会社の全員からするどく突っ込まれて晒し者になるだけだよ。
全員を説得でき、しかも理事会案を上回るような対案なんて誰も作れないよ。
現状を一番良く知ってる理事会が管理会社の協力を得て知恵を絞って作った案。
駐車場を利用するだけで運用を知らない素人住民はかなわないはず。
住民全員の事を考えてるのが理事会案、自分の利益を優先する自己中心的な個人案。
たぶん理事会案に若干の修正はあってもほぼその案で通ると思う。
うまく切り返せたらかっこいいな。
理事会は管理組合の運営をしてるから大所高所から物が見れるけど、
住民個人は自分の目線でしか物が見れないものだと思う。
〜のだと思う。
>>760
かなり難しいと思う。
提案する事に相当な勇気がいるし、全員の前で個人情報（顔、氏名、部屋番号）晒す事にもなる。
ましてや検討に値しないイモ提案だったら、後々まで恥晒して物笑いの的になってしまう。
現実は口で（ネットで）言うほど優しい物ではないと思う。私なら御免被りたい。
結局、原則論や理想論しか言わない人、言えない人は理事会のようなあまり強制力を持ち合わせない執行機関で苦労した経験のない人であろう。
理事会運営、組合運営などというものは実際にやってみると妥協の連続、同じ住民（組合員）同士波風を立てないように苦労するもの。
何か牽制してんの？
>>765
別に牽制はしてないと思う。
ここは顔も見えない匿名だから言いたい事言えるのであって、
現実に顔と顔付き合わせたら、そうも行かないのも事実。
組織運営って妥協が大切な事も事実。
それと同じ屋根の下で暮らしてるのだから軋轢は避けたい。
まぁ、多少の変更はあるにしても理事会案で行こうよ。
理事会で最適な方法を考えてもらうのがベストだと思う。
第８回の理事会報みたら、最後のページに、
「理事会の決定に対して、間違った解釈だ」
と言いきったスゲー住人がいるみたいだな。
こいつに2区画目以降返さない住民の交渉させたらいい。
「２区画目以降を返さないのは運用細則の間違った解釈だ！」と（笑）。
解釈に正しい間違ったもない。
主義主張がことなれば、解釈が異なることに何ら不思議はない。
原理原則論ではなく、どう解釈するのが現実的かという視点が大事。
そう言われれば「理事会の決定に対して、間違った解釈だ」は文章としておかしいな。
文才のない理事が書いたのだろう。
結局、今回は妥協して、現在1台も駐車できないでいる人も我慢してくださいね〜ってこと？
今のままだとゴネ得には逆らえないってことになる。
納得いく理事会案なら賛成だし、全面的に指示したい。
今までのやり方を是正していくには、このマンションが完売した今こそいいチャンスでしょ。
諸問題に対して精通した人が筋の通った案を出してきたなら、理事会として十分に議論を重ねる必要があるのではないかな。
今期の理事の方々にはお忙しいところ大変だと思うけど、前任踏襲のｸﾞﾀﾞｸﾞﾀﾞをどうにかしなくてはいけない時期に来ている。
まず理事会と住民とで「あるべき形」を決めて、理事にはそれに向かって少しずつでもいいから、住民同士の軋轢を防ぎながらゆっくりと絡まった糸をほどいていって欲しい。
ゴールをみんなで決めて、やり方は理事会に任せるから、そこに必ずたどり着いてもらいたい。
指示→支持
２区画目以降を希望する世帯で激しい争奪バトルをするか？
しかも公平で機会均等な方法で。
この争奪バトル方法、誰か提案できないか？
>>諸問題に対して精通した人が筋の通った案を出してきたなら、理事会として十分に議論を重ねる必要があるのではないかな。
そう簡単には出ないと思う。理事会案をベースに色つけした方が早い。
ぐだぐだぬかすなやー。
後から契約するからやないか。
理事会案で2区画目以降値上げと書いてあるが、これは2区画目以降を利用する人は特別利益を被るから余分にお金を払ってもらおうとの考えのようだ。でも、これには反対だ。2区画目以降の利用を公平・機会均等にすれば良いわけだから。
2区画目以降の利用は、公平性と機会均等を考えると「隔年総入れ替え抽選制」になると思う。隔年毎にゼロベースで抽選する。ただ、抽選になると毎回落選の憂き目に遭う人も出てくるし反対に毎回当選するラッキーな人も出てくる。
そうなると隔年抽選にしても、一度当選した人は以降何回かは抽選に参加させず、出来るだけ多くの未当選希望者が当選するような配慮も必要になってくる。
同時に2区画目以降利用希望者は、おそらく一定数ではなく将来的には増加していくことも考えないといけない。今は1台だか夫婦で2台にしたい、子供が大きくなって免許とったら1台増やしたいってこともあるだろう。
「隔年総入れ替え抽選制」って言っても、ルール作りや運用は簡単ではないことは確か。
理事会案をベースに2区画目以降の利用は「隔年総入れ替え抽選制」を付加して行けば良いと思う。値上げは絶対に反対だ。
難しいのは「隔年抽選」にするからだろう？
希望者全員に抽選（最初だけ）で整理番号をふり、番号順に区画の数だけ当選、残りの人は番号順に次回以降の入れ替えに廻る。
その後、希望者が増えた場合には順番待ちの最後に追加される。（同時期に複数いた場合、追加順は抽選。）
後は順番通りに隔年で入れ替えるだけ。
こまるなぁ 茨城県 こんな記事あったが。
茨城また最下位…何が足りない？北関東 都道府県魅力度調査
2010.9.17 02:05
ニュースのトピックス：地域の話題
都道府県魅力度ランキング１位～２４位 どうしてここまで不人気なのか－。４７都道府県を対象にした「魅力度調査」で、埼玉、栃木、群馬、茨城の北関東４県が昨年に続き４０位以下を“占有”。茨城に至っては２年連続最下位の不名誉となってしまった。観光資源や自然が豊富で都心から好アクセスにもかかわらず、いつまでたっても魅力が伝わらない。（夕刊フジ）
将来の事を考えると収入は少しでも多いほうがいいので、値上げに賛成します。
>>778
次回入れ替えが3～5年後だとしても整理番号が後ろの人は10年以上待たされることになる。
最初の抽選で整理番号（順番）が決まること、後から希望した人は整理番号が後になること、が問題。
駐車場の共用施設としての保守維持管理修繕費は全区分所有者が金払ってるのだから。
との意見に対する反論を事前に準備しておいた方がいい。まだ2週間ある。
１区画しか必要ない私としては、贅沢利用の2区画目を市場賃借価格の2倍でも3倍でもかまいません。
自分の腹は痛まないので勝手に値上げしてください。
2台目以降借りる人って100区画以上あるのですか？
希望者が多いのなら、管理組合として近隣駐車場をバルク借りしたらどうですか？
まとまった区画を半永久的にバルク借りするなら、駐車場オーナーと価格交渉の余地は十分あります。
管理組合としては長期に渡り住民に安く提供することができるし、駐車場オーナーは長期に渡り安定収入が入ります。
不動産等の取引交渉に長けた理事を選任して交渉に当たればいいでしょう。
参考ですが近隣の青空駐車場って茨城の田舎ですからそんなに高くはないです。バルク借りすればもっと下がります。
ただ、マンション内かマンション外かでセキュリティと利便性で大きな違いはありますが。
http://www.i-road.or.jp/contents/miraidaira/index.html
http://www.issei-miraidaira.com/archives/2010/06/images/1298604118.jpg
交渉は不動産会社を中抜きにしてオーナーと直接交渉することです。
不動産会社を仲介させると手数料取られますから。ただ駐車場オーナーが不動産会社を仲介させるならやむを得ません。
また管理組合が地域コミュニティに配慮して近隣不動産会社との関係を良好にしておきたい考えるなら仲介に入ってももらえばいいでしょう。
契約は管理組合と駐車場オーナーとの契約になりますが、管理組合が法人で無いため理事長個人との契約になります。
今後マンションとして不動産取引があるようでしたら、この際管理組合を法人化した方がいいでしょう。
なんでもかんでも法的に理事長個人が契約債務を負うのは精神的にきついと思います。
by宅地建物取引主任者有資格者住民
>>781
１０年後だろうと長いスパンで考えれば利用機会は均等に廻ってくるのだから平等であり問題はない。
最初に利用した人も期間満了後は同じ年数を待つのだから。
逆に毎回抽選にすると何年も待っていた人と先月途中入居した人が一緒に抽選となり前者が選に漏れるという理不尽なことが起こり得る。
短期的にな意味での平等を求めるなら、管理費の値下げと駐車場の値上げを同時に行えば良い。駐車場一区画利用のお宅はプラマイ０になるようにね。
>>784
理事長個人が契約して住民個人にまた貸しする...何かすっきりしないな。
これじゃ大家となる理事長に頭あがんなくなる恐れがある。それは避けたい。
そこでだ、管理会社の東急コミュニティに契約してもらおう。
そうすれば、住民としても安く借りれて管理組合と縁切りできてスッキリする。
東急コミュニティもまた貸し商売にもなる。
駐車場オーナーとの交渉は信用力のある東急コミュニティだったら上手く行く。
オーナも相手に不足はないだろう。
＞何年も待っていた人と先月途中入居した人が一緒
ここのマンションの管理組合は居住年数の長短により組合員を差別しているのか？
もしそうなら、その根拠となる管理規約の条文を示せ！
と突っ込まれるから止めといた方がいい。
その間違った平等主義を引っ込めろ！
777さんの案が一番リーズナブルだと思う。
そうじゃなければ、784さんの外部駐車場バルク契約がいいと思います。
その場合、786さん提案の東急コミュニティが契約者になった方がいいです。
管理組合は案内にも書いてあった通り「１住戸１区画」が原則なんだから、
１区画目を希望する人に速やかに区画を提供することを第一義に考えるべきだな。
２区画目は贅沢利用なんだから後回しでいい。
所詮、原則だから。
原則守んなきゃダメだろ。
複数区画を借りている人はいったん全員が返却して1区画目の人にまわすべきだと思う。
1区画目はなるべく屋根付きにしてあげて2区画目は屋上とする。
2区画目の値段とかはそれからじゃない？
2区画が屋根付なんてのはずるいでしょ。公平じゃないよね。
そうだね。
まずは2区画以上借りている人の全員返却、1区画目の人に渡す。
ゴネても規則に基づき粛々と執行する。
これができないと何も始まらない。
２区画目以降の区画がほんとに４階以下駐車場エリアにあるのか？
買った時に４階以下駐車場が満杯だからと言われて無理矢理屋上区画にされたぞ！
我々住民は何も情報開示されてないので一切分からない。知ってるのは理事会と管理会社のみ。
もしそうなら、解約された４階以下駐車場区画は、新規1区画目希望者と屋上1区画目契約者で階下への移動希望者とで公平に抽選すべきである。
２区画目の運用なんて来期以降の話だ。そんな話聞く必要がない。何寝ぼけてるのか？
そこで３日の理事会説明会で質問・確認すべきことを書いておくのでメモっとくように。
かならず開口一番、理事会に質問・確認すること。それで言質が取れたら退席していい。
・2区画目以降の区画の解約を即刻行い、従わない住民には法的処置を講じて強制返還させること。
（簡裁による駐車場区画明け渡し命令）
・1区画目契約者区画と解約された2区画目区画を色つけした駐車場全フロアの配置図を全住戸に配布すること。
・解約された４階以下駐車場区画は、「新規1区画目希望者」と「屋上1区画目契約者で階下移動希望者」とで公平に抽選すること。
・以上４点について期日を回答をすること。
797さんに賛成
理事会はどこの階のどの場所が複数区画の人に占められているのか1階の掲示板でもいいから貼り出して情報公開するべきだ。
なんでわかりやすく公開しないのか不思議だ。
1台目はなるべく希望に添うようにするべきだ。複数台の人はそれからでしょ。
一区画目が屋上の人＋まだ借りれてない人は少数派だから多数決では勝てないよ。
下手に騒げはこの問題はタブー視され理事会で取り上げることは二度となくなり、永久に今のまま。
それよりは理事会案に乗ったほうが利口だと思うけどな。
自分は初めの頃の購入者だから駐車場も希望のところがとれているけど797に賛成するよ。
1区画目を優先すべきだね。2区画目は贅沢希望として後回しでいいと思う。
全員にクリアにして（情報開示して）議論はそれからだね。
どういう目に会うのか楽しみだな。（因みに理事ではない。）
匿名掲示板で意気がってないで、説明会、総会もその調子で頑張ってくれ。
あまり期待しないで待ってるぞ。
所詮、匿名ネットの世界の話で、現実は目も合わせられずおどおどして口もろくに聞けない小心者の輩だろう。
そうゆう奴らはネットで吠えてろ！
＞下手に騒げはこの問題はタブー視され理事会で取り上げることは二度となくなり、永久に今のまま。
うん、その方がいい。一度借りた物は返さないからよろしく。金はちゃんと払うけど。
理事会は近隣の同様の大規模マンション管理組合とコンタクトし、
どういう駐車場運用をしているか調べて10月3日に報告すること。
なお調査対象のマンションは１住戸１区画が数的に確保されてるTX茨城沿線のマンションとする。
・ブランズシティ守谷（５５０戸）
・ガリレアヴェール（４１０戸）
・パークハウス筑波研究学園けやき（４５４戸）
バカか？
他所の真似しても意味ないだろうが。
やりたきゃ、自分でやるんだな。
>>807
他所の実施例を参考に自所のベストな方法を作り出すことは大切です。
なにも理事会が調べなくても、管理会社に頼んでその管理会社が管理委託を受けてる他所の例を比較表にまとめさせてもいいのです。
そんな面倒なことしなくとも考えられるだろう。
面倒なだけ、時間の無駄。
興味のある人はご自分でどうぞ♪
案内には過去の意見交換会で「２区画目以降の特例は公平とする」との住民意見があったそうだが、
そんなに２区画目の利用を希望する住民が多いのか？何世帯くらい希望しているのか？
この数が分からないと話は進まないと思う。数人の少数意見かもしれない。
具体的に数知ってる住民はいるのか？それともアンケート結果でもあるのか？
意見交換会でアンケートなんかやらなかったよ。
二台分欲しいお宅は１／３以上いるでしょ。
２００区画もなら今の屋上に２階分建て増さないとだめだな。
空き区画を検討するより建て増しの検討の方が現実的だと思う。
金の問題はあるが。
814
ソースは？
ところでカスミの駐車場..... 340区画 毎日買い物してるし......
この辺の地元の家なら一家に一台どころか１８歳以上の免許証持ち一人に一台が常識じゃないの？
ここはＴＸで都心に通勤している人も多いと思うけど、車通勤組も結構な割合いると思う。
奥さんにも生活の足として必需品だと思うし、二区画目の需要は確実にあるよ。
必須ではないけど駐車場に空きがあればって人も含めるとかなりの量になるはず。
理事会は総会が近いので焦ってるな。
だから理事会案で強行突破の構えだ。
焦りは禁物だよ、駐車場に関しては。
全戸一斉アンケートしかないでしょ♪
でも残り２週間だと厳しいなぁ。
目の前に340区画も空き区画があるのか？
>>全戸一斉アンケート
誰がアンケートとるの？
少なくとも理事会はやらない。理事会案押し通すため。
ここで必要区画数が知りたいって言っている連中がやりなよ。
俺は意味ないと思うけどな。
需要がどれだけあろうと、区画の絶対数は変わらないのだから、問題はそれをどう使うかだけ。
駐車場増設なんて絵空事を言っている奴等は論外。
これじゃ理事会案の対案なんて出そうもないな。
住民のレベル低すぎる。理事会案で行こうよ。
理事会案って案内にあった要旨が骨子なの？
バイク置き場や駐輪場では2区画目以降のトラブルはないのか？
本日９時、牛久大仏が見える。
静かだな。駐車場は理事会案で落ち着いたのか？
理事会報見たら、不服申し立てした住民が理事会と会談するようだ。
傍聴したいな。どんなゴネ方するのか今後の参考にしたい。
長期修繕計画に関して専門委員会を設置して検討を開始するようだ。
入居時にもらった長期修繕計画書は管理会社が作ったもの。
それによると修繕積み立て費を順次値上げして行く計画である。
ところで、理事会は専門委員会を設置して検討すると言っておきながら、
何で自分たちで検討せずに長期修繕計画書を作った管理会社に資料作成を依頼するのか？
管理会社が作った長期修繕計画書の妥当性を作った張本人の管理会社に検討させる？
何考えてんだか。
正解には徐々に値上げすると言うよりは入居時の設定を必要以上に低くしているだけ。
購入検討時に、ローン返済額＋管理費＋修繕積立金＋駐車場利用料等で月々の家計のシミュレーションをするだろう。
修繕積立金を低くしておくと買い易いという印象を与えることが出来るからね。
何処のマンションでも６期目から徐々に上がっていく計画になっているのが普通だよ。
工事も極標準的な内容になっているし、妥当性がどうだとか取り立てて騒ぐような話じゃない。
今の計画の根拠となっている情報を管理会社に資料として纏めたうえで開示させるのは当然のこと。
組合としての検討はそれを叩き台にして始めれば良い。
修繕積立金は入居の時にもらった東急コミュニティの資料で5年毎に2000円くらい値上がるようだけど、
管理費については何も資料もらってない。管理費は永久に値上げなしと考えてる。
それなら5年毎の修繕積立金の値上げはやむなしかなと思う。
これで管理費までドンドン値上がるのではたまったもんでないからね。
駐車場料金やインターネットもいつかは値上げされるのかな？
管理費は交渉すれば一割くらい下げられると思う。
＞2区画目の値上げ金額
周辺の月極駐車場の相場が4000～5000円くらいだから、多分1000円くらい値上げするのじゃないかな？
それでも屋上区画だったら2500円だから安いことにはかわらない。
長期修繕の専門委員会って土建関係の知識がある人がやるの？
＞理事会は近隣の同様の大規模マンション管理組合とコンタクトし、
＞どういう駐車場運用をしているか調べて10月3日に報告すること。
＞なお調査対象のマンションは１住戸１区画が数的に確保されてるTX茨城沿線のマンションとする。
実運用はどうなってるのか知らないが、カタログスペックでは次の通り。
パークハウスけやきレジデンスは総戸数454戸に対して641台（身障者用3台含む）も駐車場区画がある。
１台目を利用しても２台目用に190近くも余裕があるようだ。2台目は借りれるとのこと。
ブランズシティ守谷は総戸数550戸に対して 駐車場台数564台（身障者用1台・来客用13台含む）で
１人１台目しか利用できないようだ。
ガレリアヴェールは総戸数410戸に対して530台（ゲスト・身障者用含む）も駐車場区画がある。
１台目を利用しても２台目用に100強近くも余裕があるようだ。（129%の区画が売り文句）
パークシティ柏の葉キャンパスは規模がデカイ。
パークシティ柏の葉キャンパス一番街は総戸数977戸に対して990台（来客用8台、管理用3台、身障者用2台含む）。
１人１台目しか利用できないようだ。
パークシティ柏の葉キャンパス二番街は総戸数880戸 に対して759台（来客用・店舗用・カーシェアリング用等含む）。
１人１台目は無理のようだ。
