TXみらい平駅前にそびえ建つ3棟660戸の茨城県最大の免震マンション。
660世帯住民のポテンシャルは計り知れないパワーがある。
住民の「情報共有と知恵を活用」しマンション資産価値の維持向上に努めようではないか！
このパワーがあれば何でも出来る、恐い物はない。来たれ住民よ！
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
[スレ作成日時]2010-08-22 10:53:56
2区画目は値上げして今後足らなくなってくる修繕積立金の財源にするのがいいと思います。
何か財源が無いと修繕費はみんなで分担ですから。
＞１区画目の660区画を全てアサインする事が前提
この考えは「目から鱗」。正にその通り。
1区画目をフィックスしないでが2区画目が1区画めに割り込んでるから、
「返す返さない」だのトラブルになるのは事実。
現状是認の運用規則の改定はいつまで経っても根本的改善にはならない。
本来は売主がこの方針で販売すべきだったが。
＞今後足らなくなってくる修繕積立金の財源
具体的にいくら足りなくなるのか数値根拠が必要。
言いたくはないが、「出（いずる）を制す」方法もある。
管理委託費のコストダウ等。
10月3日が理事会案の説明会ならば開催不要。説明などいらない。
理事会は今すぐにでも理事会案を全戸に配布し、事前に住民が十分理解して質問、改善点をしたためて会議に臨むなら意味がある。
当日理事会案を配布して説明と質問で終わらせようと考えてるなら「甘い！」としか言いようがない。
当日は1時間程度しか時間がとられていないので、効率的な検討会にすべきである。
そんな魂胆で説明会を開催するなら、俺が乗り込んで開口一番「住民を舐めんじゃねーよ！」と吠えて1時間演説してもいい。
↑
引っ込んでろ、邪魔だ。
駐車場代、いただくわけないじゃん。
全戸1台確保って大前提があって、それができてなくてもめてるんだから、その分は空けとくのが正しい。
使わないお宅でも、「使おうと思えばいつでも契約できる権利」は平等にあるのが合理的なのでは？
利用実績ではなく、利用出来る権利に対して課金するのだからそれはおかしい。
契約出来る権利を行使しないのでなれば放棄したと同じこと。何時でも行使出来るように空けておく道理はない。
668だが、具体的数値を示して説明しないと理解が深まらないし説得力に欠けると思うので詳述する。
基本は1区画目は全員使用料を払ってもらうことを原則とし、管理組合は未申し込み住民に対して「半永久的な駐車場使用権利の担保です」と交渉する必要がある。
ただし管理組合として頭を下げてお願いしても「どうしても納得がいかない！」と言う住民がいるなら、やむを得ずその区画は当面管理組合預かりにする。
共用部分としての駐車場維持管理修繕は管理費と修繕積立金で全住人が負担しているが、駐車場使用は受益者負担の考えだから無理強いは難しいかもしれない。
しかしながら、マンション共同体の管理組合員に可能な限り運営に協力して頂きたく頭を下げてお願いすることは必要であるし、住民の方にもできる限りご理解賜りたいものである。
このあたりは相当な説得交渉が必要だから、理事会メンバーで適任者を人選して粘り強くface to faceで交渉に当たる必要がある。間違ってもこの交渉を管理会社に丸投げするな。
そうすれば、実質2区画目の空き区画は駐車場使用細則の数値が正しいとするなら、
687（一般）-14（店舗10・来客4）=673区画で、内660区画が1区画目だから空き残区画は13となる。
従って、実際に住民が2区画目として利用出来るのはたった13区画しかないのである。
それが前出の80区画も2区画目として使用してるなら、80-13=67区画の全体の1割近くもが1区画目に割り込んでいる事になる。
これじゃ未申し込みの1区画目希望者が今後出てくるたびに紛糾することは必至であり、今回の例を見ても分かるように、そのたびに「返さない！返せ！」と住民と理事会で押し問答をすることになる。
残り13区画を2区画目希望者で激しくぶんどり合戦しても、「不公平是正のために定期的に入れ替えの抽選をしろ！」の要望も出るだろうし、ましてや「2区画目は値上げ」は「駐車場構造が物理的に同じエリアの区画なのに何故値上げするのか？」の反論もあり論理的に説得するにも苦労する。
マンション内駐車場は、区分所有者に所有権の持ち分があり使用特権もほぼ平等にあるものであるから、マンション外の近隣駐車場賃借と同列に論じ比較出来るものではない。
そこで駐車場は、
「1住戸1区画は全660住戸に保証、17区画を共通利用できる来客用駐車場に充当」
とするのである。
全660住戸に1区画を保証し、来客用が4区画しかない現状を鑑みて13区画を来客用として増やし計17区画とする、
としたした方が住民に対して公平かつ合理的であるし説明もつく。
660世帯の大規模マンションだから、一時的に駐車に利用する来客用区画が4では余りにも少なすぎる。
これを読めば、根拠も無しに口から出任せに言ってるのではない事が理解出来ると思う。
まだ時間があるので暫く様子を見るが、場合によっては10月3日に理事会案の対案として出す用意がある。
何れにしても理事会案なるものを早急に情報公開する必要があることは確か。
すまん、後で訂正するが、住民の専用使用権が認められた駐車場があるので空き区画数が増える。
１階の専用駐車場が15区画、身障者用が4区画、身障者用がどのように使われてるのか不明のため、これを除いて計算すると、空き区画は13から28に増える。
従って、4+28=32が来客用に充当することになる。
だから
「1住戸1区画は全660住戸に保証、32区画を共通利用できる来客用駐車場に充当」
となる。
これだけの世帯数がいれば統計的にも全体の一割くらいは車を使わないはずだ。
660÷10＋13＝79となるので現在２区画使用が80として、需給ギャップはそれほどないと推測出来る。
と考えれば理事会案でも構わないと思うが。
実際に車を使ってないお宅を二件知っているが彼等にとってもは駐車場代を払わはれるなんて夢にも思わないだろう。
駐車場に、固定資産税を取られているのだから、抽選でやり直せ
>>691
あなたは問題の本質を理解してませんね。車を使う使わないの問題ではありません。
1住戸1区画を保証しようとしても、2区画目使用者がその保証領域の区画に割り込んで来ているのでトラブルが起きているのです。
保証領域を確実に確保することが先決だと言うことが688さんの主旨だと思います。
これは管理組合が悪いのではなく、売主の販売方法に問題があったことも事実です。だから管理組合が後で苦労しているのです。
管理組合員は管理業務に協力する義務があります。だから理事も住民にお願いして引き受けてもらってるのです。
それを今回の駐車場に延用して「使用権の担保」という形で住民に協力をお願いすると言うことだと思います。
それが無理な場合は管理組合預かりで妥協するしかないとも述べられていますね、住民の1住戸1区画を保証するために。
688さんの案の賛否は総会で決めるにしても、具体的かつ論理的で説得力もある案だと思います。最終的に決めるのは住民です。
>>693
そもそも１住戸１区画を保証する必要がどこにあるのか。
１区画も要らないお宅にまで使用料を払わせる意義は何か。
組合預かり？そんなことをするくらいなら誰かに使って貰ったほうが良い。
２区画使用しているお宅も２区画分の権利に相当する使用料を支払っている
のだから何の問題もない。
２区画目以降の空け渡し条項を運用細則から削除すれば全て済むこと。
とりあえず全区画貸して収入を増やして欲しい。
2区画目は賃料倍額でもいいのでは。
＞そもそも１住戸１区画を保証する必要がどこにあるのか
どこにもありません。運用の話です。
管理規約や細則には明確には書かれていません。そう解釈出来る条項はありますが。
マンション販売中は売主の運用の考え、管理組合運営開始後は管理組合の考えで決まります。
私が買った時は販社に1区画は確保出来ると言われましたし、現行の管理組合の運営を見てても最低でも1住戸1区画を前提に運用されています。
>>694
10月3日、あなた出ますか？もし出るなら私と議論しませんか？
住民と理事も管理会社も集まりますから2人で漫才みたいに討論して盛り上げませんか？
さて、10月3日の案内にもありますが「管理規約」が必要とありますね。
管理組合の業務を遂行するにあたっては、全て規約・附則がベースになります。
ところで駐車場使用細則第3条2項に書いてあった文言はどういう意味なんでしょうか？
「使用申込可能区画数は、原則として専有部分１戸につき１区画とする」
とらえ方によっては、
申し込めば１区画は保証されてると解釈できるし、あるいは複数区画の申込みはダメ、
とも解釈できますね。
それと、２区画目以降の空け渡し条項を運用細則から削除するということは、
駐車場使用細則第10条2項を削除することになりますが、
駐車場使用細則第10条1項で2区画目の使用を認めていった場合、空き区画がなくなってしまいます。
そうなると、第3条の規定自体がその時点で申込みすら出来なくなって有名無実化してしまうので、
第10条2項の削除に併せて第10条1項もペアで削除することが必要になります。
その事は何を意味するのかと言うと「2区画目以降の申込みは出来ない」ということになり、
本来の1住戸1区画の原則が徹底されることになります。
ところで現時点でこれをやると、2区画目以降契約者は返却の必要は無くなるメリットはありますが、
2区画目以降の区画のために空き区画がなくなり、今後新規に1区画目を申し込めない住戸が出て来ます。
それを良しとするかは、総会で住民が決めることになります。
今の駐車場使用細則のままで良いと思う。
細則には１区画目の申込み、２区画目以降の申込み、２区画目以降の返却、返却された区画の１区画目への割り当てについて全て規定されてるから。
細則に則って管理組合が運用していけば何も問題は起こらない。
それを今更運用について案を出して説明会開いて総会にかける云々はおかしい。
もし使用細則通りに運用されさてなかったのであるなら、それは第４期理事会の運営能力の問題である。
理事会の運営能力の欠如を運用マニュアルによって正当化しようという総会議案は否決して当然である。
細則の規定が実態に鑑みて適切でないと判断したから、理事会の裁量で細則に必ずしも従わない運用をしているのでしょう。そうであれば総会に改定案を出すのは至極当然なことですよ。
＞細則の規定が実態に鑑みて適切でないと判断したから
それなら実態に合わせて細則を変更するのが筋でしょう。何のための細則か？
＞理事会の裁量で細則に必ずしも従わない運用をしている
それは理事会自身が細則違反をしていることを認めている。
ならば、当然住民も細則違反がまかりとおることになる。
だから今度の総会で変更するんじゃないかな。
（臨時総会は面倒だから開かなかったのかな。
）
案内を見た限り、「現行の細則の枠組みの中で」と書いてあるから、
駐車場使用細則の改正ではないと思う。運用マニュアルの新設だと思う。
もし細則の改正であるならば、検討委員会を設けて住民参加で検討しなければならない。
緊急性と面倒臭さを天秤にかけてら面倒臭さが勝ったということ。
>理事会の裁量で細則に必ずしも従わない運用をしている
よくあるが、理事長に専権を与える管理規約の改正がある。
これだと「専権」を盾に理事長の強権発動が可能になる。
駐車場の運用方法を検討し説明会開いて住民に説明しても紛糾する事は必至。
それよりも「専権」一発で総会にかけた方が簡単だ。
運用細則も守らない理事会にはうってつけだと思うが。
今晩10時、TVガイアの夜明けで住まいの価値、守れてますか？というのやるよ。
マンション管理の番組みたい。興味のある人は見てみよう。
その前に２５日の懇談会、前哨戦として出たら？特に議題はないみたいだけど。
議題のない懇談会って飲み会？時間的に夜だからなー。
駐車場は３日だし、何かネタ投下しないとだめだな。
そう言えば前に話題になった「理事会傍聴の件」はどうだろう？
これ荒れる要素多分にあるよ。理事会が傍聴を頭から拒否してくれればいいのだが。
「理事会報が遅すぎる、早くしる！」でもいいんじゃないか？
「管理組合としてみらい平に快速停車を陳情してくれ！」でもいいかも。
それよりも「マンションとして市議会議員だそう」はどうだ？
＞住まいの価値、守れてますか？
守れてないに決まってるだろー！1100とか1200なんだから。
ガイアの夜明け見てたら管理会社見直した方がいいんじゃないかと思えてきた。
管理会社に払いすぎてるかも。
ガイアの夜明けを見て管理会社との緊張感が必要だなと思った。
しっかり仕事してもらって管理費用は将来の備えのために大事にしたいね。
>>668,>>688さん
一住居一区画は今の細則で保証されています。二区画目を利用している人が解約して明け渡さなくてはいけません。明け渡しを拒否できる論理的な根拠は、管理規約上は何もありません。
来客用駐車場を増やしたいという話でしたら、二区画目とは別な話になりますから特にコメントしません。
一住居一区画の部分にまで二区画目が割り込んでいるのは事実です。但し、このようなやり方に決めたのも管理組合です。(668/688さんが時間的に管理組合員でなかったとしても...。) 売主は、一住居一区画を確保した割り当てで入居開始時の抽選を実施しています。第何期の理事の時に二区画目以降を無制限に解放したのかは知りません。但し、駐車場利用料の収入が不足していたために二区画目以降を解放して収入増を図ったのは事実だと思います。後から言えばいろいろ批判もあるでしょうが、当時の判断としてはこれ以外の選択が無かったのだと思います。
利用していない人に駐車場の利用料を負担してもらうのは無理だと思います。個人的は意見ですが、いくら説得しても無理だと思います。使いもしないものに少なくとも年間2万円ぐらいのお金を払うのは納得してもらえないと思いますが、どう思いますか？ (仮に80区画となると年間で160万円の金額になります。)
様々な意見がありますから、現状のやり方が精一杯ではないかと思います。
議論をしつくして意見が集約されているような感じがしないのは私だけでしょうか...。
もっと住民間で意見交換して、選択肢を臨時総会にかけて方向性を決める必要があると思います。
俺は、管理業務委託費をギスギス値切ることは余りしたくない。
管理会社は管理組合と違い営利企業だから適正な利潤も必要。
将来的にも管理会社を変更することなく末永くおつきあいしたいのが本音。
その代わり、管理会社は可能な限り管理組合に誠心誠意協力してもらいたい。
運営の意志決定は管理組合、それに基づいて管理業務を組合に代わって代行するのが管理会社。
上手く協調して資産価値の維持向上に努めて行きたい。
＞駐車場利用料の収入が不足していたために二区画目以降を解放して収入増を図った
管理組合として収入増を図る理由はなんですか？管理費や修繕積立金が不足してるのですか？
＞利用していない人に駐車場の利用料を負担してもらうのは無理だと思います。
駐車場だからですか？インターネット利用料1500円と屋上区画駐車場使用料1500円は月額同じです。
それなら使ってないならインターネット利用料を払わなくて済むことができます。
規約で規程してしまえばインターネットみたいに強制的に払わすことができるかもしれませんね。
＞現状のやり方が精一杯ではないかと思います。
そうは思いません。理事会案の要旨を読むと？？？？？です。
細則を無視して運用している理事会は責められるべきでしょう。
細則には１区画目、２区画目目の運用の仕方が規程されています。
＞住民間で意見交換して、選択肢を臨時総会にかけて方向性を決める必要があると思います。
そうしたくない理事会が理事会案で強行突破を図ってるように見えます。
まだ2週間近くあります。ここで十分議論をして方向性を決めて3日に臨みましょう。
>>売主は、一住居一区画を確保した割り当てで入居開始時の抽選を実施しています。
>>第何期の理事の時に二区画目以降を無制限に解放したのかは知りません。
それなら話は簡単だ。管理組合が諸悪の根元。
2区画目を無制限に開放した当時の理事長を10月3日の説明会に呼び出し、冒頭謝罪させればいい。
話はそれからだ。今回の検討は過去の理事会運営の尻ぬぐい方法の検討なんだから。
直ぐに誰かの責任にしたがるような※※住民が多いと組合運営は大変だな。
当時、既に居住していて理事会に異論を唱えなかった人も同様に責任があると思うけど。
少なくとも、住民からの要望もあったから２区画目を積極解放したんだろう。
問題は犯人探し、責任の擦り付けではなくて、これからどうするか。
要望があったから2区画目を開放するのが悪いのではない。
駐車場使用細則第10条1項と2項に2区画目の申し込みと2区画目の返上が規程されている。
使用細則通りに管理組合が運用していれば何の問題も発生しないはず。
それでは何故問題が発生したか？この原因究明が何もなされていない。
>>718
修繕積立金は将来的な値上げしないと必要な修繕工事が出来ない計画だから、その意味では初めから不足しているよ。
それはおいて置くとして、駐車場収入の不足とは一般的には予算に対して実績が少ないことを指すのであって、収支が赤なわけではない。
来客用駐車場が欲しい
駐車場説明会の案内の「是正のための運用方法要旨」を見て質問事項をまとめました。
事前に開示しますので、理事会の方は当日回答を用意お願いします。
① ２区画目以降の駐車場使用契約の終了を来期末まで引き延ばす理由はなんですか？
・なぜ今すぐ終了させないのですか？
・なぜ今期理事会でけりを付けず来期理事会に引き継ぐのですか？
② 来期末まで新規１区画目の利用が出来ないのですか？
・新規１区画目希望住民に１年以上待たせる了解が得られたのですか？
・同上１年以上待たせる場合の管理組合としての補償方法は？（外部駐車場料金との差額補填？）
③ 契約期間中に新規１区画目希望があった場合の「従来通り」とはどのような方法ですか？
・従来通りの方法とは細則通りの運用と解釈しますが良いですか？
④ ところで②と③は矛盾してませんか？
・新規１区画目希望者は１年以上待たす、と契約期間中新規１区画目希望者は従来通り、では矛盾してます
⑤ ２区画目以降の使用料を値上げする理由はなんですか？
・同じ駐車場フロアーの区画で使用料を変える論理的根拠は何ですか？
⑥「２区画目以降の特例は公平」とは定期的な総入替抽選をするということですか？
・２８区画しかないのに住民に公平とは定期的な入替抽選による機会均等しかないと思いますが
うちはコンシェルジュいないし、警備員も夜間に1人だけ、ディスポーザーの浄化槽も無いからまだまだ管理費下げられるんじゃないの。
