センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part2】

Ｃ棟住まいだが、家族が外で吸えとうるさい。
だから、窓際で吸っているし、換気扇つけてるから大丈夫だろう。

残り10戸ぐらいかなり大幅値引きしてますよねぇ〜
1000万ちょっとぐらいになってた事知ってますよ。
もしその方達が駐車場うんぬんかんぬん言ってるなら、ちょっと違うとお願いします！

自分の自宅をまっ黄色にしたくないから
ベランダで吸って周りの人に迷惑かけてる自分勝手な住民でしょ

各戸の売買契約と駐車場の使用契約は別物。
売買契約が販売会社と購入者（居住者）のものであるのに対して、駐車場の使用契約は組合と居住者のもの。
契約相手の異なるものを比較する意味はない。

（部屋の広さとか違うけれど）高いところと安いところで3倍の値段の開きがあるのならやはり駐車場の抽選は
ちょっとね・・・と思ってしまう。

駐車場も利便性の高い区画とそうでない区画で３倍以上の料金差をつければ良い。
人気区画はオークション方式で最高値をつけた人が権利獲得ってね。
組合の収入も増えるし、一石二鳥。

はい、そんなの無理。

で、うちは旦那は室内、私はベランダたばこなんだけど、喫煙所作ってほしいんだけど。

はい、そんなの無理。

今時タバコ吸ってるなんて恥ずかしいでしょ。

私の知る限り、1100万〜1200万は5部屋もないですよ！
600戸以上あってだから優秀だと思いますしどこの不動産屋でもやる事だからしょうがないしょ。

高く買ったから、駐車場もわがままいえる、安く買ったから、我慢しろ的な考えはダメだろ！


タバコの件は、ぶっちゃけベランダで吸いたいけど…喫煙者の俺には値上げといい厳しい時代になったなぁ〜
やめないけど、

やめればー

別に禁止されてないし、うちはベランダたばこだよ。
子供にも害がでるし、クロスが汚れてしまう。

給料が減ったからとか、タバコが値上げされるからとか、そんな理由で禁煙するほうが恥ずかしいね。

1100ならもうひと部屋欲しかった。隣ならなおさら

他のマンションの掲示板に窓際で扇風機をベランダに向けてタバコを吸えばいいとカキコミあった

売りたいなー。
売れるかなー。。

いくらかなー。。。

禁止されてなきゃ他人に迷惑かけても平気か。
さすがニコ中は違うなぁ。

誰だって、何だって、そういうもんでしょ。
嫌なら規約改定して禁止にすれば良いんじゃないの。

>>498
具体的規定の使用細則第４条では、問題が発生するたびに改正が必要になる。
ベランダはダメでも専用庭はいいのか？廊下や階段やセントラルパークはいいのか？
タバコの臭い以外にバーベキューの臭い、秋刀魚やペットの臭いはどうなのか？
規約や細則の改正は手間がかかるし総会決議になるので、理事会としては出来るだけ効率よく行いたい。
そうなると上位規定の管理規約に抽象的に盛り込む事が最強である。
管理規約の第１３条が「敷地及び共用部分等の用法」、ここを改定する。

「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に
従って他の居住者に迷惑をかけることなく使用しなければならない。」

これならベランダ・専用庭・廊下・階段等を含む全ての共用部分で他の住人が迷惑と受け取る行為全てが含まれる。
臭いしかり騒音しかり景観しかり、住人が迷惑と感じれば何でも含まれてしまう。
こうしとけば、敷地及び共用部分等での迷惑行為は「十把一絡げ」で規制できる。

迷惑行為の定義を明確にしないと意味をなさないよ。
一住人が迷惑だと騒いだところで組合は直ぐは取り締まれない。
その行為が迷惑か否かの認定に時間が掛かる。
最低でも理事会による多数決を仰ぐ必要があるし、住人の申し立てが却下される場合だってある。
ベランダの喫煙が通常の用法の範囲か否かは判断が別れるだろう。
それとも具体的な行為を全て列挙するつもりかい？

多分、毎年細則を普通決議で改定するほうが、たった一回規約を特別決議で改定するより遥かに簡単。
それほど３／４の賛成議決権を集めるのは大変。普通の感覚なら自分が理事の時にはやらない。

>>520
お前、分からんのか？
迷惑行為の定義を明確にしないところがミソなんだよ。
これだと必ず加害者と被害者とでもめて理事会に裁定を仰ぐことになる。
もはや管理会社の出る幕じゃない。規約の解釈や適用の問題だから理事会が全面に出ざるを得ない。
これで理事会と住民との直接対話を図ることが出来ると同時に、輪番理事に否が応でも働いてもらう事が出来る。
こうすることにより、理事会-住民間の意志疎通を図らせるのである。管理会社はもはやブロック出来んよ。
でも加害者は例え理事会から規約違反を問われても「不服申し立て」の対抗手段があるから大丈夫。
駐車場２区画目返却の規約違反に対して住民の「不服申し立て」を容認した前例があるからな。

現状の管理規約第１３条が「通常の用法」と言う曖昧な規定ですから、
そこに一言「他の居住者に迷惑をかけることなく」を加えても、
元々の規定の全体的な曖昧さのレベルは維持されると思います。
要するに、第１３条自身が憲法みたいなもんですから、
憲法解釈は個別訴訟で決着すればいい、みたいなもんでしょう。

最近も、管理会社が清掃員の控室に倉庫を勝手に使用することが、
倉庫の「通常の用法」か否かで審議されましたからね。
ところで、この件に関して倉庫使用細則を新設するって話は聞きませんが。

４分の３の賛成を集めるのってそんなに大変？
関心のない組合員が多ければ白紙委任状でいくらでもなんとかなりそうだが。

委任状を含めても有効議決権数が３／４に満たないのが普通。
感心のない人は委任状の提出すらしないから。

＞一住人が迷惑だと騒いだところで組合は直ぐは取り締まれない。
迷惑が個人の感性の問題ではなく管理規約違反なら、例え一人の住民の訴えでも理事会は取り締まらないとだめです。

＞３／４の賛成議決権
喫煙者にとってはベランダ禁煙は出来るだけ反対したいから、賛成承認は過半数よりも厳しい3/4の方がありがたいでしょう。

＞ブロック出来んよ。
ブロックしたいのは管理会社だけでなく理事会もそうです。
組合員の総意で選出された理事であるにも関わらず住民との直接対話を拒む。
世の大半の理事会がそうです。理事会にとって住民直訴は管理会社にブロックしてもらいたいものです。

＞第１３条
国交省のマンション「標準管理規約」の条文そのまま（笑）。
まるで憲法条文みたいですね。そのままコピペしたのでしょう。

＞組合員の総意で選出された理事であるにも関わらず住民との直接対話を拒む。
＞理事会にとって住民直訴は管理会社にブロックしてもらいたいものです。

正にその通りだ。
先回の理事会報にも載ってたが、理事会に対して不服申し立てがあっても、
理事会は直接住民との折衝を避けて管理会社に対応させる。
住民が駐車場２区画目返還規約違反をしてるにもかかわらず。
たぶん理事会は直接不服申し立てをする強者組合員が恐いのだろう。

>強者組合員が恐いのだろう。
多目的ルームに呼び出して取り囲んで糾弾すればいい。
１９対１で数で勝負！

>>526
迷惑だとはその時点では決まらないから、規約違反には問えないのだよ。

>>529
もし管理規約第１３条が、「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に 従って他の居住者に迷惑をかけることなく使用しなければならない。」と規定されてれば、迷惑を被った被害者の住民は、加害者に直接警告（訪問による口答告知または警告文ポスト投函）し、改善がみられない場合は加害者を名指しして「管理規約違反による迷惑行為取り締まり要請」を文書で理事長宛に提出すればよい。
これは意見箱に入れる類の物ではないので、直接理事長に手渡すようにする。

>>528
警察でも取り調べの見える化や弁護士の立ち会いの義務化などが言われているこのご時世にそれは逆効果。
それに後で一対一になった時が恐くて理事はそんなこと絶対に出来ないよ。

>>530
だから迷惑であることの事実認定が先なの。
迷惑の基準なんて人それぞれなのだから。
それなくしては次の段階には進めないの。

>>531
理事会内に査問委員会を設けて、理事ならびに住民から選出された陪審員で裁定を下せばいいでしょう。
裁きも住民参加で行うのです。裁定の透明性・公平性は確保されると思います。

>>532
改定第13条は住民にとって非常に強力な規定になりますね。
とにかく「迷惑」と感じたら即訴え！後は査問委員会に裁決を下してもらいましょう。

こうなれば、否が応でも理事会と住民との直接対話が必要になるでしょう。
へそ曲げるのは管理会社、完全に蚊帳の外ですからね。

それなら仮面査問委員会にしないとダメだね。
委員の身元は決して明かさないことが大前提。
裁判員だって被告や被害者と関係のない人しかなれない。
マンション内で交遊関係のない人を探すのは大変だから、
後腐れのないよう、また買収されることのないよう、身元は隠しておく。

顔をまともに見せられない理事や住民には用はない。
毎日覆面して生活してろ！

警察に出す被害届けと同じだろう。
その結果立件するかどうかは警察の判断。
とにかく被害を受けたと思ったら先に届けを出す。

マンション内でのことをマンション内で解決出来ないようなら、
いきなり警察に被害届出した方がいい。
うまい具合にプラザ棟に隣接して交番がある。すぐそこだ！
ただ、警察は被害届は受け取るが、民事の事になると････

普通の人は後で恨まれたら嫌だから、当たり障りのない対応しかしないよ。
それが許せないなら、査問委員会自体に誰も賛成しないよ。
せいぜい一人で空回りしてなよ。

>>536
理事会も管理会社も民事不介入が原則です。

>>538
なんか話がそれてないか？
ここで議論されてるのは管理規約違反住民の制裁の話だぞ。

ところで議事録に載ってた管理会社の倉庫目的外使用は理事会で制裁したのか？
制裁してないなら、これこそ住民参加の査問委員会にかけるべきだな。
情状酌量があったとしても住民じゃないから同情の余地はないと思う。
下手すると管理委託契約が.....

>>普通の人は後で恨まれたら嫌だから、当たり障りのない対応しかしないよ。

せいぜい泣き寝入りしてなよ。
恨まれたら恨み返す、このくらいの図太い神経じゃないとみらい平で生活はできんぞ！

1100とか1200とか話が出てるけど、今だから話すが俺の時でさえ360は引いてくれたよ。

大体、TX茨城沿線に需要がないのにマンション作り過ぎたからね。無理に需要を創出しようとしてた。
ところがリーマンショックによって見事に目論みが外れた。その最大級のマンションがセンチュリーだった。
住不販から長栄に変わった段階で「叩き売り戦術」に方針変更されたようだ。
いくらなんでも築３年未入居じゃ中古だよ。万博、学園も叩き売り始まるだろう。
今、TX千葉沿線も相当苦労してるよ。柏の葉、おおたかの森。

>>539、>>541
自分も適当に違反（些細なことだけど）したいから、
他の人に対しても余り厳しくしたくないんだよね。
ある程度まではお互い様で済まそうよ。面倒臭いし。

>>544
その通りだと思います。
ただ、迷惑行為禁止が盛り込まれた改定第１３条は住民に対する抑止効果があります。
実際、常識的に考えて査問委員会に訴え出るのは、許容出来る一線を越えたらでしょう。
「遠くの親戚よりも近くの隣人」と言います。近所付き合いは大切です。
現実的に、アルコーブの私物設置は大目にみられてますからね。
でも廊下にはみ出て置くのはチョット･････

例えば、将来マンション内に自治会が出来て、セントラルパークで納涼会や米つき大会をする場合、
「通常の使用」と言えるのか？またイベント会場にすることの許可権限はだれか？
管理規約や使用細則にのっとって説明して欲しい。
イベントになると、低層階への騒音も心配になる。
自治会になると管理組合ではないので住民の加入は任意になる。これも関係するだろう。

自治会なんて作らせないよ。
マンションには管理組合が有れば十分。
任意団体の自治会に共有施設は貸せないよ。
（使用料をたんまり頂くって手も有るが。）
イベント事も組合が主体となって開催するほうが良い。

>>546
セントラルパークでのイベントに関しては「通常の使用」か否かは相当の議論の余地がある。
また共用部分の迷惑行為に当たると思うが、イベント騒音の問題がある。
それからイベントの許可権限については今の管理規約や細則には規定がないように読める。
>>574さんが管理組合がイベントをやると言われるが、管理組合が住民間の懇親を図ることは業務ではない。
組合業務にある「居住者間のコミュニティ形成」は懇親の意味ではない。
一番いいのは、高い管理費払って一括管理委託している管理会社が「感謝の気持ち」でイベントやるのが一番いい。
ただし、許可権限が誰か？の問題は上述した通り。

組合が業務以外のことをやれない決まりはないよ。

>>549
建物資産価値の維持向上という管理組合の業務を鑑みると、居住者間の親睦を図る行事の開催は組合員の管理費を投資する合理的理由が存在しない等の意見から、理事会としては当面見送ることに決定しました。昨今、自治会設立の動きもあるため、暫くは静観する事にします。