横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

>86
>半額なんてたまげた値引きなら訴えたくもなるが１割〜２割は微妙なところ。

５０００万円の２割は、１０００万円。

これ、微妙かなぁ。

私はめちゃめちゃ大きいと思うけど。

今日の日経朝刊に地価変調「冷水浴びたマンション需要」欄で武蔵小杉高層マンション群の写真と共に掲載されていますね。

この記事によると、調整局面、下落局面などなど書かれているが、ごく一部の健闘している地域代表例として、武蔵小杉の購買堅調例が取り上げられてます。

武蔵小杉は当面安泰です

好調・不調が入り乱れたまだら模様に・2008年2月の実績http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

申込率は高い順に、横浜・川崎が83％、東京23区が81％、東京都下が77％、
神奈川県下が70％と堅調だったのに対し、埼玉県が58％、千葉県が57％と低迷した。

横浜・川崎は意外に善戦しているようです。

他人がいくらで買ったか気になる人が多いのねえ。マンション住む人は見栄っ張りが多いのか？そんなに気になるんなら中古買っときゃ良いと思うんだが。

入居前にしっかり完売、値引なしのマンションが当然よいでしょう。
しかしそれを第1期に見抜くのはなかなか難しいかと。


近隣マンションよりも高い値段で、注目されている物件が安全策ではありますが。

>>88
訴えるには微妙だろ？
個人のでかい小さいの話ではなく。
個人レベルなら100万だってでかいって思う人はたくさんいるわな。

>90
>好調・不調が入り乱れたまだら模様に・2008年2月の実績
>申込率は高い順に、横浜・川崎が83％、東京23区が81％、東京都下が77％、

とありますが、

不動産経済研究所の調べでは、

「売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。」

とあります。

”申込”した人はわりといたけど、結局、”契約”まで至った人は少なかった

ということでしょうか。

参考までに
首都圏のマンション販売低迷、６か月連続で前年実績割れ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080313-OYT1T00512.htm?from=nav...

記事より
・マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。
・２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。

参考までに

『日経トレンディ』2008年4月号（日経ホーム出版社）78〜84ページ／600円（税込）
http://blog.smatch.jp/zasshi/archive/137
http://www.nikkeihome.co.jp/2f/trendy/

これによると、

＜首都圏08年はこうなる＞
23区内でも、ほぼ全域で値下がりは必至

だそうです。

新築価格、申し込み率、契約率を総合的に判断すると横ばいといったところか。

地面すれすれ、低空飛行ですな。

”申込”した人はわりといたけど、結局、”契約”まで至った人は少なかった

相変わらずｗ

こんばんは。
他所でも質問させていただいているのですが、お答えいただける方がいたら教えてもらえると嬉しいです。

自己資本１０００万円で４０００万円位の物件を買うとして、
１０００万円に対する利回りは何％ぐらいなら投資対象として考え得るでしょうか。

利回りは、減価償却費など非資金性費用や支払い利息等も含む全ての費用控除後の利回りとします。
売却時には減価償却後簿価でほぼ損得なしで売ることが期待できるものとします。

ぶしつけですみません。

全体的に掲示板の書き込みがひところに比べ減ってきていると思う。
まもなく４月という時期的なものもあるとは思うが、
今の物件価格が高くて、これから下がるという予想の元、
購入を控えている人が多いっていうのも一因だよね、きっと。

>>99さん

賃貸の利回りってことですかね？
減価償却後は売却と書かれているので・・・

参考になるかどうか分かりませんが、私が転売した物件を投資家の方が購入されました。
その時の不動産屋の話では、普通は３％、５％で御の字、７％なら超優良と言っていました。
私の物件は利回りが８％、諸経費を引いても７％だったので、すぐに買い手が付きました。

参考になると良いのですが・・・

こんばんは。
ご回答ありがとうございます。

そうですね、賃貸の投下資本に対する利回りをお伺いさせていただきました。
おっしゃっている利回り８％というのは、不動産価格に対する利回りでしょうか。
ということは、仮に不動産価格を４０００万円として自己資本１０００万円で購入すると、
資本１０００万円に対する単純利回りは３２％ですね。
「普通は３％」ということは、
上記の例で言えば投下資本に対する利回りは「普通は１２％」という感じでしょうか。
不動産エクイティ投資で二桁は最低ラインかなと思っていたので、
１２％が普通ということならそんなものかなという気がします。

最近新規分譲する強気の価格設定のマンションを見て、いまさらながらに思いました。あと2割安い価格設定にしたら売れるのになーと、想定外の価格設定をデベの身勝手のように思っていましたが、そうではなくて、2割下げたら赤字になるから仕方なしに買い手が付かないことを半分承知で高い値段設定にするしかない。その結果、予想通り時代的に想定外の値段でまったく買い手が付かないため売れ残りが蓄積する。つまり、マンション価格というのは株価以上に一度デフレのスパイラルに入ると、まさにその影響を受けるわけで、下がり始めると今後さらに加速するんですね。
　ただ、まったく別の視点で、今後原材料高は確実に進む中、昔は上物は水物で結局残るのは土地だ！とか言われていましたが、近い将来、土地は余っているけど、上物を立てるのに莫大な金がかかるという傾向になり、土地価格は急速に下落し、土地的な資産価値が薄いマンション価格はある程度維持されるような気がします。

それは都合よすぎる考えなんじゃないかな・・・
土地の値段が下がったらマンションの値段はそれ以上に下がるでしょう
土地的な資産価値がないからこそ下がり幅は土地以上になると思います

マンションは消費財として利用、所有欲を満たすだけと割り切って買うべきなのでは？
資産価値の残るマンションなんてごく少数の地域だけでしょう

2008年3月(１ヶ月間)のタワーマンション値引き物件一覧です。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

引き続き、多くの物件が大幅に値引きしております。

>>101さん
そんな優良物件を何で売ってしまったんです。
銀行から借りたとしても差分で稼げたんじゃないでしょうか。

『マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％』
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・３月の日銀短観では企業の景況感が２四半期連続で悪化し、景気の先行きに対する慎重姿勢が一層明確となった。不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・住宅地の年間変動率をみると、東京都心８区で年間１０％以上上昇している１４地点のうち、１３地点が昨年後半の上昇率の方が低くなっている。また、民間の野村不動産アーバンネットの住宅地地価調査（３カ月ごとに調査、０８年１月１日時点）では、前期に比べて東京都区部がマイナス２．６％、首都圏平均でもマイナス２．１％と既に地価下落を示すデータとなっている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。


ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

田都の新築マンション全然下がってないんだけど・・・

108さん
たまプラの美しの森マンション群は売れ残り多数あり、1-2割引きが常識です。

>108

ちゃんと調べてみ。おそらく下がってるよ。

南武線(小杉の前後)も下がってない…
前後なのに何であんな強気なんだ

値下げ地域と高値更新地域の差が激しいな。

>>110
竣工済み物件の売れ残りは下がっている場合もあるけど
最近でてきている物件もまだまだ強気ですけど・・・

>>111
小杉の鉄道利便性があまりにも凄すぎるため、乗り換えて1駅行ってもまだその利便を享受できる。
隣駅と言っても、新丸子駅は武蔵小杉北口(駅前ロータリー・バスターミナル)まで500m弱ぐらいと近い。
向河原駅は横須賀線の武蔵小杉新駅まで300mぐらいで東急線の武蔵小杉駅から横須賀線への
乗り換えと同じぐらいの距離。東急線以外は武蔵小杉と同じ利便性があるといえる。
元住吉は商店街が立派で、街としての住みやすさは小杉以上では。目黒線が6月に日吉まで延伸されて便利だし。
武蔵中原は、等々力公園が近い、駅ビル商店(アルガード)がそこそこ賑やかでダイソーまである。(ちょっと弱いか…)

114さん
武蔵小杉駅と川崎駅とでは、どちらが鉄道利便性が高いとお考えですか？

>>106さん

101です。おっしゃる通り、売ったのは失敗でした。
複数の仲介業者に「もったいない」「持ってた方がいい」と言われました。

別の投資用に資金を調達しようと、中古価格がピークの昨年10月に売ってしまいました。
その後、サブプラが来てしまい、何にも投資できず今は銀行の普通預金で寝てます。。。

>112

高値更新地域とは、どこのことですか？

日吉の徒歩圏のマンションを探しています。
新築マンションは相変わらず強気の値段設定で全然下がっている気がしません。
中古の駅から遠く(15分以上歩く)は下がっている気がします。
では駅近の新築が欲しいんですよね。
日吉は高値更新地域に入るんでしょうか？

>118

強気の値段設定のマンションは、そのほとんどが後で完成在庫になり、
値引き販売を行うことになるだろうから、
今は買わないほうが良いと思いますよ。

あと、価格はデベが付けるものだから、いくらでも高値をつけることができるけど、
それで売れてなければ、意味がないというか、少なくとも高値更新地域とは言えないでしょうね。

そういう意味では、日吉も高値更新地域ではないでしょう。

高値を更新し、且つ去年前半同様にマンションが売れ続けれているところが、高値更新地域と言えるでしょう。

高値を更新し、でもマンションが売れてないところは、高値張りぼて地域とでも呼びますか。

>>115
鉄道利便性だけ言えば総合的には武蔵小杉の方が上でしょう。
横須賀線新駅(2009年3月)が出来れば、川崎からアクセスがよい品川-東京方面や横浜へのアクセスはほぼ同等近くになる。
その上で、渋谷・新宿・池袋などの西寄りの副都心(副都心線直通予定)や恵比寿・目黒など、
山手線内側の表参道・青山・赤坂・六本木・麻布十番・四ッ谷などへもアクセスがよい。
新横浜へのアクセスでは川崎よりは優位。
さらに新横浜方面は強化の話もある。　http://www.hamakei.com/headline/photo/2309
もちろん、東横線・みなとみらい線沿いの横浜中華街・みなとみらい・日吉・自由が丘・中目黒などへもアクセスがよい。
快速エアポート成田が横須賀線新駅に停車する。(成田エクスプレスは、未定だがおそらく通過。)

逆に川崎が優れてるのは、品川-東京-上野方面が本数的にも多い、
京急川崎から京急蒲田経由の羽田へのアクセスが良いことくらいでしょう。


ただ、商業施設や行政施設やオフィス機能の充実は、武蔵小杉＜＜川崎なのは間違いない。
小杉には外部から人が来るような商業施設やオフィスは少ないので住宅街としては落ち着いているともいえる。
それをどう評価するかは、それぞれだろうけど。
マンション坪単価では川崎より武蔵小杉の方が若干高いのでは。

川崎駅については、建設反対運動で散々もめていた東北縦貫線の工事着手が、
JR東日本から先月正式発表されたのは好材料ですね。
完成予定は当初予定(2009年)よりだいぶ遅れましたが、2013年に決まりました。
東海道線が東京以北の宇都宮・高崎・常磐線と直通になるのは意外と影響大だと思います。

http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf

>>116
そりゃ勿体無い。
というか信じられない。
今は株の絶好の買い時でしょう。
私なんか目一杯買い込んでますよ。
マンション投資なんかよりよっぽど儲かります。
この間の7千円台で日本は死ぬかなんて騒がれていたとき買った株も
一年で倍になりました。

>119

高値張りぼて地域はいいっすね。＾＾

>>108-109
美しの森もセントヴェールはまったく値引きしないで、あれだけの戸数をほとんど売り切っているみたいだけど。。

今後注目のエリアはどこでしょう？
1. 横浜駅・みなとみらい
2. 川崎駅
3. 武蔵小杉
4. 新百合ヶ丘
5. 港北ニュータウン
6. 東戸塚

>>125
間違いなくみなとみらいですね。

三菱がオフィスビル建設を再開したし富士ゼロックスの研究施設の移転や大規模なオフィス建設の計画もあるしね。
東京の湾岸地域だとマンションのデザインや色がまちまちで正に乱立といった趣きだが
MM地区の物件は外観的にも統一性が保たれているから見た目もいい。
ここまで都市計画が駅から街、周辺に行き届いているところは首都圏では皆無でしょ。

>>125
どれも注目エリアですよね。順位付けする意味って有るのですか？
通勤や生活圏の都合で何を優先するかといった各個人の価値観次第でお好きなモノを選べば良いのでは？

表面的なニュースのみを鵜呑みにしているとそうした楽観論になるのかもしれないけど、実状はそう簡単ではない。
みなとみらいの業務・商業系は今後、明らかに供給過剰の状態が顕著になる。
結局は既成の横浜市街地から需要を吸い取っているに過ぎない結果に。
周辺部のスラム化の進行が心配だし、みなとみらい自体もアメリカの大都市のダウンタウンみたいに、夜は治安の悪いエリアに陥っていく危険をはらんでいると思う。

↑１２８は１２６さんへのレスです。

「東北縦貫線」横浜、川崎方面のたいがいの人には「迷惑」乗り入れと言う意味で影響大かな。横須賀−総武乗り入れのときと同じ。東京駅始発が減って座れなくなるし、高崎、宇都宮線のトラブルの影響が波及してダイヤが乱れるし。

横浜が勤務先だと、川崎か東戸塚が便利に感じるかなあ。みなとみらいは勤務先というイメージだし、小杉は出張から帰ってくると戻るのに不便。港北も同じ。家族持ちには東戸塚のほうがいいかな。勤務先が東京か横浜かで感覚がだいぶ違う。

>125
みなとみらいといいたいが、最近マンションが乱立しすぎでしょ。
事業用の土地が売れなかったので出来たマンション群。　あんなに接近してたら魅力半減ですね。
新しい街なのに、洗練されているとはとても思えない・・・

いつが買い時ってほんと難しいですよね。
原材料の高騰は進行状態だし、暫定税率廃止のしわ寄せなどで近い将来
消費税などがかなり上がれば、土地の下落があったところで、どちらがどうなのか。。。
やはり自分にとって欲しいときが買い時っていうのも一理有るのか。。

マンションばっかりまとまった所なんて
一斉に同年齢の人たちが集まるから
幼稚園が足りなくなり
学校が足りなくなり
30年後には
年寄りばかりになる。

いい街にはならないよ。

>>134
世代の新陳代謝があるかですよね。
入れ替わりがなければ今はキレイなタワマン郡も団地と変わらない。

立地が良ければ入れ替わりもあると思うけど高い維持コストが2、30年経ってどう影響するか不明。
例えば芝浦の某三角タワマンの修繕費は20年で4.5倍に跳ね上がる試算。

今でこそ人気化しているものの、元々湾岸タワマン郡はそれほど所得の高くない層向けに開発された商品なので
高い維持コストの建物に誰が住むのか、30年後高い維持コストの建物に誰が住むのか興味のあるところ。

戸建の新興住宅街も同じだと思うけど・・・

どこの住人スレでも検討版のスレ見ても所得格差の以前に人間性としての差が大きく、タワーマンションが段々面倒臭く感じて来ています。

世代の新陳代謝を願うも老朽化＆高い維持費コストでどのような代謝になるんでしょう・・・気が付いたら訳のわかんない人ばかり、と言う構図にはならないんだろうか・・・