横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

>821
土地持分ー解体費用とは関係無い話になってますが
マンション建替え円滑化法ができて、建替えは以前に比較すればしやすいですよ。

権利者が失踪中の場合、管理費等の滞納があるのかなどで
違ってきますが、対策はいくらでもあります。

あぶない団体が部屋数の１/３以上を占めていたりすると難しいですけど
１部屋だけとかであれば、同じように対策はあります。

なので坪２０万以上あればマイナスになることは皆無ですよ。

逆に813さんのマイナスの事例と言うのが坪いくらくらいの物件で
どう言った理由かお聞きしたいものです。

老朽化が激しく、水道やガスが使えないや
耐震性に問題がありすぎる場合などは
建替え決議が容易に進むので問題は少ない。

住めない事はないけれど、そろそろ建替えどきなんて物件の場合でも
内装リフォームすれば、５〜１０万の家賃は取れるので
土地持分など勘案しながら利回り計算して値段が付く。

逆資産のマンションが神奈川県内にあるならば本当に教えて欲しいもの。

「土地持分−取壊費用がマイナス」
一部の例外的な物件を除いて、ふつうのマンションが、こんな事態になったら日本はデ・エンドです。

>逆資産のマンションが神奈川県内にあるならば本当に教えて欲しいもの。

そういった物件はないだろうが、換金性が低くて、無理して換金しようとすると買い叩かれるような物件はありそう。

相続放棄の相談事例を読んでいて見たので、そもそも一般的な話じゃないのと、
過去の話でなく将来の話だったかもしれません。

ソース見つからず、自分の勘違いだったかもしれないので申し訳ないです。

定期借地70年とはいえ、品川徒歩8分ソニー本社近くに坪単価120万円のタワーマンションなんか出されたら、
品川など都心勤務の人は神奈川に買いにくくなるよな。
まあ、安すぎて倍率高くなって宝くじとか言われているけど…。

シティタワー品川 公式サイト
http://www.ct-shinagawa.com/index.html

関連記事
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080808A/

物件ＡをＸが買う、その物件ＡをＹが買う。
そして最終的にコシトラストが買う。
こういうことでＸからＹへと物件が移るときに利益を出し、
Ｙからコシトラストに物件が移るときに利益が出るわけで、
ＸＹそしてコシトラストがつるんでいれば値段のつり上げられた物件を
評価させられて融資した銀行がリスクを負担し最後に破綻するわけです。

こういう循環取引で大きくなった業者もいるし
上場企業になったとこもあるのが今回のミニバブルです。
ワンルームの売れ残りを買う業者がいればいつも完売のワンルーム業者ができるわけです。
そうやって二部上場までいった業者もあります。

首都圏新築マンション契約率50％台に　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200808180004.html

スレ違いですが、ご教示を
新築マンションがダブってきてるのは色々情報がありますが、中古マンションはどうですかね？
当方、横浜の東京方面直通電車駅徒歩圏マンション（築７年目）なんですが・・・・・

Yahoo！不動産で検索すると、仲介物件もいっぱいありますよ。

東京方面勤務なら、港区で検索するとすごい数ありますから。

>>831さん、レスサンクス
それって、中古市場もだぶついているってことですよね。新築がダブついているのに当たり前か。
数年前に駅近物件（古屋付き土地）を妥当な値段（不動産屋がホットする値段で親戚からは非難）でも売るのに１年掛かったんだよね。皮算用して買い替えは避けた方が良いかな？

>832
中古市場はバブルの頃でもダブついていると言えば
ダブついている状況で、販売して売れるのは５０〜３０％くらい。

どんな状況でも、中古の面白いのが新築以上に運の要素大きく、
こんなマンション（立地不便すぎ、ボロボロ、価格設定高すぎ）などでも
簡単に売れてしまったり、好条件でも売れない場合もありますよ。

買い替えであれば、解約条件（いくらまでで売れれば）の設定を
厳しくすれば、問題少ないじゃないですか？

日本大通り、元町中華街あたりに、いくつかマンション建設らしい囲いがあるんですが、あの辺りに詳しい方、何が建つのかご存知ですか？

それって、最近破綻した某アーバンが噛んでる物件じゃ…

たいした人でも町でも実際はそうでもないのに、何故だか鼻高々のご様子の人物が生息する確率は、某市内在住者の方がはるかに高いでしょ。というか、それはそもそも某市市民の専売特許。
一部の小杉住民の鼻高々なぞ可愛い可愛いぞ。

勘違いされているようですが、武蔵小杉を批判するパターンは周りが最初から見下しているのではなく、決まって、再開発で越してきたばかりの人達が周りが見えなくなって自分達の地位を上げているところから始まっています。過去スレ見れば分かりますし、181さんが象徴的ですよ。新しい街が出来てこれからなのに、これからの動きだけで既に成功と決めつけています。六会の例を含めて今の世の中何が起こるか分からないのに。
小杉の特色なのか、どうも色眼鏡になる傾向が多いようです。

>>838
うわ、すげえ誤爆。
横浜・神奈川スレ＆豊洲物件スレ荒らしご苦労さん。

838で書き込みたかったレスは以下のスレの369に対してか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43952/

あちこち粘着しすぎて、どのスレを荒らしてたか分からなくなったようだな。

ドレッセ美しの森の価格推移ご存知の方いらっしゃいますか？
特定の物件で申し訳ないんですが、
全体としてはかなり大規模なので、目に止めていた方、評判を耳にした方もいらっしゃるかと思いお尋ねします。
一期二期は良い時期に販売されたと思いますが、
最終期は人気や売れ行き、価格設定等、これからの動向としてどう思われますか？
環境は良いと思うのですが。

週刊現代みると厳しそうだね。

>842

私も週刊現代見ました。

マンション価格の下落がこれから本格的に始まる、と書かれてありましたね。

あと、先日、国土交通省が「主要都市の高度利用地地価動向報告—地価ＬＯＯＫレポート—」を発表しましたが、これによると、地価の下落傾向が顕著になってきたようですね。

これからどんどん下がっていくのでしょうか。

地価の下落傾向が顕著に　国交省地価ＬＯＯＫレポート
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200808210002.html

株の場合、いくら高くで買っても、相場が安くなれば、その相場に合わせた価格でないと売れないのに、
どうして土地の場合は、デベが(予測を間違い)高くで買ったからといって、その高値掴みをエンドに押し付けることができるのでしょうか。
しかも、地価が上昇しているときは、安く仕入れた土地を(相場に合わせて)高く売りつけていたくせに。

不思議だ。

844さん
○○なエンドが多いということ。賢いエンドは高値では買わず、タイミングをずらして
徹底的に値切って買います。

表現が悪いが845のいうとおり、購入する側がその値段で合意するから。

ただ、高値つかみか否かは主観的な問題だからなんとも言えないよ。

転売目的の投資家には高値に見えても、その立地に思い入れのあり、その
時期にどうしても購入したい人にとっては高値ではないかもしれない。

>>846
全くその通りです。
実需での購入で予算的に余裕が有る場合、買い逃した時の後悔の方が後を引くので買ってしまいますね。
新築の場合はその時しか、新築で手に入れられないので、特に気持ちが購入に動きます。
そういう購入者を多く魅了出来る物件は、高いと言われても完売してしまいますからね。

過去にそういう感じで購入した物は、価格云々よりも満足感が高かったです。
住民の意気も合うというか、管理もいい感じでしたし、結局売る事になりましたが、手放す人も少ないせいか、中古でも落ちる事は無かったです。

何よりも、そこに住んでいると言う事で、その地区ではイメージでいい恩恵がありました。
それを考えると、価格で得をしたように見えても、売れ残り値引き物件には興味が持てないです。
結局、本人は高値掴みの感覚はないんですよ。

投資の物件は全く別で、中古でじっくり選んで安く買いますが、実需では全く別です。

○○なエンドにはなりたくないなぁ。

エンドって言うのは、もう中古では売れない物件掴んだ人の事ですね。
いくらでも中古で引きがあるのはエンドじゃないんですよ。

安く買っても、より安くなってしまう物件もありますから、◯◯の一つ覚えのように高い高い言うだけじゃなく、駅からの距離、造り、地元での人気を秤にかけて選びましょう。
デベが安かろう悪かろうばかり作るようになったらそれこそエンドです。

そそ、値切って買える物件の価値は、やっぱそれなりだから気をつけたほうが良いよ。
買った瞬間にで大好きな○○のエンドの仲間入りかもしれんよ。

買った瞬間から価値が下がるのが
この国のマンション事情
ってことは、マンション住まい
はたまた、不動産を買うこと自体が、おばかさん代表ということになる。

ここ二・三年で高値掴みした人は目も当てられないね
おばかの上塗りってとこかい？

こういう人がいてくれないと家賃入らないので、賃貸派の方大歓迎です。
市況を見ながら家賃値上げさせて下さい。
更新料もよろしく！

賃貸の空室率を知ってて言ってるんだろうか？
空きばっかだぜ、周りを見ろよ。

うちは満室。
取りっぱぐれないように身元審査も厳しくしています。
絡まないでほしいな。

創建ホームズ、セボンが相次いで倒産したようです。

創建ホームズが民事再生 不動産業の苦境が鮮明に
http://www.47news.jp/CN/200808/CN2008082601000846.html

不動産開発の創建ホームズが破たん、負債総額３３８億円
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080826-OYT1T00567.htm?from=mai...

分譲マンションのセボン、民事再生法の適用申請　負債621億円
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080826AT1D2509Q25082008.html

強引な事業拡大で、いけいけムードだった所がどんどん潰れていますね。
セボンは変わった物件展開していたので、興味が有って見に行った事がありますが、こんな結果になるのも分かる気がします。

国や地方は公共事業に廻す金が無くなり、建設業界はマンション建設に注力。
　　　　　　　　　　　↓　　　　
第二次ベビーブーム、購入時期とも重なりミニバブル。
　　　　　　　　　　　↓
資材費高騰、原油上昇、景気の低迷、購買層の減少により、ミニバブル弾ける
　　　　　　　　　　　↓
今後も景気の低迷、人口減少（１０年後には３０代の購買層２〜３割近く減少）
により、当面マンションは販売不振が続く？？

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E4%BA%BA%E5%8...

グリフィンの陽光は経営状態どうなんでしょうか？かなりイケイケだけど。財務表を見ると長期負債が多く、減収で素人目にはやばそうなんですけど。

不動産業界の景気が過去最低だそうです。

不動産業界の景気ＤＩが過去最低に　帝国データ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080903-00000002-jsn-ind

住宅取得費平均４６２３万円に、初めて年収の６倍超す
9月3日21時31分配信 読売新聞


　住宅メーカーなどで作る住宅生産団体連合会は３日、戸建て注文住宅の２００７年度調査結果を発表した。

　全国都市圏の平均取得費（建築費プラス土地代）は、地価の上昇などで前年度に比べ２５３万円高い４６２３万円となり、注文主の平均年収と比べ６・１倍に達した。住宅取得費の目安とされる「年収の５倍」を超えて６倍台を付けたのは、調査を始めた０１年度以降で初めて。前年度は５・８倍だった。

　一方、住宅の平均延べ床面積は１４０平方メートルと、前年度から２平方メートル減った。土地や建築資材の値上がりによるとみられる。

　調査は、東京、名古屋、大阪の３大都市圏と、札幌、仙台、広島、福岡の地方都市圏で合計約３２００件についてまとめた。

最終更新:9月3日21時31分


年収の６倍超だそうです。

ここに来て、原油だけでなく、鉄鉱石の価格も下落している、そうです。
建築資材の価格動向も転機を迎えた、のでしょうか。

生産資料価格が急落、過去２年間で最大の下げ幅
http://www.asahi.com/international/jinmin/TKY200809040213.html

三菱商事(8058)が2,600円台へと3日続落　鉄鉱石の市況下落が警戒される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080903109292.html

住友金属工業(5405)が冴えない　アルセロール・ミタルの南ア向け値下げが悪材料に
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080903109255.html

年収の何倍っていう指標があるけど、これは借り入れ金額が年収の何倍かってこと？それとも単に物件価格に対するもの？後者だとお金貯めてれば年収の何倍は意味ない指標だと思うが。

中古マンションの価格が下がり続けている(４ヶ月連続)ようです。
しかも、神奈川県は、平均m2単価が前月比で約3.3%下落したようです。(5000万の物件だと、１ヶ月で165万下落)

東日本レインズ　月例マーケットウォッチ
コメント／マンションレポート１　首都圏概況（PDF形式）
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

首都圏中古マンション、４カ月連続で成約増／東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=27379

積水ハウスが下方修正だそうです。

積水ハウス、一転減収減益の予想　０９年１月期
http://www.asahi.com/business/update/0901/OSK200809010083.html

記事より
　・阿部俊則社長は「大都市を除いて不動産市場は厳しく、さらなる値下げ期待から買い控えが広がっている」と話した。

>>862
>年収の何倍っていう指標があるけど、これは借り入れ金額が年収の何倍かってこと？それとも単に物件価格に対するもの？後者だとお金貯めてれば年収の何倍は意味ない指標だと思うが。

確かにそうかもしれません。
ただ、お金を貯めたからといって、年収と合わない(身分不相応な)物件を買うのはどうなんでしょう。


ちなみに、借金は「年収の４倍」が死守すべきライン、だそうです。

「住宅ローンで苦しまない方法（１）〜借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

資源価格が下落している、ようです。

資源価格が反落、浮かぶ石油・鉄鋼の構造問題
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/8d6fc5a06...

住宅の価格は景気の動向に影響を受けますが、

ついに米証券大手リーマン・ブラザーズが経営破たんするようです。

米証券大手リーマンが経営破綻＝巨額損失引き金、破産法申請へ−救済協議が決裂
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/sub_prime_loan/?1221444186

さらに、原油も１００ドル割れ、だそうです。

逃げ足速める投機資金　原油１００ドル割れ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080913-00000908-san-bus_all

今後、石油関連商品も大きく値崩れするのでしょうか。

建設用鋼材と合成樹脂などが、アジア市場で反落している、そうです。

産業資材、アジアで反落
http://www.nikkei.co.jp/news/kakaku/20080828d1j2800v28.html

米証券大手リーマンの経営破綻は、住宅不況の駄目押しになるでしょう。これで、明日の株も暴落だし、不動産を購入しようって気分には、当分ならないでしょうね。