横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

この人たちは億ションとか転売物件を狙い。

サブプライム余波、ついにマンション業者に波及
ttp://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080722/165918/

この記事読むとゼファーは、「郊外」「低価格」「流動化」の3つをキーワードに拡大
してきた新興マンションデベだとか。いわゆるバス物件ねらい。

実需が弱い（？）両極端の物件がまず売れないということですかね。

マンションの架空販売とか、どうなってんだろ？

野村アーバンネットの地価＆中古マンション情報が更新されたけど
※ＰＤＦファイルです

「住宅地地価」価格動向（平成20年7月1日）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807house_kanagawa.pdf
下落は変わらず、半年で17%も下げた地域も（最寄駅：新百合丘）

地価に比べてマンション価格の値下がりは遅れるので、マンション価格も下落幅が大きくなる事が予想されます。

景気悪化は間違いないので、これからもっと地価下がると予想出来ます。

デペもゼネコンもつぶれても民事再生法で復活していつも泣きをみるのは小企業の下請け業者です。なんで税金を使い復活させるのか。倒産させたゼネコンの上層部など引っ掛けた下請け業者
に最初は頭を下げるが、民事再生法が適用されて復活しょうものなら、その罪も忘れ、普通なら迷惑かけた業者に少しでも還元するのが筋だと思いますが、倒産したゼネコンはしばらく手形なしの
オ−ル現金なのでハイエナのように付き合いのなかった下請け業者がよってきて結局は値引き競争がはじまります。自転車操業の業者はお金を回すため原価を割って受注するところもあります。
そのような業者は原価を割っての受注なのだから、まともな工事などするわけがない。
そして手抜き工事は行なわれる・・・・・

>756さんへ

世界動向を見てみたらどうですか。

FXや株式投資をしている人達は、これから世界経済がどのようになるかを
薄々気づいています。

つい最近話題になっていたアメリカの不動産関連のGSE債。

規模として5兆2千億ドルあり、日本では2300億ドル、中国では3800億ドル所有しているそうです。

アメリカの不動産価格低下がいつ止まるのか、いづれどこかの銀行が損失を引き当てないと
いけない状況に迫られると思います。(が、怖くて出来ないだろうな。。。)

これが火を噴くと、アメリカ中の銀行の多くが破綻し、さらなる価格下落に見舞われ、
数年間に渡って、世界中の銀行が損失処理に追われます。シティやバンカメの倒産も
致し方なしでしょう。

要は、向こう数年間は、いくらマンション価格が下落しても、ローン審査が厳しくなりすぎて
購入するのが難しくなります。また、多くの国内企業も赤字決算に見舞われるでしょうから、
買う気にもならないでしょう。

数年待てる人は待てばよいし、待てない人は覚悟を決めた上で買うしかないでしょう。
ただし、想定される最低賃金になった時にでも、支払えるローンで購入出来る物件が対象です。

また不動産に限らず、保険や投資商品をお持ちの方は、運用先が債券の場合でも
元本の毀損が発生する可能性があるので、調べた方がよいでしょう。

私自身も、終身保険の運用先にGSE債が入っていたので、来週にも解約します。

アメリカ政府は、至って安全だ、政府は保証する、ような事を言ってますが、
いつかは投げますよ。ただ単に時間稼ぎしてるだけで、自国(ドル)の利益が
最優先ですから。

ただし、「自国の利益＝自国民の利益」では無いです。

長文、失礼しました！

景気って回復してるとか去年は言ってたんじゃ…
どうなってるんだ
来年はどうなるんだ

マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。

気に入った物件にめぐり合えるか否かは運命のいたずら。地価が下がり価格が下がろうとも、
気に入った場所・立地・間取りの物件に次に巡り会える保証はないんだから。

スタグフレーションがどうだとか、景気がどうだとかいうマクロな話や総論の話をしてる人は、
投資不動産狙いか、モデルルームにも行かずネットや雑誌で机上の空論捏ねてる人。

本当に興味あるんなら、モデルルーム見学してみたら？新聞やネットに書いてないこと、体感
しないと分からないこともいっぱいあると思うけど。

ローンの返済は20年や30年も続くんだから、足元の景気だけ見てもしょうがないんじゃない？
マンション買ってローン組んだら腹くくって返済頑張るしかないし。
それが怖ければ賃貸でいいじゃん？

730さん
頭金もそこそこ貯まって年収5倍で購入可能物件があるとしたらどうするの？

貴方のご意見は程度の差はあれどこ見ても書いてあることで、当たり前すぎて
議論の余地もないんだけど。

729さん

>マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
>探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。

どのようなお考えで、提示された価格で購入するかお決めになるんでしょうか。

この先、不安でしょうがありません。

732さん、ご心配いただきありがとう。暑くて朝早く目が覚めますね。

真剣に購入したい物件が見つかり価格が分かったんですよね？

そしたら近隣のマンション相場、近隣の家賃相場、ハザードマップや近隣の犯罪発生状況、
時間あれば路線価とか過去の販売価格等その他、生活環境としてスーパー、病院等の立地、
子供がいれば近隣の保育施設、幼稚園や小/中学校までの通学ルート等の情報集めます。
更に朝/晩の通勤時間や平日昼間現地に行ってイメージつかむとか、ローン返済計画を
立てて、現在の家賃支払からどれぐらい負担が増えるかも計算しますね。

上記のような情報集めた上で、その物件の価格が、物件購入から得られる効用の対価として
適当か否かを、うんうん悩みながら考えるんじゃない？

で、732さんはこんなことしないの？

733さん
コメントありがとう。

>>729
>危険ですね　その考え方は。

いえいえ、どの辺りの記述から危険と判断されたのか分からなかったので、
コメントさせて頂いたのです。

購入検討者の方がご覧になる掲示板なので、購入資金としてどの程度必要
なのか当然お分かりになっている前提で記述したのが頂いたのが、誤解を
招いたのであればお詫びします。

本当にいいマンションは結局なかなか買えません。
というのは人気物件は明らかにいい物件だから倍率がついて抽選ではずれます。
いい物件なんて少し詳しければ誰にでもわかること。

【死の淵に立つ倒産不況】
http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=37794
　今年６月、日経がマンション投げ売りのニュースを報じた。業界大手の大京、ダイア建設が値引きも含めた在庫処分に乗り出すという記事だ。大京は「決算の発表の席で可能性として語ったことが大きく報じられた」と困惑、ダイア建設も「一斉処分の決定はしていない」と否定したが、ある中堅マンションディベロッパーの社長はこう言った。
「報道には１０％引きもとあった。この数字に衝撃を受けた。ふつう、マンションディベロッパーは粗利２５％を見込み、その中から販売手数料３〜５％、広告宣伝費５％、本部経費などを出していく。最終利益は１０〜１５％が普通です。１０％値引きは出血覚悟の叩き売りということです。大手が値引きをすれば、中小も追随せざるを得ない。赤字覚悟で売っていれば、銀行がバランスシートのチェックに来る。収益計画に狂いが生じているのが分かれば、自動的に融資をストップされてしまう。正直、なんていうことをするんだ、という気持ちになった」

やれやれ。

>736
何が「良い」かの判断基準は人それぞれ違うんじゃないの？周りの人が良い
という物件が貴方にとっていい物件という価値観な人ならゴメンな。

誰でもわかるとか、賢いフリするのはいいから、本当に気に入ったマンション
を購入したいなら行動してみなよ。

>737
自分の頭で考えて答えが出せないんなら、やめときなよ。

抽選を勝ち抜く方法もある

三菱地所4—6月期　住宅事業が赤字
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK014291120080731?rpc=1...

記事より
・住宅事業の営業損益は赤字だった。マンションの販売が減少したほか、４月から新規連結した藤和不動産の営業損失が響いた。４—６月のマンションの引き渡しは２８０戸（前年同期は３６３戸）、新規発売は４０３戸（同４８０戸）だった。また、４—６月期のマンション粗利益（単体）は２０．４％。２００８年３月期の実績は２４．６％で、２００９年３月期の見通しは２１．９％となっている。
・記者会見した清沢光司・執行役員は、マンション市況について「一般的に短期間で完売する物件が少なくなりつつある」と語った。都心部の物件を中心とする三菱地所については「目立った売れ残りは出ていない」としたものの「モデルルームの来場者は減っており、販売に時間がかかるようになっている」という。


不動産不況の影響でしょうか。

三井不、08年4—6月営業利益は前年比‐8.5％の270億円
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK014341720080731?rpc=1...

記事より
・三井不動産は３１日、２００８年４—６月の営業利益が前年同期比８．５％減の２７０億円になったと発表した。通期予想に対する進ちょく率は１３．５％。
・２００９年３月期の営業利益予想は前年比１１．６％増の２０００億円で据え置いた。ロイターエスティメーツによる主要アナリスト１５人の予測平均値２０１９億円を０．９％下回っている。


こちらも不動産不況の影響でしょうか。

東急不、４—６月営業益28％減
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8815&NewsItemID=A...

記事より
・　東急不動産の2008年4—6月期の連結営業利益は前年同期比28％減の65億円前後となったもようだ。分譲事業は堅調だったが、不動産市況の冷え込みを背景に、不動産仲介事業や請負工事事業などが振るわなかった。
・仲介事業は法人取引を中心に仲介件数が前年同期を大幅に下回った。請負工事事業は注文住宅受注が振るわなかった。リゾート会員権販売も低調だったようだ。

また、

「株式」 東急不−個別銘柄ショートコメント
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080731-00000022-fis-biz

記事より
・第1四半期決算は、営業利益で前年同期比28％減の65億円となったもようだと伝わっている。不動産市況の悪化で、不動産仲介業や請負工事事業が低迷したようだと。これを受けて下げ幅を広げるかたちで推移している。


こちらも不動産不況の影響でしょうか。

東栄住宅の前期、純利益９８％減。(2008/3/18)
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8875&NewsItemID=2...

記事より
・東栄住宅が十七日発表した二〇〇八年一月期の連結決算は、純利益が前の期比九八％減の四千三百万円となった。主力の分譲戸建て住宅の販売が不振で、利益率が大幅に低下した。土地の値下がりで特別損失に販売用不動産評価減四億円を計上したのも響いた。
・売上高は一三％減の千三十一億円だった。戸建て住宅の販売戸数が二二％減った。株安などを背景に顧客の様子見姿勢が強まり、販売ペースが大幅に鈍化した。


こちらも不動産不況の影響でしょうか。

野村不ＨＤ、４—６月期連結最終益32億円——前年同期は48億円
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=3231&NewsItemID=M...

前４—６ 今４—６ 通期予想

売上高 844 731 5,000

営業利益 10,258 7,649

経常利益 8,461 5,720 61,500

最終利益 4,803 3,260 35,500

１株利益 32.17 21.83 237.74

（注）単位：売上高は億円、利益は百万円、１株利益は円、▲は損失


こちらも不動産不況の影響でしょうか。

マンション分譲のマツヤハウジングが民事再生法申請、負債279億円
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-32964420080729

記事より
・帝国データバンクによると、マンション分譲のマツヤハウジング（東京都品川区）が２９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２７９億円。急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落で損切り販売に追い込まれたほか、買い取りを予定していたファンドの撤退もあり、資金繰りが悪化して７月末の手形決済のめどが立たなくなった。　


急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落が原因のようです。

住宅地価は長期の調整局面へ
http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20080729kk000kk&p=1

記事より
・住宅市場では、マンション販売にブレーキがかかり、住宅着工も総じて低水準横ばいで推移している。このところ米国の住宅市場にばかりスポットライトが当たっているが、わが国の住宅市場も、陰りが鮮明になってきたようだ。中期的にみても、人口減少などにより実需の増大は見込みにくく、今回の「ミニバブル」の調整は長期化する可能性が高い。
・住宅市場の「ミニバブル」崩壊が鮮明に
・住宅地は、05年10−12月期から２年余りの上昇に歯止めがかかり、下落に転じた。
・これを県別にみると、東京、埼玉はまだ横ばい圏内の推移であるが、千葉、神奈川は下落に転じ、そのペースも速いように感じる。東京都内は、東京圏の中でも市場が多様なので一概に判断できないが、都心部ではまだ上昇の気配が残るものの、北東部、多摩地区は横ばい、南西部は下落に転じている。
・総じて足元の住宅地の地価動向をみると、一部の優良ポイントを除いて横ばい圏にあり、都心から距離的に遠くなる周辺部では下落に転じている。これはマンション、戸建業者とも手持ち在庫の増加を避けるべく値引きに応じている状況も反映している。今回の地価上昇局面を「ミニバブル」と呼ばせていただくとすれば、住宅地でみる限りそのインパクト（上昇率）は2005年のボトムから東京で５割、神奈川で３割、千葉、埼玉で２割ということになる。そのすべてが直ちに調整されて（下落して）元に戻るかどうかは、今後の経済動向による面が大きいが、長い下り坂になることを覚悟する必要があるだろう。


住宅市場の「ミニバブル」崩壊が鮮明になり、今後、長い下り坂になるとのこと。

ささやかれるマンション価格「9月暴落」説
http://www.j-cast.com/2008/07/25024063.html

記事より
・マンション建設や分譲販売を手がける建設・不動産業者の経営破たんが相次いでいる。いまのマンション業者の破たんは、銀行の「貸し渋り」が原因とされるが、この傾向は当分続きそうで、それが「投げ売り」を招き、マンション価格が9月に暴落するという話がささやかれている。
・ 建設・不動産業者への追加融資などがあり得る状況ではないし、借金を返済できなければ分譲中のマンションといえども担保として銀行にとられてしまう。そんな物件が市場で「投売り」されるという思惑が働いている。


マンション価格「9月暴落」説がささやかれている、そうです。

新築マンション在庫セールで秋には半値！？
http://news.livedoor.com/article/detail/3738490/

●ディベロッパーは青色吐息

　マンションがさっぱり売れない。

　不動産経済研究所の調べでは、首都圏の２００８年上半期のマンション発売戸数が前年同期比２３．８％減の約２万１５００戸。販売実績は９３年上半期以来の低水準で、ディベロッパーの株価も軒並み急落している。

　マンション業界の不況は深刻だ。日本格付研究所（ＪＣＲ）は６月、業界を取り巻く厳しい状況を受け、ディベロッパー各社の緊急レビューを実施。格下げされるところも出ている。

「ディベロッパーは旧財閥系とオリックスを除き、厳しい状況です。デフォルト（債務不履行）しそうな会社を挙げたら、すぐに４０〜５０社浮かぶほど。それだけ資金繰りに悩む会社が多くなっています」（帝国データバンク情報部・中森貴和氏）

　マンション価格の上昇と過剰供給に伴う消費者離れ、資材高騰や販売不振による収益悪化が予想以上に早く進んでいるのだ。

「ディベロッパーは、マンションが売れても売れなくても、地主やゼネコンに億単位のカネを支払う。売れない分は自己資金で穴埋めせざるを得ないため、急速な販売不振は経営に直結するのです。おかげで、大手が新築マンションの在庫セールを始めたり、『秋以降は半値になる』とのうわさが出たりしている。３０戸の新築マンションに１０戸しか入居がなく、管理会社から空室分の共益費を請求されるケースも出始めました。『マンションを買った途端、ディベロッパーが倒産した』という話もあります」（業界事情通）

　マンション販売をめぐる相談に応じている「ＮＰＯ法人日本住宅管理組合協議会」はこう警告する。

「トラブルを避けるには、青田買い（図面だけで判断して買う）をしないこと。契約書を法律家に見てもらうことが重要です」

　購入はくれぐれも慎重に……。

【2008年7月18日掲載】

やれやれ、それにしてもこんなに大量に権威のありそうな人の言葉を借りないと自分の考えが
主張できないとは、ご苦労さまですな。

調べるのが大好きそうなので、下記の事項についても調べて見たらどうですか。
・景気が良くなると企業はリストラしないという主張は正しいか
・景気一定と想定して、自分がリストラされるリスクは現在、5年後、10年度、何時が一番高いか。
・長期金利は底値付近にあるが、過去の水準から上昇した場合何％程度になると予想されるか
・消費税率の引き上げが検討されているが、何%になると言われているか

不動産は工場で生産する部品じゃないんだから、それぞれに違いがあるのに、同一の規格品にしか
見えてないんだね、貴方には。

ｗやっぱ、こう不安をあおるだけの人ってどこにでもいるんだよなぁ。と最初は
不快に思っていたんですけれど、最近は記事のコピペと短絡的な結論文が面白くて
次は何がくるか楽しみになってきていましたけどｗ。
反対にポジティブな記事をものすごい勢いで書き込む人っていないんですかねｗ？
いたらもっと面白いんですけど。

ホジネタをひとつ

東京近郊の完売マンション　理由は「価格」でなく「駅近」
ttp://www.j-cast.com/2008/05/04019523.html


>投資・転売目的で買ったマンション売れたのかなあ・・・・
マンション価格暴落記事を立ち読みしたら、こんなマンションが売れないという記事だった。

750
評論家きどりでばかみたい

最近、さくら事務所の名物会長、長嶋修氏がブログで、http://ameblo.jp/03630912/「新築は最低だが〜中古市場は絶好調〜」と語っています。やはり日本も欧米並みに、住宅市場は中古中心になってゆくんですかね〜

大手不動産の４—６月決算、三井不など３社減益
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008073108681p2

記事より
・大手不動産会社の2008年４—６月期連結決算が31日、ほぼ出そろった。三井不動産、東急不動産、野村不動産ホールディングス（ＨＤ）の純利益が前年同期比で減少。藤和不動産は最終損益が赤字となった。住宅事業の伸び悩みや不動産仲介事業の不振などで各社とも売上高が減少した。三菱地所は増収増益だった。

三井不動産が2,300円台へと続落　1Qの9％営業減益で不動産市況の悪化が警戒される
http://moneyzine.jp/article/detail/81056/

記事より
・前日に発表された第1四半期決算では、営業利益が前年同期比9％減益の270億円となった中、分譲事業の収益計上の比重が強まる下期の不動産市況が依然として根強いとの見方が強まり、売られている模様。


三井不動産の株価が続落した、そうです。

[不動産流動化関連]　アセット・マネジャーズ、ダヴィンチなど売り傾斜
http://moneyzine.jp/article/detail/81025/

記事より
・不動産流動化関連に売り殺到。
アセット・マネジャーズ（２３３７・ＨＣ）は７月３０日発表の下方修正を引き続き嫌気し、連日のストップ安。
・ダヴィンチ（４３１４・ＨＣ）、パシフィック（８９０２）もストップ安。
・ケネディクス（４３２１）のほか、セクター内で比較的安心感があるとされるレーサム（８８９０・ＪＱ）も安い。
・アセット・マネジャーズに関しては、第１・四半期の決算発表からわずか２週間余りで大幅下方修正を行い、投資家の不信感が増幅。


不動産流動化関連の株価も売り傾斜、だそうです。

東急不動産は年初来安値更新が目前に　第1四半期の大幅減益決算で処分売り圧力が再燃する
http://www.kabutocho.net/news/livenews/news_detail.php?id=102138

記事より
・不動産流通市場において大変厳しい状況が続いたために、売買仲介やリテール・ホールセールともに成約件数が減少、成約価格も急低下した影響を受けたたために、第1四半期における連結営業利益が前年同期比51.7％減益の43.58億円に、経常利益も同64.0％減益の27.36億円に急減したと発表したことを受けて処分売り圧力が高まっている模様。


東急不動産の株価が年初来安値更新目前、だそうです。

６月の首都圏中古マンション価格、1.1％下落・カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008073108930p2

・不動産情報会社の東京カンテイ（東京・品川）がまとめた６月の中古マンション価格動向によると首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県）の平均売り出し価格は3.3平方メートル当たり149万5000円となり、前月比1.1％下がった。下落は３カ月連続。
・東京が0.6％下落したほか、神奈川が0.7％、千葉も0.3％下がった。埼玉は0.3％上がった。


中古マンション価格も下落している、そうです。

コピペ川柳さん頑張ってるね。

景気後退局面ですからねぇ
あがいたところで売れないよ

黙っていても、ランニングはかさむみ
収益悪化の逆相関

マーケットの成熟よりも、
あだ花家業を選択し、突き進んだ成れの果て

唯一の良いニュースは
国交省の大臣が
カルトから谷垣さんへ代わったこと

>761
誰向けに書き込んでるのか知らんけど、

マンション不況　→　一般に価格が下がる　→　買いやすくなる

で、別に購入者側にデメリットないんじゃない？

762さん
買いやすくなるが、いいモノは少なくなるし、新築の供給が極端に落ちるため
買主の選択肢が少なくなります。

大和ハウス、純利益42％減　４−６月　分譲マンションなど不振
http://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=1925&NewsItemID=A...

記事より
・大和ハウス工業が１日発表した2008年4—6月期の連結決算は純利益が前年同期比42％減の22億円だった。分譲住宅や分譲マンションの販売が不調だったのが響いた。営業利益は30％減の47億円。鋼材などの原材料高で売上原価が4％、原油高による光熱費がかさみ販管費が3％増えた。売上高は3％増の3546億円。商業店舗の建築請負などは好調を維持した。


分譲住宅や分譲マンションの販売不調が響き、純利益42％減、だそうです。

ゴールドクレスト<8871.T>：08年度 第1四半期連結、当期68.1％減9.49億円、09年3月予想92億円
http://jp.reuters.com/article/jpSubCompanyNews/idJPJE317ZQGT20080731

東栄住宅　下方修正

「特別損失の発生および業績予想の修正ならびに配当予想の見通しに関するお知らせ」
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20080801/56phxf/140120...

またそれに対するコメント
http://blog.livedoor.jp/yuraku_love/archives/51239029.html

藤和不動産：08年度 第1四半期連結、当期赤字転落24.34億円
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPJE315GWCT20080731

藤和不動産：特別損失の計上に関するお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20080731/56n904/140120...

藤和不動産：平成21年3月期　第1四半期決算短信
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20080731/56n9bw/140120...

以下、第1四半期決算短信より

＜不動産販売事業＞
当セグメントの主力であるマンション分譲の当第１四半期における売上計上戸数は293戸(前年同期比503戸減)となりました。前期は第１四半期の引渡し物件が多く、例年より計上戸数が多くなっていたことに加え、販売長期化による影響を受け、売上計上戸数が減少しました。例年、マンションの売上計上は期末に集中しており、第１四半期の売上高は相対的に小さくなる傾向にあります。また、第１四半期においては期間計上の販売管理費が、売上に先行して計上されることもあり、当第１四半期においては営業損失となりました。
この結果、当セグメントの業績は、売上高9,739百万円（前年同期比66.9％減）、営業損失2,439百万円となりました。
なお、当第１四半期のマンション未契約完成在庫は、450戸(前年同期比401戸増)となりました。