横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

633、645、656、662、670です。
皆様、ここ最近、価格動向に直接関係ないともとれる議論で板を汚して申し訳ありませんでした。

私はこのたびのコンクリート偽装、それに伴う多くの住宅や建物の購入者、施主の皆様が
この業界への不信、不満をいだき、掲示板では土建業不要とまで言われるような極論まで
飛び出しておりましたので、板違いの論議とは知りつつも皆様に誤解をまねかれないように
また皆様の住宅購入代金がどのように分配されて、だれがもうけているか、末端で手を
汚している人にそのお金がうまく回らない状況で、さまざまな不正が発生していることも
説明してきたつもりです。

今回の偽装により神奈川一体のマンション需要の冷え込みや、一部では物件不足による高騰の
心配もあると思います。業界としてもコンクリート業界だけでなく、施工ストップなどによる
工事代金未回収のために関連業者の多くの倒産、廃業が予想されます。よって建築だけでなく
設備や電気関係の業界からも、建物の骨や肉となる躯体の施工管理を厳しく追及され
結果法律等が改正される動きになるのではと心配しています。
そうなれば現場検査、分析などにに余計に費用がかかり、大型の建物ではミキサー車ごとの
抜き取り検査や第３者検査機関の立会いなどが義務付けられるかもしれません。
皆がまじめにやればいいのに、そういう余計なコストがかかることでそれが販売価格の上昇に
つながることは避けられないと思います。

以下は私自身でやってみたコストダウンの例なので、あまり参考にならないかもしれませんが。

これからの自衛策として、もう少し業界のコスト構造やできる範囲での施工技術や関連法律に
について研究されれば、マンション販売価格は別としても、業者のいいなり価格でオプション工事
などを発注せずに済みますし、施工会社との関係をうまく築けば、自分で器具を持ち込んで工事を
行う一般的に言う施主支給工事（マンションでは契約者支給になりますが）だって可能です。
私も最近マンションを購入しましたが、かなりのオプション工事を、自分自身でやらせてもらいました。もちろん施工に必要な許可や免許を提示して、下請けの施工体制台帳に載せてもらいましたので何ら問題はなかったですよ。おかげで施工会社見積の半値以下で工事できました。まあ契約者
自信の要請だから許可されたことだと思いますが、こんなコスト削減の方法もあるんです。

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>>680さん
662でも663でもないが、反論には反論で返したら？あなたの意見は漠然としすぎている。具体性に乏しいから反論される。それでいうに事欠いて

＞俺が言いたいのは、「やる前から諦めている・無理だというその精神がおかしい」という事。

これを具体的に言えばなんかしらの事例があるの？だから反論されるんだよ。

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三大都市すべてで中古マンション価格が下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807180003.html

記事より
・東京カンテイはこのほど、６月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。それによると、三大都市圏のすべてで中古マンション価格が、前月比下落する結果となった。
・首都圏中古マンション価格は、3,165万円（前月比1.2％下落）で、３カ月連続の下落となった。07年12月以降、下落傾向が続いている。
・近畿圏の中古マンション価格は、1,861万円（同1.5％下落）。
・中部圏の中古マンション価格は、1,504万円（同1.1％下落）で弱含みで推移する結果となった。


相変わらず、中古マンション価格が下落している、そうです。

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６月のマンション供給、首都圏で30％減少に　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807160004.html

記事より
・不動産経済研究所はこのほど、６月のマンション市場動向を発表した。
・それによると、６月に首都圏で新規発売されたマンション戸数は4,004戸（前年同月比30.0％減少）となった。新規発売戸数に対する契約戸数は、 2,589戸で月間契約率は64.7％（同4.4ポイントダウン）。１戸当たりの平均価格は4,638万円（同4.4％ダウン）で、平米単価は63.4万円（同1.6％ダウン）となった。
・一方、近畿圏で６月に新規発売されたマンション戸数は2,556戸（前年同月比7.7％減少）となった。新規発売戸数に対する契約戸数は、 1,649戸で月間契約率は64.5％（同6.3ポイントダウン）。１戸当たりの平均価格は3,772万円（同7.8％アップ）で、平米単価は48.6万円（同2.5％アップ）となった。


６月に首都圏で新規発売されたマンション戸数が前年同月比30.0％減少したにもかかわらず、
この戸数に対して、月間契約率は64.7％しかなかったそうです。
相変わらず、売れてないですね。

さらに、価格も下降傾向のようです(水面下で行われている値引きを含めるとさらに…)。

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創建ホームズ、戸建て住宅事業を再編
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008070601163p2

記事より
・　建売戸建て住宅の販売などを手がける創建ホームズは4日、戸建て住宅事業を再編すると発表した。注文住宅を手がける全額出資子会社の創建ハウス（横浜市、丸本吉紀社長）を吸収合併するほか、首都圏に6カ所ある営業所を1カ所に集約する。創建ホームズは 2008年2月期の連結最終損益が6億円弱の赤字となった。事業再編で収益回復につなげる。
・創建ハウスの吸収合併は09年2月期中にも実施する。創建ハウスの従業員は約20人。希望退職者を募っており大半は希望退職に応じる見通しという。人員をスリム化した上で、本体に吸収する。


創建ホームズは戸建て住宅事業を再編する、ようです。

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創建ホームズ、全従業員の４割が希望退職
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008062509554p2

記事より
・　創建ホームズは25日、102人が希望退職に応じたと発表した。希望退職者は全従業員の４割にあたり、７月31日付で希望者全員が退職する。募集人数は100人だった。これにともない合計で約２億3000万円の費用が発生し、2009年２月期に特別損失として計上する。
・同社は住宅需要の低迷の影響で、08年２月期の連結最終損益が５億8200万円の赤字となった。このため、７月末までに首都圏に８カ所ある営業拠点を統廃合し、都内５カ所体制に再編する方針を打ち出しており、これにともない発生する余剰人員の削減を目指し希望退職者を募集した。同社の５月29日時点の従業員数は258人だった。


創建ホームズ、全従業員の４割が希望退職、だそうです。

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ゼファーが民事再生手続き、不動産市況の悪化が資金繰りに打撃
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-32822920080719

記事より
・ゼファーは１８日、民事再生手続き開始を東京地裁に申請し、受理されたと発表した。
・ゼファーによると、不動産取引が停滞するなか物件の売却が思うように進まなくなり、資金繰りがひっ迫した子会社（近藤産業）が破産。関係会社整理損１４２億６４００万円を計上したゼファーも自己資本が大きく毀（き）損し、担保価値の低下なども相まって資金繰りに行き詰まった。


ゼファーが民事再生手続き、不動産市況の悪化で資金繰りに打撃を受けた、そうです。

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新興不動産会社ピンチ　サブプライムの影響で破綻相次ぐ
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080719/fnc0807191945006-n1.ht...

記事より
・新興不動産会社の経営環境が厳しさを増している。
・背景には、米国の低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題を機に金融機関が不動産関連の融資を厳格化していることがある。
・このため、新興不動産の物件に買い手がつかず、資金繰りが悪化している。市場の先行き不透明感は増しており、体力のない新興不動産には厳しい状況が続きそうだ。
・不動産関連融資の絞り込みを理由に、スルガコーポレーションなど上場不動産の破綻が相次いでいる。建設業界にも余波はおよび今月、北陸トップクラスのゼネコン、真柄建設が破綻した。
・マンションの大量売れ残りやオフィスビルの空室率上昇など業界を取り巻く環境は厳しい。新興不動産の株価も下落しており、１８日もダヴィンチ・ホールディング（ヘラクレス）が連日のストップ安を付けた。当面、厳しい逆風は収まりそうにない。


新興不動産会社がピンチだそうです。

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08年上半期首都圏戸建供給、3.9％減少の3,224戸　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200807150003.html

記事より
・不動産経済研究所は７月15日、08年上半期（１月から６月）の首都圏建売住宅市場動向を発表した。
・それによると、08年１月から６月に首都圏で供給された建売住宅は、3,224戸（前年同期比3.9％減少）となった。地域別では、千葉県が1,209 戸（同25.5％増加）で大幅に増加しているが、神奈川県が598戸（同36.2％減少）、東京都が700戸（同9.4％減少）、埼玉県が676戸（同 9.7％増加）、茨城県が41戸（同36.9％減少）と地域により違いのでる結果となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は1,322戸で、平均契約率は41.0％（同5.0ポイントダウン）となった。
・１戸当たりの平均価格は約4,634万円（同5.3％ダウン）となった。


契約率がたったの41.0%で、１戸当たりの平均価格も前年同期比5.3%ダウンだそうです。

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横浜、川崎中心の陽光都市開発は大丈夫でしょうか？株主なんですが…。

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いろいろ盛り上がってますね。

１．町並み景観のお話はごもっともなお話と思いますが、その先の話が良くわかりませんね。
　　だからなんなんでしょ？単なる感想文だとさびしいですね。
　
２．コストダウンの話題について、相変わらす680さんの感情的な発言萎えますねえ。
　　もうすこし論理的な議論展開があると楽しいのですが、反論に窮すると精神論になったり、
　　なにも要約してない思い込みの「ようするにお前たちは〜」という決め文句。この掲示板
　　をご覧になってるということは、それなりのキャリアをお積みになっていると推測するの
　　ですが、なんか新入社員にダメだししてるみたいで悲しいですね。680さん、もうちょっと
　　頑張りましょうよ！

３．マンション販売不況について、実需がない投資用不動産や億ションをメインにやってた
　　デベさんは市況悪化で真っ先に倒れそうですね。実需向け物件は販売不振物件や高値仕入
　　土地の多寡により暫く体力勝負となりそうですが。

　　それにしても「１戸当たりの平均価格は約4,634万円（同5.3％ダウン）となった。」という
　　記事、すごいですね。 バス利用エリアでは4000万円未満の物件も数でてると思われるのに
　　平均してこの価格というのは・・。自分が高額物件なんぞどうせ買えないので無視してた
　　だけかもしれませんが、皆さん、平均約4,634万円って感覚的にあいますか？

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倒産情報(速報)
http://www.tsr-net.co.jp/new/sokuho/index.html

不動産関連が多いですね。

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673だけど、忙しくってね。連休の朝っぱらから掲示板に張り付いてる脳内は即時で相手できんのよ。
日本には汚いとことは少なくないけど、大都市が多いわりには割に安全だし、都市によって違った顔も見れるし、減っては来てるけど自然と調和した田舎町もまだたくさんある。日本を一通りまわった外国人で日本の街が汚いという人には会ったことがないよ。

アジア圏は年単位で住んでないけど、大都市は綺麗なところもあるが大半がスラムを抱えてて、上辺、底辺を平均して見たら日本の方が上。リゾートは綺麗だけど、それは日本の観光地にも良いところはあるからね。

アメリカはボカラトンに年単位で住んだ。超高級別荘地ね。見かけは綺麗だけど、建物はボロボロだし、ハリケーンの直撃で二週間停電して大変だったし、日本のインフラが恋しかったね。ロス、サンフランシスコ、ボストン、NY、マイアミあたりも行ったけど、綺麗なところもあるが、どこも大きなスラムを抱えてるのはいっしょ。常に銃で死人でてるしね。日本のドヤなんかかわいいもの。

ヨーロッパもあんまり長居したことないけど、ロンドンはボストンに似てたな。オランダとドイツは観光に行っただけだけど、北海道の都市に似てたね。アテネにはちょっといたけど、埃っぽかったなあ。遺跡はすごかったけどね。

どこの国も大抵スラムを抱えてて、ネオンや看板、無秩序な音の氾濫なんてどの都市にもあるもの。観光客は行かないから知らないだけで。「これに対する日本人の鈍感さは世界一かもしれません」とか言ってるのは、あまりに世間知らずというか、東京近郊でしか生きてきたことないんじゃない？大阪あたりでも、ちょっと駅前離れりゃ静かよ？

身の回りの粗は見えやすいし、隣の芝生が青く見えるのだろうけど、日本の都市はそう悪くはないよ。
とまあ、神奈川と関係ないので、これまでにしときます。

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680さんが空回りしてるのは、カイゼン推進者独自の感覚というか「出来るはずなのに出来ないと言い放つヤツが一番の癌」という感覚によるものが大きいと思います。
きっと680さんもカイゼンの立場で現場に入れば色々な事は指摘できるでしょう。しかしその場限りの職人さんが多い建築現場でトヨタ式のカイゼンがどこまで通用するかは疑問。
おそらく、徹底的にコテンパンに現場の親方にやられ、最終的には現場に出入りできなくなるのではないでしょうか。

自分も建築業界の体質は大嫌いで680さんの気持ちは分からなくはないですが、全ての物件をゼネコンが自社工場でユニットを組み立てて社員が現場で組み立てるようなユニット工法が一般的にならない限り、680さんの感覚は通用しないと思います。
もちろん、そんなやり方ではコストが激増して一部の需要にしか応えられないものになりますがね。

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651です

久ぶりに見たらずいぶんレスが進んでる・・・

No.656 by 契約済みさん　

一通り読みましたが、みなさん原料高騰だから仕方ないと言う方が多いようですね。
私も680さんの様に感覚的に納得できないのですが、建築資材に限らず原材料費の全て
が高騰しているのに、他の業種と比して値上がり率、ペースが速いんじゃないのと言う
感覚的なものです。
でも感覚的な事ばかり言っても始まらないので、建築費に占める建築資材の原価率が
どの程度かを解説したサイトは知りませんかね？。
（同じ鉄を使っても、車の価格はそれほどアップしてませんよね）
もう限界ですと言う根拠を数字で知りたいんですよね。すいませんわからずやで（汗。

それと「No.656 by 契約済みさん」とは少し論点がずれていた事に気づきましたよ。
私自身はマンションデベ本体がもっとコスト削減の努力ができるないのかと考えて
いるだけです。
モデルルームなど作らずに全て竣工売りにするとか、つまらない映画をやめるとか
紙のパンフレットを止める、販売代理に払う仲介手数料を下げる等々、あると思う
のですが。

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数年ぶりに成田に降り立って、
感慨に耽りながら、電車に揺られていると、
目に飛び込んできたのがスラムでビビッたことはある。

それはスラムが広がっているのではなく、普通の街並みだったんだが。
これって、オレが普通の感覚と違ってるのかな〜？
自国（特に横浜・神奈川）は、綺麗であって欲しいから、あえて言うが、
パチンコ、サラ金、広告に埋め尽くされた景観は、美観ではなく、
ただのゲロ。

>>698のような昭和脳に
若者はウンザリしている

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７０１さん

>机上の空論なら誰でも言えます。
>それを実行出来る能力と立場にいるかどうか？

対案と言われたからから、素人が考えた事や問題の思ったことを少し書いただけです。
実行できる立場にいるものしか書く事ができないのであれば、ここにはデベしか居ない
事になりますが。

>竣工売りも結構。
>しかし青田売りの青田買いが主流の現在、竣工後に売っていると人気がないか問題あり物件と思われやすくなります。
>デベの金利負担は増えますよね。借りてる額がでかいから金利負担は必ず増えます。

それはあなたのイメージだと思いますが。
そもそもデベの都合で竣工売りしているものはいくらでもありますよ。
昨年前半迄の様に値上がりが見込めそうでかつ販売戸数が少なかったり、値上がりが確実に
見込めそうな物件なら、平気で竣工売ります。
要はデベにとって遅らせた方がメリットがあるかどうかが販売開始の基準です。

ただ悲しいかなほとんどのデベは土地も建物も、ほとんど借り入れに頼っているので青田売り
しか選択肢がないだけなんです。なのでちょっと銀行が融資を絞ればあっという間に倒産。
これまでの好調だった数年に、ある程度の内部留保を積み上げて竣工にかかる有利子負債の
比率を少しでも圧縮していれば、現在の様なバタバタ倒産する事もないし、金利負担が減れば
販売コストも下げる事が出来るんじゃないかと思いますが。

>オプションは

分譲のうちの半分は完全に仕上げて、残りは契約後に内装とかでも良いじゃないですか。
その分価格が高くなっても、それは購入者にとっての付加価値ですよね。

>下請けイジメをして安く買いたいですか？

イジメって単純な。だったらあなたは値下がりしたものは全て買わないのですか？。
不動産の仲介の手数料はほとんどは一律（法律の上限）ですが、最近は半額だった
りする会社もありますよね。同じ様に販売代理も会社によってかかる経費は違う訳です
から、そのつど最適な会社を選らぶ事で、少しでも価格転嫁を抑える事ができるので
は考えただけです。

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>>702
>オレが普通の感覚と違ってるのかな〜？

そうだと思います。
数年ぶりに成田に降り立った人の感覚なんて知った事じゃないですよ。
ずっと日本に住んでる人とは同じ感覚じゃない＝自分は普通じゃない、
って早く認識してくださいね。

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７００さん

６５６です。

>建築費に占める建築資材の原価率がどの程度かを解説したサイトは知りませんかね？
こんなところで語られていました。ご参考まで。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm?from=os2

>（同じ鉄を使っても、車の価格はそれほどアップしてませんよね）
これについてはいくつか考えられる違いがあります。ひとつは購入している材料のボリュームです。自動車メーカーの使用している材料の量と一施工会社が物件ごとに仕入れる量を比べれば
その差は歴然ですよね。つまり小売かどうかというレベルです。もちろん大規模プロジェクトに
なれば鋼材メーカーも直に参入するケースもあるでしょうけれど。
もうひとつは、原材料が上がった分を他の経費で圧縮できる余力がないということです。
前にも書きましたが、自動車部品メーカーは同じ品番の製品を自動車メーカーへ納入する場合
最初の納入金額から毎年１０−２０％の削減を要求されます。つまり部品メーカーは原材料の
高騰＋自動車メーカーからの値下げ要求に応じているから現在のような価格が維持できていると
いえます。またメーカーは、生産地、生産時期、生産数量などコストを下げるための選択肢を
多く持っていますので、その時点でもっとも安く生産できる手法をとります。また生産能力に
ついても物にもよりますが品質に影響ない範囲で５−１０％くらいの余力はもっていますから
調達コストが上がった分を生産能力で補うこともできるのです。
ところが建築の世界では、一施工会社が安い施工費を求めて海外の人間を多く使うことは
品質や施工速度の確保という意味からも限度があります。また施工に関しても年々道具や
材料の進化で簡略化が進んでいるとはいえ、人間が多くかかわる作業ですから
製造業ほどの施工速度の余力は期待できませんので、結局は材料の仕入れ量が少ないため
仕入れ価格の変動もモロに影響を受け、その受けた影響をカバーできる要素が人件費削減しか
ないため限度があるということになります。
もちろん上でも他の方が書かれているように、デベの経費を圧縮して、その分建築費に回せば
もっとよりよいものはできると思います。

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>>702
俺も全く同じこと思った。数年ぶりに見る日本はただのスラムで呆然とした。こんなとこで生きてたのかという。。

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>>703
結局何も考えていないと同じではないですか。

安いものを買うのではなく予算の範囲で欲しいものを欲しいとき（使うとき）に買う。
基本はこれです。そんなに安いものを探すときってなんですか？
特に不動産は同じものはないと言ってもいいくらい多種多様です。
もしそれがマンションだったら同じ棟内で安い部屋を買えばいいと思います。

身分不相応の不動産を買ってもメンテは出来ない税金は払えない、周りの住人と生活水準が違いすぎてついていけない。そんな不動産に住みたいとは思いません。

竣工後の売りだって体力があれば出来ますが、実際はそんな体力があるデベはそういません。
そんなことわかっているにのに竣工後にこだわっても無駄です。
デベの都合で竣工後売りしている物件なんて極々少数です。しかも昨今のプチバブルの売り惜しみ物件が多いのではないでしょうか？本当に良心的に竣工後売りしている売り主は本当に極少数です。

驚いたのが価格が上がってもいい？？？
付加価値だから余計な手間賃を払う？？？
この掲示板でいったどれだけの人がそんな余裕があるんでしょうね？
それをしたいならコーポラティブハウスに参加したほうが現実的だと思います。
気に入った立地に都合よくあるとは思えませんが、、、

販売委託手数料だって結局は下請けいじめです。
仲介業で多くは３パーセントですが、それより低くなるのは仲介業の競争が厳しくなってきたときだけでしょう。新築物件の販売と中古物件の販売を一緒くたにして考えるのもどうかと思いますよ。

安く代えるのはいいことかもしれませんが、それが全て全て正義のような考え方には賛同できませんね。

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>>698さん

誰に対して言っている言葉か分かりませんが、私もレスをした一人なので少し・・・
３連休お忙しいというのはサービス業ですか？旅行代理店か何かにお勤めで、世界中に住んで尚且つ休日も忙しいのかな？
それにしては以下の文言、

＞673だけど、忙しくってね。連休の朝っぱらから掲示板に張り付いてる脳内は即時で相手できんの　よ。

こういう言い方って、インテリジェンスを感じさせませんよね。２ちゃんねるにありがちなとても世界中を知っているというある程度年を召した方の言い方ですか？
疑うわけではないんですけど、少しうさんくささを感じてしまうのですよね。別に３連休だからパソコンに貼りついてもいいのでは？世間は休みですよ。それともあなたは家族サービスで忙しい？私はあなたと違ってドメスティックなので、大阪と名古屋に転勤していたくらいです。海外は旅行以外はバンコクに長期出張かな？
ちなみに大阪は特徴はありません。駅を離れれば静かなのはどこの地方都市も同じですよ。

＞日本を一通りまわった外国人で日本の街が汚いという人には会ったことがないよ。

あたりまえです。面と向かってその国の悪口をいう知り合いがいますか？きれい汚いは主観が入るところがほとんどなので全ては否定しませんが、日本の都市が全てとは言いませんが、計画的につくられていないところがほとんどです。それに色調（これは異論はあると思いますが）の統一感もない。パチンコ屋のネオンのどこがきれいなの？
基本的に東アジア人は鈍感な部類といわれます。ヒマラヤでもゴミを投げ出してくるのは東アジア系の登山隊に多いそうですよ。
ちなみにこんだけいろんなところ（リゾート系も含め）いっておられるあなたはどんな仕事をなさっているのですか？まあ脳内なんとかって言わないで答えてよ（笑）いや尊敬します。海外経験が長いのに日本の２ちゃんねらーにも通じておられるんですね。

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私は基本的に６９８さんに同意しますが、いつも海外にいて
思うのは、単純に日本よりも貧富の差が激しいのだな、という事です。
今後は日本でも同様の景観が広がるのかもしれません。

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７０５さん

７００です。

＞こんなところで語られていました。ご参考まで。

読ませていただきました。ざっと都内の4,000万円のマンションの内訳はこの様な数字
らしいのですが
　土地代　　　　　　　　　　　→　1,200万円
　建築費　　　　　　　　　　　→　1,500万円、
　マンションの事業主へ　　　　→　1,000万円（販売経費を含む）
　販売代理業者の手数料が最大　→　 240万円（売価の6％）
　デザイン会社へ　　　　　　　→　 30万円（建築費の2％が相場）
　（合計すると30万円足りないがこれは誤差だそうです）

これを元に、原材料費の高騰分が物件価格に与える影響を計算すると
かなり余裕をみて建築費の７５％が原材料費だとして
　１５００万 ＊ ７５％　＝　１１２５万
原材料費が１．５倍になったと仮定すると
　１１２５万　＊　１．５　＝　１６８７．５万
なので、その場合の建築費は１６８７．５万＋３７５万＝２０６２．５万です

合計すると　１２００＋２０６２．５＋１０００＋２４０＋３０＝４５３２．５万

原材料費が１．５倍になっても物件価格は１３％程度しか影響を受けない訳ですね。
なんとなく土地も建築費も上昇分をそのまま価格転嫁している様に感じるのは私だけですかね。
（すいません、また感覚的な話になってしまって）

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>>７０７さん

どこをどう読んだら「それが全て全て正義のような考え方」に思われるのか理解に苦しみ
ますが、まあそう取られる方が一人でもおられるという事は私の書き方のどこかに問題が
あったのでしょう。

>そんなに安いものを探すときってなんですか？

何か勘違いされているようですからあらためて。
別に安いものを探してる訳ではありません。スレタイからも分かる様に価格動向を
語っていた訳で、その価格動向について大まかに下記２つの考え方が有っただけです。

①今後は原材料費が上がって行くので、土地価格が下がっても物件価格は上がる
②土地が下がれば原材料価格の上昇が続いても、デベにはまだコスト削減余力が
　有るだろうし下げる事はできる。

その上で、私は②の考え方を持ってるだけで、原材料価格の高騰分のコスト削減余力が
（建設会社側には）もうないと仮定しても、デベにはファイナンスの部分や販売方法等
に工夫（コスト削減）の余地があるではないかと言ってるだけです。

>竣工後の売りだって体力があれば出来ますが、実際はそんな体力があるデベはそういません。
>そんなことわかっているにのに竣工後にこだわっても無駄です。

竣工後にこだわってる訳ではありません。こだわってるのは、体力が無いデベが多い
ことです。個人の家計に置き換えれば、貯金０、頭金０で土地・建物に諸費用分まで
ほぼ限度額いっぱい迄借り入れて家を建ててる様なものですよ。公務員ならそれでも
返せるかもしれませんが、景気動向に大きく左右される民間企業の方はそこまで勇気
のある方はごく少数でしょう。

しかもデベが銀行から借り入れた金利分も最終的には物件価格に転嫁されるんでから
せめて建物か土地価格位は自前でなんとかして欲しいと言ってるんですよ。
マンションの立替時期まで会社が残ってくれないと安心して購入できないじゃないですか。

>販売委託手数料だって結局は下請けいじめです。
>仲介業で多くは３パーセントですが、それより低くなるのは仲介業の競争が厳しくなってきたときだけでしょう。

結局はイジメだという意味がわかりません。
会社運営にかかる費用もサービスも会社によって違うのに、一律同じという
いまの状況が不自然だと思うことがおかしいですか？。

>新築物件の販売と中古物件の販売を一緒くたにして考えるのもどうかと思いますよ。

中古や新築の販売仲介・代理から新興マンションデベになる会社は多いですよ。
販売代理は今後の新興デベに予備軍の一員です。またマンションブームがやってきた
時には、同じ様に自転車操業のマンション建築を繰り返す可能性があるんです。

あらためて言いますけど、なんでもかんでも安ければ言いといってる訳では
ありません。ただ旧態依然とした業界の仕組みや体質を見直して、無茶な経営
を排除して欲しいだけです。そうすることが適正なコスト管理にもつながり
持続的な会社経営が可能になると思うだけです。

長々と失礼しました。

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数年ぶりの日本でこんなところに書き込みなんて(笑)面白すぎ(笑)
あ、帰国後しばらく経ってＭＳ検討でした？

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あまり値下がりを狙いすぎて、俺みたいに欲しい物件逃さないようにね　泣
売れるとこはやっぱり売れるてるよね。

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710のソースを書いた人自体が、他の書籍からの伝聞だったので、
手短な大手デベで調べてみた。

藤和不動産のH20/3期の有価証券報告書（個別財務諸表）より抜粋。記載単位100万円

不動産販売高　 　148,387 100.0%
不動産販売原価
　土地　　　　　 43,654 29.4%
　外注費 69,706 47.0%
　経費 5,063 3.4%
計　　　　　　　　　　 118,425 79.8%
不動産販売益　　　　　　 29,964 20.1%

他を見たら違うかもしれんが、710の例より外注費（原材料費込）の比率が大きいね。
粗利20％なので、販管費以下はこっから引かれるからね。

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誤）粗利20％なので、販管費以下はこっから引かれるからね。

正）粗利20％だけど、販管費以下はこっから引かれるからね。

表が崩れたすまん

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７１５さん

ありがとうございます。
都心や郊外等にもよるのでしょうが、モデルケースが東京と言う事を
考えると、藤和の建築費比率の方が神奈川県では近いのでしょうね。
そう考えると、資材高騰分の影響はもう少し強くでそうですね。

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①ゼファーの記事読んでみました
ttp://company.nikkei.co.jp/news/news.aspx?scode=8882&NewsItemID=20080720NVS0050&type=2

②ゼファー自身の業績推移です
ttp://www.zephyr.co.jp/ir/highlight/index.html

①の情報で興味深いのが「外資系ファンドからの買いが急減…」。もともと実需目的の商売では
なく、外資系ファンド狙いの投資物件を中心に手がけていた投機筋デベなんですかね？更に②の
業績推移を見ると営業利益率が10％未満で、715の藤和不動産の20％と比して半分なので、もと
もとあまり儲かってなかったんですかね。

不動産業界が厳しい環境にあるのは事実でしょうが、上のゼファーのように実需がない（想定）
ところ向けとか、バス物件に高値つけちゃったところ等から苦しくなるんでしょうね。

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>今回の不況は（１）目当てでどんどん（２）した（３）の見通しの甘さが
>原因だが、余波が大きく大手でもかなりのダメージを受けそうとの意見もある。
（主に証券アナリストなんかから）

こうすると汎用的に使えますね。

（１）値上がり、（２）高値でも土地を購入、（３）マンションデベ
（１）シェア拡大、（２）過剰とも思われる設備投資を　（３）半導体メーカー

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この人たちは億ションとか転売物件を狙い。

サブプライム余波、ついにマンション業者に波及
ttp://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080722/165918/

この記事読むとゼファーは、「郊外」「低価格」「流動化」の3つをキーワードに拡大
してきた新興マンションデベだとか。いわゆるバス物件ねらい。

実需が弱い（？）両極端の物件がまず売れないということですかね。

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マンションの架空販売とか、どうなってんだろ？

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野村アーバンネットの地価＆中古マンション情報が更新されたけど
※ＰＤＦファイルです

「住宅地地価」価格動向（平成20年7月1日）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807house_kanagawa.pdf
下落は変わらず、半年で17%も下げた地域も（最寄駅：新百合丘）

地価に比べてマンション価格の値下がりは遅れるので、マンション価格も下落幅が大きくなる事が予想されます。

景気悪化は間違いないので、これからもっと地価下がると予想出来ます。

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デペもゼネコンもつぶれても民事再生法で復活していつも泣きをみるのは小企業の下請け業者です。なんで税金を使い復活させるのか。倒産させたゼネコンの上層部など引っ掛けた下請け業者
に最初は頭を下げるが、民事再生法が適用されて復活しょうものなら、その罪も忘れ、普通なら迷惑かけた業者に少しでも還元するのが筋だと思いますが、倒産したゼネコンはしばらく手形なしの
オ−ル現金なのでハイエナのように付き合いのなかった下請け業者がよってきて結局は値引き競争がはじまります。自転車操業の業者はお金を回すため原価を割って受注するところもあります。
そのような業者は原価を割っての受注なのだから、まともな工事などするわけがない。
そして手抜き工事は行なわれる・・・・・

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>756さんへ

世界動向を見てみたらどうですか。

FXや株式投資をしている人達は、これから世界経済がどのようになるかを
薄々気づいています。

つい最近話題になっていたアメリカの不動産関連のGSE債。

規模として5兆2千億ドルあり、日本では2300億ドル、中国では3800億ドル所有しているそうです。

アメリカの不動産価格低下がいつ止まるのか、いづれどこかの銀行が損失を引き当てないと
いけない状況に迫られると思います。(が、怖くて出来ないだろうな。。。)

これが火を噴くと、アメリカ中の銀行の多くが破綻し、さらなる価格下落に見舞われ、
数年間に渡って、世界中の銀行が損失処理に追われます。シティやバンカメの倒産も
致し方なしでしょう。

要は、向こう数年間は、いくらマンション価格が下落しても、ローン審査が厳しくなりすぎて
購入するのが難しくなります。また、多くの国内企業も赤字決算に見舞われるでしょうから、
買う気にもならないでしょう。

数年待てる人は待てばよいし、待てない人は覚悟を決めた上で買うしかないでしょう。
ただし、想定される最低賃金になった時にでも、支払えるローンで購入出来る物件が対象です。

また不動産に限らず、保険や投資商品をお持ちの方は、運用先が債券の場合でも
元本の毀損が発生する可能性があるので、調べた方がよいでしょう。

私自身も、終身保険の運用先にGSE債が入っていたので、来週にも解約します。

アメリカ政府は、至って安全だ、政府は保証する、ような事を言ってますが、
いつかは投げますよ。ただ単に時間稼ぎしてるだけで、自国(ドル)の利益が
最優先ですから。

ただし、「自国の利益＝自国民の利益」では無いです。

長文、失礼しました！

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景気って回復してるとか去年は言ってたんじゃ…
どうなってるんだ
来年はどうなるんだ

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マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。

気に入った物件にめぐり合えるか否かは運命のいたずら。地価が下がり価格が下がろうとも、
気に入った場所・立地・間取りの物件に次に巡り会える保証はないんだから。

スタグフレーションがどうだとか、景気がどうだとかいうマクロな話や総論の話をしてる人は、
投資不動産狙いか、モデルルームにも行かずネットや雑誌で机上の空論捏ねてる人。

本当に興味あるんなら、モデルルーム見学してみたら？新聞やネットに書いてないこと、体感
しないと分からないこともいっぱいあると思うけど。

ローンの返済は20年や30年も続くんだから、足元の景気だけ見てもしょうがないんじゃない？
マンション買ってローン組んだら腹くくって返済頑張るしかないし。
それが怖ければ賃貸でいいじゃん？

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730さん
頭金もそこそこ貯まって年収5倍で購入可能物件があるとしたらどうするの？

貴方のご意見は程度の差はあれどこ見ても書いてあることで、当たり前すぎて
議論の余地もないんだけど。

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729さん

>マンションの購入を真剣に考えてるんだったら、モデルルーム巡りをして気に入った物件を
>探すベシ。次に提示された価格で購入しても良いかを悩むベシ。

どのようなお考えで、提示された価格で購入するかお決めになるんでしょうか。

この先、不安でしょうがありません。

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732さん、ご心配いただきありがとう。暑くて朝早く目が覚めますね。

真剣に購入したい物件が見つかり価格が分かったんですよね？

そしたら近隣のマンション相場、近隣の家賃相場、ハザードマップや近隣の犯罪発生状況、
時間あれば路線価とか過去の販売価格等その他、生活環境としてスーパー、病院等の立地、
子供がいれば近隣の保育施設、幼稚園や小/中学校までの通学ルート等の情報集めます。
更に朝/晩の通勤時間や平日昼間現地に行ってイメージつかむとか、ローン返済計画を
立てて、現在の家賃支払からどれぐらい負担が増えるかも計算しますね。

上記のような情報集めた上で、その物件の価格が、物件購入から得られる効用の対価として
適当か否かを、うんうん悩みながら考えるんじゃない？

で、732さんはこんなことしないの？

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