横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

大きな事件になりそうです

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000013.html

確かに、大きな事件になりそうですね。

規格外生コン、３００か所以上に出荷か
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye3895193.html

　神奈川県藤沢市にある生コンクリート製造会社が、法律に違反する規格外の生コンを納入し、建設中のマンションなどでコンクリートが剥がれ落ちる被害が出ていることがわかりました。
　建築基準法に違反する生コンクリートを製造していたのは、藤沢市の「六会コンクリート」です。
　国土交通省によりますと、この会社は、生コンクリートに法律で使用が認められていない材料を混入し、去年７月以降、神奈川県内の５つの市の建設現場３００か所以上に出荷した可能性があるということです。

出荷先は、横浜市栄区と鎌倉市との境に建設中の６階建てマンションと藤沢市の９階建て事務所ビル。いずれも完成前の物件で、工事は強度確認のため中断した。マンションの事業主三井不動産レジデンシャルは、引き渡しが大幅に遅れるため契約者と解約する方針。

グランドメゾン東戸塚のＨＰが閉じられてますね。
グランドメゾンのＨＰからも消えてる・・

こりゃ、大変だ

高い確率で被害者は神奈川県民ってこと？

六会コンクリート（株）からの納入先が３００件以上あるとのこと。
早く全ての公表をしてほしい。

人事ではないかも・・・

>>566
うん、確率高い。購入者が県民かはさておき県内の物件である確率は１００％。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/080708/crm0807082008039-n1.htm
＞国交省によると、生コンは生産から９０分以内に使用しなければならず、出荷先は横浜や鎌倉など県内５市内に限られるという。

神奈川のタワーマンションなど、工場でPC（柱、梁、床等）造っているけど
大丈夫なのかな？

かなりヤバい事件ですね！はやく納入先を公表してほしい！

『去年７月以降、神奈川県内の５つの市の建設現場３００か所以上に出荷した可能性がある』

剥離で発覚したからには
デベは今頃腹くくっている最中だろ

けど偽装にうるさいご時世で、この静けさ
他でもやってるってことか？

戸塚のサンクタス戸塚クロスヴィラージュ（オリックス）、
大船のレーベンハイム鎌倉マナーハウス（タカラレーベン）も販売停止しました。

グランドメゾン東戸塚
共同売主 積水ハウス株式会社（代表）
東京急行電鉄株式会社
相鉄不動産株式会社
工事施工者 株式会社長谷工コーポレーション
　

サンクタス戸塚クロスヴィラージュ
施工会社 三平建設・大洋建設共同企業体


レーベンハイム鎌倉マナーハウス
施工 (株)熊谷組　管理　(株)レーベンコミュニティ

単にJIS違反だったということよりも、JISで認められていない溶解スラグの混入が性能に
どの程度影響するか、が心配ですね。県は強度試験の結果を公表してくれるのかしら？

>>建物強度に問題はないというが、
>>梁（はり）などの表面が複数個所ではく離（はくり）し、工事が停止された。

表面はく離だから表面化したようだし
生コン業界の常識に胡坐をかいてたら、大変なことになったってとこか

判明したのは、横浜市戸塚区（６階）、藤沢市（９階）、鎌倉市（９階）の各１棟と、
日本綜合地所が売り主の同県内の１棟。
このうち、藤沢市と同社の計２棟で、コンクリート表面がはがれ落ちる「ポップアウト」
と呼ばれる現象が確認されたという。

グランドメゾン東戸塚（積水）
ブリリアアーブリオ戸塚（東京建物・NTT）
サンクタス戸塚（オリックス）
レーベンハイム鎌倉マナーハウス（タカラレーベン）
プラウド藤沢イースト・ウェスト（野村）
パークホームズ大船（三井）
ヴェレーナ湘南海岸（日本綜合地所）
グレーシアステイツいずみ野（相模不動産）
グレーシアパーク藤沢善行（相模不動産）
・・・・その他

相模不動産じゃなくて、相鉄不動産に訂正しましょう。

サンクタス戸塚（オリックス）を契約したものです。

一昨日、壁の表面剥離が確認されたと連絡があり、今週末にも売主（オリックス）から説明があるとのことです。
8月末に引渡し予定でしたが大幅な延期が予測されるそうで、大変遺憾です。

地域的にも予算的にも物件を変更したくないのですが、このようなケースで損害賠償等は請求できるのでしょうか？
まだ契約書等は確認できておりません。

詳しい方がいらっしゃったら教えてください。

>>578
確かにそうですよね。
その遅れ分の家賃などは少なくとも保証してくれないと・・。
勝手に人生設計を変えられたわけですから。

ヴェレーナ戸塚も該当してしまったようですね。
ＨＰが閉じられてしまいました。

レクセル藤沢も販売中止に・・・・・

http://www.lexel.co.jp/newsrelease/pdf/080710_oshirase.pdf

デベ工作員がパッタリいなくなったけど
ケツに火がついたようだね

ご愁傷様

上大岡タワー　ザ　レジデンスもoutみたいだね。
横浜西部も総崩れ。壊滅的な状況に・・・

あちゃ〜どんどん増えますねぇ
どうあがいてもローンすら組めない私にとっては
この事件、面白すぎますｗ

>デベ工作員がパッタリいなくなったけど

投売り物件の購入に否定的な見方をする私なんかの事ですかね？
普通に見てますよ。

デベに対して理不尽な値下げ圧力を加えると不正の原因にならないか、
というのが私の主張でしたが何もしなくても不正は起こっているわけで、
ある意味私の心配は無用なものだったようです。
本当に心底呆れる体質の業界ですね。
一人の設計士、一社の生コン会社の極めて低レベルな理由の不正で
数千〜数万人の資産の価値そのものがなくなってしまうこの手の事件。
不動産業界自体に愛想が尽きました。

今回被害者でもあるデベには少々可哀想ですが、
一度徹底的に業界の体質を洗い出して潰れるところには潰れてもらいましょうよ。
しばらくはまともに家も買えない状況になるでしょうが、仕方ないですよね。
本当にひどい業界です。

上大岡タワー　ザ　レジデンスですがＨＰ繋がりますよ。

>>584
自己陶酔型のレスの多いスレの住民がオタオタしているのを眺めるのは一興といえなくもないな。
しかし、お互い、性格悪いねえ。

来週あたりなって、実はうちも六会コンクリ使ってました、なんてそぅっとHPのせるとこは、最悪やね。

No.585さんは業界に愛想つかしたんだからもう見てないと思いますが

>デベに対して理不尽な値下げ圧力

この表現からすると不動産業界の方ですかね。
・高くて売れない物の値段は下がる、高くても売れる物の値段が下がらない。
・値下げ圧力に対して、不正をしないと利益が出せない者は淘汰され、不正を行なわず
　とも利益が出せる者は生き残る。

業界関係なく、あたりまえのことじゃないの？

No.584さんは人ゴトと面白がってるけど、今回の事件を契機にNo.589さんコメントされてる
ような検査基準が厳格化されると、検査コストが物件価格に反映され、ますます購入が遠のく
んですよ。一番影響を受けるのは、利幅が薄く、検査コストを吸収しきれないリーズナブルな
価格帯のマンションなんですから。

585です。
不動産業界に対する強硬派としてまだ見てますよｗ

このスレをもう一度最初から見てみてください。
ついでにこちらも。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8732/
私は途中から参戦してますが、当初はひたすら値下げ期待論を展開する方々に警鐘を鳴らしたつもりです。
・安くなるのはいいが、価値のないものから先に値引かれる。そんな物件でいいのか？
・過剰な買い控えが不正を誘発しないか？
特に後者を指して「理不尽」と表現しました。

住宅が怖いのは、食べ物と同様に不正がバレにくい事です。
自動車や電機よりも耐用年数が段違いに長く、機能性を表に出しにくい住宅はコストダウンの圧力が見えないところに影響します。
業界を甘やかす必要はありませんが「○年後には半額！」のような根拠のない思い込みが蔓延し、過剰なコストダウンを強いるのは怖い、と考えました。

しかし今回の件で思い知りました。
何やったって無駄です、不正が当たり前だと思ってる小さな会社がたくさんあるこの業界は、きっとこのままずっと腐ったままでやっていくんでしょう。
私はメーカー勤務のサラリーマンですが、我々が徹底的に教育されるコンプライアンスなんて考えてもいない。どうせまた食うために云々の話になるわけでしょう？
じゃあ、土建業界でしか働けない人は飢え死にしましょうよ、それがいい。間違っても税金使って生活保護なんて受けないで潔く死んでください。他の仕事する能力ないんですから。日本のお荷物ですから。

まあ、そしたら土建国家なんて呼ばれてる日本は終わりますけどね。
もうどうでもいいですよ、こんな国。

失礼。訂正です。

>このスレをもう一度最初から見てみてください。

地盤の話が終わる後半ですね。失礼しました。

591さん、
今回の偽装で、あなたの怒り、憤りの気持ちはよくわかります。
しかし以下の３行の表現だけはよろしくないと思います。

>私はメーカー勤務のサラリーマンですが、我々が徹底的に教育されるコンプライアンスなんて
>考えてもいない。どうせまた食うために云々の話になるわけでしょう？じゃあ、土建業界で
>しか働けない人は飢え死にしましょうよ、

今の建設業界の原材料高騰と原油高、過剰なコストダウン要求、そして安いが一番みたいな社会的風潮が改善されない限り、受注した時点で赤字もしくは薄利の工事が多い中で、残念ながら生き残りをかけた偽装はこれからも続くでしょう。

最近多くある偽装は、経営者が自ら手を汚しているケースが多いので、そんなワンマンな経営者に
底辺の作業員は物申せないのが実情なんです。ですからこれらの偽装を無くすには、匿名の告発
制度を整備して、告発者が保護されるように国を挙げて支援し、企業も社内外のどこから見られて
も怪しまれることがないように努力することが一番です。
それから生コンに関しては、社会的な影響が大きいので、購入者も検査に必要な費用を負担して
コンクリートの打設時に第３者の検査機関の検査員立会いと、ミキサー車１台ごとのサンプル
採取とそのサンプルの強度調査を第３者機関で調査するよう義務付けするしかないです。
そして業者、そこで働く社員が、社会的にみてきついと言われる仕事に対しての正当な所得を
与える業界体質も必要です。

確かに建設業の人間は、法のコンプライアンスに対する意識の低い人が多いですが、彼らのような底辺で働く人材が不足すれば、もっと質の悪い外国人を多く雇う必要が出てきて結果として更なる施工品質の悪化を招くことになりますよ。建設業者でも、法のコンプライアンスを最優先に
考える企業も多いですし、この業界は土建業界でしか働けないという人ばかりじゃないですよ。
あなたの生活や仕事に必要なエネルギー、水、道路などすべて建設業者が影で支えていることも忘れないでください。

川崎は大丈夫なの？

なんか、すごいことになってきましたね。六会だけで収束せず、次々飛び火しちゃうんじゃないでしょうか。すでに、座間の関連工場ってのも話題になってますし。

グランドメゾン東戸塚　743戸
これって戸数からいってタワーマンション？怖いな…
他の物件はあまり階数がなさそうだけど。
戸塚や藤沢、湘南などちょっと地方が多いんだね

成果主義、効率主義を嘆く声は良く聞くけど、資本主義経済ってそうゆうこと
じゃないのかしら？仕事をやめる、転職する、自分で仕事を始める自由はあるんだし。

給料が上がらなくなったのは、成長経済から成熟経済に移行し、スキルがあがらなくても
自然と給与が上がった過渡期の時代が終わっただけであり、成果主義は関係ないでしょ。

それはさておき、人口減少でも首都圏では周辺エリアからの人口流入が見込めます
から、都心部の高額物件と郊外の廉価物件の二極化がますます進むだけ、と自分は
みてますが。

601さんに同意。
今後は賃貸物件も増えるんじゃないですかね。
東急は、分譲から賃貸にシフトする意向を発表してますよね。
賃貸は、更にコストダウンして造ることができますし。

賃貸市場も住宅余りになるのは代わりありません。

今までと同じ賃貸だと駄目でしょう。

賃貸が増えてくると、今乱立してる分譲マンションは、５年１０年したら、だぶついてきそうだな。

2015年ピーク説の論拠はこのあたりですか
ttp://www.asahi.com/special/061213/TKY200612220409.html

人口減少の主張はマクロ視点では正しいと思いますが、人口増減は
地域間格差がありますから、結局は首都圏エリアでの二極化が促進
される方向に働くと考えられませんか？

人口減少するからといって、住宅地として人気あるエリアで住居が
余るという現象は考え難いですよね。

いえいえ、人気の住宅地もそうでない住宅地も、人口減少の中では虫食い状態になるという予測です。人気の住宅地の方が虫食いが少ない状態になるだけです。

人気の住宅地もそうでない住宅地も皆が住みたい土地がピンポイントであるし、住みたくない土地もあるということ。

土地の価値はピンポイントです。高く取引される土地の隣は、誰も買わない土地とかね。
それが顕著になっていく。

ハンドルネーム固定していないので、同じ人の主張かわからないけど、
各項目の要旨はこんな感じかな。

599: 2015年には住宅余りが予想される
602: 2015年人口ピークは人口流入を折込済みだ
604: 賃貸といえども余る
607: 土地の価格はピンポイントだからどこでも虫食い状態になる

議論するのは嫌いじゃないんだけど、607は何年後の話ですか？

2015年人口ピーク説から607までかなり論理飛躍してますよ。

結局、一律住宅需要が減するのではなく、二極化が進むのでは？
という私の主張と同じこと言ってませんか？

少子化で、東京が空き、地価が下がるのは大歓迎だよね。
でもそうなれば、東京近郊に住んでる人がその隙間を埋めてくんじゃない？
今より安くなれば、分譲でも賃貸でも東京に住み替えてくる人は結構いる
と思う。デベだって、安く土地を仕入れられればその分価格を下げることが
できるわけだし、人気という点ではやっぱり都市部に人口は集中するんじゃ
ないかな。だから少なくても2015年なんて近い将来に、いきなり東京が虫食い
にはならないでしょ。企業が東京から離れない限りね。
教育機関も、東京は充実している。
大学から上京した子供が、そのまま東京でサラリーマンになるなんて、
今や自然の流れになってる。地方に充実した働き口が待っていない限り、
Ｕターンは今の段階ではまだ難しいよね。

つまり、「地価は今よりは一時的に下がるだろうけど、都市部への人口流入は
まだ当分続くだろう、人気があれば期待するほど土地が下がらず、また上昇」
ってのが私の予測かな。本当は都市の人口集中なんて続いて欲しくないけどね。

609さん、あなたの主張はよくわかりましたから、これ以上は結構ですよ。
私は二極化という点で608さんの意見に賛成だけど、あなたの見方も一つの
参考となりました。

東京に流入するだろうと言うのはわかったけど、
で、神奈川は？

深夜、お昼休みと精力的な書き込みご苦労様です。
頂いたコメントからこれまでの主張をまとめると、こんな感じですかね。

近い将来、日本国の人口はピークを迎え、人口は減少し始める。首都圏エリアといえども
人口減少に伴い全体としては住宅需要は減少する。需要が底堅い人気のあるエリアを除き（①）
総じて地価の下落、需要の減少が続くため現時点よりも住宅の購入がしやすくなる（②）。

（凡例）
　①：私の主張（値段が上がるように読めましたが、下がり難い、に修正します）
　②：貴方の主張

まとめしてての感想ですが、将来、建築資材等の高騰が進むと、土地の価格はたいした問題では
なくなる可能性もありますねぇ…。

匿名さん、地方から首都圏への人の流入については、上記と切り離して別論点としてやっても
いいですけど、感情を抑えて、もう少し落ち着いて文章を書きましょうよ。

みなさん裏づけのない独自理論を展開されているので私も裏づけの無い持論を。（笑）

日本の住宅エリアを強引に以下の3つに分類するとき
・地方エリア
・大都市近郊エリア
・大都市中心エリア（＝都心）
私は、今後の最大の変化は大都市近郊エリア縮小の形で現出するのではないか、考えています。

まず基本は614さんのお話になると思いますが、613さんの主張もある程度納得できます。（ただし「最大の産業は公務員」という日本語は変です）
都市圏から遠い地方エリアも徐々に少子化が進み地価も下がりますが、極端な変化は無いでしょう。少子化によって大都市志向の減少が予想され、さらに現時点でも低い土地の利用率が多少下がっても影響は少ないからです。

そして東京に限らず大都市中心部（＝都心）も土地の利用率の低下は基本的には起こらないでしょう。よほどの不景気が来れば別ですが、日本がある程度の経済活動を維持できている限り大都市（特に東京）は常に経済活動の中心地です。
投機筋の資金が入り込んだプレミアクラスは別ですが、実需で相場が動いてきた土地市況はそれほど変わらないでしょう。

では少子化の影響はどこが一番大きく受けるかと言えば、それはベッドタウンと呼ばれるそこそこ土地利用率の高い大都市近郊エリアでしょう。
このエリアには他のエリアと異なり、都心に手が出ないため“仕方なくそこに住んでいる層”が結構な割合で存在します。この言わば“都心空き待ち組”が少子化によって念願の都心へ移った後入ってくる層がおらず、土地利用率が下がるため大きく値を下げる事と思います。
首都圏では都心へ電車で1〜2時間のエリアがこのケースに当たるのではないでしょうか。

正直、景気も悪いし、少子高齢化人口減で不動産はどんどん値が下がるんじゃないかな。
かなり高額だけど人気がある、憧れの鎌倉駅周辺のお屋敷街や葉山のビーチフロントも２，３年後には半額以下になる可能性が高いですね。
これから買おうと思ってる人にはチャンスですよ。

出たよ、２年後には半額ってのがｗ

≫616
住まいに詳しい人らしいから信じてあげましょう(笑)

過剰反応しすぎ

葉山だぞ、あそこら無駄に上がってたんだから、下げはするだろ
それなりに

>>616
憧れの、って書いてるあたり主観丸出しですね（笑）
下がって欲しいんですね（笑）

数多のあなたみたいな人がインターネット開闢「２年後半額」と言い続けてきましたが、ただの一度もそうなったことはありません。全国の公示地価はバブル絶頂期から15年以上かけてピークの1/3強のところまで落ちてきました。2年間では92年〜94年の間に2割下がったのがせいぜいです。
あの狂乱バブル後でそうなのですから、近年のミニバブル程度がはじけたって大して変わりませんよ、残念ながら。

葉山・鎌倉は買い手多そうだがな。

>>616
>かなり高額だけど人気がある、憧れの鎌倉駅周辺のお屋敷街や葉山のビーチフロント

今現在、高額でも人気があるなら、下がる要素ゼロじゃん。

現実を見ろ、庶民には住めんよ。。。

台風の日
サーフィン禁止って条例つくって
周りから失笑を買った鎌倉だぜ

シーシェパードを公然と支援しているパタゴニアが
店を構えられる鎌倉だぜ

内地の田舎もんしか、もう住んでないよ

皆様、活発な書き込みありがとうございます。
デベが仕事で生き残れるか否かを掛けて将来予測する訳ではないのですから、裏づけなんて
なくてもいいじゃないですか（笑。ビールでも飲みながら議論を楽しみましょうよ。

615さんが私の言葉足らずを補ったコメントをして頂き、元の話題はネタ切れですので、
622さんからコメント頂いている資材価格の高騰に関して。

高騰否定（懐疑）派の方の主張はおおよそ622さんのご意見に集約されると思います。私も基本的
には異論ありませんが、少し目先を変えて、①デベの設計変更等の工夫で吸収できる範囲内に資材価額
の高騰は収まるか？②収まらない場合どうなると予想されるか？、についてご意見如何でしょう。

いくらデベが工夫するにしても40㎡の3LDKみたいな無茶な商品は売れないですよね・・？

>>624
パタゴニアなんて、そこら中にあんじゃん…
書き込みの端々にセンス（笑）が表れますね。

まあ、でも値段に関係なく、信用ならない生コンじゃ結局売れないと思いますけどね。
実態は地域限定かもしれないけど、「横浜・神奈川」ってだけで県外の人は広範囲の物件を疑って見てることでしょう。

>>625
> ②収まらない場合どうなると予想されるか？

もちろん工夫程度では収まらないので質を下げるしかないでしょう。
デベも当初から赤字覚悟で作るわけにはいきませんから。
様々な付加価値はもちろん、平米数を減らしてでも価格を下げることになるはず。
ただ、景気が悪いとはいいつつも格差が広がっている関係で金持ち層は増えているかもしれないので、優良物件の価格はむしろ上昇するかもしれませんね。

話題になっている葉山の物件なんて神奈川でもトップレベルの地価ですから、資材が爆上げしていることを考えると今後も下がるどころか上昇する可能性すらありますね。

上げれば、買ってもらえず。
下げれば、利益出ず。
マンションデべ残酷物語の始まり始まり〜♪

また言っちゃいますけど、土建業界は一度全部つぶれればいいんですよ。

一言で言えば、業者が多すぎるんです。東国原知事が入札制度改革で談合をなくしたらバタバタ倒産する会社が出たので議会が入札制度改革の見直しを知事に迫る、なんて分かりやすくて滑稽な例ですね。程度の低い腐った業界でしか働けない、努力を知らない人たちを保護して本当に国のためになりますかね？
そして小さい業者が死滅した後に瀕死の大手がなんとか業界を再編し、まともな産業に立て直してくれるよう願います。
例えば大手ゼネコンはバブル崩壊で死にかけたところも多く幹部には危機意識があると思いますが、同じ意識は六会コンクリートにはなかったわけです。

不正をしなきゃつぶれるところは一度全部つぶれるべきです。
そのために日本経済が足を止め後退しても、です。

結局、体力のある数社が日本の不動産業界を取りまとめ、必要なコストはケチらず使って一定の品質の住宅をある程度の価格で供給するという体制があるべき姿だと思います。
その結果「高い」と消費者が思えば市場はどんどん縮小し、ある程度の生活レベルを維持できる層だけがまともな住宅を買えるという世の中になり、これからはますますひどい格差社会になっていくことでしょう。
品質・技術・意識の向上と経済成長が同時に進んだ昭和の時代とは違うんです。そろそろ我々も成長の夢から覚めないと。

626こういうのが内地の田舎もんか。

>結局、体力のある数社が日本の不動産業界を取りまとめ、必要なコストはケチらず使って一定の品>質の住宅をある程度の価格で供給するという体制があるべき姿だと思います。

それは業界を知らなすぎですよ。
そんなことしたら企業間の競争が起こらずに、大手の体力あるところが不当に利益を上げる
だけです。いくら販売価格を高くしても、コストＵＰした分の工事費は末端の会社までまわって
こないのが現状です。むしろ中小規模クラスが元請になれなくなり、ゼネコンの配下で仕事を
奪い合う過当競争になりますよ。そうなると原価割れ受注が横行して施工品質もよほど監理者を
多く配置してしっかりやらないとだめです。
官製談合で問題になったゼネコンだって、結局施工ノウハウが数社に集中したため、談合に
かかわったゼネコンを完全に排除はしきれてないでしょう？それと似たことになります。

作業者自信のモラルが問われるわけですから、補導歴、逮捕歴があったり税金、反則金、公共料金の滞納者などを現場に入れないようにするだけでもずいぶん違うと思いますが。

３４街区の開発計画がとうとう発表されましたね。住宅と商業の複合施設で複数棟を考えているようです。１２０メートルの高度制限をいっぱいに利用するかどうかは不明ですが、残念ながら、特にフォレシスＲ棟・Ｌ棟とお隣りＭＭＭのそれぞれ南側の眺望（階によっては日照も）はほとんど遮られるようになりそうです。
地所から説明を受けていたとはいえ、フォレシスをたてるときに６０階建ての建設計画がＭＭタワーズ住民の反対によって３０階建て２棟に変更された経緯もありますので、効果のほどはともかく、できるだけ近隣住民の意見を集約して地所に要望を伝え働きかけの価値はあると思います。
なお、重説には確かに開発計画の可能性と高度制限は記載されていましたが住宅の記載はなかったと記憶しています。販売担当者の説明では例の１万人の居住人口制限にいおって今後マンションの計画はないとのことでしたので、その点は地所の事前の説明と異なると思います。

業界のご意見番、碓井民朗氏が住まいサーフィンで「ゼネコン生き残りのためには2次下請、3次下請を切り捨てよ」と提言していますね。もし実現すれば、資材高騰と相殺しても建築費は下がるでしょう。土地の値段も下がってゆくだろうから、やはり3〜4年は待った方が良いのでは。

でもその分金利が上がったら？？

資材高騰ネタはあまり盛り上がりませんね。
現在高騰している資材は輸入物ですので、国内で自給自足できる建材、例えば無駄に植林しすぎた
杉を活用して安価な木造戸建住宅を供給し、鉄筋コンクリは高級マンションに限定的に供給される、
といった手もあるかな、とふと思ったり。人口減りはじめると、郊外の安くて広い土地に戸建を
建てる方が魅力的かもしれませんね。

土建（建設）業界の多重下請け構造に否定的なご意見ありますが、個人的には、多層下請構造の
最大の利点は、元受にとって内製した場合に固定費になる人件費を受注連動の変動費として処理
できることではないかと考えています。
このように考えると、下請けを統合して階層をフラットにする、極端に言えばデベの社員と
して雇用すると、需要変動と関係なく固定費が発生しますから、下請間接費の削減効果を人件費
増効果が上回るんじゃないかと懸念するのですが、上でご紹介されている業界のご意見番の方の
コメントには、この辺りの解説どうでしょか？（業界の方、理解違ってたらご指摘PLS）。

それと、建設業の方のモラルに関して。六会や過去の事例等を見ても不正を指示するのは会社の
経営者層であり、現場でまじめに働いている方の問題じゃないですよね。現場の職人さん達を
どうこう言うのは筋違いじゃないですか？

>>622

どこの業界でもコストダウンの工夫をする？
どのように？従業員の給料を減らす？安価材をつかう？どのようなことでも限度があるでしょう。
今回の資材高騰はあまりにも許容限度を超えております。
川上の資材高騰を川下に転嫁するのは資本主義の基本です。いま日本が競争力を失っているのは
あまりにも川下が力をもちすぎているから、固有名詞を言えば直接不動産とは関係ないがイオンの
岡田、ヨーカドーの鈴木、これらが日本の癌だな。

コストダウンの工夫をして安かかろう悪かろうのマンションを買うの？

638さん
資材高騰の前に資材を購入しておけばよかったのです。
土地高騰の前に土地を購入しておけばよかったのです。
現にそうしているところはゴマンとあります。
相場動向を十分に調査して先手を打てば、高値で土地や資材を買う必要は
全くないのです。
メーカーだって、円高に振れる前に輸出予約や外貨プットオプションを購入
して円高に備えますよね。
イオンやヨーカドーは消費者の声を代弁しているだけ。川下とは結局消費者
のこと。消費者がチカラをもつのは当然。
結局、売れないものは作らないのが正解。

>>639さん
もちろん消費者が最終選択権があるのはもちろんです。
但し、イオンやヨーカドーが消費者の声を代弁しているのはどうかと思いますよ。
一部マスコミの声を聞きかじった程度に感じられます。
この１０年間彼らはなにをしましたか？大店法の改正に伴い、郊外型大店舗を次々に
開店しました。その結果何が起こりましたか？人口に見合わないオーバーストア状態、
その結果デフレーションによる物価の低下＝給料があがらない。
日本の価値は下がり、いまや日本の魚でさえも外国に買い負けている状態です。
日本の物価が必要以上に下がったため、資材高騰でさえもアップアップです。
円とドルだけが置いていかれて他の通貨はどうですか？ロンドンの地下鉄の初乗りは９３０円
ですよ。あなたのような短絡的に安ければ何でもいいという消費者が日本をだめにする。

640さん
企業は自らの利益を最大化するように行動します。なにも国民や消費者の
ことを思って経営をしている訳ではないのですよ。
デフレーションは別に悪いことではありません。物価が下がるわけなので、
消費者にとってみればWELCOMEです。
魚を外国人が高く買いたいのであれば、買えばいいのでは。
別に魚を食べなければ死ぬわけではありません。
安い食材はゴマンとあります。
物価は市場が決めます。神の見えざる手が作用します。
経済に関しては市場に委ねるのが一番合理的です。

日本の多重な下請構造の欠点を補うほどの利点なんてこのご時世ないと思うのですが。

641さん
デフレは最悪ですよ。
物価下落→売り上げ減少→所得減少→物価下落の悪循環で経済がどんどん縮小してしまいますから。
経済を市場原理だけに任せていたら大変なことになります。

物価だけ下落するとすれば円高くらいでしょうか。
そういう意味では消費者としては円高WELCOMEなんですけどね。

不景気のインフレの方が最悪でしょう。

637さん

633ですが、
>下請間接費の削減効果を人件費増効果が上回るんじゃないかと懸念するのですが、
この件は、もし下請け階層をなくしてすべてゼネコンやデベの階層社員として雇ったらおっしゃるとおりになると思います。でもそれは現実的ではありませんね。私が伝えたかったことは、どんな業界でも限られた会社が業界を席巻して力のない会社が淘汰され過ぎると、最初は安心でものちのちユーザーは高いものを買わされ続けることになりますよということです。
いい例がマイクロソフトじゃないでしょうか。

>現場の職人さん達をどうこう言うのは筋違いじゃないですか？
そういう意味で言っているのではありません。現場の職人は、自分がやっている工事や作業が
不当なものかどうか一番理解していると思います。不正の中で会社が組織ぐるみで行っているもの
は、主にコストダウンのしわ寄せです。これらは職人レベルの話ではありませんが、実態を
一番よく見て、状況というかことの重大さを感じているはずなんです。

また現場での過剰な安全対策や現場ごとの法令解釈の融通の無さ、他業者や天候不順などで作業工程の遅れの影響による工期短縮を行うための帳尻合わせという不正もあります。
とにかく引渡し日は決まっているわけですから、どこかでトラブルが起こると必ず後工程にしわ寄せが行きます。それを法的に問題ないように、外見からわからないようになんとか工期内に仕事をまとめあげるのが現場です。
ここで私が言いたかったことは、世の中さまざまな偽装がありますが、すべての職人に対して、
会社に損害が出ようとも、理不尽な施工図面がまわってきても、工事が遅れて元請から寝ずにでも終わらせろと言われようとも、その帳尻を合わせるための偽装や不正工事が行われるのを
絶対に許さずに、断固として加担しないようなモラルが必要だということなんです。
どんな不正でも、誰から指図されても、現場で見抜いて排除できるのは職人しかいないんです。
でも上で書いたような人たちの多くは、自分の人生や生活をまともに管理できない状態で、
まわりからいろんな困難な状況を押し付けられた時、どこまでモラルを守れるか疑問なんです。
まあそれだけ仕事に誇りをもってやっている人が少なくなったせいかもしれません。

今の世の中、何でも金、買うほうも安ければ良し、問題あっても金で解決、こんな調子だから
他より少し給料多くだせば危ない仕事だろうが平気で引き受ける職人はたくさんいるわけですよ。

６４６さん
素人さんのご意見としてはまあまあですか。

ただし、もう少し勉強されることをお奨めします。

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勉強した結果を知りたい

>>641さん
アダムスミスの言葉を用いてなんか経済をかじっているところをひけらかしてるけど、
基本的にはいいものを安く買うということと、デフレとは意味が違います。デフレはおわかりだとは思いますが、その商品をつくっている多数の人間の給料を下げます。だからマクロ的には
多少のインフレが必要なんです。デフレというのは国力も下げます。外国人が日本の食糧を買いたければかえというのは亡国論ですね。非常に浅はかな考え方です。
但し、現在のインフレは価格高騰分が資源大国に流れているので好ましい流れではありません。
あなた、外国人が買いたければ買わせればいいって将来、日本人が食べるものなくなりますよ。
そんな悠長なこといってていいの？
>>646さん
資材の見直し。具体的にどうするの？安いところがあるの？コンクリートなんてどこも一緒だし。
Ｈ鋼や山形鋼なんて、新日鉄とＪＦＥの寡占状態だよ。
工程の見直し・・・具体的にはゼネコンさんに教えてあげてください。できたらみんなやってるよ。
発注ロットの見直し？　商流を少なくする？ロットを少なくするの？ではそのロットをすくなくすることによるコストアップ分は？ロットを大きくするのであれば保管料やその他の経費をどうするの？
いや素人ですね。言うは易し・・・

646さんの思い込みもある意味すばらしいです。

>トヨタも松下もやってる事が何故マンション業界では出来ないのか？
車や電化製品の多くはプラットフォーム化されていて、外見は異なっても同じ生産ラインで
大量生産できますよね。
もしすべての建物がまったく同じ外観、間取り、設備そして同じ土壌や地質、気候、そしておなじ周辺環境条件なら今よりかなり安く早く完成できるでしょうね。
でも実際の建物は一つ一つ一品ものなんですよ。
建築現場には工場にあるような治具も、作業標準手順書もないですよ。職人と監督で刻々と変わる
状況のなかで最善のやり方や順序を話し合い変えながらひとつひとつやっていくもんなんです。
それでも現在の建築業界はものすごい勢いで施工の簡略化が進んでいますよ。これ以上簡略化が
進めば、資格も知識もない素人が手を出すようになって危険ですよ。
ハウジングを例にあげてますが、さきごろ工場で大量生産された国交省認定のはずの不燃ボードが、実際は基準を満たしていなかったのにすでに多くの建物に使用された事件を知ってますか？
あなたの言うように工場をすべて信用しても、収益のためなら現場でバレなければよいという
風潮がメーカーの中でさえあるんですよ。

建設業界は、働く人、監督、材料を購入する人、材料の種別を決める人、運ぶ人などが系列も
資本関係もなくその現場限りの請負という形で成り立っているんです。それらの利害関係の
異なった人々をつなげているのが図面と法律なんです。その現場でなにか不正じみたことが
見つかっても自分の仕事や売上に影響なければ黙っているというのが当たり前になって
いるんですよ。これが製造業なら社内でコンプライアンス委員会みないなところに匿名で
指摘できますよね。そういう自浄作用はこの業界には乏しいんです。

製造業のように目に見えない部分の多くの部品を共有化して、毎年部品メーカーに一定割合
の値下げ要求を突きつけて最高益をあげておいて、ろくにシステム検証しないで次から次へと
製品出すからクレームやリコールだってとんでもない台数になって、
挙句の果てには死者まで出して回収騒ぎ。
品質を売りにして大量生産している製造業ですらこんなザマですから、こんな製品は
建設業でいえば手抜き工事や重大な工事ミスですよね。
もうコストダウンはどの業界もそろそろ限界にきているということです。
きれいごと言うのはやめにしましょうよ。

646じゃありませんし、素人ですが

＞それでも現在の建築業界はものすごい勢いで施工の簡略化が進んでいますよ。これ以上簡略化が
＞進めば、資格も知識もない素人が手を出すようになって危険ですよ。

そもそも現在でも新興デベという名の素人があちこちにマンションを建てて
上場を果たして、ファイナンスしたお金をもとに土地の価格を高値で仕入れて
物件価格を押し上げる。そして新価格とか新新価格と言って土地価格以上の
便乗値上げっぽい価格をつけながら、最高益を更新。
すっかり天狗状態で、勘違いに気づかずに、ふと振り返ったらほとんどの
購入希望者はついてこれず。
しかも、もともと自転車操業だったのですこし蛇口が閉められるとあっさり倒産。
驚くべきは、そんな新興デベがあっさり上場できるほど簡単に儲かると言う
事です。本日も一部上場企業がいきましたが、この程度不況で、あっさりと
倒れる経営がとても合理化しているとは思えません。

好調だった数年間に、デベも建築業界もどれほど
自分たちの無駄を削ぎ落とす努力は十分でしたか？。
財務体質を強化する努力は十分でしか？。

＞建設業界は、働く人、監督、材料を購入する人、材料の種別を決める人、運ぶ人などが系列も
＞資本関係もなくその現場限りの請負という形で成り立っているんです。

この形を変える事は本当にできませんか？

不都合・非効率があれば変えなきゃいけないんですよ。ただ建てて売るを繰り返す
だけの経営はもう成立しません。
全てを潰せとは思いませんが、バブル時に中途半端に残した皺寄せが来てるの
でしょうから、これを機会に筋肉質の体質としっかりとした経営指針と市場分析
ができる業界になって復活して欲しいですね。

いやいや、建設業界は圧倒的にコストダウンの必然や経験が少なく下手ですよ。

下請け問題は盛り上がりってますねぇ。
上のご意見で建設業界の構造はけしからんから改善すべし、とご主張されている
ように読めますが、コメントの中で具体的に何が問題なのかという点の議論があまり
なされていないように思われます。

不正にからめたコメントもありましたが、不正が発生した主たる要因は業界構造なの
でしょうか？他の業界（自動車メーカー、食品、商社、公務員、教職員etc..）でも
不正はありますよね？

自分は先にコメントしたように、多重下請けはそれなりに機能してると考えている
ので、マイナスポイントを理解できていないのですが、建設業界怪しからん派の皆様、
いかがでしょ？

なんでもかんでも新興デベのせいにするのは簡単だが、同じことを大手だってしてるので同罪。
そして新興デベが居なくなると、大手の寡占になって、やりたい放題になるだけなのでいいことはない。

６５１です

>コメントの中で具体的に何が問題なのかという点の議論があまり
>なされていないように思われます。

残念ながら私は門外漢なので、業界のルールも仕組みも知りません。
ただ、もうコストダウンは限界だとの意見にも、根拠はありませんので
まだまだ工夫・改善の余力があるんじゃないのかという個人的な気持ちを
述べただけです。
しいて問題点をあげるなら、この業界のほとんどが自転車操業で長期的な
戦略がない様に見受けられる事ですかね。しかも上から下まで全部が。

>不正にからめたコメントもありましたが、不正が発生した主たる要因は業界構造なの
>でしょうか？他の業界（自動車メーカー、食品、商社、公務員、教職員etc..）でも
>不正はありますよね？

不正については私はコメントしてませんが、個人的にはモラル低下や犯罪程度にしか
捕らえていません。常に色々考えるものはいるので、その事を不況や構造に原因を
求めるのは、ただの言い訳にしか聞こえません。

>自分は先にコメントしたように、多重下請けはそれなりに機能してると考えている
>ので、マイナスポイントを理解できていないのですが、建設業界怪しからん派の皆様、
>いかがでしょ？

機能してるのと効率的なのとのは別だと思いますが。
今の仕組みがベストとは言いませんが、ベターと言う事ですかね？。

６５４さん

全てを新興デベのせいにしたつもりはありませんが誤解させたのなら申し訳ない。
新興デベでもゴクレの様にまったく問題なさそうな会社もあります。
非上場の会社でも、採算がとれそうもないので仕入れをストップした会社もあります。
要は市況や需給に併せた戦略が有ったのかどうかです。
簡単に上場を果たし、株価を維持する為に利益の増大が必要なので、手っ取り早い
方法として、販売戸数アップの為にとにかく仕入れて建てるを繰り返すだけで
なんの戦略も工夫も見られません。

６５１さん

>この程度不況で、あっさりと倒れる経営がとても合理化しているとは思えません。
この程度不況なんて悠長なこと言ってられる自体、本当の業界の中身をわかっていない証拠です。

２年ほど前あたりから北京五輪の影響などで、銅、ステンレス、鉄鋼材などもうとんでもない
値上がりをしているんですよ。昨年後半あたりなんかステンレスは半月に一度価格が改定される
ほど時価のような相場だったんですよ。私はデベの経営を擁護するつもりはありませんが
一般論として、受注してから引渡しまで1年以上かかる建築の世界では、受注前の見積もり段階での
資材の価格と比べて受注時、材料発注時の価格上昇がもう企業努力でなんとかなる範囲をはるかに
超えているんですよ。しかも値上がりを予想してまとめ買いすれば、倉庫荒らしにあったり
もうさんざんなんですよ。これに加えてマンション在庫のダブつきによる採算度外視の値引き
合戦がが新興デベの経営を破綻させたことも考えられると思います。

>この形を変える事は本当にできませんか？不都合・非効率があれば変えなきゃいけないんですよ。>ただ建てて売るを繰り返すだけの経営はもう成立しません。
私も今の体質がベストであるとは思いません。しかし業界の底辺を支えているのは皆我こそ親方
というような方々が多いのです。これらの人間を排除して、ゼネコンの直轄ですべての職人を
統合すればよいなんていうご意見の方もいらっしゃいましたが、こんなことをすればちょっとした
修繕や作業でもすぐにゼネコンに発注しなければならず、１−２万円で終わる工事が数万円に
膨れ上がることになりますよ。つまりピンハネです。
まあ底辺というか、実際に施工で手を汚している人たちも、資材高等、原油高に加えて
地球温暖化対策や省エネ、リサイクルなどいろんな社会的要求に答えるべく必死で食らいついて
いってますよ。そんなわけで皆さんから指摘されなくても、これら社会的要求についていけない
業者は次々に淘汰されています。あとこの状態が５−６年続くと公共工事もだれもやらずに
勝手にやれば状態になって不成立が続出し、業界で働く人たちの格差もかなりひどい状況に
なるのではないかと思います。

６５３さん
>不正にからめたコメントもありましたが、不正が発生した主たる要因は業界構造なのでしょうか？
それはその時の状況によりけりだと思いますよ。教員や公務員の不正は、彼らは何もしなくても
生活は保障されているわけですから、立場を利用して私腹を肥やすことが多いんじゃないでしょうか？それとは別に手抜き工事や不良品は、監理、検査の落ち度があったり、そもそもその物を
作るために与えられた時間が少なかったり、熟練度が足りなかったりしたためではないでしょうか。また設計ミスによるリコールや工事ミスなどは、設計や監理ノウハウが不足していたり、レビュー不足が多いんじゃないでしょうか。これらも設計している人間が与えられた時間や資源では
検証しきれないとわかっていて、とりあえず次工程に進めたりしたら偽装と同じですよね。
故意の偽装はまた別で、何も偽装しなくても経営が行き詰まらなければそんな危ない橋を渡る
人はいないですよ。そこには原材料、原油の高騰や原材料の調達の行き詰まりもあるでしょう。
上のほうで何人かの方がコメントされてますが、日本という国に食料や資源が入りにくい状況
つまり需給バランスが大きく崩れ、需要過多になればなるほど巧妙な偽装はこれからも続くんじゃ
ないでしょうか。まあそうなれば多くの大手メーカーは不定期なロットで物を生産するようになりバターと同じように一時的に市場から物が消えることもあるでしょう。そうなったら○○がないからあなたの家は電気や水道など壊れた部品や設備を直すのに１ヶ月使えませんなんていうことを
平気で言われることにもなりますね。

バブル崩壊の時と比較してどうなんですかね？今回のマンション不況は・・・
あのときのほうが影響が大きいような？
マンションのコストダウンというとどうしても、安普請や専有面積が小さくなるという
ことになる気がするので、イメージがよくないですね。

生コン偽装の続報はなしか？
怖いね〜


生産性で盛り上がっているようだが、
海外で戦えないような会社＝日本でしか商売できない会社は
この先も退場するよ。

消費者にそっぽ向かれ
厳罰化もままならない＝消費者無視

コストパフォーマンスに優れた商品を造っているわけでもなく
繰り返されるのは、不毛な自転車操業
フロント家業に勤しんで、ヤバくなったら、さっさとエグジット

消費者にとって高いのは、価格とリスクだけって商品
誰も見向きはしないわな

ウザイ営業にしたって、そんな良いならオマエガ買えと
それら諸々の透明性なしだもんね

新日本監査法人絶好調!!!

>生コン偽装の続報はなしか？


六会製生コン　監査３度すり抜け
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kanagawa/news/20080719-OYT8T00121.htm

関係書類改ざんか　業界対応不十分の声

　藤沢市の生コン業者「六会コンクリート」が日本工業規格（ＪＩＳ）で認められていない骨材「溶融スラグ」を生コンに混入していた問題で、同社がこの生コンの出荷を始めた２００７年７月以降、県内の生コン業界が実施した計３回の品質監査をすり抜けていたことが、分かった。溶融スラグ使用を隠し、関係書類を改ざんしていた疑いが強い。業者側が提出する配合表をうのみにした業界監査の不十分さを指摘する声も上がっている。

　監査は、六会コンクリートなど６８工場が加盟する「県生コンクリート工業組合」（飯田康勝理事長）などが実施。昨夏と昨秋、今年初めの計３回にわたり、藤沢市にある同社の本社工場に担当職員が立ち入りし、生コンに含まれる空気量や軟らかさや強度などを調べる監査を実施した。

　このうち、昨夏の監査は、総合監査として、生コンにどのような骨材が含まれているかを記す「配合表」などを念入りに調査した。

　同組合によると、一連の監査では、コンクリートの表面がはがれる「ポップアウト」現象を引き起こす溶融スラグを混入しているとの記載はなく、配合表にはＪＩＳに適合した骨材を使用しているとする虚偽の記載がされていたという。この結果、同社には、基準に適合していることを証明する合格証が交付された。

　だが、通常、総合監査の場合は１か月前に業者側に通告、他の２回も前日の夕方までには連絡される。このため、同社が監査日に合わせて、虚偽の配合表を作ったり、溶融スラグの混入を止めたりして、監査をすり抜けていた疑いがある。

　同社は読売新聞の取材に「（小金井弘昭）社長はどこにいるのか分からず、答えられない」としている。

　今回の問題について、学識者や行政、業界関係者らで構成する「県生コンクリート品質管理監査会議」の議長を務める池田尚治・横浜国大名誉教授は「現状の監査では業者から渡された配合表を確認するだけで、溶融スラグなどが入っているかは見抜けない。他県でも同様の監査方法を取っており、全国的な見直しが必要になる」としている。

◆国交省が対策委

国交省が対策委　国土交通省は１８日、コンクリートの専門家らでつくる対策技術検討委員会の初会合を開き、溶融スラグ混入問題の対応を協議した。

　この結果、ポップアウトが起きたコンクリートをくりぬいて調べるコア抜き検査で成分の詳細を確認するほか、実際に溶融スラグを混ぜたサンプルを使って、表面のはく離がどの程度の期間、起こりうるのか調査することを決めた。

　委員長を務める桝田佳寛・宇都宮大教授は会合後、「過去の文献によれば（ポップアウトは）３年程度で一応収束するが、１０年後ぐらいに出るものもある」と述べ、２か月後をめどに、安全確保策をとりまとめる考えを示した。
（2008年7月19日 読売新聞）

六会コンクリートの納入先で起きたポップアウト現象（同社提供）
http://www.yomiuri.co.jp/zoom/20080719-OYT9I00120.htm