横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

>>49
どこですか？？

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結局今年いっぱいは価格下がりそうもないな・・・
新しくでてきているところもまだまだ強気だ

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地価が上がって、建築材料が上がって、マンション価格が下がることはなさそうですね。
そのうち消費税も上がって、物価も上がって、上がらないのは給料だけ(泣)

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>50

公示地価の記事をくまなく見ましたか？記事は概ね、不動産市況の悪化を伝えていたのですが…。

例えば、

2年連続上昇の公示地価、不動産株下げ止まり要因にならず
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-30967420080324

記事より
・注目されていた公示地価は２年連続上昇となった。このところリバウンド態勢に入っていた不動産株にとって好材料となるものの、足元の不動産市況は急激に悪化しており、関連銘柄の下げ基調を止める要因にはならないとの見方が支配的だ。
・公示地価について遅効性が強いとの指摘が多いが、今年に入ってから不動産市況は急速に悪化しており、足元の実態を必ずしも反映していないとみられるためだ。
・実際、毎年７月に実施している都道府県地価調査との共通地点で、半年ごとの地価動向を分析すると、０７年の前半（１—６月）に比べ後半（７—１２月）では上昇基調に鈍化がみられる一方、調査時点である今年１月１日以降に、状況はさらに悪化したとの見方が広がっている。
・今回の結果について、野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏は「住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている」と指摘。「２００９年の公示地価で全国平均（全用途）が、再び下落に転じる可能性も否定できない」と予測していた。


公示地価について遅効性が強いとの指摘が多いが、今年に入ってから不動産市況は急速に悪化しており、足元の実態を必ずしも反映していないとみられる

とのこと

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さらに、

不動産市況の転換を暗示　国交省の公示地価
http://www.chugoku-np.co.jp/NewsPack/CN2008032401000433_Detail.html

記事より
・国土交通省が発表した今年の公示地価は、戦後最長の景気拡大を背景に一部関係者から「土地バブルの再来」ともいわれてきた大都市圏の地価上昇が都心部で減速、不動産市況が転換点を迎えたことを暗示する内容となった。
・公示地価は１月１日現在の価格を示すものだが、民間の東日本不動産流通機構がまとめた「首都圏土地レポート」などによれば、１月以降、東京都内の上昇率鈍化傾向は一段と強まっている。
　国交省幹部も記者会見で、年明け以後の継続的な地価データが手元にないとして明言は避けたが「１月１日以降、好転したとの情報は持ち合わせていない」と指摘。昨年、１６年ぶりに全国平均がプラスに転じ、今年は上げ幅を拡大した公示地価が、既にピークを過ぎた可能性を否定しなかった。
・建築基準法改正の混乱は収まりつつあるが、原油高やサブプライム問題の影響は不透明。地価を下支えする要因は見当たらず、今後の地価動向が日本経済の景況感を悪化させる懸念が高まってきそうだ。


今回の公示地価は、不動産市況が転換点を迎えたことを暗示する、そうですよ。

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東京のマンション価格の下落をもろに受けそうですね。サブプライムの影響が東京に来て、東京の影響が横浜に来る。今後もどんどん下げていくでしょう。

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>48
>田舎だからじゃないですか？

ぜひ、今出てる週刊ダイアモンドの

Column 埋め立て地、国有地、農地……「日本に土地はない」のウソ を読んでください。

埋め立て地にはまだまだマンション候補地があるし、
今後、都心では国有地が大規模に売却されるそうです。

また、記事には書かれていませんでしたが、UR都市機構も今後多くの所有地を民間に売却する計画です。

ね？なくなりそうにないでしょ！？

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マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きも
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080324/fnc0803241859012-n1.ht...

記事より
・だが最近、郊外を中心に、当初の販売価格を値下げして売り出す事例が出ている。背景には、初めてマンションを買う団塊ジュニア世代が、価格高騰についていけなくなったためとされる。値下げはまだ財務体力のある業者にとどまるが、年内には本格的な在庫調整が始まるとの見方もある。マンションの“値崩れ”が、再び起きるかもしれない。
・　売れ行き不振を受けて始まった値下げの動き。だが、みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「（値下げに）踏み切ったのは、財務体質に余裕のある業者だ」とみる。財務体質に余裕のない業者は、高値で仕入れたマンションを値下げして売る力がない。このため、「在庫を抱えたまま倒産するところが出ており、今後もその傾向は続くだろう」（石沢氏）。
　立地面では都心マンションの魅力にかなわない郊外マンションの販売は厳しい。在庫調整は９月以降始まるとみられ、「郊外マンションを中心とした値引き販売も本格化するのではないか」（同）との見方が広がる。


郊外マンションを中心とした値引き販売が本格化

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>>55、56
それは半年後の地価調査を待ってみないことには、何とも言えないな。
上昇が鈍化してそのまま下落するのか、あるいは持ち直すのか。
それは結果論でしか言えないし、今の時点では誰にもわからない。
経済現象に関しては専門家の予想など、競馬評論家の馬予想とほとんど大差がないのが実情。
実際マーケットでは利回りからみたリート指数の底打ちがそろそろ言われ始めているし、
半年後には案外回復基調が鮮明なんて記事になってるかもしれんよ。

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今のところ、価格上昇要素しかないにも関わらず、一旦需要がストップしてます。

要因として

　１．金利はまだしばらく上がりそうにない
　２．消費税ＵＰももう少し先のようだ
　３．価格上昇にビビッた

しかし、買う人の数が減っていても、買いたい人の数は変わっていない。
とすれば、１・２（必ず来る要素）がまた近づけば、当然需要もまた跳ね上がる？

もっとビビッた時には、手遅れかも。

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注目されていた公示地価は２年連続上昇となった。
このところリバウンド態勢に入っていた不動産株にとって好材料となるものの、
足元の不動産市況は急激に悪化しており、関連銘柄の下げ基調を止める要因にはならない
との見方が支配的だ。

市場では、最近の市況悪化を株価に織り込んでいないとの声も出ている。

直近では、再生事業を手掛ける企業を中心に、
不動産会社の大幅下方修正が相次いだほか、
２０日にはレイコフ(8941.OJ: 株価, 企業情報, レポート)が民事再生手続き開始の
申し立てを行ったばかり。こうした点から市場参加者は、
不動産株に対して不安の目を向けている。


三末引渡し物件が売れてなくて
いや〜な汗かいてる人は手を挙げて

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もう評論家は不要です

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サンケイの記事見たけど値引き連呼してる人は久米川あたりを狙えばいいんじゃないの？

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久米川ねー。値引きは嬉しいけど、売れ残った物件ってなんか魅力に欠ける。それにこれから発売される新築物件もなんだか狭くて安っぽい。本当に今後買い時って来るのかな。決断に困ります。

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59の産経記事って、週刊誌などでさんざん書かれた久米川物件の話を蒸し返しただけだものね。
目新しい話ではないよ。

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久米川って何処にあるのかみんな知ってるのでしょうか。
志村けんで有名な東村山市にある町。埼玉県の近くです。

それを事例にして、東京のマンション価格が下がったと書いてるわけです。ま、東京都内ではありますけど。

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事例はそうだけど、都心だって裏で値引き始まってるよ。新聞は裏付けが取れないと書けないから、この例を出してるだけだね。週刊誌の後追っかけって言ってたけど、週刊誌が正しいことを書いていたっていう証明になるよね。大手マスコミがお墨付きを与えたんだから。

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横浜市内でも、やはり郊外物件では500〜600万引き、という話がでています。
但し、100戸以上の大型物件に限るようですが……。

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サンケイが大手マスコミか…
朝日読売だけかと思ってたけど。

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朝日読売日経以外は参考にもならず

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↑　日経読んでないじゃん

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↑いやいや、結局、自分に都合が悪い情報は全て認めたくないだけでしょ。

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神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　283棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　160棟
　・完成済み＆駅徒歩15分以内　115棟

情報元：住宅情報ナビ(2008/03/25 23:40現在)

完成済み在庫マンションがますます増加しています。

160棟も完成済み在庫マンションが存在するのは異常ですね。

---

ちなみに、２週間前は、

神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　287棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　152棟
　・完成済み＆駅徒歩10分以内　74棟

情報元：住宅情報ナビ(2008/03/10 0:00現在)

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>>74

今、完成済み在庫マンションだらけですね。

書籍 "現役・三井不動産グループ社員が書いた！　「ダメマンション」を買ってはいけない"

には、はっきりと大きな文字で、

「基本的に、竣工した在庫は定価で買う必要がありません。」

と書かれてありますが…。

完成済み在庫マンションを定価で買われた方、ご愁傷さまです。。。

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そして、今後マンションを買われる方は、

こうならないように気をつけないといけないですね。

自分が買った物件が後で、自分が買った値段よりも安く売られたなんて、一生後悔が残りそうです。そんな人生は送りたくない。

実際、そういう事例は多いようです。

「気持ちは分かるが…」マンション値下げ適法
http://sankei.jp.msn.com/affairs/trial/080128/trl0801282047022-n1.htm


もし今買うとしたら、思いっきり値引きしたものしか狙えないのかもしれません。

例え、今買ったものが完成済みでなかったとしても。

マンションが完成済みでなかったとしても、この先売れ残ってしまえば、値引きされる可能性が大きいんじゃないでしょうか。

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で、みなさん、何を言いたいの？
自分が納得できる値段で買えたんなら他人のことなんてどうでもいいじゃん。

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いやいや、

自分が買った物件が後で、自分が買った値段よりも安く売られたなんて

納得できるわけないでしょ、普通。

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>>78
そんなこと言ってたら、食料品や家電だってあらゆる商品が買えないよ

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>>76

また産経からのネタか。
ＭＲでアンケートを書かされる時、購読紙の設問に
朝日、読売、毎日、日経、その他
となってるケースがある。
つまり、産経はその他扱い。

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値下げされた物件を買っても寂しい気持ちにしかならないけどなあ。
それに、もし隣人が安く購入したと聞いたとしても、そのレベルの人と見下してしまうかもしれない・・。
感じ方は人それぞれですな。

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似たようなもんを安く変えたなら優越感しかないだろ
もし隣人が安く購入したと聞いたら
自分ってなんてマヌケなんだと反省するし
隣人からは、なんてマヌケな奴なんだろうという目で見られる

業者や既に高く買ってしまった購入者だとしても、
もう少し、ひとを不快にさせないトークを身につけてください

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売れ残りが安くなっても気ならないですよ。
同じ時期に買って割引が違ったら悔しいけど。

売れ残りだと、プランセレクトやオプション等々
好みの設定にできないですからね。

自分が購入した物件はキャンセルで２戸
完成後売れ残り販売あり値引きがあったかは知らないけれど
値引きがあったとしても、値引き前に好みの階と間取り
オプション等選べる方が価値として高いです。

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79さん

食料品や家電品と混同すべきじゃないですよ。それらは嗜好品や消耗品ですし、探せば誰もが同じ物を安く買えるチャンスがあって平等です。だから多くの人は文句を言いません。

ところが住宅は違います。
横浜のとある場所で4500万で売り出しましたが半分が売れ残り、2800万で再度販売したところ完売しました。これに対して当然ながら最初に買った住民は不服とし、最終的には差額分が返金されました。
このように、一般的に考えて範疇を超えているか、平等かどうかです。
79さんも、自分が買った物件が半額になったりしたら不満じゃありませんか？

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>>84
>最初に買った住民は不服とし、最終的には差額分が返金されました。
どこの売主ですか？

売れ残りマンションには住みたくないです。それなりの理由があるから
転売する時は売れないよ！安くても・・・

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>>84
そりゃ値引きの額によるだろうね。
半額なんてたまげた値引きなら訴えたくもなるが１割〜２割は微妙なところ。
１割以下ならセレクトプラン等選べるプラス要因の部分も入ってくるから同等だろうね。
（７９の流れでは値引き額に触れてないからねぇ）
ってことで私だったら２割くらいまでなら不満には思わないかも。

でもし半額になる物件つかまされたらなにより自分の目利きにもショックを受けそう。
今後の様々な購入物にも自信なくなりそう。

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＞８４
売れ残りの値引き相場は普通１割くらいでしょう。
２割引でもかなりなもの。

半値に下げるような物件は極小。
そんな物件を定価で買う人間のが危ないですよ。


書かれているけれど、１〜２割引きならばセレクトやオプ、間取り
選べる自由と比較して有利とも言い切れないでしょう。

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>86
>半額なんてたまげた値引きなら訴えたくもなるが１割〜２割は微妙なところ。

５０００万円の２割は、１０００万円。

これ、微妙かなぁ。

私はめちゃめちゃ大きいと思うけど。

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今日の日経朝刊に地価変調「冷水浴びたマンション需要」欄で武蔵小杉高層マンション群の写真と共に掲載されていますね。

この記事によると、調整局面、下落局面などなど書かれているが、ごく一部の健闘している地域代表例として、武蔵小杉の購買堅調例が取り上げられてます。

武蔵小杉は当面安泰です

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好調・不調が入り乱れたまだら模様に・2008年2月の実績http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

申込率は高い順に、横浜・川崎が83％、東京23区が81％、東京都下が77％、
神奈川県下が70％と堅調だったのに対し、埼玉県が58％、千葉県が57％と低迷した。

横浜・川崎は意外に善戦しているようです。

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他人がいくらで買ったか気になる人が多いのねえ。マンション住む人は見栄っ張りが多いのか？そんなに気になるんなら中古買っときゃ良いと思うんだが。

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入居前にしっかり完売、値引なしのマンションが当然よいでしょう。
しかしそれを第1期に見抜くのはなかなか難しいかと。


近隣マンションよりも高い値段で、注目されている物件が安全策ではありますが。

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>>88
訴えるには微妙だろ？
個人のでかい小さいの話ではなく。
個人レベルなら100万だってでかいって思う人はたくさんいるわな。

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>90
>好調・不調が入り乱れたまだら模様に・2008年2月の実績
>申込率は高い順に、横浜・川崎が83％、東京23区が81％、東京都下が77％、

とありますが、

不動産経済研究所の調べでは、

「売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。」

とあります。

”申込”した人はわりといたけど、結局、”契約”まで至った人は少なかった

ということでしょうか。

参考までに
首都圏のマンション販売低迷、６か月連続で前年実績割れ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080313-OYT1T00512.htm?from=nav...

記事より
・マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。
・２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。

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参考までに

『日経トレンディ』2008年4月号（日経ホーム出版社）78〜84ページ／600円（税込）
http://blog.smatch.jp/zasshi/archive/137
http://www.nikkeihome.co.jp/2f/trendy/

これによると、

＜首都圏08年はこうなる＞
23区内でも、ほぼ全域で値下がりは必至

だそうです。

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新築価格、申し込み率、契約率を総合的に判断すると横ばいといったところか。

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地面すれすれ、低空飛行ですな。

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”申込”した人はわりといたけど、結局、”契約”まで至った人は少なかった

相変わらずｗ

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こんばんは。
他所でも質問させていただいているのですが、お答えいただける方がいたら教えてもらえると嬉しいです。

自己資本１０００万円で４０００万円位の物件を買うとして、
１０００万円に対する利回りは何％ぐらいなら投資対象として考え得るでしょうか。

利回りは、減価償却費など非資金性費用や支払い利息等も含む全ての費用控除後の利回りとします。
売却時には減価償却後簿価でほぼ損得なしで売ることが期待できるものとします。

ぶしつけですみません。

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全体的に掲示板の書き込みがひところに比べ減ってきていると思う。
まもなく４月という時期的なものもあるとは思うが、
今の物件価格が高くて、これから下がるという予想の元、
購入を控えている人が多いっていうのも一因だよね、きっと。

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>>99さん

賃貸の利回りってことですかね？
減価償却後は売却と書かれているので・・・

参考になるかどうか分かりませんが、私が転売した物件を投資家の方が購入されました。
その時の不動産屋の話では、普通は３％、５％で御の字、７％なら超優良と言っていました。
私の物件は利回りが８％、諸経費を引いても７％だったので、すぐに買い手が付きました。

参考になると良いのですが・・・

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こんばんは。
ご回答ありがとうございます。

そうですね、賃貸の投下資本に対する利回りをお伺いさせていただきました。
おっしゃっている利回り８％というのは、不動産価格に対する利回りでしょうか。
ということは、仮に不動産価格を４０００万円として自己資本１０００万円で購入すると、
資本１０００万円に対する単純利回りは３２％ですね。
「普通は３％」ということは、
上記の例で言えば投下資本に対する利回りは「普通は１２％」という感じでしょうか。
不動産エクイティ投資で二桁は最低ラインかなと思っていたので、
１２％が普通ということならそんなものかなという気がします。

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最近新規分譲する強気の価格設定のマンションを見て、いまさらながらに思いました。あと2割安い価格設定にしたら売れるのになーと、想定外の価格設定をデベの身勝手のように思っていましたが、そうではなくて、2割下げたら赤字になるから仕方なしに買い手が付かないことを半分承知で高い値段設定にするしかない。その結果、予想通り時代的に想定外の値段でまったく買い手が付かないため売れ残りが蓄積する。つまり、マンション価格というのは株価以上に一度デフレのスパイラルに入ると、まさにその影響を受けるわけで、下がり始めると今後さらに加速するんですね。
　ただ、まったく別の視点で、今後原材料高は確実に進む中、昔は上物は水物で結局残るのは土地だ！とか言われていましたが、近い将来、土地は余っているけど、上物を立てるのに莫大な金がかかるという傾向になり、土地価格は急速に下落し、土地的な資産価値が薄いマンション価格はある程度維持されるような気がします。

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それは都合よすぎる考えなんじゃないかな・・・
土地の値段が下がったらマンションの値段はそれ以上に下がるでしょう
土地的な資産価値がないからこそ下がり幅は土地以上になると思います

マンションは消費財として利用、所有欲を満たすだけと割り切って買うべきなのでは？
資産価値の残るマンションなんてごく少数の地域だけでしょう

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2008年3月(１ヶ月間)のタワーマンション値引き物件一覧です。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

引き続き、多くの物件が大幅に値引きしております。

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>>101さん
そんな優良物件を何で売ってしまったんです。
銀行から借りたとしても差分で稼げたんじゃないでしょうか。

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『マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％』
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・３月の日銀短観では企業の景況感が２四半期連続で悪化し、景気の先行きに対する慎重姿勢が一層明確となった。不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・住宅地の年間変動率をみると、東京都心８区で年間１０％以上上昇している１４地点のうち、１３地点が昨年後半の上昇率の方が低くなっている。また、民間の野村不動産アーバンネットの住宅地地価調査（３カ月ごとに調査、０８年１月１日時点）では、前期に比べて東京都区部がマイナス２．６％、首都圏平均でもマイナス２．１％と既に地価下落を示すデータとなっている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。


ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

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田都の新築マンション全然下がってないんだけど・・・

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108さん
たまプラの美しの森マンション群は売れ残り多数あり、1-2割引きが常識です。

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>108

ちゃんと調べてみ。おそらく下がってるよ。

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南武線(小杉の前後)も下がってない…
前後なのに何であんな強気なんだ

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値下げ地域と高値更新地域の差が激しいな。

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>>110
竣工済み物件の売れ残りは下がっている場合もあるけど
最近でてきている物件もまだまだ強気ですけど・・・

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>>111
小杉の鉄道利便性があまりにも凄すぎるため、乗り換えて1駅行ってもまだその利便を享受できる。
隣駅と言っても、新丸子駅は武蔵小杉北口(駅前ロータリー・バスターミナル)まで500m弱ぐらいと近い。
向河原駅は横須賀線の武蔵小杉新駅まで300mぐらいで東急線の武蔵小杉駅から横須賀線への
乗り換えと同じぐらいの距離。東急線以外は武蔵小杉と同じ利便性があるといえる。
元住吉は商店街が立派で、街としての住みやすさは小杉以上では。目黒線が6月に日吉まで延伸されて便利だし。
武蔵中原は、等々力公園が近い、駅ビル商店(アルガード)がそこそこ賑やかでダイソーまである。(ちょっと弱いか…)

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114さん
武蔵小杉駅と川崎駅とでは、どちらが鉄道利便性が高いとお考えですか？

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>>106さん

101です。おっしゃる通り、売ったのは失敗でした。
複数の仲介業者に「もったいない」「持ってた方がいい」と言われました。

別の投資用に資金を調達しようと、中古価格がピークの昨年10月に売ってしまいました。
その後、サブプラが来てしまい、何にも投資できず今は銀行の普通預金で寝てます。。。

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>112

高値更新地域とは、どこのことですか？

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日吉の徒歩圏のマンションを探しています。
新築マンションは相変わらず強気の値段設定で全然下がっている気がしません。
中古の駅から遠く(15分以上歩く)は下がっている気がします。
では駅近の新築が欲しいんですよね。
日吉は高値更新地域に入るんでしょうか？

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>118

強気の値段設定のマンションは、そのほとんどが後で完成在庫になり、
値引き販売を行うことになるだろうから、
今は買わないほうが良いと思いますよ。

あと、価格はデベが付けるものだから、いくらでも高値をつけることができるけど、
それで売れてなければ、意味がないというか、少なくとも高値更新地域とは言えないでしょうね。

そういう意味では、日吉も高値更新地域ではないでしょう。

高値を更新し、且つ去年前半同様にマンションが売れ続けれているところが、高値更新地域と言えるでしょう。

高値を更新し、でもマンションが売れてないところは、高値張りぼて地域とでも呼びますか。

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>>115
鉄道利便性だけ言えば総合的には武蔵小杉の方が上でしょう。
横須賀線新駅(2009年3月)が出来れば、川崎からアクセスがよい品川-東京方面や横浜へのアクセスはほぼ同等近くになる。
その上で、渋谷・新宿・池袋などの西寄りの副都心(副都心線直通予定)や恵比寿・目黒など、
山手線内側の表参道・青山・赤坂・六本木・麻布十番・四ッ谷などへもアクセスがよい。
新横浜へのアクセスでは川崎よりは優位。
さらに新横浜方面は強化の話もある。　http://www.hamakei.com/headline/photo/2309
もちろん、東横線・みなとみらい線沿いの横浜中華街・みなとみらい・日吉・自由が丘・中目黒などへもアクセスがよい。
快速エアポート成田が横須賀線新駅に停車する。(成田エクスプレスは、未定だがおそらく通過。)

逆に川崎が優れてるのは、品川-東京-上野方面が本数的にも多い、
京急川崎から京急蒲田経由の羽田へのアクセスが良いことくらいでしょう。


ただ、商業施設や行政施設やオフィス機能の充実は、武蔵小杉＜＜川崎なのは間違いない。
小杉には外部から人が来るような商業施設やオフィスは少ないので住宅街としては落ち着いているともいえる。
それをどう評価するかは、それぞれだろうけど。
マンション坪単価では川崎より武蔵小杉の方が若干高いのでは。

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川崎駅については、建設反対運動で散々もめていた東北縦貫線の工事着手が、
JR東日本から先月正式発表されたのは好材料ですね。
完成予定は当初予定(2009年)よりだいぶ遅れましたが、2013年に決まりました。
東海道線が東京以北の宇都宮・高崎・常磐線と直通になるのは意外と影響大だと思います。

http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf

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>>116
そりゃ勿体無い。
というか信じられない。
今は株の絶好の買い時でしょう。
私なんか目一杯買い込んでますよ。
マンション投資なんかよりよっぽど儲かります。
この間の7千円台で日本は死ぬかなんて騒がれていたとき買った株も
一年で倍になりました。

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>119

高値張りぼて地域はいいっすね。＾＾

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>>108-109
美しの森もセントヴェールはまったく値引きしないで、あれだけの戸数をほとんど売り切っているみたいだけど。。

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今後注目のエリアはどこでしょう？
1. 横浜駅・みなとみらい
2. 川崎駅
3. 武蔵小杉
4. 新百合ヶ丘
5. 港北ニュータウン
6. 東戸塚

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>>125
間違いなくみなとみらいですね。

三菱がオフィスビル建設を再開したし富士ゼロックスの研究施設の移転や大規模なオフィス建設の計画もあるしね。
東京の湾岸地域だとマンションのデザインや色がまちまちで正に乱立といった趣きだが
MM地区の物件は外観的にも統一性が保たれているから見た目もいい。
ここまで都市計画が駅から街、周辺に行き届いているところは首都圏では皆無でしょ。

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>>125
どれも注目エリアですよね。順位付けする意味って有るのですか？
通勤や生活圏の都合で何を優先するかといった各個人の価値観次第でお好きなモノを選べば良いのでは？

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表面的なニュースのみを鵜呑みにしているとそうした楽観論になるのかもしれないけど、実状はそう簡単ではない。
みなとみらいの業務・商業系は今後、明らかに供給過剰の状態が顕著になる。
結局は既成の横浜市街地から需要を吸い取っているに過ぎない結果に。
周辺部のスラム化の進行が心配だし、みなとみらい自体もアメリカの大都市のダウンタウンみたいに、夜は治安の悪いエリアに陥っていく危険をはらんでいると思う。

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↑１２８は１２６さんへのレスです。

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「東北縦貫線」横浜、川崎方面のたいがいの人には「迷惑」乗り入れと言う意味で影響大かな。横須賀−総武乗り入れのときと同じ。東京駅始発が減って座れなくなるし、高崎、宇都宮線のトラブルの影響が波及してダイヤが乱れるし。

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横浜が勤務先だと、川崎か東戸塚が便利に感じるかなあ。みなとみらいは勤務先というイメージだし、小杉は出張から帰ってくると戻るのに不便。港北も同じ。家族持ちには東戸塚のほうがいいかな。勤務先が東京か横浜かで感覚がだいぶ違う。

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>125
みなとみらいといいたいが、最近マンションが乱立しすぎでしょ。
事業用の土地が売れなかったので出来たマンション群。　あんなに接近してたら魅力半減ですね。
新しい街なのに、洗練されているとはとても思えない・・・

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いつが買い時ってほんと難しいですよね。
原材料の高騰は進行状態だし、暫定税率廃止のしわ寄せなどで近い将来
消費税などがかなり上がれば、土地の下落があったところで、どちらがどうなのか。。。
やはり自分にとって欲しいときが買い時っていうのも一理有るのか。。

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マンションばっかりまとまった所なんて
一斉に同年齢の人たちが集まるから
幼稚園が足りなくなり
学校が足りなくなり
30年後には
年寄りばかりになる。

いい街にはならないよ。

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>>134
世代の新陳代謝があるかですよね。
入れ替わりがなければ今はキレイなタワマン郡も団地と変わらない。

立地が良ければ入れ替わりもあると思うけど高い維持コストが2、30年経ってどう影響するか不明。
例えば芝浦の某三角タワマンの修繕費は20年で4.5倍に跳ね上がる試算。

今でこそ人気化しているものの、元々湾岸タワマン郡はそれほど所得の高くない層向けに開発された商品なので
高い維持コストの建物に誰が住むのか、30年後高い維持コストの建物に誰が住むのか興味のあるところ。

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戸建の新興住宅街も同じだと思うけど・・・

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どこの住人スレでも検討版のスレ見ても所得格差の以前に人間性としての差が大きく、タワーマンションが段々面倒臭く感じて来ています。

世代の新陳代謝を願うも老朽化＆高い維持費コストでどのような代謝になるんでしょう・・・気が付いたら訳のわかんない人ばかり、と言う構図にはならないんだろうか・・・

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>>136
出来のいい戸建の住宅街は毎年少しずつ売りに出すんですよ。
だから全然違います。
「みなとみらい」とか「武蔵小杉」みたいに大規模マンションを
同じ時期に何棟も作れば街づくりもなにもあったもんじゃありません。

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マイナス材料続出のマンション業界、新規販売は超低水準
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/0403da260...

記事より
・業界には昨年以降、それまで数年続いた好調ぶりにハッキリとカゲリが出てきた。不動産経済研究所の調べでは、首都圏マンションの月間契約率は２００７年は69・７％と、好不調の境界線である70％を16年ぶりに割り込んだ。
・実は、首都圏での変調は06年から始まっていた。同年の月間契約率は78・３％と一見高いが、契約戸数は５万８３１４戸へと前年から１万戸以上落ちていた。契約率が高かったのは、マンション業者が発売を１万戸近く絞ったためだ。つまり06年からすでに、供給戸数減は始まっていたのである。
・販売低迷を打開するには、新価格ならぬ「逆新価格」の提示も必要になるかもしれない。
・ただここへ来て、費用対効果など「商品の魅力度」に対する購入層の目は厳しくなっている。「逆新価格」でもダメなら下値メドを探る動きが一段と活発になる。


新規販売は超低水準だそうです。

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とは言え、経済において不動産はそれなりの柱。
その不動産を、国としても見過ごすということはないでしょうか？

「消費税上がるよ！」との一言でも、それなりの需要はつくと思う。
（ま、これが一番有効な要因となり得るでしょう）
そんなやり方でも、売れ残りの物件もそこそこ埋まるのでは？？

ちょっと安くなったからといって、そんな形で手を出すような買い物はしたくありません。
それ以上に、そのような物件を既に掴んでいたとしたら、悔やむほかありませんが仕方ないのでしょう。
『家は、３回買って初めて分かる』なんて言葉もあるくらいですから。

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↑
>その不動産を、国としても見過ごすということはないでしょうか？

その不動産を、国としても見過ごすということはないのではないでしょうか？
の間違え

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マンションが値崩れを起こし、購入のチャンスが近づいている。１０００万円の値引きなんていう話があちこちから聞こえてくるが、これからまだ値下がりするのは間違いない。どのくらいまで下がったら買いか。狙い目のエリアはどこか——。

●赤字覚悟の値下げ、値引き合戦

　いま、マンション業者はジャブジャブの在庫を抱えて、赤字覚悟の値下げ、値引き合戦を演じている。

「でも、マンション値下がりは始まったばかり。１０００万円の値引きなんて聞くとずいぶんお得な感じがしますが、これまでが高すぎたのであって、２割程度の値引きでやっと適正価格。だから、値引き後からが本当の値下がり時代ということになります」（不動産評論家・石井勝利氏）

　大手不動産会社によると、９月ごろから郊外マンションの投げ売りが始まるという。在庫を抱え続けられなくなった中小業者が、手じまい売りや再販業者に買い叩かれるケースが急増するとみられるからだ。

「旧住宅金融公庫の金利が史上最低だった１９９８年に２％で借りた人は、今年から来年にかけて金利４％になり、返済額が２割ほど増えます。秋口には返済が追いつかなくなったローン破綻が急増しそうで、そうした物件も市場に出回ってきます。秋以降はマンションのバーゲンセールが始まります」（経済ジャーナリスト・荻原博子氏）

●どんな物件を狙うのが賢いか

　マンション価格は０６年前半までの１０年間はほぼ横ばいで、これがバブル崩壊以後の平均相場。０５年前後の水準以下の物件ならば、購入検討対象というわけだ。

「完成物件は在庫になっているということですから、値引き率も大きくなります。まずは狙い目と言えるでしょう。中古物件はまだ強含みですが、新築の値下がりに伴ってこちらも下がる。湾岸や都心部は中古物件、郊外は新築の完成物件ということになるでしょうか」（不動産アナリスト）

●値下がり大きいエリアはどこか

「都心から２５キロ以遠の地域。新線が相次いで開通しているので、距離の割には通勤時間は短く不便はありません。再開発事業がある程度終わっているエリアも、販売ピークが過ぎているので分譲価格が低くなっています」（石井勝利氏＝前出）

　大宮、柏、船橋、調布、西東京あたりから先の大規模マンションは、すでにかなりの値引き合戦に突入。これがさらに都心寄りに波及し始めている。横浜の元町、山手線の田町、湾岸の辰巳・東雲などの周辺は再開発関連エリアで、割安中古物件も多い。都区内でも荒川、足立、江戸川などの城東エリア、中野、杉並の城西エリアは値下がり傾向。大阪では豊中、吹田、東淀川、平野などが下落している。

●安くなってもまだガマン

　秋から投げ売りが起こるとはいっても、慌てて飛びつく必要はない。

「バーゲンセールのあとも、住宅価格は下がりこそすれ上がることはありません。サブプライムローン問題が片付くのに数年はかかるからです。上がる物件と下がる物件の二極化も進むので、来年まで様子を見るというのもいいでしょう」（荻原博子氏＝前出）

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サンクレイドルマンション分譲のグローバル・ファンデックス（株）倒産したんですね。
東京の会社ですが、神奈川ではサンクレイドル横濱やサンクレイドル相模原淵野辺があります。

http://www.tsr-net.co.jp/new/sokuho/1178092_717.html
建築基準法の改正による着工遅れや景気の先行き不透明感によるマンション市況の悪化で売上が落ち込み、財務内容が急速に悪化していた。

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三月から始まる予定の値下げ投売りが、九月に延びちゃったんですね。

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↓　一般銀行の安い金利に借り換えているのでは・・・　ちなみにこの発言をしている荻原博子氏は経済の専門家？？？　
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「旧住宅金融公庫の金利が史上最低だった１９９８年に２％で借りた人は、今年から来年にかけて金利４％になり、返済額が２割ほど増えます。秋口には返済が追いつかなくなったローン破綻が急増しそうで、そうした物件も市場に出回ってきます。秋以降はマンションのバーゲンセールが始まります」（経済ジャーナリスト・荻原博子氏）


↓　？？　住宅価格は上がることはないと言いながら、上がる物件・・・の二極化？
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「バーゲンセールのあとも、住宅価格は下がりこそすれ上がることはありません。サブプライムローン問題が片付くのに数年はかかるからです。上がる物件と下がる物件の二極化も進むので、来年まで様子を見るというのもいいでしょう」（荻原博子氏＝前出）

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値引きはあくまでも見切り品。
いくら安くなろうが、住みたい住戸は残ってない。

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そうそう。

それを買い時だと思って、買い時を待ち続ける方はどうぞ・・
って思っちゃいますよね。

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全然下がってないが・・・むしろ田園都市沿線の最近でてきたのはやや上がり気味だぞ

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そうなんですよねー。
今、マンションの価格が高いのは、デベが(先を読み間違って)土地を高く仕入れちゃったのを
そのままエンドに押し付けようとしてるからなんですよ。

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