横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

>>462
>http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円

この記事、大変参考になりますね。

マンション原価の内訳から考えられる資産形成
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm

記事より
・都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ 1,000万円（販売経費を含む）、販売代理業者の手数料が最大240万円（売価の6％）程度、デザイン会社へ30万円（建築費の2％が相場）、が典型的な配分
・マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、つまり売価の3割
・人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。
・買った当初は、土地代、建設費にデザイン料まで含めて評価して2,730万円であっても、建築物の価値は年々減価する。建築費部分の価値は、ざっと30年でゼロになるというくらいに見ておけばいいだろう。その時点で多少の価値が残っていても、その価値と修繕積立金が同額なら実質的には建物の価値はゼロということだ
・取り壊して建て直すことになると、取り壊しの費用や廃材の処分費用がかかる分、当初の建築費並みまたは、それ以上の建築費をかけないと、新築並みには復帰できない理屈だ。老朽マンションの建て替えが進まないことを、国土交通省は懸念しているが、建て替えも簡単ではない。
・最後には、土地の価値が残るはずだ。しかし、まとめて売ることができれば、土地の価値も実現できようが、マンションの個々の部屋のオーナーは区分所有権を持っているに過ぎない。これを、自分の欲しいタイミングで換金することは難しい。


典型的な配分では、売価の3割がマンション事業主と仲介者の取り分だそうです。利益ということかな。
なので、物件の原価は７割であり、
人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある、そうです。

また建築物の価値は年々減価し、ざっと30年でゼロになり、
さらに土地の価値が残ったとしても、区分所有権を持っているに過ぎないから、自分の欲しいタイミングで換金することは難しい、そうです。


ということで、不動産不況の今、人気がぱたりとなくなった物件(完成在庫)は、
物件の価値が買い値(定価？)の7割以下と覚悟する必要がある、ということです。

やはりできるだけ値引くしかないな。

480さん
ドレッセたまプラーザが好調でしたね。ただ戸数が少ないのであまりアテにはなりませんが。

随分と盛り上がっていますね〜

>480
それ本気で聞いてるの？
ちなみにすぐに売れたって定義は？

>478
いまどきそんなこと思っている人いるんだね。
これは双方の言い分だから意味がないけど、一般的に言われているのは全く逆だよ。

しょっぱい物件はいくら安くても残る。
良い物件は高くても売れる。

478と480が同じであれば、全く理解していないというか物件を見て回っていないことがわかるね。

No481さんって、あちこちでこんな価格論を昨年(一昨年？)から
やってる人ですか？

結局思ったように下がらないから、板の書き込みに八つ当たりして。。。

既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

まあ、本当に参考にする人は居ないと思いますが。。。

>483
>それ本気で聞いてるの？
>ちなみにすぐに売れたって定義は？

あのさー、散々その前(例えば474,476,479さん)に、”すぐ売れちゃう””すぐ売れちゃう”って
書かれてあるんだよ。

質問するなら、まずそっちにしてくださいよ。

あと、”じゃあ、どれがすぐ売れちゃうの？”の質問に対して、
今度は定義が分からないだって。

とやかく言わずにあなたが”すぐに売れた”と思える物件を挙げればいいんですよ。

まあ、自信を持って挙げられる物件がなければ、答えづらいのかもしれませんが。

とにかく、その前に”すぐ売れちゃう””すぐ売れちゃう”って言ってた人がいるわけだから、その人は答えられるでしょ。

>484
>結局思ったように下がらないから、板の書き込みに八つ当たりして。。。

いえいえ、思った以上に値下がりしているので、自分でも驚いているところです。

あと、八つ当たりはしてないですよ。
人の書き込みに意見するなら、どの点でそう感じたのかをきちんと説明してくれないと、言葉の雰囲気だけを頼りに、いい加減なことを書かれても困りますね。

>既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
>あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

優遇金利があるから、実質変わらずでしょ。

いつもちょっと上がりそうになると、”上がる””上がる”って騒ぐ人がいるけど、結局ほとんど変わらないんじゃないですか。

参考までに、三井住友銀行の住宅ローン金利水準推移を載せておきますね。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html

完売したものが良い物件とは限らないと思っているのですが。
人気のあるマンションでもやはり条件が悪い住戸(日当たり等)が残ってしまうのでは？
反対に不人気のマンションでも良い住戸はすぐ売れてしまう。
売れ残りがある物件でも、最近では未住戸の管理費、修繕積立金及び専用使用料を入居されるまで、売り主が負担する物件も増えてきたみたいですし。

なぜか買いを勧めているようになってしまいましたが。

>484
>既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
>あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

あっ、そうそう。

この記事はもちろん私の意見じゃなくて、読売新聞の方が書いた記事だからね。

読売新聞の記事ということで、ただ憶測で書かれてあるわけじゃなく、
きちんとした裏づけがあって、書かれているんだと思いますよ。

その点をお間違いなく。

だから、

「物件の原価は７割であり、人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある」

というのも、読売新聞の記事に書かれてあったことであって、私の考えを書いたわけではありません。

>>488

へ〜、読売ねぇ。
そんな記事をそこまで信じているなら
マンション購入なんか止めて土地の全所有権を持っている一戸建てでも買えば。

「物件の原価は７割であり、人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある」

これを鵜呑みにすると、全物件を3割引で販売し続けるとこの世の全てのデベが倒産すると言うことです。
在庫整理の中でごく一部の物件は秘密裏に値引きが行われるでしょうが、それは本当に一瞬です。

気に入った物件が値引きされるといいですね。

>>491は、

野村不動産アーバンネットの住宅地地価動向調査(2008/4/1時点)のことっぽいよ。
これは野村が通常取引を想定して実勢価格を査定してるらしい。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/?PHPSESSID=b29247387073b90b631678b...

神奈川県
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200804house_kanagawa.pdf

東京都区部
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200804house_tokyo_23.pdf
これ見ると都心の方が激しく落ちてるみたいだね。

下落しているのはもともと安くないところばかりですね。

491がもったいぶって書いていた割には野村のネット情報だったわけね。。。

>485

すぐ売れる物件が本当にないと思っているのかなぁ

本気で言っているのかなぁ

本当に物件見て回ってる？

>マンション業界はコスト改善努力など何もせず、むしろ資源高騰を理由に値上げしたいならそうなるだろうけどね。

この意見には激しく同意。
ここ４〜５年の間にマンション価格と同じ率で上がっている、商品を見たことが無い。
まったくコスト削減の努力をせずに、建築の現場で働いている労働者の給与を上げた
訳でもなく、土地と建築価格をそのまま価格転嫁して、そのうえ新価格だの新新価格
だのと言って利益率をさらに上げた便乗値上げした結果が直近の決算だったのではと
思えてならん。

販売価格に含まれる消費税額を教えてもらえれば、建物と土地のおおよその価格の見当
がつくのだが・・・教えてくれないだろうなぁ〜。
役所必殺の通達でちゃんと表示するように指導してくれんかな・・・

>>485
知らない・調べてもいないみたいだから調べてあげましたよ。（ため息）
ド素人がネットでちょちょいと探しただけでこれだけあるのに…。
以下は“すぐ売れちゃう”定義をきつめに「2007年9月以降」「神奈川」「即日完売（期は問わず）」として探したもの。
・ドレッセたまプラーザ
・横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンス
・グランドメゾン東戸塚
・アイランドグレース
首都圏で短期間に90%超の成約率となった物件はそれこそいっぱいありますよ。
本気で検討してるんですかね…。

>>498
>ここ４〜５年の間にマンション価格と同じ率で上がっている、商品を見たことが無い。
あたりまえでしょう、資材も高騰してるし、土地の高騰も473で示されてるじゃないですか。
原価アップは企業努力で吸収しろ、原価ダウンはすぐにでも反映しろ。
あなたの言うとおりにしたらデベはばたばた潰れます。
もうちょっと頭使ってくださいな。

↑そこまで露骨にデベに肩入れする発言も…。もちぃとないアタマ使って表現気をつけろよ。

>>486
12年ぶりの高水準でもずいぶん余裕の口ぶりですな。
借りる前提ならば、金利の上げ基調では買うの急いだほうがいいと思うけど。
http://www.j-cast.com/2008/07/01022765.html

値下げ値下げって騒いでる人たちは、下がれば結局買うんでしょう？
でも下げたらみんな飛びついてくるのをデベは知ってるからそんな簡単に下げませんよ。
躊躇してるうちにいい物件はためらわない人たちに買われてしまう。
高値掴みだろうがなんだろうが、先に買って先に幸せになったモン勝ちってどうして思えないんでしょう？

あ、下がらないと買えないのか。
ごめんなさいね、世間にはそういう人たちがいるって忘れてました。

んじゃ幸せルンルンでおとなしく黙ってたらよごさんす。
はい、さいなら。

肩入れ（笑）
デベは我々消費者の敵みたいな言い方ですね（笑）

利益の出ない商売を続ける人はいません。
マーケットから供給者が減れば競争そのものが減り、
結果的に日本の住宅供給の質が下がってしまいます。

適正価格はもしかしたら今より下なのかもしれませんが、
それでも際限なく下がる事はありませんよ。
無意味に時間をかけて待つ事が、あなたの人生の
ロスタイムにならない事を祈っています。

491さんが使った資料によると、神奈川県の住宅地の2008年平均変動率は-0.3%。
一部高級住宅街を除き、ほとんど下がり基調にはない事が分かりました。
まあ一部の人の願望も含めてこれからある程度はじわじわ地価が下がるとしても、
493さんが言う「土地の値段半分で物件3割ダウン」はいつですか？

近いうちにドカンと下がる、なんていう根拠のない妄言は聞き飽きたので要りません＾＾

>>499

>あたりまえでしょう、資材も高騰してるし、土地の高騰も473で示されてるじゃないですか。
>原価アップは企業努力で吸収しろ、原価ダウンはすぐにでも反映しろ。

すぐに下げろと言ってるわけではないのですが。
土地や資材の高騰に対して、他の業種に比べてどの程度コスト削減の努力をしたのか
はなはだ疑問なだけです。
不動産ですから土地部分のコスト削減は無視しても資材高騰分全てを価格に転嫁して
いる業種はないですよね？。

>あなたの言うとおりにしたらデベはばたばた潰れます。
>もうちょっと頭使ってくださいな。

別にしてなくてもバタバタつぶれてますよね。
頭使わなきゃいけないのはデベですよ。

デベばたばた潰れてるよ
東京建物ですらストップ安一歩手前だよ

>>505
すみません、まともなご意見をお持ちの方なのに
無茶な値下げ願望派と混同して噛み付いてしまいました＾＾；
失礼な物言いお許しください。

>頭使わなきゃいけないのはデベですよ。

これは間違いないですね。
需給がゆるゆるになれば、無茶な値下げは無くても競争は激しくなります。
購入者にチェックのしようがない耐震偽造など発覚すればデベの身の破滅に
つながるような悪事に手を出さず、健全な競争の中でコスト削減に努めて欲しいですね。

だからこそ無茶な値下げを期待しての買い控えが広がる事に危機感を感じます。
そういうプレッシャーが不正を呼び込むような気がしてなりません。

>>507

いえいえこちらこそ、言葉足らずで申し訳ない。
私自身は値上げ賛成というか、必要な値上げはするべきだと考えています。
しかしそこには必ず、従業員・労働者の給与アップとセットである事が
望ましいと。

昨今の値上げを機に便乗値上げでも良いから、給与がアップ出来るように
こっそり忍ばせておいて欲しいとさえ思っています。

本題からはずれましたが、価格動向を占うほど優れた目を持っている訳で
はないので、素人の私にも単純に比較できるように、ぜひとも物件価格に
含まれる消費税額を表示するか、外税方式にして欲しいですね。
土地と建物の価格が比較できれば、資材や土地の価格が物件に与える影響
をもっと簡単に予測可能でしょうから。

東京建物が年初来最安値更新、マンション販売不振で業績見通しの下方修正
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080701-00000011-tcb-biz

記事より
・東京建物が前日比99円（14.41％）安の588円まで下落して安値引けとなった。
・前日６月30日に2008年12月期の連結営業利益見通しを従来予想の215億円から150億円に下方修正したことが懸念材料視された。
・同社では業績下方修正の理由として「分譲事業部門において、中間期に予定していた賃貸マンションの投資家向け分譲が下期にずれ込むことに加え、新築マンション市場が建築費の上昇等を受けて販売価格が上昇する一方、郊外部および地方圏を中心に購入者の買い控え傾向が顕著となりコスト増を充分に転嫁しきれない物件が増え、また販売期間も長期化するなど、期初予想以上にマーケットが悪化したことで、利益率が低下し、売上計上戸数が減少する見込みであること、また、その他部門において、不動産流通市場の急激な変化に伴う不動産取引の停滞等により、連結子会社である東京建物不動産販売株式会社において仲介手数料収入が当初予定を下回る見込み」であることなどを理由として挙げている。


不動産不況の影響でしょうか。
郊外部および地方圏を中心に購入者の買い控え傾向が顕著となりコスト増を充分に転嫁しきれない物件が増えている、そうです。

ホットストック：東京建物<8804.T>大幅安、三菱ＵＦＪ証券が投資判断「3」に下げ
http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPnTK012927720080701

記事より
・東京建物が大幅安。引き続き、２００８年６月中間期と２００８年１２月期の業績予想下方修正が嫌気されているほか、三菱ＵＦＪ証券が投資判断を「２」から「３」に引き下げたことも圧迫要因になっているという。
・三菱ＵＦＪ証券では、マンション販売悪化や投資物件売却見込額の減少から２００８年１２月期と２００９年１２月期の業績予想を減額修正した。ＰＥＲ面からの割安感が薄れたことが投資判断の引き下げにつながったという。


マンション販売悪化や投資物件売却見込額の減少、だそうです。

>>499
>以下は“すぐ売れちゃう”定義をきつめに「2007年9月以降」「神奈川」「即日完売（期は問わず）」として探したもの。
>・ドレッセたまプラーザ
>・横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンス
>・グランドメゾン東戸塚
>・アイランドグレース

やはり少ないんですね。(不動産不況と言っても)「2007年9月以降」「神奈川」に該当するのは山ほどあるはずだから、もっとあるかと思っていましたが。

511さん
グラメとアイランドグレースはまだチンタラ販売やってるよ。

路線価：大都市圏の地価変調、鮮明に　大型ビル、空室率が上昇傾向
http://mainichi.jp/select/biz/news/20080702ddm008020022000c.html

記事より
・１日発表された０８年分の路線価は、大都市圏の地価上昇が頭打ちになっていることを示した。路線価の調査時点は１月１日だが、それ以後の各種データや現場の動きは、オフィスや住宅の需給の緩みなど地価をめぐる変調を鮮明に映している。
・オフィスビル仲介のビルディング企画（東京都千代田区）がまとめた５月の東京主要５区の大型ビル空室率は、平均で前月比０・０８ポイント上昇の３・０２％となり、約２年半ぶりに３％台に乗った。
・大阪、名古屋の空室率も上昇傾向にある。
・堅調だったオフィス賃料にも陰りが見えてきた。
・住宅市場は一歩先に悪化している。国土交通省がまとめる新設住宅着工戸数は５月まで１１カ月連続の前年割れ。不動産経済研究所が発表している新築マンション発売戸数も９カ月連続のマイナスだ。同研究所は「マンションの高値が今後も続くようだと売れ行き悪化、在庫増のサイクルは変わらない」とみる。業界では完成在庫の値引き販売に踏み切る動きもある。
・昨年までの地価上昇を支えた海外などからの投資マネーは、米サブプライムローン問題などで既に急減した。


既に１月１日の時点で、大都市圏の地価上昇(2007年分)が頭打ちになっていた、ようです。
また住宅市場だけでなく、オフィス市場も陰りが見えてきた、とのこと。

線価：ミニバブルが沈静化…売れ残りマンション増加
http://mainichi.jp/select/today/news/20080701k0000e040048000c.html

記事より
・今では需要が冷え込み、「売れ残りマンション」があふれている。
・国税庁が１日公表した０８年分の路線価は、都心部などで上昇率が鈍り始めたことを示した。
・「ミニバブル」が沈静化に向かう中、資金的体力のない業者の倒産が相次いでいる。
・不動産経済研究所（東京都新宿区）によると、首都圏で５月末に販売中のマンションは１万４８２戸で、このうち５４．８％の５７４１戸が完成後も完売していない「売れ残りマンション」。５０％を超えたのは４月からで、９９年４月以来９年ぶりだという。
・東京商工リサーチの友田信男・統括部長は「土地は上がり続けるものとして高値で買い続けた業者が、危険を察知した金融機関から融資を絞られて苦しんでいる。バブルの経験を生かせなかった業者にとっては、既に冬の時代に入っている」と指摘する。


業者が土地は上がり続けるものとして高値で買い続けたことが今の状況を生み出している、ようです。

>やはり少ないんですね。

即日完売ってのは、売る立場からすれば値付け失敗です。
多いほうが異常なんですよ。

>グラメとアイランドグレースはまだチンタラ販売やってるよ。

だから（期問わず）と書いてあるでしょ。

>「値下がりはありえない派＝デベ・不動産屋一派」とみなされると腹が立ちませんか？

これはその通りで少し反省し落ち着いてみようとも思いましたが、

>値下がり見通し派からは色んな記事や経済指標やらのソースが出てくるのに対して、値下がりはありえない派からは何も出てこない

これは全然違うでしょう。
　・ソースなく土地価格下落の影響を論じた459に対し、ソース付の数字で反論した462。
　・大幅な地価下落を示唆した491に対して、平均値がほとんど下がっておらず
　　故意に大きな下落の数字だけを抜き出している事を平均値で指摘した504。
　・金利の推移を示して「大して変わっていない」と主張する486に対し、
　　12年ぶりの高水準である事をソース付で示し買い控えを牽制した501。
「何も出てこない」と全面否定しているあたり、あなたこそ感情的になってません？

それから私は値下がり自体は否定してません。このままじゃ絶対に不動産価格は下落するでしょう。
だけど507で書いたように「土地が半額になれば3割引！」「待てば待つほど下がる！」みたいな無茶な値下げ期待・買い控えムード蔓延の悪影響を懸念してるだけですので、お間違いなきよう。

下がっちゃ困る人が必死に抵抗してる感じ。
消費者なら下がってくれたほうがいいに決まってるもの。
高値で土地買っちゃったから困ってるのでしょうね。

最近の株価は、短期売買が増え、半年から1年先の企業業績を織り込むほどの冷静さはないような気がします。ただ、日本はもともとゼロ金利にせざるを得ないほどのデフレがややインフレに偏りかけているだけで、物価高といえども実際みなさん一般的にはそんなに生活きつくないのでは？マンション価格が下がるといっても、暴落はないと思います。場所によっては上がることもあるんじゃないかと思います。

ちなみに自分は賃貸暮らしで不動産はもっていませんから、早く下がってほしいのですが…。

>>520
>正直、値下がりしたら困る立場の方なのかなという風に感じます。
5年前の購入なので高値掴みではないのですが、売却もありうるのでやっぱり下がって欲しくないです。
でも、518にも書きましたが下がる事はもうしょうがないと諦めてますよ。

>ソースは出しても都合が悪いのはスルーでソースなし扱いしてるし。
すみません、真面目に分からないので具体的に指摘よろしくです。
ミスがあればちゃんとゴメンナサイします。

>ここから私は下がらざるを得ないと思うし、あなたはそうは思わない。
下がるって言ってるんですけど…。
しかし、同時に行き過ぎた買い控えムード蔓延のリスクもあちこちで提示してます。
この考え方に対するレスが薄いのが残念でなりません。

この話題って不毛ですよね。

買った人にしてみれば下がって欲しくないし（寧ろ上がって欲しい）、買ってない人に
してみれば下がって欲しい。

資産運用で購入する人は時期を選べるけど、住まいを探している人は結婚したとか子供
出来たとか転勤したとか、環境が変わって“今購入を考えている”という目的が明確な
訳だし。

そんなこと当然で、答えなんか出るわけがない。

まして住まいを探している人にとってみれば、1年単位で上がった下がったと一喜一憂
していても仕方ないわけだし。

でもね、でも言わせてもらえば・・・
物件なんてある意味出会い物です。

住居を探している人で、上がってる下がってると言っているならいつまでも見つからない
ですよ。
無論、価格は重要ですけど同時に家族構成や生活スタイル、環境も考慮して購入する訳
ですよね。それらを並行しながら考えたとき、全てがマッチすることなんて殆どないです。
物件は出会い物。でも、それは待ってても出会う訳でなく探して見つかる訳です。

皆これから下がると云々評論家になっている人は、具体的にどの地域でどういう間取りが
どの程度下がったら購入しようとか決めてないんですよ。
漠然と下がるの待っているだけ。だからどこまで下がったら買いなのかも判断つかないで
ずっと探しているのがオチです。株や外貨と一緒ですよ。

仮に価格が下がって気に入った物件があったとしても、そこの物件が手に入るとは限らない。
当然ながら人気が出ますしね。

因みに3年前から物件を探し去年暮れにようやく見つけた物件は、アッパーと言われたこんな
時代でも平均倍率15倍でした。
結果的に見るといつの時代も人気物件は即日完売になるほどで、手に入るという保証はない
ということですね。

待って、ひたすら待って、下がった時代にやっと見つけた物件が手に入らず、それならあの
時の気に入った物件を買っておけば良かった・・・なんてことも十分に考えられますね。

目先は苦しくなったデベの投売りでマンション価格は下がるでしょう。

ただ、この資源高と今後のデベの淘汰を考えると
将来的にはマンション供給自体が激減し、需給バランスで
価格が上昇していくことになるかと思います。

また、ガソリンの値段が高値で推移すると
公共交通機関をどれだけ利用出来るか、あるいは
車が無くても生活できるかということが不動産の価値を決める
そんな時代になりそうです。

>>524
おっしゃるとおりだと思います。
注文建築の一戸建てならいざ知らず、マンションは出会いですよね。
上がろうが下がろうが、買えるなら気に入った物件は買って
早く幸せになったほうがいいんじゃないかと私は思っています。
まーでも、スレタイ的にはそれを言っちゃあおしまいですが（笑）

必死になって買い控え派を牽制してた自分が恥ずかしいです。
私の言いたい事を完璧に表現していただき、感謝しています。

東証14時・安値圏で推移——不動産株の下落目立つ
http://www.nikkei.co.jp/news/market/20080704m1ASS0ISS15040708.html

記事より
・野村不ＨＤや大京などマンション関連株の下げが目立つ。
・業種別ＴＯＰＩＸ（全33業種）では不動産業が現時点での下落率の首位。「鋼材価格の上昇がマンションの販売価格に影響を及ぼすのは2009年以降になるため、マンション販売の低迷は長期化する可能性が高い」（国内証券）との声が出ている。


鋼材価格の上昇がマンションの販売価格に影響を及ぼすのは2009年以降、だそうです(ということは、今は、鋼材価格の上昇は販売価格に影響ないんじゃないか！今でもマンションの一部が高値なのは、デベが土地を高値掴みしたからか？)

またマンション販売の低迷は長期化する可能性が高い、そうです。

再掲載

新築マンション値崩れ始まる　千葉県すでに2004年の水準
http://www.j-cast.com/2008/06/25022427.html

記事より
・新築分譲マンションの価格が下落している。不動産経済研究所がまとめた首都圏のマンション市場動向によると、埼玉県や千葉県では価格の下落が鮮明になってきて、「千葉県では、１平米あたりの単価ベースで2004年の水準に近づいています」と指摘。購入希望者が安い物件を求めて買い控えを決め込んでいて、売り手側が値下げするしかなくなってきている。
・マンション価格が下落していることは間違いない。不動産経済研究所によると、5月の地域別平均価格は、東京都23区は前年同月比1.1%アップして 6339万円、東京都下は同15.0%上昇の4617万円、神奈川県も同11.9%上がり4582万円だったが、埼玉県は同6.5%下がり3397万円、千葉県は同21.1%低下の3111万円と大きくダウンした。5月に首都圏で販売したマンションの翌月繰越販売在庫数は1万482戸だった。
・新規供給の落ち込みをみても在庫処分に注力していることがわかるし、資金余力のあるマンション大手は値下がりした土地を購入して、そこに新築物件を建てて安く販売することで市況の回復を待つといった対策を立てている。


千葉県では、１平米あたりの単価ベースで2004年の水準に近づいている，そうです．
また，資金余力のあるマンション大手は値下がりした土地を購入して、そこに新築物件を建てて安く販売することで市況の回復を待つ，という対策を立てているそうです．

今後はさらに安いマンションが登場しそうですね．

首都圏マンション、１５年ぶりの４万戸台も現実味
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200807040211.html

記事より
・首都圏マンションの新規供給戸数が１５年ぶりに４万戸台となることが現実味を帯びてきた。
・市場は販売価格の高騰→売れ行き不振→販売在庫の増加→新規供給戸数の抑制といういわば負のスパイラルに陥っており、先行指標のひとつでもある新設住宅着工戸数も減少したままである。
・注目しなければならない数字は販売在庫の増加である。昨年末に５年ぶりに１万戸の大台を突破した販売在庫は今年の５月末時点でも１万４８２戸と依然として高水準となっている。販売在庫のうち、完成在庫は５７４１戸と全在庫に占める割合は５４．８％と５割を上回ったまま推移しており、これがマンションディベロッパーの利益率の低下や供給抑制の大きな要因になっている。
・当然のことながら、市況を本格回復させるにはこうした販売在庫の圧縮が大前提だが、そのためには希少性の高い一部の物件を除いて販売価格の大幅な値下げに踏み切らざるを得ないだろう。今年５月の千葉県の契約率は一挙に８４．３％に回復したが、これは販売価格、販売単価ともに前年同月比で二ケタ下落した結果によるもので、「値下げ効果」が出た格好だ。
・今年３月期の決算を見ると、大手マンションディベロッパーの棚卸し資産は軒並み二ケタ増加している。棚卸し資産とは完成在庫と販売用（建築中）の仕掛かり不動産などで構成されており、棚卸し資産の増加は利益率低下の大きな要因となる。
東急住生活研究所がまとめた首都圏と近畿圏の２５歳以上の男女を対象とした「住宅購入計画に関する意識調査」によると、住宅購入は「しばらく様子を見る」人が増えており、検討を再開するための理由としては「よい物件があったら」と「価格が下がったら」が上位でほぼ同数になっている。今回の需要低迷は価格の高騰が大きな理由になっているだけに、各マンションディベロッパーも抱え込んだ在庫を早期に減らすための決断を迫られている。


「今回の需要低迷は価格の高騰が大きな理由になっているだけに、各マンションディベロッパーも抱え込んだ在庫を早期に減らすための決断を迫られている」そうです。
さらに「そのためには希少性の高い一部の物件を除いて販売価格の大幅な値下げに踏み切らざるを得ない」そうです。

＜ヘラクレス＞ダヴィンチが年初来安値更新——不動産市況に不透明感
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/chumoku.aspx?site=MARKET&genre...

記事より
・後場に入って急速に下げ幅を拡大し、値幅制限の下限（ストップ安）となる前日比5000円安の６万3000円まで売られた。３月17日に付けた年初来安値（６万4200円）を約３カ月半ぶりに更新している。不動産市況に回復の見通しが立たないことから業績の先行き不透明感が広がり、このところ株価は下落基調を強めている。
・東証１部ではＵＲＢＡＮ（8868）がストップ安まで下落しており、市場では「新興市場の中小型の不動産関連銘柄にも不安心理が波及し、連れ安している」（水戸証券投資情報部の岩崎利昭課長）との声も聞かれた。
・ＡＳＳＥＴ（2337）やプロパスト（ＪＱ、3236）も下げがきつい。


不動産市況に回復の見通しが立たないことから業績の先行き不透明感が広がり、このところ株価は下落基調を強めている、そうです。

現実は・・
自分がいいなと思う物件を本気で買おうとしてみればわかると思うよ

>5月の地域別平均価格は、東京都23区は前年同月比1.1%アップして 6339万円、東京都下は同15.0%上昇の4617万円、神奈川県も同11.9%上がり4582万円だったが、埼玉県は同6.5%下がり3397万円、千葉県は同21.1%低下の3111万円と大きくダウンした。

二極化が進行してるだけなんじゃないんですか？＞＜
ここは神奈川検討板ですよ＞＜

不動産株下がってるけど大手は問題ないでそ。
不況だろうがなんだろうが土地はなくならないし、食い扶持に困ることはない。

ちょっと前、流通の変化で商社が潰れるとマスコミに叩かれてた頃と雰囲気が被るよ。

５３４さん
＞主要駅（川崎・横浜くらい）の駅近・徒歩10分以内物件とそれ以外の物件では大きく運命が分かれる。
＞前者は資産価値で見ると 現状維持か小幅減、後者は大幅減となるだろう。

ふむふむ、徒歩９分３０秒の物件は、現状維持か小幅減、徒歩１０分３０秒の物件は、大幅減となるんですね。気をつけて選ばなくちゃ。

>ふむふむ、徒歩９分３０秒の物件は、現状維持か小幅減、徒歩１０分３０秒の物件は、大幅減となるんですね。気をつけて選ばなくちゃ。

なりますよ。最近は物件をネットで検索する人が多いため、
検索エンジンで、10分以内というキーワードに引っかからないと、
検討対象にもならない。
道一本隔てて価格がまるで違うってのも然り。
これは、小学校の学区が変わったりする場合も有るから、当然かもしれませんが。

そうかなあ。物件サイトは、５分刻みで５分以内、１０分以内、１５分以内、１５分以上となっているところが多いようですが。
道一本隔てて価格がまるで違うということはあり得ますが、これは全く別の話ですね。

主要駅の駅近・徒歩１０分以内物件をポンと買える人間が、ネットでシコシコと格安物件を探すか。
なめてんのか、おのれら、オラ！

うーんミルキー甘くておいしい。
だってママの味だもん。

>917
>不動産株下がってるけど大手は問題ないでそ。

大手も株下がってますけど。
さらに、(12月決算の)東京建物も積水ハウスは第１四半期、大不振だったし、
東京建物に至っては、年間の見通しを下方修正しています。

今後発表される(3月決算の)三井、住友、三菱、野村などの四半期決算は注目。

>不況だろうがなんだろうが土地はなくならないし、食い扶持に困ることはない。

だから？？？
なにが言いたいの？

今でも、土地はあるじゃん(しかも安くなっていて、仕入れコストを減らせる)。でも、マンションが売れないから、食べるのに苦労してるんでしょ。
土地があれば食い扶持に困らない、という単純な構図じゃないと思うけど。

>ちょっと前、流通の変化で商社が潰れるとマスコミに叩かれてた頃と雰囲気が被るよ。

これは全く関係ない。
流通の変化で商社が潰れるの構図と、今の不動産業の状況は全く全く違う。

>541
>西口の幸区はラゾーナ等の再開発地区であり、まあまあ治安も良い。
>そんでも夜はホームレスがいるけど。

確かに、
>ラゾーナ等の再開発地区であり、まあまあ治安も良い。

ラゾーナ周辺はそうなんだけど、その先に進むと、西口も東口と対して変わらないんじゃないか。

今後の経済状況を考えてみたらどうでしょうか。

マンション価格は下がるのは大前提で、誰も否定はしていない。

いつ買うのがいいか、が最も知りたい。

これから出てくる物件は、物価高騰により、販売価格を抑えるが
狭くオプションだらけになる。ただし、余計な施設も付かなくて、
管理費に負担がかからない。

現状の売れ残りで、破綻リスクの無いデベの駅近優良物件の中で、
許容出来る間取りと環境の物件の方を狙いたいのが本音でしょうか。

で、まずは今後の金利が問題。

インフレ進行にも関わらず、アメリカの経済減速見通しが厳しく金利が
上げられない。それを見透かされて、商品市場(原油等)が高騰している。

原油高騰による生活圧迫の方が、金利上昇の支払い増加を上回っていると
判断すれば、金利を上げるのが当然の流れ。サブプライムよりも、
インフレによる経済減速警戒は世界共通の考えですから、近いうちに
アメリカが金利を上げる行動に出るかもしれません

日本の金利も、各国の利上げに同調して上げる可能性は非常に高い。

むしろ今の金利水準が異常であるという認識が無い事が怖い。

インフレつぶしの為に、アメリカが利上げしろと言ってくれば、
ポチですから利上げします。

で、最終的に資源バブルが数年後に弾けた時が最安値で買えるはずです。

ただし、経済状況がかなり悪化している事が予想されるので、基本的に
買おうという意欲もなくなり(将来不安)、あっても銀行から融資が下りない
可能性も非常に高くなっているでしょう。

で、結局家賃の支払いが積み上がっていきます。５年で１０００万円くらいですかね。
これに金利が0.5%上がっている事を合算すると、値下げ３割を帳消しにしそうです。

また、バブルを経験しているデベは、それほど債務状況を悪化させる事はないですから、
投げを期待するのは難しいでしょう。国内の給与水準が上がらない一つが、内部留保の
積み上げ過ぎですから、ここ数年の内部留保がかなり積み上がっている大手デベは、
上記のようなデベ有利なシナリオを背景に価格交渉に挑んでくるでしょうね。

大手デベの駅近優良物件を希望の方は、待ちすぎてもメリットが少ないかと思います。

破綻予備軍の物件なら投げ売りになるか、それなら破綻してからが安く買えるのか。

デベの体力が無い優良物件は、先に専門の業者が買い叩いてじっくり売るという
事も考えられますね。


最後にこの私、デベの営業ではなく、詩がない＊＊＊投資家です。

今夜もオレのＯＫ負け！　See You Next Fight!

長くて読む気にならん。長文にＫＯ負けだ。
ところで「ＯＫ負け」ってなんだ？

＞５４１　＞５４３
川崎駅東口も、東京や横浜の繁華街に比べれば、負の要素もまだかわいいレベルだけどね。
ただそれすら、川崎駅東口は今、徹底的に浄化中。どんどん良くなるでしょう。

あと、取り締まりは川崎駅東口の中でも一部の地区や人に対してのことであって、一般市民には関係ないと思っている人がいたら、違うので認識を。
自転車の路上駐輪も注力して取り締まるようなので。

＞544

評論家はいつまで経っても評論家

>いつ買うのがいいか、が最も知りたい。

まさにあなたには524の回答がピッタリではないですか。

首都圏路線価　ミニバブルは終わった
http://www.tokyo-np.co.jp/article/column/editorial/CK2008070502000105....

記事より
・国税庁の二〇〇八年分路線価によると全国の標準宅地の平均額は三年連続で上昇した。だが実勢価格は下落基調にあり、東京都心部のミニバブルも消えた。住宅取得などを冷静に考える好機だ。
・実勢価格は昨年秋以降、全国的に下落基調に入った。都心部でも地価は沈静化してきた。
・国交省が今春実施した調査によると企業の土地取引意欲は急速に減退。地価水準についても今後下落を予想する回答が急増した。
・不動産関係者たちは、都心部で見られたミニバブルは終わった−との見方で一致している。
・とくに冷え込みが目立つのがマンション市場だ。首都圏の新規物件の契約率は昨夏以来、好不調の判断基準となる７０％をほとんど下回っている。在庫も急増した。
・不振の理由はマンション価格が高くなりすぎたことだろう。一戸あたりの平均販売価格は約四千八百万円と、二年前に比べて二割も上昇したという。
・年収の五倍程度が住宅取得の適正水準とされる中、給料が増えない勤労者には手の届かない買い物になった。
・地価は当分は調整局面が続く見通しだ。原油高騰による建設資材値上がりも土地取引や住宅建設に影響を及ぼす。個人も企業も住宅取得や土地利用を慌てない。今はじっくりと考える時期である。


ミニバブルは終わったそうで、今はじっくりと考える時期だそうです。

ミニバブルは都心の話でそ。

上がると急ぐ、下がると待つ。
基本かもしれないけどマスコミが煽るとおりに
みんなが一斉に行動するとどっちも痛い目見るよ。

>549
>みんなが一斉に行動するとどっちも痛い目見るよ。

具体例もなにもないから、説得力が全くないね。

株と同じですね(笑)

547さんへ、544です。

評論家、良い響きですね。

既に、駅近新築物件に住んでいますよ。

スーパーも駅も徒歩だし、オール電化なので夏場の冷房効率はいいですよ。
料理しても室温が殆ど上がらないし。

今後の原油高は慢性的なので、生活のランニングコストも重要課題でした。


「価格は下がる！」と「金利は上昇する！」。

現状はセット販売になってます。

４０００万円の物件を3%の固定金利で３０年支払うと、総額６０７０万円に、
３２００万円の物件を5%の固定金利で３０年支払うと、総額６１８０万円になります。

恐らく、後々から見れば、まさに今が買い時だった、という事になるような気がしますが。。。

株も、専門誌以外のマスコミが「天井」や「底」を話題にする時が、大体ピークですから。。。

。。。←これってアジテーション願望？

新築だけで、一万戸の在庫が積みあがっていて
埋まらない賃貸も輪っかの外から拡大中

再編・統合がなされてない、旧態依然のフロントまがいで
非効率な分野・業種は、この先も落ちるしか選択肢は残ってない

商品としての魅力・価格競争力を持ってないとなれば、なおさら。

週刊誌等でもよく取り上げられていますが、東京23区や横浜川崎など主に京浜間の財閥系マンションは
値下げなどしなくても現在もそれなりに堅調に売れていますよ。
セキュリティーなど建具以外の付加価値でもリードしているから当然と言えば当然でしょうけど。

今、問題とされているのが千葉埼玉辺りのマンションや京浜間でも徒歩10分以上で財閥系以外のマンション
でしょう。こうした物件は仮に安く購入出来たとしても付加価値(ブランド力)で悲しいけれど購入直後から
劣っているので、資産価値としては下落の一途をたどるのが現実です。
価格が大きくなればなるほどブランド力が重視されるのは周知の事実ですしね。

三井不動産　パークホームズ大船
野村不動産　プラウド藤沢イースト

が、それぞれ

パークホームズ大船：施工ミス、販売中止、契約解除、完成間際で取り壊し
プラウド藤沢イースト：施工ミスで販売中断

とそれぞれの掲示板に書かれてあったのですが、本当でしょうか。

マンション市況急落で始まるディベロッパーの体力勝負
http://diamond.jp/series/closeup_e/07_12_001/

ここ数年、好況を謳歌していたマンション市況が悪化の一途をたどっている。大手ディベロッパーのマンションの在庫は2008年3月期末に軒並み増加、今期の粗利益率も低下する見通しだ。市況の大調整、大量供給時代の終焉という大波は、大手、専業、中小すべてを巻き込みつつある。(続く)

556さん

はしょったから分かりにくかったかもですが、私が言いたかったのは
京浜間でも徒歩10分以上(当然バス便も含む)や京浜間でも郊外って意味です。
財閥系でも都心や人気路線の駅前などは手堅いですが、郊外や駅遠物件も多少あるのは知ってます。
販売時点から苦戦する物件は売れ残るし値崩れするのは当然でしょうね。

素人が触って良い時期ではないと思うが

この先を楽観してるんだったら
さっさと買えよ

とっくに買ったっつの。

大きな事件になりそうです

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000013.html

確かに、大きな事件になりそうですね。

規格外生コン、３００か所以上に出荷か
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye3895193.html

　神奈川県藤沢市にある生コンクリート製造会社が、法律に違反する規格外の生コンを納入し、建設中のマンションなどでコンクリートが剥がれ落ちる被害が出ていることがわかりました。
　建築基準法に違反する生コンクリートを製造していたのは、藤沢市の「六会コンクリート」です。
　国土交通省によりますと、この会社は、生コンクリートに法律で使用が認められていない材料を混入し、去年７月以降、神奈川県内の５つの市の建設現場３００か所以上に出荷した可能性があるということです。

出荷先は、横浜市栄区と鎌倉市との境に建設中の６階建てマンションと藤沢市の９階建て事務所ビル。いずれも完成前の物件で、工事は強度確認のため中断した。マンションの事業主三井不動産レジデンシャルは、引き渡しが大幅に遅れるため契約者と解約する方針。

グランドメゾン東戸塚のＨＰが閉じられてますね。
グランドメゾンのＨＰからも消えてる・・

こりゃ、大変だ

高い確率で被害者は神奈川県民ってこと？

六会コンクリート（株）からの納入先が３００件以上あるとのこと。
早く全ての公表をしてほしい。

人事ではないかも・・・

>>566
うん、確率高い。購入者が県民かはさておき県内の物件である確率は１００％。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/080708/crm0807082008039-n1.htm
＞国交省によると、生コンは生産から９０分以内に使用しなければならず、出荷先は横浜や鎌倉など県内５市内に限られるという。

神奈川のタワーマンションなど、工場でPC（柱、梁、床等）造っているけど
大丈夫なのかな？

かなりヤバい事件ですね！はやく納入先を公表してほしい！

『去年７月以降、神奈川県内の５つの市の建設現場３００か所以上に出荷した可能性がある』

剥離で発覚したからには
デベは今頃腹くくっている最中だろ

けど偽装にうるさいご時世で、この静けさ
他でもやってるってことか？

戸塚のサンクタス戸塚クロスヴィラージュ（オリックス）、
大船のレーベンハイム鎌倉マナーハウス（タカラレーベン）も販売停止しました。

グランドメゾン東戸塚
共同売主 積水ハウス株式会社（代表）
東京急行電鉄株式会社
相鉄不動産株式会社
工事施工者 株式会社長谷工コーポレーション
　

サンクタス戸塚クロスヴィラージュ
施工会社 三平建設・大洋建設共同企業体


レーベンハイム鎌倉マナーハウス
施工 (株)熊谷組　管理　(株)レーベンコミュニティ

単にJIS違反だったということよりも、JISで認められていない溶解スラグの混入が性能に
どの程度影響するか、が心配ですね。県は強度試験の結果を公表してくれるのかしら？

>>建物強度に問題はないというが、
>>梁（はり）などの表面が複数個所ではく離（はくり）し、工事が停止された。

表面はく離だから表面化したようだし
生コン業界の常識に胡坐をかいてたら、大変なことになったってとこか

判明したのは、横浜市戸塚区（６階）、藤沢市（９階）、鎌倉市（９階）の各１棟と、
日本綜合地所が売り主の同県内の１棟。
このうち、藤沢市と同社の計２棟で、コンクリート表面がはがれ落ちる「ポップアウト」
と呼ばれる現象が確認されたという。

グランドメゾン東戸塚（積水）
ブリリアアーブリオ戸塚（東京建物・NTT）
サンクタス戸塚（オリックス）
レーベンハイム鎌倉マナーハウス（タカラレーベン）
プラウド藤沢イースト・ウェスト（野村）
パークホームズ大船（三井）
ヴェレーナ湘南海岸（日本綜合地所）
グレーシアステイツいずみ野（相模不動産）
グレーシアパーク藤沢善行（相模不動産）
・・・・その他

相模不動産じゃなくて、相鉄不動産に訂正しましょう。

サンクタス戸塚（オリックス）を契約したものです。

一昨日、壁の表面剥離が確認されたと連絡があり、今週末にも売主（オリックス）から説明があるとのことです。
8月末に引渡し予定でしたが大幅な延期が予測されるそうで、大変遺憾です。

地域的にも予算的にも物件を変更したくないのですが、このようなケースで損害賠償等は請求できるのでしょうか？
まだ契約書等は確認できておりません。

詳しい方がいらっしゃったら教えてください。

>>578
確かにそうですよね。
その遅れ分の家賃などは少なくとも保証してくれないと・・。
勝手に人生設計を変えられたわけですから。

ヴェレーナ戸塚も該当してしまったようですね。
ＨＰが閉じられてしまいました。