横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

438です。
私なりに個人交渉以外で価格が安くなる方法を考えたのですが、
「誰も今の値段で買わない」　或いはその結果として生じる
「全体の価格の低下、契約率の低下に関する報道を積極的に広める」
という行動も手段の一つだとは思うのですが、デベロッパーや業界統計に
依存してしまう即効性のない方法であるので、「年内に特定のエリアに引っ
越したい」という人は恩恵を受けにくい。
と、すれば特定のエリア・物件で何％価格が下がった、という情報持つ人
同士で掲示板で積極的かつ具体的に公開するのがいいのではないかと思いました。
No.180さんの情報の出し方は信憑性の点で賛同を得られませんでしたが、
積極的かつ具体的に公開することで、たかが掲示板の情報でも同じエリア・
物件に関心がある人はそれを元にモデルルームで再交渉する。それにより
さらに連鎖的に情報が発信・活用され、能動的に価格を下げることができる。
．．．このような展開は楽観的に考えすぎでしょうか？

＞＞公務員宿舎などの放出
どこですか？

長期固定金利が上がり始めましたが、どうしましょうか

金利が上がったからこそ、今買わず資金を利殖するんです。

田園都市沿線の東急物件はまだまだ強気だな
立地がいいから高くてもそれなりに売れている。

452さん
教えて頂きたいのですが、
1．最大で160万円戻ってくる住宅ローン控除は今年の入居まで。
2．親が裕福で援助してもらえる場合の3500万円まで非課税の相続時精算課税制度が2009年中の贈与まで。
3．不動産取得税(土地と建物それぞれ)の軽減は来年3月まで。4．登録免許税半額は来年3月末まで。(ただし、土地分は2011年3月末まで)
5．印紙税の軽減は来年3月31まで。
6．固定資産税の半額は2010年の3月末までに新築されたものに適用。
7．マンションの価格には消費税が含まれているため、消費税がアップした場合、仮に5000万円の建物が現在の5％税率で5250万円で販売されていたのが、オーバーに考えて10％になった場合5500万円にアップしてしまう。

ある程度の税金制度は延長するとは思いますが、絶対ではありません。
これでもまだ購入しない方がよろしいですかね？

効果があるほど利殖できるまで預金金利は上がってないのが実情。それでも「利殖できる」といえるほど資金があるなら、現金で購入できるわけでローンのことはどうでもいいよねえ。

ここ二ヶ月で長期金利は0.5％程度上昇し、些細な値引き幅を上回るローンの利子の増加があったわけで、買い控え派はますます買えなくなった感じだね。安い物件が出回りはじめた頃には長期固定金利が実質5%とかになっちゃったりして、結局払う額はたいして変わんないことになりそうだね

いい場所は下がり難いですよ。調べてばかりいてチャンスを逃さないゆうにね。

>例えば、用地取得代が1割安くなれば5000万のマンション4500万になる訳だ。

ガイアの夜明けスレに貼られたリンクによると土地は物件価格の3割程度ですって。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円

だから土地が1割程度安くなっただけでは5000万のマンションは4850万にしかならない。
この程度は金利変動ですぐに変わってしまう額では。
現在の在庫整理が終わって、土地が下がった後の仕入れからさらに1年。
それまでに金利上がっちゃったら待つ意味なくなっちゃう（汗）

>457
消費税は土地にはかかりません。
だから、5000万円のマンションの土地が2500万、建物が2500万として、消費税5%だと
5125万、仮に10%になったとして5250万ですよ。
ま、それでも高くなる事に変わりありませんけど。

>現在の在庫整理が終わって、土地が下がった後の仕入れからさらに1年。
それまでに金利上がっちゃったら待つ意味なくなっちゃう（汗）


しかもその間、ボロ賃貸に住むのを我慢しなきゃいけないし、
病気にでもなったら一生家なんて買えなくなりますね。

病気になってローンが払えなければ
銀行に持ってかれて同じでは？

働くことは普通に出来ても、ちょっとした病気で団信加入を断られてしまいますよ。

って言うことは住宅ローンが組めなくなるってこと？？？

皆さんご教示ありがとうございます。
≫463さん
そうでしたね。間違えましたが、それでも多少アップしますね。

あと、私も464さんと同意見で、不透明な金利の動向、更に新居購入までに賃貸料もかかってくるんですよね。
459さんの意見もわかるのですが、1、2年待って自分の適した物件が出てくるかわからない、プラス私みたいな貧乏サラリーマンに払いきれるか(自己責任ですが(泣))。
今なら税金や賃貸代を考慮した金額を上乗せできないか等、…考えてしまいますね。

yokohama3L

>>469
>462あたりの意見は「今が地価の底値」であれば成り立つ議論で、正直無意味。

462は、土地の値段の割合が小さいって言ってるの。
ちゃんと読んでよ。
土地が下がっても資材費は変わらないor上がってるし、
インパクトはそんなにないでしょ。
462の前提だと土地の値段が半分になっても物件は1割ちょいしか安くならんのよ？
しかも土地の値段はこれから二極分化。
価格が安いのは駅遠物件ばっかりになるよ。

>>470
というわけで、価格調整による在庫処分の後は、
駅近物件は狭小化、安くなるのは条件の悪い物件ばかり。
いい条件の物件を買いたければ今の在庫を必死に値切るのが一番いいよ。

>>469
>わずか半年で地価が10%下がってる

えーっと地価が10%下がっている場所って何処？

今日発表された路線価情報によると

「路線価平均10％上昇」
「横浜、新横浜、川崎のトップスリーでは、上昇率25％を超える大きな伸びを示した」

だってさ！

http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiijul08076/
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080701AT1G3000Y01072008.html

神奈川の今の在庫で値切れるような物件に良い条件のものなんてないでしょ？良い物件はすぐ売れちゃう

４６９
どっかの山奥の話でしょ。

情報ありがとうございました。
当たり前の事かも知れませんが、今までもこれからも、良い物件と言われる所はすぐ売れてしまう。
その反面、人気のない物件はいつまでも売れ残ってしまうのでしょうね。
前者でありたいし、妥協はしたくない(待ちを選んで必ずしも良い物件に巡りあえるとは限らないし、待って後悔しないとも限らない)
ので皆さんの意見を考慮すると時期でもあるのかなと。
参考にさせていただきます。

今は待つべし。
価格が反転したのを確認してからでも遅くない。

誤解があるようなので、あえて言います。
条件の悪い物件でも格安であれば売れます。
条件の良い物件でも割高であれば売れません。
　　良い物件＝物件の価値＞価格
　　悪い物件＝物件の価値＜価格
ということでしょう。
だから物件の価値と価格のどちらが大きいかを見極める『眼』が大切なのです。

だからいい物件は売れちゃうってばｗ
いつまでも待っていればいいですよ。

>474
神奈川の今の在庫で値切れるような物件に良い条件のものなんてないでしょ？良い物件はすぐ売れちゃう

そうですか。
では、不動産不況に入った、去年の夏以降に分譲されたもので、すぐ売れちゃったものを教えてください。

＃去年の夏までにほぼ販売が完了していたものは挙げないでね。

>>462
>http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円

この記事、大変参考になりますね。

マンション原価の内訳から考えられる資産形成
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm

記事より
・都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ 1,000万円（販売経費を含む）、販売代理業者の手数料が最大240万円（売価の6％）程度、デザイン会社へ30万円（建築費の2％が相場）、が典型的な配分
・マンション事業主と仲介者の取り分がざっと1,200万円、つまり売価の3割
・人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要があるということだ。
・買った当初は、土地代、建設費にデザイン料まで含めて評価して2,730万円であっても、建築物の価値は年々減価する。建築費部分の価値は、ざっと30年でゼロになるというくらいに見ておけばいいだろう。その時点で多少の価値が残っていても、その価値と修繕積立金が同額なら実質的には建物の価値はゼロということだ
・取り壊して建て直すことになると、取り壊しの費用や廃材の処分費用がかかる分、当初の建築費並みまたは、それ以上の建築費をかけないと、新築並みには復帰できない理屈だ。老朽マンションの建て替えが進まないことを、国土交通省は懸念しているが、建て替えも簡単ではない。
・最後には、土地の価値が残るはずだ。しかし、まとめて売ることができれば、土地の価値も実現できようが、マンションの個々の部屋のオーナーは区分所有権を持っているに過ぎない。これを、自分の欲しいタイミングで換金することは難しい。


典型的な配分では、売価の3割がマンション事業主と仲介者の取り分だそうです。利益ということかな。
なので、物件の原価は７割であり、
人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある、そうです。

また建築物の価値は年々減価し、ざっと30年でゼロになり、
さらに土地の価値が残ったとしても、区分所有権を持っているに過ぎないから、自分の欲しいタイミングで換金することは難しい、そうです。


ということで、不動産不況の今、人気がぱたりとなくなった物件(完成在庫)は、
物件の価値が買い値(定価？)の7割以下と覚悟する必要がある、ということです。

やはりできるだけ値引くしかないな。

480さん
ドレッセたまプラーザが好調でしたね。ただ戸数が少ないのであまりアテにはなりませんが。

随分と盛り上がっていますね〜

>480
それ本気で聞いてるの？
ちなみにすぐに売れたって定義は？

>478
いまどきそんなこと思っている人いるんだね。
これは双方の言い分だから意味がないけど、一般的に言われているのは全く逆だよ。

しょっぱい物件はいくら安くても残る。
良い物件は高くても売れる。

478と480が同じであれば、全く理解していないというか物件を見て回っていないことがわかるね。

No481さんって、あちこちでこんな価格論を昨年(一昨年？)から
やってる人ですか？

結局思ったように下がらないから、板の書き込みに八つ当たりして。。。

既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

まあ、本当に参考にする人は居ないと思いますが。。。

>483
>それ本気で聞いてるの？
>ちなみにすぐに売れたって定義は？

あのさー、散々その前(例えば474,476,479さん)に、”すぐ売れちゃう””すぐ売れちゃう”って
書かれてあるんだよ。

質問するなら、まずそっちにしてくださいよ。

あと、”じゃあ、どれがすぐ売れちゃうの？”の質問に対して、
今度は定義が分からないだって。

とやかく言わずにあなたが”すぐに売れた”と思える物件を挙げればいいんですよ。

まあ、自信を持って挙げられる物件がなければ、答えづらいのかもしれませんが。

とにかく、その前に”すぐ売れちゃう””すぐ売れちゃう”って言ってた人がいるわけだから、その人は答えられるでしょ。

>484
>結局思ったように下がらないから、板の書き込みに八つ当たりして。。。

いえいえ、思った以上に値下がりしているので、自分でも驚いているところです。

あと、八つ当たりはしてないですよ。
人の書き込みに意見するなら、どの点でそう感じたのかをきちんと説明してくれないと、言葉の雰囲気だけを頼りに、いい加減なことを書かれても困りますね。

>既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
>あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

優遇金利があるから、実質変わらずでしょ。

いつもちょっと上がりそうになると、”上がる””上がる”って騒ぐ人がいるけど、結局ほとんど変わらないんじゃないですか。

参考までに、三井住友銀行の住宅ローン金利水準推移を載せておきますね。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html

完売したものが良い物件とは限らないと思っているのですが。
人気のあるマンションでもやはり条件が悪い住戸(日当たり等)が残ってしまうのでは？
反対に不人気のマンションでも良い住戸はすぐ売れてしまう。
売れ残りがある物件でも、最近では未住戸の管理費、修繕積立金及び専用使用料を入居されるまで、売り主が負担する物件も増えてきたみたいですし。

なぜか買いを勧めているようになってしまいましたが。

>484
>既に長期固定ローン金利が上がったから、金利上昇分の払い込みと家賃を
>あわせると、２割引以上じゃないと割が合わないから３割引論を展開？

あっ、そうそう。

この記事はもちろん私の意見じゃなくて、読売新聞の方が書いた記事だからね。

読売新聞の記事ということで、ただ憶測で書かれてあるわけじゃなく、
きちんとした裏づけがあって、書かれているんだと思いますよ。

その点をお間違いなく。

だから、

「物件の原価は７割であり、人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある」

というのも、読売新聞の記事に書かれてあったことであって、私の考えを書いたわけではありません。

>>488

へ〜、読売ねぇ。
そんな記事をそこまで信じているなら
マンション購入なんか止めて土地の全所有権を持っている一戸建てでも買えば。

「物件の原価は７割であり、人気がぱたりとなくなった時には、物件の価値は買い値の7割以下と覚悟する必要がある」

これを鵜呑みにすると、全物件を3割引で販売し続けるとこの世の全てのデベが倒産すると言うことです。
在庫整理の中でごく一部の物件は秘密裏に値引きが行われるでしょうが、それは本当に一瞬です。

気に入った物件が値引きされるといいですね。

>>491は、

野村不動産アーバンネットの住宅地地価動向調査(2008/4/1時点)のことっぽいよ。
これは野村が通常取引を想定して実勢価格を査定してるらしい。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/?PHPSESSID=b29247387073b90b631678b...

神奈川県
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200804house_kanagawa.pdf

東京都区部
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200804house_tokyo_23.pdf
これ見ると都心の方が激しく落ちてるみたいだね。

下落しているのはもともと安くないところばかりですね。

491がもったいぶって書いていた割には野村のネット情報だったわけね。。。

>485

すぐ売れる物件が本当にないと思っているのかなぁ

本気で言っているのかなぁ

本当に物件見て回ってる？

>マンション業界はコスト改善努力など何もせず、むしろ資源高騰を理由に値上げしたいならそうなるだろうけどね。

この意見には激しく同意。
ここ４〜５年の間にマンション価格と同じ率で上がっている、商品を見たことが無い。
まったくコスト削減の努力をせずに、建築の現場で働いている労働者の給与を上げた
訳でもなく、土地と建築価格をそのまま価格転嫁して、そのうえ新価格だの新新価格
だのと言って利益率をさらに上げた便乗値上げした結果が直近の決算だったのではと
思えてならん。

販売価格に含まれる消費税額を教えてもらえれば、建物と土地のおおよその価格の見当
がつくのだが・・・教えてくれないだろうなぁ〜。
役所必殺の通達でちゃんと表示するように指導してくれんかな・・・

>>485
知らない・調べてもいないみたいだから調べてあげましたよ。（ため息）
ド素人がネットでちょちょいと探しただけでこれだけあるのに…。
以下は“すぐ売れちゃう”定義をきつめに「2007年9月以降」「神奈川」「即日完売（期は問わず）」として探したもの。
・ドレッセたまプラーザ
・横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンス
・グランドメゾン東戸塚
・アイランドグレース
首都圏で短期間に90%超の成約率となった物件はそれこそいっぱいありますよ。
本気で検討してるんですかね…。

>>498
>ここ４〜５年の間にマンション価格と同じ率で上がっている、商品を見たことが無い。
あたりまえでしょう、資材も高騰してるし、土地の高騰も473で示されてるじゃないですか。
原価アップは企業努力で吸収しろ、原価ダウンはすぐにでも反映しろ。
あなたの言うとおりにしたらデベはばたばた潰れます。
もうちょっと頭使ってくださいな。

↑そこまで露骨にデベに肩入れする発言も…。もちぃとないアタマ使って表現気をつけろよ。