横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

ごみの収集がぽしゃったのと、災害時の活動拠点機能と何か関係があるのでしょうか？
地下に空洞があるからってことですか？

大地震時にみなとみらいがだめになると、首都圏の災害救助活動に大きな痛手になりますね。
耐震バースの整備やらで外からの救援部隊を受け入れ、そこから首都圏の救助活動拠点として計画されているのに。
みなとみらいに備蓄してある何十万人分の食料など救援物資もパーになる。
まぁ、だめになる可能性はありますが、一帯は強度をあげて整備されてるのも事実ですし、
そこに居ることで早期の救援も期待できるのではないでしょうか。運よければね。

>357

えっ？！
なんでそうなるの？

地盤に不安があるから制震・免震だって騒いでるんでしょ？

建物構造云々よりも、その土台である地盤に関して論じられることの方が、むしろ自然だろうに。

地震がくることありきで、より安全なのは？ということが前提でなければ、そりゃ話になんないよ。

>>360 に同意。

地盤が関係ないなら、地盤調査業者の仕事が無くなってしまうでわないですか。
地盤保証の業者もしかり。

マンション業者だって土地を購入する時に地盤調査業者に土地地盤調査報告書をもらってますよ。

＞360、361

＞地震がくることありきで、より安全なのは？ということが前提でなければ、そりゃ話になんないよ。

言いたいことは分かるけどね
むしろ、だからこそ意味がないってことでしょ。

地盤に不安があるから制震・免震て騒いでいるんじゃないよ。この地震国には、より安全なものが必要で、それが必然的に制震・免震を生んだわけでしょうが。
361も自身で書いてあるけど、地盤調査業者やら保証やらがあって、土地を購入してマンションが建つ。
ってことは、制震・免震で対応できるから結果的にマンションが建つ訳でしょ。

そのうえで地盤に関して論じることが自然？

本質をよく考えてみるといいよ。
「あっちの土地はN何某だ、こっちの土地はN何某だ」って、それを理由に決めるの？違うでしょ。
そもそも住まいを探すうえで地盤の良し悪しのプライオリティが最優先なの？
通勤圏だとかステータスだとか子供がいたりDINKSだったり、周辺環境だったり色々なものがあって、その中で地盤の良し悪しって優先順位は高いの？
あくまでも住まいを検討するうえでのひとつの参考基準程度でしょ。
住もうと思っている場所の地盤がよければ「ラッキー」程度なんじゃないの。
今どき地盤が悪くてもどこも「制震or免震だから安全です」と謳ってあれば、それでも「良かった」と思ったりするんだから。

N何某だから震度いくつまで安全だなんて、誰一人として保証できない。
デベや基礎をやっている人の本音は「あそこは土地が良くないよ。ま、でもそんな影響のある地震が来たら結局はどこも一緒だけどね」って答えになる。

仮に武蔵小杉のタワマンが残って、MM のタワマンが崩れるぐらいの地震だったら、世の中はもっと壊滅的な状況に陥っているよ。

だから全くもって不毛だってこと。

以前、コットンを検討した折 得た情報だが、みなと未来地区から橋本町にかけての地盤は非常に浅いところに堅固な支持層が存在しており、高層物件の建設に適しているそうです

大型船の建造をする為に、当時の技術者達が 海にひらいたその様な場所を見出したということなのですね

三菱造船や横浜のバックグランドをある程度知っている人にとってみれば
そんなことは当然知っているのに、コットンの営業だけがそれをしらずに
やたら売りにしていましたね。

ランドマークのドックヤードガーデンの復元が分かりやすいでしょうね。

値引きがすごいことになってきましたね

366さん
どの物件ですか？
是非おしえてください。

>>「あっちの土地はN何某だ、こっちの土地はN何某だ」って、それを理由に決めるの？違うでしょ。
>>そもそも住まいを探すうえで地盤の良し悪しのプライオリティが最優先なの？

最優先じゃないけど、優先項目のトップテンに入れました。我が家の場合。
（阪神大震災の被災者ですから。）

もともと首都圏広域で検討したので、まず取り寄せたのが国土地理院発行の都市圏活断層図面。

そこに埋立地、沖積低地、中位段丘面、上位段丘面が色分けされているので、上位段丘面が広がっている地域を選んでから、都心へのアクセスや距離や用途地域など条件を加えていきました。

それで地域を絞り込んでからネットでそれが砂礫なのか土炭なのかや、ボーリングデータを調べたりしましたよ。お金があればごく浅い層にＮ８０以上の西新宿にしましたね。

変わってますかね？

でも、田園調布が西側の扇型地形の処だけ段丘面だったり、旧軍用施設の場所とか、歴史のある大学なんてところはきれいにそこだけに上位段丘面になっていたりしますよ。
それだけ従来から地盤が重視されてきたってことなのでは？

ＭＭや横浜駅周辺（高島台とかの台地除く）は土炭層が浅いところにあり、地盤は良いけれど、所詮は埋立地。大きな地震が長く続けば表面の土砂が液状化することは避けられない。
建物は倒壊しないだろうが、地下に埋設されたインフラがどうなるか？（全部がフレックス管じゃあるまい）

あと、活断層の近くにわざわざ住む人っているんですか？立川断層とか荒川断層とか。
実際に阪神で見た、活断層ってすごいですよ、その真上の家は真っ二つですから。

国道２号線沿いの木造家屋の全壊率は凄かったです。三宮駅周辺の鉄筋で、倒壊したものがあるのは有名だが、倒壊しなくても殆どが傾いてました。それほど、都市建築は大震災に弱いのです。
362さんは現実を知らないのかね。
実際の倒壊率がどうであっても、生であの状況を見れば、埋立地や造成地（阪神では仁川高丸地区が崩壊）は買わないな。

あと、どこぞのハウスメーカーが一棟も倒壊なし、などと言ってますが、モデルハウス（たぶん用途を考えて見えない箇所を手抜きしたんでしょう）が壊滅し、翌日にはきれいな更地になっていた、というのは地元では有名な話です。

わたしも台湾で震度６以上の地震に遭遇しています。四川の地震でもわかるように、
部屋と部屋の間の壁はレンガを重ねてあるだけなので、すべて崩壊しました。
断層の走っている上のマンションなどはもう住めないほどのひどい被害で友人も
何人も引越しました。それが賃貸だったからまだよかったものの、
もし持ち家だったら修繕費はかなりのもの。。。
もちろん最近の日本の建物は造りがしっかりしてはいますが、
わたしは地盤、免震は絶対条件です。体験した人しか実感わかないと思いますが。。

台湾って震度って概念あるのか？

中国には震度ではなく、烈度というのがある
烈度６は震度４くらいでしょう

３７０です。そうですね。震度とは言いませんが、日本でもかなりのニュースになりその情報では震度６〜７だったと思います。

369さん
>あと、活断層の近くにわざわざ住む人っているんですか？立川断層とか荒川断層とか。

ずいぶん細かく調べられて、少し感心しています。
そこで参考迄に質問ですが「国土地理院発行の都市圏活断層図面」に記載されいる断層が
全てでそれ以外には無いと考えて良いのですかね？
それとも、未発見のものもまだまだ沢山あると言う事なんでしょうか？

全てであれば、購入予定のものについては確認しようかと思いますが、そうでなければ
面倒なので積極的に確認せずに断層がずれてアンラッキーと考える事にします。

＞375さん
活断層図面は調査時点が古い（80年代）なので、活断層について言えば、昔から言われているものや大規模なものしか記載されていません。
一方で、阪神大震災以降、活断層の研究が飛躍的に進み、新しいものがどんどん発見されてます。
当然ながら未発見、未認定のものがたくさんあります。（だから刈羽原発みたいなことが起きる。
耐震性抜群の原発でもあの状態ですから…）

活断層図面に断層表示がない青葉区でマンションを検討したことがあります。業者は『横浜市では活断層は発見されていません。』などと言ってましたが、最近の研究で活断層である可能性が高いと指摘されていた箇所に至近な場所だったことがありました。（ネットに載っているし、言われてみると地形も明らかに不自然な断崖となっていることがわかります）

神戸市では発見されている活断層の上にはマンションを建てさせない行政指導があるとテレビで見たことがあります。

なお、海底のものは記載がありません。（沿岸部だとあまり意味がないかも知れませんね。でも海の上に家は立ちませんから、直上というこはないでしょう。）

わざわざ買わなくても、ピンポイント調査なら立ち読みでも大丈夫でしょう。（私は最初、新宿の紀伊国屋書店で立ち読みして調べてました。国土地理院の普通の地形図より高いですからね。広域検討なので結局面倒になって買ってしまいましたが。）

あとは、ネットで公開されているハザードマップを見るのも良いでしょう。（想定震源地とタイプによって個々の場所の想定震度は異なってきますが、相対的に地盤が良いところは、そこだけ少しだけ想定震度が低く見積もられていることがあります。）

もし、横浜市内を検討されているならば、横浜市のホームページで公開されている『わいわい防災マップ』は参考になりますよ。

きわめて慎重に立地条件を検討された原発の下からも震災後に活断層が見つかったのだから、未発見のも含めて無数にあるといわれてる活断層を避けることは無理なのでは。

都区部マンション『高すぎ』　年収の８倍　６３４９万円に　首都圏白書
http://www.tokyo-np.co.jp/article/politics/news/CK2008061002000271.htm...

記事より
・年収が伸び悩む中で地価が上昇し、東京都区部のマンション平均価格は三月時点で、平均年収の八・〇倍、東京郊外でも五・二倍に上ることなどを指摘した二〇〇七年度首都圏白書を閣議に提出、了承された。
・マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるが、白書は「一般の勤労者世帯はマンションを購入しにくい環境になっている」と、庶民には「高根の花」の実態を強調している。
・白書によると、住宅地の価格は毎年一月時点の地価公示で、〇六年に都区部が上昇に転じ、〇七年には埼玉、千葉、神奈川の三県と東京郊外の多摩地区でも上昇。マンション価格も〇七年以降、上昇基調となり、三月の平均価格は都区部で六千三百四十九万円、東京郊外は四千百八十九万円だった。これに対し、都区部と三県の政令指定都市圏（周辺市町村を含む）の勤労者世帯の平均年収は、前年より約四十万円落ち込んだ〇三年から七百万円台後半のまま推移。マンション在庫は増加傾向にある。


マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるそうです。
またマンション在庫はあいかわらず増加傾向だそうです。

大和ハウス工業<1925.T>系の不動産投信がＩＰＯを中止、市況悪化で需要低く
http://jp.reuters.com/article/ipoNews/idJPnTK011965520080610

記事より
・大和ハウス工業は１０日、東京証券取引所に予定していた不動産投資信託（Ｊ─ＲＥＩＴ）「大和ハウスリート投資法人」の上場を中止すると発表した。
・投資家からの需要が低かったことが要因。サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題に端を発した信用収縮が長期化し「今年に入ってから特に不動産やマンション・デベロッパーなどへのおカネの流れが悪くなった」（大手銀行系証券）環境を裏付けている。
・大和ハウス工業以外にも、サブプライム問題が発生してから、エイブルや米ＡＩＧ系の不動産投信が日本での上場を断念した経緯がある。


あいかわらず不動産市況は悪化しているそうです。

＞３７９
先日、業者間で流れてるある破たんした不動産ファンドの
不良債権化した物件リストを見ました。

都心からハワイや石垣島の物件まで、よくもまあここまで買ったなあという感じ。
中には１０００万円を切るフアミリータイプのマンションもあって
非常にお買い得感ありますね。

住専が今回不動産ファンドに変わっただけで
前のバブル崩壊の時と同じですね。

おそらく今回も不動産価格は、１0年位下がり続けると予想してます。

362です。

>369さん

>国道２号線沿いの木造家屋の全壊率は凄かったです。三宮駅周辺の鉄筋で、倒壊したものがあるのは有名だが、倒壊しなくても殆どが傾いてました。それほど、都市建築は大震災に弱いのです。
>362さんは現実を知らないのかね。
>実際の倒壊率がどうであっても、生であの状況を見れば、埋立地や造成地（阪神では仁川高丸地区が崩壊）は買わないな。

残念ながら、私だけでなくこのスレのほとんどの人が現実を知らないですよ。
まさに私を含め375、377の意見が象徴的でしょう。
結局は参考程度。地震が起きても免震・制震で対応できるかどうかという点ぐらいまでで、活断層云々、N何某の良し悪しは参考程度、「そうなんだ、良かった」「そうなんだ、でもどのように影響するんだろう？」と結果論に近い。

それに新たな活断層があるないと言っている時点で、やはりあまり意味を持たなくなるのかなと。そりゃ、誰だって安全な場所に住みたいのは当然。しかし、どこが震源地でどこの活断層に影響があるか誰も分からないのに、その見えない部分に重きをおいて住まいを決めるのには相当な決断力が必要に感じますね。

神戸の行政指導みたいなのがあれば本当は良いのかもしれないけど、それだと人口に対して需要と供給のバランスが取れなくなり、横浜で言えば住む場所なんか確保できなくなって、それ以前の問題になるでしょう。


>そこに埋立地、沖積低地、中位段丘面、上位段丘面が色分けされているので、上位段丘面が広がっている地域を選んでから、都心へのアクセスや距離や用途地域など条件を加えていきました。

活断層ありきでアクセスなどの条件を加えている訳ですからそれが本当であればそれは最優先にされているんですよ。
その点が被災された方とそうでない人たちの差だと思いますね。

>横浜で言えば住む場所なんか確保できなくなって、それ以前の問題になるでしょう。

そうなんですよね。横浜は凄く地盤構造が複雑なんですよ。
段丘面で地盤が良さそうと思ってもがけ崩れ崩落危険地区の指定があったりしますし。

横浜は、中央線沿線の武蔵野台地や浦和以北の大宮台地みたいに、地盤が連続していない。
だから、ＭＭのように土炭層（ベイブリッジの支柱工事は難工事だったらしい）の堅い地盤なのに埋立地って変なところがある。

でも武蔵野台地には立川断層、大宮台地には荒川断層があるから、安全とはいえない。

川崎南部などは全部沖積低地で新しい地盤（それだけ相対的に脆い）ので、割切って余り選べばあまり悩まないんでしょうけどね。

関東はホントに地盤構造が複雑みたいですよ。茨城が震源で東京がより横浜（確か鶴見か東神奈川だったか）の方が震度が大きいこともありましたからね。

ごめんなさい。価格動向のスレでしたね。そっちの方が重要な話題ですので、これでお暇します。

362さんが、地盤について語るのは不毛、と言ってくれたおかげで、
結果、いろいろ地盤について論じることになりましたね。
とても興味深く読ませていただきました。
結局地盤はどこなら絶対安全、なんてことはないわけですが、すでに市などが
公表している危険地域くらいは避けたいかなと思います・・・。

エレベータの性能が良いからでしょう

一部の方に好評をいただいたので、勝手にアンコールと理解して再登場します。

>エレベータの性能が良いからでしょう。

最新のビルですから、確かにエレベータの安全装置も最新で良いものなのでしょう。
おそらく、その評価が一番当たっていると思います。

が、疑り深い私としてはビル自体の制震装置の設定に問題があるのではないか？と疑っています。
共振現象は長さにだけ反応するわけではないのでしょうから、あのずんぐりした体積にマッチした制震装置が森タワーに設定されているのか、ちょっと疑問です。

あと、岩手の山間部の大規模崩落みたいに自然の山地盤であっても、あれだけ崩壊してしまうのですね。やっぱり、地質が何か（何万年前の形成地か、何千年前の形成地かという話）は重要なのではないでしょうかね？特に傾斜地では、いくら支持層に達する拡底杭を打ったと言ってもそれが30ｍとかで、表面地層がもろくてはね…。

あと、やはり、今回の岩手地震の東大地震研究所のＣＧ分析では揺れが関東平野に届いてから、減衰せずに大きく、長く揺れていることがよく分かりますね。関東自体が揺れやすく、複雑な地盤構造であることがよく分かります。なので、少しでも地盤の良いところを選びたいと思われても当然だと思いますね。

今回の地震では実はウチ（横浜の高台）では揺れを感じませんでした。鈍感なのかな？
でも、市の防災速報の観測地点でも震度検出がないところも沢山ありましたよ。（一番近くの検出地点では2.3だったかな？）

あ、ゴメンナサイ。

前の方が指摘されてましたが、『土炭層』ではなく『土丹層』が正しいです。
『どたんそう』と入力すると『土炭層』と変換されちゃうんで…。直すの忘れてました。
ネットでは土丹層で検索してくだいさね。硬い地盤であることが分かりますから。

確かに炭じゃ訳分かりませんよね。ウイスキー作りで使うピート（泥炭）かっ？て感じですよね。

意外とと言うか、皆さん地盤への関心が高く感じられ、とても詳しいことがうかがえますが、結論が見えません。
地盤に詳しい皆さんが、結果「ここのマンションなら安心して暮らせる」と思う物件はどこなのでしょうか？

そんなものありません。

でしょ？
だから言ったでしょうが。全くの不毛だって。

いんや、不毛ではないよ。
個人情報出したくないから、自分の買った地域を言わないだけだよん。

>そんなものありません。

　ありますよ。だが、地盤と建物の安全は経験則によるところが大きく、そんなに科学的な分析結果が完成の域に達していないから、ここが絶対安全なんて言い切れないんでしょう。
　あくまでも、地盤が固いところは揺れに強い、また開発時期も古い処が多いから、過去の大災害時の歴史からも判断できる。というような常識的一般論。そこにどれだけ重点を置くか、最新の杭基礎工法や免震・制震構造にどれだけ期待をよせて重点を修正するか、というのは個々人の判断。

390さんのように、そもそも、そんなポイントに重点を置かない人にとっては不毛な議論でしょ。

ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのとを１枚の板において、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。
相対的に安心感があると思う方を探すことがそんなに不毛ですか？

私だったら、
多摩川河口付近や鶴見川河口付近と横浜の山手や高島台を比べれば、そりゃ後者だね。
ＭＭと川崎を比べれば前者だろう。水田地帯だった新横浜と、軍用施設もあった日吉なら後者。

神奈川ではないが、品川の御殿山ヒルズや広尾ガーデンヒルズと芝浦の埋立地のタワーならどっちがいいですか？たぶんあまり比較にならないと思いますよ。

>>391
>ありますよ。だが、地盤と建物の安全は経験則によるところが大きく、そんなに科学的な分析
>結果が完成の域に達していないから、ここが絶対安全なんて言い切れないんでしょう。

これって無いって言ってるようなもんだと思うが．．．

>ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのとを１枚の板におい>て、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。

砂を盛っただけのところに立てないように杭基礎だと思うが、この比較に何の意味があるの
だろう？

通常、規定のN値に立てるんだから直基礎と杭基礎の比較、同じＮ値でも層による問題の比較例
を論じないと。

>391
何にしても不幸にも震源近くになってしまわない限り、多少の揺れの程度は違えど壊滅的な被害には至らないと思うのですが、
もし直下型になってしまった場合、むしろ山手などの横浜の高台の方が、急斜面地が多く崖崩れや崩落が心配な気がしてしまいますが。

基地があった周辺って地盤はいいって考えていいのかな。

↑ だから、意味ないって。人類の歴史など地殻変動に比べたら非常に短い時間なので、人類の経験や科学はあてにならない。
今回の地震だって、山があれだけ崩壊するといった、人類の想定を超えることが自然界では平然と起きる。
少なくとも日本の領土は、いつばらばらになっても不思議でない不安定なものなんだし。

ですが、地震を経験された方が慎重になることも解ります。

>390
相対論は無意味で、100点の答え以外は10点も90点も同じって事ですか？
んじゃ、あなたは一生かけて100点のマンション探してください。

>もし直下型になってしまった場合、むしろ山手などの横浜の高台の方が、急斜面地が多く崖崩れや崩落が心配な気がしてしまいますが。

がけ崩れは直下型だけでなく、プレート境界型でも同じでは？

急斜面地が多くても、斜面に建っていなければがけ崩れリスクは少ないでしょう。
危ないのは、斜面に切土、盛土を組み合わせてひな壇状にした土地、崩落危険地区に指定されている土地、活断層がずれた跡である断崖の急斜面。
（秦野市方面に行くと渋沢断層や国府津松田断層帯の特徴的地形が見られますし、関東大震災で出来た震生湖もあります。）

山手や高島台といっても全体が安全なのではなく、頂上部で地面が平らなところがだけが安全なんでしょう。少なくとも私は坂の途中にあるマンションには住みません。

心配になってきた・・・・川崎に活断層ってありますか？ネットで検索してみたけど、よくわかりませんでした。

神戸の震災のときに物見遊山で街を歩いてみたんですが
内部はともかく外見は無傷に見える家の隣で、１階部分が潰れてしまった家などがあり
地域によってどうこうといった法則性は感じられませんでした。
その家の固有振動数が地震波に合ってしまったら壊れるんだなというのが印象でした。
以来、家は諦めて命が助かる方法を考えてます。

こちらには「横浜・神奈川の新築マンション価格動向」を語る人はいないのですか？

遅ればせながら

ガイヤの夜明け見た
マンション販売方法が
反吐がでるほど気持ちの悪く、非効率
カルトと何ら変わらん！

とっとと潰れろクソ業界のインチキ企業

ガイアの夜明け「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」
見逃しました・・・でも、ＢＳで再放送するので見てみます。
6月20日（金） 21:00〜21:54　ＢＳジャパン

＞396

なんでそんなロジックになるの？

100点の物件がないんだよね？それは皆同意でしょ？
90点の地層の直下型が崩れて、他の土地の50点の地層が残る可能性がある。

だから不毛だって言っているの。

故に私は100%の物件なんか無いと思っているので、そんなところ最初から探してないし、
交通の便や資産性、家族構成などを優先して制震タワマンにしましたけどね。

＞391

住んでいる地域は個人情報に該当しませんので、あしからず。
あと他の方も言っているけど、あなた自身が言っているのは結果として“そんな
ところない”と言っていることになります。

＞ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのと
＞を１枚の板において、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。
＞相対的に安心感があると思う方を探すことがそんなに不毛ですか？

そもそもこの例がおかしいです。
同一の加速度で揺らすということであれば、それは同じ土地（地層）で異なる構造の場合の
例えになりますよ。

地層の話なので、砂を盛ったボールペンのところが揺れないで、粘土にボールペンを立てた
ところが大きく揺れたらどうなるかって話です。

だから不毛だと言っているんです。

大抵の人は５０点〜９０点くらいでの判断じゃね？
（上限下限のブレは多少あるとは思いますがね）
２０点とかだったら検討対象外かもしれないが、物件選びは各項目のアシキリ＆総合点でみてる
人がほとんどだから多少のことは目をつぶったりすると思うぞ。
物件としての耐震の基準もちゃんとあるんだし、その為の各構造＆基礎方式なんだから。

その状況下では４０３が言うように不毛でしょう。

まぁ、同じレベルで比べたら地盤の良いところを選ぶとは思うけどそれは別の選択基準
となんら変わらない一要素なんだろう。

>>交通の便や資産性、家族構成などを優先して制震タワマンにしましたけどね。

交通の便や家族構成は勝手なんだけど、タワマンで資産性？
ぷぷっ。武蔵小杉かＭＭか芝浦か豊洲かしらないが、所詮は川べりか埋立地だよね。
資産価値があるのは駅に近いという一点だけかな？
資産性に言及できるなら市ヶ谷とか赤坂とか六本木のタワーですかい？

いずれにせよタワマンなんて閑静な住環境とは無縁。そりゃ、上階は騒音レベルはかなり低いだろうけど。住居に求めるものは通勤（と眺望）だけですか？

悪いが、タワマンは眼中にないな。制震装置が効くかどうかということよりも、火災の問題もあるしね。怖くて住めない。（予算的には十分買えたけど、全く検討しなかった。）
タワーリングインフェルノやワールドトレードセンターみたいになったらどうするの？

本当に資産価値云々言うような上層階なら、脱出シューターも緊急避難器具もはしご車も通用しない。まさに、大規模災害には未知の世界。（かなり昔に江戸川かどこかの高層マンションの上層階で火事があって大騒ぎしてたけどね）

もしかして、マンション既設の消化設備で大丈夫だなんて、楽観的に考えていますか？
自分の家の火元は大丈夫でも、まわりは他人ですからね。あんまり信用できないな。

落下傘とは言わないが、下階火災が原因の一酸化炭素中毒で倒れない用意だけはしておいたほうがよいと思うよ。窓を開けりゃ済むとは限らない。

・タワーリングインフェルノやワールドトレードセンターみたいになったらどうするの？
・電車に乗って脱線事故起きたらどうするの？
・高速道路を走って逆走認知症老人と正面衝突したらどうするの？
・飛行機乗って落ちたらどうするの？

この中で有史以来最も頻度の低いアクシデントは何？

>>405
口汚い言葉とは裏腹にタワマン好きそうですね♪

タワマンの弱点を指摘すると、かならずヒガミだとか、やっかみだというふうに決め付けれる人がいるね。

まあ、自分の住まいを悪く言われるのは気持ちの良いものではないが…。

そんなにタワマンってステータスのあるものなの？

少なくとも、１棟だけドーンと建ってりゃ眺望もいいし、お山の大将的妄想に浸れるかもしれないけど、あんなに林立してちゃね…。
まあ、先鋭的、未来的な住居ってイメージとか、ホテルみたいで高級志向に浸れるかもしれないけど…。

でも浸れるのってタワマン最上階とかでしょ
タワマン中、下層階の人は…

高層ビルの火災で人が死んだなんて聞いたことがないな
阪神大震災でも超高層ビルが倒れなかったし、言い過ぎ

>>409
最上階だけで、中、下層階がないタワマンってまだ見たことないんだが

405はタワマン買わずに目立たない物件買って後悔してるんだな。タマワン購入者にはわかりきってる弱点言って、それに反論するとまたわけのわからないことを言う。品性を疑うね。

>412
ほーら、タワマンが目立つからステータスがあると思っているよ。
家が目立つ必要なんかないと思うけどな。目立ちたければ某漫画家みたいにペイントすればよい。

まじめに、タワマンのメリットって何だと思います？

メリット
相対的に交通至便な駅の近くに建っている。かつ駅にすごく近い。上層階は眺望が非常によい場合がある。ゼネコンが一応大手なので信用できそう。最新の建築物なので耐久性が高そう。
大規模で１棟などなので割安な管理費で管理が行き届く。たぶん売却時に流動性が高いと思われる（それを資産性と略しているのだろうが）。

デメリット
学校などの基本的住環境が整っていない。あまりにも都会的すぎて落ち着かない。相対的に治安が悪い（又はかつて悪かった）地域に位置する。大規模災害に弱そう。風が強すぎて洗濯物が干せない。エレベーターが混むので意外にストレスがたまる。下層階を買うと明らかに『お金が無かったのね』と思われてしまう。いわゆる団地っぽい。修繕積立金が高い。駐車場がないものが多い。

こんなところかな。やはり住居としてはデメリットの方が多そう…。

弱点が分かりきってるなら、利点がそれを上回っているという認識なのでしょう。
その利点の大部分はたぶん、主観的なステータス、所有欲でしょうね。

ほとんど４１３の主観じゃん・・

あ、まだあった。肝心なのが。

タワマンは構造上、円柱や四角柱、三角柱などが殆ど。だから住居としてはデットスペースともいうべき区画が生まれやすい。北向きや北東向きがメインの部屋がどうしても、日当たりの良い区画と同数分できてしまう。東南の角部屋なんて物件は数えるほどしか出来ない。
住居なのにわざわざ北向きの部屋を買う人の目的ってなんだろ？ましてや下層階での場合はなおさら。
『家は住むための機械である』とはル・コルビュジェの名言だが、タワマンの北向きの区画の機械的性能はどうなんだろう？

やっぱり細長い高層建築は、フロアを集積して利用効率を高める必要があるオフィスビルや、都心の真ん中にに部屋数をいっぱい設ける必要があるホテルに適する構造だと思うけど。
バブル時期に流行した海外コンドミニアム投資も、ホテルオペレーションの出来ない物件はその後散々だったしね。やっぱり自宅用としてはどうかな〜？

マンションの資産価値ですが、リセールバリュー(価格維持率)を考えると以下の観点が
重要になるようです。

・駅平均の分譲マンション賃料水準と中古マンションのリセールバリューには高い相関性がある。http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-eki.pdf

・マンションの資産価値は“広域と狭域”の二つの立地で決まる。
広域では、都心と近郊エリアにおける行政区のリセールバリューは極めて高い。
狭義では、最寄駅からの所要時間が短いほど価格水準は高い。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf

・最高階数・戸別階数ともに20階以上ではリセールバリューも高い。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-level.pdf

「首都圏中古マンション価格、２カ月連続で下落」　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806200003.html

記事より
・東京カンテイはこのほど、５月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。
・それによると、５月の首都圏中古マンション価格は、3,202万円（前月比1.1％下落）で、２カ月連続の下落となった。
・近畿圏の中古マンション価格は、1,889万円（同0.4％上昇）。わずかに上昇したが、12月以降の下落傾向が続いている。
・中部圏の中古マンション価格は、1,521万円（同0.2％下落）で、弱含み傾向で推移する結果となった。


中古マンションも下落傾向が続いているようです．

５月の首都圏マンション月間契約率、昨年７月以来の７割台へ　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806160002.html

記事より
・不動産経済研究所は６月16日、５月の首都圏マンション市場動向を発表した。
・新規発売戸数に対する契約戸数は3,124戸で、月間契約率は71.0％（前年同月比4.7ポイントダウン・前月比7.9ポイントアップ）となった。月間契約率が７割台を回復したのは、昨年７月以来となる。
・１戸当たりの平均価格は4,821万円（前年同月比0.4％アップ・前月比9.8％ダウン）、平米単価は63.9万円（前年同月比2.2％アップ・前月比9.7％ダウン）となった。


10ヶ月ぶりに，契約率がなんとか7割台に乗ったようですが，
１戸当たりの平均価格，平米単価は前月比で約1割下がったようです．(さらに値引き分が加わると・・・)
1ヶ月で1割下落とは，すごい下げ幅ですね．

大京など不動産大手、マンション在庫値下げ　最大１割安

　マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。
下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みだ。
マンション需要の冷え込みに対応。
地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、
膨らむ在庫の早期処分をめざす。

　一部の売れ残り物件を個別交渉で値引きする例はこれまでもあったが、
完成在庫をほぼ一斉に値下げするのは珍しい。


必死だなw

415さん
タワマン北東向き居住者です。以前南西向きのマンションに居住してましたがものすごく日差しを受けて夏場は熱すぎて快適に過ごすことが出来ず、真反対の北東を選びました。日光は朝の時間帯のみ入り、熱くなりますがますがそれ以外は非常に快適です。窓も大きいので採光も十分に明るく、曇りの日でも照明をつける必要がありません。眺望は申し分なく前面が海で順光の景色になりますので大変きれいに見えます。エレベーターの混雑もほとんど無く、洗濯は浴室乾燥で自然にすばやく乾きます。思った以上に快適な生活が出来て満足してます。いやみに聞こえたらすみません。でも事実です。

タワマンタワマンって、みんなやっぱり外見からしか思考フレームを
決められない。駅前のマンションがたまたま背が高かったと考えれば簡単。

低層でも北向きが好きな人もいるし、景色が良ければ階数は関係ないもの。
景色を全く気にしない人も多く住んでるのも駅前マンションの特徴。タワー
だからみんな気にしてるとは思えない。
管理費・修繕費が高いか安いかは実際の価格を見ればほぼ同じとわかり、
高防音性の必要性もエレべーターの混雑緩和も低層でも同じ
（駅前・幹線道路近くならどこでも当てはまる話）
ゼネコンが大手なのも階数（タワマン）に関係ない。
駐車場の割合も駅近が理由。低層だからお金がなかったと隣人は
誰も思わない。（タワマンだからと買った人ほど金銭的には苦しい感じ。
ここのキャンセル物件は無理して契約した高額高層階ばかり）
本当に購入した人なりの理由が多岐にわたるのがこのエリアの特徴でしょう。

＞いやみに聞こえたらすみません
何でタワマンの住民て勘違いしている人多いんだろう。
普通のマンション買った人はタワマンが買えなかった人ばかりだと思ってるのか？
私はくれると言われてもタワマンなんて住みたくないから「いやみ」に何て聞こえないよ！
ただ、必死な言い訳に聞こえるけど。

今のタワマン人気はタワマン特有のリスクが
過小評価されすぎているからなのかなぁとは
個人的に思っています。

現状でも、タワマン特有のリスクというのは
少しネットをつつけば沢山出てくる内容ですから。

10年後もそれらが顕在化せず、今と同じ状況が
続いているとはとても思えないです。

422さん
ほんと、申し訳ありませんでした。

大規模マンションの物件数が大幅減少、発売時期の調整が主要因か
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008062201496p2

07年に発売した大規模物件は06年比33.2％減の1万3290戸。全発売戸数は同18.0％減の6万1021戸と、全体の減少率を上回り、大規模物件の供給の落ち込みが、供給戸数全体の減少の大きな要因になった形となった。

2009年1月期第1四半期でいきなり172億円の営業赤字　　積水ハウス株式会社
http://www.data-max.co.jp/2008/06/200911172.html

今年の住宅産業界の苦悩が浮き彫りに

記事より
・積水ハウスは、2009年1月期の第1四半期決算を発表したが、営業利益段階でいきなり172億円の赤字を計上した。　前年同期は54億円の黒字であったから、実に226億円もの収益悪化となった。
・業界をリードしてきた同社の宅地分譲を含めた不動産販売事業、および分譲住宅分野販売が前年同期比14％減、27億円の営業赤字となっている。地価高騰の影響を受け今年に入ってから急減している。


不動産不況の影響が浮き彫りに．

参考までに，

中国も不動産不況だそうです．

深刻な不動産不況、大金持ちが一転“借金大王”に—深セン市
http://www.recordchina.co.jp/group/g20790.html

記事より
・2008年6月23日、中国新聞網によれば、先行きの不透明な状態が続く不動産市場により、深センでは多数の不動産投資家が多額の負債を抱える事態に陥っており、銀行の貸し付けや貸し倒れの調査が開始されたと、香港「文匯報」が報じた。
・業界関係者によれば、多くの投機家が億ションなど高額不動産を所有しているものの、負債の返済ができない状態だという。多くの人が2007年9月までに市場に参加したが、その頃が最も高値で、当時はまだ売買による利益や賃貸による家賃収入が期待できたものの、その後の不動産価格はじりじりと右肩下がりが続いた。現在では安値となり、毎月多額の損失を出しながらも、多くの投資家は売るに売れない状態に陥っているという。
・見通しのきく投資家は早々と資金を引き揚げるという例もあったが、中には一夜にして大金持ちから一転“大負債持ち”になってしまう人もいるという。


中国の勢いが止まれば，建設資材の高騰も収まるかもしれませんね．

参考までに，

福岡も完成在庫増で販売も乱戦ぎみ、値引き販売が横行しているそうです．
大幅値引き販売しているものもあるとのこと．

福岡のマンションも値下げ販売
http://www.data-max.co.jp/2008/06/post_1681.html

記事より
・　ココロコス東京久米川（406戸、東京建物）が、当初の販売価格より大幅値下げを発表して話題を巻いたが、福岡でも完成在庫増で販売も乱戦ぎみ、値引き販売が横行している。そうしたなか、福岡のデベ第一人者である西鉄も、グランド・サンリヤン唐人町の販売価格の値下げを発表した。昨年11月竣工していることから、苦肉の策であろう。
・ジョーコーポレーションはサントノーレ箱崎西（昨年11月竣工）の完成在庫を一括して同業者に売却。物件は新売主から格安で販売されている。福岡都市圏の分譲マンションは、場所により供給過多状態が続き、個別に大幅値引き販売されている物件も少なからずあるようだ。

新築マンション値崩れ始まる　千葉県すでに2004年の水準
http://www.j-cast.com/2008/06/25022427.html

記事より
・新築分譲マンションの価格が下落している。不動産経済研究所がまとめた首都圏のマンション市場動向によると、埼玉県や千葉県では価格の下落が鮮明になってきて、「千葉県では、１平米あたりの単価ベースで2004年の水準に近づいています」と指摘。購入希望者が安い物件を求めて買い控えを決め込んでいて、売り手側が値下げするしかなくなってきている。
・マンション価格が下落していることは間違いない。不動産経済研究所によると、5月の地域別平均価格は、東京都23区は前年同月比1.1%アップして 6339万円、東京都下は同15.0%上昇の4617万円、神奈川県も同11.9%上がり4582万円だったが、埼玉県は同6.5%下がり3397万円、千葉県は同21.1%低下の3111万円と大きくダウンした。5月に首都圏で販売したマンションの翌月繰越販売在庫数は1万482戸だった。
・新規供給の落ち込みをみても在庫処分に注力していることがわかるし、資金余力のあるマンション大手は値下がりした土地を購入して、そこに新築物件を建てて安く販売することで市況の回復を待つといった対策を立てている。


千葉県では、１平米あたりの単価ベースで2004年の水準に近づいている，そうです．
また，資金余力のあるマンション大手は値下がりした土地を購入して、そこに新築物件を建てて安く販売することで市況の回復を待つ，という対策を立てているそうです．

今後はさらに安いマンションが登場しそうですね．

ご参考までに，

ゴールドマンサックス：中国不動産市場価格、20％下落見通し
http://www.chinapress.jp/finance/11185/

記事より
・ゴールドマン・サックスの調査研究報告では、世界経済の先行きに対する不透明感や、中国国内における緊縮貨幣政策の実施などにより、中国不動産価格は2007年末より15—20％下落する予測を発表した。


中国も不動産不況で価格下落している，そうです．

また，他にも以下のような記事が．

【山本勲の観察中国】（１６）歯止めかからぬ株価下落
http://www.business-i.jp/news/china-page/news/200806170052a.nwc

いずれにしても、つい最近までのマンションは価値が上がるものというバブル考えは捨て、以前のように、一戸建ては土地はのこるがマンションは経年的に下落していくという基本に帰らないとだめでしょ。売り出し価格より高い中古マンションの在庫がずらりって当たり前田のクラッカー。

[不動産セクター]　大引けの業種別下落率２位——43銘柄が新安値
http://moneyzine.jp/article/detail/71018/

記事より
・東証１部で19銘柄、全取引所では43銘柄が新安値を付けた不動産セクター。
「不動産業」は業種別下落率でも「その他金融業」に次ぎ、２位と売りが目立った。
アーバンコーポレーション（8868）は売りが止まらず、今日も13％安と二ケタ下落。
シーズクリエイト（8921）、パシフィックＨＤ(8902）、アトリウム（8993）なども７％以上下げている。


不動産セクターの株価が大幅に下落している，ようです．

[不動産セクター]年初来安値ラッシュ、東証１部全体の９４銘柄に対し、不動産業種で１８銘柄（１９．１％）
http://moneyzine.jp/article/detail/70800/

破たんしたスルガコーポ（１８８０）こそ、マネーゲーム的な買いに大幅高となっているものの、不動産セクター全体では本日も売り込まれ、安値ラッシュの様相を呈している。
東証１部で本日安値更新した不動産株は、東宝不動産、大京、アーバン、ジョイント、エスリード、日本綜合地所、日神不動産、ゼファー、クリード、タカラレーベン、パシフィック、フージャース、サンシティ、創建ホームズ、タクトホーム、シーズクリエイト、大和システム、アトリウムと、新興企業を中心に実に１８銘柄と、東証１部全体のほぼ２割を占めている。


不動産セクター全体では本日も売り込まれ、安値ラッシュの様相を呈している，そうです．

私も、マンションが適正価格=一般の人が買える価格まで下がればいいと願っている一人ですが、田都沿線では、巷間伝えられる程、下がっていませんね。
逆に、一部大手の物件では上がっているのではないかと思われるものもあります。
このままでは一生賃貸暮らしで、早く手が届くところまで下がるのを期待しています。

戸建てより一般向けマンションの方が価格が高くなってる現状はどう考えてもおかしい。

430さん参照記事のデータ分析の仕方に違和感あったので、不動産経済研究所の元資料
確認したら「埼玉・千葉で価格、単価ともにダウンも、全体の上昇傾向変わらず。」と
なっていますね。
ttp://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
現在のデータで顕在化しつつあるのは、人気ある物件・路線・エリアは横ばい、
人気ないところは下がっている、という「２極化」の進行だけだと思います。
今年末くらいには人気物件も横ばいから下落に転じてるといいのですが．．．

４３８さんのおっしゃる通りだと思います。

２年前から探しているのですが、駅近で好条件のマンションは高止まりしているように思えます。価格が手ごろで条件の良いマンションが無いこと実感しています。

当面は悪条件のマンションの在庫整理で値引き販売があるでしょうが、いずれはこういった物件自体の供給量が減って、好条件のマンションの価格は高止まりのままが状態（埼玉や千葉ではない）が続くのではないかと思います。

>439

家を探している人が，”高止まりのまま”って宣言するのは不自然ですね．

なんのために，そう宣言するのですか？

わざわざ高く買いたいため？

立場と意見が思いっきり矛盾してますね．

439さんはごく真っ当なことを言ってると思いますが。
440さん何か勘違いというか曲解というか変わった捉え方する方ですね。

439さん
MRできちんと購入意思と購入能力を示して価格交渉していますか？
デベ言い値は変わらなくてもかなり水面下では勉強してくれますよ。

私も、来年3月末までに社宅を出なければならないので、住宅を探していますが、人気路線、駅近、大手分譲マンションは価格が高止まりしたままです。
ここ3か月真剣にモデルルームを見ていますが、価格交渉に応じるデベさんは、残念ながらいませんでした。
この掲示板の情報を頼りに、値下げを引き出そうとしていますが、難しいです。
人気物件はだめですね。

その通りです。　

条件に合わない物件は、最初から値引き提示されています。逆に買いたい好条件の物件は値引き交渉しても全く応じてもらえません。

＞人気路線、駅近、大手分譲マンションは価格が高止まりしたまま

勘違いも甚だしい。

人気路線、駅近、大手分譲。この３拍子そろった物件を何で値引きせにゃならんのだ。

価格が高止まりしているわけではなく、それが適正価格なの！

自分の身丈に合った物件を買いましょう。

無理して買って、後で苦しむのはあなたですよ。

「住宅ローンで苦しまない方法（１）〜借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

これだけ、不動産不況になっているんだから、仲介手数料も交渉すべきですよね？
5000万えんの物件仲介するだけで、売主買主からあわせて300万ももらうっておかしいな話ですよね。あまりスレに関係ありませんが、前購入を検討した不動産屋は「仲介手数料は、法律で決まったものですから変える訳にはいかないんですよ」といわれて、絶対この不動産屋から買うのはやめようと思いました。

”もちろん値引き価格で買う。ただし絶対に値引きに応じないような物件が条件”

いるよね、こんなトートロジー君。

万が一狙ってた部屋が値引きされようものなら、そこへの熱が冷めもっと条件のいいところの
値引きはないか、値引きはないか、と探しまわるに違いない。

売り手からしたら一番相手にしたくないタイプだが、
こういう掲示板にとっては何年間も毎日毎日張り付いて盛り上げてくれる有り難い存在かも。
いつか本当に買って無事成仏できますように。

>448
「仲介手数料無料」でググってみれば。
仲介屋なんてやることは皆同じなんだから安いところで仲介してもらえばいい。

438です。
私なりに個人交渉以外で価格が安くなる方法を考えたのですが、
「誰も今の値段で買わない」　或いはその結果として生じる
「全体の価格の低下、契約率の低下に関する報道を積極的に広める」
という行動も手段の一つだとは思うのですが、デベロッパーや業界統計に
依存してしまう即効性のない方法であるので、「年内に特定のエリアに引っ
越したい」という人は恩恵を受けにくい。
と、すれば特定のエリア・物件で何％価格が下がった、という情報持つ人
同士で掲示板で積極的かつ具体的に公開するのがいいのではないかと思いました。
No.180さんの情報の出し方は信憑性の点で賛同を得られませんでしたが、
積極的かつ具体的に公開することで、たかが掲示板の情報でも同じエリア・
物件に関心がある人はそれを元にモデルルームで再交渉する。それにより
さらに連鎖的に情報が発信・活用され、能動的に価格を下げることができる。
．．．このような展開は楽観的に考えすぎでしょうか？

＞＞公務員宿舎などの放出
どこですか？

長期固定金利が上がり始めましたが、どうしましょうか

金利が上がったからこそ、今買わず資金を利殖するんです。

田園都市沿線の東急物件はまだまだ強気だな
立地がいいから高くてもそれなりに売れている。

452さん
教えて頂きたいのですが、
1．最大で160万円戻ってくる住宅ローン控除は今年の入居まで。
2．親が裕福で援助してもらえる場合の3500万円まで非課税の相続時精算課税制度が2009年中の贈与まで。
3．不動産取得税(土地と建物それぞれ)の軽減は来年3月まで。4．登録免許税半額は来年3月末まで。(ただし、土地分は2011年3月末まで)
5．印紙税の軽減は来年3月31まで。
6．固定資産税の半額は2010年の3月末までに新築されたものに適用。
7．マンションの価格には消費税が含まれているため、消費税がアップした場合、仮に5000万円の建物が現在の5％税率で5250万円で販売されていたのが、オーバーに考えて10％になった場合5500万円にアップしてしまう。

ある程度の税金制度は延長するとは思いますが、絶対ではありません。
これでもまだ購入しない方がよろしいですかね？

効果があるほど利殖できるまで預金金利は上がってないのが実情。それでも「利殖できる」といえるほど資金があるなら、現金で購入できるわけでローンのことはどうでもいいよねえ。

ここ二ヶ月で長期金利は0.5％程度上昇し、些細な値引き幅を上回るローンの利子の増加があったわけで、買い控え派はますます買えなくなった感じだね。安い物件が出回りはじめた頃には長期固定金利が実質5%とかになっちゃったりして、結局払う額はたいして変わんないことになりそうだね