横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

首都圏中古マンションの成約件数、３カ月ぶりに前年比減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25780

記事より
・中古マンション成約件数は２４０４件（前年同月比０.58％減）で、３カ月ぶりに前年から減少した。新規登録件数も１万４６６４件（同38.80％増）と依然として急激な増加曲線を描いており、在庫物件数の増加傾向は止まらない。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は40万９７００円（同７.67％上昇）。６カ月連続の40万円台となり、価格が高止まりしている様子が見て取れる。売り出し価格を示す新規登録価格は52万６０００円（同15.91％上昇）となり、成約価格とのかい離は大きいままだ。ただ、上昇傾向は続いているものの、上昇率は縮小傾向にある。


在庫物件数の増加傾向が止まらないそうです。

>315さん

オシャレになるのは横浜とみなとみらいです。
それで十分だと思います。

>しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

それより先に、Ｊに乗り入れる話の方が濃厚です。

相鉄だめでしょう。
相模鉄道ですよ！
発展はするでしょうが他の
地域もっと発展してるはず。
・・・・・だめでしょうー
私が認めない！

そうてつｗ中国かベトナムへの投資投資話と同じレベルだ。

４月首都圏マンション発売戸数、29.7％減・８カ月連続マイナス
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080515NTS2IXN01212052008.html

今、テレビ東京を見ているのですが、マンション価格が材料費や人件費など高騰の影響で昨年同月費１５％アップだそうです。　販売量の落ち込みにより業者は厳しい状況のようですが、その分だけマンションの供給量も減っているので、条件の悪い値引き物件を除けは、新築マンション自体の価格は上昇傾向になるように思えるのですがどうなのでしょうか？

4月首都圏マンション発売戸数、需給とも低調＝不動産経済研究所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000035-reu-bus_all

記事より
・民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２８７５戸で、前年比２９．７％減少となった。減少は８カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６３．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を９カ月連続で下回った。同研究所では「需給とも低調」と指摘した。


需給ともに低調だそうです。

大手不動産株が下落、４月の首都圏新築マンション販売戸数は前年同月比29.7％減
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000009-tcb-biz

記事より
・三菱地所 <8802> が一時、前日比40円（1.38％）安の2860円まで下落、三井不動産 <8801> が一時、前日比-15円（-0.56％）安の2680円まで下落、住友不動産 <8830> が一時、前日比60円（2.17％）安の2710円まで下落、野村不動産ホールディングス <3231> が一時、前日比20円（0.79％）安の2515円まで下落するなど大手不動産株が下落。
・不動産経済研究所がきょう15日に発表した４月の首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で29.7％の大幅減となったことが懸念材料視された。首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で減少となるのは４月で８ヶ月連続となる。

首都圏私鉄、５社が減収　不動産、建設事業が不振
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000955-san-ind

記事より
・首都圏の私鉄７社の平成２０年３月期連結決算が１５日出そろった。都心回帰の動きやマンション建設など首都圏の再開発が進み、沿線の就労人口が増加。輸送人員は全社が前期を上回ったが、不動産、建設事業などの落ち込みが響き、東京急行電鉄、東武鉄道、京王電鉄、京浜急行電鉄、相模鉄道の５社が減収となった。


首都圏私鉄５社、不動産、建設事業が不振だそうです。

首都圏戸建て、４月の契約率は43.7％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805150003.html

記事より
・首都圏で４月に発売された建売住宅の戸数は494戸（前年同月比75.8％増加・前月比21.0％減少）となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は216戸で、月間契約率は43.7％（前年同月比7.9ポイントダウン・前月比同率）。
・１戸当たりの平均価格は4,225万円で、前年同月比8.6％ダウン、前月比で12.8％下落した。


１戸当たりの平均価格は前年同月比8.6％ダウン、前月比で12.8％下落したそうです。

『２００９年１０月以降の引き渡される住宅に義務づけられる保険制度！』

http://ameblo.jp/kyotokeiei-oe/entry-10097254064.html

これが市場に与える影響をみなさんどう思いますか？

マンション販売低調　在庫重く３割引きも
http://mainichi.jp/select/wadai/news/20080519dde001040025000c.html

記事より
・マンションの販売が全国で低調だ。
・好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
・売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
・不動産情報会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。


「ここ１年は価格調整、つまり下落が続く」そうです。

でも、いいマンションは、さっさと売り切れてしまいます。
物件の条件によって、一段と差が出てきているようですね。

>331
>でも、いいマンションは、さっさと売り切れてしまいます。

そうですか、では、神奈川県内で去年の夏以降に分譲を開始して、
さっさと売り切れたマンションを教えていただけないしょうか。

首都圏中古マンション価格、緩やかな下落傾向に　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805210001.html

記事より
・東京カンテイは５月20日、４月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、４月の首都圏中古マンション価格は、3,236万円（前月比0.9％下落）となった。07年12月をピークに緩やかな下落傾向を示している。


下降傾向が続いているそうです。

「マンション販売鈍化」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20080520md01.htm

記事より
・首都圏などでマンションの売れ行きが低迷し始めています。マンション価格の上昇で、消費者の手が届きにくくなったのが原因です。値下げの動きも出てきました
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・とりわけ郊外の物件では値引き販売が常態化しています。郊外は今後、全体の価格水準も下がる方向に向かうでしょう。


マンションの売れ行きがあいかわらず低迷しているそうです。

「マンション大手のゴールドクレスト(8871)は本日も見切売りが続き、2連続STOP安に沈む」
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008051984482.html

・野村証券が「優良在庫は時間をかけて販売する方針で、業績は調整局面」と指摘して、レーティングを「2」→「3」に引き下げたことが売り材料となり、先週末から大きく値を崩している。
・ゴールドクレスト(8871)の13時30分現在の株価は、315円安の2,525円。
・一時STOP安となる2,440円まで売られる場面も。

[NSJショートライブ 2008年5月19日 13時30分 更新]

情報どうも。よくわかった。
でも、何故か希望エリアのマンションは値下げされていない。
むしろ上昇基調（資材・建築費の高騰を除いても）といえる。
もれなく下落してほしいね。

不動産セクター:下落率上位に並ぶ、「日本の地価が再び加速するのは早くて２００９年」とか
日本証券新聞　2008年05月21日 11:23
http://moneyzine.jp/article/detail/58842/

記事より
・東証１部下落率ベストテンにジョイント、日本綜合地所が並ぶほか、エスリード、ゼクス、ランド、サンケイビルなども下落率が５％を超え、上位に名を連ねる。
・前日、クレディ・スイス証券が不動産株を弱気推奨した経緯があるが、この日はゴールドマン・サックス証券が、「地価上昇加速は２００８年中は見込みがたい」などとコメントしている。


ゴールドマン・サックス証券によると、２００８年は地価が上昇する見込みはないそうです。

>336
>希望エリアのマンションは値下げされていない。
>むしろ上昇基調（資材・建築費の高騰を除いても）といえる。

希望エリアってどこですか？
上昇基調のマンションって、どこですか？
そこは(このご時世でも)売れてますか？

東戸塚、上大岡は相変わらず高いですよねー。

首都圏行政区別で1997年分譲マンションの2007年流通価格からリセールバリューを
分析したところ都心部以外でリセールバリューが最も高かったのは、
川崎市幸区で86.0ポイント、次が千葉市美浜区で80.8ポイントだった模様。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf

「失速するマンション市場　積み上がる完成在庫、都心一等地でも異変」
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f...

マンション販売の変調が続いている。タワーマンションが集積する東京都心の臨海地区、中央区勝どき6丁目で今年1月に竣工したオリックス不動産主体の「THE　TOKYO　TOWERS」。マンションでは日本最高の58階建てが売り物のツインタワーだ。2005年の分譲時には超人気を誇ったこのツインタワーは、竣工からまだ日が浅いにもかかわらず大量に売り物が出ている。

　ヤフーの不動産取引サイト「ヤフー不動産」をのぞくと、同マンションは60件以上が売り物件として掲示されている。業界関係者は「05年当時に臨海部の人気を当て込んで投資目的で購入した層が、市況が厳しくなっていることに慌てて、一斉に売りに出している」と言う。が、なかなか成約に結び付かないようで、長期にわたって掲載されている情報が多い。いわば、売り気配の値付かず。投資目的のカネが流入したことが実需以上にブームを過熱させる大きな原因になっていたが、もはやこうした物件は、総じて”売り気配”。竣工前から転売に出される高級マンションも数多くある。

(続く)

新築マンション高止まり、在庫は減らない。ローン金利はあがると
この業界踏んだり蹴ったりだな

>>341さん の記事はなかなか興味深く最後まで読んでみました。
そしてみつけた記事のミス。

◎パークシティ武蔵小杉（東京）

>>338
336ではありませんが、横浜市中心部には1LDK以上の新築自体がほとんどありません。

ここの神奈川版見ても、川崎や小杉、港北ばかりで
中区、西、南などの中心部の物件は、ほとんど無い。

あっても２０戸程度の小規模物件で価格は高止まり。
大幅値引きの話もあまり聞かないんだよね〜

>344
>つか、東洋経済なんて年中煽ってるとこでしょ。

確かにそうなんですが、ただ火のない処に煙は立たずと言いますか、
嘘・でまかせは書かれてないと思いますが。

>336
>ではありませんが、横浜市中心部には1LDK以上の新築自体がほとんどありません。

全くないわけじゃないし、いいんじゃない。そこそこあれば。

それに新築完成在庫と中古在庫が山ほどあるわけだし。

参考までに

総武線沿線マンション価格、08年度は16％程度下落・トータルブレイン調査
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008052909596p2

調査会社のトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）はＪＲ総武線沿線（秋葉原駅—千葉駅）の新築マンション市場調査をまとめた。2007年末までの２年間で同沿線沿いのマンション分譲価格は平均で29％上昇。08年はマンション市況の低迷などを背景に07年末より16％程度の下落が予想されると分析している。
　同沿線の分譲マンションの平均発売価格は07年末までの２年間で坪（3.3平方メートル）当たり50万円上昇し220万円となった。ただ、現在販売中の物件の売れ行きが不振で完成在庫が増えていることから値引きが加速、08年末までに発売価格は坪（3.3平方メートル）当たり35万円の下落が予想されると指摘している。


総武線沿線マンション価格は08年末までに坪単価３５万円の下落が予想されるそうです。

地価上昇が全国的に鈍化、商業地ではマイナスの地点も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080529-OYT1T00645.htm

記事より
・国土交通省が２９日に発表した、四半期ごとの地価動向報告（４月１日時点）で、地価の上昇傾向が全国的に鈍っていることが鮮明になった。
・報告は全国１００か所で、前回調査（１月１日時点）からの変動率を６段階に分類した。上昇率「６％以上」の地点はゼロ（前回５地点）、「３〜６％」が５地点（４７地点）、「０〜３％」が３６地点（３５地点）、「横ばい」が５０地点（１１地点）だった。一方、下落は、「０〜３％」が７地点（２地点）、「３％以上」が２地点（０）だった。
・前回６％以上上昇した銀座（中央区）と表参道（渋谷区）の商業地は「３〜６％」に鈍化した。また、吉祥寺（武蔵野市）と新浦安（浦安市）の住宅地、本八幡駅周辺（市川市）の商業地の３か所がマイナスに転じた。いずれも郊外型マンションに対する需要が頭打ちになったためと見られる。


地価の下落地点が増加しているそうです。

スレ違いの超遅レスで申し訳ありませんが、武蔵小杉の土地が地震に弱いと誤解されたままなのがイヤなので一言レスさせてください。
武蔵小杉の地盤についての資料がやっと出てきたんです。

>283
>やっぱ横浜の土炭層が一番。でも土炭層に直接基礎が置ける地域なんてないでしょうね。たいがいは２０M位試掘しててやっとＮ６０以上ってのが普通でしょ。
>西新宿みたいにちょっと掘ったらＮ８０〜１００なんて地域はそうはないでしょ。

中原区役所のあたりですが18m掘ると土丹で（“土炭”じゃないですよ）、三井が嘘をついていない限りN=106です。
再開発地区は分かりませんが、そう大きく違うこともないのでは？

>>351さん

地盤の目安は電信柱で判断できます。
前にテレビの特番でもやっていましたが、ネット上にもありました。
http://www.life-support-lab.jp/re/reb1003.htm

東京機械周辺の電信柱と塀の傾き具合をご確認下さい。

この近辺で地盤が強いのは、港北NTだと通信会社の友人に聞きました。地盤が強いのでデータセンターを作ったそうです。「港北ニュータウン データセンター」でググれば出てきます。

今の時代に地盤のことはあまり関係ないと思いますよ。

地盤の良し悪しが影響するぐらいの地震がきたら、どこも大変なことになっていますから。

>>348
今年になってからは、1LDK以上はそこそこ、もない。
新築完成在庫は根岸あたりまでいかないとないし、
みなとみらいには中古在庫は山ほどあるが、
勘違い高値物件ばかりで、買う気もないし手も出ない。

中心部の新築物件はすべて賃借にシフトしてしまってます。

> 353

それが来るっていってるから、皆シビアになってるんじゃないの？

そこまで地震のことを気にする人は、
みなとみらいの高層マンションに住めばいいのですよ。

関東大震災がきたときの首都圏広域災害対策拠点ですから。
マンション単体だけの耐震ではなく、みなとみらい地区のインフラ整備、
食料、水の備蓄など、金の掛かり方がすごいですからね。

＞355

意味がよくわからないんだけど・・・

実際にいつどんな大きなものがくるか誰にも分からないし、
今どきの制震や免震で対応しきれないぐらいだったら、
どこもアウトだよ。

層まで気にするぐらいシビアになるんだったら、真面目な
話、活断層がある国には住まない方がいいよ。
そこまでくるとマンションのスレとかの次元の話じゃなくて、
個々の生活や人生に関わる話だからね。

Ｍ・Ｍって逆に危ないってことじゃないんですかね。
かなり前で良く覚えてないんですけどＭ・Ｍの地下にごみの一括収集所を作って。。
なんて話が出ててかなり進んでいたみたいだけど、ポシャリましたよね。

ごみの収集がぽしゃったのと、災害時の活動拠点機能と何か関係があるのでしょうか？
地下に空洞があるからってことですか？

大地震時にみなとみらいがだめになると、首都圏の災害救助活動に大きな痛手になりますね。
耐震バースの整備やらで外からの救援部隊を受け入れ、そこから首都圏の救助活動拠点として計画されているのに。
みなとみらいに備蓄してある何十万人分の食料など救援物資もパーになる。
まぁ、だめになる可能性はありますが、一帯は強度をあげて整備されてるのも事実ですし、
そこに居ることで早期の救援も期待できるのではないでしょうか。運よければね。

>357

えっ？！
なんでそうなるの？

地盤に不安があるから制震・免震だって騒いでるんでしょ？

建物構造云々よりも、その土台である地盤に関して論じられることの方が、むしろ自然だろうに。

地震がくることありきで、より安全なのは？ということが前提でなければ、そりゃ話になんないよ。

>>360 に同意。

地盤が関係ないなら、地盤調査業者の仕事が無くなってしまうでわないですか。
地盤保証の業者もしかり。

マンション業者だって土地を購入する時に地盤調査業者に土地地盤調査報告書をもらってますよ。

＞360、361

＞地震がくることありきで、より安全なのは？ということが前提でなければ、そりゃ話になんないよ。

言いたいことは分かるけどね
むしろ、だからこそ意味がないってことでしょ。

地盤に不安があるから制震・免震て騒いでいるんじゃないよ。この地震国には、より安全なものが必要で、それが必然的に制震・免震を生んだわけでしょうが。
361も自身で書いてあるけど、地盤調査業者やら保証やらがあって、土地を購入してマンションが建つ。
ってことは、制震・免震で対応できるから結果的にマンションが建つ訳でしょ。

そのうえで地盤に関して論じることが自然？

本質をよく考えてみるといいよ。
「あっちの土地はN何某だ、こっちの土地はN何某だ」って、それを理由に決めるの？違うでしょ。
そもそも住まいを探すうえで地盤の良し悪しのプライオリティが最優先なの？
通勤圏だとかステータスだとか子供がいたりDINKSだったり、周辺環境だったり色々なものがあって、その中で地盤の良し悪しって優先順位は高いの？
あくまでも住まいを検討するうえでのひとつの参考基準程度でしょ。
住もうと思っている場所の地盤がよければ「ラッキー」程度なんじゃないの。
今どき地盤が悪くてもどこも「制震or免震だから安全です」と謳ってあれば、それでも「良かった」と思ったりするんだから。

N何某だから震度いくつまで安全だなんて、誰一人として保証できない。
デベや基礎をやっている人の本音は「あそこは土地が良くないよ。ま、でもそんな影響のある地震が来たら結局はどこも一緒だけどね」って答えになる。

仮に武蔵小杉のタワマンが残って、MM のタワマンが崩れるぐらいの地震だったら、世の中はもっと壊滅的な状況に陥っているよ。

だから全くもって不毛だってこと。

以前、コットンを検討した折 得た情報だが、みなと未来地区から橋本町にかけての地盤は非常に浅いところに堅固な支持層が存在しており、高層物件の建設に適しているそうです

大型船の建造をする為に、当時の技術者達が 海にひらいたその様な場所を見出したということなのですね

三菱造船や横浜のバックグランドをある程度知っている人にとってみれば
そんなことは当然知っているのに、コットンの営業だけがそれをしらずに
やたら売りにしていましたね。

ランドマークのドックヤードガーデンの復元が分かりやすいでしょうね。

値引きがすごいことになってきましたね

366さん
どの物件ですか？
是非おしえてください。

>>「あっちの土地はN何某だ、こっちの土地はN何某だ」って、それを理由に決めるの？違うでしょ。
>>そもそも住まいを探すうえで地盤の良し悪しのプライオリティが最優先なの？

最優先じゃないけど、優先項目のトップテンに入れました。我が家の場合。
（阪神大震災の被災者ですから。）

もともと首都圏広域で検討したので、まず取り寄せたのが国土地理院発行の都市圏活断層図面。

そこに埋立地、沖積低地、中位段丘面、上位段丘面が色分けされているので、上位段丘面が広がっている地域を選んでから、都心へのアクセスや距離や用途地域など条件を加えていきました。

それで地域を絞り込んでからネットでそれが砂礫なのか土炭なのかや、ボーリングデータを調べたりしましたよ。お金があればごく浅い層にＮ８０以上の西新宿にしましたね。

変わってますかね？

でも、田園調布が西側の扇型地形の処だけ段丘面だったり、旧軍用施設の場所とか、歴史のある大学なんてところはきれいにそこだけに上位段丘面になっていたりしますよ。
それだけ従来から地盤が重視されてきたってことなのでは？

ＭＭや横浜駅周辺（高島台とかの台地除く）は土炭層が浅いところにあり、地盤は良いけれど、所詮は埋立地。大きな地震が長く続けば表面の土砂が液状化することは避けられない。
建物は倒壊しないだろうが、地下に埋設されたインフラがどうなるか？（全部がフレックス管じゃあるまい）

あと、活断層の近くにわざわざ住む人っているんですか？立川断層とか荒川断層とか。
実際に阪神で見た、活断層ってすごいですよ、その真上の家は真っ二つですから。

国道２号線沿いの木造家屋の全壊率は凄かったです。三宮駅周辺の鉄筋で、倒壊したものがあるのは有名だが、倒壊しなくても殆どが傾いてました。それほど、都市建築は大震災に弱いのです。
362さんは現実を知らないのかね。
実際の倒壊率がどうであっても、生であの状況を見れば、埋立地や造成地（阪神では仁川高丸地区が崩壊）は買わないな。

あと、どこぞのハウスメーカーが一棟も倒壊なし、などと言ってますが、モデルハウス（たぶん用途を考えて見えない箇所を手抜きしたんでしょう）が壊滅し、翌日にはきれいな更地になっていた、というのは地元では有名な話です。

わたしも台湾で震度６以上の地震に遭遇しています。四川の地震でもわかるように、
部屋と部屋の間の壁はレンガを重ねてあるだけなので、すべて崩壊しました。
断層の走っている上のマンションなどはもう住めないほどのひどい被害で友人も
何人も引越しました。それが賃貸だったからまだよかったものの、
もし持ち家だったら修繕費はかなりのもの。。。
もちろん最近の日本の建物は造りがしっかりしてはいますが、
わたしは地盤、免震は絶対条件です。体験した人しか実感わかないと思いますが。。

台湾って震度って概念あるのか？

中国には震度ではなく、烈度というのがある
烈度６は震度４くらいでしょう

３７０です。そうですね。震度とは言いませんが、日本でもかなりのニュースになりその情報では震度６〜７だったと思います。

369さん
>あと、活断層の近くにわざわざ住む人っているんですか？立川断層とか荒川断層とか。

ずいぶん細かく調べられて、少し感心しています。
そこで参考迄に質問ですが「国土地理院発行の都市圏活断層図面」に記載されいる断層が
全てでそれ以外には無いと考えて良いのですかね？
それとも、未発見のものもまだまだ沢山あると言う事なんでしょうか？

全てであれば、購入予定のものについては確認しようかと思いますが、そうでなければ
面倒なので積極的に確認せずに断層がずれてアンラッキーと考える事にします。

＞375さん
活断層図面は調査時点が古い（80年代）なので、活断層について言えば、昔から言われているものや大規模なものしか記載されていません。
一方で、阪神大震災以降、活断層の研究が飛躍的に進み、新しいものがどんどん発見されてます。
当然ながら未発見、未認定のものがたくさんあります。（だから刈羽原発みたいなことが起きる。
耐震性抜群の原発でもあの状態ですから…）

活断層図面に断層表示がない青葉区でマンションを検討したことがあります。業者は『横浜市では活断層は発見されていません。』などと言ってましたが、最近の研究で活断層である可能性が高いと指摘されていた箇所に至近な場所だったことがありました。（ネットに載っているし、言われてみると地形も明らかに不自然な断崖となっていることがわかります）

神戸市では発見されている活断層の上にはマンションを建てさせない行政指導があるとテレビで見たことがあります。

なお、海底のものは記載がありません。（沿岸部だとあまり意味がないかも知れませんね。でも海の上に家は立ちませんから、直上というこはないでしょう。）

わざわざ買わなくても、ピンポイント調査なら立ち読みでも大丈夫でしょう。（私は最初、新宿の紀伊国屋書店で立ち読みして調べてました。国土地理院の普通の地形図より高いですからね。広域検討なので結局面倒になって買ってしまいましたが。）

あとは、ネットで公開されているハザードマップを見るのも良いでしょう。（想定震源地とタイプによって個々の場所の想定震度は異なってきますが、相対的に地盤が良いところは、そこだけ少しだけ想定震度が低く見積もられていることがあります。）

もし、横浜市内を検討されているならば、横浜市のホームページで公開されている『わいわい防災マップ』は参考になりますよ。

きわめて慎重に立地条件を検討された原発の下からも震災後に活断層が見つかったのだから、未発見のも含めて無数にあるといわれてる活断層を避けることは無理なのでは。

都区部マンション『高すぎ』　年収の８倍　６３４９万円に　首都圏白書
http://www.tokyo-np.co.jp/article/politics/news/CK2008061002000271.htm...

記事より
・年収が伸び悩む中で地価が上昇し、東京都区部のマンション平均価格は三月時点で、平均年収の八・〇倍、東京郊外でも五・二倍に上ることなどを指摘した二〇〇七年度首都圏白書を閣議に提出、了承された。
・マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるが、白書は「一般の勤労者世帯はマンションを購入しにくい環境になっている」と、庶民には「高根の花」の実態を強調している。
・白書によると、住宅地の価格は毎年一月時点の地価公示で、〇六年に都区部が上昇に転じ、〇七年には埼玉、千葉、神奈川の三県と東京郊外の多摩地区でも上昇。マンション価格も〇七年以降、上昇基調となり、三月の平均価格は都区部で六千三百四十九万円、東京郊外は四千百八十九万円だった。これに対し、都区部と三県の政令指定都市圏（周辺市町村を含む）の勤労者世帯の平均年収は、前年より約四十万円落ち込んだ〇三年から七百万円台後半のまま推移。マンション在庫は増加傾向にある。


マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるそうです。
またマンション在庫はあいかわらず増加傾向だそうです。

大和ハウス工業<1925.T>系の不動産投信がＩＰＯを中止、市況悪化で需要低く
http://jp.reuters.com/article/ipoNews/idJPnTK011965520080610

記事より
・大和ハウス工業は１０日、東京証券取引所に予定していた不動産投資信託（Ｊ─ＲＥＩＴ）「大和ハウスリート投資法人」の上場を中止すると発表した。
・投資家からの需要が低かったことが要因。サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題に端を発した信用収縮が長期化し「今年に入ってから特に不動産やマンション・デベロッパーなどへのおカネの流れが悪くなった」（大手銀行系証券）環境を裏付けている。
・大和ハウス工業以外にも、サブプライム問題が発生してから、エイブルや米ＡＩＧ系の不動産投信が日本での上場を断念した経緯がある。


あいかわらず不動産市況は悪化しているそうです。

＞３７９
先日、業者間で流れてるある破たんした不動産ファンドの
不良債権化した物件リストを見ました。

都心からハワイや石垣島の物件まで、よくもまあここまで買ったなあという感じ。
中には１０００万円を切るフアミリータイプのマンションもあって
非常にお買い得感ありますね。

住専が今回不動産ファンドに変わっただけで
前のバブル崩壊の時と同じですね。

おそらく今回も不動産価格は、１0年位下がり続けると予想してます。

362です。

>369さん

>国道２号線沿いの木造家屋の全壊率は凄かったです。三宮駅周辺の鉄筋で、倒壊したものがあるのは有名だが、倒壊しなくても殆どが傾いてました。それほど、都市建築は大震災に弱いのです。
>362さんは現実を知らないのかね。
>実際の倒壊率がどうであっても、生であの状況を見れば、埋立地や造成地（阪神では仁川高丸地区が崩壊）は買わないな。

残念ながら、私だけでなくこのスレのほとんどの人が現実を知らないですよ。
まさに私を含め375、377の意見が象徴的でしょう。
結局は参考程度。地震が起きても免震・制震で対応できるかどうかという点ぐらいまでで、活断層云々、N何某の良し悪しは参考程度、「そうなんだ、良かった」「そうなんだ、でもどのように影響するんだろう？」と結果論に近い。

それに新たな活断層があるないと言っている時点で、やはりあまり意味を持たなくなるのかなと。そりゃ、誰だって安全な場所に住みたいのは当然。しかし、どこが震源地でどこの活断層に影響があるか誰も分からないのに、その見えない部分に重きをおいて住まいを決めるのには相当な決断力が必要に感じますね。

神戸の行政指導みたいなのがあれば本当は良いのかもしれないけど、それだと人口に対して需要と供給のバランスが取れなくなり、横浜で言えば住む場所なんか確保できなくなって、それ以前の問題になるでしょう。


>そこに埋立地、沖積低地、中位段丘面、上位段丘面が色分けされているので、上位段丘面が広がっている地域を選んでから、都心へのアクセスや距離や用途地域など条件を加えていきました。

活断層ありきでアクセスなどの条件を加えている訳ですからそれが本当であればそれは最優先にされているんですよ。
その点が被災された方とそうでない人たちの差だと思いますね。

>横浜で言えば住む場所なんか確保できなくなって、それ以前の問題になるでしょう。

そうなんですよね。横浜は凄く地盤構造が複雑なんですよ。
段丘面で地盤が良さそうと思ってもがけ崩れ崩落危険地区の指定があったりしますし。

横浜は、中央線沿線の武蔵野台地や浦和以北の大宮台地みたいに、地盤が連続していない。
だから、ＭＭのように土炭層（ベイブリッジの支柱工事は難工事だったらしい）の堅い地盤なのに埋立地って変なところがある。

でも武蔵野台地には立川断層、大宮台地には荒川断層があるから、安全とはいえない。

川崎南部などは全部沖積低地で新しい地盤（それだけ相対的に脆い）ので、割切って余り選べばあまり悩まないんでしょうけどね。

関東はホントに地盤構造が複雑みたいですよ。茨城が震源で東京がより横浜（確か鶴見か東神奈川だったか）の方が震度が大きいこともありましたからね。

ごめんなさい。価格動向のスレでしたね。そっちの方が重要な話題ですので、これでお暇します。

362さんが、地盤について語るのは不毛、と言ってくれたおかげで、
結果、いろいろ地盤について論じることになりましたね。
とても興味深く読ませていただきました。
結局地盤はどこなら絶対安全、なんてことはないわけですが、すでに市などが
公表している危険地域くらいは避けたいかなと思います・・・。

エレベータの性能が良いからでしょう

一部の方に好評をいただいたので、勝手にアンコールと理解して再登場します。

>エレベータの性能が良いからでしょう。

最新のビルですから、確かにエレベータの安全装置も最新で良いものなのでしょう。
おそらく、その評価が一番当たっていると思います。

が、疑り深い私としてはビル自体の制震装置の設定に問題があるのではないか？と疑っています。
共振現象は長さにだけ反応するわけではないのでしょうから、あのずんぐりした体積にマッチした制震装置が森タワーに設定されているのか、ちょっと疑問です。

あと、岩手の山間部の大規模崩落みたいに自然の山地盤であっても、あれだけ崩壊してしまうのですね。やっぱり、地質が何か（何万年前の形成地か、何千年前の形成地かという話）は重要なのではないでしょうかね？特に傾斜地では、いくら支持層に達する拡底杭を打ったと言ってもそれが30ｍとかで、表面地層がもろくてはね…。

あと、やはり、今回の岩手地震の東大地震研究所のＣＧ分析では揺れが関東平野に届いてから、減衰せずに大きく、長く揺れていることがよく分かりますね。関東自体が揺れやすく、複雑な地盤構造であることがよく分かります。なので、少しでも地盤の良いところを選びたいと思われても当然だと思いますね。

今回の地震では実はウチ（横浜の高台）では揺れを感じませんでした。鈍感なのかな？
でも、市の防災速報の観測地点でも震度検出がないところも沢山ありましたよ。（一番近くの検出地点では2.3だったかな？）

あ、ゴメンナサイ。

前の方が指摘されてましたが、『土炭層』ではなく『土丹層』が正しいです。
『どたんそう』と入力すると『土炭層』と変換されちゃうんで…。直すの忘れてました。
ネットでは土丹層で検索してくだいさね。硬い地盤であることが分かりますから。

確かに炭じゃ訳分かりませんよね。ウイスキー作りで使うピート（泥炭）かっ？て感じですよね。

意外とと言うか、皆さん地盤への関心が高く感じられ、とても詳しいことがうかがえますが、結論が見えません。
地盤に詳しい皆さんが、結果「ここのマンションなら安心して暮らせる」と思う物件はどこなのでしょうか？

そんなものありません。

でしょ？
だから言ったでしょうが。全くの不毛だって。

いんや、不毛ではないよ。
個人情報出したくないから、自分の買った地域を言わないだけだよん。

>そんなものありません。

　ありますよ。だが、地盤と建物の安全は経験則によるところが大きく、そんなに科学的な分析結果が完成の域に達していないから、ここが絶対安全なんて言い切れないんでしょう。
　あくまでも、地盤が固いところは揺れに強い、また開発時期も古い処が多いから、過去の大災害時の歴史からも判断できる。というような常識的一般論。そこにどれだけ重点を置くか、最新の杭基礎工法や免震・制震構造にどれだけ期待をよせて重点を修正するか、というのは個々人の判断。

390さんのように、そもそも、そんなポイントに重点を置かない人にとっては不毛な議論でしょ。

ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのとを１枚の板において、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。
相対的に安心感があると思う方を探すことがそんなに不毛ですか？

私だったら、
多摩川河口付近や鶴見川河口付近と横浜の山手や高島台を比べれば、そりゃ後者だね。
ＭＭと川崎を比べれば前者だろう。水田地帯だった新横浜と、軍用施設もあった日吉なら後者。

神奈川ではないが、品川の御殿山ヒルズや広尾ガーデンヒルズと芝浦の埋立地のタワーならどっちがいいですか？たぶんあまり比較にならないと思いますよ。

>>391
>ありますよ。だが、地盤と建物の安全は経験則によるところが大きく、そんなに科学的な分析
>結果が完成の域に達していないから、ここが絶対安全なんて言い切れないんでしょう。

これって無いって言ってるようなもんだと思うが．．．

>ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのとを１枚の板におい>て、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。

砂を盛っただけのところに立てないように杭基礎だと思うが、この比較に何の意味があるの
だろう？

通常、規定のN値に立てるんだから直基礎と杭基礎の比較、同じＮ値でも層による問題の比較例
を論じないと。

>391
何にしても不幸にも震源近くになってしまわない限り、多少の揺れの程度は違えど壊滅的な被害には至らないと思うのですが、
もし直下型になってしまった場合、むしろ山手などの横浜の高台の方が、急斜面地が多く崖崩れや崩落が心配な気がしてしまいますが。

基地があった周辺って地盤はいいって考えていいのかな。

↑ だから、意味ないって。人類の歴史など地殻変動に比べたら非常に短い時間なので、人類の経験や科学はあてにならない。
今回の地震だって、山があれだけ崩壊するといった、人類の想定を超えることが自然界では平然と起きる。
少なくとも日本の領土は、いつばらばらになっても不思議でない不安定なものなんだし。

ですが、地震を経験された方が慎重になることも解ります。

>390
相対論は無意味で、100点の答え以外は10点も90点も同じって事ですか？
んじゃ、あなたは一生かけて100点のマンション探してください。

>もし直下型になってしまった場合、むしろ山手などの横浜の高台の方が、急斜面地が多く崖崩れや崩落が心配な気がしてしまいますが。

がけ崩れは直下型だけでなく、プレート境界型でも同じでは？

急斜面地が多くても、斜面に建っていなければがけ崩れリスクは少ないでしょう。
危ないのは、斜面に切土、盛土を組み合わせてひな壇状にした土地、崩落危険地区に指定されている土地、活断層がずれた跡である断崖の急斜面。
（秦野市方面に行くと渋沢断層や国府津松田断層帯の特徴的地形が見られますし、関東大震災で出来た震生湖もあります。）

山手や高島台といっても全体が安全なのではなく、頂上部で地面が平らなところがだけが安全なんでしょう。少なくとも私は坂の途中にあるマンションには住みません。

心配になってきた・・・・川崎に活断層ってありますか？ネットで検索してみたけど、よくわかりませんでした。

神戸の震災のときに物見遊山で街を歩いてみたんですが
内部はともかく外見は無傷に見える家の隣で、１階部分が潰れてしまった家などがあり
地域によってどうこうといった法則性は感じられませんでした。
その家の固有振動数が地震波に合ってしまったら壊れるんだなというのが印象でした。
以来、家は諦めて命が助かる方法を考えてます。

こちらには「横浜・神奈川の新築マンション価格動向」を語る人はいないのですか？

遅ればせながら

ガイヤの夜明け見た
マンション販売方法が
反吐がでるほど気持ちの悪く、非効率
カルトと何ら変わらん！

とっとと潰れろクソ業界のインチキ企業

ガイアの夜明け「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」
見逃しました・・・でも、ＢＳで再放送するので見てみます。
6月20日（金） 21:00〜21:54　ＢＳジャパン

＞396

なんでそんなロジックになるの？

100点の物件がないんだよね？それは皆同意でしょ？
90点の地層の直下型が崩れて、他の土地の50点の地層が残る可能性がある。

だから不毛だって言っているの。

故に私は100%の物件なんか無いと思っているので、そんなところ最初から探してないし、
交通の便や資産性、家族構成などを優先して制震タワマンにしましたけどね。

＞391

住んでいる地域は個人情報に該当しませんので、あしからず。
あと他の方も言っているけど、あなた自身が言っているのは結果として“そんな
ところない”と言っていることになります。

＞ただ、砂を盛ってボールペンを立てたのと、粘土に同じボールペンを立てたのと
＞を１枚の板において、同一の加速度で揺らすとどうなるか？小学生の実験でもありますよね。
＞相対的に安心感があると思う方を探すことがそんなに不毛ですか？

そもそもこの例がおかしいです。
同一の加速度で揺らすということであれば、それは同じ土地（地層）で異なる構造の場合の
例えになりますよ。

地層の話なので、砂を盛ったボールペンのところが揺れないで、粘土にボールペンを立てた
ところが大きく揺れたらどうなるかって話です。

だから不毛だと言っているんです。

大抵の人は５０点〜９０点くらいでの判断じゃね？
（上限下限のブレは多少あるとは思いますがね）
２０点とかだったら検討対象外かもしれないが、物件選びは各項目のアシキリ＆総合点でみてる
人がほとんどだから多少のことは目をつぶったりすると思うぞ。
物件としての耐震の基準もちゃんとあるんだし、その為の各構造＆基礎方式なんだから。

その状況下では４０３が言うように不毛でしょう。

まぁ、同じレベルで比べたら地盤の良いところを選ぶとは思うけどそれは別の選択基準
となんら変わらない一要素なんだろう。

>>交通の便や資産性、家族構成などを優先して制震タワマンにしましたけどね。

交通の便や家族構成は勝手なんだけど、タワマンで資産性？
ぷぷっ。武蔵小杉かＭＭか芝浦か豊洲かしらないが、所詮は川べりか埋立地だよね。
資産価値があるのは駅に近いという一点だけかな？
資産性に言及できるなら市ヶ谷とか赤坂とか六本木のタワーですかい？

いずれにせよタワマンなんて閑静な住環境とは無縁。そりゃ、上階は騒音レベルはかなり低いだろうけど。住居に求めるものは通勤（と眺望）だけですか？

悪いが、タワマンは眼中にないな。制震装置が効くかどうかということよりも、火災の問題もあるしね。怖くて住めない。（予算的には十分買えたけど、全く検討しなかった。）
タワーリングインフェルノやワールドトレードセンターみたいになったらどうするの？

本当に資産価値云々言うような上層階なら、脱出シューターも緊急避難器具もはしご車も通用しない。まさに、大規模災害には未知の世界。（かなり昔に江戸川かどこかの高層マンションの上層階で火事があって大騒ぎしてたけどね）

もしかして、マンション既設の消化設備で大丈夫だなんて、楽観的に考えていますか？
自分の家の火元は大丈夫でも、まわりは他人ですからね。あんまり信用できないな。

落下傘とは言わないが、下階火災が原因の一酸化炭素中毒で倒れない用意だけはしておいたほうがよいと思うよ。窓を開けりゃ済むとは限らない。

・タワーリングインフェルノやワールドトレードセンターみたいになったらどうするの？
・電車に乗って脱線事故起きたらどうするの？
・高速道路を走って逆走認知症老人と正面衝突したらどうするの？
・飛行機乗って落ちたらどうするの？

この中で有史以来最も頻度の低いアクシデントは何？

>>405
口汚い言葉とは裏腹にタワマン好きそうですね♪

タワマンの弱点を指摘すると、かならずヒガミだとか、やっかみだというふうに決め付けれる人がいるね。

まあ、自分の住まいを悪く言われるのは気持ちの良いものではないが…。

そんなにタワマンってステータスのあるものなの？

少なくとも、１棟だけドーンと建ってりゃ眺望もいいし、お山の大将的妄想に浸れるかもしれないけど、あんなに林立してちゃね…。
まあ、先鋭的、未来的な住居ってイメージとか、ホテルみたいで高級志向に浸れるかもしれないけど…。

でも浸れるのってタワマン最上階とかでしょ
タワマン中、下層階の人は…

高層ビルの火災で人が死んだなんて聞いたことがないな
阪神大震災でも超高層ビルが倒れなかったし、言い過ぎ

>>409
最上階だけで、中、下層階がないタワマンってまだ見たことないんだが

405はタワマン買わずに目立たない物件買って後悔してるんだな。タマワン購入者にはわかりきってる弱点言って、それに反論するとまたわけのわからないことを言う。品性を疑うね。

>412
ほーら、タワマンが目立つからステータスがあると思っているよ。
家が目立つ必要なんかないと思うけどな。目立ちたければ某漫画家みたいにペイントすればよい。

まじめに、タワマンのメリットって何だと思います？

メリット
相対的に交通至便な駅の近くに建っている。かつ駅にすごく近い。上層階は眺望が非常によい場合がある。ゼネコンが一応大手なので信用できそう。最新の建築物なので耐久性が高そう。
大規模で１棟などなので割安な管理費で管理が行き届く。たぶん売却時に流動性が高いと思われる（それを資産性と略しているのだろうが）。

デメリット
学校などの基本的住環境が整っていない。あまりにも都会的すぎて落ち着かない。相対的に治安が悪い（又はかつて悪かった）地域に位置する。大規模災害に弱そう。風が強すぎて洗濯物が干せない。エレベーターが混むので意外にストレスがたまる。下層階を買うと明らかに『お金が無かったのね』と思われてしまう。いわゆる団地っぽい。修繕積立金が高い。駐車場がないものが多い。

こんなところかな。やはり住居としてはデメリットの方が多そう…。

弱点が分かりきってるなら、利点がそれを上回っているという認識なのでしょう。
その利点の大部分はたぶん、主観的なステータス、所有欲でしょうね。

ほとんど４１３の主観じゃん・・

あ、まだあった。肝心なのが。

タワマンは構造上、円柱や四角柱、三角柱などが殆ど。だから住居としてはデットスペースともいうべき区画が生まれやすい。北向きや北東向きがメインの部屋がどうしても、日当たりの良い区画と同数分できてしまう。東南の角部屋なんて物件は数えるほどしか出来ない。
住居なのにわざわざ北向きの部屋を買う人の目的ってなんだろ？ましてや下層階での場合はなおさら。
『家は住むための機械である』とはル・コルビュジェの名言だが、タワマンの北向きの区画の機械的性能はどうなんだろう？

やっぱり細長い高層建築は、フロアを集積して利用効率を高める必要があるオフィスビルや、都心の真ん中にに部屋数をいっぱい設ける必要があるホテルに適する構造だと思うけど。
バブル時期に流行した海外コンドミニアム投資も、ホテルオペレーションの出来ない物件はその後散々だったしね。やっぱり自宅用としてはどうかな〜？

マンションの資産価値ですが、リセールバリュー(価格維持率)を考えると以下の観点が
重要になるようです。

・駅平均の分譲マンション賃料水準と中古マンションのリセールバリューには高い相関性がある。http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-eki.pdf

・マンションの資産価値は“広域と狭域”の二つの立地で決まる。
広域では、都心と近郊エリアにおける行政区のリセールバリューは極めて高い。
狭義では、最寄駅からの所要時間が短いほど価格水準は高い。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf

・最高階数・戸別階数ともに20階以上ではリセールバリューも高い。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-level.pdf