横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2

296さんすご〜い。良く調べましたね。

私もこんな記事見つけました。物理の苦手な人も、25話のページだけでも読んでほしいです。

http://www.kozosoft.co.jp/gijyutu/jisindou.html

軟弱地盤に高層ビルは危険ですよ。やっぱり。
ムサコのマンションもランドマークタワーみたいに振子制振装置が付いてたら安心だったのに…。

296さん

特に実験動画は衝撃的ですね。

あんなに船みたいにゆっくり揺れたら、寝入ってたら、地震だって理解できる前にタンスの下敷きになりそうです。
オマケにやっぱり窓から什器が落下してましたね。コワイ。

私が西宮で被災したときは、もっとシェーカーみたいな揺れで、テレビが飛行しましたが、長周期地震＋高層ビルではコピー機がダンスするんですね。

まじめにタワマン居住者の方は必見です。

建物に振動を伝えない免震構造の高層マンションの場合は大丈夫と理解して良いのでしょうか？

297で指摘したリンク先に免震構造のメリットが書いてありますよ。読み進んでみてくださいな。
大丈夫ってわけじゃなさそうだけど。かなり応力を低減できるみたいです。

＞３００

応力を低減できるってどういうこと？
入力する層せん断力が小さくなるから、結果的に応力が小さくなるってことですか？

最近の超高層タワーは、非常に高い建物は制振が多く、40階くらいまでの建物は免震が多い傾向があります。
小杉のタワー群も160m超級はすべて制振構造ですね。

ちなみに小杉のタワーマンションの杭はそれほど長くなく、支持層が割と浅いところにあり地盤は比較的よいことが伺えます。
パークシティなんかはベタ基礎ですし。


六甲アイランドの例を見てもわかるように、直下型地震の場合、最近の建物は基本的に耐えられると思われます。
長周期振動の場合は、やってみないとわからない（建物ごとに反応してしまう周期が違う）ので、不安になる気持ちもわかります。
ただし、中越地震によって東京のタワーのエレベータに影響があった例を見てみると、大多数は被害はなく、たまたま（？）周期があってしまったビルで問題がある、といった形です。


逆に言うと、小杉のタワーがいっぺんに被害を受けることはなさそうな気がｗ


まあ東京近辺には超高層の建物はたくさんあるので、どれかが被害を受けることはありそうですが、その確率は低そうだ、と考えられますね。

>>301さん
そのとおり、免震装置により入力される層せん断力が小さくなる結果です。
不適格な表現でしたね。すみません。

>>302さん
きわめて科学的な分析ですね。確かに個別のビルごとに周期が違うので、同じ地盤周期であれば全部振れちゃうってことはないですね。

参考までに教えていただけるとありがたいのですが、実際の地盤は起震台のように同じ周期で振れてはくれませんよね。一回の地震の何十秒かの間でも揺れは一定しないし、余震もある。
となると、全ビルがいっぺんが同時に振れなくとも、長周期には全体的に振れるってことにならないんでしょうか（振れが収まりにくい特性上）
つまり、Ａビルの共振がやむとＢビルが共振する。その場合は逆位相周波にでもならない限りＡビルの共振は収まらない。そうやって、結局は大半が振れちゃうってことはないんですか？

まあ、ご指摘の通り制震装置が威力を発揮するんでしょうけど。

ん？ここって新築マンションの価格情報のすれじゃないの？なんか違うところにきてしまったかな？

住むには地価が安くて便利なところが一番だと思うけどねぇ。なんでタワマン好きは売るときのことばっか考えてるんだろう？

タワマンバブルを経験してしまったからです。

地価が安くて便利、ということは、便利なのにみんながほしがっていないってことでしょう。

それって便利以外の部分に大きな欠陥があるってことでは？

基本的にさまざまな意味での生活環境がよい場所というのは当然高くなります。
タワーは土地の持分が小さくて済む分、同じ価格で高い土地に住めるということです。
（建物の費用が高くなる話は置いておいて）


地価が安い場所のマンションは、建物の分しか価値はないですし（そもそも物件価格も建物代しか掛かってないし）、逆もまたしかり。

複数の路線がある乗換駅の徒歩３分に低層マンションでは土地利用としてもったいない、だから公開空地を設けて容積率緩和措置を受けてタワーを建てる、というだけの話でしょう。

　※ここは神奈川のスレだから湾岸タワーの話はしなくてよいんでしょ？

参考までに

東京都の新築マンション利回り、最低水準の4.1％　不動産経済研など
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070002.html

記事より
・不動産経済研究所と不動産鑑定士市場賃料研究会の調査によると、07年に東京都全体で発売された新築分譲マンションの表面利回り（管理費などの各種費用控除前、以下「利回り」）を算出した場合、調査開始の00年以降最も低い4.1％（前年比0.7ポイント下落）だったことが分かった。
・不動産経済研究所では、「マンション価格が高騰しているなか、賃料は横バイもしくは下落基調にあることが要因」と分析している。
・調査結果によると、都内のエリア別でもそれぞれ0.5〜0.7ポイント前年を下回っており、東京23区、都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、東京都下とも4.1％の利回り水準となった。

『首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に』　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

『07年東京マンション価格、平均年収の10倍』　東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

東京はもはや平均的な年収の人が買うエリアじゃないってことでしょう。

川崎・横浜の一部では、上に出てきた東京都の平均値水準になっています。
そういったエリアを外さないと70平米でも買えなくなってきているわけですね。

年収に土地価格はリンクしないですからしょうがないことですが。

不動産ファンドを運営するダヴィンチ・アドバイザーズ(4314)の1Q純利益は92.4％減益の2.99億円に　インセンティブ・フィーが減収する
http://moneyzine.jp/article/detail/55589/

インセンティブ・フィーが減収となったことや、業容拡大のための増員等により、08年12月期第1四半期連結純利益が前年同期比92.4％減益の2.99億円に留まったのに対して、通期純利益は前期比32.3％増益の156.80億円を確保するとの見通しを示している。


(空きが目立つ)リエトコート武蔵小杉の影響もあるのでしょうか…

新光証券が格下げを報告した住友不動産販売(8870)が安い　仲介事業が落ち込みが警戒される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008051282886.html

前期営業利益が10.1％減益の188億1,400万円となり、仲介事業が落ち込んだことが警戒されているという。
なお、今期会社計画の営業利益は4.7％増の197億円となっているものの、新光証券では「調整局面にある売買仲介市況の影響を乗り越えることは現状では難しい」として、レーティングを「2+」→「2」に格下げしている。


「調整局面にある売買仲介市況の影響を乗り越えることは現状では難しい」そうです。

どこを見ても、資産性を考える書き込みが多いですね。

小杉だ！、北仲だ！と注目されている方も多いようですが。
最終的な坪単価での比較では敵わないでしょうが、上げ幅的な面でいうならば、相鉄沿線は狙い目だと思います。

まだもう少し先の話になるでしょうが、今後きますよ？相鉄。

相鉄線はオシャレじゃないのでダメです。きっと

相鉄は無理があるね。上げ幅はないですよ。
分かりやすい例が、ブルーライン。泉区を通ると決まったときにも
（もう15年ぐらい前？）近隣は賑わったがこの始末。
いずみの線のゆめが丘なんか行ったことある？

未だにあの古びた町並みが発展しないのは、相鉄の商店街の組合たちが
拘りを捨てきれずにいるから、ずっと何十年も発展しないんですよ。
発展させようとも思ってないし、むしろこのままが良いって言っている
んだから。
その影響が横浜西口（相鉄寄り）あたりにプンプンしているじゃないですか。
野毛と同様にアンタッチャブルの領域ですよ。

しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

首都圏中古マンションの成約件数、３カ月ぶりに前年比減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25780

記事より
・中古マンション成約件数は２４０４件（前年同月比０.58％減）で、３カ月ぶりに前年から減少した。新規登録件数も１万４６６４件（同38.80％増）と依然として急激な増加曲線を描いており、在庫物件数の増加傾向は止まらない。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は40万９７００円（同７.67％上昇）。６カ月連続の40万円台となり、価格が高止まりしている様子が見て取れる。売り出し価格を示す新規登録価格は52万６０００円（同15.91％上昇）となり、成約価格とのかい離は大きいままだ。ただ、上昇傾向は続いているものの、上昇率は縮小傾向にある。


在庫物件数の増加傾向が止まらないそうです。

>315さん

オシャレになるのは横浜とみなとみらいです。
それで十分だと思います。

>しかも西谷あたりから乗り入れて綱島に出す話は、10年以上先の話。

それより先に、Ｊに乗り入れる話の方が濃厚です。

相鉄だめでしょう。
相模鉄道ですよ！
発展はするでしょうが他の
地域もっと発展してるはず。
・・・・・だめでしょうー
私が認めない！

そうてつｗ中国かベトナムへの投資投資話と同じレベルだ。

４月首都圏マンション発売戸数、29.7％減・８カ月連続マイナス
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080515NTS2IXN01212052008.html

今、テレビ東京を見ているのですが、マンション価格が材料費や人件費など高騰の影響で昨年同月費１５％アップだそうです。　販売量の落ち込みにより業者は厳しい状況のようですが、その分だけマンションの供給量も減っているので、条件の悪い値引き物件を除けは、新築マンション自体の価格は上昇傾向になるように思えるのですがどうなのでしょうか？

4月首都圏マンション発売戸数、需給とも低調＝不動産経済研究所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000035-reu-bus_all

記事より
・民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２８７５戸で、前年比２９．７％減少となった。減少は８カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６３．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を９カ月連続で下回った。同研究所では「需給とも低調」と指摘した。


需給ともに低調だそうです。

大手不動産株が下落、４月の首都圏新築マンション販売戸数は前年同月比29.7％減
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000009-tcb-biz

記事より
・三菱地所 <8802> が一時、前日比40円（1.38％）安の2860円まで下落、三井不動産 <8801> が一時、前日比-15円（-0.56％）安の2680円まで下落、住友不動産 <8830> が一時、前日比60円（2.17％）安の2710円まで下落、野村不動産ホールディングス <3231> が一時、前日比20円（0.79％）安の2515円まで下落するなど大手不動産株が下落。
・不動産経済研究所がきょう15日に発表した４月の首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で29.7％の大幅減となったことが懸念材料視された。首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で減少となるのは４月で８ヶ月連続となる。

首都圏私鉄、５社が減収　不動産、建設事業が不振
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000955-san-ind

記事より
・首都圏の私鉄７社の平成２０年３月期連結決算が１５日出そろった。都心回帰の動きやマンション建設など首都圏の再開発が進み、沿線の就労人口が増加。輸送人員は全社が前期を上回ったが、不動産、建設事業などの落ち込みが響き、東京急行電鉄、東武鉄道、京王電鉄、京浜急行電鉄、相模鉄道の５社が減収となった。


首都圏私鉄５社、不動産、建設事業が不振だそうです。

首都圏戸建て、４月の契約率は43.7％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805150003.html

記事より
・首都圏で４月に発売された建売住宅の戸数は494戸（前年同月比75.8％増加・前月比21.0％減少）となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は216戸で、月間契約率は43.7％（前年同月比7.9ポイントダウン・前月比同率）。
・１戸当たりの平均価格は4,225万円で、前年同月比8.6％ダウン、前月比で12.8％下落した。


１戸当たりの平均価格は前年同月比8.6％ダウン、前月比で12.8％下落したそうです。

『２００９年１０月以降の引き渡される住宅に義務づけられる保険制度！』

http://ameblo.jp/kyotokeiei-oe/entry-10097254064.html

これが市場に与える影響をみなさんどう思いますか？

マンション販売低調　在庫重く３割引きも
http://mainichi.jp/select/wadai/news/20080519dde001040025000c.html

記事より
・マンションの販売が全国で低調だ。
・好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
・売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
・不動産情報会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。


「ここ１年は価格調整、つまり下落が続く」そうです。

でも、いいマンションは、さっさと売り切れてしまいます。
物件の条件によって、一段と差が出てきているようですね。

>331
>でも、いいマンションは、さっさと売り切れてしまいます。

そうですか、では、神奈川県内で去年の夏以降に分譲を開始して、
さっさと売り切れたマンションを教えていただけないしょうか。

首都圏中古マンション価格、緩やかな下落傾向に　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805210001.html

記事より
・東京カンテイは５月20日、４月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、４月の首都圏中古マンション価格は、3,236万円（前月比0.9％下落）となった。07年12月をピークに緩やかな下落傾向を示している。


下降傾向が続いているそうです。

「マンション販売鈍化」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20080520md01.htm

記事より
・首都圏などでマンションの売れ行きが低迷し始めています。マンション価格の上昇で、消費者の手が届きにくくなったのが原因です。値下げの動きも出てきました
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・とりわけ郊外の物件では値引き販売が常態化しています。郊外は今後、全体の価格水準も下がる方向に向かうでしょう。


マンションの売れ行きがあいかわらず低迷しているそうです。

「マンション大手のゴールドクレスト(8871)は本日も見切売りが続き、2連続STOP安に沈む」
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/2008051984482.html

・野村証券が「優良在庫は時間をかけて販売する方針で、業績は調整局面」と指摘して、レーティングを「2」→「3」に引き下げたことが売り材料となり、先週末から大きく値を崩している。
・ゴールドクレスト(8871)の13時30分現在の株価は、315円安の2,525円。
・一時STOP安となる2,440円まで売られる場面も。

[NSJショートライブ 2008年5月19日 13時30分 更新]

情報どうも。よくわかった。
でも、何故か希望エリアのマンションは値下げされていない。
むしろ上昇基調（資材・建築費の高騰を除いても）といえる。
もれなく下落してほしいね。

不動産セクター:下落率上位に並ぶ、「日本の地価が再び加速するのは早くて２００９年」とか
日本証券新聞　2008年05月21日 11:23
http://moneyzine.jp/article/detail/58842/

記事より
・東証１部下落率ベストテンにジョイント、日本綜合地所が並ぶほか、エスリード、ゼクス、ランド、サンケイビルなども下落率が５％を超え、上位に名を連ねる。
・前日、クレディ・スイス証券が不動産株を弱気推奨した経緯があるが、この日はゴールドマン・サックス証券が、「地価上昇加速は２００８年中は見込みがたい」などとコメントしている。


ゴールドマン・サックス証券によると、２００８年は地価が上昇する見込みはないそうです。

>336
>希望エリアのマンションは値下げされていない。
>むしろ上昇基調（資材・建築費の高騰を除いても）といえる。

希望エリアってどこですか？
上昇基調のマンションって、どこですか？
そこは(このご時世でも)売れてますか？

東戸塚、上大岡は相変わらず高いですよねー。

首都圏行政区別で1997年分譲マンションの2007年流通価格からリセールバリューを
分析したところ都心部以外でリセールバリューが最も高かったのは、
川崎市幸区で86.0ポイント、次が千葉市美浜区で80.8ポイントだった模様。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf

「失速するマンション市場　積み上がる完成在庫、都心一等地でも異変」
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f...

マンション販売の変調が続いている。タワーマンションが集積する東京都心の臨海地区、中央区勝どき6丁目で今年1月に竣工したオリックス不動産主体の「THE　TOKYO　TOWERS」。マンションでは日本最高の58階建てが売り物のツインタワーだ。2005年の分譲時には超人気を誇ったこのツインタワーは、竣工からまだ日が浅いにもかかわらず大量に売り物が出ている。

　ヤフーの不動産取引サイト「ヤフー不動産」をのぞくと、同マンションは60件以上が売り物件として掲示されている。業界関係者は「05年当時に臨海部の人気を当て込んで投資目的で購入した層が、市況が厳しくなっていることに慌てて、一斉に売りに出している」と言う。が、なかなか成約に結び付かないようで、長期にわたって掲載されている情報が多い。いわば、売り気配の値付かず。投資目的のカネが流入したことが実需以上にブームを過熱させる大きな原因になっていたが、もはやこうした物件は、総じて”売り気配”。竣工前から転売に出される高級マンションも数多くある。

(続く)

新築マンション高止まり、在庫は減らない。ローン金利はあがると
この業界踏んだり蹴ったりだな

>>341さん の記事はなかなか興味深く最後まで読んでみました。
そしてみつけた記事のミス。

◎パークシティ武蔵小杉（東京）

>>338
336ではありませんが、横浜市中心部には1LDK以上の新築自体がほとんどありません。

ここの神奈川版見ても、川崎や小杉、港北ばかりで
中区、西、南などの中心部の物件は、ほとんど無い。

あっても２０戸程度の小規模物件で価格は高止まり。
大幅値引きの話もあまり聞かないんだよね〜